Покупка недвижимости со скрытым дефектом

Что делать, если после покупки недвижимости во Франции был обнаружен скрытый дефект?

Покупка недвижимости со скрытым дефектом

Скрытые дефекты или «vices cachés» на французском языке, считаются большой проблемой при покупке недвижимости во Франции.

И весь ужас в том, что их обнаружение происходит аккурат после подписания акта продажи, поэтому бывает сложно предъявить какие-либо претензии продавцу. В последние годы французские суды встают в этом вопросе на сторону покупателей.

Тем не менее достижение положительного результата может оказаться долгим и утомительным процессом.

В соответствии с правилами французского гражданского права продавец несет ответственность при продаже своего имущества. На практике это означает, что он гарантирует продажу недвижимости во Франции без каких-либо дефектов.

Это правило называется «юридическими гарантиями на скрытые дефекты», и оно, без сомнений, является одним из самых известных и долгосрочных обязательств продавца. Таким образом, если вы обнаруживаете скрытый дефект, это правило способно вас защитить.

В дальнейшем вы можете использовать этот инструмент, чтобы получить компенсацию за нанесенный ущерб.

Что такое скрытый дефект?

Скрытый дефект – это дефект или аномалия, которая по своей природе оказывает значительное влияние на полезность недвижимости, и если бы вы изначально знали о ее наличии, то не приобрели бы данный объект.

По крайней мере, не заплатили бы такую ​​цену. Закон Франции рассматривает скрытые дефекты и недостатки, когда они достаточно серьезны.

Кроме того, это должно наносить явный ущерб полноценному использованию объекта недвижимости во Франции.

Скрытый дефект не всегда является дефектом, который продавец осознанно и целенаправленно скрывает. Это может быть недостаток, который не является явным и видимым глазу. Продавец действительно может утаивать информацию о скрытых дефектах, а может полностью игнорировать их наличие, если долго сам проживает в этом объекте. Вы можете считать скрытыми дефектами следующие аномалии:

– трещины в фундаменте;

– плесень на стенах;

– наличие грибка или термитов;

– тот факт, что объект подвержен затоплению;

– нестабильную природу почвы;

– структурное разрушение или даже плохую гидроизоляцию.

Французское право определяет дефект как срытый, если он удовлетворяет следующим условиям:

– Возникновение дефекта должно предшествовать продаже (подписанию акта продажи). Положитесь на опыт французских специалистов. Вам придется доказать, что дефект присутствовал на момент подписания акта купли-продажи недвижимости во Франции. Подобное экспертное заключение имеет юридическую значимость и силу.

– Дефект должен быть видимым. Никто не сможет отрицать очевидность дефекта, который видим невооруженным взглядом.

Французская система правосудия учитывает это, и в случае если дефект очевиден, потенциальному покупателю необходимо его официально задокументировать, в противном случае продавец может утверждать, что вы согласились на покупку, зная о недостатке.

В этом случае ответственность с продавца может быть снята, поэтому не забудьте подробно осмотреть недвижимость во Франции во время посещений!

– Дефект должен явно препятствовать ежедневному использованию жилого объекта. По факту это означает, что вам придется доказать, что если бы вы знали о дефекте, о котором идет речь, то не купили бы эту недвижимости.

Если дефект соответствует всем трем условиям, то вы, как новый собственник жилья, сможете воспользоваться юридическими гарантиями, которые распространяются на скрытые дефекты. Все это позволит вам получить компенсацию за нанесенный ущерб.

Юридические гарантии при обнаружении скрытых дефектов

Гражданский кодекс Франции по имущественному праву предусматривает предконтрактное юридическое обязательство, называемое гарантией на скрытые дефекты. Это ответственность продавца.

Последний должен взять на себя обязательство передать вам недвижимость во Франции без каких-либо недостатков. Иными словам, объект, который выставляется собственником на продажу, не должен иметь дефектов.

