Взыскание за просрочку сдачи квартиры, если АПП был подписан

Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ – ЮК

Взыскание за просрочку сдачи квартиры, если АПП был подписан

Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один год. Однако ожидание, как правило, затягивается на более длительное время, чем они предполагали, подписывая договор со строительной фирмой.

По сути, дольщики оказываются заложниками ситуации, навязанной им застройщиком, который то и дело переносит дату сдачи дома. Что делать в этом случае? Закон дает право выбора: участник может либо согласиться на пересмотр сроков, либо обратиться в суд с иском к недобросовестной компании.

Дольщику положена неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которая может составлять довольно внушительную сумму. Как ее правильно рассчитать и истребовать с нарушителя?

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Договор также содержит еще одну дату – срок введения дома в эксплуатацию, который всегда наступает раньше, чем дата передачи. В отличие от первого, этот срок может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.

Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Что делать, если сдача дома откладывается

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение.

Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку. При этом закон не обязывает его соглашаться, а предоставляет право выбора.

Участник может не отвечать на письмо, его молчание не может быть истолковано, как принятие предложения.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт.

Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии.

Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Расчет неустойки

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере.

Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.

Расчет пени производится по следующей формуле:

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте.

Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.

Например:

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Порядок взыскания неустойки в суде

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Выбор суда для подачи иска

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки.

Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе.

Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик.

Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.

Но чаще всего неустойка взыскивается в суде, решение которого во многом зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная работа профессиональных юристов.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/neustojka-za-prosrochku-sdachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Приемка квартиры: взгляд юриста

Взыскание за просрочку сдачи квартиры, если АПП был подписан

Пройдя весь путь от заключения договора о покупке квартиры до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, дольщик может вздохнуть свободно. Однако впереди его ждет еще один ответственный этап – приемка квартиры от застройщика.

О том, как происходит приемка квартиры, в общих чертах знают все, кто когда-либо интересовался приобретением жилья в новостройке. Вместе с представителем строительной компании вы попадаете в помещение, обследуете его состояние и фиксируете замечания по качеству строительства. Затем, в зависимости от результатов осмотра, вы подписываете (или не подписываете) акт приема-передачи.

Однако приемка квартиры включает в себя не только оценку прилежания и мастерства строителей, – это еще и юридически значимое действие, к которому нужно подходить осознанно.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик принимает от строительной компании объект недвижимости, а с ним и ответственность за сохранность и содержание своего жилища, поэтому в его интересах загодя удостовериться, что квартира передается ему в надлежащем виде и соответствует тем техническим характеристикам, которые описаны в договоре и проекте.

Кроме того, будущий собственник должен знать свои права, чтобы впоследствии ему не пришлось тратить лишние деньги на устранение строительного «недодела» за свой счет.

Разобраться в юридических тонкостях приемки квартиры и сопутствующих вопросах нам поможет Андрей Александрович Ковшутин, Правовой центр «ЭГИДА».

Вопрос: Акт приема-передачи квартиры может иметь разную форму; еще большее разнообразие наблюдается при составлении перечня строительных недочетов – в одних случаях дольщику предоставляют смотровой лист, в других – предлагают записать замечания в специальный журнал. Что должно содержаться в акте приемки-передачи, и как правильно оформить так называемый «список недоделок», чтобы на эти документы можно было опереться, если дело дойдет до судебного разбирательства?

А. Ковшутин: Как таковой формы акта приема-передачи квартиры установленной на законодательном уровне не существует.

Акт должен соответствовать всем признакам документа, а именно, должен содержать место и дату составления, указание на стороны договора, а также реквизиты договора, во исполнение которого заключается данный акт, описание объекта недвижимости, адрес, общую площадь, взятую из кадастрового паспорта на квартиру, указание на факт передачи и приема квартиры, либо отсутствие такового, отсутствие либо наличие претензий относительно качества принимаемого объекта.

Если качество строительства оставляет желать лучшего (нарушены строительные нормы, квартира не соответствует характеристикам, указанным в договоре) и недостатки требуют устранения, в акте подробно описываются претензии дольщика. Обязательно нужно указать в акте срок, в течение которого надлежит устранить указанные недостатки, при этом указывается также, что акт не является свидетельством приема-передачи квартиры.

