Земля(ЛПХ) в долгосрочной аренде,но находится в зоне рекреационного значения. Какие риски при оформлении недвижимости и выкупе участка из аренды?

Долгосрочная аренда земельных участков: законы и реальность

Земля(ЛПХ) в долгосрочной аренде,но находится в зоне рекреационного значения. Какие риски при оформлении недвижимости и выкупе участка из аренды?

Как информационный ресурс, мы ежедневно сталкиваемся со множеством вопросов о загородной недвижимости в Ленинградской области: тенденции строительного рынка, интересные предложения новичков и опытных девелоперов коттеджных проектов, выбор подходящего материала для строительства дома, ландшафтное благоустройство – ничто не скроется от нашего пытливого взора. Рынок развивается, а значит, каждый день мы получаем новую порцию информации к размышлению, находя при этом темы, которым раньше не уделяли пристального внимания. Сегодняшний материал будет посвящен одной из таких тем, которая к тому же тесно переплетена со сферой земельного права, а именно — долгосрочной аренде земельных участков.

Каковы возможности и риски долгосрочной аренды? Можно ли земли, находящиеся в аренде, перевести в собственность и как это сделать? Как покупателю загородной недвижимости относиться к тому факту, что в понравившемся поселке ему будут принадлежать только строения, а земля будет находиться в аренде? Разобраться в этих и других вопросах мы постараемся с помощью профессионалов рынка: девелоперов, брокеров и юристов.

Изучаем законодательство

Проводя большую часть в жизни в шумных городах, многие из нас все чаще задумывается о том, чтобы обзавестись загородной недвижимостью – дачей или же полноценным домом для постоянного проживания.

Прогуляться за грибами-ягодами по лесу, искупаться или порыбачить в ближайшем водоеме, заняться огородничеством или просто отдохнуть в собственном коттедже среди природной тишины – что еще нужно уставшему горожанину? Когда мечты о загородном доме начинают проявлять себя все более настойчиво, перед покупателем встает самый главный вопрос – денежный.

Накопить большую сумму или взять кредит не всегда представляется возможным в силу разных причин, скажем лишь, что рынок ипотечного кредитования загородной недвижимости в России находится в самом начале своего развития.

Однако существует другой путь, благодаря которому можно стать обладателем заветных соток –долгосрочная аренда земельного участка, предоставляемая по законодательству на срок от 5 до 49 лет (в Ленинградской области – от 3-х лет). Скажем прямо, вариант непростой, особенно если участок находится в государственной или муниципальной собственности, но, как известно, риск – дело благородное.

Итак, посмотрев на свои скромные сбережения и получив отказ в кредите от банка, вы не теряете надежды на то, чтобы стать землевладельцем в Ленинградской области. В первую очередь, смотрим нормативно-правовую базу и ищем всю необходимую информацию об аренде земельных участков, которая может пригодиться.

Для начала заглянем в Гражданский кодекс, где в главе № 34 второй части определены самые основные положения по аренде движимого и недвижимого имущества: предмет договора, понятие арендатора и арендодателя, вопросы о заключении и расторжении договоров. Обращаем внимание на один из пунктов статьи №624 ГКРФ, согласно которому имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, если арендатор заплатит выкупную цену, определенную договором.

В областном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» эта норма раскрывается подробнее и касается уже исключительно земли: арендатор может приобрести участок в собственность по рыночной стоимости через 3 года с момента заключения договора аренды. Обязательным условием для этого является надлежащее использование этого земельного участка.

Несколько с другой стороны на ситуацию позволяет взглянуть Земельный кодекс РФ.

Статья №36 гласит о том, что если на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, построено сооружение (читай — коттедж), которое является собственностью физического или юридического лица, то оно имеет первоочередное право приобретения данного надела по кадастровой стоимости.

Правительство Ленобласти пошло еще дальше, приняв в конце 2012 года постановление, установившее еще более низкие нормативы по выкупу земель под сельхоз производство, индивидуальное жилищное строительство, ведение дачного строительства и личного подсобного хозяйства – 3% от кадастровой стоимости (15% — для прочих земельных участков).

