С кем УО должна заключить договор по управлению домом, если собственник квартиры умер?

Если по закону, то платить за ЖКХ необязательно. | ЖКХ: ОТКРЫТАЯ ТРИБУНА

С кем УО должна заключить договор по управлению домом, если собственник квартиры умер?

1. Об управлении общим имуществом

Если собственник не передал свое имущество в управление УК или ТСЖ, а его состав не зарегистрирован в специальном подразделении Минюста – в Регистрационной палате (называется госррестр – но говорим по привычному), как того требует  ФЗ № 122 и Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29, то это означает, что между собственником имущества дома и УК (ТСЖ) не возникло правоотношений. При этом страстное желание управлять имуществом никак не может подменить закон.
Очень важно, чтобы собственник знал (и имел на руках соответствующий документ!) о том, за что и кому он платит, кто несёт ответственность за сохранность его доли в общей собственности, из чего складывается цена содержания их имущества и какие непосредственно обязанности перед собственниками существуют у управляющей организации – будь то УК или ТСЖ.

Поэтому для начала надо подписать передаточный акт. Его смысл в том, что  право на оперативное управление своей долей в общем имуществе дома собственник отдает  конкретной управляющей организации.

Раз вопрос касается собственности закон требует, чтобы эта сделка прошла проверку со стороны государства и государственную регистрацию.

Итоговый документ – Свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, подтверждающий право ТСЖ на оперативное (доверительное) управление общим имуществом дома, принадлежащий собственникам дома независимо от регистрации права долевой собственности, которым подтверждено право ТСЖ на распоряжение общим имуществом дома, и – как следствие – право на предъявление затрат, связанных с предоставлением коммунальных услуг и содержанием общего имущества дома.

А если управляющая организация систпематически предъявляет платежные документы на оплату работ по содержанию и ремонту дома, не имея Свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома, то можно воспринмать такие действия, как уголовно наказуемое деяние –  вымогательство.

Ну и такое важное обстоятельство, как наличие достаточного размера собственных средств. Организация, которая берется управлять общим имуществом, должна обладать достаточнымии собственными средствами – мало ли что… Возьмет и рухнет стена. Тогда управляющая организация за свой счет быстренько восстановит… За свой! В этом смысл договора.

Поэтому договора управления многоквартирным домом, в которых не указана ответственность за содержание общего имущества дома, и которые не основаны на передаче от собственника права на управление – являются ничтожными.

2. Об оказании коммунальных услуг ЖК РФ деликатно прописывает ПРАВО управляющих организаций получать плату за коммунальные услуги и ПРАВО оказывать такие услуги. А детали указаны в другом законе, потому что в Жилищном кодексе не хватило места. Мы нашли этот закон – 210-ФЗ.

  Так вот по этому закону ТСЖ и УКи должны приобретать коммунальные ресурсы у организаций коммунального комплекса ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ, но не за счет средств собственников помещений.

В ином случае такие  организации становятся де-юре поверенными, комиссионерамии, агентами ресурсоснабжающих организаций и утрачивают право на заключение договора управления домом (упралвяющими быть не могут). 3.

И еще ряд интересных моментов: чтобы УК могла выиграть конкурс на управление МКД, нужно чтобы существовал на бумаге перечень имущества конкретного дома, была известна цена его содержания, а на депозите банка были размещены средства, как подтверждающие страховые обязательства УК при управлении и необходимые на приобретение коммунальных ресурсов!!!!

Так что если в УК не существует ни первого, ни второго, ни третьего – какие основания у УК содержать не принадлежащее ей имущество и предъявлять собственнику затраты на содержание имущества дома, которое он УК не передавал? Никаких!

4. Момент истины.

 Дата, проставленная в Свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления общим имуществом дома на срок, указанный в договоре, является моментом, с которого у управляющей организации возникает право требовать оплату за содержание и ремонт общего имущества. А вот за предоставление коммунальных услуг такого четкого события указать нельзя. Закон т акого собьытия не устанавливает. Ну… тем хуже для закона.

