Разрешение на строительство дома после покупки узкого участка ИЖС

Что делать после покупки участка? Пошаговое руководство на сайте Недвио

Разрешение на строительство дома после покупки узкого участка ИЖС

Вы давно мечтали о собственном участке, где собираетесь возвести красивый коттедж, баню, высадить плодовые деревья, идеальный газон, овощи и зелень? Купив его, многие впадают в эйфорию, считая, что дело по обустройству «храма спокойствия и уюта» сделано, правда, мнение это крайне ошибочно.

Недостаточно просто купить землю – ей необходимо владеть, подойдя к этому делу хозяйственно и ответственно. Для комфортной и беспроблемной эксплуатации своей территории в будущем, рекомендуется ознакомиться с порядком действий по благоустройству, о том что делать с новым, только что купленным участком.

Начать его благоустройство желательно со стрижки травы, уборки и выравнивания территории.

Правда, опытные специалисты рекомендуют изначально все-таки выяснить, ваша ли это земля или она принадлежит кому-либо другому. Для этого, собственно, и оформляются такие документы, как:

  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство, которое устанавливает право на владение сотками (это может быть свидетельство о госрегистрации, праве на наследство или другие разрешительные бумаги);
  • удостоверение личности владельца.

После предоставления вышеперечисленных документов сотрудникам соответствующих органов они обязаны обозначить границы надела принадлежащего владельцу, согласно документам (как правило, для этого по периметру вбиваются колья).

Убедившись, что вы законно владеете землей, можно смело приступать к расчистке территории. На данном этапе подготовки к строительству убираем сорняки, нежелательные кустарники и деревья. При обнаружении каких-либо неровностей их в обязательном порядке следует устранить.

2. Процесс исследования

Желательно сразу же познакомиться с соседями. Именно они могут сообщить подробную информацию о местной инфраструктуре, особенностях грунта, качестве воды, что в разы сэкономит время на оснащение приобретенных соток коммуникационными сетями.

Затем заказываем услуги геодезистов для исследования почвы, характера рельефа, а также глубины залегания воды. Прежде чем приступать к разработке плана жилища, необходимо получить следующие документы:

  1. топографический план – он нужен для получения ТУ, предназначенных для планирования расположения инженерных сетей;
  2. ситуационный план – именно на него наносятся все типы существующих рядом коммуникаций;
  3. ТУ для подключения коммуникаций: воды, газа, электрической энергии;
  4. Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ) – в данном документе отражена информация о том, что можно, а что нельзя возводить на купленной территории;
  5. «Разрешение на строительство» — несмотря на то, что оно выдается абсолютно бесплатно, из-за бюрократических промедлений на его получение может уйти больше месяца.

3. Планировка и создание дизайн-проекта дома

Итак, место очищено, необходимая документация получена – теперь можно приступить к разработке дизайна придомовой территории и проекта непосредственно коттеджа.

Для начала определитесь, какие растения вы будете выращивать. Для высадки овощей и фруктов понадобиться много земли. Здание и другие постройки не должны затенять грядки. Если же вы просто будете отдыхать на даче, можно высадить несколько плодовых деревьев (яблоню, вишню, сливу – выбор зависит от климата региона, в котором вы купили землю).

Для планировки построек, огорода, сада желательно обратиться к высококвалифицированным специалистам. Только так можно эргономично решить все задачи, ради которых, собственно, и приобретались загородные сотки.

Профессионалы обычно делят придомовую территорию на три основные зоны.

  1. Хозяйственно-огородная. Здесь будет располагаться постройки для хранения инвентаря, а также теплицы, грядки, сад.
  2. Зона отдыха. Для ее обустройства отстраивают веранду, устанавливают барбекю или мангал. Не обойтись и без бани. Если площадь большая, можно дополнительно отстроить гостевой домик.
  3. Для большой семьи обязательно понадобиться игровая или небольшая спортивная площадка.

Не стоит также забывать о месте для строительства гаража и о зоне для гостевой парковки.

