Признание сделки купли продажи недвижимости недействительной по инициативе третьих лиц

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Признание сделки купли продажи недвижимости недействительной по инициативе третьих лиц

Покупая жильё, мы не думаем о его возможном возврате. Однако, как показывает статистика, около 15% всех сделок по купле-продаже недвижимости в итоге признаются в судебном порядке недействительными по инициативе одной из сторон.

Выступить с таким желанием в суде могут не только стороны самой сделки, но и иные заинтересованные лица, чьи права могли быть ущемлены таким соглашением.

После того, как сделка признается недействительной, наступают юридические последствия такого признания в виде возврата существовавших до ее заключения обстоятельств.

Жильё возвращается продавцу, а деньги за него – покупателю. О том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке, мы и расскажем в нашей статье.

Недействительность сделки

Чтобы осуществилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимости, судом должны быть усмотрены основания для признания сделки недействительной. Основания строго регламентированы нормами Гражданского Кодекса.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной? Закон даёт право признать соглашение недействительным в двух формах – ввиду ничтожности сделки или в процессе ее оспаривания в суде.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что он не несёт в себе никаких юридических последствий с самого момента его заключения.

Кроме признания сделки недействительной до момента ее полного завершения договор также можно просто расторгнуть по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не потребуется вносить изменения в ЕГРН относительно собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Ничтожность сделки и ее основания

Итак, в каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным? Ничтожная сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется признание ее судом таковой.

Ничтожная сделка – это сделка, которая с самого начала была заключена с явными нарушениями норм законодательства, по сути она вовсе не должна была существовать. Хоть ничтожная сделка и недействительна в силу своего характера, требование о признании ее таковой может быть заявлено в суде.

К основаниям ничтожности сделок ГК РФ относит следующие признаки:

  • сделка нарушает закон или ущемляет права третьих лиц;
  • сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • сделка заключена недееспособным лицом;
  • сделка заключена с лицом в возрасте до 14 лет;
  • фиктивные сделки, заключённые без намерения создать правовые последствия;
  • притворные сделки, прикрывающие собой другие соглашения;
  • сделки с имуществом, распоряжение которым ограничено или полностью запрещено.

Примером последнего основания может быть попытка юридического лица в стадии банкротства избавиться от личного имущества, которые может быть потенциально включено в конкурсную массу. Обычно судом накладываются обеспечительные меры на такое имущество в виде ареста для защиты от его отчуждения.

По ст. 181 ГК РФ срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года, но может быть в отдельных случаях увеличен до 10 лет.

Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить соглашение на его потенциальную ничтожность: проверить документы на отсутствие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец в свою очередь ничем не рискует даже при признании сделки ничтожной. Он просто получит обратно свою недвижимость.

Оспоримая сделка и ее основания

Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.

К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.

В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.

Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.

К основаниям признания сделки недействительной через суд можно отнести:

  • сделка проведена без согласия третьего лица, которое обязательно требуется получить по закону;
  • сделка совершена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 14 до 18 лет;
  • сделку заключил ограниченно дееспособный;
  • сделка совершена под влиянием заблуждения;
  • сделка совершена под влиянием обмана, угрозы насилия или стечения тяжелых обстоятельств.

Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, к примеру, может потребоваться, если в недвижимости приписаны несовершеннолетние дети. Тогда обязательно требуется получать согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Есть в современном праве такое понятие как кабальная сделка. Этом сделка, которая заведомо невыгодна продавцу, но к которой он вынужден был прибегнуть в силу сложившихся обстоятельств. Это когда, продавец продаёт квартиру в два раза дешевле ее рыночной цены, поскольку попал в криминальную историю.

Также оспорить сделку можно, если не было получено согласие супруга, а квартира являлась их совместной собственностью.

На 2019 год срок исковой давности оспоримой сделки составляет всего 1 год.

Чтобы защитить соглашение от возможности признания его в дальнейшем недействительным, желательно заверять договор купли-продажи жилья у нотариуса. Перед заверением он обязательно проверит все документы и установит возможные риски.

Процедура признания сделки недействительной

Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.

После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.

Пакет документов, которые нужно предоставить в суд, ограничен следующим перечнем:

  • исковое заявление в двух экземплярах;
  • доказательства или приложение к иску;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Это неимущественный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера цены недвижимости, а фиксированно. Если иск рассматривается Верховным или арбитражным судом, размер пошлины составит 6 тысяч рублей.

