Оспорить куплю продажу

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспорить куплю продажу

Любая сделка признается недействительной в ходе судебных разбирательств, если есть доказательства. Если в процессе купли-продажи пострадали интересы, сделка признается ничтожной или ее оспаривают на основании невыполненных условий в судебных инстанциях.

С юридической точки зрения происходит реституция. Продавец получает квартиру обратно, а покупатель — денежные средства. С формальной точки зрения пострадавших нет.

Но в реальности — потеря времени, серьезный материальный ущерб при размене недвижимости и тому подобное.

Основания для оспаривания сделки купли-продажи

Оснований для того, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, может быть несколько. Она признается недействительной по различным причинам:

  • Соглашение по недвижимости не соответствует правовым актам законодательства;
  • Не выполнены описанные в контракте требования.

В любом случае составляется исковое заявление на основании квартиры в суд. Цель — признание сделки недействительной.

Кто имеет право оспорить сделку купли-продажи? Иск подается либо стороной сделки, либо иными заинтересованными в этом персонами, независимо от возраста (люди пенсионного возраста — бабушки, дедушки).

К делу о недвижимом имуществе подключается прокуратура, а также органы местного самоуправления. Сделка переходит в категорию оспариваемой. От вердикта и основания суда зависит ее действительность.

Как гласит законодательство, сделка признается недействительной или оспоренной на таких основаниях:

  • Была подписана без третьего лица или государственного органа;
  • Подписана несовершенным лицом. Несовершеннолетний собственник не может подписать договор на основании согласия родителей в соответствии со статьей 175 ГК РФ;
  • Сделка и договор по недвижимости совершены персоной, которая признана невменяемой по основанию медицинского заключения. К примеру, продавец был пьян в период подписания, после принятия наркотиков;
  • По квартире совершена на основании заблуждения;
  • По недвижимости была подписана лицом на основании насилия, угрозы или обмана дочери, сына или иного лица.

Как оспорить?

Каждый истец желает получить положительное решение суда с его точки зрения. Чтобы оспорить, потребуется правильное оформление порядка и грамотно составленное исковое заявление по недвижимости в соответствии с ситуацией.

Порядок действия, чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, начинается с подготовки искового заявления. Вверху документа указывается адрес суда для отправления. Жилищные сделки купли-продажи рассматривает районный суд населенного пункта по месту регистрации истца.

Иногда подобное заявление перенаправляется в суд на основании места проживания ответчика. Вовлечение суда контролируется положением 301 Гражданского кодекса РФ.

Опираясь на эту статью закона, собственник получает возможность определить, кому принадлежат права официального владения.

Немного ниже пишется «Исковое заявление». Чтобы оспорить, в документе указывается подробная информация. На данном этапе многие нуждаются в помощи профессионального юриста.

В заявлении ниже указывается причина, по которой можно оспорить договор. В нем не должно быть умысла, который ведет к нарушению законодательства.

К примеру, в случае написания заявления об оспаривании притворной сделки купли-продажи, сошлитесь на второй пункт по закону 170 ГК РФ.

О возможных последствиях признания сделки недействительной читайте по ссылке:

Чтобы оспорить сделку и договор, заявление пишется самостоятельно. Оно выполняется, как минимум, в трех видах. Один остается у истца с пометкой о передаче его в суд. Второй отправляется по почте ответчику или передается лично. Третий, как правило, оставляется адвокату до окончания процесса.

Образец искового заявления

Необходимые документы

Любому потенциальному покупателю может попасться квартира с нечистой историей юридического характера. Договор купли-продажи может быть оспорен в суде на основании недостаточных документов. Но лишение вас квартиры — не единственный результат. Судебных дел много, выселяются единицы.

Предоставьте суду кроме искового заявления такие же документы, как и при продаже квартиры. Это поможет быстро оспорить сделку по договору:

  • Удостоверение личности покупателя и продавца;
  • Владелец квартиры несовершеннолетний? Паспорт опекуна и свидетельство о рождении;
  • Прошлое решение суда об наличии права собственности на жилье;
  • Договор дарения, мены и иные документы.

Срок

Обратитесь в судебные инстанции для оспаривания соглашения по купли-продажи. Если вы не знаете, в какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры, то законом устанавливаются сроки для признания соглашения недействительным:

  • Для ничтожной сделки купли-продажи — 36 месяцев с момента заключения договора;
  • Для оспоримой — 12 месяцев.

