Оценка стоимости товара, если его уже нет в продаже

Как до продажи оценить стоимость квартиры

Оценка стоимости товара, если его уже нет в продаже

Каждый продавец недвижимости хочет выручить максимальную сумму. Объективная оценка стоимости квартиры – одна из важных задач на первоначальном этапе.  Нужно ли обращаться за оценкой к профессионалам? И удастся ли продать квартиру по заявленной цене?

При оценке важно не переоценить стоимость объекта, чтобы продажа не затянулась, но и не прогадать, чтобы не упустить солидную сумму. 

Есть три способа, с помощью которых можно узнать ориентировочную стоимость своей квартиры:

  • Пригласить профессионала – агента по недвижимости или риэлтора;
  • Самостоятельно проанализировать ситуацию на рынке;
  • Обратиться к лицензированному оценщику.

Оценка объекта специалистом агентства недвижимости

Если для оценки вы решили прибегнуть к помощи опытного риэлтора или агента, то возможно два варианта развития событий.

Специалист может приехать к вам и на месте оценить объект или проконсультировать по телефону. Если вы имеете дело с опытным специалистом, то его оценка будет близка к действительности.

Благодаря своему опыту он объективно укажет на достоинства и недостатки вашей недвижимости при осмотре.

Экспресс-оценка по телефону не обладает нужным уровнем достоверности. Как можно оценить что-либо по телефону? Особенно такой сложный объект, как квартира. В таком случае речь пойдет лишь об усредненной стоимости.

Многие продавцы начинают оценку своей квартиры именно с этого шага: звонят в несколько агентств, чтобы услышать примерную стоимость. Однако, оценивая одну и ту же квартиру, мнения специалистов могут существенно расходиться.

Погрешность может составлять тысячи долларов.

Мы в “Авангард Недвижимость” практикуем бесплатную оценку с выездом специалиста. Это позволяет сделать прогноз цены продажи квартиры с высокой степенью уверенности. Вы можете получить такую оценку абсолютно бесплатно, это не обязывает вас к заказу услуг в нашем агентстве. 

1. Месторасположение 

Минск разделен на 9 районов и множество микрорайонов. У каждого из них есть своя репутация, и цены на недвижимость в них разнятся. На цену положительно влияет наличие рядом с домом зеленых зон, леса, водных объектов. Качественная вода в районе – безусловный плюс. Негативно влияют на цену расположенные рядом промышленные объекты, ТЭЦ, не ухоженная дворовая территория.

2. Планировка квартиры

Изолированные комнаты в планировке квартиры ценятся больше, чем смежные. Наличие кладовки или гардеробной – плюс. Если в квартире один санузел и он является совмещенным, то это скорее минус. Отсутствие лоджии или балкона также относится к минусам. Мы уже писали о том, как планировка влияет на уровень жизни. 

3. Год постройки, материал стен, этаж

Старый фонд – это условно дома с 1917 г. до 1990-х годов. В этой категории особняком стоят дома времен революции и “сталинки”. Квартиры в домах 1990-х годов в среднем продаются лучше старого фонда. Современные дома, построенные после 2000-х, высоко ценятся на рынке. 

На данный момент в структуре предложения доминируют панельные дома. За ними – кирпичные. Преимущественно “хрущевки” и “брежневки”. На третьем месте каркасно-блочные дома. Реже встречаются монолитные, а также дома из блок-комнат и силикатных блоков. С точки зрения спроса лучшим материалом считается кирпич. Также высоко ценятся каркасно-блочные дома. 

Квартиры на первом и последнем этаже продаются хуже. Неплохая ситуация, когда в квартире на последнем этаже есть технический этаж. Первый этаж бывает обычным и высоким. Высокий первый этаж лучше, так как у прохожих меньше шансов увидеть, что происходит у вас дома. Труднее продаются квартиры на втором этаже, где окна выходят на козырек подъезда или магазина.

