Сомнения в действиях риелтора при оформлении нового дома

Не остаться без квартиры: 10 ошибок при оформлении документов

Сомнения в действиях риелтора при оформлении нового дома

Покупка квартиры не заканчивается передачей денег собственнику. После выбора конкретного варианта жилья, начинается самая рутинная часть — оформление документов. Казалось бы, все просто — бери список документов и иди получай подписи в инстанциях, но есть нюансы, незнание которых обернется для покупателя катастрофой. Итак, обо всем по порядку.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке

Оформление квартиры в новостройках значительно проще, чем на вторичном рынке. В первую очередь свои обязанности должен выполнить застройщик. К обязанностям застройщика относится:

  • получение разрешения и сдача дома в эксплуатацию;
  • постановка на кадастровый учет;
  • присвоение почтового адреса.

Если застройщик не выполнил текущие условие, то не имеет право реализовывать жилье. После погашения стоимости покупатель может начинать регистрацию права собственности на квартиру.

Для получения регистрации необходимо обратиться в специализированное агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Агентство предоставляет технический паспорт на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Документы, необходимые для получения техпаспорта:

  • заявление;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для получения свидетельства о регистрации объекта недвижимости необходимы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате услуг по оформлению документов;
  • если привлекался льготный кредит, то справка из банка о его получении.

Что нужно знать, приобретая жилье на вторичном рынке

В первую очередь необходимо определиться, будете ли вы собирать всю документацию самостоятельно или обратитесь к риэлтору.

Агентства недвижимости снимают с покупателей всю бумажную волокиту, проверяют жилье, гарантируют “чистоту” недвижимости.

За свои услуги риэлторы берут от 1 до 3% от стоимости объекта недвижимости, чем дороже квартира, тем меньше процент. В денежном эквиваленте эта сумма составит примерно от 1 тыс. у.е. и выше.

Дальше – советы для тех, кто привык все делать самостоятельно и уверен в том, что справится с задачей. Решив действовать без поддержки риэлтора, нужно четко понимать, что не все продавцы чисты на руку. И есть перечень документов, которые нужно внимательно проверить.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Правоустанавливающие документы:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • техпаспорт объекта;
  • документ, объясняющий на основании чего текущий собственник владеет имуществом (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).

В свидетельстве о госрегистрации указывается адрес объекта, площадь, имя собственника, число возникновения права собственности.

Технический паспорт несет информацию о планировке квартиры, площади комнат. Нужно подробно изучить его и сравнить планировку, указанную в документе с реальной.

Нередко собственники проводят перепланировку недвижимости без согласования. Для нового владельца это может стать проблемой. Несогласованная планировка карается штрафом.

В случае, если затронуты несущие стены — заставят вернуть квартиру к состоянию, указанному в техпаспорте.

Внимательно изучите документ, на основании которого возникло право собственности у владельца квартиры. Это может быть договор купли-продажи, договор наследования, дарения, приватизации недвижимости.

Как правило, собственники имеют оригиналы или как минимум копии этих документов.

Если у вас возникают сомнения в честности продавца, всю информацию о собственниках недвижимости можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества) Причем сведения о квартире может получить любой желающий, для этого нужно оплатить госпошлину, знать точный адрес квартиры. Выписка из регистра содержит все необходимые сведения о собственнике, она расскажет находится ли квартира в залоге или не оформлен ли на нее договор купли-продажи с третьим лицом, об источнике права собственности владельца.

Кто прописан в квартире

Информация о прописанных закрыта. Получить ее может только собственник. Важно знать не только текущую ситуацию, но и то, кто был выписан из жилья.

Нередки ситуации, когда один из прописанных отбывает наказание в местах лишения свободы и по возвращении может обжаловать продажу квартиры.

В таком случае новый собственник получит кучу проблем, судебные слушания, и в некоторых случаях может быть лишен права собственности.

Текущий собственник может получить такую информацию в ЖЭСе. Не соглашайтесь на покупку, если владелец упорно сопротивляется получению такой справки.

Иногда такую информацию может предоставить нотариус. Но это частные случаи, так как по закону ЖЭС не обязан удовлетворять требования нотариусов по предоставлению справки о всех прописанных в объекте недвижимости, однако иногда ЖЭСы все-таки идут на уступку, когда речь идет о заключении договоров купли-продажи.