При осмотре квартиры особое внимание следует обратить на: показания приборов учета; бетонные конструкции; кирпичную кладку; правильность установки межкомнатных перегородок; неровности более 5 мм глубиной; трещины и т.д.; вентиляцию; целостность оконных блоков; сантехническую разводку; правильность установки приборов.

Если какие либо элементы квартиры не представилось возможным проверить по техническим причинам, в акте должно быть указано, что такой-то элемент квартиры не проверялся в связи с отсутствием технической возможности и принят не был.

Принимать квартиру дольщик может самостоятельно или привлечь к участию специалиста, ведь в процессе приемки придется осматривать окна и стены, оценивать качество стяжки и работоспособность инженерных систем, поэтому неподготовленный человек вполне может пропустить что-то важное. Фотографии выявленных дефектов и недоделок усилят ваши позиции.

Нередко в акте содержатся также сведения о произведенных между сторонами денежных расчетах.

В любом случае, акт составляется в двух экземплярах, для каждой из сторон. Будет правильным составление третьего экземпляра, который в дальнейшем должен быть передан с иными документами в орган государственной регистрации (для регистрации права собственности дольщика на квартиру).

Вопрос: В какой срок, по закону, строители обязаны устранить недостатки?

А. Ковшутин: Срок устранения недостатков в каждом конкретном случае зависит от их характера. Если он письменно не согласован, то, по закону «О защите прав потребителей», он не может превышать 45 дней.

По этому же Закону, за нарушение сроков устранения недостатков покупатель вправе требовать от продавца неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

Федеральный закон 214-ФЗ устанавливает в данном случае разумный срок для их устранения.

Дольщик вправе потребовать передачи ему квартиры надлежащего качества, в срок, установленный договором долевого участия. Если передача квартиры в указанный срок так и не состоялась по вине застройщика, дольщик вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением о взыскании с нерадивого застройщика морального ущерба и судебных издержек, связанных с судебным разбирательством.

Более того, как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.

2012 №17, если суд удовлетворяет требования потребителя в связи с нарушением его прав, установленных законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией и т.д.

), с ответчика в пользу потребителя также взыскивается штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом потребителю – независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Вопрос: Нередко будущий новосел описывает свои замечания по качеству строительства, однако застройщик не принимает никаких мер по их устранению. Как вести себя, если исправление строительных дефектов затягивается: подписать акт приемки-передачи с недоделками или предпринять иные шаги?

А. Ковшутин: Дольщик вправе требовать исполнения договора от застройщика.

При этом он самостоятельно решает для себя вопрос:- потребовать подписание акта недоделок с указанием срока устранения недостатков;- подписать акт недоделок и устранить их самостоятельно за свой счет, взыскав стоимость работ и материалов (устранения недостатков) с застройщика;- принять квартиру с недоделками, указав их в акте недоделок и потребовав при этом снизить цену договора;

– принять квартиру с недоделками и довольствоваться тем, что есть, прекратив общение с застройщиком.

Закон, а именно часть 6 статьи 7 Федерального Закона №214-ФЗ установил, что дольщик имеет право потребовать от застройщика: устранить недостатки безвозмездно; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Несомненно, в такой ситуации большое значение имеет объем и характер недоделок, с которыми дольщику предлагается принять квартиру.

В большинстве случаев мы предлагаем дольщику потребовать от застройщика устранения недостатков, а при отсутствии должной реакции со стороны застройщика устранить их за свой счет, сохранив необходимые документы, чтобы в дальнейшем взыскать убытки с застройщика.

При этом необходимо понимать, что указанное мероприятие должно быть согласовано с юристом, дабы иметь к судебному разбирательству необходимый перечень доказательств вины застройщика в ненадлежащем исполнении договора, а также доказательств устранения недостатков за счет дольщика.

Допустим, вы обнаружили изменения в планировке квартиры (неправильно установлена межкомнатная перегородка). В такой ситуации вы можете потребовать восстановления планировки в соответствии с проектом, потребовать денежного возмещения в виде уменьшения цены договора или восстановить планировку за свой счет и истребовать денежные средства с застройщика.

