Приватизация нежилого подвального помещения

Право на недвижимость. Кто и как может пользоваться помещениями в жилых домах

Приватизация нежилого подвального помещения

Когда в вашем доме неожиданно появляются соседи, обустроившие офис в подвале, магазин на первом этаже или мастерскую на чердаке, сразу возникает вопрос, законно ли это, кто это допустил и, что более важно, кто зарабатывает на общей собственности жильцов.

По закону жильцы дома могут пользоваться общими помещениями, но не получать с них коммерческую выгоду.

Коммунальная распродажа

С приходом весны в Киеве стартовала малая приватизация, первые результаты которой показали, что даже за небольшие помещения и не в самом центре города можно выручить хорошие деньги. Так, за два помещения (подвал в жилом доме на улице Василия Тютюнника, 58/1 и здание бывшей аптеки на бул. Верховной Рады) покупатели отдали свыше пяти миллионов гривен.

Перечень подобных коммунальных объектов, которые можно взять в аренду, например, в Печерском районе, можно найти на сайте этой райадминистрации.

А чтобы получить представление о том, сколько их уже перешло в частные руки, достаточно взглянуть на дома вокруг оживленных транспортных развязок, у станций метро. Где почти все первые этажи и подвалы превращены в ломбарды, химчистки, парикмахерские, букмекерские конторы, стоматологические кабинеты и прочие офисы.

Появление нового бизнеса в доме – всегда заметное событие. Константин Ильянок, «Большой Киев»

При этом сами жители этих домов чаще всего узнавали о появлении бизнес-соседей уже постфактум. Хотя и сами были бы не прочь получить в свое пользование часть подвала или чердака.

Кто-то хотел бы в подвале хранить вещи или продукты, а кому-то за счет чердака нужно оборудовать дополнительный уровень квартиры. Тем более что закон им такую возможность предоставляет. Хотя, по словам юристов, порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован.

Что говорит закон

Прежде всего отметим, что владельцы квартир многоквартирного дома или общежития являются совладельцами всех подвалов, чердаков, лестничных клеток и лифтов независимо от того, приватизировали они свои квартиры или нет. Так гласит закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (ст. 10).

Список общего имущества многоквартирного дома перечислен в законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и 382-й статье Гражданского кодекса Украины. В частности, это:

  • помещения общего пользования, в том числе вспомогательные;
  • несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома для обслуживания его помещений;
  • здания и сооружения на придомовой территории, которые обеспечивают потребности жильцов.

Жильцы имеют право не только на подвалы, но и придомовую территорию. Константин Ильянок, «Большой Киев»

А также права на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Но эта территория может быть выделена на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации и передана в собственность жильцам, ОСМД или управителю.

К сожалению, на практике в старой жилой застройке этими вопросами никто не занимался, а потому земля в центре города под домом и для его обслуживания часто не оформлена и остается на балансе города или района.

Кстати, как отмечает , основатель Investment Development Property Игорь Черненко, закон запрещает разделять общее имущество многоквартирного дома  между совладельцами в натуре. Такая норма утверждена в ст. 5 закона об особенностях осуществления права собственности. Каким же образом райадминистрации или управляющие компании могут продавать или сдавать в аренду совместное имущество жильцов?

Нюансы приватизации

Действующий Жилищный кодекс  гласит, что нежилые помещения в многоквартирных домах, предназначенные для торговых, бытовых и прочих потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4).

Следовательно, помещения, которые не используются для обслуживания потребностей жильцов (например, в каком-то подвальном помещении нет инженерных коммуникаций), могут быть проданы или сданы в аренду без согласия 100% владельцев жилья.

Кроме того, по словам партнера АО «Юрис Феррум» Надежды Гниздовской, нормы закона о приватизации жилья касательно того, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактуются чиновниками и судами.

Чиновники долго пытались делать вид, что не понимают закон. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Некоторые из них считали, что владельцы приватизированных квартир автоматически стали собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. Поэтому без их согласия нельзя продавать, сдавать в аренду и перестраивать такие помещения.

