Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

Предстраховой осмотр недвижимости: когда нужен и как проводится?

Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

Договор страхования может быть заключён с осмотром или без. Решение принимает страховая компания. В статье расскажем, от чего это зависит и как проводится осмотр.

При заключении договора клиент должен заполнить заявление на страхование и составить опись подлежащих страхованию объектов по форме. Это нужно для оценки страховых рисков, определения стоимости полиса и суммы покрытия. Если у компании возникли сомнения, она вправе провести осмотр имущества, а при необходимости назначить предстраховую экспертизу.

Это наиболее распространено при покупке классических полисов. Преимущество таких продуктов перед коробочными продуктами – возможность выбора рисков, срока страхования, а также суммы возмещения при наступлении страхового случая.

Осмотр проводят, чтобы установить действительную стоимость имущества, его техническое состояние, условия эксплуатации и содержания.

Страховая компания вправе проводить осмотр не только перед заключением договора, но и в любой момент в период действия полиса.

Осмотр имущества не производится при заключении электронного договора страхования.

Рассмотрим, зачем проводят осмотр имущества. Это нужно, чтобы:

  • удостоверится в наличии имущества, указанного в заявлении;
  • проверить, соответствуют ли сведения в заявлении фактическим данным;
  • определить состояние имущества;
  • выявить опасные факторы, которые влияют на степень риска;
  • определить вероятность наступления страхового случая.

По итогу осмотра и изучения документов объект относят к определённой категории риска. От этого зависит, будут ли применены повышающие коэффициенты к тарифу. Но самый важный результат осмотра – это решение страховой компании заключить договор или отказать.

Осмотр могут проводить: штатные сотрудники страховой компании, сотрудники профильного подразделения по урегулированию убытков или независимые эксперты.

Если выбран последний вариант, затраты на экспертов включаются в договор страхования.

Осмотр проводят в светлое время суток при погоде, которая позволяет получить полноценный доступ к имуществу. При проведении осмотра может вестись фотосъёмка.

Осмотр начинается с территории вокруг объекта страхования. Эксперт обращает внимание на примыкающий участок, а также на то, как близко расположены потенциально опасные объекты. Это аэродромы, промышленные объекты, военные части, железные дороги и т.д.

Отдельное внимание уделяется типу ограждения территории, количеству въездов на территорию, наличию пунктов пропуска.

При осмотре эксперт отмечает, есть ли ворота и шлагбаум на въезде, предусмотрена ли охрана, ведётся ли видеонаблюдение во дворе и подъезде или доме. Важно понять, легко ли попасть на территорию посторонним, а также насколько обеспечен доступ для экстренных служб.

Оценивается плотность застройки, объекты инфраструктуры, способные причинить повреждения (водонапорная башня, ВЛЭП, башенные краны). Важное значением имеет то, ведутся ли рядом строительные работы.

Рядом с объектом страхования и внутри помещения внимание обращают на следующее:

  • состояние многоквартирного дома или жилого дома, если он страхуется;
  • наличие внутри и снаружи признаков повреждений и ветхости;
  • материал здания;
  • возраст строения.

Внутри помещения (квартиры или дома) эксперт обращает внимание на:

  • состояние отделки;
  • повреждения;
  • наличие пожарно-охранной сигнализации, систем пожаротушения;
  • электрощитки, газовое оборудование;
  • наличие каминов.

Также составляется опись дорого имущества, которое планируется внести в страховку.

Эксперт опрашивает страхователя об объекте страхования, соседних помещениях, наличии в здании магазинов, ресторанов. Также клиента спрашивают о природно-климатической обстановке, об арендаторах.

Сотрудник, проводивший осмотр, составляет заключение. В него могут быть вставлены фотографии имущества. Заключение содержит информацию о:

  • состоянии объекта (удовлетворительное или неудовлетворительное);
  • вероятности наступления того или иного риска (низкая, средняя или высокая);
  • недостатках, которые обнаружил специалист;
  • рекомендациях принять объект на страхование или отказать.

Кроме того, в заключении могут быть приведены ответы страхователя на некоторые вопросы. По итогу делается вывод с обоснованием.