При разработке дизайн-проекта коттеджа специалисты обязательно учитывают ряд требований, связанных с расстоянием конструкции от деревьев, огорода, забора, проезжей части и т. п. Нюансов настолько много, что лучше проектирование дома (и выбора места для его возведения) доверить опытному профессионалу.

Не стоит забывать и о насущных потребностях. Независимо от того, занимаетесь ли вы строительством сами или нанимаете подрядчиков, на первое время надел следует оснастить туалетом и бытовкой. Специалисты строительной области не рекомендуют спешить с установкой забора. Лучше оставить это дело на потом и монтировать конструкцию вместе с гаражом и воротами.

Другие постройки

Комфортный и полноценный отдых за городом невозможен без ряда дополнительных построек:

  • баня – конструкция выбирается, прежде всего, исходя от количества людей, которые будут регулярно отдыхать на даче;
  • беседка – как правило, отстраивается непосредственно рядом с жилым домом (как альтернативу, можно возвести зону для барбекю);
  • детская площадка – ее желательно оборудовать рядом с коттеджем, чтобы родители могли следить за детьми, не выходя из жилища;
  • гостевой домик – его стоит отстроить не только для того, чтобы гости могли остаться на ночь, но и для своих детей, недавно ставших родителями (внукам тоже полезен свежий воздух!).

Кроме того, неплохо обустроить хозяйство уединенной зоной для спокойного отдыха. Ее обычно размещают в тени деревьев, оснащают лавочкой или гамаком. Вполне симпатично выглядит ручей или небольшой водоем рядом с жильем.

Конечно, стоит организовать на земельном наделе красивый сад. На придомовой территории многие сегодня высаживают газоны. Однако не надо забывать круглый год ухаживать за ним.

4. Коммуникационные системы

Дом возвели, теперь следует позаботиться о коммуникационных системах. Причем даже для профессионалов их монтаж считается самым тяжелым процессом по обустройству загородного жилья.

Прежде всего, необходимо провести водопровод (какое-то время можно использовать и мобильный биотуалет в качестве санитарного узла, поэтому вода – важнее). Чтобы определить среднюю глубину скважины, не обойтись без помощи специалистов в области геодезии. Система водоснабжения должна разрабатываться с учетом не только потребностей жильцов загородного дома, но и полива растений.

Нюансы обустройства освоенных ранее участков

Если вы стали обладателем участка, на котором уже есть какие-либо постройки, можно считать, что вы – счастливчик! Правда, начать владение такой землей надо с тщательной инвентаризации. Следует провести инспекцию все построек, зеленых насаждений, оценить качество конструкций, а затем приступить к разработке проекта реконструкции территории.

Бывает, что в планы хозяев участка не входят планы по строительству жилого коттеджа. В таких случаях они предпочитают выращивать на земле сельскохозяйственные культуры и плодовые деревья.

Тем не менее, к планировке территории под выращивание овощей и фруктов необходимо подойти не менее ответственно. Если человек решил заняться сельским хозяйством, ему в любом случае понадобиться сарай для инвентаря и на всякий случай домик небольших размеров.

От того, как вы обустроите приусадебный участок, зависит будет ли дом и все постройки на нем смотреться гармонично и дополнять друг друга, а следовательно иметь презентабельный, подчеркивающий успешность и вкус владельца, общий вид. Или, в обратном случае, хаотичные рассады и застройка территории могут испортить даже самый красивый дом на нем. Вот почему рекомендуется заранее все спланировать еще до того, как вы начнете строительство.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/chto-delat-posle-pokupki-uchastka/

Как построить жилой или садовый дом по новым правилам :: Жилье :: РБК Недвижимость

Разрешение на строительство дома после покупки узкого участка ИЖС

В этом году изменились правила строительства индивидуальных жилых и садовых домов. Разбираемся, что это значит

ТАСС/ Руслан Шамуков

В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки и согласования частных домов на землях для индивидуального жилищного и дачного строительства.

C 4 августа 2018 года для возведения объекта индивидуального жилого строительства (ИЖС) или садового дома не нужно получать разрешение.