Оптимальный вариант — это когда перед покупкой все жильцы выписаны. Если нет, то не стесняйтесь задать собственнику вопрос — куда будут прописаны проживающие на данный момент в квартире. Уточнение этого момента позволит избежать конфликтов в будущем.

Почему нужно уточнить семейное положение собственника

Перед заключением договора купли-продажи уточните у собственника его текущее семейное положение. Если он в браке, то все в порядке. Хуже, если владелец недвижимости в разводе.

Тогда необходимо, чтобы бывшая жена текущего владельца подписала документ о согласии на продажу (когда речь идет о совместно нажитом имуществе).

Если квартира досталась собственнику до вступления в брак, то проблем не будет.

Когда сделка может быть признана недействительной

Сделка купли-продажи может быть обжалована через суд собственником или его родственниками в случае, если он будет признан недееспособным в момент заключения договора.

Недееспособными признаются граждане, стоящие на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Недееспособным могут признать и человека, не стоящего на учете. Присмотритесь повнимательнее к хозяину недвижимости.

Если возникают сомнения в его дееспособности, лучше отказаться от покупки и поискать более надежный вариант.

Квартира по доверенности

При приобретении жилья у доверенного лица собственника удостоверьтесь, что срок действия доверенности не вышел. В противном случае сделка будет признана недействительной.

Оформление новой недвижимости имеет массу нюансов, но при должном подходе все острые углы можно успешно обойти. Обращайте внимание на поведение продавца, на наличие у него необходимых документов. Честный продавец никогда не будет ничего утаивать от потенциального покупателя.

В интернете полно примеров того, как люди в частном порядке успешно покупали и продавали квартиры. Однако еще больше примеров того, как все шло наперекосяк. При соблюдении всех советов покупка и оформление новой квартиры пройдет гладко.

Если вы все еще сомневаетесь и хотите сэкономить свое время, то за небольшую по меркам цены квартиры стоимость риэлторы решат за вас все вопросы.

Источник: //salere.by

Источник: //interfax.by/news/nedvizhimost/konsultant/1245978/

Кто заказывает, тот и платит

Сомнения в действиях риелтора при оформлении нового дома

Чем отличается самостоятельное оформление сделки от работы с агентством недвижимости, кто платит комиссию риелтору и почему в Москве растет доля сделок без посредников

Сергей Бобылев/ТАСС

Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.

Работе риелторов не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.

Кто обращается к риелтору

Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах.

Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар.

Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.

К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант с «чистой» родословной. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.

«Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

— По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат.

Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».

Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве

  • И у покупателя, и у продавца свой риелтор — около 40%
  • Риелтор только у продавца, покупатель действует самостоятельно — около 35%
  • Риелтор только у покупателя, продавец действует самостоятельно — около 20%
  • Сделка совершается без риелтора, продавец и покупатель действуют самостоятельно — около 5%

Данные: «Бон Тон»

Сколько стоят услуги агентства

В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.

«Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина.

— В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию.

Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».

В девяностых и начале двухтысячных годов преимуществом риелторских агентств были собственные базы объявлений. С развитием онлайн-сервисов бесплатных объявлений это преимущество сошло на нет: сейчас найти квартиры, выставленные на продажу, может любой желающий — для поиска предложений достаточно выйти в интернет ( Александр Рюмин/ТАСС)

В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости.

«Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина.

Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.

«Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги.

Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».

С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи».

«Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина.

В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.

ТАСС

Кто платит агенту

Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон».

— Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив».

На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».

«Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров.

— Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, не соответствует закону».

Как проверить юридическую чистоту

Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.

«Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин.

— Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность.

В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».

Сергей Бобылев/ТАСС

«Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».

Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны.

Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.

В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.

Купля-продажа без посредников

За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке.

Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста.

Следующая причина — это доверие к людям».

Подать документы на регистрацию сделки можно в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (на фото) — оба ведомства уполномочены регистрировать переходы прав собственности на жилье ( Вячеслав Прокофьев/ТАСС)

Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки.

Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми.

Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.

Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний.

«Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает.

Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».

Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.

«В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин.

— Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам.

Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме». 

Источник: //realty.rbc.ru/news/59a57a629a7947e1297b8f36

Признаки непрофессионального риэлтора: как проверить агента по недвижимости?

Сомнения в действиях риелтора при оформлении нового дома

Редкая сделка с недвижимостью — будь-то купля-продажа жилья или сдача квартиры в аренду — обходится без участия риелтора. Не все агенты по недвижимости отличаются профессионализмом. Размелемся, каковы признаки профессионального риелтора.

Как говорится: «Доверяй, но проверяй». Нет ничего зазорного в том, чтобы проверить человека, от которого в некоторой мере зависит ваша сделка и ваши потенциальные прибыль или убытки: поспрашивать о нюансах готовящейся сделки, вникнуть в вопрос, присмотреться к поведению риелтора.

Как распознать подвох? Признаки непрофессионального риелтора

Уличить риелтора в нечестной игре — а для некоторых невнимательность клиента может стать источником приятного материального бонуса — довольно сложно. Но есть ряд признаков, обратив внимание на которые, можно понять, стоит ли доверять конкретному риелтору свою сделку.

Договор купли-продажи квартиры – составление и важные нюансы >>

1 признак — соответствие действий риелтора подписанному им договору с клиентом (обычно это договор об оказании услуг). Невыполнение письменных обязательств должно серьезно насторожить клиента.

Работа с клиентом начинается с подписания договора. Если же риелтор избегает подписания договора — попрощайтесь с ним. Честные агенты принимают письменные обязательства.

Скидки от агентства, комиссии и дополнительные платежи со стороны клиента должны быть указаны в договоре.

Скрытая комиссия — сумма, полученная риелтором за услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом, не согласованная с ним ни письменно, ни на словах. Более того, скрытая комиссия подпадает под определение «мошенничество» и может квалифицироваться как преступление.—

Редакция

2 признак — стоимость услуг специалиста. Если риелтор предлагает за свою помощь цену, которая существенно ниже рынка. Это может привести либо к дополнительным затратам, о которых вам не сообщили (например, к скрытой комиссии — искажении информации относительно цены объекта).

Самый надежный способ, — позвонить в несколько агентств и спросить, сколько та или иная услуга риелтора стоит у них.

Квартира в незаконно построенном доме — как не попасть в руки аферистов? >>

Важно! Эксперты советуют участникам сделок с недвижимостью работать с теми агентствами, которые публикуют на своих сайтах расценки на услуги и параметры, от которых зависит их стоимость.

Может быть и так, что агент начинающий и предлагает низкую цену, чтобы получить клиента и набраться опыта. В этом случае задайтесь вопросом: а нужен ли вам не совсем профессиональный риелтор?

Кстати. Стандартные комиссионные при заключении договора «об оказании услуг по поиску объекта с последующим сопровождением сделки» в солидных агентствах составляют от 3% от суммы сделки. 

3 признак — все финансовые вопросы, например, во время торга, с другой стороной сделки должны обсуждаться в вашем присутствии. Если этого не происходит, вероятно, у агента есть собственный скрытый финансовый интерес (например, к скрытая комиссия).

Покупатель не заплатил — возможно ли расторжение договора купли-продажи квартиры, и при каких условиях? >>

4 признак — проверьте, не представляет ли ваш риелтор за одно и другую сторону сделки. Поведение «и нашим, и вашим» говорит о том, что риелтор хочет поживиться и получить комиссию за свои услуги с обеих сторон. И данном случае в его приоритетах не стоят интересы клиентов.

5 признак — часть работы риелтор перекладывает на клиента (т.е. на вас), например, поручает собрать по инстанциям или подготовить какие-либо документы. Это не признак профессионализма, ведь вы наняли риелтора, чтобы не заниматься «бумажками».

6 признак — ограничение свободы действий клиента. Не показывают квартиру или все, что в квартире есть, когда это нужно клиенту? Торопят во время осмотра? Не дают возможности ознакомиться с документами на недвижимость? В этом случае, что-то явно не так, и клиенту стоит насторожиться.

Сюда же относится и просьбы побыстрее подписать «эти мало значащие бумаги», или не дает времени для консультации с юристом по поводу бумаг, имеющих отношение к сделке.