4. Состояние квартиры и придомовой территории

Состояние квартиры влияет на то, какой покупатель к вам придет. Если состояние квартиры отличное и это отражено в цене, скорее всего, она подойдет людям, которые не хотят тратить время на ремонт. Квартиры с аккуратным ремонтом, где можно первое время жить и ничего не делать, хорошо продаются. При этом цена не должна быть сильно завышена. 

В своих статьях мы уже не раз отмечали, что нет необходимости делать полноценный ремонт специально для продажи. Практика продаж показывает, что он не окупается. 

При оценке, учитывается внешний вид фасада дома, подъезда и придомовой территории. Если они в хорошем состоянии, то это позволит оценить квартиру чуть выше аналогичных.

В целом, квартиру в любом состоянии возможно продать, вопрос в адекватном формировании цены.

5. Инфраструктура и транспортное сообщение

Высоким спросом пользуется объекты с удаленностью до 1000 м от метро. Следующая категория – в пределах 10-15 минут на общественном транспорте до метро. 15-25 минут на метро – удаленные районы, они обладают меньшим спросом.

Положительно влияет на продажу наличие близлежащих остановок с большим количеством маршрутов, наличие трамвайных остановок. Плюс – расположение диспетчерской станции в пешей доступности.

При отправлении, как правило, проще занять сидячие места.

Сюда же относится удобство для автомобилистов. Наличие парковки у дома, платные стоянки, удобство выезда на основные магистрали города и МКАД.

6. Вид из окон, сторона света, на которую они выходят

Светлые и солнечные квартиры продаются лучше. Хотя не всегда покупатели обращают внимание на этот критерий при выборе.
С точки зрения ориентации окон по сторонам света, квартиры ценятся в следующем порядке, начиная с наиболее популярных вариантов:

  • Квартира с выходом окон на две стороны: восток и запад;
  • Квартира с выходом окон либо на восток, либо на запад – солнце присутствует в первой либо второй половине дня;
  • Квартира с выходом окон только на юг – постоянно освещены солнцем, в летнее время могут сильно прогреваться;
  • Квартира с выходом окон только на север – нет попадания прямых солнечных лучей, обычно более темные и прохладные.

С точки зрения продажи плохо, когда окна выходят на:

  • МКАД или другую шумную дорогу;
  • Рядом стоящий дом;
  • Промзону;
  • Мусорку;
  • Козырек магазина;
  • Кладбище и т.д.

Квартиры с видом на лесные массивы, водные объекты или привлекательный городской пейзаж продаются лучше аналогов.

7. Условия продажи и т.д

При “чистой” продаже собственнику нужны деньги от продажи его недвижимости, нет привязки к приобретению другого объекта. Лучше этого условия может быть только полностью свободная квартира. Варианты продажи с привязкой к поиску встречной квартиры или разъезд в разные квартиры более длительные.

Они менее привлекательны для покупателей, так как связаны с ожиданием. Не смотря на это, такие сделки проходят постоянно. Зачастую благодаря усилиям агентов, которые представляют интересы сторон в сделках-цепочках.

Самостоятельно провести такие сделки достаточно сложно, редко удается избежать серьезных ошибок. 

Выше мы описали основные критерии, влияющие на стоимость квартир, но есть и ряд дополнительных критериев, которые также влияют на оценку объекта, но в меньшей степени:

  • Закрытая придомовая территория;
  • Перспектива развития района;
  • наблюдение в подъезде и придомовой территории;
  • Качество работы обслуживающей организации;
  • Наличие консьержа; 
  • Возможность выкупа машиноместа в паркинге и др.

Теперь вы понимаете, что влияние каждого критерия специалист по недвижимости может оценить только при личном посещении квартиры. В своей практике мы убедились, что неправильная оценка объекта вместе с плохой рекламной кампанией являются самой распространенной причиной неудач при продаже квартир собственниками.

