Защита добросовестного приобретателя недвижимости

Добросовестный приобретатель квартиры

Защита добросовестного приобретателя недвижимости

Последнее обновление: 27.10.2017

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал Выписку ЕГРН на квартиру), не имеет на руках копий Выписки из Домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД).

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить. 

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны третьих лиц, или текущее право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности, которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации, в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник) не имел правомочий для продажи квартиры.

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка – «Проверка личности Продавца».

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан.

При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной.

Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором понятие «добросовестный приобретатель» защитило Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

“При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя“.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dobrosovestnyj-priobretatel/

Добросовестным приобретателям вынесли частичное определение

Защита добросовестного приобретателя недвижимости

Госдума приняла во втором чтении поправки к Гражданскому кодексу (ГК), которые должны усилить защиту добросовестных приобретателей жилья.

Законопроект правительства был внесен летом 2017 года во исполнение решения Конституционного суда (КС) по делу Александра Дубовца — тогда КС признал не соответствующей основному закону практику применения п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества у добросовестного приобретателя.

Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что принятый законопроект пока обеспечивает защиту лишь части добросовестных приобретателей жилья и все еще нуждается в серьезной доработке.

Согласно законопроекту, приобретатель имущества, который при покупке полагался на данные госреестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что «он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него». Кроме того, суд будет отказывать в истребовании недвижимости, если после внесения данных о первом добросовестном приобретателе в госреестр пройдет более трех лет.

Глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников ссылался на принятые летом поправки к закону о госрегистрации недвижимости, которые вступят в силу 1 января 2020 года.

Государство обещает выплачивать компенсации добросовестным приобретателям жилья, если его у них отобрали по суду, а они не смогли взыскать убытки с продавца.

«Это достаточно серьезная защита. Если тот закон о компенсации и этот закон вступят в силу, они начнут работать»,— считает господин Крашенинников. Он подчеркнул, что за компенсацией в течение трех лет смогут обратиться и те, кто лишился имущества раньше 2020 года.

«Если речь идет о споре между частными лицами, то это хорошая мера,— говорит руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан.

— Но в ситуациях, когда с иском об истребовании квартиры обращается государство, эта конструкция не имеет смысла: государство отбирает у человека квартиру, а тот через суд может получить от государства ее стоимость.

Это бессмысленный размен, в ходе которого человека выкидывают на улицу непонятно ради чего». Эксперт отмечает, что главная цель собственника — вернуть свою квартиру, в то время как государству она сама по себе не нужна:

«Об этом пишет Европейский суд по правам человека во всех своих постановлениях: у частного лица, в отличие от государства, есть “эмоциональная привязанность” к конкретной квартире».

Председатель правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева отмечает, что в принятом во втором чтении законопроекте ничего не говорится о предельных сроках, в течение которых государство обязано оформить имущество в свою собственность.

Отметим, что в постановлении КС по делу Александра Дубовца одной из причин признания п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции названо бездействие публично-правового образования в части установления и надлежащего оформления своего права собственности.

«Бездействие публично-правового образования фактически способствует появлению мошенников,— считает экс-уполномоченный по правам человека Москвы Александр Музыкантский, который занимался делами добросовестных приобретателей в Общественной палате РФ.

— При этом никаких сроков для принятия решения государством в законопроекте не появляется». С другой стороны, в законопроекте есть определение добросовестного приобретателя.

«Это шаг вперед, но теперь резко возрастает ответственность регистраторов, потому что теперь добросовестность приобретателя будет напрямую зависеть от того, какая запись внесена регистратором в реестр»,— говорит господин Музыкантский. По его мнению, это требует усиления ответственности за внесение заведомо подложных сведений в реестр.

Григорий Вайпан считает, что в нынешнем виде проект поправок противоречит решениям КС и ЕСПЧ: «Они исходят из того, что если приобретатель признан добросовестным, то по иску государства отбирать жилье у него нельзя, государство должно просто оставить этих людей в покое и обращаться с исками к мошенникам, так и было записано в изначальной редакции». Александр Музыкантский также предлагает вернуть законопроект на доработку. Господин Крашенинников на звонок корреспондента “Ъ” не ответил. В третьем чтении поправки к ст. 302 ГК планируют рассмотреть до конца декабря. Вступить в силу он должен 1 января 2020 года.

