Защита права собственности на долю в жилье

Кубанское агенство судебной информации

Защита права собственности на долю в жилье

По смыслу п. 1 ст. 244 ГК РФ под правом общей собственности необходимо понимать право собственности двух или несколько лиц на одно и то же имущество.

Субъектами этого права являются отдельные лица, а не их общность, поэтому каждый собственник, с одной стороны, распространяет свою власть на весь объект, с другой стороны, должен мириться с тем, что есть еще такие же, как и он, собственники имущества в целом. Объектом права общей собственности является все имущество, а не какая-то его часть.

Указанные выше черты права общей собственности приводят ученых-цивилистов к двум основным выводам: 1) право общей собственности не образует особой разновидности субъективного права собственности, поскольку здесь нет ни особого субъекта, ни особого объекта; 2) право общей собственности — юридическая конструкция, с помощью которой участники права общей собственности могут согласованно выступать в гражданском обороте[1]. Соответственно, в научных трудах общая собственность рассматривается преимущественно как сложное правоотношение между его участниками, а также между участниками и третьими лицами[2].

Наличие особых «внутренних» отношений между участниками подтверждает и судебная практика.

В частности, по одному из дел суд указал, что поскольку спор возник между участниками общей долевой собственности, обладающими в равной мере вещными правами на объект недвижимости, а обращение одного из них в суд обусловлено распоряжением общим имуществом без его согласия, у судов не имелось оснований рассматривать возникший спор по нормам гл. 59 ГК РФ, регулирующей обязательства из причинения вреда, в которых потерпевший и причинитель вреда до наступления вреда в отношениях между собой не состояли, а гражданско-правовая ответственность последнего может наступить по общим правилам только при наличии предусмотренных законом условий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

В чем заключается особенность права общей собственности?

Под вещным правом понимается непосредственное, без вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи[3]. Юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер.

Абсолютность вещных прав обусловлена тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения[4].

Соответственно, собственник рассматривался нами как носитель исключительных и абсолютных прав в отношении принадлежащего ему имущества.

В праве общей долевой собственности признаки исключительности и абсолютности нивелируются. Исключительным право собственника на вещь нельзя считать потому, что на таком же праве эта же вещь принадлежит другому лицу.

Абсолютным — потому что собственник пользуется, владеет и распоряжается принадлежащим ему имуществом по соглашению с другим сособственником. Вот что писал на этот счет С. Э.

Арзиани: «… в связи со множественностью управомоченных субъектов каждый из них должен считаться с тем, что наряду с третьими лицами, воздействие которых на вещь он может устранить, существуют ещё и лица, имеющие такие же права на эту вещь, которые имеет он сам.

Поэтому права каждого собственника лишены той полноты и исключительности, которая в пределах закона в той или иной мере является атрибутом права собственности. Наличие нескольких управомоченных субъектов ограничивает каждого из них в осуществлении права собственности, обязывая согласовывать своё поведение в отношении общего имущества с другими сособственниками»[5].

Вывод о том, что право участника общей собственности перестаёт быть исключительным и абсолютным, находит своё подтверждение и в судебной практике. Так, по одному из дел суд указал, что согласно п. 1 ст.

244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом по смыслу п. 1 ст. 246 и п. 1 ст.

247 ГК РФ все правомочия собственника осуществляются участниками общей собственности на основании соответствующего соглашения.

Поскольку находящаяся в долевой собственности вещь принадлежит одновременно нескольким лицам, недобросовестные и несанкционированные действие одного из них, приводящие к ухудшению качественных характеристик и потребительских свойств этой вещи как объекта гражданских прав, неизбежно нарушают и право собственности всех прочих участников общей собственности на то же имущество.

Таким образом, выводы судов о том, что действия ответчика в силу его статуса собственника вещи не могут быть признаны противоправными, не соответствуют приведённым нормам гражданского законодательства.

Право общей долевой собственности предполагает наличие между его участниками особых правоотношений, в рамках которых устанавливается порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст.

246 и 247 ГК РФ), осуществляется распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества (ст. 248 ГК РФ) и т.д. (определение ВАС РФ от 15 июля 2011 г.

№ ВАС-5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

Что представляет собой право общей долевой собственности и доля в нем как объект гражданских прав?

В науке существуют четыре основные концепции, по-своему определяющие природу доли в отношениях общей долевой собственности: 1) концепция «доли в праве»; 2) «идеальной доли»; 3) «доли в стоимости»; 4) «реальной доли».