Как составить заявление и собрать документы?

Чтобы заявление было принято к производству, его нужно составить максимально подробно и правильно. В иске должна присутствовать следующая информация:

  1. Наименование суда, в который иск подаётся.
  2. Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
  3. Сведения об объекте недвижимости.
  4. Основания для признания соглашения недействительным.
  5. Просьба о признании недействительным сделки и применения последствий ее недействительности.
  6. Приложение с перечнем приложенных документов.
  7. Подпись и дата.

Второй приложенный экземпляр иска будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о необходимости явиться в назначенное время в суд. В иске нужно указывать ссылки на нормативно-правовые акты, которые руководствовался истец, принимая решение о подаче иска.

Обязательно к иску должны быть приложены:

  • выписка из ЕГРН на квартиру с отметкой о переходе права собственности на неё;
  • договор купли-продажи, который подлежит оспариванию;
  • акты и платежные документы к договору;
  • иные документы (о приватизации, технический паспорт, медицинская справка или решение суда об ограничении дееспособности).

Если какие-то документы не были получены истцом лично, он может в суде заявить ходатайство о необходимости запроса данных бумаг по инициативе суда. Многие документы, которые гражданам не могут быть выданы на руки, свободно могут предоставляться по официальному запросу суда.

Сначала будет назначено предварительное заседание, где судья подскажет, какие именно бумаги нужно будет донести в других слушаниях.

Последствия признания недействительности

Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.

Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.

Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.

Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.

Тенденции судебной практики

Судебная практика по признанию договоров купли-продажи квартир недействительными очень разнообразна. В Информационном письме Президиума ВАС РФ № 162 даются разъяснения относительно применения оснований недействительности соглашений.

Там указано, что срок исковой давности в каждом конкретном случае определяется судом в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств дела, времени, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Признать недействительной сделку и назначить последствия признания недействительности можно только тогда, когда имеют место договорные отношения. Если их нет, имущество возвращается владельцу через изъятие его из незаконного владения по другим законодательным основаниям.

Не нужно в качестве предмета иска излагать требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности. Суд этот документ никак не оспаривает, он оспаривает только саму сделку.

Суды часто встают на сторону покупателя, считая его добросовестным приобретателем, чьи права должны быть особо защищены. Однако на практике не всегда действия покупателя являются законными, а все положения спора трактоваться в его пользу.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан ничтожным или оспоримым в суде, что влечёт наступление последствий недействительности сделки.

Такая сделка не порождает юридических последствий, все существовавшие до ее заключения обстоятельства возвращаются обратно.

: Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Источник: http://expert-home.net/kak-priznat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj/

Общие положения ГК РФ: ВС РФ разъясняет

Признание сделки купли продажи недвижимости недействительной по инициативе третьих лиц
См. более свежую публикацию по этой теме – «Вправе ли генеральный подрядчик взыскать с проектировщика убытки, вызванные задержкой в подготовке проектной документации?»

В последний день июня было опубликовано знаковое постановление Пленума ВС РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление). Рассмотрим и прокомментируем наиболее важные положения этого ­документа, а также расскажем, как они отразятся на работе компаний.

Постановление посвящено толкованию поправок ГК РФ, принятых в 2013–2014 годах. С тех пор прошло уже достаточно времени, и суды успели выработать определенные позиции по рассмотренным Пленумом ВС РФ вопросам.

Поскольку при разработке изменений ГК РФ учитывались и выводы судов, в том числе ВАС РФ, по многим проблемам практика сложилась уже достаточно определенная.

Вместе с тем некоторые ­положения ГК РФ, внесенные ­поправками, ­выражены недостаточно ­определенно.

Особое внимание уделено принципу добросовестности, полномочиям судов и положениям о возмещении убытков.

Отметим, что разъяснения по последнему блоку изменений, которые вступили в силу 1 июня 2015 г., в Постановление не вошли.

Постановление охватывает нормы части I ГК РФ по самым разно­образным вопросам:

  • основные положения;
  • физические лица;
  • юридические лица;
  • объекты гражданских прав;
  • защита нематериальных благ;
  • общие положения о сделках;
  • недействительность сделок;
  • решения собраний;
  • представительство и доверенность.

Подробнее о последних изменениях в ГК РФ см. статьи Анны Полетаевой «Обязательственное право: перезагрузка» и «Свежие изменения в ГК РФ о договорах»

Что такое добросовестность?