5. Ну и сколько? Ну и сколько же платить организации, которая вроде бы что-то делает в интересах собственника в условиях, при которых правоотношений между организацией и собственником не возникло.

На этот случай в Гражданском кодексе предусмотрен целый параграф -50. Выпишем из него две статьи Статья 982.

Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным. Статья 983.

Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе 1. Действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.

Каков же вывод? Если одобряете действия управляющей организации в вашем интересе – платите, сколько вам нарисуют в платежке. Если не одобряете – не платите.

Но – если можете просто независимо от размеров, указанных в платежке, перевести на счет управляющей организации столько – сколько пожелаете. Тем самым проявить – так сказать – добрую волю. Такого права у вас никто отнять не может.

Источник: https://maxpark.com/community/1574/content/840894

Верховный суд разъяснил, кого и когда хозяин обязан пустить в квартиру

С кем УО должна заключить договор по управлению домом, если собственник квартиры умер?

Собственник переделанной квартиры не имеет права не пустить к себе с проверкой представителей управляющей компании, которая отвечает за дом. Такое решение озвучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила спор управляющей компании и хозяев квартиры в Подмосковье.

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда…

ВС перекрыл сомнительные схемы обналичивания средств из бюджета

А началось с того, что в Красногорский городской суд Московской области обратилась управляющая компания, которую собственники одной из квартир не пустили через порог. В иске коммунальщики просили обязать ответчиков – мужа и жену – “предоставить доступ в жилое помещение”.

Управляющая компания по почте отправила требование предоставить документы о том, что их перепланировка согласована. В ответ – тишина.

Спустя несколько месяцев коммунальщики отправили по тому же адресу второе письмо с требованием пустить их в квартиру “для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома”. Но собственники их не пустили. Остался единственный выход – идти в суд.

Решение городского суда гласило: иск удовлетворить, собственников обязать предоставить коммунальщикам доступ в жилище. Ответчиков суд еще и наказал рублем, взыскав с них компенсацию госпошлины – 6 тысяч рублей. Решение супруги обжаловали. Московский областной суд вердикт коллег отменил и принял новое решение – в иске коммунальщикам отказать.

Тогда уже управляющая компания пошла дальше и выше – в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила спор и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила. Вот аргументы высокой судебной инстанции. В Жилищном кодексе есть статья 30.

В ней перечислены обязанности собственника квартиры – содержать жилье в “надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним”. Список обязанностей собственника немаленький. В частности, он должен соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества дома.

Из материалов дела видно, что документы о перепланировке хозяева квартиры отказались показывать, пустили коммунальщиков на свою территорию после их требований лишь “частично”. То есть не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг.

Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года).

Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование “для предотвращения аварийных ситуаций”.

Спор начался с того, что собственники одной из квартир не пустили управляющую компанию через порог

Областной суд это решение отменил. Он сказал, что оснований для доступа коммунальщиков в комнаты и кухню – нет. Потому как никакого технического и санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда коммунальщиков не пустили, – не установлено. А у истцов нет жалоб соседей из-за сделанной перепланировки. Значит, ничьи права не нарушены.

Верховный суд назвал такие выводы областных коллег неправильным толкованием и применением норм закона.

Он напомнил про Жилищный кодекс (статья 17), в котором говорится, что пользоваться жильем можно, только соблюдая права тех, кто живет в нем и рядом, а также всяких требований – от противопожарных до экологических.

И при этом еще надо учитывать Правила пользования жилыми помещениями. В последних сказано, что надо “немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей”. А если такие неисправности появятся, сразу ставить в известность управляющую компанию.

А еще гражданин-собственник обязан “пускать в заранее согласованное время” представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра оборудования и ремонта. Тот же кодекс предписывает собственнику поддерживать жилье в хорошем состоянии.