Если риелтор по какой-то причине заинтересован в том, чтобы его клиент быстро — т.е. почти или совсем не читая, — что-то подписал, нужно задуматься.

И ничего не подписывать! Клиент несет ответственность за свою подпись в любом случае, и не читая бумаг, может запросто оказаться жертвой мошенника.

Продажа квартиры по доверенности — стоит ли покупателю заключать договор или лучше отказаться от сделки? >>

7 признак — агент намекает на дополнительные расходы, которые подозрительно похожи на взятки чиновникам, чтобы «всех быстро выписали», «сделку быстро зарегистрировали», документы «не завернули» и т.п. В таком случае лучше всего обратиться за разъяснениями к руководству агента, а если ваш агент фрилансер, то с ним стоит попрощаться, т.е. либо он пытается вас надуть, либо подстрекает к преступлению.

8 признак — если вам настойчиво рекламируют квартиру, стоимость которой сильно ниже рынка — процентов на 20–25 — значит, что-то не так либо с квартирой, либо с документами на нее.

Выбор безопасного способа оплаты по договору купли-продажи квартиры: банковская ячейка или аккредитив? >>

9 признак — агент юлит, уходит от ответа, или переводит тему с важных вопросов и уделяет чрезмерное внимание второстепенным деталям. Это повод усомниться в его добросовестности.

10 признак — уклонение от подписания договора о получении дополнительных гарантий. Это компенсация от агентства в случае утери клиентом права собственности на квартиру (из-за рискованной сделки, оспаривании наследниками права на квартиру и прочих малоприятных неожиданностях).

Обязанности риелтора

У любого риелтора есть обязанности перед клиентом. И если он их не выполняет, то профессионализм и добросовестность такого «специалиста» можно смело ставить под сомнение.

  1. Перед началом работы риелтор должен оговорить размер комиссионного вознаграждения и подписать договор.
  2. В процессе сделки риелтор должно отстаивать интересы своего клиента. Его нанимают именно для этого. Если в процессе подготовки сделки или при ее проведении риелтор активно идет навстречу другой стороне, не отстаивает интересы своего основного клиента в полном объеме, то это может говорить о скрытом интересе в сделке, и интерес этот не в пользу клиента.
  3. Детально разъяснить все вопросы, связанные со сделкой. Подготовить все необходимые бумаги, справки, разрешения. Объяснить юридические моменты, стратегии ведения сделки, риски, необходимые бумаги и проч. Обеспечить клиента исчерпывающей информацией и ответить на все его вопросы.
  4. Агент по недвижимости должен минимизировать возможность наступления для клиента неблагоприятных последствий в случае горячего желания клиента совершить рискованную сделку (составление дополнительных документов, страхование рисков).

Кстати, самым надежным источником информации неспроста считается «сарафанное» радио. Если у вас есть знакомые, удачно приобретшие, продавшие, или обменявшие жилье – обратитесь к ним парой вопросов об их агенте. Если вам дали телефон специалиста, позвоните и проведите телефонное интервью. Сошлитесь на того, кто дал телефон, опытные агенты всегда помнят своих клиентов.

Мошенники на рынке жилья: на что обращать внимание при покупке и продаже квартиры? >>

На вопросы о сдаче жилья в аренду, заключения договорв аренды и прочих ситуациях, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель мы подробно рассказываем в разделе «Аренда». О сделках с квартирами читайте в разделе «Покупка и продажа недвижимости». 

— Редакция

Источник: //www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_estate/o_107995

Обманут или помогут? Почему белорусы боятся обращаться к риелторам

Сомнения в действиях риелтора при оформлении нового дома

В редакцию обратилась читательница и рассказала о собственном опыте общения с риелтором.Наталья, собрав некоторую сумму, решила обзавестись жильем (для начала только комнатой) в белорусской столице. В Интернете нашла подходящий вариант.

На звонок ответила риелтор  одного из столичных агентств, с которым собственник квартиры заключил договор о продаже. В назначенный день Наталья и несколько других потенциальных покупателей  приехали осмотреть жилье.

