Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

Застройщик заранее сдвинул срок сдачи – могу я подать претензию?

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи объекта основывается на договоре долевого участия, который вы подписывали. Договор может закреплять срок передачи квартиры несколькими способами.

Это может быть точная календарная дата, указание квартала и самый «плавающий» вариант – в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Формулировки сроков в сочетании со словами «планируемый» и «ориентировочный» юридически неверные, и судом не учитываются.

Кроме того, по закону, застройщик не вправе переносить срок сдачи объекта в одностороннем порядке.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Информацию об изменении сроков сдачи застройщик должен опубликовать не менее чем за два месяца до установленной ранее даты. При этом Вам, как дольщику, предложат подписать дополнение к договору, в котором Вы согласны с переносом сроков.

Если Вы не согласны, то имеете полное право ничего не подписывать и обратиться к застройщику с претензией. Но практика показывает, что в случае, если большинство дольщиков подписали соглашение, Вашу претензию не удовлетворят.

Поэтому, если Вы категорически против переносов срока сдачи объекта, объединитесь с другими дольщиками, настроенными в том же ключе.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

В соответствии с действующим законодательством, застройщик не позднее, чем за два месяца до окончания срока передачи объекта, указанного в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ), обязан направить участнику долевого строительства (дольщику) соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора, то есть информацию о переносе сроков застройщик должен довести лично до каждого дольщика, а также разместить ее на своем сайте.

Претензия к застройщику о взыскании неустойки до истечения срока передачи объекта, предусмотренного ДДУ, будет преждевременной и безосновательной, поскольку ответственность застройщика наступает только с момента истечения срока, указанного в договоре.

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В подписанном договоре долевого участия предусмотрен срок передачи объекта в собственность. Претензию застройщику можно подавать только в том случае, если сроки были нарушены в соответствии с договором. Сайт застройщика не может быть источником для начисления штрафов.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Вначале надо уточнить терминологию. Закон разделяет понятия «окончание строительства» и «передача объекта долевого строительства».

Под окончанием строительства понимается получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Под передачей объекта – подписание передаточного акта на конкретную квартиру, в отношении которой был заключен договор участия в долевом строительстве.

Если первый срок устанавливается в разрешении на строительство и может продлеваться по заявлению застройщика, то второй является существенным условием договора участия в долевом строительстве и может меняться только по соглашению сторон. В 214-ФЗ предусмотрена неустойка именно за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. По этой причине застройщики стараются устанавливать как можно более поздний срок такой передачи.

В Вашем вопросе используется термин «продление срока сдачи объекта». Видимо, имеется в виду продление срока строительства, поскольку термин «ввод дома в эксплуатацию» в обиходе часто заменяют на «сдачу дома в эксплуатацию». В этом случае оснований для предъявления неустойки нет, поскольку отсутствует факт пропуска срока передачи объекта долевого строительства.

Если застройщик пропустил срок передачи квартиры дольщику, то в этом случае права участника долевого строительства нарушены, и у него появляется право на взыскание неустойки.

Как вернуть свои деньги, узнав о банкротстве застройщика?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Отвечает руководитель юридической фирмы «Середин и партнеры» Алексей Середин:

Претензию застройщику подавать можно и нужно, как только наступил срок получения квартиры, указанный в договоре. Как правило, застройщик старается «оттянуть» срок сдачи объекта.

Для этого он может объявить на сайте о переносе сроков, прислать уведомление по почте или дополнительное соглашение с новыми сроками. Такие односторонние действия застройщика не имеют юридического значения и не влияют на установленный срок сдачи объекта.

Ни в коем случае не стоит подписывать дополнительные соглашения или иным образом соглашаться на перенос сроков сдачи объекта.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Закон предусматривает перенос сроков сдачи домов при условии, что застройщик уведомит об этом участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до изначально указанной в проектной декларации даты.

Изменения должны быть внесены в проектную декларацию, и в открытых источниках должна быть размещена информация об этих изменениях. За каждый день просрочки застройщик обязан выплачивать неустойку: дольщикам-физлицам по 1/150 от суммы договора, юрлицам – по 1/300.

В случае переноса сроков на два есяца и более от первоначально установленных, дольщик вправе отказаться от договора.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Как НДС 20% отразится на стоимости жилья?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/zastroyschik_zaranee_sdvinul_srok_sdachi__mogu_ya_podat_pretenziyu/7729

Обязан ли гражданин заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства квартиры с застройщиком?