Эксперт приводит итоговую таблицу, где по каждому риску указаны:

  • степень риска;
  • вероятность полной гибели имущества;
  • обнаруженные недостатки;
  • заключение о возможности принять объект на страхование по этому риску.

Обратите внимание, что результаты осмотра действительны, как правило, 1-2 месяца.

Источник: https://www.inguru.ru/kalkulyator_kasko/stat_predstrahovoj_osmotr_nedvizhimosti_kogda_nuzhen_i_kak_provoditsya

Кто и что определяет стоимость недвижимости?

Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

Главное, что влияет на стоимость недвижимости — это ее местонахождение: уровень цен в разных регионах, городах и районах существенно отличается. Однако есть и еще ряд причин, по которым один объект дороже другого, хотя находятся они по соседству.

Как происходит процесс оценки?

Обычно оценка необходима, чтобы получить ипотечный кредит, однако она может  пригодиться и в том случае, если вы планируете приобрести имущество за собственные средства — это позволяет понять, насколько адекватна цена, которую просит продавец, а также обратить внимание на плюсы и минусы объекта; самому их не всегда легко заметить.

Чтобы заказать оценку недвижимости, сначала необходимо связаться с оценочной компанией. В условленное время, одинаково удобное для обеих сторон, оценщик посетит объект, чтобы осмотреть его, сфотографировать и изучить документацию.

Как скоро будет готова оценка?

Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта — в случае с типовой квартирой оценщику может быть достаточно 10 минут, а оценка просторного особняка может занять дольше времени.

Обычно оценка готова в течение недели. Можно заказать ее также в течение нескольких дней, но тогда надо считаться большими расходами.

В результате вы получаете заключение эксперта на 25-35 страницах, в котором будет отражена информация, полученная в Земельной книге, Стройуправе и Государственной земельной службе, перечислены позитивные и негативные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, проведен анализ ситуации на рынке, описаны схожие объекты, использованные при оценке, также будет объяснено, какие расчеты проводились в процессе оценки.

Что влияет на стоимость недвижимости?

Существенную роль играет состояние недвижимости — используемые в отделке материалы и их износ. Приобретая имущество в технически среднем состоянии необходимо считаться с дополнительными финансовыми вложениями в благоустройство. Важны и удобства — печное отопление или туалет в помещениях общего пользования влияют на стоимость имущества негативно.

На определение рыночной стоимость влияет состояние не только квартиры, но и всего дома — например, если жильцы решили утеплить многоквартирное типовое здание, то стоимость квартир в нем возрастает. Оценщик выяснит, из каких материалов построено здание — дерева, кирпича или других, узнает, проводились ли в течение последних десяти лет реновация или серьезные ремонты.

Очень важна инфраструктура — если просторное и ухоженное жилье находится посреди леса и добраться до него можно только по грунтовке, в плане стоимости такой объект может быть приравнен к гораздо более невзрачному жилищу, расположенному в месте c удобным доступом для автомобилей и общественного транспорта.

Этаж имеет значение

Хотя есть люди, желающие жить именно на первом этаже, при оценке имущества в многоквартирном доме стоимость квартир на первом этаже обычно значительно ниже, чем на верхних этажах. Правда, иногда дешевле могут быть и квартиры, находящиеся на последнем этаже в здании без лифта.

Ванна, душ или сауна?

При оценке не принимается в расчет, что установлено в ванной комнате — душевая кабинка или ванна, это скорее дело вкуса (другое дело, что покупатель сам должен  проверить, достаточно ли вообще в помещении места для установки ванны). А вот наличие сауны, несомненно, увеличивает стоимость квартиры: в новых квартирах люди к такому удобству может уже и привыкли, но в старых домах это скорее исключение, чем что-то обыденное.

Где парковать авто и хранить вещи?

Конкретное парковочное место — всегда большой плюс, и это может серьезно повлиять на цену квартиры, особенно, если она находится в районе, где со стоянкой проблемы. Дополнительно стоимость недвижимости увеличивают и помещения для хранения вещей, например, на подземной автостоянке или в подвале.

