Утеря преимущественного права выкупа муниципальной собственности

Реализация преимущественного права выкупа муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства | Информационный киоск администрации городского округа «Город Калининград»

Утеря преимущественного права выкупа муниципальной собственности

1. Исчерпывающий перечень документов и информации, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги и услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальной услуги, подлежащих представлению заявителем, способы их получения заявителем, в том числе в электронной форме, порядок их представления.

Для получения муниципальной услуги заявителями предоставляются в МФЦ следующие документы:

Индивидуальные предприниматели:

­ заявление о предоставлении муниципальной услуги. Образец заполнения заявления представлен в приложении № 1 к настоящему Административному регламенту, примерная форма заявления представлена в приложении № 2 к настоящему Административному регламенту;

­ документ, удостоверяющий личность заявителя, – паспорт гражданина Российской Федерации либо иной документ, предусмотренный законодательством Российской Федерации в качестве удостоверяющего личность гражданина.

В случае подачи заявления с комплектом документов представителем заявителя к заявлению прилагается документ, подтверждающий его полномочия (для представителя индивидуального предпринимателя – нотариально удостоверенная доверенность либо доверенность, удостоверенная иным предусмотренным законодательством Российской Федерации способом).

Юридические лица:

­ заявление о предоставлении муниципальной услуги. Образец заполнения заявления представлен в приложении № 1 к настоящему Административному регламенту, примерная форма заявления представлена в приложении № 2 к настоящему Административному регламенту;

­ заверенные печатью организации копии учредительных документов;

­  документ, содержащий сведения о доле участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц, о доле участия, принадлежащей одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства. Последнее ограничение не распространяется на хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат учредителям (участникам) соответственно таких хозяйственных обществ, хозяйственных партнерств − бюджетным, автономным научным учреждениям либо являющимся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями образовательным организациям высшего образования, а также на юридические лица, учредителями (участниками) которых являются юридические лица, включенные в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень юридических лиц, предоставляющих государственную поддержку инновационной деятельности в формах, установленных Федеральным законом от 23.08.1996  № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике». Юридические лица включаются в указанный перечень в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, при условии соответствия одному из следующих критериев:

а) юридические лица являются открытыми акционерными обществами, не менее пятидесяти процентов акций которых находится в собственности Российской Федерации, или хозяйственными обществами, в которых данные открытые акционерные общества имеют право прямо и (или) косвенно распоряжаться более чем пятьюдесятью процентами , приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставные капиталы таких хозяйственных обществ, либо имеют возможность назначать единоличный исполнительный орган и (или) более половины состава коллегиального исполнительного органа, а также возможность определять избрание более половины состава совета директоров (наблюдательного совета);

б) юридические лица являются государственными корпорациями, учрежденными в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996                    № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;

­ Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, иностранных юридических лиц,  общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале юридического лица,  в виде информационного письма за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации;

­ документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени юридического лица (копия решения о назначении этого лица или о его избрании) и в соответствии с которым руководитель юридического лица обладает правом действовать от имени юридического лица без доверенности.

В случае подачи заявления с комплектом документов представителем заявителя к заявлению прилагается документ, подтверждающий его полномочия (доверенность от имени юридического лица для представителя юридического лица, не являющегося его руководителем, должна быть подписана руководителем юридического лица или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами).

Все листы документов, представляемых одновременно с заявлением, либо отдельные тома данных документов должны быть прошиты, пронумерованы, скреплены печатью заявителя (для юридического лица) и подписаны заявителем или его представителем.

Соблюдение заявителем указанных требований означает, что заявление и документы, представляемые одновременно с заявлением, поданы от имени заявителя.

При этом ненадлежащее исполнение заявителем требования о том, что все листы документов, представляемых одновременно с заявлением, или отдельные тома документов должны быть пронумерованы, не является основанием для отказа заявителю в приеме документов.