Самостоятельная оценка стоимости своей недвижимости 

При самостоятельной оценке некоторые продавцы опираются на калькуляторы оценки на сайтах агентств недвижимости. Такие калькуляторы скорее инструмент привлечения внимание потенциальных клиентов, чем реальный способ оценить вашу квартиру. Не стоит воспринимать цифры всерьез, они весьма условны. 

Более правдоподобную информацию можно получить, если обратиться к статистической информации. Еженедельно realt.by публикует статистику с ценами предложения квартир по всем районам города Минска. 

Для того, чтобы узнать статистическую информацию по реальным сделкам купли-продажи обратитесь в Национальное кадастровое агентство. Оформив запрос и заплатив за услуги, вы в течение 10 рабочих дней получите справку.

 
Сравнив среднюю цену предложения и среднюю цену реальных сделок по аналогичным квартирам, можно определить коридор цен, в котором можно рекламировать свой объект.

Тут стоит учитывать фактор роста рынка или, наоборот, снижения.

Еще один способ связан с самостоятельным поиском в интернете. На тематических сайтах определите своих ближайших конкурентов. В данном случае к конкурентам будут относиться похожие квартиры, которые продают в соседних домах с такими же параметрами. Обратите внимание не только на цену, но и на условия продажи, сколько объект находится в продаже. 

Переоценка своей квартиры – это типичная ошибка, которая приводит к трате времени и сил. Часто, опираясь на свою, не всегда объективную оценку, собственники отказываются от действительно хороших предложений. 

Оценка специалистом оценочной компании

Специалист из оценочной компании c достаточно высокой степенью вероятности определит стоимость вашей квартиры. За определенную сумму, зависящую от объема выполненной работы, вы получите официальную справку о стоимости квартиры. Вроде, все хорошо, но покупатели склонны доверять своим впечатлениям в этом вопросе, а не бумагам.

Как правило, цена, заявленная оценщиком, не равна сумме сделки. Оценщик ориентируется на статистику совершенных сделок, то есть он опирается на прошлое. Дает усредненное значение. Ваша же сделка будет зависеть от множества факторов в настоящем времени. Цена может быть как выше, так и ниже средних значений. Итоговая стоимость определится в результате торгов. 

Такая документальная оценка в большей степени нужна покупателям, которые задействуют кредитование. В зависимости от банка такая справка об оценке может потребоваться, но тогда заказчиком оценки должен быть покупатель, а не продавец.

В качестве заключения, хочется заметить, что определив рыночную стоимость своей недвижимости, многие продавцы выбирают стратегию завышения цены. Таким образом создают запас для торга. Это прямой способ добиться того, что ваш объект не будет продан или зависнет на рынке на долгие месяцы.

А если была допущена ошибка в определении рыночной цены, то объект вообще может выпасть из зоны какого-либо внимания покупателей. Так происходит, поскольку пропорция рекламируемых объектов и реально продающихся в месяц в разные периоды колеблется как 1 к 5-8.

То есть на тысячу сделок в месяц рекламироваться может 5000-8000 тысяч объектов.

Желаю вам правильно оценить свою недвижимость и удачно совершить сделку.  

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять! 

Источник: https://avangard-n.by/articles/kak-ocenit-stoimost-kvartiry.html

Правильная оценка бизнеса при операциях купли-продажи

Оценка стоимости товара, если его уже нет в продаже

Перед тем, как говорить об оценке бизнеса, следует разобрать основные понятия.

Бизнес — предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, выполнение работ, оказание услуг или другая разрешенная законодательством деятельность, осуществляемая с целью получения прибыли. [2, с.7]

Оценка бизнеса — это определение в денежном выражении его стоимости, с учетом его полезности и затраты связанные с получением этой полезности. [2, с.7]

Существует целый ряд причин, по которым может потребоваться сделать оценку бизнеса. Однако в случае сделки купли-продажи определение стоимости бизнеса является основным вопросом, как для покупателя, так и для продавца бизнеса.