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

Вопрос:

Ответ:

Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.

Согласно ст.

153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.

Дополнительное соглашение – это по сути документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.

При этом согласно ч. 1 ст.

452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

То есть, если договор был заключен в письменно форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение должно быть выполнено в письменной форме и подписано все теми же сторонами.

Для долевого строительства примечательны положения статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Согласно ст.

6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 3 ст.

6  ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013 года (далее по тексту – Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако есть и еще одно основание изменения договора – это существенное изменение обстоятельств заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В ранее указанном нами п. 24 Обзора практики делается довольно однозначный вывод о том, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, должен предвидеть наступление любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Другими словами, Верховный суд делает однозначный вывод о том, что застройщик не может ссылаться на недостаток финансирования, проблемы с поставщиками и подрядчиками, погодные условия и т.п. как на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано Вами добровольно, но тогда Вы теряете право на неустойку в связи с просрочкой обязанности застройщика, либо Вы можете отказаться от подписания такого соглашения.

Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении Вас к заключению дополнительного соглашения.

Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение Вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.

При этом доказать суду существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, застройщику будет крайне тяжело сделать.

За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-912-84-84-805.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

Источник: http://advokativlev.ru/vopros-otvet/dop-soglashenie-o-prodlenii-srokov-s-zastroyschikom/

Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства.

В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии.

В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.

статьи:

1. Дополнительное соглашение – это не приговор!

2. Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

3. Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба.

Выводы

Дополнительное соглашение – это не приговор!

Застройщик убежден, что в случае заключения дополнительного соглашения о продлении (переносе) сроков строительства многоквартирного дома дольщик лишается права требовать неустойку и иную компенсацию за нарушение сроков строительства.

Но все не так очевидно.

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает гражданам (потребителям) неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3 ст.

 6 названного закона в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

НО!!!

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой, и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В частности, дольщик вправе отменить дополнительное соглашение, если соблюдается два условия:

  • договор участия в долевом строительстве содержит пункт (условие) о праве застройщика расторгнут договор в одностороннем порядке, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства;
  • застройщик при подписании дополнительного соглашения угрожал Вам расторгнуть договор, если Вы не подпишите дополнительное соглашение.

В такой ситуации застройщик должен представить доказательства, достоверно подтверждающие, что стороны добровольно договорились об изменении сроков строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию, а также об изменении сроков передачи квартиры гражданину. В противном случае, дополнительное соглашение будет признано недействующим с момента его подписания.

При этом учитывайте, что с требованием о признании дополнительного соглашения недействительным можно обратиться в течение 1 года с момента регистрации дополнительного соглашения в государственных органах в установленном законом порядке.

При отмене такого соглашения дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме!

Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

В тех случаях, когда дополнительное соглашение, изменяющее условие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части срока ввода дома в эксплуатацию является не заключенным – оно не имеет правового значения и, следовательно, сохраняется право застройщика на взыскание неустойки и иных выплат с застройщика.

В каких же случаях дополнительное соглашение признается незаключённым? На самом деле все просто.

В соответствии с нормами закона договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4, п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Изменения установленного договором срока передачи застройщиком квартиры дольщикам осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

Как правило все договора участия в долевом строительстве содержат пункт, в соответствии с которым все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения прописывается и в соответствующем пункте дополнительного соглашения.

Если же дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию государственную регистрацию не прошло, то оно не действует, поскольку считается незаключенным – ч. 3 ст. 433 ГК РФ.

Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст.

 432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).

С точки зрения юридической формулировки позиции дольщиков при описанных выше условиях необходимо обращать внимание судов и требовать именно признания дополнительного соглашения незаключенным, поскольку оно не может быть признано недействительным.

При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.

Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба

Достаточно распространена практика подписания дополнительного соглашения, которым срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию переносится, уже после нарушения указанного срока. Например, срок передачи квартиры был установлен 31 декабря 2017 года, а дополнительное соглашение было подписано и прошло государственную регистрацию только 30 января 2018 года.

Обратите внимание! В такой ситуации Вы имеете 100% право на возмещение причиненного ущерба с момента начала нарушения сроков передачи Вам квартиры до момента государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе сроков.

Приведу законное обоснование сделанного вывода, применяемое в судебной практике.

Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ.

Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч.

от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.