Однако прежде чем что-то построить на государственной земле и стать ее собственником, необходимо пройти все этапы оформления участка в аренду. В общем виде процесс описан в том же Земельном кодексе, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и его частном случае – уже упомянутом выше областном законе.

Первым шагом на этом пути будет поход в администрацию по месту расположения участка и написание заявления на его аренду. В течение 2-х недель принимается решение о проведении аукциона, который обязательно должен быть открытым по составу участников и по форме подаче заявок.

Не менее чем за месяц до начала торгов организатор публикует извещение об их проведении с указанием всех характеристик надела (местоположение, площадь и т.д) в газете и на официальном сайте ведомства. Если в течение месяца другие претенденты не объявятся, то заявитель получает право на аренду участка, в противном случае право на аренду участка получает победитель торгов.

После того как арендатор оплатил пошлины и получил технические документы на участок в кадастровой палате, он имеет право зарегистрировать договор об аренде в местном органе Росреестра.

Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Казалось бы, описанная выше последовательность действий проста, но на получение необходимых документов – кадастровых паспортов на землю, различных справок – могут уйти месяцы, так что придется запастись терпением.

Схема работает и в отношении частных лиц, решивших, минуя посредников, стать обладателями загородных соток для собственного использования, и для девелоперов коттеджных поселков.

Однако в случае оформления в аренду крупного земельного массива времени потребуется и того больше.

Еще к началу аукциона потенциальные застройщики обязаны предоставить, кроме заявки на участие и документов, подтверждающих внесение задатка, материалы с предложением по освоению территории (межеванию и застройке) будущего коттеджного поселка, которые должны находиться в соответствии с правилами землепользования на выбранном участке.

Всевозможных справок для оформления как собственности, так и аренды нужно примерно одинаково, но все-таки в силу разных причин доверия к аренде меньше. Поэтому, если арендованный участок не попадает в число ограниченных в обороте, то есть не относится к категории особо охраняемых территорий и объектов, к лесному или водному фонду, землям запаса, его можно оформить в собственность.

Алгоритм оформления участка в собственность (например, если приобретен участок в коттеджном поселке, в котором земля арендована) нам рассказал юрисконсульт компании «ВЭД Проводник» Денис Гофман: «В первую очередь, на арендованном земельном участке возводится строение, которое необходимо оформить в собственность.

Затем в уполномоченный орган местного самоуправления подается заявление о предоставлении участка в собственность за плату. После вынесения муниципалитетом положительного решения заключается договор купли-продажи, уплачивается определенная в нем сумма (не превышающая кадастровой).

Теперь остается только получить свидетельство в Росреестре – участок оформлен в собственность арендатора».

Что думают игроки рынка?

Эксперты рынка, опрошенные нами с целью выяснить, как относятся к долгосрочной аренде земли покупатели и сами девелоперы коттеджных поселков, проявили единодушие. По их мнению, хорошего в ней мало для обеих сторон. Однако нельзя терять из виду тот факт, что для девелопера затраты на оформление аренды значительно ниже, чем на приобретение в собственность.

«Для девелопера это — конкурентное преимущество по цене, – утверждает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров. — Если покупатель захочет, он самостоятельно выкупит землю по кадастровой стоимости. А если нет – будет арендовать».

Несколько иной точки зрения придерживается Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «С одной стороны девелопер может поставить более низкие цены, чем конкуренты, чтобы привлечь покупателей. Но продать это не получится – граждане, в своей массе, не доверяют такой схеме.

Если проект «не пойдет», арендованная земля для девелопера лучше. Но большая вероятность, что проект «не пойдет» именно из-за того, что земля в аренде».

Получается своеобразный замкнутый круг, разорвать который можно только выдающимися местоположением и видовыми характеристиками поселка, способными перевесить все бюрократические минусы.