В п. 1 Постановления Пленум ВС РФ дает разъяснения по вопросам добросовестного поведения участников гражданских правоотношений.

Прежде всего, Пленум ВС РФ указал, что законы, содержащие нормы гражданского права, толкуются в системной взаимосвязи с принципом добросовестности участников гражданского оборота (п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ). Разъяснения раскрывают добросовестность через должное поведение, т.е.

такое, на которое другая сторона вправе рассчитывать (например, полное и достоверное информирование контрагента об ­обстоятельствах, имеющих значение для складывающихся ­правоотношений).

Вместе с тем понятие добросовестности охватывает не только поведение, но и состояние. Например, наличие у лица информации о юридически значимых фактах. Так, согласно абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности; п. 1 ст.

302 ГК РФ содержит правила истребования имущества у приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать.

Поэтому толкование термина добросовестности, предложенное Пленумом ВС РФ, дает некоторые шансы вывести из-под него случаи ­недобросовестности, не охваченные одним только поведением.

Недобросовестность может определить суд

Добросовестность участников гражданского оборота играет очень важную роль для принятия объективных решений судами. Ведь на практике случается, что в ходе судебного процесса выявляются факты, ­указывающие на недобросовестность не только ответчика, но и самого истца.

Обычно сторона процесса признается судом недобросовестной по заявлению оппонента. Теперь судам предписано занимать активную позицию, если просматривается «очевидное отклонение» действий стороны от добросовестного поведения.

Суд должен вынести на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком поведении, чтобы стороны могли изложить свои доводы.

В качестве примера можно привести мелкий шрифт некоторых условий договора по сравнению со всем остальным текстом.

Интересно, что Пленум ВС РФ употребил фразу «очевидное отклонение». Возникает вопрос, как быть в случае неявного злоупотребления правом. Видимо, в такой ситуации по своей инициативе суд не должен выносить на обсуждение данный вопрос. Это может сделать истец или ответчик.

Отметим, что при таком подходе может оказаться нарушенным принцип состязательности процесса, когда стороны несут риск последствий совершения или не совершения процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Если одна из сторон действует недобросовестно, а оппонент ничего не заявляет по этому поводу, то именно он должен принимать риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с таким поведением.

И чтобы не нарушать принцип состязательности, Пленум ВС РФ ограничил предел вмешательства суда только явным ­злоупотреблением правом.

Но даже в случае очевидного отклонения от добросовестного поведения преградой дальнейшей активности суда будет заявление сторон о том, что они не видят недобросовестности в поведении друг друга.

Возможна ситуация, когда суд вынесет вопрос о добросовестности на обсуждение, но ни одна сторона не представит доказательств, подтверждающих злоупотребление правом одной или обеими сторонами процесса.

В таком случае признавать факт недобросовестности недопустимо во ­избежание нарушения принципа состязательности.

Последствия недобросовестности

Если недобросовестное поведение стороны будет установлено и доказано, суд имеет право полностью или частично отказать ей в защите принадлежащего ей права или применить иные меры защиты другой стороны от недобросовестного поведения, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Но в Постановлении опущена фраза «предусмотренные законом», т.е. Пленум ВС РФ допускает возможность применения нижестоящими судами мер, не предусмотренных ни одним ­нормативным правовым актом.

Источник: http://www.delo-press.ru/articles.php?n=19827

Права третьих лиц при купле-продаже квартиры

Признание сделки купли продажи недвижимости недействительной по инициативе третьих лиц

Одной из самых неприятных проблем при покупке недвижимости является права третьих лиц на пользование данным имуществом, неизвестные до момента ее покупки.

Если требования третьих лиц законы, то обратившись в суд они могут добиться права проживания или аннулировать сделку купли-продажи квартиры.

Основную сложность представляет то, что в отличии от недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке, такие права не регистрируется ни в каких реестрах и вычислить их наличии можно только косвенными методами.

Рассмотрим подробнее категории граждан, которые потенциально могут обладать различными правами даже на проданную другому лицу квартиру.

Бывшие жильцы, не воспользовавшиеся правом приватизации

Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, по тем или иным причинам не воспользовавшиеся правом на приватизацию (равно как и добровольно отказавшиеся от приватизации), обладают правом постоянного проживания, даже в случае ее продажи иным лицам.

Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать.

Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным.

При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует.

А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.