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что “в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников” коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Верховный суд разобрал спор о постройках на участке

Верховный суд подчеркнул: состав минимального перечня необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома, порядок таких работ и услуг устанавливаются правительством РФ.

В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома сказано, что осмотры этого общего имущества проводятся собственниками помещений, должностными лицами органов управления ТСЖ или управляющей компании, там же сказано, что исполнитель имеет право требовать допуска “в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в жилое или нежилое помещение, которое он занимает”. Приходить управляющая компания может “по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время”..

В пункте 34 Правил предоставления услуг сказано, что потребитель обязан допускать представителей аварийных служб, госорганов и прочих в свое жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования.

Верховный суд подчеркнул: эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам.

Техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям, и это обязательное условие для предоставления коммунальных услуг всем жильцам .

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения.

Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Источник: https://rg.ru/2019/06/10/reg-cfo/verhovnyj-sud-raziasnil-kogo-i-kogda-hoziain-obiazan-pustit-v-kvartiru.html

Долги по коммунальным платежам: закон о должниках 2017 (актуальность на 2018 г.) | Правоведус

С кем УО должна заключить договор по управлению домом, если собственник квартиры умер?

Новый закон об ужесточении ответственности за коммунальные долги вступил в силу еще в начале 2016 г., и по сегодняшний день его действие распространяются на всей территории РФ. О том, что ожидает должников по оплате коммунальных услуг в 2017 году, какие административные меры и размеры санкций разработаны в отношении злостных неплательщиков – читайте в нашей статье.

Приказной порядок теперь будет действовать в отношении физических и юридических лиц, имеющих долги по уплате услуг ЖКХ.

Это означает, что управляющей компании будет достаточно собрать необходимый пакет документов, подтверждающий наличие и размер долга, и передать в судебный орган заявление о взыскании долгов по коммунальным платежам, где будет выдан судебный приказ на каждого должника. Остальная работа по выплате долга возлагается на судебных приставов-исполнителей.

Новый закон о коммунальных долгах в 2017 г. предусматривает увеличенные пени и штрафы за просроченные срок оплаты услуг ЖКХ и энергоресурсов, причем касается это всех категорий населения. Закон устанавливает дифференцированную процентную ставку с учетом количества дней просрочки для каждой категории плательщиков:

  • Для граждан – собственников жилых помещений, ЖСК и ТСЖ: с 31-го по 90-й день просрочки пеня устанавливается на уровне 1/300 ставки, с 91-го дня – 1/130 ставки.

Важно! В течение первого месяца пени за неуплату услуг ЖКХ физическими лицами в не начисляются. 

  • Для потребителей.
  • Для управляющих компаний.

Для всех юридических лиц размер неустойки устанавливается на уровне 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки. На что имеют право поставщики услуг в случае своевременной неуплаты услуг ЖКХ:

  • Ограничение подачи ресурса может быть двух видов и осуществляется на основе выбора управляющей компании:
  1. Введение определенного лимита, по окончании которого энергосети будут отключены автоматически при неуплате долга.
  2. Обычное уменьшение лимита подачи энергоснабжения.

Важно! Лимиты и ограничения подачи ресурса не распространяются на частные дома, собственников которых ожидает сразу полное отключение энергосетей.

Стоит отметить, что перед тем, как поставщик услуг выносит решение об ограничении подачи ресурса, должнику направляется уведомление о наличии долга и предоставление срока погашения задолженности не менее 1 месяца.

При этом коммунальные долги рассчитываются на основе принятых нормативов в управляющей компании, то есть оплата должна быть произведена за фактически использованную услугу по тарифам управляющей компании.

За три дня до применения меры по ограничению подачи энергоресурсов должнику высылается повторное уведомление.