Сторонники концепции «доли в праве» утверждают, что каждый участник распространяет свою власть на всю вещь. Принадлежность доли означает лишь ограниченность права собственности каждого сособственника, необходимость считаться с другими участниками права общей долевой собственности.

Вот что пишет на этот счёт, например, Л. М.

Минкина: «Долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своём осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников»[6].

Концепция «идеальной доли» основана на мысленном разделении вещи без индивидуализации каждой составляющей части.

«Несколько лиц представляются субъектами одного и того же право собственности, так что каждому принадлежит идеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может быть определена… если в каждом атоме каждому сохозяину принадлежит известная идеальная доля, то эта доля принадлежит сохозяину и в целой вещи…»[7].

Приверженцы концепции «доли в стоимости» полагают, что «доля» — понятие скорее стоимостное, экономическое. Соответственно, принадлежность доли обозначает принадлежность части стоимости вещи. Вот что писала на этот счет Р. П.

Мананкова: «Доля — это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей. Сама доля по-прежнему остаётся абстрактной величиной и выражается в дроби: 1/2, 2/3 и т.д., 0,3, 0,7 и т.д. либо в процентном отношении.

В применении к правоотношению общей долевой собственности за этой абстрактной величиной стоит стоимостное выражение, образующееся из соотношения стоимости вклада сособственника и стоимости всего общего объекта»[8].

Наконец, четвертая концепция — «реальной доли» определяет долю как вполне определённую часть имущества, предоставленную участнику общей собственности в фактическое владение.

Вместе с тем, она предполагает, что принадлежность части имущества не означает выдел и, соответственно, прекращение права общей собственности. «В данном случае (случае выдела части имущества во владение. — Примеч. авт.

) сохраняются все признаки общей собственности: существование множественности субъектов и наличие между ними специфических отношении по поводу принадлежащего им имущества»[9].

Судебная практика универсального понятия доли не выводит. В одних случаях суды стоят на формальных позициях, определённых законом, усматривая долю в праве. В других, — когда, например, речь идёт о разделе общей долевой собственности, изменении размера долей, в судебных актах скорее просматривается концепция «доли в стоимости».

Наконец, в спорах, связанных с защитой права на долю, превалирует концепция «реальной доли». Об этом свидетельствует, в частности, допускаемая возможность виндикации доли в праве общей долевой собственности (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иногда в одном судебном акте допускается смешение нескольких концепций. К примеру, по одному из дел суд указал следующее: «Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определённую стоимость. Такая доля в праве оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству, на неё может быть обращено взыскание за долги.

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимое имущество применяются те же правила, что и к сделкам с недвижимостью (ст. 251, отсылающая к п. 2 ст. 223 Кодекса). Так, п. 1 ст.

131 Кодекса, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход, прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц.

Доли в праве на недвижимое имущество регистрируются в органах государственной регистрации. Они имеют индивидуально-определённые юридические характеристики, предопределённые самой вещью» (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 02 декабря 2009 г. № ВАС-13944/09 по делу № А56—31225/2008).

Существует ли специфическое регулирование отношений общей долевой собственности?

Отношения общей долевой собственности в общем виде урегулированы гл. 16 ГК РФ. Однако, как правильно отметила Л. М.

Минкина, в ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определённую специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения[10].

Указанный нами автор выделяет следующие виды долевой собственности с особым законодательным регулированием: 1) долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества); 2) долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме; 3) долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Мы добавим к этому списку также: 4) долевую собственность на памятники и ансамбли, а также земельные участки, в границах которых расположены памятники и ансамбли; 5) долевую собственность на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд.

Защита права собственности на долю при возникновении права общей долевой собственности на недвижимое имущество

В силу каких оснований возникает право общей собственности?

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Поступает имущество в общую собственность по тем же основаниям, что и право собственности вообще. К наиболее распространённым основаниям можно отнести: 1) создание вещи для себя; 2) приобретение имущества по сделке отчуждения; 3) наследование (ст.

218 ГК РФ).

Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?

Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.

Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ).

Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.

Источник: https://pro-sud-123.ru/tribune/zashchita-prav-uchastnikov-otnosheniy-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushchestvo/

Защита прав собственников недвижимости: квартиры, дома, комнаты в Москве

Защита права собственности на долю в жилье

Прежде чем обратиться к теме защиты прав собственников остановимся на том, какие права имеют собственники недвижимости, объектов интеллектуальной собственности, иного имущества, вещей.