Законы рынка никто не отменял и при продаже действующего бизнеса продавец хочет продать дороже, а покупатель, в свою очередь, хочет купить дешевле от его реальной стоимости. Основной вопрос состоит в установлении адекватной цены продаваемой компании и достижении ее в процессе проведения переговоров между сторонами.

Редко бывает, когда покупатели и продавцы пришли к одинаковому мнению о стоимости, если только нет каких-либо других причин, нежели та, когда продавец ищет покупателя, которому можно продать компанию по более высокой цене.

Ведь встречаются случаи когда продавец вынужден продавать свой бизнес, по той причине, что срочно требуется деньги, и тогда он чаще всего уступает покупателю, для того чтобы быстрее совершить сделку и получить деньги. Это можно сравнить с продажей любого другого товара, например автомобиля.

Нередко владельцы вынуждены отказаться от машины отдав ее по заниженной цене, чтобы быстрее продать ее, ведь деньги могут требоваться для лечения, ремонта квартиры и т. д.

Для владельца его бизнес, это то во что он вкладывал множество усилий и переживаний на протяжении нескольких лет.

Собственник строил и развивал свой бизнес с нуля, а бизнес ответ на его усилия приносил ему прибыль.

Все эти субъективные факторы наряду с объективным таким, как игнорирование существующей рыночной реальности приводят к тому, то трудно сделать адекватную оценку бизнеса его продавцом.

Хотя для того чтобы получить представление о текущем состоянии своего бизнеса достаточно изучить рынок. При этом главными ошибками владельцев бизнеса являются:

–          стремление включить в цену бизнеса все издержки, которые он понес в процессе развития и продвижения бизнеса;

–          руководство только субъективным мнением, полное нежелание учитывать уровень спроса на подобные предприятия.

В случае, когда у продавца имеется время и денежные средства, он может прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, которые помогут установить точную стоимость его бизнеса. Следует обратить внимание, что согласно закону оценщиком может быть только независимое лицо.

Так, оценщик не может быть учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или заказчиком компании, которую он оценивает. Оценщик не должен иметь какой-либо имущественный интерес в оцениваемой компании и состоять в родстве с ее владельцами.

Выбирая оценочную компанию, можно руководствоваться теми же критериями, что и при выборе других деловых партнеров:

–          репутацией;

–          рекомендациями партнеров;

–          опытом оценщиков;

–          условиями оплаты.

Чтобы правильно выбрать оценщика, можно использовать различные подходы: обратиться за рекомендациями к коллегам или объявить конкурс на проведение оценки и рассмотреть предложения нескольких компаний.

Критериями для принятия решения должны быть опыт оценочной компании в требуемой области оценки и квалификация ее персонала.

Дополнительным плюсом является наличие у оценщика рекомендаций государственных органов.

Когда оценщик выбран, главное составить правильный договор, а именно указать всю обязательную информацию, которая должна содержаться в договоре об оценке.

В него в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Обратите внимание, чтобы договор содержал: [3].

–          описание объекта оценки;

–          вид стоимости имущества;

–          способ оценки;

–          размер денежного вознаграждения после оценки;

–          сведение об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

–          наименование организации оценщиков, членом которого является оценщик;

–          место нахождения этой организации;

–          указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

–          указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности.

Порядок составления договора не рассматривается подробно, поскольку у каждого оценщика есть, как правило, свой типовой договор, который он и заключает с клиентом. Чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем, к работе над договором следует привлечь грамотного юриста.

По результатам оценки бизнеса оформляется отчет. В нем недопустимы неоднозначные толкования. Если определяется не рыночная стоимость, а иные виды, в отчете следует указать причины отступления и критерии установления оценки.

Кроме того, необходимо убедиться в том, что отчет был собственноручно подписан оценщиком и заверен его печатью.