Предполагаем, что для дольщика выгодней обращаться с требования о восстановлении исходной планировки. Срок приемки-передачи квартиры, соответственно, будет привязан к исправлению недоделок, и по закону о защите прав потребителя дольщик имеет возможность обратиться в суд с требованиями описанными выше.

В случае наличия неустранимых недостатков, возможно расторжение договора. Расторжение договора происходит в порядке, оговоренном в договоре долевого участия, в части не противоречащем гражданскому законодательству Российской Федерации.

Расторжение договора по вине застройщика подразумевает всевозможные взыскания с нерадивого застройщика. Однако обычно мы рассматриваем такой шаг как крайнюю меру, поскольку далеко не всегда можно рассчитывать на своевременное и полное возмещение.

Если на момент расторжения договора расчетный счет застройщика будет пуст, взыскание денежных средств может вылиться в серьезную проблему для гражданина.

С этой точки зрения, лучше потребовать исполнения договорных обязательств от застройщика, и уже потом, если квартира абсолютно не устраивает, продать ее и купить что-то другое. Этот путь проще и спокойнее. Конечно, решение суда будет в вашу пользу, однако оно может быть неисполнимо.

Банкротство застройщика также может не принести должного удовлетворения, поскольку будет выявлена целая очередь кредиторов и, как в небезызвестном мультфильме, окажется, что «лосенок мал, и на всех не хватит».

Вопрос: Может ли застройщик произвести приемку квартиры в одностороннем порядке или добиться подписания акта приема-передачи, если считает претензии дольщика, а также его отказ принимать квартиру необоснованными?

А. Ковшутин: Сроки и порядок приема-передачи квартиры также определяются договором.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщика о готовности объекта и необходимости принять квартиру. Информация может быть отправлена по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному дольщиком в договоре, либо оно может быть вручено ему лично под роспись на втором экземпляре.

В установленный договором срок дольщик обязан приступить к приемке квартиры, а если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В случае бездействия или необоснованного отказа от принятия квартиры, если имеются сведения о получении уведомления дольщиком, либо почтовой службой вернулось письмо с отметкой об отсутствии адресата, застройщик по истечении двух месяцев от установленного договором срока передачи квартиры вправе составить односторонний акт приема-передачи.

Может ли застройщик принудить подписать акт в случае отказа от его подписания дольщиком? Может, в судебном порядке, представив доказательства необоснованного отказа от приемки квартиры надлежащего качества.

При этом не исключено, что дольщик представит встречное исковое заявление в адрес застройщика. Судом будет назначена строительно-техническая экспертиза, результаты которой и будут положены в основу решения суда.

Благодарим А.А. Ковшутина за помощь в подготовке материала.

Источник: http://ideas.vdolevke.ru/posts/9648/

Калькулятор расчета неустойки – защита прав потребителей

Взыскание за просрочку сдачи квартиры, если АПП был подписан

Оказались в числе пострадавших дольщиков и понесли убытки в результате действий нечистого на руку застройщика? Не проблема. Существует масса нормативных актов России, определяющих способы защиты нарушенного права дольщика: Закон 214-ФЗ, Гражданский кодекс, Закон, защищающий права потребителей и т.д.

Споры в рамках договорных отношений по ДДУ неизменно сводятся к одному – деньгам. А значит правильность расчёта размера причиненных дольщику убытков, неустойки и других компенсационных выплат, станет основой для формирования финансового требования, предъявляемого к застройщику в претензионном порядке или через суд. Калькулятор разработан для решения именно этой задачи.

Реально ли получить неустойку с застройщика

Право потребовать неустойку с застройщика предоставляет Закон № 214-ФЗ. Но для многих дольщиков основной проблемой при исчислении неустойки является правильное определение ключевых дат (начала и окончания периода, за который ее можно взыскать) и уровня ключевой либо ставки рефинансирования на конкретную дату.

Необходимо знать: Применение актуальных ставок Центробанка и периода их действия играет основную роль. В расчетах может использоваться 2 вида ставок: рефинансирования – 8,25%, ключевая 11 – 7,5%.

Ставка рефинансирования (СР) должна применяться в случае, если обязательства по ДДУ исполнены до конца 2015 г.