Что бы минимизировать риск возникновения вышеописанной ситуации потенциальному покупателю следует изучить документы о приватизации, сверив список лиц, участвовавших в приватизации со списком лиц, ранее регистрировавшихся на данной жилплощади. Для этого следует потребовать у продавца копию договора приватизации и выписку из домовой книги, а также опросить соседей относительно лиц, ранее проживающих в данной квартире.

Однако даже такая проверка не даст полной гарантии – так как некоторые граждане на момент приватизации могли обладать правом проживания, но по каким-то причинам не были зарегистрированы на указанной жилплощади, а возможно и не проживали в ней.

Низкая вероятность и того что в данном случае поможет исковая давность (если приватизация была проведена достаточно давно).

Так как срок исковой давности будет исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права.

И вероятнее всего он будет утверждать от том что узнал о нарушение свои прав только сейчас. В тоже время собрать доказательства подтверждающие обратное будет крайне сложно.

Общая собственность супругов

В соответствие с положениями действующего законодательства имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (за исключение личных вещей). При этом не имеет значения на кого зарегистрировано имущество.

Право на общее имущество сохраняется и после расторжения брака. За исключением случаев, когда супругами был произведен раздел имущества после развода (на основании соглашения или судебного решения), либо до заключения брака был составлен брачный договор регулирующий данный вопрос.

В связи с чем продажа недвижимости, являющиеся общей собственностью супругов возможна только с нотариально заверенного согласия другого супруга.

Поэтому покупка такой квартиры без согласия второго супруга может грозить судебным разбирательством о оспаривание сделки купли-продажи и передачи половины квартиры истцу.

Попробовать снизить риск можно проверкой паспорта продавца на предмет штампов о регистрации брака, а также просмотра выписки из ЕРГН.

И в случае если недвижимость была действительно была приобретена в браке потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга, соглашение или судебное решение о разделe общего имущества, либо брачный договор. Так же стоит обратить внимания то что бы эти документы касались того супруга в браке с которым данная квартира приобреталась, так как брак у продавца может быть уже далеко не первый.

Однако, достаточно часто встречается ситуация, когда владелец квартиру успел поменять паспорт с момента покупки квартиры (например, в связи со сменой фамилии, окончании срока его действия или утере).

В связи с чем какие-либо отметки о регистрации брака будут отсутствовать в паспорте.

Более того не исключен случай, когда брак был заключен за рубежом и никакие отметки в общегражданский паспорт гражданина РФ не проставлялись изначально.

Прописанные члены семьи продавца недвижимости

Продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением после его продажи. Однако присутствие зарегистрированных по данному адресу граждан ограничивает для покупателя недвижимости право пользоваться ею. Например, это будет выражаться в увеличение коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из количества проживающих.

Лиц, отказывающихся добровольно сниматься с регистрации выписать можно только через суд.

Более сложный случай – это наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, в которой зарегистрированы данные категории граждан, возможна только при получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом если будет зарегистрирован переход право собственности без получения данных документов – то это будет является основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Поэтому для того что бы исключить данную проблему следует потребовать от продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на данной жилой площади граждан.

Граждане проживающие на основании договора коммерческого найма или на основании завещательного отказа

В соответствие с положением ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор коммерческого найма составляет 5 лет (ст.

683 ГК РФ).

Однако данный договор может быть преждевременно расторгнут на основании ст. 687 ГК РФ. Для этого необходимо письменно уведомить об этом нанимателя не менее чем за 3 месяца.

Более сложный случай – это граждане, проживающие на основании завещательного отказа. Право проживания сохраняется за данными гражданами даже после продажи квартиры другому лицу (п. 2 ст.1137 ГК РФ).

Основной проблемой в данном случае является то что сведения о проживании на основании завещательного найма нигде не регистрируются.

Граждане, проживающие по договору ренты

В соответствии с договором ренты граждане передают в собственность другому лицу свое имущество в обмен на регулярные денежные выплаты или натуральное содержание до своей смерти, при этом за гражданином сохраняется право проживания в данном помещении.

Рента является формой обременения и в обязательном порядке должна регистрироваться. О ее наличии можно узнать из выписки ЕГРН.

Однако в связи с тем, что требования о регистрации ренты появилось только в 2014 г. – то выписка из ЕГРН не сможет в полной мере предоставить необходимую информацию.