В понятие права собственности входят следующие составляющие:

  • право владения
  • право пользования
  • право распоряжения собственностью

Под правом владения понимается право обладать принадлежащей собственностью, т.е. быть, числиться и значиться перед всеми другими, или как говорят третьими, лицами – собственником той или иной вещи, недвижимости, объекта интеллектуальной собственности. Соответственно в данном случае Вы, как собственник (или лицо которое претендует на право собственности) вправе через суд:

  • требовать признания за собой права собственности,
  • защищать свое право собственности от притязаний третьих лиц.

Под правом пользования понимается возможность пользоваться принадлежащей Вам вещью, недвижимостью, объектом интеллектуальной собственности. В случае если кто-то оспаривает Ваше право пользования, Вы через суд вправе требовать:

  • устранения препятствий в пользовании принадлежащей Вам собственности,
  • оспаривать право пользования принадлежащей Вам собственностью со стороны третьих лиц,
  • требовать отмены ограничений в пользовании принадлежащей Вам собственности.

Под правом распоряжения понимается возможность распоряжаться принадлежащей Вам собственностью, т.е. сдавать в аренду, найм, передавать права на объект третьим лицам, продавать, дарить, оформлять залог и т.п. Если кто-то оспаривает Ваше право распоряжения собственностью, Вы через суд можете требовать:

  • снятия ограничений на распоряжение Вашей собственность,
  • соблюдения Ваших прав как сособственника (как пример – у квартиры два владельца по 1/2) со стороны другого собственника при распоряжении им своей долей,
  • соблюдения Ваших прав как собственника на распоряжение собственностью,
  • иные случаи.

Если Ваши права в отношении Вашей собственности (или того, что Вы считаете Вашей собственностью) нарушаются, то есть всего два пути как устранить данные нарушения.

Первый путь, если речь идет о серьезных нарушениях – обратиться в правоохранительные органы для защиты Ваших законных интересов.

Зачастую факта обращения и беседы с нарушителем бывает достаточно для разрешения ситуации. Но если полиция не помогает и говорит что не усматривает в действиях нарушителей (как Вы их считаете) состава уголовно наказуемого деяния, а говорит Вам что, по их мнению, тут гражданско-правовой спор – то Вам прямая дорога в суд.

Таким образом, вторым путем защиты Ваших прав собственника является обращение в суд.

Обращаясь в суд Вы должны четко сформулировать Ваши требования:

  • в чем именно нарушение Ваших прав,
  • приложить соответствующие доказательства, подтверждающие что Ваши права нарушены,
  • поддержать свою позицию в суде.

Более подробно о подготовке к обращению в суд Вы можете найти в разделе моего сайта “Вы подаете в суд”.

Если Вам потребует помощь адвоката в защите Ваших прав собственности, консультация о возможных путях устранений нарушений и выработки грамотной позиции по делу (включая подготовку документов и представление Ваших интересов в суде) – обращайтесь, звоните, пишите.

2019-07-01 03:36:00

В 2017 году доверитель (далее – Покупатель 1) через агентство недвижимости приобрел для себя по Договору купли-продажи квартиру в г. Москве.

Заехав в квартиру, Покупатель 1 понял, что приобретенная квартира ему не подходит: шумные неблагополучные соседи, низкая транспортная доступность и проблемы с парковкой, в связи с чем, через несколько месяцев он перепродал квартиру другому покупателю (далее – Покупатель 2).

В 2018 году Покупателю 1 на почту по месту его регистрации пришла повестка из Арбитражного суда города Москвы с вызовом его в суд в качестве Ответчика. Явившись на суд в назначенный день, Покупатель 1 обнаружил, что туда же вызван и Покупатель 2, а также изначальный продавец квартиры, который до суда с Покупателем 1 и Покупателем 2 общаться отказался… 

Побробнее

2019-01-08 03:04:00

Ранее в разделе практика уже была описана ситуация, когда сожительница довела мужчину своим “уходом” и “благотворительной деятельностью” (предварительно оформив от него завещание на себя) до предсмертного состояния, и только благодаря вмешательству близких, мужчину удалось забрав из больницы к родственникам спасти, по сути, от неминуемой смерти.

Мужчина, выписавшись из больницы подарил свою единственную квартиру сестре, сожительница, узнав об этом – пыталась оспорить дарение в суде, но безуспешно.