Другие полагали, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения владельцы приватизированных квартир должны были создать ОСМД и обязательно вступить в него. Затем принять дом на баланс, заключить договоры на поставку коммунальных услуг и зарегистрировать в БТИ эти технические помещения как вспомогательные для обслуживания дома.

Понадобилось решение Конституционного суда от 2004 года, чтобы установить: вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность одновременно с приватизацией квартир. И для этого не нужно создавать ОСМД или вступать в него.

Мало того, жильцы неприватизированных квартир также являются сособственниками.

Но и после этого некоторые суды считали, что право собственности на вспомогательное помещение было только у того, кто приватизировал жилье. Поэтому продажа квартиры, ее дарение и прочее давали новому собственнику только право на купленные жилые метры.

Поэтому в 2011 году КСУ еще раз растолковал, что приватизация и переход собственности по любым гражданско-правовым соглашениям имеют одинаковые последствия в пользовании подвалами и чердаками.

Общая собственность – не место для заработка

По всему выходит, что создание ОСМД и оформление всего дома на его баланс – это лучший способ распорядиться совместным имуществом. По словам юристов, четкой процедуры в законе нет, но процесс отчасти был унифицирован письмом МинЖКХ № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Без согласия всех жильцов по закону не может быть ни одного коммерческого предприятия в доме. Константин Ильянок, «Большой Киев»

Как сообщают в управлении развития ЖКХ департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА, участникам ОСМД разрешено на общем собрании принимать решения о сдаче в аренду, например, подвала.

Если все жильцы дома, в том числе не входящие в ОСМД, соглашаются отдать помещение на время или навсегда, то размещение офиса, салона красоты или чего-то еще (кроме производственных площадок, что запрещено законом) будет вполне законным.

Правда, нужно помнить еще об одном нюансе: ОСМД – неприбыльная организация. Поэтому надо обязательно прописать в его решении, что все деньги от продажи или аренды помещения пойдут на нужды дома.

Там, где ОСМД нет, жильцам и вовсе запрещено вести коммерческую деятельность. Но если кто-то хочет заработать, то выход всегда найдется. Самый простой вариант – перевести квартиру из жилого фонда в нежилой. Чем активно пользуются киевские предприниматели.

Правила перевода

Для организации бизнеса на первом или даже втором этаже жилого дома по закону достаточно выкупить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, обратившись в БТИ. Или найти помещение, которое уже переведено в нежилой фонд.

Закон разрешает владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.

Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, законы Украины, постановления КМУ, ведомственные приказы, Государственные строительные нормы (ГСН).

Открыть в квартире бизнес можно, только переведя помещение в нежилой фонд. Константин Ильянок «Большой Киев»

Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления. Так, Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645

Заключать договор на аренду с ЖЭКом можно, но в случае чего он не будет иметь никакого значения, если помещение принадлежит жильцам. Как рассказал юрист Владимир Грушка, ЖЭК не является собственником помещения. В таких условиях нет юридических оснований находиться в этом доме.

Даже если помещение перепродадут несколько раз, в суде можно будет доказать, что оно было незаконно выведено из собственности совладельцев дома, и новый владелец потеряет право собственности.

К примеру, год назад киевские ОСМД начали активно возвращать через суд в собственность жильцов приватизированные нежилые и вспомогательные помещения. Шансы на победу увеличиваются, если арендаторы или новые «владельцы» помещений перекрывают свободный доступ к коммуникациям дома и никого туда не пускают, что напрямую противоречит действующему законодательству.

По словам юристов, любая приватизация таких помещений, без разрешения на то самих жителей, вне закона и может быть обжалована в суде.