Как ранее сообщал “Ъ”, на прошлой неделе КС зарегистрировал жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде».

Оспоренные нормы не позволяют семье Однодворцевых из Москвы воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества от добросовестного приобретателя по делу Александра Дубовца.

Господин Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой по поддельным документам завладели мошенники.

КС счел, что квартиру, выбывшую из владения государства из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, истребовать у добросовестного приобретателя нельзя.

Марина Царева, Санкт-Петербург

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4181821

Заблуждения добросовестного приобретателя недвижимости

Защита добросовестного приобретателя недвижимости

10 февраля, 11:00

Ольга Давидюк

От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я добросовестный приобретатель. Мне ничего не грозит». Это весьма опасное заблуждение. Предлагаю разобраться, какие риски могут возникнуть у  приобретателей недвижимости.

Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделки

Риски, возникающие в случаях ненадлежащего оформления и одобрения сделок, следуют признать наиболее известными.

Участники сделки, даже не являющиеся юристами, знают, что нужна обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью,  надлежащее оформление доверенностей, протоколов общих собраний участников (для юридических лиц) или нотариально заверенных согласий супругов (для физических лиц), подписание передаточных актов, указание в договоре стоимости объекта и его точных идентифицирующих признаков, а также соблюдение иных формальностей, необходимых для того, чтобы сделка считалась заключенной и действительной.

В данную категорию возможно включить риски, возникающие при:

1) Несоблюдении требований к оформлению сделок (неуказание существенных условий договора, отсутствие точных идентифицирующих признаков объектов, отсутствие передаточного акта и т.п.);

2) Ненадлежащем оформлении полномочий представителей коммерческих юридических лиц (в том числе унитарных предприятий);

3) Несоблюдении требований в отношении крупных сделок;

4) Несоблюдении требований в отношении сделок с заинтересованностью;

5) Неправоспособности и недееспособности физических лиц, участвующих в сделке;

6) Нарушении порядка делегирования полномочий;

7) Неисполнении установленных процедур при получении согласия сособственников.

Соблюдение указанных выше требований и правил обычно в обязательном порядке проверяется юристами при оформлении сделки, так как при их нарушении договор купли-продажи или иного отчуждения недвижимости либо считается незаключенным (см., например, ст. 432, 555 Гражданского кодекса РФ), либо может быть признан недействительным, и продавец вправе потребовать возврата переданного имущества.

При этом обычно внимательно относятся именно к оформлению последней сделки, зачастую не уделяя соответствующего внимания предыдущим, в то время как при их ненадлежащем документировании и оформлении волеизъявления сторон риски сохраняются.

Отдельные реституционные риски

Рассматриваемая категория объединяет риски признания сделок недействительными с возникновением обязанностей возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Данные последствия обозначаются юридическим термином «двусторонняя реституция», который и дал наименование данной категории рисков.

Целесообразно провести юридический анализ правоотношений в целях выявления потенциальной угрозы реституции, например, при:

1) Несоблюдении требований антимонопольного законодательства;

2) Вероятности признания отчуждающей стороны банкротом с возможностью признания недействительными сделок по отчуждению имущества, заключенных в течение шести  месяцев (для организаций), либо в течение 12 месяцев (для частных лиц), предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом;

3) Несоблюдении прав сособственников, обладателей преимущественных прав и иных сообладателей прав в отношении имущества;

4) Мнимой либо притворной сделки.

Данные виды рисков подлежат оценке при юридическом анализе в основном последней из заключенных в отношении объекта недвижимости сделок.

Отдельные виндикационные риски

К данной группе отнесем риски, основанные на: 

1) Нелегитимности лиц, принимающих решения о сделках (акционеров (участников), общих собраний участников, совета директоров, представителей собственников и  др.);

2) Сделках, совершенных под влиянием заблуждения гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

3) Сделках, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Данная категория доставляет наибольшее количество неприятностей, в первую очередь добросовестным приобретателям, так как в нее включены нарушения, при которых любой из предыдущих собственников, чьи интересы были нарушены, в случаях, особо перечисленных в законодательстве, может истребовать имущество посредством предъявления виндикационного иска  (ст. 302 Гражданского кодекса РФ).

