Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

В темноте: минчане за $18 000 по курсу купили комнату в коммуналке, а потом узнали, что на квартире висит долг за электричество почти $1000

Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

Покупка «вторички» зачастую напоминает ходьбу по минному полю: даже когда все кажется предельно ясным и гладким, практически из ниоткуда может рвануть.

С запутанной жилищной историей пришлось столкнуться минчанке Ольге, которая вместе с мужем помогала своему свекру в приобретении недвижимости. Ограниченность в средствах предопределила выбор: семья решила купить комнату в коммунальной квартире, где было три собственника.

До определенного момента все складывалось хорошо, но когда деньги утекли из рук в руки, выяснились пикантные подробности.

Три собственника на три комнаты

— Объявление о продаже комнаты в трехкомнатной квартире мелькало на всех профильных сайтах, — рассказывает, как вышла именно на этот вариант, Ольга. — Интересы собственника 12-метровой комнаты представляла агент. Она закрывала все вопросы и водила на просмотр. Хозяина мы увидели только в самом конце, уже на заключении сделки.

Мы знали, что в этой квартире три собственника, включая нашего продавца, но реально проживает только два человека — мать со взрослым сыном. Еще один собственник только числится на этих «квадратах», но никогда не приезжает.

Побеседовать с продавцом или соседями по квартире нам так и не удалось: телефон хозяина комнаты агент не давала, а от соседей как-то оттесняла: «Пойдемте смотреть комнату, что тут стоять».

Караулить жильцов под дверью мы не догадались, а зря.

Подписывать еще и свой договор с агентством не видели смысла: специалист и так работает по заказу продавца и должен, выполняя обязанности перед ним, подготовить все документы и проверить их. С чего бы два раза платить за одну и ту же услугу?

Состояние квартиры и цена семью Ольги устроила. Решено было покупать жилплощадь, которую продавец оценил в $18 000 в эквиваленте. Для этого составили предварительный договор.

По словам Ольги, в этом документе был абзац, в котором четко указывалось: задолженности по коммунальным услугам со стороны продавца нет.

Сфотографировать или отксерокопировать предварительный договор покупатели не догадались (позже, на сделке, его забрали агенты) и с чистой совестью передали задаток $1000 по курсу. Заключение сделки назначили на 27 апреля.

Все пошло не по плану

— Непосредственно на сделку отправились мой муж со свекром, я была на работе, — продолжает Ольга. — Когда они оказались в агентстве, выяснилось, что договор уже составлен, распечатан и сторонам надо только поставить свои подписи.

Начали читать документ и обнаружили, что пункт про отсутствие задолженности по коммунальным услугам из новой редакции просто-напросто исчез.

Мужчины стали возмущаться, но риелтор ответила: «Это стандартный договор, никакие изменения вносить не будем».

Тогда муж и свекор стали требовать показать документы, которые могли бы подтвердить факт отсутствия задолженности. Но сотрудники агентства были непреклонны: вы с нами договор не заключали, поэтому мы не обязаны вам ничего предъявлять.

Хотите — подписывайте соглашение о сотрудничестве и платите почти $600 за наши услуги. Сотрудница агентства перекрутила все так, что это мы ей оказались должны кучу денег: и объявление не на столбе нашли, и на просмотр ходили, и вообще ее время потратили.

Но в чем тогда, спрашивается, заключаются обязанности перед продавцом, который заключил с вами договор?

В итоге решено было отказаться от сделки из-за ее непрозрачности. Но в таком случае нам сказали, что не отдадут задаток, так как продажа сорвалась по нашей вине. Деваться было некуда — договор подписали в том виде, какой предложило агентство.

Космический долг за чужие «электрические радости»

Получив документы на руки, свекор Ольги пошел по всем инстанциям, чтобы оформить долю в квартире на себя. Примерно через пять дней после сделки мужчина оказался в Энергосбыте, где ему открыли глаза — на квартире висит колоссальный долг.