Если по каким-либо причинам клиент не удовлетворен результатами проведенной оценки, он может обратиться в Российскую коллегию оценщиков для проведения альтернативной экспертизы.

В случае вскрытия фактов недобросовестной оценки к оценщику будут применены санкции, вплоть до отзыва лицензии.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки, если с момента составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.Цена сделки не всегда соответствует величине стоимости бизнеса указанной в отчете, зачастую сделки совершаются по меньшей цене.

Так же стоит рассмотреть, какая цена нужна покупателю, и как правильно следует определить покупаемый бизнес и его стоимость.

При определении цены покупки, покупатель будет руководствоваться тремя факторами:

1.                  Выгода при приобретении.

Целью покупателя всегда является возможность с помощью приобретаемого бизнеса делать деньги, очень желательно это делать с самого первого дня вступления во владение и при минимальных дополнительных капиталовложениях.

Поэтому вероятный покупатель в первую очередь предпочтет оценить денежные потоки предприятия, их стабильность и перспективы развития. То есть, покупатель проводит оценку предприятия как эффективного инструмента получения прибыли.

2.                  Перспектива бизнеса. Будут рассматриваться абсолютно все аспекты действующего бизнеса, от привлекательности и перспективности бизнес идеи с нуля, до уровня подготовки и квалификации персонала. Покупатель будет оценивать, то есть ли смысл вкладывать деньги именно в этот бизнес, есть ли у него перспективы, не только для существования, но и дальнейшего развития.

3.                  Возможные риски. Также, потенциальный покупатель захочет получить трезвую оценку всех существующих рисков связанных с вхождением в бизнес, есть, смысл изучит весь рынок, в котором находится тот или оной бизнес.

При покупке готового бизнеса, вне зависимости от его специфики, можно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

Этап 1. Оцените плюсы и минусы готового бизнеса.

Оценив плюсы и минусы второго варианта, можно решить, подходит ли именно он, или лучше воспользоваться другим вариантом.

Возможные плюсы:

–          Хорошая репутация.

–          Наличие помещений и оборудования.

–          Укомплектованный штат сотрудников.

–          Налаженные связи и каналы сбыта.

–          Готовый продукт (услуга), иногда — уже известная марка.

Минусы:

–          Оборудование может оказаться изношенным, а технологические процессы — устаревшими.

–          Аренда может быть не продлена.

–          Штат сотрудников может оказаться низкоквалифицированным

–          Контрагенты могут быть ненадежными, отношения с ними могли быть испорчены прежним владельцем.

Этап 2. Подберите подходящие по стоимости варианты.

На момент выбора покупаемого бизнеса, могут быть несколько вариантов, которые имеют свои преимущества, но некоторые из них могут не подходить, в виду того, что их цена превышает ту сумму, которую готов потрать покупатель. Поэтому следует сразу отсечь неподходящие по стоимости варианты.

Этап 3. Выясните причины продажи выбранных компаний.

Их у прежнего владельца может быть несколько:

–          Смена места жительства. Отсутствие возможности непосредственного контроля и руководства процессом.

–          Разногласия между собственниками. Не достигнута совместная договоренность о путях дальнейшего развития компании.

–          Потеря интереса к бизнесу. По прошествии 6–8 лет деятельность может просто перестать приносить удовлетворение.

–          Болезнь, достижение почтенного возраста. Ограниченность возможностей владельца по управлению бизнеса, а достойных преемников дела не имеется.

–          Потребность в инвестициях в другой проект. Владелец нашел более выгодное и менее обременительное направление деятельности.

–          Продажа непрофильных активов. Некоторые направления деятельности крупных предприятий или холдингов менее доходны или не вписываются в общую концепцию развития.

Этап 4. Оцените оставшиеся бизнесы

При оценке малого и среднего бизнеса специалисты рекомендуют применять следующие подходы: доходный, сравнительный и затратный. [1, с.23]

На данном шаге имеет смысл обратиться к независимым консультантам, бизнес-брокерам или профессиональным оценщикам. Они зачастую играют жизненно важную роль. Ведь определение стоимости бизнеса — это процесс, требующий профессиональных знаний и опыта в различных областях права, математического анализа, экономики, бухгалтерского учета и аудита.

