Сохраняет ли при таких обстоятельствах ЗАО право собственности на здание?

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

Сохраняет ли при таких обстоятельствах ЗАО право собственности на здание?

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.

44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.

3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Источник: http://stzkrf.ru/23

Когда возникает обременение «ипотека в силу закона»

Сохраняет ли при таких обстоятельствах ЗАО право собственности на здание?

В апреле 2007 г. ОАО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания). Другие договоры в отношении указанного объекта не оформлялись.

Договором предусмотрено, что при передаче продаваемого объекта стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт — после полной оплаты продажной стоимости объекта. Договор не содержит оговорок о моменте перехода права собственности.

В мае 2007 г. договор зарегистрирован регистрационной палатой. Покупателю выдали два свидетельства о госрегистрации права собственности с ограничением (обременением): ипотека в силу закона.

До настоящего времени выкупная стоимость продавцу не выплачена. Передаточный акт не составлен. Объект находится на балансе продавца.
Без полной оплаты он не передает имущество покупателю.

ИФНС считает, что покупатель неправомерно не ставит здание на баланс в качестве объекта основных средств, требует осуществить такую постановку и соответственно начислять налог на имущество.

Правомерны ли действия регистрационной палаты по регистрации договора и выдаче свидетельств с ограничениями? Права ли ИФНС?

Е.Н. Лобанов,
директор ООО «В-строй», Воскресенск

Московской обл.

Налоговики правы

В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно.

Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст. 374 НК РФ).

Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим лицам подлежит госрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с момента госрегистрации возникает право собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131, ст.

219 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Ошибка регистратора?

Можно назвать две причины, по которым результат сделки не соответствует ожиданиям сторон.

Во-первых, в договоре четко не сформулировано условие об особом порядке перехода права собственности на продаваемое имущество (после полной оплаты).

Во-вторых, регистрирующий орган не в полной мере учел условия договора и, по нашему мнению, допустил нарушение при регистрации сделки купли-продажи и перехода прав по ней.

Как следует из вопроса, стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости не просто с рассрочкой платежа (ст.

489 ГК РФ), а с особым порядком перехода права собственности на имущество — после полной оплаты по договору.

На такой вывод косвенно указывает приведенное в вопросе условие договора: имущество передается после полной оплаты продажной стоимости. Указанный порядок допустим в силу ст. 491 ГК РФ.

Справочно

Статья 491 ГК РФ «Сохранение права собственности за продавцом»

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Но возможность использовать особую конструкцию определения момента перехода права собственности (после полной оплаты) поставлена в зависимость от наличия в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности до какого-либо момента. Подобного условия в договоре нет. В нем указан только момент передачи имущества, а не момент перехода права собственности.

Скорее всего регистрирующий орган решил, что особые условия ст. 491 ГК РФ в данном случае неприменимы, и расценил договор как сделку купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ) с переходом права собственности к покупателю до момента полной оплаты.

Чтобы использовать конструкцию перехода права собственности, предусмотренную ст. 491 ГК РФ, в договор следовало включить такое условие: право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Оно позволило бы регистрирующему органу однозначно определить момент перехода права собственности и правильно выполнить регистрационные действия.

Вместе с тем отсутствие акта приема-передачи указывает на неисполнение договора продавцом.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган должен был лишь зарегистрировать саму сделку (договор купли-продажи), а переход права собственности — только после исполнения сторонами условий договора.

Со стороны покупателя это полная оплата (подтверждением служат платежные поручения либо иные доказательства, дозволенные условиями договора), со стороны продавца — передача имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанного обеими сторонами договора).

Регистрация ипотеки в силу закона

При наличии подписанного сторонами акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о залоге (ипотеке) и соответствующих заявлений сторон сделки. Поясним.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1
ст. 549 ГК РФ).

Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п.

1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ). В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

В пункте 5 ст. 488 ГК РФ сказано, что, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 17.07.

