Получение согласия владельцев на реконструкцию через суд

Ещё и лифт прихвачу…

Получение согласия владельцев на реконструкцию через суд

Лифт – устройство, предназначенное для перемещения людей и (или) грузов с одного уровня на другой в кабине, движущейся по жестким направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15 градусов.

Мало кто из собственников знает четкое определение такого механизма для перемещения собственников помещений многоквартирного дома (далее-МКД), а вот то, что лифт-общий понимает и стар и млад.

Долгое время Жилищный кодекс, который по настоящий момент всё называют «новым», поучал владельцев помещений МКД о понятии общего имущества.

Советское убеждение «моя хата с краю» препятствовало пониманию жителей о праве собственности на кусок чердака, подвала или перила, находящихся за пределами любимой квартиры. А вот сомнений в «общности» лифта возникали вряд ли.

Правовая природа пользования благом для любого человека ближе сердцу, чем сухой закон об обязанности содержать общее имущество МКД.

Большинство судебной практики относительно лифтов было связано с нежеланием собственников помещений первых этажей нести расходы по их содержанию в связи отсутствием необходимости на них «кататься».

В последнее время такие споры являются проигрышными, а в мозгу жителей укореняется понятие не только владеть, пользоваться и распоряжаться, но и нести расходы по содержанию имущества, не принадлежащего конкретному собственнику.

Однако уменьшение споров по вышеуказанным основаниям не отменяют новых требований справедливости от Фемиды.

Верховный суд РФ Определением № 5-КГ18-320 от 05 февраля 2019 года защитил жильцов МКД от соседа, который в результате реконструкции квартиры прихватил часть шахты лифта. Ответчиком явился любитель монументального стиля в архитектуре.

Являясь собственников квартир, расположенных на последнем и предпоследнем этажах, он объединил их в одну.

Причём считал, что произвёл перепланировку, после которой в неё попало общедомовое имущество в виде лифта на последнем и техническом этажах.

Ответчик не знал (либо не пожелал знать) о том, что подобная перепланировка по факту является реконструкцией, а значит требует получения 100 процентов согласия собственников помещений МКД и имеет иной пакет разрешительных документов.

Новый «хозяин» общедомовой собственности настолько обнаглел, что стал контролировать любые работы с лифтовым оборудованием – ведь производить их можно было только после того, как данный владелец огромной двухэтажной квартиры физически пропустит обслуживающий персонал к месту работ.

Такое положение дел, безусловно, раздражало управляющую организацию. Всё осложнилось, когда в лифте застрял один из жителей МКД. Без содействия «гламурного» собственника «освобождение» пленника оказалось просто невозможным.

Именно тогда управляющая организация, парочка собственников и «застрявший» в лифте сосед объединились в единую компанию для подачи в суд искового заявления.

Истцы требовали суд признать действия по перепланировке и переустройству помещений в МКД незаконными по следующим основаниям:

  • уменьшение общедомового имущества в отсутствие согласия всех собственников помещений МКД;
  • опасения истцов о затоплении вследствие образования в стенах трещин (ответчик на некоторых уровнях новоиспеченной квартиры имел бассейны);
  • работы, произведенные ответчиком, ограничили доступ к инженерному оборудованию дома, в том числе к водопроводному.

Самое интересное, что ни районный, ни региональный суд не сочли требования о страданиях управляющей организации и соседей ответчика подлежащими удовлетворению.

Дело в том, что жилищная инспекция согласовала ещё в 2006 году любителю «гламура» пакет документов на переустройство и перепланировку (распоряжение данного органа в судебном порядке отменено и признано незаконным не было).

К тому же на момент подачи иска вышел срок исковой давности, а ранее уже суды рассматривали такой же самый иск к тому же самому ответчику о той же самой «квартирной истории».

И уже тогда суд отказал в признании перепланировки незаконной, причем уже тогда – в связи с пропуском срока исковой давности. Решение вступило в силу, поэтому является преюдициальным, а якобы доказывать что-то кому-то уже поздно и бесполезно.

Верховный суд не согласился с данными доводами по следующим обстоятельствам:

«…На основании части 3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании пункта 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 515255 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

после проведенных работ этажность квартиры 47 и ее общая площадь увеличились, однако данные обстоятельства не были приняты судом во внимание, не получили оценки в решении суда.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды ограничились лишь формальным указанием на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки, которые в установленном порядке не отменялись и незаконными не признаны, а также на принятие произведенных собственником работ по перепланировке квартир 47 и 48 надзорным органом.