После завершения судебного процесса по отстаиванию договора дарения, сестра решила окончательно поставить точку в вопросе нахождения в квартире своего брата этой “благотворительной и бескорыстной” дамы. 

Побробнее

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.

), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

© Адвокат Комаров С.В. 2018

Побробнее

2018-10-04 05:33:00

Как известно, институт банкротства физических лиц в РФ настоящее время активно развивается.

Люди, ранее попавшие в долговую зависимость через частные займы, кредиты в банках, ставшие жертвой обмана или мошенничества, получили возможность через признание себя банкротами начать новую жизнь – в покое и без долгов.

К адвокату обратилась женщина, как раз оказавшаяся в такой ситуации – ее обманул частный кредитор, который через займ попытался завладеть ее квартирой. 

Побробнее

2018-09-20 06:31:00

В 2014 году у мужчины, страдающим различными заболеваниями, после очередной выписки из больницы появилась женщина, вошедшая к нему в доверие и предложившая ухаживать за ним в “благотворительных” целях – чтобы он поправился.

Уже в 2015 году ее статус в глазах родственников мужчины изменился, она была объявлена гражданской женой, доступ родственникам к общению с мужчиной с подачи “жены” был тут же полностью перекрыт. Как выяснилось позднее, в том же году (2015) на нее было оформлено завещание на все принадлежащее мужчине имущество.

Начиная с 2016 года у мужчины начались ничем не обоснованные ухудшения состояния – то “случайный перелом”, то проблемы с сердцем и т.д. В итоге, в 2017 году он попал в паллиативное отделение одной из московских больниц с прогнозом дожития несколько месяцев, но выкарабкался.

По итогу свалившихся на мужчину несчастий по здоровью с 2017 года он стал лежачим, в начале 2018 года он вновь оказался в критическом состоянии в паллиативном отделении, но и на этот раз смог прийти в себя и пошел на поправку. Видимо ожидая летального исхода, “супруга” мужчину в больнице уже не навещала, а лишь выясняла информацию жив он или нет.

Побробнее

2018-09-02 04:26:00

Как говорил писатель М.А. Булгаков – “Москвичей испортил квартирный вопрос”, и был во многом прав. В семье с достатком росли 2-ва брата, оба выросли достойными людьми: один стал врачом (младший), другой добился больших спортивных успехов и смог на этом заработать (старший).

Отец умер, произошло распределение немалого наследства между братьями, плюс каждый из них и сам заработал себе на жилье. К моменту начала конфликтной истории братья подошли вполне состоятельными людьми с точки зрения наличия прав на недвижимость.

Младший брат женился, у него появился ребенок, но из-за серьезных стрессов на работе он заболел психическим расстройством.

Побробнее

2018-08-15 03:53:00

В 2016 году доверитель заключил договор ДДУ по инвестированию в строительство квартиры в городе Москве с одним из известных застройщиков, срок сдачи готового объекта по договору был установлен 2-й квартал 2017 года.

Однако, в нарушение условий договора застройщик дом – не построил, квартиру по настоящее время доверителю – не передал, более того, действуя недобросовестно, Застройщик продолжая давать рекламу в СМИ о продаже объекта, о том что у них все в порядке со сроками строительства, “бомбардируя” уже купивших на стадии строительства клиентов письмами с необоснованными предложениями (носящими ультимативный характер) продлить срок завершения строительства – компенсации за задержки сроков строительства никому выплачивать добровольно не пожелал.

Побробнее

2018-07-07 12:50:00

В муниципальной квартире были зарегистрированы: отец и 2-ва взрослых брата, отец ранее свое право на приватизацию использовал, а братья – нет, соответственно приватизировать на себя квартиру могли только 2-ва брата.

В 2014 году у отца произошел инсульт с парализацией, отца госпитализировали, после выписки из больницы братья отказались ухаживать за отцом и его забрали в соседнюю область другие родственники отца.

В отсутствие отца, старший брат, проживавший к тому времени уже много лет у жены по другому адресу, стал уговаривать своего младшего брата приватизировать квартиру на старшего брата (на себя).

Нюанс заключался в том, что младший брат алкоголик и шизофреник, стоящий на учете в ПНД (психо-неврологический диспансер), и уговоры сводились к налитию спиртных напитков и долгим беседам “по душам”..