Срок начинает действовать с момента заключения контракта с домом или квартирой. Может учитываться иной период — с момента получения информации о нарушении прав согласно действующему законодательству Российской Федерации.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца?

Чтобы оспорить договор купли-продажи, покупателю квартиры стоит обратиться в местные органы власти на основании имеющего имущества для перерегистрации права собственности, если продавец умер до совершения соглашения купли-продажи.

Если государственный регистратор отказывает, обратитесь в судебные органы с заявлением на основании статьи главы 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ. Суд самостоятельно регулирует перечисление денежных средств по договору.

Если основным барьером считается отсутствие продавца, суд удовлетворяет все требования покупателя и оспаривает решение. В результате вынесения вердикта суд обязывает перерегистрировать право собственности.

  • Как договор купли продажи расторгнуть?Расторжение какого-либо документа требует специальных знаний нюансов закона. Аннулировать соглашение о купле-продаже недвижимости нельзя в одностороннем порядке. Хотя в любых случаях есть свои исключения. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости и вернуть деньги Существует несколько причин, по которым может произойти расторжение. Например, это может быть по причине неуплаты покупателем суммы или отказа продавца от освобождения жилплощади. Так же возможны непредвиденные обстоятельства, когда ни один из участников не виновен в их возникновении, но при этом они имеют место быть. Допустим продавец дает гарантию, что с документами на квартиру все в порядке. Но после заключения сделки, вдруг выясняется, что на квартиру претендует родственник продавца, который жил до этого в другой стране и сейчас приехал обратно и хочет добиться через суд прав на эту квартиру. Суд идет навстречу требованиям родственника и теперь он имеет полное право прописаться в этой квартире. Естественно изначальный покупатель квартиры не стал бы покупать ее, если бы знал о предстоящих проблемах. Таким образом, он может снять с себя все обязательства и сделка аннулируется. Если существуют какие-либо причины для того чтобы расторгнуть договор, покупатель может попытаться сделать это по обоюдному согласию. В начале пишется претензия о желании изменить или аннулировать соглашение. Претензии должны быть аргументированы и тогда другая сторона может пойти на встречу покупателю и изменить условия соглашения, а если решить проблему нельзя таким способом, то все аннулируется. В данном вопросе должны быть соблюдены все процедурные вопросы. Составляется новый документ о расторжении или же изменении соглашения. Расторгнуть сделку можно и при помощи суда, если характер претензии носит односторонний порядок. Обжаловать законность сделки можно в течение 3-х лет после регистрации.…

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (4 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/osporit/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Могут ли предыдущие собственники или третьи лица оспорить сделки по отчуждению недвижимости

Оспорить куплю продажу

Изучаем документы

Важным моментом перед заключением договора купли-продажи является изучение документов.

Право собственности на недвижимое имущество подтверждается следующими правоустанавливающими документами1:

1. Свидетельство о праве собственности на жилье.

2. Договор купли-продажи.

3. Договор дарения.

4. Договор мены.

5. Вступившее в законную силу решение суда.

6. Свидетельство о праве на наследство.

7. Договор пожизненного содержания.

8. Регистрационное свидетельство, выданное БТИ и скрепленное печатью, со справкой кооператива.

Очень опасно иметь дело с продавцом, который утверждает, что его правоустанавливающий документ (например, свидетельство о праве собственности на его квартиру) утерян.

В этом случае возможно подписать договор купли-продажи по дубликату, но чтобы проверить подлинность предъявленных вам справок, нужно немало походить по инстанциям.

Еще лучше — получать и проверять все бумаги вместе с продавцом.

Права членов семьи продавца Один из самых щекотливых вопросов при купле-продаже квартиры — соблюдение прав членов семьи продавца. Существует опасность упустить из вида тех, кто не зарегистрирован на данной жилплощади (по данным паспортного стола), но по-прежнему сохраняет право пользования.

Это могут быть несовершеннолетние члены семьи, недееспособные, лица, находящиеся в местах лишения свободы. Попытаться выяснить это можно через соседей, которые иногда бывают в курсе семейных обстоятельств собственников квартиры.

Нужно также точно установить, участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети и где они проживают в данное время.

Следует обратить внимание на количество продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения документов на квартиру, хранящихся в деле БТИ.