Источник: https://bigkiev.com.ua/pravo-na-nedvizhimost-kto-i-kak-mozhet-polzovatsya-pomeshheniyami-v-zhilyh-domah/

Всегда ли нежилые помещения дома являются общим имуществом его совладельцев – Я – Бухгалтер

Приватизация нежилого подвального помещения
Всегда ли нежилые помещения дома являются общим имуществом его совладельцев

Всегда ли подвалы многоквартирного дома — это общее имущество? Могут ли быть случаи, когда подвалы являются частной собственностью отдельных физических/юридических лиц?

Ежегодно в Украине создается все больше ОСМД, поэтому неудивительно, что очень часто возникают вопросы о том, что относится к совместной собственности совладельцев многоквартирного дома, а что нет. В данном материале более подробно рассмотрим проблему собственности на подвалы: относятся ли они к общему имуществу совладельцев и могут ли находиться в частной собственности.

Вопрос достаточно конкретный, но ответ на него не так уж прост, как хотелось бы. Особенно это заметно, когда дело доходит до практики, например, при сравнении создания ОСМД в новом современном доме и создания ОСМД в доме советских времен.

В последних нередки случаи приватизации подвалов или отдельных подвальных помещений в 90-х годах, признание на них права собственности на основании судебных решений.

Иногда такие факты становятся известными совладельцам только на этапе создания ОСМД, то есть уже через много лет после того, как «присвоение» произошло.

Для правильной правовой оценки ситуации необходимо понимать, какие законы действовали в тот или иной момент — на дату приобретения в собственность подвального помещения. Для этого предлагаем провести небольшой экскурс в историю правового регулирования вопроса совместной собственности на имущество многоквартирных домов.

I этап: 1992–2002 годы

19.06.1992 г. был принят Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (далее — Закон). Данным законом под приватизацией подразумевалось отчуждение квартир (домов) и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.д.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

Ключевая норма, которая важна для нашего вопроса, закреплялась в ч. 2 ст.

10 упомянутого Закона, а именно: владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Заметим:закон четко не определил исчерпывающий перечень вспомогательных помещений, а также критериев отнесения тех или иных помещений в многоквартирном доме к вспомогательным.

Из-за отсутствия единого подхода в этом вопросе и возникновения многих проблем на практике, 02.03.2004 г. Конституционный Суд Украины предоставил официальное разъяснение упомянутой ч. 2 ст. 10 Закона, в котором указал:

  1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него.
    2. Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.
    3. Вопрос о согласии совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, устройство мансард в многоквартирных домах, на совершение иных действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.д.) решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.
    Итак, на первом этапе в независимой Украине возникли первые правовые нормы, которые предусмотрели возможность существования частной собственности на жилье, а также урегулировали понятие общего имущества в многоквартирных домах.

Однако за неимением нормативного регулирования в каждом конкретном случае решался вопрос (или спор) о том, относится ли то или иное подвальное помещение к вспомогательным помещениям дома. Если относится, то такое подвальное помещение считалось общей собственностью. Если же заинтересованному лицу удавалось доказать обратное — имущество могло быть приватизировано.

В качестве примера можно привести постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 14.03.2012 г. по делу № 6-4651св12. Суд, в частности, указал:

«согласно содержанию ст.

1 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», в процессе приватизации граждане приобретают право собственности на квартиры и вспомогательные помещения многоквартирного дома, которые предназначены для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Перечень таких помещений не является исчерпывающим.

Вместе с тем в многоквартирных жилых домах размещаются и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являющиеся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в жилищный фонд не входят (ч. 3 ст. 4 ЖК Украины) и в результате приватизации квартир такого дома их жителями право собственности в последних на эти помещения не возникает.

Для разграничения вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, предназначенных для обеспечения его эксплуатации и бытового обслуживания жителей дома и входящих в жилищный фонд, и нежилых помещений, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера и являющихся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в жилищный фонд не входят, следует исходить как из места их расположения, так и из общей характеристики совокупности свойств таких помещений, в частности, способа и порядка их использования».

Widget not in any sidebars

II этап: 2002–2015 годы

Второй этап начался в связи с принятием Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон об ОСМД). В ст.