При этом не имеет значение количество сделок, совершенных после выбытия прав на имущество от лица, чьи права были нарушены, до получения прав на имущество добросовестным приобретателем.

При выборе между интересами добросовестных приобретателей и интересами лиц, которые были лишены имущества помимо своей воли, закон становится на сторону последних как наименее защищенных  в данной ситуации.

Ипотечные риски(риски обращения взыскания по долгам предыдущих собственников)

Особые неприятности для добросовестных приобретателей могут представлять случаи ипотеки в силу закона, то есть ипотеки, основанной не на договоре, а вытекающей из требований  законодательства.

Например, по общему правилу, жилой дом или квартира, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ст.77  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 78 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняет данный перечень случаями, когда кредит либо заем брался на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Несмотря на то, что в данном случае договор ипотеки не оформляется и не регистрируется, объекты недвижимости после передачи добросовестному приобретателю продолжают считаться заложенными (ст.353  ГК РФ) и кредиторы вправе требовать обращения на них взыскания в счет погашения долгов предыдущих собственников. При этом не имеет значение количество переходов права собственности на объект недвижимости (количество совершенных в отношении него сделок), то есть может возникнуть ситуация, когда ни покупатель, ни продавец не знали, что в отношении объекта недвижимости установлена ипотека в силу закона. 

Вот только несколько аналогичных ситуаций, установленных действующим законодательством, в частности, в отношении коммерческой и жилой недвижимости:

1) Недвижимое имущество,  проданное с отсрочкой либо рассрочкой платежа по договору (в кредит), признается находящимся в залоге в силу закона у продавца для обеспечения его обязательств по оплате (ст. 488  ГК РФ);

2) Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считается находящимся в залоге в силу закона. Если земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды (ст. 64.1.  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

3) При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя (ст. 64.1. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

4) При строительстве зданий или сооружений с использованием кредитных средств или целевого займа, земельный участок, на котором они находятся либо право аренды на данный земельный участок считается находящимся в залоге  (ст. 64.2.  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

5) Земельный участок либо право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также сам построенный дом или иной объект после окончания строительства считаются находящимся в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства (ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …»);

6) При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ).

Таким образом, к категории ипотечных отнесем риски, имеющиеся при следующих обстоятельствах:

1) Наличие ипотеки в силу закона; 

2) Наличие договорной ипотеки или несоблюдение требований к ее прекращению;

3) Несоблюдение требований законодательства при отчуждении заложенного имущества (при договорной ипотеке и ипотеке в силу закона). В этом случае предыдущий собственник может потребовать восстановить его в правах и потребовать возврата недвижимого имущества. 

Риски изъятия и запретов

В отдельную категорию отнесем риски изъятия и запретов, имеющие место при: 

1) Неисполнении особых требований и условий, установленных в отношении объекта недвижимости (например, в отношении незаконно перепланированного помещения; памятников истории, культуры и архитектуры; несоблюдение целевого назначения помещения, установленного  при его приватизации; нарушение сроков и вида строительства на земельном участке и т.п.);

2) Наличии ограничений оборотоспособности предмета сделки;

3) Наличии правопритязаний и споров;

4) Вероятности изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд.

В указанных выше случаях уполномоченные государственные или муниципальные органы в установленном порядке вправе наложить арест, изъять либо иным образом ограничить права в отношении недвижимого имущества.

Риски специально-регулируемого порядка получения прав

Наконец, в отдельный блок объединим очень разнородные правоотношения,  связанные со специальными процедурами получения права собственности на объекты недвижимого имущества.

Можно указать следующие случаи, создающие особую категорию рисков, минимизировать которые весьма непросто:

1) Несоблюдение требований при строительстве и реконструкции;

2) Несоблюдение установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации;

3) Несоблюдение установленного порядка взноса в уставной капитал;

4) Несоблюдение установленного порядка в ходе торгов (аукционов и конкурсов) и после их проведения;

5) Несоблюдение требований при отчуждении имущества в ходе процедур банкротства;

6) Несоблюдение требований к оформлению отступного при ипотеке, к порядку обращения взыскания и реализации заложенного имущества и в иных подобных ситуациях;

7) Несоблюдение установленного порядка раздела и оформления полученного имущества при разводе и ином разделе общего имущества;

8) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении земельных участков;

9) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении памятников истории, культуры и архитектуры;

10) Несоблюдение требований при наследовании;

11) Несоблюдение установленного порядка при получении имущества по договору ренты либо пожизненного содержания с иждивением;

12) Несоблюдение особенностей оборота жилых помещений (например, нарушение прав несовершеннолетних, преимущественных прав собственников соседних комнат в коммунальной квартире и т.п.).

