Правомерно ли начисление на содержание жил фонда?

Вопрос-ответ

Правомерно ли начисление на содержание жил фонда?

При оформлении результатов общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо руководствоваться требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденными Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр (далее — Требования).

При анализе Протоколов общих собраний собственников многоквартирного дома (далее — Протокол) выявляются следующие типичные ошибки:

1. Не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом.

Регистрационным номером протокола общего собрания является порядковый номер общего собрания в течение календарного года п. 4, 7 Требований.

2. Указывается неполное место проведения общего собрания.

В силу п. 8 Требований в протоколе в качестве места проведения общего собрания указывается адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном ании.

3. Неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания.

В соответствии с п. 11 Требований вводная часть протокола общего собрания должна содержать следующие сведения об инициаторе общего собрания:

– для юридических лиц указывается полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами;

– для физических лиц указывается полностью фамилия, имя, отчество (при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение.

4. Отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем.

Согласно п. 12 Требований сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, указываются после слова «Присутствующие» и включают в себя:

а) для физических лиц – фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение, количество , которыми владеет соответствующее лицо, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае участия в общем собрании), подпись указанных лиц;

б) для юридических лиц – полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме, количество , которым владеет соответствующее лицо, фамилию, имя, отчество (при наличии) представителя юридического лица, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.

5. Отсутствуют обязательные приложения к протоколу общего собрания.

В соответствии с п. 19 Требований обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества , которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;

б) сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание;

в) реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;

ж) решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного ания.

6. Не указываются реквизиты подписи протокола общего собрания, которые содержат сведения: о фамилии, инициалах лица, председательствующего на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет , и собственноручную подпись указанных лиц, дату ее проставления (пункт 21 Требований). 

Источник: https://irkobl.ru/feedback/vopros-otvet/235/

Почему собственник должен платить за жилищно-коммунальные услуги даже в отсутствие счёта

Правомерно ли начисление на содержание жил фонда?

Согласно жилищному законодательству, потребители жилищно-коммунальных услуг обязаны вносить за них плату на основании выставленных исполнителем платёжных документов. ВС РФ поставил точку в вопросе, может ли собственник не платить за содержание общего имущества, если не получает квитанции, а УО – начислять на долг пени.

Собственник имеет право обратиться в УО для получения платёжных документов

Одна из управляющих организаций Хабаровска обратилась с иском к муниципалитету в суд. УО требовала взыскать с одного из департаментов городской администрации свыше 510 тыс.руб. долга за жилищные услуги и 75,6 тыс. руб. пени, поскольку администрация является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме и не оплачивает ЖУ.

Муниципалитет возражал против претензий управляющей организации. Представители администрации города указали, что в договоре, заключённом с УО, значится, что оплата ЖКУ производится на основании счетов-фактур, которые подтверждают факт оказания услуг. Но счета муниципалитет не получал.

Управляющая организация в суде настаивала на том, что не выставление счетов не освобождает собственников помещений в доме от обязанности нести расходы на содержание общего имущества. Жители МКД имеют возможность самостоятельно получить платёжные документы в УО.

Также истец указал на то, что администрации была направлена досудебная претензия, к которой УО приложила квитанции и подробную информацию о расчётах за период неоплаты услуг муниципалитетом.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы по содержанию общего имущества

Суд первой инстанции внимательно рассмотрел условия договора, заключённого между истцом и ответчиком, а также требования ЖК РФ общего имущества в доме.

  1. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ, ч.ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
  2. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Поскольку муниципалитет является собственником нежилого помещения в МКД, то он обязан вносить плату за жилищные услуги, которые оказывает организация по договору управления с собственниками в указанном доме. Расчёт долга в 510 тыс. рублей, который был сделан управляющей организацией, суд проверил и признал правильным, обязав администрацию оплатить задолженность.

При этом судья подробно рассмотрел вопрос правомерности начисления на долг пени в отсутствие платёжных документов, направленных собственнику. Согласно договору управления, УО была обязана выставлять счета на оплату своих услуг в адрес всех собственников, но не делала этого.