Между тем по данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом закона, подлежащего применению к возникшим правоотношениям сторон, являлись определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснение вопроса о наличии у ответчика надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, осуществлении присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома и даче согласия всех собственников помещений в доме в случае установления изменения размера общего имущества многоквартирного дома.

Как видно из материалов дела, обстоятельства, имеющие существенное значение для целей рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции не установлены.

Суд апелляционной инстанции не исправил ошибки, допущенные при рассмотрении дела нижестоящим судом.

Кроме того, судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение принципа преюдициальности судебного решения.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Названные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, преюдициальным является обстоятельство, имеющее значение для правильного рассмотрения дела, установленное судом и изложенное во вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу с участием тех же лиц.

Сославшись на преюдициальность апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июня 2016 г., суд апелляционной инстанции не указал, какие фактические обстоятельства, не нуждающиеся в доказывании, установлены данным судебным постановлением.

Как видно из содержания указанного апелляционного определения, имеющегося в материалах дела, основанием для отказа в удовлетворении требований в части оспаривания права собственности Бондаренко И.С.

на помещения, входящие в состав квартиры 47, соединенные с иском об истребовании этих помещений из владения ответчика, послужил пропуск срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, при этом конкретные обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела по указанным требованиям, судом не исследовались.

Кроме того, как следует из материалов дела, состав лиц, участвующих в деле, по иску Гуториной Т.А., Санчес Томас А.Н., Рязанова А.Н. к Бондаренко И.С., ЗАО «Константа», ЗАО «Константа – Б» (дело № 2-36/2013) и по настоящему делу различен, истцы Терлецкий Е.А., ООО «УК «Плющиха» участия в деле № 2-36/2013 не принимали.

При таких обстоятельствах оснований для применения по настоящему делу преюдиции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июня 2016 г. у суда апелляционной инстанции не имелось.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что указанные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций, являются существенными, в связи с чем решение Хамовнического районного суда г.

 Москвы от 19 сентября 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2018 г. нельзя признать законными, и по изложенным основаниям они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции….

»

Таким образом, дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию – суду предписано определить способ изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснить наличие у ответчика надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, на присоединение части общего имущества МКД и установить, давали ли свое согласие все собственники помещений в МКД в случае установления изменения размера общего имущества.

Сказочная статья получилась…Прямо-таки враг в лице обладателя гигантской площади в МКД несколько лет терроризировал управляющего и соседей своим «повышенным» статусом хозяина МКД…Как в армянской поговорке «одна мышь семь кувшинов опоганит». Остаётся надеяться на справедливый исход возвращенного на рассмотрение в первую инстанцию дела. А истцам хочется пожелать терпения и удачного исхода в длительном споре.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: //burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/eshchye-i-lift-prikhvachu-/

Согласие собственников на реконструкцию нежилого помещения

Получение согласия владельцев на реконструкцию через суд

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения.

Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.

2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты.

Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры.

Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам.

Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции.

Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию.

Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанции и постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Источник: //advokat144.com/soglasie-sobstvennikov-na-rekonstruktsiyu-nezhilogo-pomescheniya/

Вмешательство собственника помещения в общее имущество здания: когда ВС РФ считает это допустимым?

Получение согласия владельцев на реконструкцию через суд

Наша страна остается одной из тех немногих, в которых отсутствует достаточное нормативное регулирование так называемой «поэтажной собственности».

Этот общепризнанный за рубежом особый вид собственности образуется в случае выделения в здании помещений, которые запускаются в оборот в качестве самостоятельных объектов прав, и требует системного регулирования.

В то же время в нашей стране оборот жилых и нежилых помещений исчисляется десятками тысяч сделок, а общее число зданий, находящихся в режиме поэтажной собственности, исчисляется миллионами.

О проблемах, порожденных практикой перевода жилых помещений многоквартирного дома в нежилые, на вебинаре, организованном порталом Lextorium, рассказывал Андрей Егоров, к.ю.н., директор и профессор РШЧП, первый заместитель председателя Совета ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

Лишь незначительное число норм посвящено в Жилищном кодексе РФ непосредственно жилым помещениям, и в то же время в нем вовсе отсутствует регулирование в отношении нежилых помещений.