1 данного Закона закреплялось определение вспомогательных помещений многоквартирного дома — это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Таким образом, Закон об ОСМД впервые четко установил критерий отнесения помещений к вспомогательным, а именно: предназначение помещений для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома. Также указанный Закон установил перечень помещений, которые могут относиться к вспомогательным.

Заметим: Законом об ОСМД была введена классификация общего имущества совладельцев многоквартирного дома на неделимое и общее имущество.

Неделимое имущество — неделимая часть жилого комплекса, которая состоит из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающих надлежащее функционирование жилого дома.

Неделимое имущество, согласно данному Закону, находится в общей совместной собственности совладельцев многоквартирного дома и не подлежит отчуждению.

Следовательно, на данном этапе развития законодательства вопрос о возможности существования другой формы собственности на подвальные помещения, кроме общей, зависело от того, имели ли эти помещения предусмотренное законом целевое назначение, а именно обеспечение эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома. Если да, то эти помещения считались вспомогательными помещениями и могли относиться к общему или неделимому имуществу. Если же эти помещения имели иное предназначение (например, для ведения торговли, предоставления услуг, ведения предпринимательской деятельности), они могли находиться в частной собственности.

Ознакомиться

III этап: 2015 год и по сегодняшний день

Источник: https://ibuh.info/ru/vsegda-li-nezhilye-pomeshheniya-doma-yavlyayutsya-obshhim-imushhestvom-ego-sovladelcev

Подвал и чердак многоквартирного дома: как стать собственником

Приватизация нежилого подвального помещения

Жители многоквартирных домов нередко заинтересованы в том, чтобы получить в собственность подвал или чердак полностью или хотя бы их часть. Цели у всех разные: кому-то нужно дополнительное место для хранения, кто-то хочет обустроить дополнительный уровень квартиры, а кто-то – сдавать это помещение в аренду как нежилое.

Но в связи с этим возникает множество вопросов, ведь законодательно порядок приобретения чердаков и подвалов четко не урегулирован. К кому обращаться, какой договор заключать, чье согласие необходимо получить? Эти и другие вопросы становятся преградой, для многих – непреодолимой, на пути к получению в собственность подвала или чердака.

Поэтому попробуем разобраться, что кому принадлежит и что со всем этим делать.  

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положения права собственности на жилье, предусматривает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома при этом относятся помещения общего пользования (в том числе и вспомогательные помещения), несущие, оградительные и несуще-оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которые обслуживают больше одного жилого или нежилого помещения.

Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирного дома, которые находятся на придомовой территории, права на земельный участок, на котором расположен дом ,

Аналогичные нормы закреплены и в ч. 2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Также в нем установлено, что вспомогательные помещения бесплатно передаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат отдельной приватизации.

Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения, по-разному трактовалась и применялась.

Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживались мнения, что собственники приватизированных квартир являлись также собственниками вспомогательных помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. По их мнению, такое право собственности возникает с момента приватизации жилья. Поэтому без согласия собственников нельзя осуществлять какие бы то ни было юридические действия с вспомогательными помещениями. Их запрещено продавать, сдавать в аренду, перестраивать.

Другие же органы и должностные лица исходили из того, что для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения собственники приватизированных квартир должны совершить дополнительные действия:

– Создать общество или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и обязательно вступить в него;

– Принять дом на свой баланс;

– Заключить договора с поставщиками коммунальных услуг;

– Оплатить сбор за пользование этими услугами;

– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации.

Разрешить ситуацию помог Конституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем решении недвусмысленно установил, что вспомогательные помещения, включая подвалы и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления каких-либо дополнительных действий, в том числе и создания ОСМД или вступления в него.

При этом собственники неприватизированных квартир являются совладельцами вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.

Но даже после принятия этого решения Конституционным Судом Украины единства в судебной практике не возникло.

Некоторые суды придерживались мнения, что право общей собственности на вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждого собственника квартиры независимо от оснований его приобретения.

Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственности на квартиру на основании гражданского-правового договора – купли-продажи, дарения, пожизненного содержания или иного – объектом собственности является только квартира, а право общей собственности на вспомогательные помещения принадлежит только тем лицам, которые приобрели квартиры путем их приватизации.

Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял еще одно решение касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».

В своем решении Суд постановил, что приватизация, купля-продажа, наследование, иные гражданско-правовые соглашения являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права собственности на квартиру.

Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов, независимо от оснований приобретения права собственности на них, являются совладельцами вспомогательных помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства такого дома.

Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, что вспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома.

В этом же законе установлено, что вспомогательными являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения , к подсобным как правило относят лестничные марши и площадки).

Этот же Закон предусматривает, что общее имущество является общей совместной собственностью собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом такое имущество нельзя поделить между собственниками, нельзя выделить в натуре его часть, а кредитор одного из собственников не может требовать выделить часть из общего имущества в натуре и обратить взыскание на нее.

Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательным помещениям. Но не следует упускать тот момент, что вспомогательные помещения имеют особое функциональное назначение: они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов.

Например, если в подвале находятся инженерные коммуникации, он, безусловно, является вспомогательным помещением.

Если же он не несет указанного функционального предназначения, то вопрос о том, можно ли в таком случае считать подвал вспомогательным помещением, является достаточно спорным и судебная практика здесь противоречива.  

Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД – объединения совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точки зрения наибольший интерес представляет вопрос получения в собственность подвалов и чердаков именно в тех домах, где создано ОСМД.

Отметим, что четкой, установленной законом процедуры на данный момент не существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалый интерес, на практике сложился определенный порядок того, как можно получить эти помещения в собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января 2009 года.

Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания совладельцев относится, в частности, вопросы использования общего имущества и предварительное (до их подписания) согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров, предметом которых являются имущественные права, общее имущество совладельцев или их часть.

Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество при соблюдении следующих условий:

– ОСМД является балансодержателем многоквартирного дома;

– есть согласие всех собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома независимо от того, являются ли они членами ОСМД;

– общим собранием совладельцев принято решение об отчуждении чердака или подвала с дальнейшим целевым использованием полученных денег на нужды дома.

Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного дома можно получить в собственность.

Но даже после выполнения всех необходимых условий нельзя быть уверенным на сто процентов, что удастся получить подвал или чердак: некоторые юристы и активисты считают, что это вообще незаконно, что до сих пор является спорным моментом.

Источник: https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/29197

Бизнес в нежилом помещении жилого дома

Приватизация нежилого подвального помещения

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал.

Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений.

Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём ания.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

Источник: https://advokat144.com/biznes-v-nezhilom-pomeschenii-zhilogo-doma/

Как приватизировать подвал

Приватизация нежилого подвального помещения

Приватизация подвалов может закончиться уже в будущем году. По крайней мере, такие сроки окончания приватизации жилого фонда называли чиновники из министерства ЖКХ. Так что тем, кто намерен обустроить офис или мастерскую в подвале, следует поторопиться.

Если же жильцы дома хотят распоряжаться своим подвалом сами, есть смысл создавать ОСМД. “Общества совладельцев имеют право распоряжаться вспомогательными помещениями или в первоочередном порядке (без конкурса) приватизировать нежилые встроенные помещения их здания”, – говорит Михаил Березовчук, зампредседателя Союза собственников жилья Киева.

Закон многоликий

Право собственности на подвальные помещения регулируют несколько законодательных актов. Так, в соответствии со ст. 1 Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” подвальные помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов, относятся к вспомогательным помещениям многоквартирного дома и являются неделимым имуществом.

А статья 19 данного Закона гласит, что неделимое имущество находится в собственности совладельцев многоквартирного дома и не подлежит отчуждению. В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Украины к жилому фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

Согласно статье 10 Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” собственники квартир многоквартирных домов являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования. При этом предусмотрено, что вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Поскольку возникало много споров вокруг подвальных помещений, официальное толкование данной нормы было дано в решении Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года.