Не допускается устанавливать иные требования к документам, представляемым одновременно с заявкой (заявлением), за исключением требований, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

1.1. Документы, необходимые при подаче заявления о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

Прием и регистрация заявления о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого заявителем арендуемого имущества осуществляется в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия КМИиЗР (в случае ранее произведенной реконструкции или проведенных ремонтных работ капитального характера). К заявлению о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого заявителем арендуемого имущества прилагаются:

1.1.1. При проведении реконструкции:

­ договор на производство работ;

­ локальная смета (локальный сметный расчет) на производимые работы;

­ акт о приемке выполненных работ.

1.1.2. При проведении ремонтных работ капитального характера:

­ договор на производство работ;

­ локальная смета (локальный сметный расчет) на производимые  работы;

­ акт о приемке выполненных работ.

1.2.

 Заявитель получает примерный бланк заявления у специалиста МФЦ при личном обращении либо самостоятельно в электронном виде в федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» www.gosuslugi.ru либо на официальном сайте администрации городского округа «Город Калининград» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» klgd.ru в разделе «Услуги».

Заявление о предоставлении муниципальной услуги составляется от руки (чернилами или пастой) или машинописным текстом.

Заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений составляется в произвольной форме от руки (чернилами или пастой) или машинописным текстом.

Доверенность на право представления интересов индивидуального предпринимателя, не имеющего печать, выдается нотариусами. Список нотариусов города Калининграда и Калининградской области размещен на официальном сайте нотариальной палаты Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Электронная форма получения заявителем перечисленных в п.п. 2.6,  2.6.1 настоящего Административного регламента документов не предусмотрена.

Заявление о предоставлении муниципальной услуги с комплектом документов заявитель представляет:

­ при личном обращении к специалисту МФЦ, ответственному за прием и выдачу документов;

­ по почте в адрес Комитета;

­ в электронной форме посредством заполнения интерактивной формы на региональном сегменте Единого портала государственных и муниципальных услуг;

­ по электронной почте (в форме электронных документов) по адресу property@klgd.ru.

При подаче заявления о предоставлении муниципальной услуги с комплектом документов по электронной почте электронные образы документов, представляемые с заявлением, должны представляться в формате PDF или RTF.

Источник: https://www.klgd.ru/kiosk/services/docs.php?ID=122923

Газета

Утеря преимущественного права выкупа муниципальной собственности

Закон о приобретении арендуемой у государства недвижимости нуждается в доработке. В сегодняшнем виде он заставляет бизнес платить за нее дважды.

Часто предприниматели сталкиваются с неприятной ситуацией: они берут у государства в аренду “убитое” помещение, чинят его за свой счет, но выкупать его вынуждены уже по новой стоимости. Получается парадоксальная ситуация: работать в здании с протекающей крышей невозможно, но, производя ремонт, бизнес сам повышает цену приобретаемой недвижимости.

Начинающие предприниматели об этом, как правило, не задумываются – им просто нужно помещение, где они могли бы открыть свое дело (скажем, магазин). Поскольку строить его самостоятельно слишком дорого и долго, вариантов остается немного – аренда.

В небольших поселениях не так много подходящих зданий, и они находятся в муниципальной собственности. Для властей простаивающая недвижимость – это обуза, поэтому они охотно передают помещения в аренду.

Здания часто находятся в плачевном состоянии, поэтому предприниматель вынужден вложиться в его ремонт.

 Со временем, когда дело уже более менее раскручено, он желает обезопасить свои инвестиции и выкупить помещение. И тут-то начинается…

Почему бизнес вынужден переплачивать и как не попасть в такое положение, рассказывает уполномоченный по защите прав предпринимателей в Югре Ольга Белоножкина.

Преимущественное прав о – Большое количество предпринимателей заключает договоры аренды недвижимого имущества. Многие – в течение длительного срока (10 и более лет). Наиболее актуально это для тех, кто занимается розничной торговлей и оказанием услуг.