  • Полное отключение от энергосетей. Такое кардинальное решение, чаще всего, применяется в самых крайних случаях, когда уже никакие меры на должника не действуют, лимитированная подача энергоресурсов никакого эффекта не дала или отсутствует возможность ограничить (уменьшить) подачу ресурса.

Возобновление подачи энергоснабжения возможно в течение 2-х рабочих дней после уплаты долга в полном объеме.

Все ремонтные работы, связанные с порчей имущества в связи с отключением и последующим подключением энергоснабжения, оплачивает должник.

Отметим, что российское законодательство предусматривает льготы инвалидам, в числе которых также и невозможность полного отключения от энергоснабжения жилья граждан с ограниченными возможностями.

  • Выселение из квартиры за долги по коммунальным платежам. В соответствии с российским жилищным законодательством выселить человека из квартиры за долги по ЖКХ вполне реально, однако, учитывая сложность данной процедуры, к такой мере наше государство может прибегнуть только в очень крайнем случае, и к тому же, с предоставлением альтернативного жилья.

Важно отметить, что квартира может быть изъята за долги по ЖКХ, если она является объектом залога по договору ипотечного кредитования. В остальных случаях, если квартира является единственным жильем, даже при наличии долгов за услуги ЖКХ, она не может быть изъята.

В случаях, если жилое помещение не является частной собственностью и принадлежит государственным структурам, семья должника может быть выселена из этой квартиры, если более 6 месяцев не поступала оплата по коммунальным платежам.

Если должник на протяжении четырех месяцев вносил хоть какую-то сумму, жилье не изымается. Кроме того, если все-таки выселение из квартиры должника и его семьи состоялось, государство в лице муниципалитета обязано предоставить альтернативную жилую площадь не менее 6 кв. м на человека.

Причины, по которым должник может быть выселен из квартиры, принадлежащей муниципалитету:

  • отсутствие веских причин и обстоятельств, вследствие которых должник не имел бы возможности внести своевременно оплату (сложное материальное положение, тяжелое заболевание, инвалидность, наличие иждивенцев, детей, недееспособных лиц и другие);
  • отсутствие оплаты за последние 6 месяцев;
  • отсутствие договора аренды или договора соцнайма с нанимателем жилого помещения;
  • намеренное ухудшение технического состояния жилого помещения, приведение его в непригодное для жизни состояния.

Важно! В случае, если жилое помещение является объектом социального или государственного найма, при наличии задолженности за коммунальные платежи более 6 месяцев, наниматель может быть выселен из квартиры, если не уплатит как минимум 1/2 часть долга до момента принятия решения в суде.

Закон о коммунальных долгах: ответственность должников

Начиная с 2016 г. в законодательство введено понятие так называемых «неотключаемых потребителей», к которым относятся те ресурсы, ограничение поставки которых может привести к серьезным экономическим, экологическим и социальным последствиям.

Перечень «неотключаемых потребителей» ежегодно утверждается региональными властями. Всех остальных категорий потребителей ожидают существенное увеличение штрафных санкций.

Так, за самовольное подключение к электро- и теплосетям, нефте- и газопроводам, в случае отключения подачи энергоресурса на основании задолженности назначаются штрафы:

  • для физических лиц – от 10 000до 15 000 рублей;
  • для должностных лиц – от 30 000 до 80 000 рублей;
  • для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.

Кроме того, в отношении юридических лиц и организаций предусмотрена административная ответственность за нарушение порядка полного или частичного ограничения режима потребления электроэнергии, газа, водо- и теплоснабжения, а также за нарушение установленного порядка обеспечения исполнения обязательств по оплате электроэнергии, газа, теплоэнергии или теплоносителя. Самостоятельное возобновление поставки ресурсов, подача которых была ограничена или остановлена, будет грозить административным штрафом в размере:

  • для должностных лиц – от 10 000 до 100 000 рублей или дисквалификацию на срок от двух до трех лет;
  • для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 тысяч рублей.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/dolgi-po-kommunalnyim-platezham-zakon-o-dolzhnikah-2017/

Наследник квартиры и долги прежнего собственника. Анализ споров

С кем УО должна заключить договор по управлению домом, если собственник квартиры умер?

