Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?

Аренда. Общие положения. Часть 2

Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?
Обновлено 17.10.2017 23:55

Глава 34. Аренда

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 611 ГК РФ

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи5.

Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи8.

Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями9. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору10.

Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору

11. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества.

В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66″…8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.Передача вертолета арендатору состоялась.Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Источник: https://legascom.ru/sud-pr/188-sudpr/672-arenda-dva

Аренда: акт приема-передачи превыше всего

Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?

При заключении договора аренды недвижимости стороны больше всего беспокоятся об условиях арендных платежей, регистрации договора, пролонгации его на новый срок и порой забывают о простых формальностях, несоблюдение которых приводит к проблемам. Одна из них — составление акта приемапередачи предмета аренды.

1.

Неиспользование арендатором арендуемого помещения не освобождает его от оплаты аренды до возвращения помещения арендодателю по акту приемапередачи, поскольку помещение при заключении договора аренды передано арендатору по акту.

Следовательно, возврат помещения также должен быть оформлен актом приемапередачи. К такому выводу пришел ФАС ЗападноСибирского округа в постановлении от 13.05.2009 № Ф044632/2008(5784А4512) по делу № А457648/200615/181.

Организация арендовала нежилое подвальное помещение. За месяц до истечения срока договора арендодатель уведомил арендатора о нежелании продлевать договор и предложил через месяц освободить подвал и передать его по акту приемапередачи.

Арендатор решил, что данное предложение его не касается, ведь он фактически не пользуется подвалом, который оказался непригодным для этого. Буквально через два месяца после заключения договора арендатор составил акт обследования подвала. В акте имеется отметка о неиспользовании его арендатором. Арендную плату арендатор не вносил (он не пользовался подвалом).

Через два года по истечении срока договора грянул гром. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и пеней за весь срок, начиная с даты передачи подвала арендатору до момента подачи иска. Дело в том, что акт приемапередачи о возврате подвала арендодателю не составляли, а значит, подвал все это время находился во владении арендатора. Суд взыскал задолженность.

На довод арендатора, что он фактически не использовал подвал, суд ответил: отметка в акте о неиспользовании подвала сама по себе не подтверждает его возврат арендодателю.

Тот факт, что арендуемый подвал не использовался, не освобождает от уплаты арендной платы до возвращения его арендодателю по акту приемапередачи.

Подвал при заключении договора аренды был передан арендатору по акту, поэтому и возврат должен оформляться актом приемапередачи.

Следовательно, в данном случае подвал числился за арендатором, за что он и должен внести арендную плату.

Отверг суд и довод арендатора, основанный на нормах ст. 611 ГК РФ, о невозможности использования помещения для складской деятельности изза его несоответствия данному назначению по санитарно­эпидемиологическим показателям, поскольку арендатор не представил ни одного официального заключения, подтверждающего это.

Кроме того, суд подчеркнул, что возможное нарушение санитарных норм не влияет на гражданскоправовые обязательства сторон, вытекающие из договора аренды.

Итак, фактическое неиспользование арендованного имущества не снимает обязательства с арендатора. Главное — составить акт приемапередачи как доказательство возврата арендодателю предмета аренды.

2. При признании договора аренды незаключенным уплаченная арендная плата не является неосновательным обогащением арендодателя и не подлежит взысканию, если арендованное помещение передано по акту приемапередачи. К та
кому выводу пришел ФАС Московского округа в постановлении от 27.04.2009 № КГА40/318009 по делу № А4048152/08105197.

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязался наряду с самим помещением представить арендатору и документы, необходимые для государственной регистрации договора.

Помещение было передано (по акту приемапередачи). Арендатор начал им пользоваться и вносить арендную плату, но документы для регистрации арендодатель передавать не спешил. Это вынудило арендатора отправиться в суд с иском о признании договора аренды незаключенным и взыскании внесенной арендной платы как неосновательного обогащения арендодателя.

Арендатор ссылался на то, что в нарушение условий договора арендодатель не передал документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды, в связи с чем договор считается незаключенным, а пользование помещениями склада при отсутствии зарегистрированного договора — невозможным. Доказательств прохода арендатора через пункт охраны в рассматриваемые помещения нет. Поэтому вся перечисленная сумма арендных платежей признается неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату.