Запомним, что аренда включает в себя два из трех правомочий собственника: владение и пользование имуществом.

В процессе использования помещения предпринимателю часто приходится производить вложения в это имущество, которые впоследствии (в случае расторжения договора) будет невозможно “отделить” (такие улучшения на языке гражданского права называются неотделимыми). За весь период аренды стоимость таких улучшений может достигать первоначальной стоимости предмета договора.

Для облегчения положения предпринимателей законом* предусмотрено преимущественное право выкупа недвижимого имущества для добросовестных арендаторов.

Добросовестный – это тот, кто надлежащим образом исполняет условия договора, к примеру, по внесению арендных платежей. Преимущественное право позволяет получить возможность для осуществления сделки по установленной цене до того, как имущество поступает в продажу на общих основаниях.

Удобство для арендатора заключается в отсутствии конкурсной процедуры и возможности получить к правомочиям владения и пользования еще и право распоряжаться недвижимым имуществом – стать собственником.

Следствием выкупа становится повышение мотивации бизнесмена (на модернизацию помещения и продолжение предпринимательской деятельности).

Юридически неграм отный плат ит два жды – На практике возникают проблемы, связанные с невозможностью отдельных добросовестных предпринимателей осуществить такой выкуп.

Так, не всеми соблюдается порядок осуществления неотделимых улучшений, который включает в себя получение согласия собственника недвижимого имущества (администрации муниципального образования).

Несоблюдение этого порядка приводит к невозможности получить компенсацию стоимости улучшений в случае расторжения договора аренды и в случае выкупа недвижимости. При этом она будет включена в рыночную цену имущества, определенную независимым оценщиком.

Такое положение вещей останавливает многих предпринимателей от реализации преимущественного права выкупа, которое при указанных обстоятельствах утрачивает свое преимущество.

Гладко было на бумаге – Еще одним подвохом закона является утрата предпринимателем преимущественного права выкупа в случае, если ранее он от его реализации отказался.

Подобный отказ, как правило, бывает вызван особенностями действовавшего на тот момент законодательства, устанавливающего порядок осуществления выкупа.

Он подразумевал необходимость единовременного внесения суммы налога на добавленную стоимость и обременительную периодичность платежей.

За период существования закона (с июля 2008 года) в него неоднократно вносились изменения, направленные на оптимизацию порядка выкупа недвижимого имущества.

Следовательно, предприниматели, обратившиеся с заявлением о выкупе в 2008-2009 годах, имели менее благоприятные условия для его осуществления, что в итоге и не позволило им завершить процедуру.

В настоящий момент такие предприниматели право на преимущественный выкуп утратили.

Хотели как лучше, получилось как всегда – Учитывая, что изначально закон направлен на упорядочение процедуры передачи недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности в частную и облегчение положения предпринимателей, испытывающих в нем потребность, следует признать, что цели достигнуты не были. Практика реализации закона показала необходимость его адаптации к существующим реалиям.

Так, было бы правильным дополнить закон нормой, предусматривающей возможность уменьшения выкупной цены арендуемого имущества за счет стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем без согласования с администрацией муниципального образования.

Кроме того, целесообразно заменить согласовательную процедуру на уведомительную: вместо обязательности получения согласия собственника имущества установить обязанность арендатора направлять уведомление о намерении внесения улучшений.

При этом данное положение следует распространять только на арендатора, обладающего преимущественным правом выкупа.

В целях установления единообразного правового положения для предпринимателей было бы правильным исключить норму об утрате преимущественного права в отношении тех, кого отказ от выкупа имущества (до внесения изменений в законодательство, установивших более благоприятные условия и порядок выкупа) лишил преимущественного права.