Нарушение указанных выше требований и правил может привести к утрате прав в отношении недвижимого имущества. При этом добиться полноценной компенсации у лиц, действительно виновных в допущенных нарушениях в большинстве случаев практически невозможно.

Виды защиты интересов добросовестного приобретателя

Несмотря на кажущуюся с обывательской точки зрения угрозу рынку недвижимости, описанные выше риски соответствуют нормальному обороту, так как правовые нормы, их регулирующие, нацелены в первую очередь на защиту от злоупотреблений в данной сфере и подразумевают, что добросовестные приобретатели действительно добросовестно отнесутся к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении объектов недвижимости.

Рекомендуют использовать при защите интересов добросовестных владельцев недвижимости как минимум следующие составляющие:

1) Детальную юридическую проверку (Due Diligence) в отношении  каждого из объектов недвижимого имущества (желательно до достижения окончательных договоренностей об условиях оформления сделки по приобретению недвижимости); 

2) Разработку оптимальных и наиболее соответствующих защите интересов добросовестных приобретателей вариантов передачи им прав на недвижимость; 

3) Разработку, согласование и оформление наиболее эффективных в каждом конкретном случае юридических способов обеспечения исполнения обязательств; 

4) Квалифицированное юридическое сопровождение сделки (составление проектов необходимых документов, разработку рекомендаций по оптимальному оформлению сделки, консультирование в ходе переговоров по возникающим вопросам, представление интересов в ходе государственной регистрации сделки и т.п.);

5) Титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности (например, в результате признания недействительными сделок по приобретению объектов недвижимости, изъятия имущества по искам государственных органов, одного из предыдущих собственников и в иных аналогичных ситуациях);

6) В случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны партнеров –  обоснованный и полный расчет убытков и разработку правового механизма получения компенсации;

7) Профессиональную судебную защиту и иное юридически выверенное представление интересов добросовестных приобретателей в случае предъявления каких-либо претензий, ущемляющих их права в отношении недвижимого имущества.

Из всего сказанного следует, что реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей на сегодняшний день государство пока не создало.

Единственная полноценная гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование.

Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование».

Код для вставки в блог

lexpro.ru

10 февраля, 11:00 От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я добросовестный приобретатель. Мне ничего не грозит». Это весьма опасное забл… Читать далее

Источник: https://www.lexpro.ru/analytics/view/5744

Вс защитил права добросовестного приобретателя

Защита добросовестного приобретателя недвижимости

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ удовлетворила кассационную жалобу адвоката АП г.

Москвы Германа Ясиновского на решение Одинцовского городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда об отказе в иске о признании его доверителя добросовестным приобретателем и прекращении залогов недвижимого имущества.

6 мая 2015 г. между С.Г. Коротаевым и С.И. Бобрышевым заключен предварительный, а 6 августа 2015 г. – основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. По данным ЕГРП, собственником объектов недвижимости на момент заключения договоров являлся Бобрышев, обременений (ограничений) его права в отношении продаваемого имущества, за исключением ипотеки, зарегистрировано не было.

После получения в ноябре 2015 г.

из суда телеграммы с вызовом в судебное заседание по вопросу о правопреемстве Коротаев узнал о наличии зарегистрированного по решению Одинцовского городского суда от 29 июля 2015 г.

залога в отношении недвижимого имущества в пользу С.Г. Киреева по договорам займа, заключенным в 2011–2012 гг. При заключении договора купли-продажи продавец не уведомил Коротаева о наличии залога.

Об успешной защите добросовестного приобретателя недвижимости

Герман Ясиновский рассказал, что в феврале 2016 г. был подан иск о признании его доверителя добросовестным приобретателем и о прекращении на этом основании залогов (ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

«Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что доверитель является правопреемником согласно судебному определению о правопреемстве по делу о регистрации залогов, а подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ [в текущей редакции статьи, вступившей в силу 1 июля 2014 г.