Суд первой инстанции удовлетворил требования в полном объеме. А вот апелляционная и кассационная инстанции пришли к иному выводу.

Да, договор аренды без государственной регистрации в силу положений части 2 ст. 609 и части 2 ст. 651 ГК РФ является незаключенным. Однако согласно акту приемапередачи спорные помещения переданы арендатору и находились в его фактическом пользовании.

И с даты подписания акта приемапередачи уплаченная арендная плата на основании п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» считается формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

Перечисленная арендатором плата не превышает размер обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Таким образом, суды решили, что взыскать с арендодателя неосновательное обогащение можно только за период с даты подписания договора аренды до даты передачи спорных помещений в пользование арендатору (даты подписания акта приемапередачи).

Чтобы избежать подобных недоразумений, в договоре целесообразно закрепить положение, согласно которому передача предмета аренды должна сопровождаться передачей необходимых документов для регистрации договора. В противном случае передача предмета аренды будет признана ненадлежащей.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/70108/

Будет ли правомерным использование всей площади помещения, т.е. использование 81 кв. м. зала обслуживания посетителей если по договору арендуемая часть помещения равна 22 кв. м.?

Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?

Мы занимаемся общественным питанием, арендуем муниципальное имущество  — помещения. Арендуемая нами площадь составляет 101 кв. м., из них  78 кв.м. – производственных площади,  22 кв. м.   — зал обслуживания посетителей, причем общая площадь зала обслуживания посетителей не 22 кв. м., а 81 кв.м, остальные 59 кв.м. мы не арендуем.

Вопрос: Будет ли правомерным использование всей площади помещения, т.е. использование 81 кв. м. зала обслуживания посетителей, в случае проверки правоохранительными органами?  Какие претензии они могут предъявить в наш адрес?

Ответ:

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Вами заключен договор аренды, объектом которого являются помещения общей площадью 101 кв.м, из которых 78 кв.м. — производственные площади, 22 кв.м. – зал обслуживания посетителей.

Согласно ст. 615 ГК Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Таким образом, использование Вашей организацией оставшейся части помещения, а именно 59 кв.м., которые Вы не арендуете, будет неправомерным.

Данный факт может быть зафиксирован протоколом осмотра, произведенным Арендодателем.

В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии оснований для приобретения к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом оснований для приобретения, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом случае под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования оставшейся площадью помещения, а под неосновательным обогащением — денежные средства, которые исходя из обязанности внесения арендной платы, должно оплачивать лицо, пользующееся указанным помещением.

Таким образом, в силу указанных правовых норм у лица, фактически использовавшего оставшуюся часть помещения (59 кв.м.), возникает обязанность вносить арендную плату за такое использование. Арендодатель в данном случае имеет право в судебном порядке взыскать неосновательное обогащение.

Органы прокуратуры в соответствии со ст.

21 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» осуществляют надзор за соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

Проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором.

Считаем, что правоохранительные органы в данном случае никаких претензий в Ваш адрес предъявить не могут.

Отношения по заключенному договору регулируются сторонами путем переговоров, либо в судебном порядке.

Исходя из всего вышесказанного, использование Вашей организацией в нарушение условий договора аренды всей площади помещения, т.е. 81 кв. м. зала обслуживания посетителей вместо 22 кв.м., не правомерно.

Проверки исполнения законов проводятся на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором. Претензии в таком случае вправе предъявить Арендодатель, а также взыскать в судебном порядке  неосновательное обогащение.

Обращаем Ваше внимание на то, что условие договора аренды о площади сдаваемого помещения является одним из идентифицирующих признаков имущества и в силу статьи 607 ГК РФ является существенным.

Зачастую в аренду передается не отдельное помещение, а его часть. Это может стать причиной спора в суде, в том числе по вопросу о заключенности такого договора. Суды исходят из того, что часть помещения может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды.

 Вывод из судебной практики: Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также, если она обозначена на поэтажном плане.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009

Источник: http://www.mi-p.ru/budet-li-pravomernym-ispolzovanie-vsej-ploshhadi-pomeshheniya-t-e-ispolzovanie-81-kv-m-zala-obsluzhivaniya-posetitelej-esli-po-dogovoru-arenduemaya-chast-pomeshheniya-ravna-22-kv-m.html

5 ошибок арендодателя в договоре

Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?