Вполне может оказаться и так, что кто-то, о чьем существовании покупатель и не догадывается, сохраняет права пользования жилым помещением даже после его продажи.

Ведь переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вовсе не означает, что проживавшие в нем ранее люди автоматически лишаются права жить в этой квартире и дальше (помимо членов семьи, это могут быть наниматели, заключившие с бывшим собственником договор аренды, срок которого еще не истек).

1 Правоустанавливающий документ — это документ, который определяет право собственности граждан на объект недвижимости. И именно этот документ необходимо проверять очень тщательно. В этот документ должны быть включены все собственники, имеющие юридические права па недвижимость.

Пример 1. Пока сын служил в армии, мать приватизировала и продала квартиру, в которой он был прописан до призыва. Сделку зарегистрировали, и когда сын вернулся из армии, ему пришлось обращаться в суд.

На основании решения суда договор купли-продажи квартиры, как нарушающий права военнослужащего на жилье, был расторгнут. Кроме того, было принято решение о выселении новых хозяев, и суд обязал мать военнослужащего вернуть уплаченные покупателями деньги.

Вот только денег у хитрой мамочки к тому времени уже не оказалось.

Пример 2. Один из членов семьи признан на основании решения суда умершим и на законных основаниях выписан из квартиры. С точки зрения закона, такая квартира является «чистой», но ведь нельзя исключать и неприятные последствия покупки такой недвижимости.

Если окажется, что «покойник» все-таки жив, то он вполне может предъявить свои права на недвижимость. Рисковать или не рисковать, покупая квартиру с таким «наследством», —решать вам.

Может быть, риск и будет оправдан, если вы сумеете подробнее узнать историю исчезновения пропавшего и добьетесь существенной уступки в цене квартиры.

Если после заключения договора купли-продажи выяснится, что чьи-либо законные интересы были ущемлены, договор в судебном порядке может быть расторгнут и стороны возвращены в первоначальное состояние. То есть продавцу возвращается квартира, покупателю — деньги. Такой исход судебного слушания практически неизбежен, если речь идет о нарушенных правах несовершеннолетних.

По расширенной истории недвижимости в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документов паспортного стола (домовой книги), необходимо установить наличие (отсутствие) в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли.

Если дети были зарегистрированы или являются собственниками недвижимости, то необходимо получить в органах опеки и попечительства решение опекунского совета.

Если такого документа не было либо результативная часть этого документа после подписания договора купли-продажи недвижимости не была выполнена, то это 100 % незаконная сделка по реализации недвижимости.

Прокуратура, органы опеки и попечительства отслеживают такие объекты недвижимости и через суд возвращают право собственности несовершеннолетним (неполнолетним). Однако с учетом «скорости работы» наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели, так как такое разбирательство может произойти через несколько лет.

Если недвижимость принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи, обязательно стоит проследить:

— как часто объект недвижимости переходил из рук в руки;

— куда при каждой последующей сделке купли-продажи выписывались ее собственники;

— соблюдались ли все правила продажи и учитывались ли при этом интересы несовершеннолетних детей и людей, отнесенных к группе риска (недееспособные, осужденные и т. п. );

— покупалась ли недвижимость на одного из супругов, находящегося в браке. Тогда это считается совместной собственностью супругов и для продажи, обязательно присутствие именно мужа и жены у нотариуса.

Если собственник продаваемого объекта недвижимости состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения.

Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо, на кого она оформлена, о необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.

И можно как минимум потерять половину купленой квартиры, а в худшем случае остаться и вовсе без недвижимости.

Важным моментом является то, что если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Один из супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.

Список документов на продажу квартиры, продаваемой ранее:

— договор купли-продажи;

— технический паспорт;

— выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество (выдает БТИ);

— выписка из Единого государственного реестра ограничений и отягощений (выдает нотариус, как правило, при заключении сделки);

— решение опекунского совета райисполкома (если в договор купли-продажи вписаны несовершеннолетние дети, т. е. собственниками являются несовершеннолетние дети);

— заявление от жены (мужа) о согласии продать квартиру (если квартира куплена в браке);

— паспорта и идентификационные номера всех собственников.

Если квартира переходила из рук в руки по наследству, следует уточнить круг наследников, которые вполне могут объявиться и после сделки и предъявить свои права на жилье.