Если это не так, вы можете потребовать гарантии, а затем развитие ситуации может пойти двумя путями:

– Во-первых, вы можете требовать отмены сделки. До передачи дела в суд вы можете попросить продавца возместить полную стоимость, в обмен, конечно, на возврат его имущества.

– Второй вариант: вы просите о соразмерном уменьшении стоимости. Судья может потребовать снижения цены покупки в зависимости от серьезности скрытого дефекта. Система правосудия в этом случае будет руководствоваться расходами, которые покупатель должен понести при исправлении обнаруженного недостатка.

В любом случае цель заключается в том, чтобы отстоять свои права и получить возмещение за ущерб, который вы несете как покупатель.

Помимо двух сценариев развития событий, описанных выше, вы также сможете требовать возмещения убытков с процентами.

Вы можете решить, что полного возмещения или снижения цены сделки недостаточно для покрытия расходов, которые вы понесли, поэтому вправе требовать дополнительных бонусов, чтобы компенсировать разницу.

Убытки и проценты начисляются автоматически, если продавец является профессиональным участником рынка недвижимости, например, риелтором или нотариусом. Закон таков, что презумпция недобросовестности возлагается на плечи профессионала. Правосудие предполагает, что специалист должен был обнаружить скрытый дефект.

Если продавец не является профессионалом, вам придется доказать, что он знал о недостатке, когда продал вам имущество. Это может быть весьма тонкий и деликатный процесс. Кроме того, получение денег за компенсацию ущерба и процентов при работе с физическим лицом может оказаться довольно сложным процессом.

Чтобы инициировать какое-либо действие, у вас есть два года с момента обнаружения дефекта, при этом претензии могут быть предъявлены как продавцу с профессиональным опытом работы, так и просто бывшему собственнику, но учитывайте, что ответственность специалистов рынка гораздо выше.

Вовлеченность риелторов в вопрос скрытых дефектов

Агент по продаже недвижимости во Франции, с помощью которого была заключена спорная сделка, также привлекается к выяснению обстоятельств.

Весь процесс начинается с обращения к профессиональной компании, специализирующейся на строительстве и оценке недвижимости. Эта компания доказывает наличие дефекта и датирует его происхождение.

В дальнейшем выданный ими документ позволит доказать, что дефект существовал до подписания акта купли-продажи.  Этот отчет имеет юридическую силу.

Затем риелтор передает дело в районный суд (когда требование превышает 10 000 евро) или в окружной суд (если требование ниже 10 000 евро). Это необходимо для получения компенсации за понесенный ущерб.

Помощь французского юриста, который специализируется на подобных делах, не является обязательной, но заручиться его поддержкой настоятельно рекомендуется. Также риелтор связывается со специалистом, который говорит на родном языке клиента, чтобы избежать дальнейших недоразумений.

Юрист будет контролировать ход дела по предъявленному иску. Он будет защищать ваши интересы, чтобы вы либо получили полный возврат суммы, уплаченной продавцу, либо частичный возврат, соответствующий стоимости требуемого ремонта.

  Ваше присутствие на слушании во Франции не будет обязательным, фактически интересы клиента будет представлять юрист, который и будет действовать от вашего имени.

В зависимости от обстоятельств и от сложности дела, срок, в течение которого суд выносит решение, может варьироваться.

В самых крайних случаях подобные дела рассматриваются судом до двух лет, но в среднем этот срок не превышает шести месяцев.

Как правило, если у покупателя есть экспертный отчет, подтверждающий, что скрытый дефект существовал до подписания акта продажи, то решение выносится именно в пользу покупателя.

Боитесь покупать недвижимость во Франции из-за возможности получить объект со скрытым дефектом? Думаете, что доказать недобросовестность продавца будет очень сложно, а получить с него компенсацию еще сложней? Не стесняйтесь обратиться в компанию Кофранс, специалисты которой подберут максимально «чистый» объект и будут сопровождать сделку даже после ее фактического окончания. Чтобы добраться до Ниццы с максимальным комфортом советуем Вам заказать перелет на бизнесджете – почувствуйте себя белым человеком :)!