Ключевая ставка (КС) применяется, если договорные обязательства выполнены застройщиком с начала 2016 года(дольщиком подписан АПП).

Обратите внимание! Применяя, калькулятор расчета неустойки по ДДУ, необходимо помнить, что Центробанк регулярно меняет ключевую ставку.

Используя, калькулятор при расчете неустойки, следует применять уровни ключевой ставки ЦБ РФ с 2016 г. по 2018 год.

Важно: Банком России 26.10. 2018 г. принято решение о сохранение КС на уровне 7,50% годовых.

Соотношение понятие уровня ставок Центробанка при расчете неустойки ДДУ

В правилах ст. 6 214-го закона не прописано понятие ключевой ставки. В указанной правовой норме используется лишь понятие ставки рефинансирования. Исходя из этого, при расчетах финансовых требований у дольщиков, как правило, возникает путаница.

Применяя формулу расчета неустойки по ДДУнужно учитывать, что с начала 2016 года в России, СР была приравнена к КС. С начала 2016 года отдельно СР может применяться для расчёта неустойки по ДДУ.

Применение ставок:

  • Если предмет договора (жилье) передан участнику ДДУ по АПП до конца 2015 г., то расчет неустойки ДДУ должен производиться по действующей на тот момент ставке рефинансирования, то есть 8,25%.
  • Если жилье дольщиком принято по акту ПП, уже с начала 2016 г. расчет суммы неустойки по договору долевого участия должен производиться с применением КС в соответствии периодами ее действия.

Как рассчитать просрочку по ДДУ

Чтобы посчитать неустойку на калькуляторе по договору долевого участия,нужно понимать, что применение той или иной ставки будет полностью зависеть от момента выполнения обязательства (передачи по АПП жилья) застройщиком, а не от даты, установленной условиями ДДУ, касаемо исполнения обязательства.

Обратите внимание! По правилам ч. 2 ст. 6 ФЗ 214, пеня должна рассчитываться в размере ставки, которая действует на день исполнения договорных обязательств – на момент подписания АПП и фактического получения жилья дольщиками.

Верным расчёт просрочки по ДДУ будет, если он выполнен:

  • На момент подписания АПП (фактической передачи жилья по ДДУ).
  • На текущую дату подачи иска либо претензии, в случае если акт не подписывался.

Датой исполнения обязательств нужно считать день подписания АПП (правила ст. 12 ФЗ-214). Это означает, что если дольщиком по почте был получен односторонний акт ПП жилья и он с ним не согласен, то при расчете неустойки по договору долевого участия в калькулятор вносится текущая дата расчета требования к застройщику.

А присланный застройщиком «односторонний» акт ПП можно оспорить в судебном порядке.

Как определить период для расчета неустойки ДДУ

Предположим, что просрочка сдачи жилья по вине застройщика оказалась длительной и охватила несколько периодов, в течение которых изменялась ставка Центробанка, возникает логичный вопрос, как правильно и выгоднее посчитать?

Есть всего три варианта как рассчитать неустойку по ДДУ:

  • По периодам, в течение которых действовали разные ставки.
  • На дату подписания АПП.
  • На текущую дату, в том случае, когда АПП не был подписан.

Чтобы правильно рассчитать положенную дольщику неустойку, необходимо определить наибольший период просрочки, которым охватывается та или иная ставка.

Если просрочка охватывает период до конца 2015 г. (когда ставка составляла 8, 25 %) и остальное время выпало на периоды, когда действовали различные уровни ключевой ставки, то целесообразно для дольщика рассчитывать размер неустойки по одной из КС, действовавших в период просрочки сначала 2016 года. Поскольку их размер до 17.12.2017 г. был значительно выше.

Сложившейся четкой судебной практики и единства мнений судов по этому вопросу не существует. Если время просрочки выпало на период, когда КС начала снижаться, то логично будет применение КС в каждый отдельный период ее действия.

Начало периода просрочки

Если с датой окончания времени просрочки всё понятно (подписание акта ПП), с датой начала расчёта неустойки периодически возникает недопонимание.