— Сразу же стали звонить бывшему собственнику Андрею, но он сделал вид, что вообще знать не знал об этом долге. Убеждал, что агент Светлана ему тоже ни слова не сказала о проблеме. Доводы о том, что надо было бы пойти на уступки, так как комнату мы купили не за копейки, на бывшего собственника не подействовали. Он просто перестал выходить на связь, — говорит женщина.

Ольга стала действовать: 5 мая вызвала контролера из Энергонадзора, чтобы тот зафиксировал показания счетчика и указал, что новый собственник ничего не должен.

Затем стала консультироваться с юристами, узнавать, почему никто не обратил внимания на квартиру раньше и не отключил электричество.

Все эти действия привели к одному результату — 26 сентября в проблемной квартире «отрубили» свет. Всем сразу.

— На сегодня сумма задолженности по электроэнергии равна 1627 рублей 67 копеек, это 8633 кВт. Как мне сказали, в 2013, 2014 и 2015 годах контролеры в этой квартире не бывали. Специалист появился только в 2016 году, тогда-то и были сняты реальные показания счетчика.

Отключение света произвели с показаниями 36 433 кВт. Сказать, с какого конкретно числа, года и месяца стал расти долг, мне не смогли.

По моей просьбе энергетики стали готовить дело для передачи в суд (иск на бывших собственников), но это каждый раз откладывается — «позвоните в конце месяца».

Единственное, что мне порекомендовали, — провести себе отдельный счетчик. Но вот только делается это очень долго и стоит порядка $1000. То есть к должникам годами относились с пониманием, а добросовестным плательщикам готовы оказать только такие услуги. Почему мы не можем платить отдельно от них со своих нулевых показаний?

Сейчас свет в квартире отключен, свекор там не живет. А вот соседи — мать с сыном — продолжают. Решать вопрос по погашению задолженности не спешат, хотя с виду адекватные люди, не алкоголики.

Когда и как закончится эта эпопея, понятия не имею. Обидно, что мы сделали все по закону и правильно, а в итоге вынуждены быть на одном положении с хроническими должниками.

Почему добросовестного покупателя жилья лишили света? — переживает Ольга.

Что подскажут юристы?

— Порядок внесения платы за пользование электрической энергией установлен Правилами электроснабжения, утвержденными Постановлением Совета министров №1394 от 17 октября 2011 г. В пункте 102 указанных Правил на самом деле прописано, что в случае задолженности по оплате энергоснабжающая организация вправе прекратить подачу электричества.

В то же время необходимо иметь в виду, что задолженность числится не за жилым помещением (комнатой, квартирой), а за его собственником.

Это следует из статьи 29 Жилищного кодекса и пункта 79 Правил электроснабжения, которые предусматривают, что обязанность внесения платы за коммунальные услуги возникает у собственника в соответствии с договорами и только со дня возникновения права собственности на жилое помещение.

Пунктом 77 Правил электроснабжения установлена обязанность нового собственника в течение 10 календарных дней со дня получения правоудостоверяющих документов на квартиру обратиться в энергоснабжающую организацию для заключения договора электроснабжения.

Поскольку при смене собственника заключается новый договор на электроснабжение, а задолженность возникла в рамках договора с предыдущим собственником, то и требования об оплате задолженности электроснабжающая организация может предъявить только к предыдущему собственнику.

Положений, согласно которым переход права собственности на жилое помещение влек бы за собой перевод долга по договору электроснабжения на нового собственника, в законодательстве не предусмотрено. Таким образом, прекращение подачи электроэнергии в качестве меры ответственности за невыполнение договорных обязательств предыдущим собственником к новому собственнику применяться не может.

В случае если обращение в «Минскэнерго» не принесло положительных результатов, то новому собственнику имеет смысл обращаться в Министерство антимонопольного регулирования и торговли, которое призвано защищать права потребителей жилищно-коммунальных услуг (статья 23 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»).

Если и Министерство антимонопольного регулирования и торговли не сможет помочь, необходимо обращаться с иском в суд.