Также теперь не потребуется получать и градостроительный план земельного участка, сообщала пресс-служба Главархитектуры Подмосковья.

Таким образом, вместо разрешений на строительство и дачной амнистии предлагается новый, уведомительный порядок возведения частных домов. На дачных участках с 1 января 2019 года можно будет возводить капитальные дома и прописываться в них.

Кроме того, на садовых участках разрешено построить садовый дом, который можно признать жилым. Рассказываем, как согласовать строительство дома по новым правилам, а также как эти изменения повлияют на работу застройщиков индивидуального жилья.

Что нужно для строительства

Для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома необходимо подать в местную администрацию уведомление (форма уведомления). Обычно этим занимается отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации. Также понадобятся и другие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
  • описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме. В нем должны быть указаны параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.

Несмотря на то что согласование носит уведомительный характер, уполномоченные органы могут отказать в строительстве, если предоставлены не все документы или дом не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормам.

Местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать соответствующее уведомление. Если в течение этого срока уведомление о согласовании или отказе не получено, то это дает право строительства данного объекта в течение десяти лет.

Такое право сохраняется в течение данного срока даже при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС, при этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется и плата за услугу не взимается, поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Гульнара Сабурова.

Строительство на садовых участках объекта ИЖС допускается, если земля включена в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства, дополняет Сабурова.

Как согласовать построенный дом

Если возведение объекта ИЖС или садового дома завершено, то необходимо направить в местную администрацию уведомление об окончании строительства. К уведомлению по форме Минстроя также потребуются и другие документы:

  • технический план объекта. Для его составления придется обратиться к кадастровому инженеру;
  • выписка из ЕГРН, если права на земельный участок не были ранее зарегистрированы, то приложить правоустанавливающий документ;
  • соглашение об определении долей на дом, если земельный участок находится в долевой собственности.

Срок подачи заявления — не позднее месяца со дня окончания строительства. Уведомление и документы можно также подать лично, почтой, через МФЦ или через портал Госуслуг.

Плата за услугу не взимается, но нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности (квитанцию приложить к документам) в размере 350 руб.

Если построенный дом согласован, то в течение семи дней местные власти должны отправить в Росреестр заявление о постановке строения на кадастровый учет и регистрацию права собственности, говорит юрист Национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Еремин.

Какие риски несут новые правила

Таким образом, порядок застройки объекта ИЖС усложнился и определенные трудности испытают застройщики как на землях ИЖС, так и под дачное строительство.

Если даже разрешено строительство, то от рисков это не спасает, считает ди⁠ректор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов. По его словам, дом все равно можно снести как самовольную постройку, если она нарушает установленные требования, просто у застройщика появляется право на возмещение убытков, но только в случае, если суд признает вину соответствующего должностного лица.

Риски могут возникнуть и после постройки. При проверке построенного здания оно может не соответствовать нормативным требованиям и уведомлениям о планируемом строительстве.

«На этом этапе может быть выдано уведомление о несоответствии, если размещение частного дома не допускается земельными ограничениями на дату поступления уведомления об окончании строительства», — говорит Лукинов.

В этом случае жилое строение может быть признано самовольным и снесено по суду, причем даже компенсации убытков не предусмотрено, поясняет эксперт.

Законом, который вступает в силу с 1 января 2019 года, определяются понятие объекта индивидуального жилищного строительства и правила застройки садовых участков и земель для индивидуального жилищного строительства.

К объектам ИЖС относятся отдельно стоящие здания высотой не более 20 м, не более трех наземных этажей, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях.

К садовым домам относятся постройки для сезонного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для строительства объекта площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти, а потом заявить о его завершении. Если же площадь дома превышает 500 кв. м, то для его строительства уже потребуется разработать проектную документацию и согласовать ее, провести экспертизу, затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdb2a5f9a79476c9e17caec

7 советов, которые помогут выбрать землю под строительство дома

Разрешение на строительство дома после покупки узкого участка ИЖС

Конечно, кто бы из нас не хотел жить в центре, желательно зеленой зоне, да еще и в собственном доме. Торговые центры под рукой, медицинские центры на выбор, образовательные и культурно-досуговые учреждения тоже рядом. Да и воздух хороший, не то что вблизи городских автомагистралей, где вечные пробки и заторы.