Скептически настроена по отношению к аренде земли в коттеджных поселках и Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»: «Для девелопера эта схема также кажется нам менее устойчивой. Да, налоги здесь ниже.

Да, первичные вложения в проект, связанные с получением земли, не высоки. Но получается, что для застройщиков риски те же, что и для частных покупателей – в любой момент можно лишиться проекта.

А какие уже для этого найдутся причины – не важно».

Пожалуй, именно с настороженным отношением покупателей и связан тот факт, что аренда земельных участков для использования под индивидуальную жилую застройку или ведение дачного хозяйства, не имеет такой популярности, как оформление собственности.

Никто не знает, что будет завтра, однако каждому хочется иметь собственный островок стабильности в океане предложений загородного рынка. «Все привыкли доверять документам о праве собственности. Поэтому значительная часть покупателей в подобных условиях просто откажется от сделки».

– считает Дмитрий Сперанский.

Кроме того, все люди с определенного возраста задумываются о том, что оставят после себя потомкам. Классическое «вырастить дерево, построить дом» – как раз то, чем увлеченно занимается большинство владельцев загородной недвижимости, а потому было бы обидно потерять все, что нажито.

«Для клиента, которому важно оформить в собственность объект и оставить его в наследство, конечно, такая схема не подходит, – уверен Дмитрий Майоров. — Ему следует либо отказаться от сделки и поискать другой вариант, либо озаботиться самостоятельным оформлением права собственности.

Правда, это будет непросто и весьма недешево».

При этом спикер называет одним из рисков аренды земли в коттеджном поселке вполне осязаемую вероятность рейдерского захвата.

На первый взгляд, подобная версия развития событий кажется не очень-то правдоподобной, но немного поразмыслив, приходим к выводу, что девелоперы сами могут вырыть себе яму.

Достаточно лишь незаконно огородить часть рекреационных земель у побережья Финского залива, примыкающих к поселку, или же поставить забор на пару десятков метров дальше положенного, захватив кусок земель гослесфонда – надзорные органы долго ждать себя не заставят.

В подтверждение этих слов Елена Машедо приводит пример подмосковного поселка «Речник», который «прославился» три года назад в Подмосковье. Напомним, зимой 2010 года часть строений поселка была снесена из-за того, что находилась в природоохранной зоне Москворецкого парка.

Постоянно проживающих в домах людей оставили в 20-градусный мороз без крыши над головой. «В любой момент на совершенно законных основаниях могут забрать дом. А учитывая нестабильность в нашей государственной политике, я бы назвала такие сделки очень рискованными.

Ведь, как известно, скупой платит дважды», — считает госпожа Машедо.

Схожую точку зрения, не внушающую оптимизма, высказал и Дмитрий Майоров: «В нашей стране все очень зыбко: если завтра арендованная земля понадобятся сильным мира сего, договор с арендатором расторгнут под любым предлогом, и все будет снесено. Не могу сказать, что право собственности что-то кому-то гарантирует, однако же там им придется посложнее».

Кстати, в связи с последними изменениями в налоговом законодательстве, дачной амнистией, а также предстоящими изменения по оценке стоимости недвижимости – все это может поставить вопросы о целесообразности аренды под новый угол зрения».

Напоследок мы решили выяснить у спикеров, в каких районах Ленинградской области чаще всего встречается долгосрочная аренда земельных участков в рамках организованных коттеджных проектов.

В целом ответы подтвердили наше предположение о том, что подобные проекты вероятнее всего можно встретить вдоль побережья Финского залива, на территориях бывших баз отдыха, детских лагерей и санаториев, а также в лесных угодьях Выборгского района, однако по большому счету они могут быть и в любой другой локации. «Такие земли встречают в разных районах области, – поясняет Дмитрий Майоров — Как правило, на подобных условиях передается земля под дачные массивы, которая находится на землях рекреации. На такие участки есть определенный спрос, потому что собственность на эти территории получить очень сложно».

Согласен с этим утверждением и Дмитрий Сперанский, пояснивший, что в аренду оформляются как рекреационные земли, так и земли сельхоз назначения.