98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента госрегистрации права собственности на имущество, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 2 ст. 20 Закона об ипотеке говорится, что ипотека в силу закона подлежит госрегистрации без представления отдельного заявления и без уплаты пошлины. Госрегистрация ипотеки в силу закона проводится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не оговорено федеральным законом.

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При госрегистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся в ЕГРП на основании договора, по которому возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В пункте 24 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15.06.

2006 № 213, отмечается, что ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ).

В пункте 25 инструкции сказано, что госрегистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с госрегистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д. — п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Кроме того, исходя из параграфа 1 главы 30 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.

В ситуации, когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде.

В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.

На заметку продавцу

Источник: https://www.eg-online.ru/article/76131/

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Сохраняет ли при таких обстоятельствах ЗАО право собственности на здание?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 209. права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 212. Субъекты права собственности

1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

2.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ)

4. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации.

В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Статья 214. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Глава 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 220. Переработка

1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.

Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.

2.

Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем на определенной территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Источник: http://cikrf.ru/law/federal_law/zakon_94_51fz/razdel2.php

Как создать недвижимость, ничего не строя

Сохраняет ли при таких обстоятельствах ЗАО право собственности на здание?

(Бекленищева И.)

(«ЭЖ-Юрист», N 18, 2004)

КАК СОЗДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ, НИЧЕГО НЕ СТРОЯ

И. БЕКЛЕНИЩЕВА

И. Бекленищева, магистр частного права, аспирантка кафедры гражданского права УрГЮА.

Нежилые помещения наиболее часто выступают объектом сделок с недвижимостью. В то же время вопросы, связанные с их оборотом, являются одними из наиболее спорных в правоприменительной практике. Одним из них является порядок отчуждения нежилого помещения владельцем здания.

Положения действующего гражданского законодательства не позволяют рассматривать нежилые помещения, права на которые не были оформлены, в качестве объекта гражданского оборота. Следовательно, сделки по отчуждению таких помещений недействительны, как ничтожные (ст. 168 ГК РФ). Сделанный вывод основывается на следующих положениях.

Во-первых, каждый объект недвижимости на территории РФ имеет кадастровый номер, позволяющий идентифицировать данный объект недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Регистрация права собственности на здание в целом означает, что в качестве объекта недвижимости выступает все здание в целом, а не входящие в его состав нежилые помещения.

Зданию в целом присваивается соответствующий кадастровый (условный) номер.

Если же право собственности регистрируется на нежилое помещение, то в качестве объекта недвижимости выступает указанное нежилое помещение, но не здание.

Во-вторых, при регистрации права на часть здания свидетельство о регистрации права выдается именно на указанный объект недвижимости — часть здания.

Нежилые помещения, поименованные в свидетельстве о регистрации права, являются не самостоятельными объектами права, а единицами описания объекта недвижимости, право собственности на которое было зарегистрировано.

Это не самостоятельные объекты прав, а лишь мера объекта недвижимости, которая позволяет идентифицировать его границы и состав.

В-третьих, если за лицом зарегистрировано право собственности на отдельный объект недвижимости, соответствующий части здания, в состав которого входят помещения, то такое лицо не вправе отчуждать указанные помещения.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права в силу п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон).

Юридически существующий объект недвижимости находится в гражданском обороте в силу особого акта — его государственной регистрации в качестве такового. Нежилые помещения, составляющие площадь данного объекта, не являются самостоятельными объектами гражданского оборота до момента регистрации прав на них.

Необходимо отметить, что регистрация права на объект недвижимости, входящий в состав другого ранее зарегистрированного объекта, является составляющей правомочий собственника на определение судьбы принадлежащего ему имущества.

Однако в ряде случаев собственник не только вправе, но и обязан зарегистрировать право собственности на отдельный объект недвижимости.

Так, для того чтобы у собственника возникла возможность произвести отчуждение нежилых помещений, входящих в часть здания, требуется государственная регистрация права на такие новые объекты.