] на правоотношения по рассматриваемым залогам не распространяется, поскольку они были заключены в 2011–2012 гг.».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда оставлено без изменения, несмотря на доводы стороны защиты.

«Мы отмечали, что доверитель не участвовал в деле о регистрации ипотеки по залогам от 2011–2012 гг. Указали, что он был добросовестным приобретателем – не знал и не должен был знать о залогах и правопритязаниях залогодержателя.

Права последнего при этом никогда ранее не были зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН) в связи с его же недобросовестностью, выразившейся в нарушении им ряда законов и злоупотреблении своими правами, – сообщил Герман Ясиновский.

– Мы напомнили, что договор купли-продажи сохраняет свою силу, а зарегистрированные доверителем в ЕГРП права никто не оспорил в суде. Кроме того, при вынесении определения о правопреемстве доверителя по делу о регистрации залогов он был ограничен в правах, поскольку не участвовал в нем.

Также мы указали, что преюдиция ранее вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по залогам и правопреемстве доверителя в данном деле недопустима в силу закона».

В итоге адвокат в интересах доверителя обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, и Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла ее подлежащей удовлетворению.

Верховный Суд указал, что, применяя преюдицию вступившего в законную силу решения от 29 июля 2015 г., суды оставили без внимания, что Коротаев как сторона или третье лицо в деле не участвовал. В связи с этим обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о регистрации ипотеки в пользу Киреева, не могли иметь для Коротаева обязательного характера.

ВС РФ отметил, что суды должны были учесть период заключения договора купли-продажи – с 26 мая 2015 г. по 6 августа 2015 г. – и исходить из подп. 2 п. 1 ст.

352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ.

Данной нормой предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В определении ВС РФ также отмечено, что, приняв все возможные меры по проверке чистоты сделки, полагаясь на данные ЕГРП, Коротаев был убежден, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии ограничений (обременений) на приобретаемую недвижимость. Обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение недвижимого имущества, не имелось.

ВС РФ указал, что суд должен был установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у Коротаева статуса добросовестного приобретателя, а также учесть, что договор купли-продажи, заключенный 6 августа 2015 г., действителен, зарегистрированные права истца никем не оспорены.

Судебная коллегия также отметила, что, согласно п. 2 ст.

10 ГК РФ, если установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

ВС РФ заключил, что суду надлежало дать оценку действиям Киреева как добросовестным или недобросовестным, в частности отказу Киреева от предусмотренной законом государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости и, как следствие, отсутствию в ЕГРП необходимой информации о правопритязаниях на них, а также наличию его осведомленности с весны 2015 г. об обстоятельствах отчуждения покупателю Коротаеву заложенной недвижимости, что подтверждается письменными пояснениями Киреева. Однако суд не указал, имело ли место со стороны Киреева злоупотребление правом.

В итоге Верховный Суд отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда и направил дело на новое рассмотрение.

Герман Ясиновский в комментарии «АГ» указал: «Возникла опасная ситуация, когда суды по всей вертикали отказывались защищать нарушенные права законного собственника и добросовестного приобретателя, и в подобной ситуации может оказаться любой приобретатель недвижимости в России».

«Подобные нарушения судами законов подрывают доверие граждан к процедуре регистрации прав в государственном реестре и подтверждают факт отсутствия в стране четкого правового механизма защиты законной собственности, – считает адвокат.

– Создается опаснейший прецедент по сделкам с недвижимостью – такие дела указывают мошенникам разного калибра на возможные способы обмана добросовестных покупателей: в государственном реестре не регистрируются обременения, далее следует получение судебного решения о залоге без участия покупателя, затем – определения о правопреемстве, и впоследствии собственник оставляется без законно приобретенного имущества».

По мнению адвоката, несмотря на то что правоприменительная судебная практика идет по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя и законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношений.

«Это требуется сделать во избежание продолжения совершения системных ошибок судьями в городских и областных судах, а также исключения случаев недопонимания судьями таких судов норм материального и процессуального права, – подчеркнул Герман Ясиновский. – Статья 44 ГПК РФ, а также п. 2 ст. 223 и подп. 2 п. 1 ст.

352 ГК РФ требуют дополнений, касающихся расширения и уточнения прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости».