Все регулирование в отношении нежилых помещений сосредоточено в небольшом постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. При этом более 30 000 судебных актов были приняты по поводу разграничения индивидуального и общего имущества в многоквартирном доме.

Другой «болевой точкой» судебной практики является переоборудование помещений из жилых в нежилые.

Узкая тема с далекими последствиями

Тема, которую А. Егоров выбрал для своего выступления, только на первый взгляд кажется довольно узкой. В аспекте соотношения прав индивидуального собственника помещения с правами, по сути, сообщества собственников иных помещений в том же здании к обсуждению был предложен вопрос: допустимо ли, и если да, то в каких случаях, вмешательство в общее имущество здания?

Прежде чем обратиться к анализу судебной практики, А. Егоров обратился к вопросам теории. Специфика поэтажной собственности заключается в том, что в рамках этой правовой конструкции присутствует объект личного имущества — предположим, квартира.

И устоявшееся к данному моменту в России отношение к институту личной собственности выражается известным выражением: «Что хочу, то и ворочу». Но вопреки данной «традиции», очень скоро мы будем вынуждены смотреть на подобную собственность с другой точки зрения.

И чем быстрее мы «прозреем», тем легче нам будет подойти к тому пониманию личной собственности, которое сейчас уже формируется и практикой Верховного суда РФ, и законодательными инициативами, и — на более высоком уровне — на уровне правовых идей и концепций.

Лектор придерживается той точки зрения, что помещение, находящееся в личной собственности владельца (например, квартира в многоквартирном доме), — это прежде всего объект общей собственности. Да, в нашей истории с нами (с гражданами, с юрлицами, с законодателем, с судьями) злую шутку сыграл переход от социалистического уклада жизни к рыночным отношениям.

Поспешный, надо сказать, переход. Стремясь, во-первых, снизить издержки собственно переходного периода, ввергнувшего россиян в новые реалии, а во-вторых, создать какой-никакой класс собственников, власти позволили гражданам приватизировать квартиры. Дальше — больше. Под приватизацию начали попадать и здания, и предприятия.

Их делили на помещения, которые также подлежали продаже, и становились чьей-то собственностью. Отдельные помещения в отдельной собственности.

В этих условиях немудрено, что сформировалось убеждение, что главное в собственности — это именно помещение, а вот доля в праве на общее имущество — это нечто эфемерное, не дающее ни прибыли, ни убытков и не накладывающее на владельцев ни прав, ни обязанностей.

Сегодня мы приходим к выводу, что это был абсолютно неправильный подход.

Альтернатива долевой собственности

Поэтажная собственность родилась как преодоление недостатков общей долевой собственности. Классическая общая долевая собственность в чистом своем виде означает, что никому не принадлежит никакое конкретное помещение. Все собственники всего. Просто договорились, что один живет на первом этаже, другой — на втором и т.д.

В чем недостаток такого рода отношений? В отсутствии стабильности. В том, что все договоренности могут потерять с течением времени свою силу. Тот, кто живет на первом этаже, умирает, условно говоря, и сосед со второго может переехать туда. А наследники получат какую-нибудь иную долю.

Масса может быть всяких вариантов при режиме общей долевой собственности, и однозначных решений всех проблем институт долевой собственности не дает.

Поэтажная собственность, по сути, придала пользованию отдельными помещениями универсальный характер, характер, защищающий собственника этого помещения от посягательств всех остальных лиц. Но при этом перед собственником ставится ряд различных ограничений, поскольку принадлежащая ему собственность находится в едином объекте, в едином здании.

Потому что в конечно счете собственнику принадлежит пространство, ограниченное конструкциями помещения. По сути, стены, пол, потолок настолько же принадлежат ему, как и его непосредственным соседям. Да и окна, являясь неотъемлемой конструктивной частью фасада здания, принадлежат всему сообществу собственников.

Внешний вид зданий, собственно говоря, также является имуществом всех собственников этого здания. Именно поэтому окна должны быть одинаковыми, нельзя менять свои окна, ориентируясь исключительно на свой вкус и свои предпочтения, без согласия остальных собственников.