Александр Усков, ведущий юрист группы компаний в сфере недвижимости

E-mail:uskovalex.vl@gmail.com

Приобретение в собственность квартиры либо доли в праве на неё в порядке наследования может повлечь за собой для нового собственника ряд неприятных сюрпризов. Одним из таковых могут являться долги прежнего собственника.

В лучшем случае — долги за услуги ЖКХ, в худшем — гораздо более серьёзные обязательства: существенная задолженность наследодателя по договорам займа и кредитным договорам, о которых наследник не мог или не должен был знать, принимая наследство.

В качестве примера автор предлагает рассмотреть апелляционное определение Красноярского краевого суда от 20 августа 2012 года по делу № 33-7135/2012.

В данном деле усматриваются следующие обстоятельства: истица обратилась в суд с исковым заявлением к наследнику о взыскании долгов наследодателя с наследника, принявшего наследство, а также о взыскании судебных расходов.

При этом истица являлась собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру наряду со своей дочерью и наследником – отцом наследодателя, принявшим данную долю в порядке наследования от своего сына (мужа истицы).

Наследодатель умер 04 августа 2009 года, и, исходя из положений статьи 1113 ГК РФ, в этот день состоялось открытие наследства, которое ответчик принял. В основу своих доводов истица положила следующее: ответчик, принявший наследство, должен отвечать по долгам наследодателя, то есть нести обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обязательства по погашению кредита, выданного наследодателю коммерческим банком в декабре 2003 года (истица являлась поручителем по данному кредитному договору).

Однако в удовлетворении требований истице было отказано в полном объёме — решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Истица, по своему утверждению, оплатила за наследодателя сумму денежных средств в счёт погашения задолженности по кредитному договору.

Однако судом было установлено, что обязательства наследодателя перед банком были исполнены за шесть месяцев до его смерти, между тем самой истицей не было предоставлено суду каких-либо доказательств наличия долга наследодателя (как перед банком, так и перед самой истицей).

Суд также отказал истице в удовлетворении требований о взыскании с наследника убытков в связи с оплатой жилищно-коммунальных услуг, так как представленный истицей расчёт не был подкреплён ссылкой на официальные тарифы и нормативы предоставления коммунальных услуг, не соотнесён с начислениями, произведёнными коммунальной службой.

Стороной истицы также не заявлялось ходатайств об истребовании доказательств, позволяющих проверить правильность предоставленного расчёта убытков, связанных с оплатой коммунальных услуг.

Кроме того, в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ, истицей не было представлено каких-либо доказательств несения указанных расходов за ответчика ею лично — данные о том, кем именно из собственников, за какие коммунальные услуги и в каком размере производилась оплата в обозначенный период (в том числе и за долю, принадлежавшую наследодателю), суду представлены не были. При этом в апелляционной жалобе истица просила отменить решение городского суда, подкрепляя свои доводы тем, что наследодатель, умерший в 2009 году, не мог оплачивать коммунальные платежи, а ответчик не заявлял, что после вступления в наследство производил оплату коммунальных услуг. Как видно из апелляционного определения, судебную коллегию такие доводы истицы не убедили.

Автор считает необходимым помнить, что право собственности на квартиру переходит наследнику в момент принятия наследства, независимо от времени и места его принятия, и то обстоятельство, что новый собственник не зарегистрировал в установленном порядке права на недвижимость, не отрицает тот факт, что он является новым собственником в силу закона.

Показательным представляется кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2012 года № 33-2641. ОАО «Жилищно-коммунальное хозяйство п. им.