Побробнее

2018-03-01 01:18:00

В 2014 году после многочисленных уговоров бабушки в адрес не проживающих в муниципальной квартире и зарегистрированных в ней (прописанных по-старому) внуков, ей удалось добиться от них согласия на приватизацию квартиры на бабушку в её 100% единоличную собственность, при этом внуки после приватизации отказались выписываться из квартиры. В период бабушкиных уговоров и бесед, внуки пообещали начать заботиться о бабушке и хотя бы частично гасить/платить коммунальные платежи за квартиру где они зарегистрированы, но время шло – внуки пропали со связи, к бабушке – не приезжали, с праздниками – не поздравляли, не говоря уже о помощи – ничего не было. Бабушка решила подарить квартиру своим другим родственникам и сделала это. Узнав о том, что квартира отошла другой родне, внуки проявились и начали шантажировать бабушку и остальных родственников своим заселением в квартиру и созданием невыносимых условий жизни, цель их действий – отступные в 2.500.000 рублей за “выписку”.

Побробнее

2018-01-24 02:20:00

В далеком 1994 году в городе Москве была приватизирована 2-х комнатная квартира в общую собственность без определения долей – на мать и её на тот период несовершеннолетнего сына. Дети как известно растут, вырос и этот “сынок”.

В 2000 году сын женился, стал жить с женой в спорной квартире, через несколько лет родился первый внук. Отношения в семье были нормальные, все жили дружно.

Но с начала 2009 года сын стал часто ездить заграницу по работе (туристическая сфера), по несколько дней в месяц проводя на курортах в ознакомительных турах, где (как это часто бывает) в атмосфере отдыха и веселья познакомился с новой “удивительной” свободной подругой – забросил семью, мать, ребенка… Дома стали постоянно происходить скандалы, деньги из семьи утекали на новую жизнь, сын стал агрессивным и неадекватным в поведении. Итог не заставил себя долго ждать…

Побробнее

Источник: https://advokatkomarov.ru/zhilischnye-spory/zaschita-prav-sobstvennikov-nedvizhimosti-kvartiry-doma-komn/

О квартирном рейдерстве и как с ним бороться

Защита права собственности на долю в жилье

“Квартирное рейдерство” – термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе.

Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан.

Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.

Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила).

После этого нехитрыми способами – от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, – соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю.

Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 – 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.

Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать – собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.

Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).

Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.

По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен – “Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь”.

Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других – весьма решительный) суд ему не подмога.

В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом.

А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.

Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: “Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам”. Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, “квартирным рейдерством”.

Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.

Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля).

Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал “альтернативных” способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев.

Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.

И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что “без согласия других собственников никому передать долю нельзя”.

Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями “юристов”, увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет.

В том числе и через куплю-продажу.

Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности.

В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки.

Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства).

НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.

После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц.

И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.

Но у многих граждан опять “особое мнение”. Я такое называю “крестьянская хитрозадость”. Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: “а я считаю, что его доля столько не стоит”); другие считают, что если они ответили “я согласен”, то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.

Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один.

Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не “на деревню дедушке, Константину Макарычу”.

В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.

Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник.

Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности.

Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.

Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.

Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд…

А самый лучший вариант – это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой.

Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. “Авось, не продаст” и “Небось, не сумеет”.

Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует.

Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!

Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата – ноль. Законопроекты, в силу их “с плеча рубательского” характера законами не становятся.

Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших – так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых – откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам “запретительно-охранительный” подход.

Легче всего “врубить” “запрет на всё”, не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется.

А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты – вопрос серьёзный.

Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.

Надо выделить два направления:

1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности (“защита права собственности на долю”);

2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер “выживания” (“защита жилищных прав собственника доли”).

Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.

В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант – это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:

1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);

2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;

В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.

3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);

4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;

5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.

Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.

Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно – конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.

Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.

Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:

1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),

либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.

2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.

3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть  наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с “антисталкерскими” законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).

Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/8/16/o_kvartirnom_rejderstve_i_kak_s_nim_borotsya

Недострой нельзя оформить в собственность

Защита права собственности на долю в жилье

Необходимым условием признания за дольщиком права собственности на квартиру является завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

11.09.2019 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова

По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС лишь внесет дополнительную сумятицу в противоречивую судебную практику при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами. Другая отметила отдельные нюансы рассматриваемого дела, которые свидетельствуют об обоснованности выводов Верховного Суда.

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение №306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома.

Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком.

В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта.

Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары.

Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков.

Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами.

Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет.

При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела №А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения.

Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.

1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве.

Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п.

26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г.

№7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества.

В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/commenters/nedostroy_nel_zya_oformit_v_sobstvennost/

Глав-книга
Добавить комментарий