Но связь между просто землей и землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства, гораздо сложнее — существуют десятки факторов, которые влияют на стоимость земельного участка помимо его расположения.

В среднем по России цена на земельный участок в черте города 5 млн. за 10 соток, тогда как те же 10 соток в пригороде будут стоить уже 500 тысяч рублей, то есть в 10 раз меньше.

 Именно цена становиться решающим фактором, когда встает вопрос покупки земли в городе или пригороде.

Как выбрать лучший земельный участок под ИЖС в Московской области.

Если есть деньги, то не экономьте на покупке земельного участка, т.к. рыночная стоимость жилья определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами, чем богаче соседи — тем дороже ваш земельный участок.

Совет 2 — решить, что лучше ИЖС или СНТ

«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна.

Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов.

Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)

С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.

Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:

  • возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
  • четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
  • возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
  • возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).

Если для строительства дома вы купили дачный участок, то будьте готовы, что для полноценной жизни придется дополнительно потратиться на подъездные пути и инженерные сети, а такие вложения могут легко сравнять стоимость участка под ИЖС с участком в СНТ. К тому же придется вступить в члены садового общества и выполнять порой не самые разумные решения других дачников.

Совет 3 — выбрать экологически чистый район

На мой взгляд, экология — второй по важности (после цены) фактор. На чистоту воздуха и отсутствие в нем вредных примесей влияют деятельность промышленных предприятий, близость и загруженность автодорог.

Как правило, промзоны сосредоточены в отдельных районах города, но бывают и моногорода, где от заводского смога не скрыться. Что касается автотрасс, то однозначного ответа здесь нет, так как дороги постоянно расширяются и добавляются новые.

Для подстраховки лучше обратиться к градостроительному плану территории, на которой вы присмотрели участок.

Наличие или отсутствие леса вблизи загородного участка также влияет на выбор. Всегда хорошо окунуться в прохладу хвойного леса или пройтись по березняку за грибами, собирать на солнечных полянах малину и землянику. Но всего 2-3 таких дерева на вашем участке могут стать настоящей проблемой — вырубка требует документального разрешения (порубочного билета) и гигантских усилий на выкорчевку.

Деревья на участке – это прекрасно, пока дело не дошло до строительства…

Совет 4 — изучить инфраструктуру

Инфраструктура и инженерные сети, стоят на третьем месте в моем мини-рейтинге, а самое важное здесь — электричество.

Электроснабжение

Формально подключение электричества к земельному участку стоит около 600 рублей, но на практике эта сумма может вырасти в 100 и более раз.

Связано это с отсутствием возможности или желания местных властей протягивать электросети за счет бюджета.

В таком случае установка электроподстанции (трансформатора), покупка и монтаж опор линии электропередач, покупка и натяжение проводов — ложатся на плечи собственников.

Газоснабжение

Вторая по значению инженерная сеть — газ. Стоимость газа в баллонах существенно выше (сейчас 50-литровый баллон стоит около 800 рублей), стоимости газа природного.

Только за одну, не самую холодную зиму, отопление дома в 150 кв. м. баллонным газом обойдется в 80 000 рублей, тогда как, за магистральный газ вы заплатите лишь 10 000.

Подключение дома к газопроводу, редко обходится дороже 150 000 рублей.

Водоснабжение

Большинство частных застройщиков при выборе земельного участка почему-то забывают про водоснабжение. Бывают случаи, когда только после строительства люди понимают, что вода в скважине, которую они пробурили, чрезвычайно железистая.

железа может в 30 раз превышать норму. Ни для технических нужд, ни для питья такая вода не годится, а фильтрация обойдется в копеечку. Самый действенный способ избежать подобной ситуации — получить информацию о качестве воды у будущих соседей.