Дополнительным подспорьем в данном вопросе будет личный осмотр квартиры на предмет посторонних проживающих и опрос соседей.

Заключение

В заключение хотелось бы обратить ваше внимание на положения следующих законодательных актов:

  1. ст. 460 ГК РФ, которая устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. На основании чего рекомендуется включить пункт о возложение обязательств перед третьими лицами на продавца квартиры (в том числе покупку для них жилплощади).
  2. п. 1 ст. 558 ГК РФ, в соответствие с котором продавец обязан уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Нарушение данной статьи может является основанием для расторжение покупателем договора купли-продажи.

Источник: http://prom-nadzor.ru/content/prava-tretih-lic-pri-kuple-prodazhe-kvartiry

Оспоримые, мнимые и притворные сделки с недвижимостью – Среда обитания

Признание сделки купли продажи недвижимости недействительной по инициативе третьих лиц

20.05.2014 | 11:00 47137

Даже после благополучного вселения в приобретенную квартиру риск судебного спора вокруг этой недвижимости сохраняется. БН обратился к специалистам за разъяснением, по каким причинам кто-либо посторонний может опротестовать сделку с недвижимостью в судебном порядке.

Вступившие в силу минувшей осенью поправки в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) усиливают защиту покупателя квартиры от попыток недобросовестных граждан признать сделку недействительной.

А спорщики кто? С 1 сентября 2013 года вступили в силу поправки (ФЗ-100 от 7 мая 2013 года) в Гражданский кодекс, которые кроме прочего касаются и вопроса недействительности сделок на рынке недвижимости. Прежде всего обращает на себя внимание пересмотр того, что считать сделкой оспоримой, а что ничтожной.

«Введена презумпция, в соответствии с которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является по общему правилу оспоримой, а не ничтожной, – пояснили БН в Нотариальной палате Псковской области. – За исключением сделок, посягающих на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Такие сделки ничтожны».

Уточним: ничтожная сделка недействительна априори. Например, ничтожной будет продажа мошенником не принадлежащей ему квартиры.

Оспоримой же называется сделка, недействительность которой может быть установлена только в судебном порядке.

Пока суд не вынесет решение о признании «подозрительной» сделки недействительной, она будет считаться действительной и порождать гражданские права и обязанности.

При этом в новой редакции ГК РФ подчеркнуто, что требовать признания сделок недействительными в суде могут только стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в особых случаях. Например, если заявитель имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Допустим, в силу должностных обязанностей. Ранее опротестовать сделку в судебном порядке могло любое лицо. Более того, лица, ранее сделку одобрившие, теряют право на претензии. «Установлен запрет требовать признания оспоримой сделки недействительной тем лицам, которые ранее ее одобрили или своими действиями подтвердили намерение ее исполнить», – уточняют в Нотариальной палате Псковской области.

Например, в случае когда цена сделки была занижена до 1 млн руб., чтобы избежать налога на доходы физических лиц, сами участники сделки уже ничего поделать не смогут.

Другое дело, что обратиться в суд смогут налоговые органы.

Возможные потери Как пояснила генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двухсторонняя реституция) в натуре или возместить стоимость в деньгах.

Кроме того сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. А согласно статье 169 ГК РФ в случае признания сделки ничтожной при наличии умысла у обеих сторон такой сделки, все полученное от сделки взыскивается в доход Российской Федерации.

Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

«Таким образом, – рассуждает Галина Афанасенко, – любая сделка, будь она оспоримой или ничтожной, должна являться предметом судебного разбирательства. В одном случае для признания ее недействительной и применения последствий недействительности (оспоримые сделки), в другом – только для применения последствий недействительности сделки (ничтожные сделки)».

Поэтому для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и своевременно обратится в суд.

Далеко ходить не надо Галина Афанасенко приводит пример широко распространенной на российском рынке недвижимости практики, при которой многие сделки рискуют оказаться ничтожными.

В федеральном законе  о материнском капитале сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Если квартира приобретается в кредит, часть банков препятствует оформлению права собственности на детей.

И родители берут обязательства выделить доли после погашения кредита. О чем впоследствии благополучно забывают.