Если остальные просто присматривались, то девушка была настроена на покупку именно этой комнаты. Она сразу же предложила внести залог. Риелтор предупредила покупательницу, что за услуги агентства ей придется заплатить 1500 у.е.

Как оказалось, у девушки не было договора с агентством, правда, ей «подсунули» на подпись протокол согласования стоимости.

Еще один момент, который насторожил девушку: агентство попросило проверить подлинность иностранной валюты для будущей сделки. Для этого деньги пришлось снять со счета и отвезти в другой банк. За эту процедуру Наталья заплатила 25 у.е.

  А вот дальнейшие действия риелтора просто шокировали девушку:  в один конверт она положила деньги, предназначенные для покупки комнаты, а в другой конверт – 1500 условных единиц якобы в качестве оплаты услуг агентства.  Но так как Наталья отказалась отдать эти деньги,  риелтор заявила, что сделка отменяется.

Только благодаря помощи знакомого юриста комнату девушка все-таки купила, при этом заплатив за услуги агентства только 30 базовых величин.

И это лишь одна из немногих историй, которые случаются с белорусами, сталкивающимися с недобросовестными риелторами.

Комментируя случай, который произошел с читательницей, Анатолий Звездин отметил: безусловно, агентство обязано действовать строго в рамках законодательства о риелторской деятельности.

При заключении договора о продаже продавец жилья платит агентству за услуги процент стоимости квартиры, покупатель же оплачивает только те услуги, которые ему были оказаны, в частности, выезд и осмотр квартиры, подбор вариантов, организацию и проведение согласования условий, оказание помощи в подготовке и оформлении документов и др.

Причем все это должно быть четко прописано в договоре со ссылкой на законодательные акты. Поэтому, несомненно, законность действий данного риелтора вызывает сомнения.

Нет доверия

Вообще отношение к риелторам в нашей стране неоднозначное: кто-то благодарен специалистам агентств недвижимости за помощь, а кто-то ругает их. Чаще всего претензии клиентов сводятся к недовольству расценками агентств.

Конечно же, люди сталкиваются с недобросовестными риелторами. К сожалению, хватает таких агентов, которые работают по принципу: сделка любой ценой, даже в ущерб интересам клиента.

Они предоставляют неверную информацию об объекте недвижимости, скрывают обстоятельства, усложняющие организацию и проведение сделки.  Но профессиональный риелтор понимает, что взаимоотношения с клиентом важнее сиюминутной выгоды.

Парадокс профессии заключается в том, что агентство получает немалые гонорары за услуги, и его задача – чтобы клиент, заплатив крупную сумму, остался доволен услугами и впоследствии обратился в это же агентство.

Но бывает и обратная ситуация. У наших граждан до сих пор сильны проявления советского менталитета. Сейчас при желании в Интернете даже можно найти советы, как обмануть агентство – воспользоваться услугами и, не заплатив, расторгнуть договор.

Идти ли в агентство?

Можно ли провести сделку с покупкой квартиры самостоятельно, без риелтора? В принципе, можно.

 Вполне реально понять, сколько примерно может стоить квартира, которую вы хотите продать или купить, возможно дать объявления о продаже, организовать осмотр жилья, собрать пакет документов, заключить договоры, зарегистрировать сделку.

Все основные этапы этой процедуры хорошо известны. Можно и самому проверить приобретаемую квартиру. Наконец, надо отдавать себе отчет в том, что сделка с недвижимостью потребует от вас очень много времени.

И если есть малейшие сомнения – следует вовремя остановиться и во избежание рисков подумать над тем, чтобы обратиться к профессионалам. Ведь в таком случае все риски и всю ответственность несет  агентство, с которым заключен договор. В случае понесенных убытков страховая компания выплатит клиенту возмещение.

Как же выбрать надежное агентство недвижимости?  Не стоит ориентироваться на отзывы в Интернете, доверять форумам и сайтам агентств недвижимости. Ведь отзывы, как хорошие, так и плохие, могут быть написаны заинтересованными людьми. Конечно, оптимальный вариант – обратиться к риелтору, которого вам порекомендуют ваши друзья, коллеги, родные.