Другое дело, что пока личный опыт говорит нам об обратном, но с точки зрения правовой составляющей, это именно так.

В этой парадигме живет остальной, так называемый цивилизованный мир, и на самом деле эти требования логически вытекают из системы права, хотя в российском правосознании кажутся нонсенсом. Но понемногу, не так быстро, как хотелось бы, ситуация начинает меняться.

Если какое-то время назад кондиционеры, установленные как бог на душу положит, на фасадах ни у кого не вызывали вопросов, и даже суды к подобным архитектурным изыскам оставались равнодушными, то сейчас в ряде регионов формируется практика, которая эти кондиционеры предписывает демонтировать. А.

Егоров выразил уверенность, что в будущем эта тенденция будет распространяться еще больше.

Кстати, в иностранных правопорядках в отношении поэтажной собственности уже разработаны и успешно применяются механизмы регулирования. И российской юрисдикции есть куда стремиться. Другое дело, считает А.

Егоров, нам еще предстоит пройти большой путь к созданию взвешенной системы праворегулирования, которой будут подчиняться все правоотношения в доме, в здании, в котором есть отдельные помещения, находящиеся в собственности у отдельных лиц.

Общий принцип баланса интересов

Итак, есть индивидуум, и есть сообщество, частное против общего. Известный вопрос: как установить и соблюсти баланс интересов?

Для начала лектор предложил обсудить общий принцип этого будущего регулирования. Он должен быть таков: любое строительное вмешательство отдельного сособственника в общее имущество здания недопустимо. Немецкое право возводит этот принцип практически в абсолют.

И когда встает вопрос о вывесках, к примеру, немецкое право их размещение на стенах домов тоже относит к строительному вмешательству в общее имущество здания.

Потенциально любые сособственники могут запретить размещение вывесок каким-либо способом: на саморезы ли, на клей ли — любое прикрепление любых конструкций к стене требует согласия всех собственников. Это же касается и антенн, что на стене, что на крыше.

Отметим, что соответствующие положения о строительном вмешательстве появляются в правилах и нормах российского законодательства, в том числе в Жилищном кодексе РФ. В общем и целом, отмечает А.

Егоров, движение идет в правильном направлении, хотя не все суды еще эту тенденцию уловили.

Практика не единообразна, и в недалеком прошлом много примеров встречалось, когда суды отказывали в иске к собственнику, аргументируя позицию тем, что «не произошло уменьшения общего имущества».

Сегодня ситуация изменилась. «Сейчас, — говорит А. Егоров, — ВС РФ выстраивает практику достаточно последовательно и в соответствии с подходами европейских правопорядков.

И с наиболее распространенной в мире догматикой поэтажной собственности».

И, основываясь на практике ВС РФ, спикер выдвигает тезисы, которые, по его мнению, должны быть заложены в правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Согласие всех собственников нужно всегда

Источник: //www.eg-online.ru/article/380171/

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Получение согласия владельцев на реконструкцию через суд

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Реконструкция в многоквартирном доме: требуется согласие не ВСЕХ собственников!

Получение согласия владельцев на реконструкцию через суд

Председательствующего судьи Косолобовой Т.В.

с участием прокурора И.Е.И.

и адвоката К.Г.В.

при секретаре П.З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Светлого, группы жителей г.Светлого к Администрации МО СГО и Е.-М. А.В. об оспаривании Разрешения на строительство № RU39ХХХХХХ-Х/2008 МО и др.,

Установил:

В суд г.Светлого обратился Прокурор г.Светлого в интересах Ш.Н.В., М.С.В., У.Г.А., Г.Л.И., Н.Н.Б. и Н.Н.В., а также обратилась группа граждан г.Светлого З.Т.Е., Н.В.М., Т.А.Ю., Г.О.В., Т.З.В., Т.А.А., Т.А.Т., В.В.С., Я.М.Ю., В.Н.Ю., Х.Р.С. с иском к ответчикам – Администрации МО «СГО» и Е.-М.А.В. и просят суд:

-признать незаконным разрешение на строительство № RU39ХХХХХХ-х/2008 МО, выданное Е.-М.А.В. на реконструкцию объекта капитального строительства «Нежилое помещение под стоматологический кабинет», расположенного по адресу: г.Светлый, ул.Т.,Х;