Между тем несоблюдение закона влечет за собой ничтожность дальнейшей сделки по отчуждению этого жилья. Она может быть оспорена любым заинтересованным лицом. Подать иск могут подросшие дети. При этом срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет. Смогут оспорить сделку и органы опеки и попечительства. Кроме того, возможны иски Пенсионного фонда России либо иных контролирующих органов. Также, в отредактированном ГК РФ в качестве самостоятельных подвидов ничтожных сделок называются мнимые и притворные сделки. Объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать. Классический пример – договор купли-продажи недвижимого имущества, делающий невозможным обращение взыскания на это имущество по требованию кредиторов. «Самый распространенный пример мнимой сделки, – уточняет Галина Афанасенко, – продажа квартиры, при которой отсутствует фактическая смена владельца. То есть продавец остается жить в квартире и несет расходы по содержанию жилья». Притворная же сделка – это операция, которая совершена «с целью прикрыть другую сделку». К часто встречающимся на рынке притворным можно отнести дарения квартир, при которых имеются доказательства передачи денег за жилье.

Например, подсказывает руководитель компании «Недвижимость и страхование в Санкт-Петербурге» Николай Лавров, до недавних пор около 20% комнат в городе продавалось «через дарение».

Ведь при продаже комнаты в коммуналке требуется собрать письменные отказы от преимущественного права выкупа со всех совладельцев квартиры, независимо от того, где собственники реально проживают.

«Сейчас процесс предупреждения соседей, благодаря нотариально заверенным уведомлениям, сильно упростился и число сомнительных сделок пошло на спад», – говорит эксперт.

Расшифровка терминов В Нотариальной палате Псковской области также обращают внимание на изменения ГК в статьях 178 и 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» и « Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств». Специалисты палаты уточняют, что в новой редакции добавляется определение «существенного заблуждения». Это заблуждение, которое не позволило потерпевшей стороне разумно и объективно оценивать ситуацию. Иначе говоря, если бы «заблуждающаяся сторона» была знакома с действительным положением дел, она бы не согласилась на сделку.

Также публикуется определение, что считать обманом. Это намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых контрагент должен был сообщить «при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота».

Откуда что берется О причинах, побудивших законодателей переписать ГК РФ, рассуждает главный редактор журнала «Арбитражная практика» Андрей Егоров. По его оценке, поправки в ГК ограничивают возможность недобросовестных граждан добиваться признания сделок недействительными.

Кроме того, поправки ограничивают право суда применять последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. Поводом же для изменений ГК РФ послужил резкий рост в последние годы числа исков с оспариваниями договора. Обычно такие иски подавались недобросовестными гражданами в целях ухода от ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Кстати, государственные регистраторы констатируют, что и сегодня многие иски содержат стандартную ошибку. Заявитель вместе с требованием о признании сделки недействительной требует признать недействительной государственную регистрацию прав.

Юридически грамотнее было бы просить суд решить вопрос о судьбе уже зарегистрированного права на объект недвижимости.

Тогда управление Росреестра получит возможность исполнить решение суда без запросов и дополнительных судебных разбирательств.

Игорь Чубаха    Коллаж: Владимир Щербаков   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/171415/

Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за III квартал 2002 года (извлечения)

Признание сделки купли продажи недвижимости недействительной по инициативе третьих лиц

Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского
областного суда за III квартал 2002 года

Дела об оспаривании сделок с недвижимостью

Изучение судебной практики показывает, что суды в некоторых случаях неправильно применяют нормы материального права по указанной категории дел, а в связи с этим неверно устанавливают юридически значимые обстоятельства.

Судебная коллегия в обзорах судебной практики неоднократно указывала на недопустимость нарушения закона в части одновременного расторжения договора и признания этого же договора недействительным поскольку это взаимоисключающие требования. Однако суды продолжают допускать такие ошибки.

При рассмотрении указанных споров суды зачастую смешивают понятия совершения и заключения сделки, что влечет постановление неправосудных решений.

Далее приведены примеры некоторых судебных постановлений, которые были отменены в порядке надзора.

1. Решением Новоуральского городского суда отказано в иске Г.Л. и Б. к Ж.А. и Ж.С. об освобождении купленной ими 31.08.1998 года у Ж.А. квартиры N 133 по ул. Автозаводской, 28 в г.

Новоуральске и снятии их с регистрационного учета; удовлетворен иск Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи этой квартиры, заключенного между Ж.A. и его несовершеннолетней дочерью, с одной стороны, и Г.Л.

– с другой: отказано в применении последствий признания недействительной сделки.

Отказывая в применении последствий недействительной сделки купли-продажи квартиры, суд указал, что таких требований Ж.С. суду не заявляла, и суд не вправе в силу ст. 195 ГПК РСФСР применять такие последствия по своей инициативе.