В-четвертых, поскольку нежилые помещения, входящие в состав другого объекта недвижимости, не зарегистрированы и не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут участвовать в обороте, то возникает вопрос: какова процедура оформления прав на такие объекты?

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, для того чтобы внести изменения в подраздел I-3 соответствующего раздела ЕГРП, необходимо заявление собственника об изменении объекта (в данном случае здания).

Регистратор на основании заявления собственника ликвидирует существующий объект и регистрирует новые объекты недвижимого имущества, присваивает им новые кадастровые (условные) номера. Только с этого момента лицо приобретает право на нежилое помещение как отдельный объект недвижимости (п. 2 ст. 8, п. 1 ст.

131 ГК РФ) и с этого же момента лицо вправе произвести отчуждение такого объекта. Все эти положения следуют из п. 23 — 36 Правил ведения ЕГРП. Аналогичная позиция высказана в Постановлении ФАС СЗО от 5 августа 2002 г. по делу N А56-8577/02.

В-пятых, существует основной — практический момент, на котором хотелось бы заострить внимание.

При конкретизации помещений в свидетельстве о регистрации права на часть здания невозможно определить, какие именно помещения уже отчуждены, а какие остаются в собственности лица.

У собственника сохраняется «на руках» свидетельство, данные которого не позволяют определить, на какую конкретно площадь объекта недвижимого имущества, указанного в свидетельстве, за лицом сохраняется право собственности.

Таким образом, можно сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (несколько нежилых помещений) как отдельный объект недвижимого имущества влечет невозможность включения указанного объекта в гражданский оборот и невозможность его отчуждения. Следовательно, и переход права собственности на такие нежилые помещения зарегистрирован быть не может.

——————————————————————

«Обзор практики рассмотрения споров федеральными арбитражными судами округов (за I квартал 2004 года)»

(Карасева С. Ю., Киселева З. Т.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2004)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ

(ЗА I КВАРТАЛ 2004 ГОДА)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 28 апреля 2004 года

С. Ю. КАРАСЕВА, З. Т. КИСЕЛЕВА

Карасева С. Ю., специалист АО «Консультант Плюс».

Киселева З. Т., специалист АО «Консультант Плюс».

Споры, связанные с деятельностью акционерных обществ

1.

Суд правомерно отказал в удовлетворении иска о признании недействительным решения общего собрания акционеров, поскольку список акционеров был составлен по данным реестра закрытого акционерного общества; на момент проведения собрания все размещенные обществом акции (в том числе и дополнительного выпуска) оплачены акционерами, внесены соответствующие записи в реестр; акции дополнительного выпуска размещены по закрытой подписке среди акционеров общества. При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации выпуска не лишало акционеров права ать этими акциями при проведении собрания. Решения по вопросам об одобрении сделок по размещению дополнительного выпуска, в совершении которых имеется заинтересованность, и итогов закрытой подписки приняты большинством без учета акций дополнительного выпуска (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.2004 дело N А43-10899/2003-8-52/А43-10900/2003-8-51).

2.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью об обязании акционерного общества принять участие в регистрации договора аренды нежилых помещений удовлетворены правомерно, так как истец (арендатор) неоднократно обращался к ответчику (арендодателю) с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора, однако арендодатель не передал эти документы (договор заключен на срок более года, сторонами исполняется), и суд обоснованно квалифицировал такие действия как уклонение от государственной регистрации договора аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.01.2004 дело N А33-2989/03-С2-Ф02-4784/03-С2).

3. В удовлетворении иска о признании недействительным договора долевого участия в строительстве как крупной сделки отказано правомерно, поскольку сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. На такие сделки не распространяются нормы, определяющие порядок заключения акционерным обществом крупных сделок, независимо от стоимости имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.2004 дело N Ф04/260-1292/А70-2003).

4. Согласно п. 1 ст.