-обязать Е.-М.А.В. демонтировать ограждение, возведенное с торца жилого дома Х по ул.Т. в г.Светлом с целью производства реконструкции;

-запретить ответчику Е.-М.А.В. осуществлять реконструкцию нежилого помещения путем возведения пристройки на земельном участке общей площадью Х кв.м. с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, предназначенном для эксплуатации жилого дома Х по ул.Т. в г.Светлом, без получения согласия всех сособственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме;

-администрации муниципального образования «СГО» запретить выдачу разрешения на такую реконструкцию без получения согласия собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме;

-признать недействительными решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г.Светлый, ул.Т.,х в форме заочного ания, оформленное протоколом от х.х.08 г., по вопросу дачи согласия на реконструкцию указанного дома с перепланировкой нежилого помещения стоматологический кабинет.

В обоснование заявленных требований Прокурор указывает следующее: Х ХХ 20ХХ года администрацией МО «Светловский Городской округ» выдано разрешение настроительство №RU 39ХХХХХХ-х/2008МО, согласно которому Е.-М.А. В.

разрешена реконструкция объекта капитального строительства «Нежилое помещение под стоматологический кабинет», расположенного по адресу: Калининградская область г.Светлый, ул.Т., д. Х.

Согласно проекта реконструкции, имеющегося в материалах дела будет произведена перепланировка нежилого помещения на 1-ом этаже жилого дома с пристройкой дополнительного объема на земельном участке общей площадью х кв.м, предназначенном для эксплуатации жилого дома №Х по ул.Т. в г.Светлом. Пристройка одноэтажная размером в плане Х,Х х Х,Х м.

Земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома №Х по ул. Т. в г.Светлом сформирован в установленном законом порядке, поставлен на кадастровый учет под кадастровым № 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, что подтверждено кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от ХХ ХХ 20ХХ года №ХХ/ХХ-Х-ХХХХ.

Постановлением администрации МО «Светловский городской округ» от ХХ ХХ 20ХХ года №ХХ указанный земельный участок был предоставлен в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Т., д.х в г.Светлом. По инициативе собственника нежилого помещения, являющего объектом реконструкции, Е.-М.А.В.

в период с ХХ по ХХ ХХ 2008 года было проведено общее собрание собственников реконструируемого жилого дома в форме заочного ания по вопросу: «Согласны ли Вы с проведением реконструкции жилого дома №Х по ул.Т.

в связи с перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет и использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного дома №Х по ул.Т., необходимого для эксплуатации стоматологического кабинета?».

По мнению Прокурора, собственником нежилого помещения — Е.-М.А.В. была грубо нарушена процедура проведения общего собрания проводимого в форме заочного ания, что привело к нарушению прав собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п.5 ст.45 Жилищного кодекса РФ должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания

в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по

вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться

такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены

на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как указывает Прокурор, собственники помещений в многоквартирном доме №Х по ул. Т. были извещены Е.-М.А.В.

о проведении общего собрания в форме заочного ания через объявление, направленное только к собственникам квартир, а не всех помещений в доме.

При этом, подтверждения того, что данное сообщение было направлено или вручено каждому собственнику помещений в указанном жилом доме в установленный ст.4 ЖК РФ срок – не имеется.

Кроме того, в сообщении о проведении собрания не указан порядок ознакомления с информацией и (или) материалами по вопросу проведения реконструкции дома и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. В сообщении имеется лишь информация о том, что «проектная документация находится у собственника Е.-М.А.В.

на руках». Это привело к тому, что собственники помещений дома №Х по ул. Т. были лишены возможности определить, каким образом произведенная Е.-М.А.В реконструкция повлияет на их права как собственников общего имущества многоквартирного дома, в том числе и права на земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома.

По сообщению Прокурора, решение о проведении Е.-М.А.В. реконструкции жилого дома №Х по ул.Т. было оформлено протоколом ания собственников в заочном порядке от ХХ ХХ 2008 года. Протокол составлен на четырех не прошитых, никем не заверенных страницах и представляет собой таблицу, содержащую информацию о нумерации квартир, Ф.И.О. собственника, общей площади
квартир и подписи «ЗА».