Не стоит забывать и о вероятности того, что в силу тех или иных причин законный собственник жилья может быть лишен права распоряжаться своим имуществом. В этом случае сделка купли-продажи будет признана недействительной. Такие ограничения возникают по разным причинам. На квартиру может быть наложен арест в целях обеспечения судебного иска.

Жилье может находиться в ипотеке (залоге), если оно было приобретено с рассрочкой платежа и все выплаты еще не произведены. Собственник мог заключить договор сервитута (право ограниченного пользования чужой недвижимостью). Квартира могла быть передана по договору пожизненного содержания, в доверительное управление и т. д.

Поэтому до совершения сделки желательно обратиться за сведениями в БТИ и проверить по электронным базам Министерства юстиции.

Если квартиру в свое время приобретали в совместную собственность, а затем особым соглашением были установлены доли каждого из покупателей, то теперь у каждого из долевых собственников должно быть свое Свидетельство о праве собственности с указанием его доли на жилое помещение.

Допустим, вы решили заключить сделку только с одним долевым собственником (например, владельцем комнаты в коммунальной квартире или собственником части домовладения).

В этом случае продавец должен известить о своем намерении продать комнату других долевых собственников, поскольку закон предоставляет для них преимущественное право покупки. И только если никто из них не пожелает купить комнату по предложенной цене, можно действовать дальше.

При этом согласие на продажу, а точнее заявление, об отказе от права преимущественной покупки соседей по коммуналке должно быть обязательно заверено нотариально.

Право остальных участников общей собственности на преимущественную покупку возникает только при возмездном отчуждении доли, т. е. при продаже. Если комната передается в дар или наследуется после смерти владельца, никакого согласия соседей не требуется. Если доля продается другому участнику долевой собственности (соседу по коммуналке), то согласия остальных не требуется.

Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире:

— правоустанавливающий документ, определяющий право собственности на жилье;

— технический паспорт;

— выписка из реестра БТИ;

— выписка из Единого государственного реестра ограничений и отягощений (выдает нотариус, как правило, при заключении сделки);

— решение опекунского совета райисполкома (если в свидетельство о праве собственности вписаны несовершеннолетние дети, т. е. собственниками являются несовершеннолетние дети);

— заявление от жены (мужа) о согласии продать квартиру (если квартира куплена в браке);

— заявление об отказе от права преимущественной покупки;

— заявление от городской территориальной общины (горисполком), если комнаты соседей не приватизированы;

— паспорта и идентификационные номера всех собственников.

Не стоит рисковать и соглашаться на то, что вместо договора купли-продажи хозяин комнаты в коммунальной квартире, допустим, предложит оформить договор дарения или договор мены. Ни для кого не секрет, что такие сделки часто представляют собой скрытую продажу комнаты, т. е. притворную сделку.

Список документов на продажу кооперативной квартиры:

— регистрационное свидетельство, выданное БТИ и скрепленное печатью, со справкой кооператива, или свидетельство о праве собственности на жилье, выданное райисполкомом;

— технический паспорт;

— выписка из Реестра прав собственности на жилье БТИ;

— выписка из Единого государственного реестра ограничений и отягощений (выдает нотариус, как правило, при заключении сделки);

— заявление от жены (мужа) о согласии продать квартиру (если денежные взносы в кооператив выплачивались в браке);

— паспорт и идентификационный номер собственника.

Источник: http://advocat-cons.info/index.php?newsid=15660

Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома

Оспорить куплю продажу

Людей, которые не мечтают о собственном жилье, не существует. Повзрослев, каждый из нас приходит к пониманию того, что пришло время свить свое укромное гнездышко, куда будет приятно возвращаться домой после трудового дня, принимать гостей и проводить время с семьей. Покупка квартиры – это не всегда простая и легкая сделка.

Иногда возникают ситуации, когда по каким-то причинам стороны принимают решение все отменить, и «отыграть ситуацию назад».

Как можно оспорить зарегистрированный в Росреестре и вступивший в законную силу договор купли-продажи? О том, как себя вести в случае возникновения непредвиденных обстоятельств должен знать каждый покупатель и продавец перед заключением соглашения.

Почему сделка может быть признана недействительной?

Практика показывает, что около 15% сделок, связанных с продажей недвижимости, впоследствии оспариваются в суде.

Причины разбирательств могут быть разными – от покупки жилья, где, как оказалось, не выписаны все жильцы, до продажи квартиры недееспособным родственником, который стал жертвой мошенников.