78 Федерального закона «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Судом первой и апелляционной инстанций правомерно установлено, что стоимость проданного имущества по отношению к балансовой стоимости активов по бухгалтерскому балансу на дату совершения каждой отдельной сделки составляет менее 25 процентов, поэтому каждая из оспариваемых сделок купли-продажи недвижимого имущества в отдельности не может быть определена как крупная для продавца (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2004 дело N А05-2874/03-117/17).

5. Суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске о признании недействительным дополнительного соглашения к договору возмездного оказания услуг, поскольку лицо, подписавшее соглашение от имени истца, на дату его подписания не занимало руководящую должность в организации-ответчике и не может быть признано заинтересованным в совершении этой сделки. А в соответствии с п. 1 ст.

81 Федерального закона «Об акционерных обществах» лицами, заинтересованными в совершении сделки, в частности, признаются лица, осуществляющие функции единоличного исполнительного органа общества, если они занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной по сделке (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.03.

2004 дело N Ф09-376/04-ГК).

6. Суд правомерно отказал в иске о признании недействительным договора купли-продажи помещения и применении последствий недействительности сделки в связи с пропуском срока исковой давности. В соответствии с ч. 1 ст.

84 Федерального закона «Об акционерных обществах» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, может быть признана недействительной по иску общества или акционера, то есть является оспоримой (ст. 166 ГК РФ). В соответствии с ч. 2 ст.

181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.01.2004 дело N Ф09-3948/03-ГК).

7. Суд правомерно отказал в иске о признании кредитных договоров недействительными в связи с нарушением порядка заключения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность. В силу п. 1 ст.

84 Федерального закона «Об акционерных обществах» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, предусмотренных настоящим Федеральным законом, может быть признана недействительной по иску общества или акционера.

Суд правильно установил, что генеральный директор акционерного общества не имел полномочий на совершение оспариваемых сделок, однако договоры в последующем были одобрены решениями совета директоров ОАО.

Учитывая их одобрение советом директоров, сделки имеют юридическую силу и создают вытекающие из них права и обязанности (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.01.2004 дело N Ф09-3895/03-ГК).

Споры, возникшие из договора строительного подряда

Источник: http://center-bereg.ru/j3014.html

Глава 10. Формы собственности. Частная и публичная собственность

Сохраняет ли при таких обстоятельствах ЗАО право собственности на здание?

Формулировка п.1 ст. 212ГК “В Российской Федерациипризнаются частная, государственная,муниципальная и иные формы собственности”породила проблему формы собственности,само существование которой далеко неочевидно.

Например, исследование проблемгосударственной и муниципальнойсобственности привело одного изсовременных авторов к справедливомусуждению о том, что “в настоящее времясуществование таких категорий, как”государственная”, “муниципальнаясобственность”, впрочем, как и”публичная собственность”, лишеноособого юридического значения.

Правосубъектность государства уже неможет оказывать влияния на правособственности. Возникновение единогоинститута права собственности имеетпрочное основание в равной правосубъектностисобственников” . В том же смыслепри обсуждении частной проблемы – опонятии недвижимости – высказываетсяА. Ерш, оспаривая утверждение С.

Гришаевао том, что в основании выделениянедвижимости лежит право частнойсобственности на землю: “…земельныеучастки могут находиться в публичнойсобственности, однако это не меняетнедвижимой природы находящихся на нихобъектов” .

——————————–

Пятков Д.В. Гражданскаяправосубъектность хозяйственныхпубличных организаций и ее реализацияпри разграничении собственности:Автореф. дис. … канд. юрид. наук.Екатеринбург, 1999. С. 16 – 17. Работа Д.

Пятковапосвящена главным образом поиску путейпреодоления того странного обстоятельства,которое состоит в том, что “публичная”собственность не выступает непосредственнов гражданском обороте, так как органы,указанные в ст.

125ГК, являются властными органами,а не участниками оборота, требующего,как известно, равенства, а юридическиелица, созданные для эксплуатациипубличной собственности, имеют не правособственности, а право хозяйственноговедения или оперативного управления.