Начисление нужно производить с даты, следующей за днем указанной в ДДУ. По правилам ст. 6 214-го закона, и ст. 191 ГК России квартира должна передаваться дольщику по акту ПП. Если же квартира была оформлена по договору уступки, в котором не указывался срок сдачи жилья, то ориентироваться нужно на основной договор, в котором срок – существенное условие.

Когда срок сдачи квартиры по ДДУ совпадает с нерабочим днем, застройщик считается обязанным передать жилье в первый рабочий день, который следует за выходным (ст. 193 ГК РФ).

Важно! Когда в ДДУ срок исполнения указывается поквартально (к примеру, первый квартал 2018 г.), то считается, что он определён последним числом последнего месяца квартала, то есть в данном случае 31.03. 2018 года. А дата, с которой идет пеня – 01. 04. 2018 г.

Если договором предусмотрено, что исполнением обязательств считается момент подписания акта ПП, но он так и не был подписан, расчет производится на момент предъявления застройщику претензии. Если требования предъявляются в судебном порядке, расчёт выполняется на дату подачи иска либо его уточнения в порядке искового производства по делу.

В соответствии с законодательством России (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ), исковые требования могут уточняться впоследствии до момента вынесения решения суда и могут быть увеличены.

Как правильно использовать калькулятор просрочки по ДДУ

В поле, где указывается сумма по ДДУ, необходимо вписать стоимость жилья по договору. Если переданное жилье имеет площадь большую, чем в указано в проектных документах и это стало понятно в результате обмеров БТИ, а дольщик доплатил за «лишние» метры, то при расчете неустойки учитывается полная фактическая оплата за построенное жилье.

Если квартира приобретена по договору уступки, и в основном ДДУ в качестве «цены» договора стоит сумма за общее количество квартир, из которых новому владельцу принадлежит только одно жилье, необходимо смотреть отдельное приложение к ДДУ. В нем должен быть прописан раздел, где указаны цены на жильё и порядок их формирования.

Цена за квартиру может быть указана полностью или за квадратный метр. При определении исходной суммы для начисления неустойки по договору необходимо фактическую площадь жилья после обмеров БТИ умножить на стоимость одного квадратного метра, указанного в приложении к договору.

В поле, «дата передачи жилья по ДДУ», нужно вписать дату предполагаемой передачи квартиры застройщиком.

В поле дата передачи жилья по акту вписывается дата его подписания:

  • если акт не подписывался сторонами или был прислан застройщиком без согласования, поле не заполняется, а калькулятором вычисления будут выполнены на текущую дату;
  • если подается претензия либо иск в суд, ставится дата подачи соответствующего документа.

Калькулятором просрочки ДДУ будет показана не только итоговая сумма расчета неустойки, но и весь порядок ее начисления.

Срок просроченных застройщиком обязательств будет «разбит» калькулятором на периоды действия ключевой савки ЦБ. В каждом из них будут указаны:

  • Дата начала и окончания периода действия КС Центробанка.
  • Количество дней по каждому периоду.
  • Размер КС банка для каждого периода.
  • Сумма по отдельно взятому периоду.
  • Итоговая сумма неустойки.

Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры

Калькулятором насчитывается неустойка по ДДУ по формуле, прописанной положениями 214-го закона:

Стоимость жилья по условиям ДДУ х количество дней просроченного обязательства х (ключевая ставка/ставка рефинансирования) х (1/150).

Исходя из сложившейся в стране экономической ситуации калькулятором предусматриваются соответствующие уровни ставок (повышение при увеличении инфляции, либо понижение при ее снижении).

С помощью калькулятора можно посчитать неустойку по договору долевого участия, а также:

  • штрафы по закону о защите прав потребителей;
  • сумму неустойки в совокупности со штрафом;
  • общий полный срок просроченных обязательств, если на калькуляторе была выбрана опция «по периодам»;
  • госпошлина, когда сумма иска больше 1 000 000 руб.

Помните, предъявляя финансовые требования своему оппоненту, необходимо не только правильно определять их правовые основания, но и производить верные расчёты сумм, подлежащих взысканию.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/kalkulyator-rascheta-neustojki.html

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Взыскание за просрочку сдачи квартиры, если АПП был подписан

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Глав-книга
Добавить комментарий