Что касается агентства недвижимости, то основания для предъявления к нему претензий отсутствуют. Между покупателем и агентством отсутствует договор, из которого бы следовала обязанность агента установить наличие или отсутствие задолженности по жилищно-коммунальным платежам, — пояснила юрист Ольга Сычева.

Источник: https://realt.onliner.by/2017/10/13/dolg-36

С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку

Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Что случилось

Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто.

С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?

Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.

Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.

Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.

Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Регистрация по месту жительства не всё решает

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.

Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:

  • собственники,
  • наниматели,
  • арендаторы,
  • члены жилищных кооперативов,
  • застройщик и покупатель квартиры.

Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.

Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.

Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг

Запомнить

Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.

  1. Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
  2. Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
  3. Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
  4. Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  5. Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
  6. Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.

Источник: https://roskvartal.ru/vzyskanie-dolgov/9245/s-kogo-upravlyayuschim-kompaniyam-vzyskivat-dolgi-za-kommunalku

Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»?

Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

Наталия Пластинина, начальник сектора правового обеспечения

Ожидая неминуемого выселения из ипотечного жилья, неудачливый должник по ипотечному кредиту и собственник ипотечного жилья не считает нужным обеспечить финансовую чистоту объекта недвижимости, предпочитая оставить после себя квартиру «с долгами». Как в этом случае поступают последующие собственники жилья, приобретшие его после обращения судом взыскания на него по ипотечному кредиту, да и просто покупатели жилья с неожиданным «приданым»?

Вариант первый: собственником квартиры становится банк

В соответствии с порядком реализации имущества в ходе исполнительного производства нередко именно банк становится следующим собственником квартиры за должником по невозвращенному ипотечному кредиту (после объявления торгов по продаже арестованного имущества не состоявшимися и заявления банка об оставлении предмета ипотеки за собой). Банки точны и исполнительны в отношении своих обязательств, но очень редко берутся исполнять обязательства по оплате коммунального долга за бывшим собственником квартиры. Как правило, им не мешает отражение задолженности бывшего собственника в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг. Оплачивая в безналичном порядке «коммуналку», в платежных поручениях банки специально оговаривают в назначении платежа период, за который внесена плата. В связи с этим неправильное отнесение управляющей компанией по месту обслуживания квартиры поступивших текущих платежей в счет погашения старой задолженности любой суд признает неправомерным. На основании примерно такой логики банки за период владения не предпринимают никаких попыток вступить с управляющей компанией, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, в спор и добиться исключения информации о долге в счетах – квитанциях за квартиру. После продажи квартиры новому покупателю банк интерес к вопросу о долгах по коммунальным услугам и вовсе утрачивает.

Обратите внимание! Продавая квартиру, банк может предъявить покупателю справку от управляющей компании о том, что «задолженности банка по оплате коммунальных услуг по квартире не имеется».

В формулировке текста данной справки имеется подвох: в ней указано только об отсутствии задолженности по оплате услуг самого банка, а не о задолженности по лицевому счету, открытому по адресу квартиры.

А именно по счету отражается задолженность бывшего собственника, владевшего квартирой до банка.

Вариант второй: собственником квартиры становится гражданин

Приобретая квартиру с аукциона в ходе реализации имущества в рамках исполнительного производства или же приобретая ее у банка (после реализации первого варианта), именно гражданин остается один на один с проблемой отражения по лицевому счету долгов по «коммуналке» бывшего собственника, не возвратившего ипотечный кредит банку и лишившегося в связи с этим жилья. Как правило, у граждан вызывает негатив постоянное наличие в счетах-квитанциях на оплату больших цифр долга, ими не созданного. И именно это служит причиной активных попыток граждан – новых собственников «освободиться» от не своих долгов. Сначала гражданин обращается в управляющую компанию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира, с требованием об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций и получает отказ. Потом обращается напрямую к поставщикам услуг с той же просьбой и, как правило, тоже получает отказ. Затем гражданин обращается в суд. В этом случае иск предъявляется в рамках закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина – нового собственника квартиры имеется.

Пример из практики № 1: К.

обратилась в суд к ответчику – ООО «Жилищная коммунальная инициатива» с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истца финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истцом в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истцом и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником-истцом. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истец обязался погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.

Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил, что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры.

Поскольку представленными истцом документами (заявлением истца к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответа ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истца не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры, без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГ (даты регистрации права собственности истца на квартиру) (апелляционное определение Алтайского краевого судаот 11.02.2014 по делу № 33-1232/14)1.

Пример из практики № 2:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?592

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста



Источник: https://vestiprava.com/stati/kupili-kvartiru-s-dolgami-po-zhkh.html

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам (задолженность) – в 2020 году

Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам на законодательном уровне не запрещена. При этом процедура легко осуществляется.

Коммунальщики не оставят в покое должника. Несмотря на то, что они не вправе требовать погашения долга от нового хозяина, он будет постоянно получать уведомления о необходимости внести плату за использование ресурсов.

Те граждане, которые хотят продать недвижимость при наличии задолженности, должны помнить о том, что рассчитаться с ней все же придется. Ведь в этом случае появляются серьезные трудности со сбором документов и оформлением договора купли-продажи.

Возможно ли это

Законодательно продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена. Но продавец должен помнить, что скрыть данный факт ему не удастся. Ведь оформить право собственности на недвижимость можно только при получении выписки из лицевого счета. В ней указывается наличие или отсутствие задолженности по коммуналке.

С покупателем необходимо заранее договориться о погашении долга. Несмотря на то, что новый хозяин не несет ответственности за наличие задолженности, проблемы с коммунальными службами ему обеспечены. Счет ему будет направляться не только за потребленные им газ, воду и свет, но и за ресурсы, которые использовал прежний собственник.

Выделяют два способа, при применении которых продажа и купля квартиры становятся возможными. При этом важно достигнуть обоюдного согласия между сторонами.

Разрешается составление промежуточного договора о том, что аванс был внесен. В нем отмечаются все условия, на которых совершается сделка. После того, как долг будет погашен, квартира продается по ранее оговоренной цене.

Вторым вариантом является уменьшение суммы сделки на размер долга. В этом случае новый собственник должен погасить задолженность перед управляющей компанией самостоятельно. Но при этом продавец должен рассчитывать только на честность покупателя. Ведь фактически он не несет ответственности за задолженность.

Стоит помнить о некоторых важных моментах при продаже недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам. Жилье может быть арестовано судебными приставами. В этом случае продажа будет невозможной до того момента, пока полная сумма не будет выплачена.

Осложниться ситуация может в том случае, если произойдет отключение ресурсов. Приобретать недвижимость без газа, воды и света вряд ли кто-то захочет.

Узнаем, есть ли неуплата

Покупатель может заранее проверить наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам в том случае, если не доверяет продавцу. Стоит помнить, что даже на первый взгляд честные владельцы могут скрывать проблемные моменты.

Проверить состояние лицевого счета можно в управляющей компании. В этом случае выдается справка о проведенных платежах. На основании документа можно определить окончательную цену недвижимости.

Помимо УК выдать справку может банковская организация, принимающая оплату коммунальных услуг. При составлении запроса нужно указать адрес, по которому определяется наличие долга.

После обработки заявления сотрудниками банка выдается ответ.

Самым корректным способом является разговор с самим продавцом. У него можно попросить документы, выданные УК. Не стоит стесняться, ведь такая процедура является обычной в практике продаж.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Проблемы при продаже квартиры с долгами обусловлены тем, что покупатели не охотно вступают в сделку. Ведь помимо жилья они приобретают обязательство погасить задолженность предыдущего хозяина.

Все условия должны быть отражены в предварительно составленном контракте. В договор обязательно нужно включить пункт о том, что прежний хозяин обязуется погасить долг. В противном случае требовать этого от него покупатель не вправе.

Выполнение условия, согласно документу, может происходить как до заключения договора, так и в момент передачи прав собственности. Разрешается погашение при выплате авансовой части.