речь идет о Федеральном законе “№” 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Алексей НЕЙМАН

Источник: https://ombudsmenbiz.admhmao.ru/publikatsii-v-smi/2014-god/354739/gazeta-novosti-yugry-vykup-s-dvoynym-dnom-26-06-2014

Цпп • имущественная поддержка

Утеря преимущественного права выкупа муниципальной собственности

Имущественная поддержка

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлены временные привилегии в приватизации арендуемых помещений. Это стало возможным благодаря Федеральному закону от 22.07.

2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон).

В соответствии с Федеральным законом муниципалитетом осуществляется имущественная поддержка малого и среднего бизнеса, заключающаяся в предоставлении преимущественного права (без проведения аукционных торгов) выкупа таких муниципальных помещений по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Преимущественное право может быть реализовано ими при условии, что:

· арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

· отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

· арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

· сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Этапы реализации имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства города Омска

1 этап: Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.

2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, копии решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

2 этап: Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием:

– цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости,

– проект договора купли-продажи арендуемого имущества,

– при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) – требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

3 этап: В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

4 этап:   При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

5 этап: Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Утрата субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества происходит:

· с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

· по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

· с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Федеральный закон действует до 1 июля 2018 года.

Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства — получателей имущественной поддержки в 2016 году.

Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства — получателей имущественной поддержки в 2017 году.

Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства — получателей имущественной поддержки в 2018 году.

Источник: http://omskcpp.ru/podderzhka-biznesa/imushestvennaya-podderzhka

Малый и средний бизнес вправе отказаться от выкупа арендуемого госимущества в любой момент

Утеря преимущественного права выкупа муниципальной собственности

В декабре 2007 г. между ИП Валентиной Тимошук и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города. В ноябре 2015 г.

предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности (Закон № 159-ФЗ № 159 от 22 июля 2008 г.

), устанавливающим особенности отчуждения недвижимости, принадлежащей субъектам РФ и муниципальным образованиям и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства.

В декабре 2015 г. госорган установил преимущественное право Валентины Тимошук на приобретение соответствующего помещения в собственность без торгов и направил ей проект договора купли-продажи.

Цена недвижимости составила 10,5 млн руб.

Такая рыночная стоимость была определена на основании отчета об оценке Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», учредителем которого является Комитет имущественных отношений.

Предприниматель не подписала полученный проект ДКП, поскольку посчитала цену слишком высокой. Об этом она сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществлял функции продавца по этому договору. Затем Валентина Тимошук обратилась в ООО «Эксперт-оценка» для определения рыночной стоимости арендованного помещения; согласно заключению она составляла 4,1 млн руб.

Предприниматель предложила Фонду имущества указать в договоре такую выкупную цену. Однако организация сообщила, что изменение цены не входит в ее компетенцию, что побудило предпринимателя обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи по цене, определенной судом.

В рамках дела № А56-25899/2016. Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области 10 марта 2017 г. прекратил производство по первому требованию, посчитав, что оспаривание величины стоимости невозможно. Однако обязал Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10,5 млн руб. С ним согласились две последующие инстанции.

В августе 2017 г.

Комитет предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления ДКП, указав при этом, что с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу у покупателя возникла обязанность по внесению первого платежа. Валентина Тимошук же исходила из того, что договор не может считаться заключенным, поэтому в том же месяце уведомила продавца о своем отказе вносить первый платеж.

Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор купли продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу № А56-25899/2016, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя более 1 млн штрафа, предусмотренного договором за просрочку внесения первого платежа (дело № А56-52992/2018).

АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сославшись на ст. 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, а также на разъяснения, приведенные в п.

71, 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу об обоснованности иска.

С ним согласились апелляционная и кассационная инстанции.

Суды исходили из того, что решение от 10 марта 2017 г. по делу № А56-25899/2016 вступило в законную силу 24 июля 2017 г. и что им были урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи имущества в части установления цены. Три инстанции посчитали, что Комитет правомерно потребовал взыскания установленного соглашением штрафа.