Но что, если таких нет? Тогда выберите несколько агентств, которые имеют приличный стаж работы на этом рынке. Зайдите туда, пообщайтесь с риелторами, руководителем. Выберите то агентство, где специалисты, как вам покажется, будут наиболее профессионально относиться к клиенту.

Не стесняйтесь попросить предъявить лицензию на осуществление риелторской деятельности, свидетельство о регистрации компании,  страховое свидельство и др.

Что почем?

Главный вопрос, который пугает клиента, – во сколько же могут обойтись услуги агентства? На самом деле риелторская деятельность в Беларуси строго регламентирована.

  В Указе президента РБ «О риелторской деятельности в Республике Беларусь» от 9 января 2006 г. №15 прописано все: форма договора, отношения с потребителем, конфиденциальность информации, обязанности  и т.д.

 Все агентства недвижимости обязаны действовать строго в рамках закона.

За оказанные услуги клиент платит по тарифам (ставкам) на риелторские услуги, которые установлены Постановлением Совмина №957 от 20.07.2009 г. – и ни копейки больше.

Например, за консультационные услуги  по сделке с объектами недвижимости (в письменной форме) надо заплатить 3 БВ,  услуги по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, об отчуждении и (или) приобретении объектов жилищного фонда – 5 БB, помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, отчуждение и (или) приобретение квартиры (комнаты, доли)  – 15 БВ, согласование условий сделки – 10 БВ.

За помощь в продаже жилья продавец платит агентству процент стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи. Чем дешевле квартира, тем выше процент. При стоимости объекта до 50 тысяч у.е. – 3%, свыше 190 тысяч у.е. – 1%. В эту сумму должен входить весь комплекс оказанных услуг.

Каждая услуга должна быть прописана в договоре. Расчет стоимости риелторской услуги производится исходя из стоимости объекта недвижимости в базовых величинах, установленных на день заключения соответствующего договора.

Договор с продавцом жилья заключается, как правило, на три месяца: это  реальный срок для  продажи квартиры или дома. Если за это время квартиру так и не удалось продать, клиент платит только за оказанные ему услуги (за организацию и размещение рекламы) 5 БВ.

Что касается договора с покупателем, то он заключается на срок, необходимый для завершения всех действий по сделке. Это, как правило, 2-3 недели, в редких случаях – дольше.

Кстати, не стоит соглашаться, если риелтор предлагает вам за более низкую стоимость, минуя заключение договора с агентством, свои услуги в помощи с покупкой или продажей квартиры. Такая «левая» сделка может вам очень дорого обойтись.

Источник: //www.aif.by/social/obmanut_ili_pomogut_pochemu_belorusy_boyatsya_obraschatsya_k_rieltoram

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Сомнения в действиях риелтора при оформлении нового дома

Если у Вас есть сомнения в действиях полиции, подавайте заявление в прокуратуру или апеллируйте к судебным решениям в вышестоящие инстанции. Наймите адвоката. Главное — не бросайте дела на самотек и не опускайте руки. Мошенничество должно быть наказано!

Чтобы получить прописку, рассмотрите возможность покупки дома в деревне со статусом ИЖС. Это может быть очень недорого. В Ленинградской области цены на такие дома начинаются от 200 тысяч рублей. Это даст Вам возможность получить постоянную регистрацию. Тогда у Вас будет хоть какая-то недвижимость, где Вы, как пенсионер, сможете проживать. Единственный минус — жилье будет далеко от города.

Еще один вариант — купить дачный участок или участок в садоводстве, но обязательно с оформленным жилым домом, на который есть документ. В этом случае прописаться туда тоже можно, но сначала Вам будет необходимо провести предварительную работу: получить милицейский адрес и только после этого оформить регистрацию по месту жительства.

Попробуйте договориться со знакомыми и оформить временную регистрацию у них. Им это ничем не грозит, кроме увеличения коммунальных платежей, и то в случае, если у них не стоят счетчики.

Временная регистрация дается на вкладыше, заканчивается по определенному числу, которое обязательно указывается, и не вносится в Форму 9. Соответственно, для собственников такое положение дел не несет угрозы и не является обременением квартиры.

Кстати, на подобные шаги идут многие арендодатели, поэтому попробуйте задать этот вопрос собственникам тех квартир, в которых проживаете.