Поскольку должник не обязан платить процент за время просрочки выполнения своих обязанностей кредитора, то УО имела право взыскивать пени только через 10 дней с момента направления в адрес муниципалитета досудебной претензии и расчётов платы за жилищные услуги в спорном периоде (ч. 3 ст. 406 ГК РФ). Сумма пени, которую муниципалитет должен был заплатить в адрес УО, составила 3,8 тыс.руб. вместо 75 тыс.руб.С кого управляющим компаниям взыскивать долги за коммуналку

Собственник имеет возможность самостоятельно рассчитать плату за жилищные услуги

Муниципалитет обратился в суд с апелляционной жалобой. Представители администрации обращали внимание суда на то, что их, как собственников помещения, не ознакомили с протоколом ОСС, на котором был установлен размер платы за содержание имущества. При этом счета на оплату услуг УО в адрес муниципалитета не направляла.

Суд отклонил довод собственника помещения о том, что в отсутствие счетов администрация не могла внести плату за услуги УО. Обязанность оплаты возникает из требований ЖК РФ и условий договора управления. Последним днём для внесения платы собственником за ЖКУ является 10 число месяца включительно (ст.ст. 190 – 192 ГК РФ).

Не выставление платёжных документов не освобождает собственника помещения в МКД от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности. Плата за указанные услуги УО является фиксированной: определяется исходя из площади помещения и установленного размера платы за содержание 1 кв.м. помещения.

Поскольку муниципалитет знал о сроках внесения платежей, установленных договором управления, об утверждённом размере платы за содержание 1 кв.м.

площади помещения, он должен был самостоятельно рассчитать сумму платежа и вносить его ежемесячно.

Также у собственника была возможность обратиться непосредственно в УО для получения платёжных документов (определение ВС РФ от 13.07.2017 по делу № 34-3853/2016).

При этом ЖК РФ не требует, чтобы протоколы ОСС были направлены инициатором собрания в адрес каждого собственника в доме. А ответчик не был ограничен в праве ознакомиться с соответствующими документами, обратившись в управляющую компанию самостоятельно.

Решение суда первой инстанции было оставлено в силе, а жалоба городской администрации отклонена.8 способов воздействия управляющей организации на должников за ЖКУ

Отсутствие квитанций не освобождает собственника от обязанности платить за содержание ОИ МКД

Муниципалитет попытался оспорить данные выводы, подав кассационную жалобу в окружной арбитражный суд, а затем – в Верховный суд РФ. Однако и арбитражный суд, и ВС РФ подтвердили правильность выводов самого первого суда.

ВС РФ в определении по делу отметил:

  1. Муниципалитет, как собственник помещения в доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ст.ст. 125, 210, 249, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ).
  2. Расчёт задолженности, произведённый УО на основании утверждённого протоколом ОСС размера платы пропорционально доле собственника в общем имуществе жилого дома, выполнен правильно, и суды правомерно взыскали её с муниципалитета.
  3. Обязанность собственника по внесению платежей, сроки их внесения прямо установлены законом.

    Отсутствие платёжных документов не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности.

  4. Внесение собственником помещения платы за содержание общего имущества предусмотрена законом, в связи с чем он, действуя добросовестно, может самостоятельно рассчитать и осуществить соответствующие платежи или обратиться к истцу за соответствующими платёжными документами.

Поэтому ВС РФ отклонил кассационную жалобу городской администрации Хабаровска и оставил в силе решение суда первой инстанции о взыскании с муниципалитета всей суммы задолженности за услуги УО за спорный период.

Запомнить

Несмотря на то, что нормами ЖК РФ и ПП РФ № 354 предусмотрено, что плата за жилищно-коммунальные услуги вносится на основании платёжных документов, которые должен выставлять исполнитель услуг, собственник или наниматель помещений в многоквартирном доме может самостоятельно рассчитать плату и обязан своевременно её внести.

При этом плательщик может обратиться к исполнителю услуг и получить платёжные документы и иную информацию, в том числе протоколы общих собраний собственников помещений в доме.