Самое большое заблуждение среди собственников коммерческой недвижимости заключается в их твердом убеждении о том, что право собственности является абсолютным и не может быть ограничено.

Да, действительно и положения Конституции Украины, и положения Гражданского кодекса Украины устанавливают гарантию того, что право собственности является незыблемым, и никто не может быть незаконно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.

Но эти положения не стоит воспринимать буквально. Конечно, незаконно ограничить право собственности запрещается. Но, несмотря на это, обстоятельств, при которых собственник имущества правомерно ограничен в своих возможностях, – предостаточно. К ним можно отнести, в том числе, и договор аренды.

ОСНОВНОЙ ОШИБОЧНОЙ ПОЗИЦИЕЙ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ МОЖЕТ СТАТЬ ЕГО УВЕРЕННОСТЬ В ТОМ, ЧТО ОН МОЖЕТ С ЛЕГКОСТЬЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР. ВЕДЬ ОН СОБСТВЕННИК, А ЗНАЧИТ, ИМЕЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Но не все так просто! Предлагаем вам рассмотреть основные ловушки, в которые может попасть арендодатель расторгая договор аренды.

ЛОВУШКА № 1. НЕПРЕДВИДЕННАЯ ПРОЛОНГАЦИЯ

СИТУАЦИЯ.

 Срок аренды почти истек. Арендатор сообщил, что ему нужно время для того, чтобы подготовить помещение к возврату. Арендодатель в спокойном ожидании. Оснований для беспокойства нет, так как договор заканчивается, а пролонгация сторонами не предусмотрена.

Но неожиданно для арендодателя, арендатор присылает письменное уведомление о продолжении срока действия договора. И будет вполне прав, так как согласно ст.

764 Гражданского кодекса Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ на лицо. Во-первых, у арендодателя нарушаются планы касательно дальнейшего распоряжения помещением. Во-вторых, договор продолжает действовать на прежних условиях, которые за время аренды могли стать для арендодателя невыгодными.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Лучшим вариантом будет включить в текст договора аренды условие о том, что «пользование арендатором объектом аренды после даты окончания действия Договора нельзя считать продолжением (пролонгацией) арендных отношений».

Если в договоре такого условия нет, единый совет, – общайтесь с арендатором в письменном виде, дабы все ваши договоренности были зафиксированы на бумаге.

ЛОВУШКА № 2. ПОКУПКА С «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦИЯ.

 Собственник принял решение продать помещение, которое ранее было передано в аренду. Договор аренды действует, и арендатор не планирует от него отказываться досрочно.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ могут возникнуть у всех. Рассмотрим все варианты.

Для продавца (первичного собственника). Спрос на такое помещение уменьшается. Мало кто захочет приобретать недвижимость с «сюрпризом» в виде действующего договора аренды.

Одна категория потенциальных покупателей ищет помещение для себя, чтобы разместить в нем свой бизнес, к примеру, офис или магазин. Другая – приобретает недвижимость, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду на наиболее выгодных условиях.

Такой покупатель не захочет возиться с «чужими» арендаторами, особенно если действующий размер арендной платы не интересен для него.

Для покупателя (нового собственника). Приобретая помещение с «арендаторами», покупатель вынужден будет принять на себя все права и обязанности арендодателя по действующему договору аренды. Согласитесь, перспектива не из приятных – исполнять договор, который не заключал.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Арендодателю при заключении договора аренды необходимо сразу предусматривать условие о том, что договор прекращается при смене собственника. Покупателю – детально изучать не только договор купли-продажи, но и договор аренды, который действует в отношении приобретаемого помещения.

ЛОВУШКА № 3. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

СИТУАЦИЯ.

 Согласно положениям Гражданского кодекса Украины, арендатор имеет преимущественное право на приобретение объекта аренды, в случае его продажи собственником. А теперь представьте такую ситуацию, что собственник при продаже «забыл» сделать арендатору предложение покупки.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Тут проблемы могут возникнуть сразу у всех. Арендатор, на основании того, что его приоритетное право нарушено, обращается в суд. Просит перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорного помещения. Отсюда:

  • у арендатора сумасшедшие расходы на судебные разбирательства (не всегда оправданные);
  • новый собственник рискует потерять приобретенное помещение + расходы на правовую помощь;
  • арендодатель теряет время на суды, а, впоследствии, рискует понести финансовые потери в виде компенсации убытков пострадавшим сторонам.