Однако, в соответствии с п. 2 ст.

167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При применении этой нормы суд сам обязан применить последствия недействительности по оспоримой сделке, которую он признал недействительной. Это вытекает и из положений абзаца 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ. предусматривающей право суда применить последствия недействительности по собственной инициативе даже по ничтожной сделке.

Такая же позиция высказана Верховным Судом РФ в Бюллетени ВС РФ N 4, 1997 г., стр. 19.

В связи с неправильным применением материального закона решение суда было отменено постановлением Президиума.

2. 7 октября 1997 г. был нотариально удостоверен, а 13 сентября 1997 г. зарегистрирован в БТИ г. Новоуральска, договор купли-продажи (купчая) недвижимости, по которому М.И. продает за 10 млн.руб. М.В.

принадлежащие ей жилой дом N 6 по ул. Железнодорожной на ст. Мурзинка Свердловской области с надворными постройками и земельный участок по этому же адресу в размере 1500 кв.

м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства

М.И. предъявила в суд иск к М.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и участка, указала, что, обманув ее, М.И. в нарушение договоренности перестала содержать ее, препятствует пользоваться домом и участком, заключить договор купли-продажи ее уговорила внучка-ответчица, однако 10 млн.руб. ей за недвижимость не отдала.

Решением Новоуральского городского суда постановлено: расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка по ул. Железнодорожная, 6 на ст. Мурзинка Свердловской области от 07.10.1997 г., заключенный между М.И. и М.В. признав его недействительным, дом и земельный участок передать М.И.

Суд указал, что сделка заключена под влиянием заблуждения, выразившегося в том, что истица-продавец в силу своего возраста и отсутствия надлежащего образования не имела возможности правильно юридически оценить ситуацию (свои намерения передать дом и участок внучке после своей смерти); поскольку доказательств передачи 10 млн.руб. в оплату за купленную недвижимость ответчицей не представлено, применена реституция только в виде передачи дома и участка.

Одновременно в решении суд указал, что договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей сделку пожизненного содержания с иждивением.

Решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости судом не мотивировано.

Расторгая договор купли-продажи недвижимого имущества и одновременно признавая его недействительным, суд не учел, что требования о расторжении договора и признании его недействительным являются взаимоисключающими и не подлежали одновременному удовлетворению, поскольку расторгнут может быть только действительный (законный) договор. Более того, истица требований о расторжении договора купли-продажи имущества суду не заявляла, а от предъявленного иска не отказывалась.

Суд не вправе был решать вопрос о недействительности сделки ни по основаниям ст. 178 ГК РФ (совершение сделки под влиянием заблуждения), ни по основаниям п. 2 ст. 170 ГК РФ (недействительность притворной сделки).

Кроме этого, применение ст. 178 ГК РФ исключает применение ст. 170 п. 2 ГК РФ к этой же сделке, поскольку ст.

178 ГК РФ применяется к сделке, которую стороны имели намерение совершить; если имело место заключение одной сделки в соответствии с намерениями сторон, но совершена была (оформлена) другая сделка с целью прикрытия действительной сделки, применяются положения п. 2 ст.

170 ГК РФ. Суд одновременно признал намерение сторон заключить сделку и купли-продажи и, договор пожизненного содержания с иждивением, что является недопустимым.

Если бы были заявлены требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой, и было установлено что, договор купли-продажи прикрывал договор пожизненного содержания с иждивением, тогда как требования о прекращении или расторжении договора пожизненного содержания с иждивением не заявлялись, то суд в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ должен был признать договор купли-продажи недействительным и указать, что следует считать установленным заключение между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением; в этом случае реституция не применяется.

Также суд в решении не сделал никаких суждений в части продажи земельного участка; имея в виду, что совершение сделки с земельным участком и сделки с жилым домом связано единой волей истицы по делу.

3. К.У. обратилась в суд с иском к нотариусу г. Екатеринбурга П. о признании недействительным удостоверенного 03.07.2001 года нотариусом договора купли-продажи 1/2 доли однокомнатной квартиры N 1 дома N 122 по ул. Фурманова в г. Екатеринбурге, заключеннного ею с К.О., ее сестрой.

Иск обосновала совершением сделки в пользу несовершеннолетнего ее сына Ш., 1993 года рождения, с нарушением требований ч. 3 ст.