Особый пункт договора

В договоре при продаже недвижимости стоит указать, что задолженность по коммунальным платежам не переходит покупателю вместе с квартирой. При отражении данного пункта можно сделать вывод, что предыдущий собственник должен внести средства на оплату в ближайшее время.

В том случае, если покупатель становится виновным в неоплате, важно соблюдать некоторый порядок действий:

  1. В управляющей компании берется документ о том, что имеется задолженность по коммунальным платежам.
  2. В УК нужно сообщить о том, что собственник жилья сменился. Также можно оповестить организацию, которая предоставляет коммунальные услуги. К заявлению прикладывается документ, подтверждающий право собственности, и договор о купле-продаже.
  3. К собственнику предъявляются требования об оплате задолженности.
  4. В случае включения в договор пункта о переуступке долга, регистрация документа может осложниться. Лучше составить письменное обязательство, в котором указывается, что покупатель оплатит задолженность.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ долг за взнос на капитальный ремонт с квартир, расположенных в многоэтажках, переходит от прежнего собственника к новому. Поэтому этот момент важно обговорить заранее.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Уведомление Управляющей компании

При покупке квартиры происходит смена собственника. Также новым становится лицевой счет, который необходим для оплаты коммунальных услуг. В связи с этим необходимо отправить уведомление в управляющую компанию после совершения сделки.

Заявление должно быть составлено письменно. Особой формы не предусматривается, поэтому она может быть свободной. Важно указать имя начальника УК, который должен рассмотреть документ. Если поставщиков услуг несколько, отдельно оповещается каждый из них.

Кто будет выплачивать

Управляющей компании не важно, кто будет производить оплату задолженности. Она должна получить деньги за поставку ресурсов. Поэтому нередко происходит взыскание долга с нового владельца, несмотря на то, что это является противозаконным.

Новый владелец не должен отвечать за долги прошлого хозяина. Он должен производить оплату после получения права собственности на квартиру или передачи жилья в пользование. Поэтому судебные органы остаются на стороне покупателя в данном вопросе.

В случае покупки жилья с переходом долга, он несет ответственность за него. Эта норма отражена в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Для совершения такой процедуры покупатель должен дать письменное согласие. Также проводится оповещение управляющей компании.

Статья 391. Условие и форма перевода долга

Статья 389. Форма уступки требования

Документ должен содержать обязательство погасить задолженность после приобретения жилья. Его нужно заверить в нотариальной палате. Собственник также должен подписать бумагу, передав ее в УК.

Дополнительно к согласию прикладываются некоторые документы. Среди них выделяют правоустанавливающее свидетельство, выданное регистрационными органами, а также договор о покупке недвижимости.

Лучшим вариантом считается приложение фотографий приборов учета в момент совершения сделки. Но при этом данный пункт не является обязательным.

Возможные риски

Часто покупатели опасаются проводить такие сделки с продавцами. Но юристы отмечают, что волноваться в данном случае не стоит. Коммунальные услуги новым собственником должны оплачиваться по закону только в том случае, если проведена регистрация объекта недвижимости, и он стал по праву принадлежать другому лицу.

Долги, которые были накоплены прежним хозяином, остаются его обязанностью. Он должен направить усилия на их погашение. При этом требования по уплате управляющая компания может предъявлять только ему.

Покупатель в момент купли-продажи должен обезопасить себя. Ему нужно взять справку о наличии задолженности продавца, чтобы он не смог отказаться от оплаты.

Перейти на покупателя долг может только по его согласию. Документ заверяется официально в нотариальной конторе. При этом отсутствие возражения также выражается кредитором, каковым является управляющая компания.

Все детали переуступки отражаются в договоре, составляемом между продавцом и покупателем. Важно оформить его грамотно, чтоб стороны впоследствии не имели претензий друг к другу. Детали сделки необходимо обговорить заранее, определив и порядок уплаты задолженности по коммунальным услугам.

Как оформить рассрочку коммунальных платежей — читайте далее.

Также мы расскажем, как разделить лицевой счет по коммунальным платежам.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Позиция ВСУ: Оплата части коммунального долга не прерывает срока исковой давности

Предъявляют задолженность по коммунальным услугам после продажи квартиры

Согласно общих положений Гражданского кодекса Украины, срок исковой давности в большинстве случаев составляет три года.