Однако если УО не направляет собственнику квитанции на оплату, она не имеет права начислять пени на сумму долга. Суд рассматривает это как ненадлежащее исполнение обязанностей кредитора, просрочку именно со стороны управляющей организации и отклоняет требования о взыскании пени до момента, когда УО предоставила должнику информацию о долге и платёжные документы.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10353/pochemu-sobstvennik-dolzhen-platit-za-zhku-dazhe-v-otsutstvie-schyeta

Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

Правомерно ли начисление на содержание жил фонда?

Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые

1.Вячеслав   [17.01.2011 19:43] 
Это конечно круто, увидеть такой перечень, но в обосновании тарифа местная (ППК) администрация (в СМИ) расписала эти “а-з” аж на более чем 120 позициях и каждый от 0,5 коп до 5 руб = сумма приличная (почти х2,5 прежнего). Как проверить эти позиции и их обоснованность? Например: подметание придомовой территории с усовершенствованным покрытием (2 р/нед) = 0,4507 руб. И что делать, если среди этого я все равно не увидел таких позиций как пробивка канализации при засоре…. ?Ответ:Вячеслав, чтобы проверить обоснованность затрат, составляющих тариф, нужно либо запросить расчёты с обоснованиями у регулирующего органа (должны дать, если придерживаются принципа открытости), либо делать свой альтернативный расчёт. «Пробивка канализации при засоре» — а что, «работ слесаря-сантехника», либо «обслуживания санитарного оборудования», либо «обслуживания систем водоотведения» нет среди тех более чем 120 позиций? Ведь должны быть. Кстати, если засор происходит не в границах общего имущества (стояк), а до стояка, в квартире, то эти работы в ежемесячный тариф не входят.
2.Al-7 (Al-7)  [29.03.2011 15:18] 
Светлана пишет 24.03.2011 г.: Здравствуйте. Мы живем в МКД, ТСЖ (Московская обл. г.Железнодорожный). С января месяца в платежках по квартплате появилась строка “восстановление системы дымоудаления”. Ведь это общее имущество собственников и на его ремонт должны отчисляться деньги из оплаты “содержание жилья” и “фонд кап.ремонта”? И еще, нашему дому уже 8 лет и никто из жильцов слышать не слышали об этой системе, да и пожарную поставили только в этом месяце (после проверки и штрафа за ее отсутствие). Как узнать была она или нет? И если ее не было, что мы тогда восстанавливаем? Отвечаю: Восстановление системы дымоудаления — это работы либо текущего, либо капитального ремонта. И тот, и другой виды ремонта требуют решения общего собрания (см. ст. 44, часть 2, подпункт 1 ЖК РФ), на котором устанавливаются перечень выполняемых работ и их стоимость. Состав оборудования дома содержится в техпаспорте дома (должен быть у управляющей организации, а также в органах технической инвентаризации — БТИ).
3.Al-7 (Al-7)  [13.11.2011 18:05] 
tamara061155 пишет 10.11.2011 г.: У нас в многоквартирном доме по статье текущий ремонт списали деньги за гидравлику тепловых сетей. Я знаю, что это не так, как обосновать и какими документами? Отвечаю: Если тепловые сети не входят в состав общего имущества многоквартирного дома (проверяется по тех. паспорту дома), то включение указанных Вами затрат в затраты на текущий ремонт дома неправомерно. Основания — статья 36 Жилищного кодекса РФ и пункт 11 Правил содержания общего имущества (постановление №491). Ремонту подлежит общее имущество дома.
4.Al-7 (Al-7)  [17.09.2012 00:18] 
Иван Васильевич (gastelco) пишет: (1) Добрый день! Правомерно ли повышение тарифа на содержание, если собственниками на общем собрании был утвержден тариф 17,84, согласно постановлению. Ведь формально мы его величину выбрали и утвердили, хотя самостоятельно не рассчитывали и указали ссылку на постановление (в протоколе общего собрания и договоре с УК). Будет ли он действовать в течение года (по закону) до следующего собрания собственников или измениться с выходом нового постановления. Спасибо! (2)Не совсем понял о каком указанном тарифе Вы говорите, поэтому уточню свой вопрос №81. Зимой собственниками на общем собрании был принят тариф на содержание 17,84, согласно постановлению. Теперь вышло постановление с тарифом 20,52. Наша управляющая компания приняла его в расчет в новых квитанциях, т.е. плата стала выше. Но ведь мы формально приняли на общем собрании цифру 17,84, хотя и не подкрепленную расчетом, а взятую из постановления и этот тариф должен был действовать в течение года или до следующего собрания. Так какой все таки тариф будет законным для нас в настоящее время? 17,84, принятый на собрании в течение года или 20,52 по новому постановлению? Спасибо. Отвечаю: (1) Добрый день! Да, правомерно. В данной редакции решения собственников, при его принятии и при отсутствии других решений, указанный тариф будет действовать до принятия собственниками другого решения по данному вопросу. (2) Исходя из приведённых выше формулировок решения собственников, действует тариф 17,84, который будет действовать до тех пор, пока собственниками не будет принято другого решения.Quote200?'200px':''+(this.scrollHeight+5)+'px');>этот тариф должен был действовать в течение годатакого условия в Жилищном кодексе РФ нет.Quote200?'200px':''+(this.scrollHeight+5)+'px');>или до следующего собранияименно так, поскольку иных решений (например, о том, что тариф автоматически меняется при наступлении определённых условий) не принято (основываюсь на имеющейся информации). Если бы собственники в своём решении не указывали размер тарифа, а установили бы зависимость между размером платы для их многоквартирного дома и размером платы, устанавливаемым органами местного самоуправления для определённого круга лиц в соответствии с законодательством, тогда автоматически действовал бы тариф 20,52.
5.Al-7 (Al-7)  [10.10.2012 23:57] 
Прокуратурой Советского района г. Красноярска установлено, что за счет средств собственников в 2010 году ООО УК «Красжилсервис» проведены ремонтные работы по благоустройству придомовой территории дома на сумму 10 058 364,40 руб. Проверка показала, что фактически решение о проведении ремонтных работ собственниками дома не принималось