ЧТО ДЕЛАТЬ. При заключении договора аренды включать условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права покупки помещения. А если уже в договоре такой оговорки нет, необходимо не пренебрегать своей обязанностью.

Если же у вас уже есть покупатель, не стоит заранее переживать – не факт, что у арендатора будет финансовая возможность принять ваше предложение. Поэтому предыдущая сделка останется в силе, а вы себя убережете от судебных разбирательств.

ЛОВУШКА № 4. НЕ ПОЙМАН, НЕ ВОР

СИТУАЦИЯ.

 При возврате помещения из аренды у арендодателя возникли претензии по состоянию объекта аренды – паркетное покрытие повреждено, вместо железной двери и пластиковых окон стоят деревянные, сантехника с дефектами.

Арендатор, в свою очередь не согласен и заявляет, что объект аренды уже был передан в таком состоянии. Стороны обратились к акту приема-передачи, но в нем указано лишь то, что «помещение передается в удовлетворительном состоянии».

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. В связи с отсутствием в акте приема-передачи необходимой информации, арендодатель лишается возможности доказать, что арендатор допустил ухудшение состояния помещения, а потому обязать его компенсировать убытки – практически невозможно. Арендодатель несет убытки.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Тщательно работать не только над условиями самого договора, но и над информацией, которую вы указываете в акте приема-передачи. Приветствуется дополнение акта графическими схемами или фотографиями. Обратите внимание, что такие приложения также необходимо подписывать обеими сторонами.

ЛОВУШКА № 5. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

СИТУАЦИЯ.

 Собственник передал помещение в аренду. Но, в связи с тем, что данное помещение представляет большой коммерческий интерес для арендаторов, к собственнику обратилось третье лицо с предложением заключить договор аренды на более выгодных условиях. Но для этого арендодателю необходимо расторгнуть действующий договор аренды, а арендатор не соглашается.

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ. Разбор данной ситуации наиболее актуален для собственников, основной деятельностью которых является сдача недвижимости в аренду, поскольку риски здесь не юридические, а коммерческие. Арендодатель теряет возможность увеличить прибыль от арендных операций.

ЧТО ДЕЛАТЬ. Действующим законодательством Украины предусмотрено крайне мало возможностей для досрочного расторжения договора аренды. По большей части, к ним относятся нарушения договора стороной. Поэтому на момент заключения сделки необходимо сразу предусмотреть в договоре основания для его одностороннего расторжения арендодателем.

Таким образом, проанализировав все ситуации, важно отметить, что превентивные меры эффективнее экстренных. Поэтому, как минимум, вы как арендодатель должны сразу определить свои цели и отобразить их в договоре. А как максимум – обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет вам не попасть в невыгодную для вас ситуацию.

Источник: https://pravogarant.com.ua/ru/5-kovarnyh-lovushek-v-kotorye-mozhet-popast-arendodatel/

Аренда без акта не аренда!

Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?

 Документ : Аренда без акта не аренда!

Аренда без акта не аренда!

Широко известно как юристам, так и бухгалтерам, что при заключении договора аренды помещения необходимо подписать акт приема-передачи помещения в аренду и именного с этого момента считается, что арендатору предоставляются услуги аренды.

Прекращаются арендные отношения тем же подписанием сторонами акта приема-передачи помещения с аренды.

Договоры бывают реальные и консенсуальные. Так, реальный договор вступает в силу, когда стороны, например, при арендных отношениях, подписали акт приема-передачи.

Консенсуальный договор вступает в силу с момента подписания договора(когда стороны достигли консенсуса по всем существенным условиям).

Таким образом, в основе разграничения договоров реальных и консенсуальных лежит признание правообразующим фактом либо самого соглашения (консенсуальный договор), либо основанной на соглашении передачи вещи или иного имущества (реальный договор).

Какое же практическое значение имеет данное разделение на реальные и консенсуальпые договоры? Каким, к примеру, является договор аренды и как должно быть это прописано в договоре, чтобы избежать рисков, материальных затрат и судебных тяжб?