Источник: https://uristnet.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya/

Доп соглашение о переносе сроков передачи квартиры

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

При заключении договора участия в долевом строительстве (ДДУ) нередки случаи, когда застройщик существенно задерживает передачу объекта долевого строительства дольщику.

Причины могут быть самыми разными: задержка ввода здания в эксплуатацию, отсутствие строительных материалов, другие непредвиденные ситуации.

При этом чаще всего застройщик отказывается признать свою вину и мотивирует задержку тем, что дольщик отказывается подписать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении сроков передачи. Несложно догадаться, что такая позиция в корне не верна.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214), а именно, ч. 3 ст.

6: В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Также, в соответствии с ч. 1. Ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из смысла приведенных статей следует, что застройщик не имеет никакого права навязывать подписание дополнительного соглашения, и уж тем более, ссылаться на такой отказ от подписания в суде. Как правило, такое требование застройщика признается судом противозаконным, то есть – не имеющим юридической силы.

Более того, ФЗ №214 не содержит положений, из которых бы следовало, что направление застройщиком участнику долевого строительства информации о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214, освобождает застройщика от ответсвенности за несоблюдение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. Выражать свое согласие на внесение изменений в договор – это право, а никак не обязанность участника долевого строительства.

Однако, что же делать, если застройщик навязывает подписание дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры? Подобное предложение чаще всего может прийти по почте или же может быть предложено при осмотре строящегося объекта.

В первом случае рекомендуется сохранять подобные письма, как и любую другую переписку с застройщиком. Вся эта корреспонденция является письменными доказательствами в суде.

При непосредственной встрече с представителями застройщика рекомендуется осуществлять аудио- или видеосъёмку. Такие записи являются очень весомыми доказательствами. Возможно, представитель застройщика будет против такой записи, мотивируя это нарушением ст.

23 Конституции РФ: «Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени».

Однако, со своей стороны необходимо напомнить, что в нашем случае речь идет не о частной жизни, а о предоставлении услуг предпринимателем потребителю.

И последний, как наиболее уязвимая сторона по договору, должен иметь возможность защитить себя от нарушения обязательств второй стороной.

Также, договор участия в долевом строительстве является договором публичным, следовательно, ни о какой личной, и тем более семейной тайне здесь не может быть и речи.

Подписывать же само соглашение ни в коем случае не следует. Вы должны понимать, что подобным образом застройщик пытается избежать ответственности за просрочку по договору и уплаты законной неустойки. И если эта попытка будет зафиксирована вышеперечисленными способами доказывания, то это будет являться существенным шагом в сторону победы в судебном заседании.

Мы рекомендуем Вам при попытке застройщика навязать подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сразу же обратиться к нашим специалистам. Наша компания действует на рынке уже свыше пяти лет и имеет богатый положительный опыт разрешения аналогичных ситуаций. Вместе с Вами мы найдем выход из любой затруднительной ситуации и поспособствуем взысканию неустойки в наибольшем объеме.

Источник: https://ddu214.com/2016/08/15/navyazyvanie-dopolnitelnogo-soglasheniya-o-perenose-srokov-peredachi-kvartiry/

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком – ЮК

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться.

Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Виды допсоглашений к договору долевого строительства

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора.

Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия.

Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики.

Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.

Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Как оформить дополнительное соглашение

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

  • место и точная дата его заключения;
  • данные о сторонах, которые его подписывают;
  • сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
  • предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
  • срок его действия и время, когда вступает в силу;
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Многие граждане сомневаются: нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ? По закону, если регистрируется основной договор, то и все документы, созданные на его основе, также необходимо зарегистрировать. 

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК. Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения.

Обязательно ли подписывать допсоглашение

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

Заключение соглашения – это право, но отнюдь не обязанность гражданина. В соответствии с 438 статьей ГК молчание лица, которому направлено предложение, не является акцептом, т.е. принятием данного предложения со стороны покупателя, в данном случае дольщика. Если участник не ответит на документ, то действие ДДУ будет продолжаться на прежних условиях.

В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома.

В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию.

Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными  застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка.

Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Каждый дольщик волен решать сам, заключать или нет дополнительное соглашение с застройщиком. Но стоит понимать, что далеко не всегда добровольное согласие пойти на условия, предложенные застройщиком, обернется для него благом.

По большей части, что видно из приведенных выше примеров, участник проигрывает и в суммах выплат, и в сроках их получения.