Предприниматель подала кассационную жалобу в Судебную коллегию ВС по экономическим спорам, которая нашла ее обоснованной. В Определении от 29 августа 2019 г. № 307-ЭС19-3613 Суд напомнил, что согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК граждане и юридические лица по общему правилу свободны в заключении договора.

Исключение составляют ситуации, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ВС обратил внимание на п. 1 ст. 432 ГК, которым предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются предмет договора и условия, которые названы таковыми законом или одной из сторон.

В связи с этим ВС заметил: предприниматель не подписывала подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения.

Более того, она направила возражения относительно существенного условия договора – предложенной продавцом выкупной цены и с момента получения проекта договора до настоящего времени неоднократно указывала на отсутствие воли заключать договор на предложенных Комитетом условиях.

Суд согласился с тем, что в соответствии с п. 4 ст.

445 ГК предусмотрено, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда и на условиях, указанных в нем.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

Однако, указал ВС, необходимо учитывать и разъяснения п. 42 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». В соответствии с ними при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора.

Высшая инстанция, исходя из содержания п. 4 ст.

445 ГК РФ, сделала вывод, что в решении суда о заключении того или иного договора должны быть указаны лишь существенные условия, в остальном содержание прав и обязанностей регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда.

Судебная коллегия отметила, что в деле № А56-25899/2016, на которое ссылается ответчик, предприниматель заявил требования, касающиеся достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязания Комитета заключить договор купли-продажи по достоверной рыночной стоимости помещения.

ВС подчеркнул: суд обязал именно Комитет в лице Фонда имущества заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 10,5 млн руб. Иными словами, решение суда, на которое ссылается ответчик, направлено на понуждение к заключению договора именно комитета.

Оно, как указано в определении ВС, «замещает волю ответчика, а не истца».

Суд указал, что в данном решении не приведены какие-либо условия договора, в том числе о штрафе, и отсутствует указание на предпринимателя как лицо, обязанное заключить договор выкупа. ВС обратил внимание на тот факт, что по смыслу ст.

330 ГК ответственность в виде штрафа не может наступить вследствие обстоятельств, не предусмотренных законом или договором.

А поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа помещения, в рамках обособленного спора суд не рассматривал условие договора о размере штрафа.

Верховный Суд также отметил, что в законодательстве нет указания на возможность взыскания штрафа за отказ покупателя от уплаты цены объекта в размере, исчисленном продавцом.

Более того, по мнению Экономколлегии, предприниматель не является стороной, для которой заключение договора обязательно, поэтому у нее не возникло соответствующее обязательство и на нее не может быть возложена ответственность в виде штрафа.

Проанализировав содержание Закона № 159-ФЗ, ВС пришел к выводу, что именно Комитет является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества. «Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона № 159-ФЗ не обязан заключать», – подчеркнула Судебная коллегия.

В заключение ВС отметил, что решение по делу № А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления его в силу.

Поскольку договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению выкупной цены продажи объекта.

Соответственно, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа за невнесение указанного платежа.

Отменив акты нижестоящих судов, Верховный Суд отказал Комитету в удовлетворении его требований.

ВС: Отчуждение муниципального имущества ИП-арендатору – это право, а не обязанность государстваСуд решил, что невозможно обязать ни государственные и муниципальные предприятия, ни собственника их имущества дать согласие на приватизацию имущества субъектом малого и среднего предпринимательства даже тогда, когда у последнего есть право на это

Адвокат АБ «Линия права» Кирилл Коршунов согласился с тем, что понудить к заключению договора можно только ту сторону, для которой это является обязательным.

«Нижестоящие суды можно было бы понять, если бы суд, рассматривающий разногласия по выкупной цене, согласился с выкупной ценой, которую предложил предприниматель. Тут бы можно было бы вывести согласие предпринимателя на заключение договора через эстоппель, – рассуждает адвокат.