Попробуем раскрыть данный вопрос на конкретном примере и дать совет, как не повторить чужие просчеты и ошибки.

Суть дела

Между сторонами заключен договор аренды помещения N , по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору в срочное платное пользование помещение общей площадью 150 м2. Арендная плата предусмотрена в размере 14 535 грн за месяц.

Согласно условиям договора арендованные помещения должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором в течение 20 дней с момента заключения договора. Передача помещения и имущества осуществляется по акту приема-передачи, подписание которого свидетельствует о фактической передаче таковых в аренду.

Также условиями указанного договора было предусмотрено, что Арендатор обязан в течение 5 дней с момента подписания договора перечислить арендную плату за два месяца вперед. Во исполнение условий договора Арендатор перечислил ответчику 29 070 грн арендной платы за два месяца.

Письменные доказательства выполнения сторонами условий договора относительно передачи и принятия арендуемого помещения, в течение 20 дней с момента заключения договора, отсутствуют.

В дальнейшем Арендатор письмом сообщил Арендодателю об отказе от аренды помещения на основании п. договора, которым предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе Арендатора при существенном изменении условий, влияющих на результаты его деятельности.

Вскоре Арендатор направил Арендодателю требование о возврате уплаченных средств в сумме 29 070 грн, но Арендодатель не удовлетворил данное требование.

Позиция арендатора

Поскольку между сторонами не был подписан акта приема-передачи помещения по договору аренды помещения N , то Арендатор не приобрел право пользования помещением на условиях договора согласно статьям 759 и 795 ГК Украины, ст. 283 ХК Украины, вследствие чего

Арендодатель обязан вернуть перечисленные ему денежные средства (арендный платеж) как безосновательно приобретенные.

Позиция арендодателя

Арендодатель ссылается на то, что нормы гражданского законодательства не определяют условием вступления договора найма (аренды) передачу имущества, являющегося предметом найма.

По мнению Арендодателя, договор аренды считается заключенным и вступает в силу после его подписания сторонами, поэтому уплаченные Арендатором во исполнение условий договора аренды денежные средства не являются полученными без достаточного правового основания.

Кто же прав?

Как видно из сути договора, определяющим моментом стороны выбрали момент подписания договора, а не акта приема-передачи помещения.

Поэтому договор аренды считается заключенным с момента его подписания сторонами, а перечисление Арендодателю денежных средств в сумме 29 070 грн в качестве предварительной оплаты за аренду помещения является исполнением Арендатором условий пункта договора, в связи с чем полученные Арендодателем средства в сумме 29 070 грн не являются безосновательно приобретенным имуществом в смысле ст. 1212 ГК Украины.

Обратимся к специальным нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Так, договор найма здания или другого капитального сооружения является разновидностью договора найма (аренды) и к нему применяются специальные нормы гл. 58 ГК Украины. Общие положения о найме (аренде) применяются к такому договору субсидиарно, если специальными правилами не установлено иное.

Положениями ч. 1 ст. 638 ГК Украины и ч. 2 ст. 180 ХК Украины установлено, что хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренных законом порядке и форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия, признанные такими по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

По содержанию приведенных правовых норм не являются заключенными сделки (договоры), в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения (отсутствует согласие по всем существенным условиям договора; не получен акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством для совершения сделки требуется его передача, и т.д.).

Частью 2 ст. 640 ГК Украины установлено, что если согласно акту гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение другого действия, то договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.

Специальной нормой, регулирующей спорные правоотношения, является ст. 795 ГК Украины, которая определяет, что передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

Положения названной статьи свидетельствуют о том, что по способу заключения договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) является реальным договором, для заключения которого, наряду с согласием сторон, необходимо совершение фактических действий.

Пунктом договора аренды стороны определили, что. срок аренды составляет 2 года с момента принятия арендуемого помещения по акту приема-передачи, подписание которого сторонами, с учетом условий п. договора, как раз и свидетельствует о фактической передаче имущества в аренду.

Приведенные положения действующего законодательства и условий договора корреспондируются с общими положениями о найме, а именно ст. 759 и ст.