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Если квартиры проданы, но оплата не получена, можно либо взыскивать деньги, либо расторгнуть договор купли-продажи за его существенное нарушение. Но это только в том случае, если Вы не подписали расписки.

И касается только тех сумм за жилье, что указаны в договорах купли-продажи. Если квартиры переданы по другим сделкам (например, подарены), то тут сложнее: надо искать основания к их недействительности или отмене, иначе никак.

Здесь еще надо обратить внимание на сроки исковой давности.

В случае, если конечные покупатели Ваших квартир оказались добросовестными приобретателями, суд мог отказать в истребовании у них имущества, но не в признании недействительной самой по себе сделки по их первичной продаже мошенникам. Это важный нюанс, поскольку решение суда по гражданскому делу имеет большое значение и по уголовному делу, возбуждения которого обязательно следует добиваться.

Если Вам отказывают на местном уровне, обязательно получите постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и обжалуйте его в вышестоящей прокуратуре города, области, вплоть до Генеральной прокуратуры. Кооперируйтесь с другими пострадавшими, привлекайте СМИ, добивайтесь возбуждения уголовного дела.

В зависимости от региона Вашего проживания, Вы можете узнать, имеете ли право на улучшение жилищных условий, но, скорее всего, здесь будет дан отрицательный ответ, поскольку Вы сами ухудшили их, продав свои квартиры.

Поэтому придется кропотливо разбираться в той ситуации, которая у Вас уже случилась, и в состоявшихся судебных решениях. Вам также необходимо определить, имеются ли основания к обжалованию судебных актов или обращению с новым иском.

И, безусловно, в данной ситуации Вам лучше нанять адвоката.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

В данной ситуации, не владея всеми подробностями и материалами дела, давать конкретные рекомендации к действию очень сложно. Пострадавшим от «черных» риелторов можно посоветовать обжаловать решение суда в вышестоящих инстанциях.

Отказ полиции в возбуждении уголовного дела против этих мошенников также следует обжаловать. Для этого Вам стоит обратиться к адвокату, который сделает все необходимое в сложившейся ситуации.

На действия следователя, который вынес постановление об отказе, следует подать жалобу прокурору.

Также в письме Вы указали, что стали не единственной, кто пострадал от действий этих мошенников, что есть еще много людей, ставших жертвами обмана. Постарайтесь найти других пострадавших. Это необходимо для того, чтобы подать в милицию коллективное заявление. Найти других пострадавших от «черных» риелторов можно через ряд форумов в интернете.

Отвечает младший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Александр Терентьев:

К сожалению, очень часто полиция отказывает в возбуждении уголовного дела и лишь формально подходит к заявлению пострадавшей стороны. На практике добиться возбуждения уголовного дела бывает крайне сложно.

В Вашем случае следует оперативно писать заявление в прокуратуру об обжаловании постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Полагаю, что прокуратура отправит материалы на дополнительную проверку с указанием действий, которые будет необходимо совершить полиции.

Возможно, Вам придется обращаться в прокуратуру неоднократно.

Другой способ — подать в суд на бездействия должностных лиц, чтобы уже эта инстанция признала их бездействие незаконным. Однако это не решает проблему комплексно. Вам нужно добиваться возбуждения уголовного дела, передачи материалов в суд и вынесения приговора в отношении виновных лиц.

Если решение суда будет в Вашу пользу, то возможно добиться возврата жилья даже от добросовестных приобретателей. Наличие вступившего в силу приговора суда в отношении «черных» риелторов позволит пересмотреть судебные акты по гражданскому делу на основании п. 3, ч. 3, ст.

392 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Судебные постановления, вступившие в законную силу, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам.

Основаниями для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений являются: преступления сторон, других лиц, участвующих в деле, их представителей, преступления судей, совершенные при рассмотрении и разрешении данного дела и установленные вступившим в законную силу приговором суда».

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Мошенничество: известное агентство предупредило об обмане от его имени

Мошенничество: в Москве аферисты продали 17 квартир, подделав документы

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/iz_za_chernyh_rieltorov_ostalis_bez_zhilya_i_registratsii_chto_delat/5532

Глав-книга
Добавить комментарий