Канализация

Может быть центральной, но установка септика на территории участка стоит не дороже 35 000 рублей. Чтобы сэкономить, можно установить один септик на два дома вместе с соседями.

Как выбрать септик для дома

Подъездные пути

Идеальный вариант, когда по улице проходит асфальтная дорога, которую обслуживает муниципалитет. Но и грунтовые подъездные пути — вариант тоже рабочий. Качество такой дороги лучше всего оценивать весной, когда сходит снег.

Возможность подключения электричества, воды, газа, канализации, наличие дорог, школ и магазинов создают условия комфортного существования и вносят плюсовые корректировки при оценке земли. Нужно понимать, что жизнь сильно усложняется, когда в доме отсутствует хотя бы одна из перечисленных коммуникаций.

Совет 5 — лично проверить геологию и рельеф местности

Ясно, что нельзя строить на болотистой местности, как и нельзя строить, если:

  1. грунтовые воды залегают очень близко;
  2. очень малая плотность земли (дом может просесть);
  3. мало пригодны глинистые грунты.

Значительно удорожает строительство:

  • Участок со сложным рельефом — крутым склоном в какую-нибудь сторону или провалом посередине;
  • Если недалеко от участка протекает река, особенностью которой является широкий разлив весной (дом может подтоплять).

Совет 6 – посетить участок со строителями

Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10.

То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.

Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома. 

От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.

Плюсы и минусы участка в собственности

Покупая землю в собственность, вы получаете свидетельство (с 2016 года данную функцию заменяет выписка из ЕГРП), гарантию юридической чистоты сделки и душевное спокойствие.

Хотя и здесь стопроцентную гарантию вам никто не даст.

Известны случаи, когда участки изымались под госпрограммы (строительство автотрассы, протяжка линий электропередач или газификации), и никакие свидетельства на право собственности не помогали.

Однако, на нового собственника ложатся налоговые обязательства: земельный налог для физических лиц (0,3% от кадастровой стоимости в год) и налог с продажи имущества (13% от 70% кадастровой стоимости объекта). В связи с этим, покупка участка в аренде тоже имеет ряд преимуществ.

Попробуйте не платить налоги и вы узнаете кому на самом деле принадлежит ваша собственность — © Дэвид Рокфеллер

Плюсы и минусы участка в аренде

Если вы взяли земельный участок в аренду у администрации или купили участок по договору переуступки прав, то платить придется только арендные платежи (около 0,3% от кадастровой стоимости участка в год).

Но, опять-таки, нужно учесть — какую сумму вы заплатите за выкуп земельного участка из аренды в собственность. В соответствии с ГК РФ и Земельным Кодексом выкупная стоимость земельного участка в черте города может достигать 15% кадастровой стоимости, за пределами города 3%.

Перевести участок из аренды в собственность можно только после строительства на его территории дома, гаража или бани.

Бывает, что получить право собственности на земельный участок невозможно. К примеру, земля зарезервирована для торгов под освоение территории, под выкуп льготными категориям граждан или для муниципальных нужд. Как правило, это и пугает будущих арендаторов. Если у вас тоже есть опасения — лучше купить участок в собственность.

Как правильно оформить купле-продажу земельного участка в РосРеестре.

Выводы

  1. Уточните в Департаменте имущественных и земельных отношений (ДИЗО) не попадает ли земля под территории водоохранных зон или заповедника, а также в зону отчуждения линий электропередач или газопровода;
  2. Узнайте в местной администрации долгосрочный план развития территории;
  3. Перед принятием решения обязательно посетите земельный участок вместе со строителями.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-vyibrat-uchastok-dlya-doma/

Строим дом: выбираем участок

Разрешение на строительство дома после покупки узкого участка ИЖС

Ирина Милаярова | krisha.kz

«Крыша» запускает цикл статей, посвящённый строительству частного дома. Совместно со специалистами мы расскажем обо всех этапах этого непростого процесса, начиная от выбора участка и заканчивая внутренней отделкой готового здания. О первом мы поведаем уже сегодня.