Морозова» обратилось с иском к гражданину о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с июля 2007 по июль 2010 года и расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что ответчик является собственником квартиры в доме, управление которым осуществляет истец, при этом ответчик в нарушение положений статьи 309 ГК РФ, а также статей 153 и 155 ЖК РФ не производит оплату за техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги, чем наносит ущерб истцу. При этом ответчик неоднократно предупреждался истцом о существовании задолженности и о необходимости нё погашения, однако в добровольном порядке задолженность не была погашена.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга исковые требования были удовлетворены, однако впоследствии определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского районного суда данное решение было отменено — дело было направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. Тем не менее, при новом рассмотрении дела решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга заявленные истцом требования были вновь удовлетворены в полном объёме.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, у ответчика имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, каких-либо платежей в погашение данной задолженности ответчиком произведено не было, равно как и не было представлено доказательств, опровергающих наличие такой задолженности и (или) её размер.

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой сослался на то обстоятельство, что в силу положений пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению обязательных платежей и оплате коммунальных услуг у него возникла после регистрации его права собственности на квартиру.

Данный довод ответчика был основан на ошибочном токовании закона. Так, по смыслу положений вышеназванной статьи ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

Кроме того, свидетельство о государственной регистрации права содержит указание на возникновение права собственности — на основании свидетельства о праве на наследство по закону, то есть в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 218 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В пункте 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определён момент возникновения права собственности на имущество, приобретённое в порядке наследования.

Согласно указанным разъяснениям, в отличие от общего правила, установленного пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом), иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Поэтому, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. При этом, согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Регистрация права собственности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, является лишь условием приобретения соответствующим лицом в полном объёме правомочий собственника, предусмотренных пунктом 1 статьи 209 ГК РФ (прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом).

С учётом вышеизложенного истец правомерно ставил вопрос о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, возникшей с даты смерти наследодателя, ведь принятое наследство в виде квартиры в силу действующего законодательства признаётся принадлежащим наследнику.

А доводы ответчика, которые он отразил в кассационной жалобе, заключавшиеся в том, что между ним и истцом отсутствовали договорные отношения, не могут являться основанием для освобождения собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и не должны служить препятствием для реализации права управляющей организацией на получение соответствующих платежей, поскольку закон не связывает возникновение обязанности по внесению соответствующих платежей именно с фактом заключения договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения.

Интересным представляется анализ автором и нижеуказанного дела. Речь идёт об апелляционном определении Алтайского краевого суда от 26 декабря 2012 года по делу № 33-9835/2012.

Истица обратилась в суд с иском к двум ответчикам о взыскании денежных средств, затраченных истицей на обеспечение сохранности имущества её бывшего супруга, а также суммы денежных средств в качестве вознаграждения за оказанные такого рода услуги.

В обоснование исковых требований истица указывала, что ранее был произведён раздел совместно нажитого имущества между ней и бывшим супругом, в результате которого последний получил в собственность долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а также автомобиль.

Позднее супруг истицы пропал и был признан безвестно отсутствующим, а ещё позднее — объявлен умершим. Таким образом, всё принадлежащее ему имущество с момента его исчезновения и до момента подачи иска в суд оставалось на её попечении, поскольку супруг не оставлял никаких распоряжений.

За данный период истица была вынуждена за свои средства произвести частичный восстановительный ремонт автомобиля, чтобы не допустить его окончательного разрушения, а также производить оплату услуг охраны гаража, в котором данный автомобиль хранился, и оплату текущего содержания квартиры и коммунальных услуг, собственником которой являлся пропавший супруг.

В момент вступления в законную силу решения суда об объявлении супруга истицы умершим открылось наследство, в состав которого вошло указанное выше имущество.

Поскольку ответчики, являясь наследниками первой очереди по закону, обратились с заявлением о принятии наследства, то указанные суммы, по мнению истицы, подлежали возмещению ими.

Также истица полагала, что имеет право на получение от наследников вознаграждения за то, что обеспечила сохранность данного имущества, принимая для этого себе в убыток соответствующие меры.