Солнечный счет и зелень за окном

В квартире имеет значение и то, она расположено относительно естественного источника света — особенно с учетом того, что мы живем в северных широтах, где солнечного света часто не хватает. Разумеется, покупатели отдают предпочтение светлым квартирам и тому, какой вид открывается из окна — приятнее видеть парк и зеленые насаждения, чем улицу или другие дома.

Правда, при оценке этот аспект не играет большой роли — в одном и том же доме цены на квартиры на будут существенно отличаться, если в одной из них днем светит солнце, а в другой тень.

Это скорее фактор, который нужно учитывать, отправляясь осматривать квартиру — лучше делать это днем, а не вечером, когда уже стемнело и трудно оценить, действительно ли жилье такое светлое, как обещает продавец.

Эмоции не в счет

Люди часто недоумевают, почему эксперт установил более низкую цену недвижимости, чем они ожидали.

Оценщики не принимают во внимание субъективную эмоциональную оценку, которую обычно видит заказчик оценки (например, хорошие соседи или потенциал имуществе при условии его капитального ремонта).

Также мерилом на самом деле не могут служить цены на порталах объявлений — часто имущество в конце концов продается за меньшую цену, чем продавец первоначально указал в объявлении.

Линда Эзеркална, журналист

Источник: https://www.seb.lv/ru/info/dom/kto-i-chto-opredelyaet-stoimost-nedvizhimosti

Оценка других видов недвижимого имущества в Брянске

Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • обособленные водные объекты,
  • леса,
  • многолетние насаждения,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства,
  • все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства – это могут быть:

  • земля,
  • административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
  • сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

  • редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
  • стоимость прилегающих земель, зданий,
  • территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
  • целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

  • для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
  • для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
  • для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),
  • для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
  • для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

  • созданные природой без участия труда человека,
  • являющиеся результатом труда человека,
  • созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Оценка стоимости является необходимой при следующих ситуациях:

  • Совершение операций купли-продажи;
  • Сдаче объекта в аренду;
  • Акционирование компании и перераспределение между учредителями имущественных долей;
  • Привлечение новых пайщиков в общество;
  • Дополнительный выпуск акций исходя из стоимости нового имущества;
  • Кадастровая оценка в целях оптимизации или актуализации налогообложения;
  • Страхование недвижимости;
  • Кредитование под залог недвижимости;
  • Внесение в качестве вклада в уставной капитал компании;
  • Ликвидация предприятия и продажа имеющихся у него активов на торгах, аукционах;
  • Вступление в права наследования, исполнения судебного приговора и разрешение имущественных споров (в том числе и бракоразводных процессов);
  • Других операциях, связанных с продажей имущественных прав на объекты недвижимости;
  • Оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • Для расчета суммы налогов на недвижимость.

Компания «Бизнес Фаворит» оказывает полный спектр оценочных услуг оценки любого вида недвижимого имущества расположенного на территории Брянска и Брянской области по доступным ценам.

Для проведения оценки любого объекта заказчику необходимо предоставить максимально полный пакет документов, подтверждающих право на объект оценки, а также подробно описывающих технические характеристики оцениваемых объектов. Перечень документов будет зависеть от вида объекта оценки и может быть значительно расширен или частично сокращен после детального ознакомления оценщиков с техническим заданием на оценку объекта.

Процедура оценки состоит из сбора документов на объект оценки, осмотра оцениваемого объекта, определения рыночной стоимости объекта оценки и составления отчета по результатам оценки.

Выезд эксперта для осмотра объекта, осуществляется в удобное для клиента время. При осмотре объекта оценки оценщик производит фотофиксацию объектов и детально описывает объекты. Обычно оценщику достаточно одного выезда на объект.

Вы можете обратиться в независимую оценочную компанию ООО «Бизнес Фаворит» для получения бесплатной первичной консультации. Позвоните нашим экспертам по телефону +7 (4832) 32-21-02 и получите ответы на интересующие вопросы.