Источник: http://izhcommunal.ru/dir/obosnovannost_razmera_platy_za_soderzhanie_i_remont_zhilogo_pomeshhenija/18-1-0-237

Что входит в содержание и ремонт жилья в квитанции

Правомерно ли начисление на содержание жил фонда?

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это перечень необходимых сезонных и иных работ, проводимых с целью поддержания дома в надлежащем внешнем и функциональном виде, устранение недочетов и неполадок для комфортного проживания собственников в своих квартирах.

В соответствии со статьей 10 Правил по содержанию имущества многоквартирного дома (утверждены постановлением Правительства 13.08.2006 г. № 491) общедомовое имущество должно содержаться с учетом требований законодательства РФ. Кроме того, управляющая компания должна отслеживать состояние общей собственности и предотвращать ее порчу.

В содержание и ремонт жилья входит

Полный перечень услуг, включаемых в содержание и ремонт жилья, содержится в «Методическом пособии по ремонту и содержанию жилфонда».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Условно все работы по содержанию и ремонту можно разделить  на следующие группы:

1. Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

2. Устранение возникающих аварийный ситуаций, поломок и восстановление жизнеобеспечения

3. Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

4. Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

5. Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

имущества общего назначения может включать в себя следующие работы:

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.

Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.

Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.

Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.

Принятие мер пожарной безопасности.

и уход озелененных и благоустроенных территорий, а также других объектов дома, расположенных на общих земельных участках.

Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.

Проведение  мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.).

Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.).

Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.

Малый ремонт очагов и печей.

Промазка элементов металлической кровли.

Проверка годности заземления электрических кабелей.

Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.

Укрепление колен и воронок, труб водостока.

Расконсервирование и ремонт систем для полива.

Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.

Проверка работоспособности окон и жалюзи.

Ремонт и регулирование отопительных систем.

Утепление и прочистка дымовентканалов.

Замена дверных и оконных стекол.

Консервация системы полива.

Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.

Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.

Поставка дверных доводчиков.

Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

Уборка и подметание снега.