762 ГК Украины, по предписаниям которых обязанность внесения арендной платы, безусловно, связана с фактическим получением услуги по пользованию, определенной договором имущества.

Акценты

Итак, решая данный спор по существу, нужно учитывать, что момент вступления в действие договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), в соответствии со ст. 640 и ст. 795 ГК Украины, связывается с передачей имущества в аренду подписанием сторонами соответствующего документа (акта).

Пунктом 8 ст. 181 ХК Украины установлено, что в случае если стороны не достигли согласия по всем существенным условиям хозяйственного договора, такой договор считается незаключенным (несостоявшимся). Правовые последствия фактических действий по выполнению одной из сторон определяются нормами ГК Украины.

Поэтому договор аренды помещения N считается незаключенным, поскольку в соответствии с законодательством для его совершения требуется передача определенного им же имущества.

Статьей 1212 ГК Украины установлено, что лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано возвратить потерпевшему это имущество.

Лицо обязано возвратить имущество и тогда, когда основание, на котором оно было приобретено, со временем отпало.

При этом приведенные положения применяются независимо от того, безосновательное приобретение или сохранение имущества явилось результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, других лиц или следствием события.

Эти положения применяются также к требованиям о возврате исполненного одной из сторон в обязательстве.

Как видно из фабулы дела, Арендатор выполнил свое обязательство по перечислению арендодателю 29 070 грн – аванса за два месяца вперед. Следовательно, необходимо взыскать с Арендодателя 29 070 грн.

Пеня Арендодателю

Заявленное Арендатором требование о взыскании с Арендодателя предусмотренных ч. 2 ст. 625 ГК Украины 3 % годовых и инфляционных потерь также является правомерным, учитывая следующее.

Арендодателем нарушены обязательства по возврату Арендатору приобретенных без достаточного правового основания денежных средств в размере 29 070 грн.

Согласно ч. 1 ст. 509 ГК Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают по основаниям, установленным ст. 11 ГК Украины., в частности, других юридических фактов (ч. 2 ст. 509 ГК Украины).

В силу ч. 1 ст. 598 ГК Украины обязательство прекращается по основаниям, установленным договором или законом.

При отсутствии других оснований прекращения обязательства предусмотренное договором или законом обязательство прекращается его исполнением, проведенным надлежащим образом (ст. 599 ГК Украины).

Согласно ч. 2. ст. 625 ГК Украины должник, который просрочил выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.

Поскольку Арендодатель не удовлетворил требование Арендатора и не возвратил ему безосновательно приобретенные денежные средства, то требование арендодателя на получение сумм, предусмотренных ч. 2 ст.

625 ГК Украины, как ответственности за нарушение денежного обязательства, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Об этом свидетельствует и судебная практика, в частности, Постановление N 5013/1217/11.

Вывод

Договор найма здания или другого капитального сооружения является разновидностью договора найма (аренды) и к нему применяются специальные нормы гл. 58 ГК Украины.

Если согласно норме гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение другого действия, то договор считается заключенным лишь с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.

Момент вступления в действие договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) связывается именно с передачей имущества в аренду подписанием сторонами соответствующего документа (акта).

Договор аренды помещения является незаключенным, если в соответствии с законодательством для его совершения требуется передача определенного им имущества.

Список использованных документов

ГК Украины – Гражданский кодекс Украины

ХК Украины – Хозяйственный кодекс Украины

Постановление N 5013/1217/11 – Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 29.02.2012 г. N 5013/1217/11 «О взыскании 30 414,79 грн» (httpi//reyeatr.court.gov.ua/ Review/21676678)

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 14 (848),2 апреля 2012 г.

Подписной индекс 40783

Источник: http://cons.parus.ua/_d.asp?r=07XV424a3111dc435fb297821a962e4f4fb5b

Неосновательное обогащение

Правомерен ли акт приема передачи помещения в аренду при отсутствии договора аренды?

Лилия Скиданова, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании «Лига Права»

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 установлено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

На практике стороны часто подписывают договоры аренды, срок действия которых — с 1 января по 31 декабря, считая такие договоры краткосрочными, то есть заключенными на срок менее одного года и, как следствие, не подлежащими государственной регистрации. Такое положение вещей вызвано в первую очередь нежеланием арендодателей заключать долгосрочные договоры аренды, имея тем самым больше возможностей к «перезаключению» договоров на новых условиях.