КСУ установил, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов.

Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения собственников многоквартирного дома, вступления в него.

При этом КСУ установил, что вопрос относительно согласия собственников на осуществление действий относительно вспомогательных помещений, в частности аренды, решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.

Например, Гражданским процессуальным кодексом Украины предусмотрено, что общая собственность двух и более лиц без определения частей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Распоряжаться таким имуществом можно по согласию всех собственников.

Таким образом, для передачи подвала в аренду необходимо получить согласие всех без исключения собственников квартир многоквартирного дома.

Как это делается

Приватизировать подвал может любой человек, даже не обязательно проживающий в конкретном доме. Для этого необходимо обязательно получить письменное согласие всех жильцов дома. Нужно суметь с ними договориться.

Затем необходимо получить соответствующее разрешение в органах местного самоуправления. Если все разрешения получены, документы на оформление помещения подаются в бюро технической инвентаризации.

Есть и прецедент, когда была признана законной приватизация подвала посторонними лицами без согласия жильцов. Специалисты юридической консультации братьев Коваленко в Апелляционном суде доказали, что подвальные и цокольные помещения не всегда могут относится к вспомогательным.

По словам Наталии Опри, директора консультации, удалось доказать, что спорные помещения не являются вспомогательными и не предназначены для эксплуатации жилого дома. Поэтому приватизация конкретного помещения была проведена законно.

К слову, если бы этого не удалось доказать, приватизация была бы признана недействительной с выплатой компенсации пострадавшей стороне.

Все вышесказанное относится не только к подвалам, но и к другим вспомогательным помещениям. Правда, единого перечня объектов, которые необходимо относить к вспомогательным помещениям, не существует.

Например, Закон Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” относит к вспомогательным помещениям кладовки, сараи и другие объекты, не уточняя, какие именно.

Также в вышеуказанном решении Конституционного Суда Украины сказано, что к вспомогательным помещениям относятся подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.

Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины “Об объединении собственников многоквартирного дома”.

Под ними следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения).

Источник: РБК-Украина-Недвижимость

Источник: http://chp.com.ua/all-news/item/4124-kak-privatizirovat-podval

Приватизация подвала в многоквартирном доме

Приватизация нежилого подвального помещения

Согласно российскому законодательству право на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам квартир. К нему относятся чердаки, подвалы, межлестничные пространства, лифты.

Статья 36 Жилищного кодекса и Гражданский кодекс РФ, часть первая, статья 290, пункт 1 характеризует подвалы и другие нежилые помещения как общую долевую собственность.

Размер доли прямо пропорционален площади квартиры.

Учитывая то, что подвал принадлежит всем собственникам, возникает вопрос: можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме? Здесь нужно учитывать тот факт, что с 90-х годов, пользуясь законом о приватизации, многие юридические и физические лица оформили подвалы и технические этажи в собственность.

В новостройках нужно обращать внимание на проектную документацию, как характеризуются подвальные помещения в техпаспортах.

В любом из случаев незаконного захвата подвальных помещений, суд встает на сторону жильцов и признает подвалы как долевую собственность.

Приватизация подвала в многоквартирном доме

В 2019 году приватизация помещений объявлена бесплатной и бессрочной. При этом сохраняется плата за услугу, которую оказывает государственная организация, совершающая процедуру приватизации.

Приватизация подвала является сложным процессом. Чтобы подвал действительно общей собственностью, а не муниципальной, нужно пройти немало инстанций.

Под квартирой

Многие люди, живущие на первом этаже многоквартирного дома, хотят узнать, можно ли приватизировать часть подвала, который находится под квартирой. Кто-то хочет перевести его в жилое помещение, кто-то — просто оформить на свое имя приватизацию этого помещения, чтобы иметь возможность расширить жилплощадь.

