Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

Необходимо ли согласие соседей при переоборудовании квартиры в коммерческую недвижимость?

Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

Необходимо ли согласование с соседями, при переоборудовании купленной квартиры в предпринимательских целях? Такой вопрос возникает у большинства собственников, планирующих использовать в дальнейшем купленную жилую квартиру в качестве коммерческой недвижимости.

Законодательство Республики Казахстан предусматривает, что использование жилища (жилого помещения) или его части по нежилому назначению допускается на условиях, предусмотренных нормами Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”.

Согласно пункту 2 статьи 4 указанного Закона, использование жилища не должно приводить к его разрушению или порче, нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде.

Пункт 3 статьи 4 Закона, устанавливает, что переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного юридическим или физическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. Нежилые помещения должны быть изолированы от жилых помещений и не иметь общего входа (выхода).

Соответствие проекта обязательным требованиям подтверждается уполномоченным государственным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.

Чаще всего переоборудование жилой квартиры предполагается под коммерческую деятельность: магазин, офис и другие виды объектов используемых в коммерческой деятельности.

Согласно подпункту 17 статьи 2 Закона “О жилищных отношениях”, переоборудование – это изменение помещения (помещений), связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения и эксплуатации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона “О жилищных отношениях” при изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) в ряде случаев требуется обязательное получение письменного согласия не менее 2/3 от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома. Это случаи, когда:

  • изменения затрагивают несущие конструкции;
  • изменения затрагивают общее имущество.

(Указанные изменения внесены Законом от 8 июня 2009 года).

В случае же когда изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Закон прямо не определяет, в каких случаях можно считать, что изменения затрагивают интересы собственников смежных помещений и что понимать под такими интересами. Судебная практика относит к таким интересам изменение уровня шума, освещения, возможность доступа к помещению и другие обстоятельства, которые приводят к изменению сложившегося порядка пользования жилым помещением.

Согласно пункту 26 Постановления Правительства Республики Казахстан от 06.05.

2008 года №425 “О некоторых мерах по упрощению порядка оформления и выдачи исходных материалов (данных) и разрешительных документов для строительства объектов”, разработчики проекта изменений, вносимых в существующие (эксплуатируемые) объекты, должны указывать в проектной документации сведения о наличии или отсутствии проектных решений, затрагивающих интересы собственников как в процессе работ по реконструкции (перепланировке, переоборудованию) помещений (отдельных частей) существующих зданий, так и при последующей эксплуатации измененного объекта.

То есть при разработке проекта по переоборудованию, перепланировке помещения, разработчик данного проекта, должен отразить в нем сведения о собственниках смежных квартир или всего дома, чьи интересы могут быть затронуты  подобным переоборудованием помещения.

В том же случае если планируемая реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивает интересы других собственников (сособственников), то к проекту должно быть приложено нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), на эти изменения (смежных собственников).

В соответствии с пунктом 6 указанного постановления, нотариально заверенное письменное согласие должно быть приложено наряду с другими документами к заявлению в местные органы государственного архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на производство соответствующих строительно-монтажных работ.

В силу отсутствия конкретного перечня затрагиваемых интересов, их понимание может отличаться у собственника переоборудуемого объекта, собственников смежных помещений, государственных органов и проектировщиков. В случае сомнений при наличии возможности рекомендуется получать согласие на переоборудование у всех собственников смежных помещений.

Разрешение на производство работ, выданное без получения согласия заинтересованных лиц, может быть признано недействительным в судебном порядке. В этом случае переоборудование и сама постройка могут быть признаны незаконными, а собственник будет обязан привести изменения к первоначальному виду. 