Вопрос, вынесенный на ание: «Согласны ли Вы на проведение реконструкции жилого дома №Х по ул. Т. в связи с перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет?» содержится лишь на первой странице протокола.

Таким образом, учитывая, что протокол не прошит, установить, по какому поводу проставлены подписи на второй, третьей и четвертой страницах протокола, не представляется возможным.

Прокурор указывает в иске, что поставленный на ание вопрос, указанный в протоколе, не соответствует вопросу, определенному в сообщении о проведении собрания.

Так, в сообщении о проведении собрания был поставлен вопрос: «Согласны ли Вы с проведением реконструкции жилого дома №Х по ул. Т.

в связи перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет и использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного дома №Х по ул.Т., необходимого для эксплуатации стоматологического кабинета?».

Таким образом, собственники помещений дома, проавшие за проведение

Е.-М.А.В. реконструкции, не имея возможности ознакомиться с проектом реконструкции, фактически дали согласие лишь на перепланировку нежилого помещения, принадлежащего Е.-М.А.В., под стоматологический кабинет. В свою очередь, согласно п.2 ст.

25 ЖК РФ перепланировка представляет собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что согласия на пристройку дополнительного объема на земельном участке, предназначенном для эксплуатации дома (как указано в разрешении на строительство), являющемся общим имуществом, собственники дома не давали.

По мнению Прокурора – следует из протокола ания собственников от ХХ ХХ 2008 года, собственники были лишены возможности высказать любое другое мнение, кроме решения «ЗА», т.к. графы «ПРОТИВ» или «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» в протоколе отсутствуют.

Согласно п.6 ст.48 ЖК РФ оформленные с нарушением требования, установленного данной статьей решения, признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Далее, Прокурор указывает в иске, что в соответствии с п/п.6 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению на вы дачу разрешений на строительство прилагается, среди прочих документов, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкций такого объекта.

Согласно п.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений не возможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или)перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видно из проекта реконструкции и разрешения на ее проведение, пристройка дополнительного объема будет произведена Е.-М.А.В. на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного дома №Х по ул. Т. в г.Светлом, который в силу п.1 ст.36 ЖК РФ является общим имуществом собственников данного многоквартирного дома.

Таким образом, осуществление Е.-М.А.В. реконструкции принадлежащего ей помещения будет невозможно без присоединения к ней части земельного участка, на котором будет располагаться пристройка. Следовательно, на подобную реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме №Х по ул.Т. в г.Светлом.

В ходе судебного разбирательства Прокурор дополнил основания иска.

Прокурор ссылается, что согласно имеющемуся в материалах проверки письму (без даты и номера) директора муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства, гражданской обороны и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» Д.И.Н.

, им было дано согласие на реконструкцию Е.- М. А.В. жилого дома по адресу г. Светлый, ул. Т., Х от имени данного муниципального учреждения, как владельца муниципальных жилых помещений — квартир №……………….

При этом, выданное Е.-М.А.В. разрешение на строительство предполагает возведение пристройки на земельном участке общей площадью ХХХХ кв.м. с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ ХХ:00ХХ, предназначенном для эксплуатации жилого дома №Х по ул.

Т. в г.Светлом, который в силу требований ч.1 ст.36 ЖК РФ и на основании Постановления администрации МО «СГО» от ХХ.ХХ.20ХХг. №ХХ, является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в указанном доме.

Таким образом, дав согласие на данную реконструкцию, муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства, гражданской обороны и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» в лице своего директора фактически совершило действия по распоряжению муниципальной собственностью в виде доли муниципалитета вправе собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, поскольку возведение пристройки приведет к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме (земельного участка) и соответственно к уменьшению муниципальной собственности.

По сообщению и.о. директора МУ «Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС» Д.М.В. от ХХ.ХХ.09г. указанные действия по распоряжению муниципальным имуществом были совершены на основании п. 1.7 Устава данного муниципального учреждения.

Однако, такое утверждение не основано на законе и прямо противоречит требованиям Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Светловский городской округ», утвержденного решением Светловского окружного Совета депутатов от 25 апреля 2007г. №80.

Источник: //seplegal.ru/publications/stati/rekonstruktsiya-v-mnogokvartirnom-dome-trebuetsya-soglasie-ne-vsekh-sobstvennikov/

Глав-книга
Добавить комментарий