37 ГК РСФСР, запрещающей совершение сделки опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование,а также без привлечения органа опеки и попечительства (сын являлся собственником квартиры в г. В.

Пышма; для решения вопроса по отчуждению той квартиры его следовало обеспечить жильем). В результате совершения незаконной, по ее мнению, сделки орган государственной регистрации 20.08.2001 года отказал ей в регистрации сделки и права сына на жилье по этой сделке.

Судом произведена замена истца на отдел опеки и попечительства Ленинского района г. Екатеринбурга и ответчика – на К.О. (продавца доли в квартире): нотариус П. привлечена к участию в деле третьим лицом (без определения на чьей процессуальной стороне), К.У. привлечена к участию в деле соответчиком.

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга, оставленным без изменения судом второй инстанции, применены последствия недействительности ничтожной сделки от 03.07.2001 года: К.О. возвращает К.У. 174600 руб., а К.У. возвращает К.О. 1/2 доли вышеназванной однокомнатной квартиры.

Суды первой и второй инстанции признали доводы истицы убедительными, а сделку в силу ст. 168 ГК РФ признали ничтожной.

Между тем, в соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ правила п. 3 ст. 37 ГК РФ применяются только к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом. Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего в г. В.Пышма предметом спора по настоящему делу не являлась.

Ни у какого органа или лица, в том числе у нотариуса и у суда, не имелось никаких правовых оснований для применения п. 3 ст. 37 ГК РФ как через п. 1 ст. 28 ГК РФ (не имущество несовершеннолетнего), так и непосредственно (сделка совершена законным представителем несовершеннолетнего, а не его опекуном, попечителем, их супругом или близким родственником).

Вывод о незаконности совершенной сделки 03.07.2001 года с учетом обоснования, сделанного в судебных постановлениях, является ошибочным.

В постановлении Президиума также отмечается, что недействительной (ничтожной) по основаниям ст.ст. 166-179 ГК РФ может быть признана только заключенная сделка.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такая регистрация не была совершена не в связи с незаконностью оформления нотариусом совершенной сделки, а в связи с отказом в ее регистрации органом государственной регистрации. Поэтому договор 03.07.

2001 года был совершен в нотариальной Форме, но не был заключен.

При нежелании сторон сделки (их представителей) регистрировать законную сделку в органах государственной регистрации либо оспорить отказ этих органов в такой регистрации такая сделка в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ ничтожна не по вине нотариуса, а вследствие нежелания участников сделки произвести требуемую законом регистрацию сделки.

В этом случае такая сделка не может быть признана недействительной (ничтожной) ни по каким основаниям, кроме п. 1 ст. 165 ГК РФ, т.к. она не заключена (ее нет). Возврат денег по такой сделке может быть произведен судом по иску покупателя к продавцу.

Президиум, не направляя дело на новое судебное рассмотрение, вынес новое решение об отказе в иске в соответствии с нормами материального права и установленными судом 1 инстанции обстоятельствами.

4. Р. обратилась в суд к администрации г.

Верхняя Салда, БТИ и земельному отделу с иском о признании предварительной устной сделки купли-продажи действительной и признании права собственности на 1/4 доли дома, расположенного по адресу: г. В.Салда, ул.

25 Октября, 43 “а”. В судебном заседании свои требования поддержала, дополнив, что просит признать договор купли-продажи 1/4 дома от 20.08.2001 года действительным .

Решением Верхнесалдинского городского суда договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома, расположенного по адресу г. В.Салда, ул. 25 Октября, 43 “а”, заключенный между Агинской, и Р. признан действительным. За Р. признано право собственности на указанную долю.

Истицей представлен суду договор от 20.08.2001 года. из которого следует о достижении между сторонами соглашения о заключении договора купли-продажи в будущем на определенных условиях, т.е. имеющийся договор является предварительным. Согласно ст.

429 ГК РФ (предварительный договор), 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке) юридически значимым обстоятельством при обращении в суд о признании прав по такому договору является доказывание и установление факта уклонения другой стороны от заключения договора. Таких обстоятельств по настоящему делу не установлено. Требования о понуждении А. заключить договор суду не заявлялось.

У суда не было оснований признавать договор купли-продажи состоявшимся и возникновение у Р. права собственности на 1/4 долю спорного домовладения.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/9253246/

Глав-книга
Добавить комментарий