«Долгосрочную аренду государство дает, как правило, в местах, являющихся охранными зонами и стратегическими местами — у прибрежной линии реки, моря, озера или в непосредственном примыкании к историческим памятникам (есть такие места в Новом Петергофе)», — отвечает Елена Машедо.

***

Кому, как не порталу о загородной недвижимости, не знать о том, насколько востребованы коттеджные проекты в живописных местах Петербурга и области: на берегу лесного озера или с выходом к воде залива.

Чтобы иметь возможность наслаждаться действительно уникальной природной средой, потенциальные покупатели загородных владений готовы согласиться и на покупку дома на арендованной земле.

В конце концов, все мы живем один раз, так почему бы не провести годы в прекрасном месте? К тому же при сохранении существующих законодательных норм, стабильности политической обстановки в стране и соблюдении условий договора аренды, проживать на арендованной земле сможет не одно поколение.

Анастасия Николашенкова

Фотографии: Poselkispb.ru, strt.ru

Источник: Poselkispb.ru

Источник: https://www.poselkispb.ru/stati/rynok_nedvizhimosti/565.html

Переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость: автоматическая неавтоматичность

Земля(ЛПХ) в долгосрочной аренде,но находится в зоне рекреационного значения. Какие риски при оформлении недвижимости и выкупе участка из аренды?

Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

“Земля идет за недвижимостью” – таков этот принцип. Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо – оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

“Кто является владельцем земли, тот и владелец здания на земле” – такой обобщенный тезис передовых стран.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом – это составная части земельного участка, а законодательство США – что здание является принадлежностью главной вещи – земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т. д.

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять.

А теперь по существу.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины “Об аренде земли”.

Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании (аренде).

На такой случай ст.

120 ЗК Украины гласит, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в пользовании, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Ст.

377 Гражданского кодекса Украины, в свою очередь, акцентирует также на том, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

В ст. 31 Закона Украины “Об аренде земли” также указано, что договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью.

Суммируем. Похоже, что процесс такого перехода права пользования (аренды) на земельный участок должен быть автоматическим – в силу закона.

Однако…

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Это ч. 1 ст.

116 ЗК Украины, гласящая, что граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона.

Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Данная норма прямо перекликается со ст. 141 ЗК Украины, которая четко указывает, что приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является всего лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком, а не фактом прекращения такого права.

Что по этому поводу скажет нам судебная практика?

Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 15 марта 2012 по делу № 6/82/5022-1391/2011 указывает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что следует из положений ст.

377 Гражданского кодекса Украины, ст. 120 Земельного кодекса Украины.

Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено.

Аналогичная по сути правовая позиция содержится и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 20 мая 2015 по делу № 5024/2507/2011, в котором констатируется, что земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них за определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением.

Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также указывает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст.

120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, что был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: в связи с переходом права собственности на здание к новому владельцу данный факт является основанием для прекращения права пользования земельным участком предыдущим землепользователем и к новому владельцу переходит право пользования земельным участком под зданием. Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести (переоформить) владельцем здания в установленном законом порядке. От себя скажу, что, как уже говорилось выше, такой порядок предусматривает необходимость принятия уполномоченными органами решений о прекращении/предоставлении в аренду указанного земельного участка и осуществления государственной регистрации указанных прав. Автоматичность в данном вопросе отсутствует.

Но…

Высший хозяйственный суд своим постановлением от 9 июля 2015 по делу № 910/23058/14 формирует в этом вопросе совсем иную, новую практику. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины “Об аренде земли” содержится ст.

7, часть 3 которой гласит, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

И теперь внимание. Суд отмечает, что требования ч. 3 ст.

7 Закона Украины “Об аренде земли” следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего пользователя прекращается в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу “как кому выгодно”.

Вот и вывод: в украинских реалиях переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость является автоматически неавтоматическим.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA008310

Глав-книга
Добавить комментарий