Собственники жилых помещений могут пользоваться подвалом по Жилищному кодексу, ст. 36, п. 2, то есть — не ущемляя права друг друга.

Уменьшать размеры за счет реконструкции можно только с согласия всех владельцев квартир. По закону можно передавать в пользование третьим лицам подвальные помещения исключительно в тех случаях, когда это будет решено на общем собрании.

Порядок действий

Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:

  1. С помощью объявления нужно собрать всех жильцов. На собрании при помощи письменного ания нужно получить согласие на приватизацию подвала. Обязательно по всем правилам составьте протокол собрания.
  2.  Собрать все документы, включая нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на каждую квартиру, технический паспорт на подвал и заявление от имени собственников с подписями и расшифровкой.
  3. Заключить договор на проект реконструкции подвала.
  4. Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
  5. Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
  6. Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
  7. Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
  8. Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.

После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.

Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.

Как получить разрешение?

Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.

Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов.

Документы

После того, как получены соответствующие разрешения от администрации и различных органов, можно приступать непосредственно к получению права собственности на подвальное помещение. Подать заявление нужно в местное отделение Росреестра.

Приватизация подвала в многоквартирном доме возможна при наличии следующих документов:

  • письменное заявление от имени всех жильцов;
  • протокол с результатами общего собрания;
  • технический паспорт из БТИ (бюро технической инвентаризации);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт.

Если документы оформлены верно, то ждать придется не более недели.

Оформление в собственность незаконно занятых помещений

Спорные вопросы возникают до сих пор, когда жильцы многоквартирных домов хотят вернуть незаконно, с их точки зрения, занятых помещений коммерческими организациями и фирмами.

Если «владелец» магазина или аптеки, расположенной в подвальном помещении не оформлял документы по всем правилам, то у жильцов есть определенный шанс.

Если подвальные помещения принадлежат своим хозяевам на законных основаниях, то собственники могут подать в суд, но у них практически нет никаких шансов. Высший Арбитражный суд России установил определенные условия очередности.

Если на период приватизации подвальные помещения не использовались жильцами и не числились в общем пользовании, то право на подвал не принадлежит собственникам дома.

То есть для получения права владения по общедолевому принципу нужны 2 момента:

  • во время приватизации подвальные помещения не должны числиться в чьем-то пользовании;
  • отсутствуют коммуникации, которые используются для нужд другого дома;
  • подвал отделен от квартир.

Исходя из этого жильцы могут выдвинуть требования о подвальном помещении, если в нем отсутствуют системы инженерных коммуникаций (водо-, теплоснабжение и прочее). Законным основанием является Гражданский кодекс, статья 235 п.2 и 290 п.1. Согласно этим законодательным актам жильцы могут претендовать не только на подвалы, но на чердаки, лифты и т. д.

Сейчас много новостроек, где намного проще разобраться, кому именно принадлежит подвальное помещение. Для этого нужно потребовать с застройщика следующие документы на подвал:

  • проектную документацию;
  • паспорт из госкадастра;
  • техпаспорт.

По документам определяют принадлежность как подвала, так и других нежилых помещений. Для этого застройщик оформляет документацию задолго до возникновения спорных вопросов.

Только после этого он имеет право передавать его третьим лицам. В этом случае жильцы не смогут оспорить право владения.

[embedded content]

Финансовые затраты будут при оформлении технического паспорта из БТИ и госпошлина перед процедурой приватизации.

Есть немало случаев, когда эти вложения оправдывались, поскольку в дальнейшем подвалы либо продавали, либо сдавали в аренду коммерческим структурам.

Привлекательным моментом для малого бизнеса будет цена на подвальные помещения, которая значительно уступает стоимости квартир или технических этажей. После кризиса спрос на подвалы не уменьшился, что делает приватизацию подвалов жильцами настоящей золотой жилой.

Источник: http://dokzone.ru/youri/privatru/privatizaciya-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Глав-книга
Добавить комментарий