Заказать услугу Оформите заявку на услугу, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Источник: https://bf32.ru/services/otsenka-nedvizhimosti/otsenka-drugikh-vidov-nedvizhimogo-imushchestva/

Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета

Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

> Архив блога > Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
  • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Рассмотрим разные вариации на эту тему

Вариант №1. Оценка выполняется на текущую дату. Оценщик проводит осмотр объекта и фиксирует его состояние. В Отчет в обязательном порядке должны быть приведены:

  • Фотографии объекта, позволяющие в том числе и идентифицировать его: адрес, vin-номер, идентификационная шильда, инвентарный номер и т.д.;
  • Описание текущего состояния и выявленных дефектов;
  • Акт осмотра, заверенный собственником (представителем собственника) и оценщиком.

Есть важный нюанс, заключающийся в том, что дата оценки должна совпадать с датой осмотра. Возможны 2 не очень корректных  варианта:

  • Осмотр проведен до даты оценки. В таком случае объекта на дату оценки уже может не существовать. Например, осмотр объекта проведен 01 числа, а 02 числа произошел пожар, который уничтожил объект. И оценочная компания производит расчет на 02 число, хотя фактически уже оценивать нечего.
  • Осмотр проведен после даты оценки. Тоже не корректный вариант. В таком случае оценщик может не учесть все положительные изменения объекта. Маленький итог – дата оценки и дата осмотра должны совпадать. При различии этих дат, оценщики обычно пишут допущения в отчетах и выглядят они так «осмотр проведен тогда-то и мы предполагаем, что  с даты осмотра до даты оценки объекта не изменился».

Вариант №2. Ретроспективная оценка (на дату в прошлом). В таком случае дата оценки является ретроспективной, а осмотр проводится на текущую дату. Варианты подобной оценки:

  • Оспаривание кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается на определенную дату в прошлом. Например, при оспаривании КС в Ленинградской области датой оценки является 01.01.2007 года (на момент составления этой статьи), более 11 лет назад! Осмотр должен быть проведен, при этом характеристики объекта могли уже изменить, но это является обязательным этапом. Кстати, в рамках судебного процесса Судья может задать вопрос о причинах осмотра объекта в 2018 году, а не по состоянию на дату оценки.
  • Вступление в наследство. Оформление прав на имущество возможно не ранее, чем через 6 месяцев после даты смерти наследодателя.
  • Судебные разбирательства. Довольно часто в ходе  судебного процесса фиксируется определенная дата (дата сделки, дата выкупа имущества и т.д.) и затем на протяжении нескольких лет идут споры. Но дата оценки остается неизменной. На практике часто встречаются ситуации, связанные с оспариванием сделок, в которых имущество продано больше года назад по неадекватной цене, и требуется определение адекватной стоимости.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки по новой оценке также была по состоянию на 2010 год.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

  • Страховой полис на компанию;
  • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
  • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
  • Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может.

Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году.

В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Вариант №3. Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты.

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным.

Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам.

Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества.

А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

  1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
  2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
  3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
  4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании.

Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый.

Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

02.11.2018

← Архив новостей

Источник: https://ce-na.ru/news/razberemsya-s-datoy-otsenki-i-datoy-sostavleniya-otcheta/

5.4. Принципы оценки недвижимости

Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

На стоимостьобъектов недвижимости влияет значительноеколичество экономических факторов.Принципы оценки недвижимого имуществапозволяют учесть наиболее значимые изних.

Основные принципыоценки недвижимости можно разделитьна 4 категории. Основные принципы оценкинедвижимости представлены в таблице5.

Таблица 5

Принципы оценкинедвижимости

ПринципХарактеристика
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшего и наиболее эффективного использованияИз возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования. При оценке выбирается вариант, обеспечивающий самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки
Принципы, основанные на представлениях пользователя
ПолезностиЛюбой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
ЗамещенияРациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью
ОжиданияСтоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, отражающие компоненты недвижимости
Предельной продуктивностиВ результате инвестиций должен быть получен доход, превышающий издержки на его получение
ВкладаЛюбые добавочные элементы оправданы в случае, если получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
Сбалансированности (пропорциональности)Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
Принципы, связанные с рыночной средой
СоответствияМаксимальная стоимость образуется при соответствии архитектуры, уровень удобств и характера использования объекта потребностям и ожиданиям рынка
КонкуренцииРыночные цены устанавливаются на определенном уровне в результате конкуренции между покупателями и продавцами
Спроса и предложенияЦена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
ИзмененияСтоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия
Внешних воздействийСтоимость объекта недвижимости зависит от экономических, политических, социальных и других факторов.