Обращаясь в суд с данным иском, истица со ссылкой на статьи 323, 980, 984-986, 989, 1175 ГК РФ указывала, что с момента пропажи и до момента признания судом умершим у её супруга образовался долг в результате её действий в его интересе по сохранности его имущества, а наследники – ответчики, принявшие наследство после его смерти, отвечают по долгам наследодателя в порядке универсального правопреемства.

Суд, однако, учитывая установленные обстоятельства и исходя из содержания положений главы 50 ГК РФ, регулирующих правоотношения по действиям в чужом интересе без поручения, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку не усмотрел в действиях истицы очевидной выгоды её супруга, равно как и необходимости совершения таких действий в целях предотвращения вреда его имуществу или исполнения его обязательства.

Действия в чужом интересе, порождающие юридический результат, должны совершаться не произвольно, а лишь с соблюдением установленных законом требований. В ином случае они не получают признание закона и, следовательно, не влекут юридических последствий.

При этом у лица, совершающего такие действия, по смыслу положений законодательства, прежде всего должен отсутствовать собственный интерес в совершении указанных действий.

Таким образом, истица должна была предоставить доказательства того, что её действия по несению расходов по оплате за супруга коммунальных услуг, текущему содержанию его доли в квартире, охраны гаража и т. д.

были направлены на улучшение его положения и совершались столь длительный срок исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных его намерений, являлись для него необходимыми или выражались в предотвращении вреда (спасании его имущества), исполнении его обязательства.

По мнению суда и представителей ответчика, необходимости осуществлять ремонт автомобиля не возникало.

Судебная коллегия также не нашла оснований и для возмещения расходов истице по оплате услуг охраны гаража, поскольку само по себе нахождение автомобиля в закрытом гараже, расположенном во дворе дома, в котором проживает истица, уже обеспечивает его сохранность, а несение расходов по оплате коммунальных услуг за текущее содержание квартиры не только за себя, но и за пропавшего супруга не направлено на предотвращение возможного вреда его имуществу, поскольку отсутствие указанных платежей не влечёт опасности или причинения вреда квартире. Судебная коллегия также не усмотрела оснований для возмещения убытков истице, понесённых вследствие оплаты налога на имущество, начисленного на имя пропавшего супруга, поскольку обязанности по его уплате у истицы не возникало.

Анализируя вышеизложенное, автор полагает остановить внимание читателя на двух основных тезисах.

Первое: если вы оказались наследником и принимаете в наследство такое имущество, как квартира, необходимо помнить о том, что права собственности (и все вытекающие отсюда последствия) возникают не в момент государственной регистрации, а в момент принятия наследства, независимо от того, когда (и были ли) зарегистрированы в установленном законом порядке права на недвижимое имущество. Второе: любые долги, возникшие у наследодателя до открытия наследства, необходимо тщательным образом и однозначно доказать, будь то наличие непогашенных на момент смерти кредитных обязательств либо обязательств, возникших перед стороной в силу главы 50 ГК РФ.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?699

Процедура заключения договора с РСО

С кем УО должна заключить договор по управлению домом, если собственник квартиры умер?

Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта) в следующие сроки:

  • исполнитель в лице УО – не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;

  • исполнитель в лице ТСЖ – не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

  • правоустанавливающие документы исполнителя;

  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);

  • документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;

  • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

  • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

  • протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

  • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

  • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

а) для управляющей организации:

  • если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) – протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

  • если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, – протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

  • если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, – протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

б) для ТСЖ:

  • протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;

  • устав ТСЖ.

Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформлениене является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

«В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

Ну а для тех, кто дочитал статью до конца – предлагается образец заявки в РСО.

ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ

Генеральному директору

ООО ________________

Уважаемый Иван Петрович!

ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

вышеуказанного многоквартирного дома.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/protsedura-zaklyucheniya-dogovora-s-rso/

Глав-книга
Добавить комментарий