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-zashchitil-prava-dobrosovestnogo-priobretatelya/

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей – Адвокат в Самаре и Москве – представительство в суде и юридические услуги

Защита добросовестного приобретателя недвижимости

эксперт по вопросам правового характера

Источник: журнал «Жилищное право»

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам. Предполагается, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены от претензий со стороны третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с указанной статьей имущество подлежит истребованию от добросовестного приобретателя, когда оно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать в силу тех или иных причин.

Если имущество истребовано у добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель вправе требовать от собственника, продавшего ему имущество, денежные средства, которые оплачены покупателем.

На практике же интересы добросовестных приобретателей ущемляются в силу слабой российской нормативной базы и действий различного рода мошенников, которые используют недостатки нормативной базы для своего обогащения.

При этом зачастую роль мошенников исполняют не только отпетые преступники, но и родственники собственников имущества, которые совершают сделки по отчуждению имущества.

В связи с этим практический интерес для юристов и просто граждан, желающих оформить право собственности на какое-либо имущество, представляет определение тех основных случаев, когда могут пострадать интересы добросовестных приобретателей, несмотря на предпринятые меры предосторожности.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате раздела имущества супругами после совершения сделки с недвижимостью одним из супругов.

В современном мире, в том числе и в России, институт брака не имеет того авторитета, который он имел еще до недавнего времени, в связи с чем на российском рынке недвижимости есть много имущества, нажитого супругами во время брака, но не разделенного при разводе.

При таких обстоятельствах добросовестный приобретатель всегда рискует получить после приобретения недвижимости у одного из бывших супругов претензию со стороны второго супруга, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для продажи одним из супругов недвижимости, нажитой в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга.

В то же время супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую недвижимость, не сообщая добросовестному приобретателю, что имущество нажито в браке.

В свою очередь другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд и на основании, в том числе пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, признает сделку по продаже недвижимости недействительной.

Таким образом, как следует из нижеприведенной практики, право собственности на объект недвижимости добросовестный приобретатель теряет, а получает возможность взыскать полученный материальный ущерб с того супруга, который продал ему имущество, но взыскать реальные деньги в таком случае будет очень и очень сложно, а порой невозможно.

Согласно Определению от 06.12.2011 № 67-В11-5 Верховного суда Российской Федерации суд отменил нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

По решению Верховного суда Российской Федерации дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 19 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

То есть, по сути, сделка, совершенная между одним из супругов и добросовестным приобретателем без письменного согласия другого супруга, может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате появления наследника имущества с обязательной долей в наследстве.

Неутешительная ситуация для добросовестных приобретателей складывается также, если они приобретают имущество, которое досталось в наследство продавцу. В любой момент может выясниться, что на данное наследство, которое продано добросовестному приобретателю, есть наследники с обязательной долей в наследстве согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ.

К ним могут быть отнесены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также другие нетрудоспособные иждивенцы.

При таких обстоятельствах, если вдруг из ниоткуда взявшиеся наследники с обязательной долей в наследстве предъявят свои права на долю в наследстве, или это за них сделает соответствующая прокуратура в связи с ущемлением прав наименее защищенных наследников, добросовестный приобретатель, как минимум, потеряет по решению суда право собственности на часть приобретенного имущества.

Взыскать материальный ущерб, нанесенный добросовестному приобретателю наследником, продавшим ему имущество, в результате иска к нему представляется почти невозможным мероприятием, если речь идет о получении реальных денежных средств.

Ничтожность сделки, совершенная недееспособным продавцом.

Покупая недвижимость, добросовестный приобретатель не может знать, здоров ли продавец недвижимости, может ли он отдавать отчет своим действиям, так как зачастую продавец недвижимости внешне не выглядит больным.

В результате в судебной практике масса примеров, когда договор купли-продажи недвижимости признается ничтожным в связи с тем, что продавец недвижимости не мог отдавать отчет своим действиям при совершении сделки, что устанавливается соответствующей судебной экспертизой в рамках рассмотрения иска.

В таком случае добросовестный приобретатель теряет недвижимость (передается в собственность продавца) и деньги, так как сумму, которую он потратил на покупку недвижимости, реально ему никто не вернет, несмотря на соответствующее решение суда.

Источник: https://pravo163.ru/uyazvimost-pozicij-dobrosovestnyx-priobretatelej/

Глав-книга
Добавить комментарий