Итак, вы решили строиться. Перед вами стоит выбор — купить голый земельный участок или с уже существующим строением, которое без сожаления можно снести, а на его месте возвести желаемый дом. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов и их рыночную стоимость.

Сколько стоит земля в Алматы?

Начнём с того, что зима — выгодное, по мнению специалистов, время для приобретения недвижимости. Согласно данным аналитиков нашего сайта, именно в это время года можно приобрести участок в среднем на 15–25 % дешевле.

1. Пустующий участок
В южной столице отыскать таковой в центре или хотя бы ближе к нему крайне сложно, а если и получится, то цена не будет низкой.

Кроме того, приобрести пустующий кусок земли в мегаполисе напрямую от государства не получится, так как все участки находятся в частной собственности.

Поэтому сейчас все карты на руках у владельцев, которые устанавливают цену самостоятельно.

Ценовой диапазон участков ИЖС, выставленных на продажу на нашем сайте, на сегодняшний день варьируется от 260 тысяч до 5 миллионов тенге за одну сотку.

Выводить средний показатель по городу не имеет смысла, так как он вряд ли будет достоверным. Ведь стоимость формируется в первую очередь в зависимости от месторасположения земли.

На сегодняшний день большинство предложений приходятся на Медеуский (25 %), Ауэзовский (23 %), Алатауский (17 %) и Наурызбайский (15 %) районы.

В первых двух, как правило, выставленные на продажу пустующие земельные участки представляют собой бывшие дачи, которые с недавнего времени были присоединены к городу, в двух остальных — пустыри, которые также после получения статуса городских стремительно застраиваются.

Самые дорогие участки, выставленные на продажу, расположены в Бостандыкском районе: пр. Аль-Фараби, пр. Достык, р-н Ремизовки, ул. Навои, мкр «Юбилейный», «Баганашыл». Минимальная запрашиваемая стоимость составляет 2.5 млн тенге за сотку.

Самые недорогие участки расположены в Алатауском районе, это мкр «Коккайнар», «Акжар», «Улан», «Таусамалы». Здесь можно приобрести участок по цене от 250 до 500 тысяч тенге за сотку.

Такие же цены на некогда дачные участки, переоформленные под ИЖС, в Медеуском и Наурызбайском районах.

Плюсы приобретения пустого участка очевидны — у покупателя не возникнет дополнительных трат на демонтаж старых строений и вывоз строительного мусора.

В свою очередь, это значительно сэкономит время, так как можно будет приступать к строительству дома непосредственно сразу после покупки.

Во-вторых, на голом участке можно разглядеть все его недостатки, например неровные границы и состояние грунта.

Что касается минусов, то тут он один, но большой — расположение. Как мы писали выше, пустые земельные участки в Алматы можно приобрести, как правило, только на окраине города либо в предгорной местности.

В связи с этим главными составляющими стоимости будут наличие асфальтированных подъездных путей к участку, проходящие рядом с ним инженерные коммуникации и более-менее развитая инфраструктура (наличие школы, детсада, поликлиники, ТРЦ и т. д.).

К сожалению, большинство из выставленных на продажу голых участков не соответствуют данным требованиям. И если с проблемой водоснабжения и газификации власти города активно борются, то с дорогами и инфраструктурой дела по-прежнему плохи.

2. Участок с ветхим строением
В этом случае с коммуникациями проблем быть не должно, как правило, они уже подведены. То же самое касается подъездных путей. К тому же на время строительства дома старое жилище может служить временным местом проживания для вас или строительной бригады.

Здесь важно учитывать, что придётся потратиться на демонтаж здания.

Услуга эта недешёвая — от 300 тысяч до 1 млн тенге в зависимости от объёма работ и типа строения (разбор монолитных, бетонных и кирпичных объектов обойдётся дороже саманных или каркасно-камышитовых).

В копеечку влетит и погрузка строительного мусора, его вывоз на свалку. Стоимость одного рейса ЗИЛа составит минимум 15 тысяч тенге, КАМАЗа — 30 тысяч. Прибавьте сюда оплату услуг грузчиков — от 5 тысяч тенге за час работы на одного.