Такой же срок актуален и для исков о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

В случае если коммунальные службы подадут иск о взыскании долгов за период более чем 3 года от дня подачи иска – по заявлению ответчика (должника) – суд применит исковую давность и откажет в иске коммунальщикам.

Чтобы избежать такого негативного для себя результата – юристы коммунальных предприятий настаивают в суде, что частичные ежемесячные оплаты должником – перерывают течение срока исковой давности, ссылаясь на соответствующие нормы Гражданского кодекса Украины ( ст. 264 ГК). Зачастую суды принимают данные утверждения во внимание.

Верховный суд Украины имеет иную точку зрения на вопрос прерывания течения срока исковой давности по коммунальным услугам, которая изложена в правовой позиции ВСУ в Постановлении от 22 марта 2017 года по делу №6-43цс17, которая приведена в конце данной статьи – и выделена курсивом.

Говоря простым языком, суть правовой позиции ВСУ по делу  №6-43цс17 сводится к тому, что имея задолженность за коммунальные услуги за многие годы, потребитель услуг, может начать платить регулярные платежи с любого текущего месяца, с обязательным указанием – в назначении платежа – месяца за который вносится оплата услуг. При таких условиях, данные платежи не прерывают исковую давность по старым долгам.

Правовая позиция:

«По содержанию части первой статьи 261 ГК Украины течение исковой давности начинается с дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права или о лице, которое его нарушило. То есть исковая давность применяется только при наличии нарушенного права человека.

Согласно части первой статьи 264 ГК Украины течение исковой давности прерывается совершением лицом действия, свидетельствующего о признании им своего долга или иного обязательства, а в силу части третьей этой статьи после прерывания течение исковой давности начинается заново.

Правила прерывания течения исковой давности суд применяет независимо от наличия или отсутствия соответствующего ходатайства сторон по делу, если у них есть доказательства, подтверждающие факт такого прерывания.

К действиям, свидетельствующим о признании долга или иного обязательства,  с учетом конкретных обстоятельств дела может относиться, в частности, частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга.

При этом, если исполнение обязательства предполагалось частями или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь определенной части (или периодического платежа), то такие действия не могут быть основанием для прерывания течения исковой давности в отношении других (непризнанных) частей платежа.

Суды должны исследовать назначения платежей, квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и историю таких оплат и в случае совершения должником оплаты очередного платежа, установить подтверждает ли такое действие признание только определенной части долга, и, как следствие, не может быть основанием для прерывания течения исковой давности в отношении других (непризнанных) частей платежа».

Чем такая судебная практика может быть интересно простому обывателю? Для тех людей, кто в предыдущие периоды, в силу ряда причин — повышения тарифов, экономического кризиса и т п, нарастил задолженность за коммунальные услуги – появился свет в конце туннеля – они могут начать платить с чистого листа, не заботясь о старых долгах. Однако следует напоследок еще раз напомнить, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны дела, сделанному до вынесения решения в судебном споре.

Если задолженность за коммунальные услуги взыскивается не в исковом производстве, а в приказном, то вначале необходимо подать заявление об отмене судебного приказа, а впоследствии, в случае обращения коммунальщиков с иском в суд – заявить о пропущенной исковой давности по долгам, выходящим за 3-летний период. Заявление лучше подать в письменном виде и зарегистрировать его через канцелярию суда. А при совершении текущих оплат – обязательно в назначении платежа указывать месяц, за который совершается оплата, и хранить все квитанции.

Помощь адвоката в судах с коммунальными службами — https://jur.zp.ua/sudy-s-kommunalnymi-i-zhilischno-ekspluatacionnymi-sluzhbami

Источник: https://jur.zp.ua/news/pozitsiya-vsu-oplata-chasti-kommunalnogo-dolga-ne-preryvaet-sroka-iskovoj-davnosti

Глав-книга
Добавить комментарий