По мнению автора, наряду с публичнойорганизацией существует также”хозяйственная публичная организация”как субъект права собственности, хотяи с тем же наименованием (Пятков Д.В.Указ. соч. С. 6 и сл.). Как видим, проблемапубличной собственности решается не врамках форм собственности, а в сфереправосубъектности.

Ерш А.В. Зданияи сооружениякак предмет договорааренды // Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 97.

Вполне соглашаясь с позицией, согласнокоторой не может быть разницы в содержаниипубличной и частной собственности,можно, однако, заметить, что частнаясобственность на землю делает возможнымоборот земли и того, что на ней находится,а это придает юридическое значениестепени связанности имущества с землей.Если же на землю нет частной собственности,она оказывается вне оборота, соответственно,связь с земельным участком утрачиваетзначение и становится безразличной дляправа.

На почве единого права собственности,вытекающего из ст.209ГК, или изст.1Протокола N 1 Европейской конвенциипо правам человека, публичная собственностьвыступает скорее как несобственность.В этом смысле показательно дело бывшегокороля Греции и членов королевскойсемьи против Греции.

Спор, рассматривавшийсяЕС, затрагивал право на имущество короля(движимое и недвижимое) после учрежденияв Греции республики. Ответчик ссылалсяна то, что речь идет о публичном имуществекак атрибуте государства, не подпадающемпод понятие собственности, защищаемойевропейским правом.

Суд анализировалследующие факты: являлось ли имуществопредметом возмездных сделок, выплачивалисьли налоги на имущество, совершались лив отношении этого имущества актыконфискации и реституции (ибо бесцельнаконфискация относительно имущества,которое не находится в частнойсобственности).

В конечном счете ЕСпризнал, что имущество королевскойсемьи находилось у истцов на правечастной собственности.

Хотя законодательный источник нормып.1 ст. 212ГК коренится, безусловно,вст.8действующей Конституции РФ, всвою очередь, находящейся в сложнойсвязи притяжения-отталкивания ссодержаниемст.10прежней Конституции, решениемы обязаны искать тем не менее в пределахсовременного гражданского права.

Вместе с конституционной традициейзамены правовых понятийсоциально-экономическими, котораяздесь, как можно видеть, сохранена, отпрежнего законодательства перешла ипрежняя проблематика, заметно, впрочем,утратившая остроту со времен перестроечныхдискуссий.

Тогда уже приходилосьанализировать связь экономического июридического понятий собственности. Результатом этого анализа сталовыяснение того обстоятельства, что этойсвязи нет или, в смягченном варианте,что право собственности непосредственноне отражает экономических отношенийсобственности, даже если последние исуществуют.

С этих позиций искать сутьформы собственности в глубинах “базиса”- заведомо бесплодное занятие.

——————————–

Скловский К. К проблеме правасобственности // Правоведение. 1990. N 1. С.40 – 45.

Этот подход, однако, далеко не общепринят,и не следует ожидать, что многолетняяинерция внедрения в законы не облеченныхв правовые формы более или менееабстрактных экономических конструкцийостановится сама по себе. Именно этими можно объяснить как феномен п.1 ст.

212ГК РФ (хотя при сопоставлениисакрального в известный период деленияна общенародную, колхозно-кооперативнуюи личную собственность с нынешнимиформами собственности нельзя не заметитьперемещения с “базисных” надостаточно поверхностные “уровни”;компромисс, по-видимому, как обычно неустраивает полностью ни одну сторону),так и другие малоудачные попыткискрещивания экономических и юридическихкатегорий в законе, все еще предпринимаемыеи современным законодателем.

Предложенное Е.А. Сухановым объяснениезаконодательного феномена формсобственности как экономическогопонятия, не влекущего, однако, различийв содержании права собственности ипотому юридически незначимого ,подчеркивает именно этот аспект. Этоверное по сути замечание не исчерпывает,к сожалению, возникшей проблемы.

——————————–

Источник: https://studfile.net/preview/6701878/page:11/

Глав-книга
Добавить комментарий