Источник: http://www.defacto.kz/content/neobkhodimo-li-soglasie-sosedei-pri-pereoborudovanii-kvartiry-v-kommercheskuyu-nedvizhimost

Особенности перевода жилых помещений в нежилые

Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

29 мая 2019 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части уточнения условий и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме). Указанный закон усложняет порядок изменения статуса помещения в многоквартирном доме с жилого на нежилое.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, желающий перевести жилое помещение в нежилое, кроме документов, перечисленных в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, должен также представить в уполномоченный орган или многофункциональный центр следующие документы:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого из собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Согласно новым поправкам помещениями, примыкающими к переводимому помещению, являются «помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение».

Кворум общего собрания собственников по вопросу перевода жилого помещения в нежилое теперь зависит от количества подъездов в многоквартирном доме:

«При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями от общего числа таких собственников;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями от общего числа собственников помещений в данном многоквартирном доме».

Таким образом, вводится новый кворум общего собрания собственников, который напрямую зависит от количества подъездов в многоквартирном доме. Обязательными условиями для многоквартирного дома с несколькими подъездами будет:

  • присутствие пятидесяти процентов собственников многоквартирного дома от общего числа собственников;
  • присутствие пятидесяти процентов собственников помещений, расположенных в одном подъезде, в котором планируется произвести перевод жилого помещения в нежилое.

Очевидно, что собственнику жилого помещения в многоквартирном доме с одним подъездом легче обеспечить кворум на общем собрании для перевода жилого помещения в нежилое. Для многоквартирных домов с несколькими подъездами (а таких домов большинство) проблема обеспечения правомочности общего собрания представляется весьма существенной.

Порядок принятия решения на общем собрании собственников по вопросу перевода жилого помещения в нежилое теперь также зависит от количества подъездов в многоквартирном доме:

«При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством от общего числа принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии ания за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством от общего числа таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством от общего числа принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме».

Как видно из вводимых изменений, собственник жилого помещения в многоквартирном доме должен получить согласие:

  • большинства собственников, принимающих участие в общем собрании собственников;
  • большинства собственников помещений, расположенных в подъезде где планируется произвести перевод жилого помещения в нежилое, принимающих участие в общем собрании собственников.

Немаловажно отметить, что часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ дополнена следующим требованием: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Следовательно, вход в нежилое помещение не может осуществляться из тех же помещений из состава общего имущества, из которых осуществляется вход в жилые помещения. То есть, фактически для нового нежилого помещения в доме должен быть оборудован отдельный вход

Таким образом, порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме значительно усложнился из-за вносимых изменений в Жилищный кодекс РФ.

Пакет документов, который необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, или многофункциональный центр, дополнен документами, получить которые собственнику жилого помещения в связи с новыми изменениями будет затруднительно, что увеличит срок самой процедуры.

Федеральный закон вступил в силу 09.06.2019.

Источник: https://acato.ru/news/20190607/novyj-poryadok-perevoda-zhilogo-pomesheniya-v-nezhiloe

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

Кубанское агенство судебной информации

Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

По смыслу п. 1 ст. 244 ГК РФ под правом общей собственности необходимо понимать право собственности двух или несколько лиц на одно и то же имущество.

Субъектами этого права являются отдельные лица, а не их общность, поэтому каждый собственник, с одной стороны, распространяет свою власть на весь объект, с другой стороны, должен мириться с тем, что есть еще такие же, как и он, собственники имущества в целом. Объектом права общей собственности является все имущество, а не какая-то его часть.

Указанные выше черты права общей собственности приводят ученых-цивилистов к двум основным выводам: 1) право общей собственности не образует особой разновидности субъективного права собственности, поскольку здесь нет ни особого субъекта, ни особого объекта; 2) право общей собственности — юридическая конструкция, с помощью которой участники права общей собственности могут согласованно выступать в гражданском обороте[1]. Соответственно, в научных трудах общая собственность рассматривается преимущественно как сложное правоотношение между его участниками, а также между участниками и третьими лицами[2].

Наличие особых «внутренних» отношений между участниками подтверждает и судебная практика.