5.5. Процесс оценки недвижимости

Этапы проведенияпроцесса оценки недвижимости определяютсятипом оценки, которая разделяется намассовую ииндивидуальную.

Массовая оценканедвижимости — этооценка большого числа объектовнедвижимости на конкретную дату сиспользованием стандартных методик истатистического анализа [23]. При этомунифицируется процедура оценки большогочисла объектов.

При массовой оценкена заключительном этапе проверяетсяиспользуемая для расчетов модель иконтролируется качество получаемыхрезультатов. При этом результаты,полученные с помощью модели массовойоценки, сравниваются с реальными ценамипродаж и оцениваются отклонения уровняоценки по каждой группе аналогичныхобъектов.

Индивидуальнаяоценка недвижимости — этооценка стоимости конкретного объектана определенную дату. Она необходимадля защиты результатов оценки в судах,для определения стоимости объектовспециального назначения и т.п.

Процесс индивидуальнойоценки недвижимости состоит из этапов,выполняемых последовательноспециалистом-оценщиком для определенияее стоимости [17]. Этапы оценки недвижимостипредставлены в таблице 6.

Таблица 6

Этапы оценкинедвижимости

этапа этапа
1Определение проблемы
1.1Идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2Выявление предмета оценки – установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3Установление даты проведения оценки (календарной даты, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки)
1.4Определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5Определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6Формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.3Подбор персонала, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5Утверждение календарного плана работ по оценке
2.6Подготовка и подписание договора на оценку
3Сбор и анализ данных
3.1Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами третьих лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор и обоснование аналогов объекта оценки
4Оценка земельного участка
4.1Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2Определение стоимости земельного участка
5Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
5.1Применение сравнительного подхода
5.2Применение доходного подхода
5.3Применение затратного подхода
6Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
Получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке
7Подготовка отчета об оценке
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества

Источник: https://studfile.net/preview/379149/page:21/

Включение объекта недвижимости в перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости можно оспорить

Осмотр объекта недвижимого имущества, как быть?

С 2014 года большое количество компаний столкнулась с проблемой расчета и уплаты налога на имущество, когда в качестве базы для расчета налога берется кадастровая стоимость такого здания или строения в соответствии со статьей 378.

2 Налогового кодекса РФ и Законом г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций».

В результате нового расчета суммы налога у многих московских предприятий налоговая нагрузка выросла в разы, в десятки, а то и сотни раз!

Налоговая нагрузка на организации растет из года в год

Актуальность проблемы заключается в том, что включение зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее в тексте статьи «Перечень»),  производится каждый год с 2014 года.

И данный процесс носит лавинообразный характер, поскольку критерии – площадь строения, рассматриваемого в качестве объекта налогообложения, – ежегодно пересматриваются с целью включения максимального количества предприятий и увеличения налоговой нагрузки на все большее количество организаций Москвы.

Так, в Перечень 2014 года было включено 1816 объектов, на 2015 год – 5386 объектов, на 2016 год – 7183 объекта, а на 2017 год – 23 835 объектов! Дополнительным фактором актуализации проблемы в 2017 году явилось утверждение в ноябре 2016 года Правительством Москвы новых результатов кадастровой оценки земельных участков и зданий, применяемых с 1 января 2017 года.

Согласно подпункту 2  ст.1.1  Закона  г. Москвы от 05  ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» с 01 января 2017 г.

налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, в том  числе,  в отношении отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв.

метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В 2016 году критерий площади равнялся от 2000 квадратных метров, а в 2015 рассматривали здания более 3000 квадратных метров.

Имеете на балансе АДЦ –  готовьтесь платить налог по кадастровой стоимости

Величина имущественного налога – это особенно острая проблема для  производственных предприятий города Москвы, когда их заводоуправления, лабораторно-исследовательские корпуса Департаменты Правительства Москвы, Государственная инспекция по недвижимости, а вслед за ними и налоговые органы, рассматривают в качестве административно-деловых центров, в которых размещены офисные помещения, в соответствии с содержанием статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Данной статьей установлены особенности определения налоговой  базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, согласно которой налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом  налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания…».