Признать сделку недействительной (глава 9 Гражданского кодекса РФ) можно в таких случаях:

  • – наличие противоречий с действующими законодательными актами;
  • – ничтожность сделки (после заключения соглашения денежные средства не передавались или были уплачены частично);
  • – выявление информации о том, что одна из сторон на момент совершения сделки была недееспособной;
  • – заключение соглашения несовершеннолетним лицом (граждане, которые не достигли 18-летнего возраста, могут владеть недвижимостью и совершать сделки по ее отчуждению при условии присутствия при ее заключении одного из родителей, который закрепляет документ своей подписью и при наличии разрешения органов опеки);
  • – подписание договора под давлением (угроза жизни и здоровью продавца и его родных и близких, кабальные условия);
  • – мошенничество со стороны продавца. Подобные ситуации обычно возникают, если продажа осуществляется через агентство.

ДКП может быть признан недействительным в результате оспаривания сделки или в случае ее ничтожности. Доказательством последнего является отсутствие желания одной из сторон в действительности ее совершить.

Ничтожные сделки и их виды

В соответствии с действующим законодательством РФ, ничтожной считается такая сделка, при заключении которой имело место явное нарушение закона. В Гражданском кодексе России перечислены соглашения, которые можно считать таковыми. К ним относятся соглашения:

  1. нарушающие закон и посягающие на права 3-х лиц (п.2, ст. 168 ГК РФ);
  2. противоречащие основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК России);
  3. заключенные с недееспособными гражданами (статья 171 Гражданского кодекса России);
  4. заключенные с малолетними лицами, не достигшими 14-ленего возраста (ст. 172 ГК РФ);
  5. фиктивные (мнимые) и притворные (ст.170 ГК РФ);
  6. связанные с реализацией имущества, распоряжение которым ограниченно или запрещено законом (ст. 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отличие оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. Если в первом случае это один год, то во втором – 3 года (с возможностью продления до 10 лет).

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Даже если при оформлении договора были исключены все моменты, позволяющие признать соглашение ничтожным, сделка может быть оспорена в судебном порядке, и признана недействительной. Закон позволяет обратиться в суд с таким исковым заявлением в таких случаях, если продажа была осуществлена:

  • – без необходимого согласия 3-х лиц или государственного органа;
  • – несовершеннолетним, без согласия родителей и органов опеки;
  • – лицом, признанным в судебном порядке недееспособным;
  • – под влиянием (введение в заблуждение, угроза, обман, стечение неблагоприятных обстоятельств).
Не обойтись без подачи иска и в том случае, если после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что на жилплощадь имеют право другие наследники бывшего владельца или в результате его подписания были нарушены права несовершеннолетних.

Избежать возникновения подобных ситуаций можно достаточно просто. Подготовку договора следует доверить опытному юристу, а подписывать документ необходимо в присутствии нотариуса, который не только разъяснит права и обязанности сторон, но и проверит их дееспособность, убедится в отсутствии принуждения или других обстоятельств, которые в результате могут привести покупателя и продавца в суд.

Расторжение договора купли продажи

В случае, когда соглашение признается судебным органом недействительным в результате его оспаривания или ничтожности, стороны возвращаются в исходное состояние. Расторгнут договор может быть в случае:

  1. судом, при подаче иска покупателем или продавцом;
  2. по согласию сторон.

Порядок проведения процедуры подробно описан в граве 29 ГК РФ. Закон позволяет участникам процесса требовать назад не только то, что было передано после подписания договора (денежные средства и имущество), но и разные виды компенсации ущерба, например затраты, связанные с подачей иска.

На что обратить внимание перед подачей иска в суд

Подача подобных исковых заявлений требует тщательной предварительной подготовки. Суд принимает во внимание только факты, подтвержденные доказательствами, поэтому подготовку к процессу следует доверить специалисту, имеющему опыт участия в подобных разбирательствах и знающему, как оспаривается сделка купли – продажи квартиры.

Правильно подготовленное исковое заявление и собранные веские доказательства помогут быстро разрешить возникшую проблему, в противном случае судебное разбирательство может затянуться на месяцы, а в некоторых случаях годы.

Источник: https://moyzakon.com/kak-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Оспорить куплю продажу

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Оспорить куплю продажу

01.09.2014 | 10:00 64613

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Глав-книга
Добавить комментарий