При этом стороны зачастую не обращают внимания на тот факт, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, и в случае возникновения спора обращаются в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате.

В такой ситуации арбитражные суды отказывают в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды нельзя признать заключенным, а требования истца о взыскании арендной платы именно по договору не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-15292/09).

В данном случае при незаключенном договоре аренды единственно верным способом защиты права арендодателя является требование о взыскании неосновательного обогащения в порядке статьи 1102 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий, а именно:

— если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;

— если имеет место приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

— отсутствуют правовые основания для получения имущества, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

В случае фактического использования имущества (здания, помещения) при незаключенном договоре аренды происходит уменьшение имущества истца, а также факт неосновательного приобретения данного имущества ответчиком, то есть увеличение имущественной сферы ответчика за счет имущества истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При этом использование ответчиком принадлежащего истцу имущества без перечисления арендной платы основано на незаключенном договоре и является неправомерным, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился, сэкономив арендную плату за пользование недвижимым имуществом (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А41-24756/09).

На практике основными фактами, требующими доказательства в рамках искового требования о неосновательном обогащении, являются:

— подтверждение фактического использования имущества, то есть тот факт, что имущество поступило во владение ответчика;

— размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества.

Касаемо доказательства фактического использования имущества разумно предположить, что данный факт может быть подтвержден актом приема-передачи имущества (Решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-24756/09).

При этом наличие лишь подписанного договора без подписанного акта приема-передачи не может являться доказательством передачи имущества (Решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-171478/09-77-994).

Таким образом, арбитражные суды исходят из того, что акт приема-передачи имущества, подписанный в рамках незаключенного договора аренды, является подтверждением фактической передачи недвижимого имущества.

Что касается подтверждения размера доходов, практика не так однозначна.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 49, возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.

Таким образом, на истца возлагается как бремя доказывания размера доходов, так и способ данного доказывания.

На сегодняшний день в качестве подтверждения размера неосновательного обогащения судами применяются:

— отчеты независимой оценки о рыночной стоимости права требования возмещения упущенной выгоды от сдачи в аренду недвижимого имущества (Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-171478/09-77-994);

— отчеты об оценке рыночно обоснованной (рыночной) годовой арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-22253/2008);

— ставка арендной платы за 1 кв. метр площади, действующая в регионе на момент пользования недвижимым имуществом (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу № А09-12303/2009).

Таким образом, для подтверждения размера неосновательного обогащения истцы используют независимую оценку рыночной цены аренды, при этом в случае отсутствия такого подтверждения суды указывают на «отсутствие возможности соотнести расчет (неосновательного обогащения) с ценами, существовавшими при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемыми за пользование аналогичными помещениями (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа №Ф09-10695/07-С6).

Однако на практике имеются случаи, когда расчет суммы неосновательного обогащения производится истцом с учетом положений незаключенного договора и принимается судом как надлежащее доказательство.

Примером может служить дело №А41-24756/09, рассмотренное Арбитражным судом Московской области и оставленное в силе Десятым арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Московского округа, где суды трех инстанций ссылаются на тот факт, что незаключенный договор аренды подписан сторонами, скреплен печатями организаций, в приложении к договору указана стоимость арендной платы за пользование имуществом.

Размер неосновательного обогащения, по мнению истца, в рамках настоящего судебного дела составляет сумму арендной платы, установленной договором, подписанным сторонами.

С данными доводами истца согласились суды трех инстанций, указав при этом, что то «обстоятельство, что неосновательное обогащение составляет иную сумму, менее заявленной истцом, ответчиком не подтверждено» (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу № А41-24756/09).

В случае если арендатор определенное время вносил арендную плату за пользование имуществом по незаключенному договору в определенном размере, а в дальнейшем стал уклоняться от внесения арендных платежей, в исковом заявлении можно также сослаться на этот факт, указав, что ответчик уже оплачивал пользование имуществом в определенном размере, то есть подтвердил своими действиями размер ежемесячной платы. В этом случае можно будет избежать дополнительных расходов на проведение независимой оценки.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?132

Глав-книга
Добавить комментарий