В соответствии с пунктом 3 ст.378.2 НК РФ административно-деловым центромпризнается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

– здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

– фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Объект недвижимости: здание, строение, сооружение,  может попасть в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, а соответственно и налог на имущество по такому зданию будет исчисляться на основе его кадастровой стоимости в зависимости от двух причин:

  1. вида разрешенного использования арендуемого Вами или Вашего собственного земельного участка, на котором расположено здание;
  2. или здание фактически используется под офисные помещения, объекты торговли, бытового обслуживания, в том числе не только собственником зданий, но и арендаторами.

Рассмотрим оба основания.

Вид разрешенного использования земельного участка под зданием – это важно

В отношении первого пунктом 1 статьи 1.1 Закона г.

Москвы от 05 ноября 2003 года N 64 “О налоге на имущество организаций” предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Необходимо подчеркнуть, что в предыдущей редакции содержалось ограничение по площади для таких объектов недвижимого имущества – «общей площадью свыше 3000 кв. метров», – однако с 12 июля 2017 года такое ограничение снято. Поэтому со следующего года мы ожидаем существенное дополнение Перечня всеми зданиями, которые ранее имели площадь менее 3000 кв. метров.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ организация вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из всех видов разрешенного использования, указанных в градостроительном плане земельного участка и установленных градостроительным регламентом территориальной зоны.

Частью 3 ст. 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка до утверждения правил землепользования и застройки применительно к городу Москве установлен в постановлении Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 363-ПП “О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве” пунктом 3.2 которого в действующей на сегодня редакции предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”. В предыдущей редакции 363-ПП было установлено, что разрешенное использование земельных участков указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 “Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов” (далее – Методические указания), на основании градостроительного плана, а при его отсутствии – на основании фактического использования такого земельного участка.

Проанализировав судебную практику, можно выделить три практически существующих случая определения вида разрешенного использования земельного участка:

а) вид разрешенного использования определен договором аренды земельного участка. Подобное характерно для долгосрочных договоров аренды, заключенных в 1990е годы, которые не изменялись впоследствии. В этом случае вид разрешенного использования будет иметь лишь словесное определение – например, «для эксплуатации производственных и административно-деловых зданий»;

б) вид разрешенного использования земельного участка определен приказом МЭРТ РФ от 15 февраля 2007 года N 39. Наиболее часты случаи указания следующих видов разрешенного использования – 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; или 1.2.7.

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; или 1.2.9.

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

в) вид разрешенного использования земельного участка определен приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540. В этом случае разрешенное использование будет установлено по классификатору. Для примера: «пищевая промышленность» (6.4); склады (6.9); деловое управление (4.1); магазины (4.4) и так далее.

Судебные решения за 2014 – 2017 года выработали подход соотношения вида разрешенного использования конкретного земельного участка со следующими двумя:

1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; и

1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Если у предприятия в кадастровом паспорте земельного участка, арендуемого или находящегося в собственности, указан хотя бы один из данных двух видов разрешенного использования земельного участка, то располагающееся на нем строение будет включено в Перечень.

Обратим внимание, что фактическое использование предприятием такого строения во внимание не берется – будь в нем хоть производственный цех, всё равно по «земельному» критерию налог будет увеличен.

В качестве примера подобного дела можно привести рассмотрение Верховным судом РФ 30 марта 2017 года дела № 5-АПГ17-25, в котором суд прямо указал, что: «Таким образом, расположение указанного здания на земельном участке с видом разрешенного использования, который предусматривает размещение объектов бытового обслуживания, позволяет отнести названный объект недвижимости к торговому центру на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 1.1 Закона города Москвы “О налоге на имущество организаций”.

При этом не имеют правового значения доводы *** о фактическом неиспользовании помещения, поскольку здание, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее административному истцу, правомерно включено Правительством Москвы в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Источник: https://www.4dk.ru/news/d/20171209115127-vklyuchenie-obekta-nedvizhimosti-v-perechen-obektov-podlezhashchikh-nalogooblozheniyu-po-kadastrovoy-stoimosti-mozhno-osporit

Глав-книга
Добавить комментарий