Какой участок выбрать?

При покупке земли следует обратить внимание на следующие факторы.

Форма
По словам главного инженера проектов комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства АО «КазНИИСА» Ерболата Даукараева, идеальной формой земельного участка для строительства жилого дома считается прямоугольник шириной не менее 20 м и длиной 40 м. Такая форма и площадь позволяют воплотить в жизнь любой стандартный проект дома с наиболее удобной планировкой и минимальными затратами на строительство (четыре основные стены), а также удачно расположить на нём хозпостройки и разбить сад или огород.

Что касается участков узкой Г-образной либо другой нестандартной формы, то здесь придётся потратиться, во-первых, на разработку индивидуального проекта, ведь потребуется разместить строение на участке так, чтобы не нарушать строительных, санитарных и противопожарных норм. Во-вторых, затраты на строительство дома вырастут из-за наличия ломаных стен, которые необходимо будет возводить для удобной планировки дома.

Также могут возникнуть сложности с ориентацией здания по сторонам света. Идеальным считается ориентирование жилых комнат на юг (в Алматы это горы). Именно на эту сторону света архитекторы советуют обращать окна спален.

Можно и на восток, но тогда лучше запастись теневыми шторами, так как солнечно будет уже в 5 утра. Если комнаты ориентированы на запад, то после обеда в них будет жарко, поэтому следует продумать систему кондиционирования.

Северная сторона идеальна для обустройства нежилых помещений: лестниц, санузлов, кладовок и т. д.

Если вы всё же решите приобрести узкий участок, то тогда выбирайте угловой. То есть без соседей с одной стороны. В этом случае можно отказаться от громоздкой ограды с одной стороны и тем самым обеспечить дому лучшее освещение.

Расположение участка
При выборе участка в предгорной местности (террасы) важно помнить, что срезать горы нельзя! На склоне существует корневая система, которая удерживает грунт и забирает на себя большую часть влаги. Нарушив эту систему, владелец дома подвергает себя огромной опасности — дом может снести сель или он просто сползёт вниз. К тому же при таком расположении возможно строительство здания только на сваях, а это очень затратно.

Минимальная глубина, на которую необходимо вбить сваи, — 20 м, при этом затраты по сравнению со стандартным фундаментом вырастут минимум в 10 раз. Наилучший и более безопасный вариант — строительство дома из лёгких материалов на фундамент-плите.

Лучше выбирать участок на возвышенности и без соседей над ним, так как это прямая угроза затопления при повреждении, например, водопровода или канализации.

Почва
Идеальным для строительства дома считается галечник.

Здание на такой почве легко строить без дополнительных затрат на укрепление, так как сцепление будет прочным, а усадка дома — минимальной.

Единственный минус — впоследствии на такой почве возникнут проблемы с разведением огорода. Галечник характерен для земли в Ауэзовском и Бостандыкском районах, в остальных чаще встречаются суглинки и пески.

Если участок расположен вблизи водоёма или грунтовые воды находятся высоко, придётся вложить немалую сумму в гидроизоляцию и возводить высокий фундамент, который защитит дом от затопления во время паводков.

Проверить, близко ли расположены грунтовые воды, можно легко. Для этого на участке нужно выкопать небольшую яму глубиной не менее 1 м и подождать два часа. Если на дне скопится вода, значит, грунтовые воды рядом.

Для участков, расположенных в низинах, характерны высокая влажность и порывистые ветры. Соответственно при строительстве дома возникнут дополнительные траты на утепление стен и гидроизоляцию.

Не следует торопиться со строительством дома на насыпных, холмистых участках с углом наклона 45 % в течение 3–5 лет. Срочная постройка на заполненной пройме и недостаточная усадка грунта могут привести к перекосу постройки.

Коммуникации
Большим плюсом для участка является наличие необходимых коммуникаций: электричества, центральных водопровода и канализации, газопровода или хотя бы близкое расположение к ним.