Посыпание противогололедными реагентами.

Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе.

Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом, в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома.

Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться здесь. 

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

и ремонт= (Тариф *Sкв) + (N*Sмоп* Sкв/Sобщ)

где:

Тариф – тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Sкв – площадь квартиры;

N – нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

Sмоп – площадь мест общего пользования;

Sобщ – общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N*Sмоп* Sкв/Sобщ) – ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6000 м.кв. Общая площадь дома 18000 м.кв.

Получим:

и ремонт = (23,60 * 51) + (0,0124*6000*51/18000) +(0,0220*6000*51/18000) +(1,54*6000*51/18000) = 1230,36 рублей сумма к оплате.

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения, которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом.

Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном ании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (подробнее).

В случаях выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления УК обязаны снизить величину платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Дата публикации материала: март 2017.

  Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/soderzhanie_remont/

Правомерно ли начисление размера взноса на капремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме?

Правомерно ли начисление на содержание жил фонда?

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). То есть, при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения решается пропорция по следующей формуле:

Дi =  (Si Х 100%) / Sо  

Дi — доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника i-го помещения (проц.

)
Si – общая площадь i-го жилого или индивидуально определенного нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения (кв.

м)
Sо – общая площадь всех жилых и индивидуально определенных нежилых помещений в многоквартирном доме, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме (кв. м)

При таком расчете величины Дi не используется площадь помещений общего пользования, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Исходя из нормы части 1 статьи 158 ЖК РФ полный размер расходов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (100 процентов таких расходов) распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме исходя из принадлежащих каждому конкретному собственнику размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем РФ, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения (часть 81 статьи 156 ЖК РФ).

Согласно Методическим рекомендациям по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт (приложение к приказу Минстроя РФ от 27 июня 2016 г.

N 454/пр) размер минимального размера взноса на капитальный ремонт рекомендуется рассчитывать в рублях на 1 квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц (пункты 3.3, 3.5, абзац 3 пункта 7.1).

То есть размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт рассчитывается исходя из утвержденного уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц.

Из этого следует, что:

  1. Общий размер расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме принимается за 100 процентов.
  2. Если собственнику помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме принадлежит несколько жилых и индивидуально определенных нежилых помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме, то все приходящиеся на них доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме суммируются при определении общего размера расходов такого собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  3. При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт или установленный решением собственников помещений в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, умножается на принадлежащую такому собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В отношении влияния на расчет размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости доли собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, необходимо учитывать следующее.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно статье 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (часть 4 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).[1]

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (часть 1 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). До 1 июля 2016 г.

в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по запросу заинтересованных лиц могли выдаваться свидетельства о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме при этом государственная регистрация права отдельно на каждый объект общего имущества в многоквартирном доме не проводилась.

В связи с этим, наличие или отсутствие у нескольких собственников помещений в многоквартирном доме на руках свидетельств о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования (по терминологии пункта 19 части 4 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», как «помещения вспомогательного использования», так и «помещение, которое относится к имуществу общего пользования») или выписок из Единого государственного реестра недвижимости о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования:

  • никоим образом не изменяет приведенный выше порядок расчета размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • не означает, что такие помещения общего пользования или иные элементы общего имущества в многоквартирном доме принадлежат не всем собственников помещений в многоквартирном доме, а только части собственников помещений в таком доме.

При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения не используется размер площади помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В противном случае, собственникам помещений в многоквартирном доме будут начисляться взносы на капитальный ремонт, размер которых будет превышать размер, который должен быть начислен в соответствии с частью 2 статьи 39 и частью 1 статьи 158 ЖК РФ, что приведет к нарушению этих норм. Начисление размера взноса на капитальный ремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме – неправомерно.

[1] До 1 января 2017 г. действовала аналогичная норма части 2 статьи 231 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Источник: http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb/pravomerno-li-nachislenie-razmera-vznosa-na-kapremont-na-zaregistrirovannuyu-v-edinom

Глав-книга
Добавить комментарий