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков.

Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/registratsiya-dopolnitelnogo-soglasheniya-k-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Дмитрий Богомолов: «Застройщик задерживает сдачу дома? Инструкция для дольщика» – аналитика недвижимости и строительства

Стоит ли подписывать доп соглашение к договору долевого участия о переносе срока сдачи объекта?

Дмитрий, начнем с того, как, собственно дольщик, т. е. человек, купивший квартиру на этапе строительства, узнает, что у него появились проблемы? Вернее, у застройщика. И сдача дома задерживается?

Шаг первый – получение уведомления. Пункт 3 статьи 6 федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает: в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Как правило, вместе с уведомлением строительные компании направляют также и дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе срока ввода дома в эксплуатацию.

Дольщик обязан это соглашение подписать?

Важно знать, что подписание подобного дополнительного соглашения – это не обязанность дольщика! В случае если покупатель не согласен с переносом сроков, он может отказаться от подписания дополнительного соглашения.

Если же дольщик подписывает дополнительное соглашение, тем самым он выражает свое согласие на перенос сроков ввода и утрачивает право на одностороннее расторжение договора долевого участия из-за переноса сроков, а также права на неустойку.

А что делать дальше?

Шаг второй – переговоры или претензия. В случае если дольщик, не согласившись с новыми сроками, отказался от подписания дополнительного соглашения, в дальнейшем есть два варианта действий. Первый путь – ведение переговоров с застройщиком, выдвижение ему требований без обращения с исковым заявлением в суд.

Как правило, многие застройщики идут на компромиссы и могут предложить ряд вариантов решения ситуации, в том числе проведение ремонта в приобретаемом жилье или скидка на ремонт. Второй путь – более радикальный, он предполагает обращение в суд с исковым заявлением.

Однако здесь важно учесть два основных момента: во-первых, если строительство жилого дома продолжается,– подобные судебные требования могут нанести серьезный удар по экономической части проекта; во-вторых, подготовка искового заявления и представление интересов в суде весьма сложные процедуры, требующие специальных профессиональных знаний. Без помощи компетентного юриста в споре с застройщиком обойтись не удастся.

Если умеренный подход и переговоры с застройщиком не дали результата, а соглашаться на перенос сроков и подписание дополнительного соглашения у дольщика желания нет – обращение в суд становится единственным возможным выходом.

Что дольщик может требовать у застройщика через суд?

Дольщик вправе потребовать от застройщика через суд взыскания неустойки за нарушение сроков ввода объекта, убытков, которыми могут, в частности, считаться затраты дольщика на аренду квартиры, связанные с затяжным ожиданием сдачи дома, компенсации морального вреда, возмещения судебных и представительских расходов, а в случае если застройщик проигнорировал претензию, дольщик также вправе требовать взыскания штрафа.

Какими документами нужно подкрепить эти требования?

Важно помнить, что для удовлетворения требований о возмещении убытков вам необходимо сохранить все документы, подтверждающие понесенные вами затраты, например, договор аренды, акт приема-передачи денежных средств по нему.

Кроме того, по своему желанию в подобной ситуации дольщик вправе требовать расторжения договора долевого участия. Этот шаг является крайней мерой и может применяться наряду с другими денежными требованиями.

Благодаря расторжению договора на застройщика возлагается также обязательство возвратить денежные средства, вложенные в строительство по ДДУ.

Для расторжения договора дольщику предварительно следует направить застройщику уведомление о расторжении, в котором необходимо указать положение договора, которое нарушил застройщик, в данном случае положения о сроках ввода в эксплуатацию.

Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения, Почтой России. После этого застройщик в течении 20 дней должен исполнить требования, указанные в уведомлении. На практике недобросовестные застройщики нередко игнорируют это правило, что является основанием для обращения дольщика в суд за защитой своих законных интересов.

Перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию может нарушить жизненные планы дольщика и спровоцировать дополнительные временные и финансовые затраты. Однако стоит помнить, что законом предусмотрены способы защиты ваших прав и воздействия на недобросовестного застройщика. Для грамотного и компетентного сопровождения спора с застройщикам необходимо обращаться к профессионалам.

Источник: http://vseon.com/analitika/mnenie-eksperta/dmitrij-bogomolov-zastrojshhik-zaderzhivaet-sdachu-doma-instrukciya-dlya-dolshhika

Глав-книга
Добавить комментарий