Шошина Ольга

Источник: https://sovetnik.eu/chto-delat-esli-posle-pokupki-nedvizhimosti-vo-francii-byl-obnaruzhen-skrytyj-defekt.html

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Покупка недвижимости со скрытым дефектом

Продажа квартиры – это важная и сложная сделка, предполагающая операции с большими суммами денег. Однако, несмотря на масштабы сделок с недвижимостью, покупатель все равно остается потребителем. То есть, на него распространяется действие ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Закон не обязывает составлять передаточный акт при продаже. В статьях 456-458 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу, прописана только необходимость продавца передать товар покупателю.

Однако есть также статья 556 ГК РФ, касающаяся конкретно недвижимости. В ней прописано, что при продаже квартир необходимо составлять документ, который зафиксирует факт исполнения обязательства продавца. То есть, факт передачи недвижимости.

В законе не указано, что это должен быть именно передаточный акт. Но это наиболее удобная форма документа.

Передаточный акт наделен этими фунциями:

  • Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
  • Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
  • Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация.

Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее).

После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Порядок действий покупателя недвижимости

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

Оформление претензии и ее направление продавцу

В интересах покупателя – сразу же после получения жилья в собственность осмотреть его на предмет недостатков. Связано это с тем, что претензию можно направить продавцу в строго оговоренные сроки. Они составляют 15 суток с даты передачи квартиры покупателю.

Потребитель может или потребовать свои деньги обратно, или заменить один товар другим (основание – статьи 14, 18, 19 ФЗ №2300-1 «ОЗПП» от 7 февраля 1992 года). В отношении квартиры обычно применяется вариант с возвратом.

То есть, потребитель возвращает жилье, а продавец возвращает ему деньги.

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
  • Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
  • Дата и место покупки недвижимости.
  • Способ оплаты.
  • Адрес квартиры.
  • Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
  • Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
  • Перечень требований к продавцу.

Требования претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи.

Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1).Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах.

Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе.

Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.

Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

  • Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
  • Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращение в суд

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии.

В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ).

Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

  • Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
  • Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен.

Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно.

В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-byt-esli-nedostatki-kvartiry-vyyavleny-posle-podpisaniya-akta

7 скрытых недостатков квартиры, о которых не расскажут хозяева | Дом. Интерьер. Ремонт

Покупка недвижимости со скрытым дефектом

Хотя сами риэлторы и утверждают обратное, на рынке жилой недвижимости действует негласное правило – не признаваться в недостатках продаваемого жилья даже тогда, когда покупатель спрашивает прямо.

Это правило аппелирует к молчанию большинства даже самых честных собственников и риэлторов, ведь обнаруженный дефект может стать для потенциального покупателя причиной отказа от приобретения недвижимости или поводом потребовать уменьшения цены сделки соразмерно стоимости устранения недостатка.

Поэтому задача покупателя – самостоятельно обнаружить все недостатки квартиры, которые, как известно, бывают явные (неудачная планировка, крайний этаж, маленькая площадь, неровные стены, оторванные обои и т.п.) и скрытые.

Первые легко обнаружить при осмотре – они, кстати, уже были учтены при расчете цены предложения, а вот для поиска вторых придется потратить дополнительные время, силы и даже фантазию.

В помощь покупателям публикуем список 7 главных скрытых недостатков, о которых покупатели обычно узнают уже после покупки.

1. Негерметичные межпанельные швы

Проблема с межпанельными швами типична для панельных домов, в том числе и только что построенных – многие современные застройщики достаточно небрежно относятся к межшовной герметизации.

Отсюда проблемы – зимой швы промерзают, в межсезонье в них попадает дождевая влага и образуется плесень и грибки, в доме становится значительно холоднее. Многие собственники борются с этой проблемой изнутри – по мере появления черных пятен на стенах штукатурят стены и заделывают штукатуркой углы, переклеивают обои.