В частности, по одному из дел суд указал, что поскольку спор возник между участниками общей долевой собственности, обладающими в равной мере вещными правами на объект недвижимости, а обращение одного из них в суд обусловлено распоряжением общим имуществом без его согласия, у судов не имелось оснований рассматривать возникший спор по нормам гл. 59 ГК РФ, регулирующей обязательства из причинения вреда, в которых потерпевший и причинитель вреда до наступления вреда в отношениях между собой не состояли, а гражданско-правовая ответственность последнего может наступить по общим правилам только при наличии предусмотренных законом условий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

В чем заключается особенность права общей собственности?

Под вещным правом понимается непосредственное, без вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи[3]. Юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер.

Абсолютность вещных прав обусловлена тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения[4].

Соответственно, собственник рассматривался нами как носитель исключительных и абсолютных прав в отношении принадлежащего ему имущества.

В праве общей долевой собственности признаки исключительности и абсолютности нивелируются. Исключительным право собственника на вещь нельзя считать потому, что на таком же праве эта же вещь принадлежит другому лицу.

Абсолютным — потому что собственник пользуется, владеет и распоряжается принадлежащим ему имуществом по соглашению с другим сособственником. Вот что писал на этот счет С. Э.

Арзиани: «… в связи со множественностью управомоченных субъектов каждый из них должен считаться с тем, что наряду с третьими лицами, воздействие которых на вещь он может устранить, существуют ещё и лица, имеющие такие же права на эту вещь, которые имеет он сам.

Поэтому права каждого собственника лишены той полноты и исключительности, которая в пределах закона в той или иной мере является атрибутом права собственности. Наличие нескольких управомоченных субъектов ограничивает каждого из них в осуществлении права собственности, обязывая согласовывать своё поведение в отношении общего имущества с другими сособственниками»[5].

Вывод о том, что право участника общей собственности перестаёт быть исключительным и абсолютным, находит своё подтверждение и в судебной практике. Так, по одному из дел суд указал, что согласно п. 1 ст.

244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом по смыслу п. 1 ст. 246 и п. 1 ст.

247 ГК РФ все правомочия собственника осуществляются участниками общей собственности на основании соответствующего соглашения.

Поскольку находящаяся в долевой собственности вещь принадлежит одновременно нескольким лицам, недобросовестные и несанкционированные действие одного из них, приводящие к ухудшению качественных характеристик и потребительских свойств этой вещи как объекта гражданских прав, неизбежно нарушают и право собственности всех прочих участников общей собственности на то же имущество.

Таким образом, выводы судов о том, что действия ответчика в силу его статуса собственника вещи не могут быть признаны противоправными, не соответствуют приведённым нормам гражданского законодательства.

Право общей долевой собственности предполагает наличие между его участниками особых правоотношений, в рамках которых устанавливается порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст.

246 и 247 ГК РФ), осуществляется распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества (ст. 248 ГК РФ) и т.д. (определение ВАС РФ от 15 июля 2011 г.

№ ВАС-5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

Что представляет собой право общей долевой собственности и доля в нем как объект гражданских прав?

В науке существуют четыре основные концепции, по-своему определяющие природу доли в отношениях общей долевой собственности: 1) концепция «доли в праве»; 2) «идеальной доли»; 3) «доли в стоимости»; 4) «реальной доли».

Сторонники концепции «доли в праве» утверждают, что каждый участник распространяет свою власть на всю вещь. Принадлежность доли означает лишь ограниченность права собственности каждого сособственника, необходимость считаться с другими участниками права общей долевой собственности.

Вот что пишет на этот счёт, например, Л. М.

Минкина: «Долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своём осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников»[6].

Концепция «идеальной доли» основана на мысленном разделении вещи без индивидуализации каждой составляющей части.

«Несколько лиц представляются субъектами одного и того же право собственности, так что каждому принадлежит идеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может быть определена… если в каждом атоме каждому сохозяину принадлежит известная идеальная доля, то эта доля принадлежит сохозяину и в целой вещи…»[7].