Получение разрешения и всех необходимых техусловий для их подведения займёт не меньше месяца, а работы по их прокладке специалистами компаний, имеющих на это лицензию, обойдутся в немалую сумму.

Так, врезка в газопровод стоит минимум 60 тысяч тенге, прокладка канализационных и водопроводных труб — от 200 тысяч тенге, не включая стоимость материалов (она зависит от расстояния, состояния почвы; при прокладке труб под дорогой сумма вырастет в два раза).

Если участок расположен в районе, где вообще нет централизованных коммуникаций, то размер затрат на обустройство собственной скважины, котельной, герметичного септика и покупка генератора может превышать даже стоимость самого участка.

Инфраструктура
Наличие подъездных путей, соцобъектов и уличного освещения хоть и относятся ко второстепенным факторам при выборе участка, но играют немаловажную роль.

Нет асфальтированной дороги, значит, добраться до участка будет проблематично, а уж тем более тяжёлой технике, которая понадобится при возведении дома.

К слову, отсутствие подъездных путей напрямую влияет на стоимость участка и может снизить её до 20–50 % по сравнению с аналогичным в этом же районе, но с удобным заездом.

В конце хотелось бы посоветовать перед покупкой земли обратиться в акимат и узнать, не подлежит ли данный участок изъятию для госнужд, например для прокладки автомагистрали или многоквартирного строительства.

Проекты детальной планировки всех районов разработаны, и информацию о сносе можно узнать по кадастровому номеру участка. Также желательно поинтересоваться, не расположен ли участок на красной или синей линии или в водоохранной зоне.

В госакте эти данные не указаны, но могут стать большой проблемой, поскольку являются линиями ограничения. В этом случае лучше заказать топосъёмку у лицензиата.

О том, какие действия предпринять перед заключением сделки купли-продажи, мы писали ранее и даже составили для вас памятку.

В следующей статье мы расскажем, куда идти и в какие органы обратиться, прежде чем начать стройку, а также какие существуют правила расположения объектов на участке.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/stroim-dom-vybiraem-uchastok

Покупка участка с незарегистрированным, не оформленным домом. Какие риски несет покупатель? на сайте Недвио

Разрешение на строительство дома после покупки узкого участка ИЖС

Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.

Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…

Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.

Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.

В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.

Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.

Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.

Почему покупают коттеджи без регистрации?

Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.

И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.

Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.

Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.

Есть и другие причины покупки дома без регистрации, и их можно отнести к весьма весомым:

  1. Приобретение с целью реконструкции, сноса дома. Если дом уже зарегистрирован в госорганах, то пристроить новое крыло или надстроить мансарду можно только после процесса согласования действий в различных инстанциях и внесения изменений в оформленные документы, что потребует немало времени и денег. В свою очередь, незарегистрированный дом можно перестроить как угодно, вплоть до полного демонтажа и постройки нового, и только после этого — инициировать процесс оформления;
  2. Сокращение сроков регистрации сделки — владелец просто переоформляет «пустой» участок на покупателя. Если же настоять, чтобы продавец сначала оформил документы, то за это время вполне может появится другой покупатель, который будет согласен на покупку коттеджа без регистрации и, возможно, даст лучшую цену;
  3. Отсутствие необходимости в перерегистрации — постановка на учет нового собственника проще и быстрее переоформления всей документации на землю и строения.

Риски при купле — продаже неоформленного объекта недвижимости

При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:

  • владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
  • отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
  • нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
  • возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.

Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

  • регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
  • сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
  • налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
  • штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

  • повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
  • повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
  • введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Что делать, если нет документов на дом и землю?

Этот вариант развития событий — самый неприятный. Такие участок и дом, расположенные в деревне, считаются ничейными. Власти могут признать их бесхозными, если за пять лет не будет оформлена собственность или аренда на землю, а потом и на постройку.

Оформить такую землю можно. Но для этого созывается собрание товарищества, которое примет решение о передаче участка в пользование. А это — основание для оформления права собственности.

Глав-книга
Добавить комментарий