Но сырость и холод будут постоянными спутниками квартиры, пока межпанельные швы не будут заделаны снаружи промышленными альпинистами.

Как обнаружить:

Перед продажей квартиры хозяева обычно делают косметический ремонт в проблемных зонах. Поэтому всегда стоит посмотреть на стены и углы квартиры с улицы – обычно лопнувшие швы снаружи заметно. Зимой негерметичные швы выдаст холод от проблемных зон. Поводом насторожиться для покупателя станет и факт переклеивания хозяевами обоев на отдельном участке стен.

2. Проблемы с сантехникой

Как правило, при осмотре квартиры потенциальные покупатели ограничиваются осмотром санфаянса. Но не стоит забывать об осмотре сантехнических коммуникаций – их ремонт может значительно увеличить конечную стоимость квартиры.

Как обнаружить:

  • Визуально оцените состояние труб холодного и горячего водоснабжения – нет ли подтеков и ржавчины в местах соединений, нет ли следов старого ремонта в виде хомутов;
  • Направьте струю воды в раковину и подождите некоторое время – не побежит ли вода из сифона под раковиной (потом стоит так же оценить целостность сифона под ванной);
  • Обратите внимание, насколько хорошо открываются и закрываются вентили холодной и горячей воды;
  • После закрытия вентилей посмотрите – не продолжает ли бежать тонкой струйкой из крана вода;
  • Осмотрите пол ванной комнаты, особенно углы – нет ли сырости и грибка;
  • Поинтересуйтесь, когда был построен дом и меняли ли с момента постройки трубы – срок службы труб горячего водоснабжения составляет 15 лет, а холодного – 20-25 лет (хотя зарастать изнутри они начинают гораздо раньше).

3. Плохое отопление

Независимо, по какой причине батареи в квартире холодные – проблемы в работе всей центральной отопительной системы или особенности отопления отдельной квартиры – это всегда проблема для собственников, зачастую почти не решаемая.

Как обнаружить:

Если плохо отапливается весь дом, обнаружить это можно путем опроса соседей, а вот проблемы с отоплением в квартире (а бывают ситуации, когда в одной квартире зимой окна нараспашку и к батареям невозмоможно притронуться, а в другой обогреватель приходится круглосуточно держать включенным) можно выявить только в отопительный сезон. Если критерий тепла в квартире имеет первостепенное значение, жилье не стоит покупать летом.

4. Протекающая крыша

Протекающая крыша – проблема не только крайних, но и иногда предпоследних этажей. Решить ее, как известно, достаточно сложно, поскольку капитальный ремонт кровли требует значительных средств и различные отвечающие за ремонт дома организации идут на него крайне редко.

Как обнаружить:

Практически 100% плоских крыш начинает протекать почти сразу после постройки дома, в то время как традиционные двускатные крыши сохраняют гидроизоляцию в течение многих лет. В домах же с двускатной крышей в зону повышенного риска попадают угловые квартиры. Технический этаж (над последним жилым) уменьшает риск затопления квартир на крайних верхних этажах.

Эти общие положения стоит принять во внимание при покупке квартиры на верхнем этаже. Обнаружить же протекающую крышу легче всего в сезон таяния снега или проливных дождей, потому что после него хозяева протекающего жилья перед продажей скорее всего сделают косметический ремонт.

Помочь установить протечку поможет опрос соседей – если крыша течет, вряд ли она течет в одной конкретной квартире.

5. Неузаконенная перепланировка

Сегодня на рынке продается достаточно большое количество квартир с неузаконенной перепланировкой, которые стоят при этом немного ниже квартир-аналогов.

При покупке квартиры такой квартиры новый собственник обязуется привести квартиру в соответствии с техническим паспортом БТИ или узаконить перепланировку.

Такое узаконивание в лучшем случае, обойдется в круглую сумму денег, а в худшем осуществиться просто не сможет – например, если затронуты несущие конструкции, хозяина заставят за свой счет вернуть квартиру в исходное состояние.