Приверженцы концепции «доли в стоимости» полагают, что «доля» — понятие скорее стоимостное, экономическое. Соответственно, принадлежность доли обозначает принадлежность части стоимости вещи. Вот что писала на этот счет Р. П.

Мананкова: «Доля — это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей. Сама доля по-прежнему остаётся абстрактной величиной и выражается в дроби: 1/2, 2/3 и т.д., 0,3, 0,7 и т.д. либо в процентном отношении.

В применении к правоотношению общей долевой собственности за этой абстрактной величиной стоит стоимостное выражение, образующееся из соотношения стоимости вклада сособственника и стоимости всего общего объекта»[8].

Наконец, четвертая концепция — «реальной доли» определяет долю как вполне определённую часть имущества, предоставленную участнику общей собственности в фактическое владение.

Вместе с тем, она предполагает, что принадлежность части имущества не означает выдел и, соответственно, прекращение права общей собственности. «В данном случае (случае выдела части имущества во владение. — Примеч. авт.

) сохраняются все признаки общей собственности: существование множественности субъектов и наличие между ними специфических отношении по поводу принадлежащего им имущества»[9].

Судебная практика универсального понятия доли не выводит. В одних случаях суды стоят на формальных позициях, определённых законом, усматривая долю в праве. В других, — когда, например, речь идёт о разделе общей долевой собственности, изменении размера долей, в судебных актах скорее просматривается концепция «доли в стоимости».

Наконец, в спорах, связанных с защитой права на долю, превалирует концепция «реальной доли». Об этом свидетельствует, в частности, допускаемая возможность виндикации доли в праве общей долевой собственности (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иногда в одном судебном акте допускается смешение нескольких концепций. К примеру, по одному из дел суд указал следующее: «Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определённую стоимость. Такая доля в праве оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству, на неё может быть обращено взыскание за долги.

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимое имущество применяются те же правила, что и к сделкам с недвижимостью (ст. 251, отсылающая к п. 2 ст. 223 Кодекса). Так, п. 1 ст.

131 Кодекса, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход, прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц.

Доли в праве на недвижимое имущество регистрируются в органах государственной регистрации. Они имеют индивидуально-определённые юридические характеристики, предопределённые самой вещью» (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 02 декабря 2009 г. № ВАС-13944/09 по делу № А56—31225/2008).

Существует ли специфическое регулирование отношений общей долевой собственности?

Отношения общей долевой собственности в общем виде урегулированы гл. 16 ГК РФ. Однако, как правильно отметила Л. М.

Минкина, в ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определённую специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения[10].

Указанный нами автор выделяет следующие виды долевой собственности с особым законодательным регулированием: 1) долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества); 2) долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме; 3) долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Мы добавим к этому списку также: 4) долевую собственность на памятники и ансамбли, а также земельные участки, в границах которых расположены памятники и ансамбли; 5) долевую собственность на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд.

Защита права собственности на долю при возникновении права общей долевой собственности на недвижимое имущество

В силу каких оснований возникает право общей собственности?

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Поступает имущество в общую собственность по тем же основаниям, что и право собственности вообще. К наиболее распространённым основаниям можно отнести: 1) создание вещи для себя; 2) приобретение имущества по сделке отчуждения; 3) наследование (ст.

218 ГК РФ).

Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?

Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.

Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ).

Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.

Источник: https://pro-sud-123.ru/tribune/zashchita-prav-uchastnikov-otnosheniy-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushchestvo/

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция и нюансы

Согласие всех собственников, согласно указанным нормам

Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание.

Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью.

О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.

Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий.

Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения.

В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.

Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.

Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12—14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.

2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.

2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность.

В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.

Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе — требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.

Когда перевод возможен?

Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):

  • не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;

  • право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;

  • перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

  • запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;

  • не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

  • запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/369028/

Глав-книга
Добавить комментарий