– Но суд не изменил выкупную цену, и это важно. Если предприниматель не согласен с этой ценой, он вправе отказаться от договора, поскольку по закону он не обязан его заключать».

По мнению Кирилла Коршунова, в данном деле наиболее важны два вывода. «То, что в рамках рассмотрения разногласий суд не согласился с ценой, предложенной предпринимателем, является вторым. Первым по значимости является вывод о том, что предприниматель не обязан заключать договор», – подчеркнул он.

Эксперт отметил, что процедура разрешения разногласий в суде существует для того, чтобы «пересилить» противостояние стороны, для которой заключение договора является обязательным.

«Как правило, это более сильная сторона, которая может навязывать свою волю более слабой стороне, действуя по принципу “соглашайся или уходи”. Чтобы избежать злоупотреблений сильной стороны, суд может “сломить” его волю.

Использование механизма разрешения договорных разногласий против слабой стороны искажало бы смысл данной процедуры», – добавил Кирилл Коршунов.

Адвокат полагает, что преимущественное право выкупа предоставляет арендаторам дополнительное преимущество, однако возлагать на них негативные последствия из-за отказа от реализации своей преференции, по его мнению, несправедливо.

«Такой подход соответствует цели принятия Закона № 159-ФЗ – стимулировать предпринимателей на выкуп помещений для развития бизнеса.

Если предположить, что за отказ от реализации преимущественного права в рамках инициированной процедуры выкупа, на предпринимателей будут накладываться финансовые санкции, то это существенно снизит привлекательность предложенных мер», – сообщил он.

Советник Norton Rose Fulbright Алексей Бородак полагает, что выводы ВС носят «фундаментальный, но в то же время отчасти очевидный характер».

Он отметил, что в последнее время в практике высшей судебной инстанции нечасто можно встретить расширительные толкование принципа свободы договора.

«И тем более в сфере “чувствительного” соотношения этого принципа с таким явлением, как обязательность заключения сделки в установленных законодательством случаях», – говорит юрист.

По его словам, ВС, по сути, принудил нижестоящие инстанции к правильному прочтению норм о реализации преимущественного права арендатора недвижимого имущества на его приобретение у публичного собственника.

«Ключевым выводом, как мне кажется, здесь является тезис о невозможности подмены воли стороны на совершение сделки судебным решением в том случае, когда подобная разновидность юридической фикции не следует из закона», – указал Алексей Бородак.

Партнер практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк полагает, что Суд «провел границу» между заключением договора в обязательном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК и в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

«Особенности заключения договора с субъектами малого предпринимательства предполагают, что предприниматель вправе отказаться от заключения договора на невыгодных для него условиях.

Однако в данном случае нижестоящие суды оставили без оценки факт отказа предпринимателя от выкупа помещения по невыгодной ему цене, последствием чего должна была стать лишь утрата преимущественного права на выкуп», – сообщил он. По словам юриста, данное определение ВС должно стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова оценила определение ВС как справедливое. В то же время она отметила, что общие выводы о моменте, с которого договор должен считаться заключенным в рассматриваемой категории дел, являются неоднозначными.

«Прежде всего, из определения ВС РФ можно сделать вывод о том, что данный вопрос может решаться различно в зависимости от формулировки резолютивной части “обязать ответчика заключить договор” или “считать договор заключенным”. В то же время непосредственно п. 4 ст.

445 ГК РФ не оставляет возможности для альтернативы по результатам передачи разногласий на разрешение суда – “договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда”», – пояснила Людмила Степанова.

Эксперт полагает, что толкование такой нормы ГК РФ как обязательной только для одной из сторон «выглядит неоправданно». Она предположила, что, вероятно, в данном споре Верховному Суду следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность дальнейшего двойного толкования его выводов.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/malyy-i-sredniy-biznes-vprave-otkazatsya-ot-vykupa-arenduemogo-gosimushchestva-v-lyuboy-moment/

Глав-книга
Добавить комментарий