Как обнаружить:

Посмотреть технический паспорт БТИ. К сожалению, потенциальные покупатели часто видят его уже на этапе оформления документов, когда отступать достаточно проблематично.

6. Нежелательные соседи

Как говорят, покупаешь не квартиру – покупаешь соседей.

Алкоголики, наркоманы, ненормальные, родители шумных маленьких детей, меломаны, любители хронического ремонта и просто неадекватные люди могут испортить проживание даже в самом комфортном жилище.

Поэтому до покупки жилья стоит подробно выяснить, кто проживает этажом выше, ниже и на той же лестничной площадке, где находится приобретаемая квартира.

Как обнаружить:

Во-первых, стоит обратиться за информацией к старшему по дому / председателю ТСЖ / любым жильцам дома – лучше, по возможности, получить информацию у нескольких источников. Во-вторых, стоит осмотреть сам подъезд и лестничные площадки этажом выше и ниже – мусор, исписанные стены, следы «туалета» расскажут о многом.

7. Проблемы с электропроводкой

Как правило, чем старше дом, тем выше вероятность, что электропроводку придется менять, хотя бывают исключения.

Как обнаружить:

Самостоятельно правильно оценить состояние электропроводки сложно, но можно попытаться:

  • Оцените состояние изоляции проводов – нет ли повреждений, следов оплавления;
  • Изучите розетки в квартире – есть ли такие, которые плохо держатся, выпадают, есть ли среди розеток оплавленные? Попросите хозяев по очереди включить в каждую розетку какой-нибудь электроприбор – нет ли искр?
  • Спросите хозяев – как часто «выбивает автомат» в квартире?

Источник: http://maxpark.com/content/2062629

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Покупка недвижимости со скрытым дефектом

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Покупка недвижимости со скрытым дефектом

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты.

Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум.

Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является  дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н.

юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц).

В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты.

Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи.

Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е.

неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец.

И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя.

Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать.

В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты.  В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены.

В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.

), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности.

Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

 или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“).  Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость.

Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п.

Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки.

Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.).

Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить.  Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены.

Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей.

А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.

546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>.

  Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах.

Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Продавец г-н Конечный хотел сэкономить, и поэтому продал семейный дом без помощи агентства недвижимости. Покупатель ему предложил, что все правовые услуги заплатит он сам, что знает надежного адвоката, которая все подготовит. Продавец согласился с предложением. Все прошло гладко, покупатель принял недвижимость, и продавец получил деньги.

Примерно через три недели с продавцом связался проектант, нанятый покупателем для выполнения строительных изменений, который заявил об обнаружении скрытых дефектов, приведённых в техническом заключении на сумму 600.000,- Чк, с утверждением, что покупатель не знал об этих дефектах и требует скидки за скрытые дефекты.

Продавец твердил, что уведомил покупателя о некоторых дефектах во время первого просмотра, а об остальных указанных дефектах попросту не знал. Тем не менее, в договоре купли-продажи не были упомянуты даже известные дефекты.

Продавец пытался связаться с покупателем и объяснить возникшее недоразумение, однако последний утверждал, что ничего не помнит, ничего в этом не понимает, загружен работой и что все решает нанятый проектант.

В конце концов, после волокиты, которая длилась почти девять месяцев, и после получения досудебного уведомления от адвоката покупателя, согласился со скидкой за дефекты в размере 400.000,- Чк. Он боялся того, что при судебном разбирательстве ему придется уплатить судебные издержки и 600.000,- Чк, которые покупатель требовал в случае судебного разбирательства.

Гарантийная ответственность

В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность.

Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества).

В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии.

Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями).

Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источник: http://dinamareckova.com/ru/kakova-otvetstvennost-prodavtsa-za-defekty-nedvizhimosti-pri-prodazhe-doma-ili-kvartiry/

Глав-книга
Добавить комментарий