На этом этапе, как правило, остается один подходящий вариант.

Этап 5. Изучите выбранный бизнес детально.

Если покупатель выбрал окончательный вариант, то лучше всего опять обратиться к профессионалам и заказать Legal Due Diligence («дью дилидженс») — всеобъемлющую проверку продавца на предмет «должной добросовестности».

Как минимум, она позволит прояснить достоверность представленной правовой и финансовой информации, проверить правильность оформления документов и их соответствие действующему законодательству.

Как максимум, эта процедура включает в себя проведение юридического и финансового аудита бухгалтерского и налогового учета, оценку соответствия топ-менеджеров занимаемым должностям, проведение инвентаризации имущества и т. д. до бесконечности.

Если после проведения данной процедуры ваше мнению о потенциальном бизнесе не поменялось, то можно переходить к 6 этапу.

Этап 6. Начинайте переговоры о покупке.

Продавцы предпочитают не иметь дела с несерьезными покупателями, поэтому не смущайтесь, если вам предложат внести залог, подобно тому, как это делается во время проведения операций с недвижимостью.

Как правило, на переговорах обе стороны начинают с максимальных и минимальных предложений и постепенно смягчают свои условия. Поэтому вы должны заранее определить цену и условия, на которой готовы остановиться для покупки бизнеса.

Следует отметить, что все равно цена сделки зависит от продавца, но не маловажна роль покупателя, его способности торговаться, и ему необходимо уметь правильно оценивать свой бизнес во избежание срыва сделки.

Подводя итог, стоит сказать, что продавец выберет сам, прибегать ему к услугам оценщиков, или нет, если он хочет определить реальную стоимость своего бизнеса, независимым лицом, то скорее всего он обратиться к ним.

В том случае если продавец не хочет понести дополнительные расходы и сам способен определить адекватную стоимость своего бизнеса, он должен учесть все факторы, которые могут повлиять на цену продажи, от внутренних, таких как квалификация персонала, качество активов, до внешних, таких как инфляция в стране. Неправильная оценка может привести как продаже по цене ниже, реальной стоимости бизнеса, так и срыву сделки по причине завышенной цены. А покупателю, если он не хочет купить «кота в мешке», следует без спешки изучить покупаемый бизнес, учтя все плюсы и минусы вхождения в него.

Литература:

1.                             Грязнова А. Г. Оценка бизнеса/А. Г. Грязнова — М.: Финансы и статистика, 2011 г.

2.                             Лаврухина Н. В., Оценка бизнеса/ Н. В. Лаврухина, Ю. И. Коробкин: Учебно-методическое пособие. — Калуга, 2011г.

3.                             www.consultant.ru- официальный сайт Консультант Плюс

Основные термины(генерируются автоматически): бизнес, оценщик, покупатель, этап, продавец, покупаемый бизнес, оценка бизнеса, готовый бизнес, независимое лицо, оценочная деятельность.

Источник: https://moluch.ru/conf/econ/archive/77/3939/

Как самому оценить стоимость квартиры?

Оценка стоимости товара, если его уже нет в продаже

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

Оценка стоимости компании: виды, особенности, как рассчитать |

Оценка стоимости товара, если его уже нет в продаже

> Блог > Оценка стоимости компании

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что такое стоимость компании и для чего она нужна
  • Какие существуют виды стоимости компании
  • Как рассчитать стоимость компании
  • Как быстро рассчитать стоимость компании
  • Какие особенности в управлении стоимостью компании
  • Как увеличить стоимость компании

Бизнес существует не только для получения средств за товары или услуги, ради реализации которых был создан. Бизнес – это еще и инвестиции. Многие предприниматели зарабатывают на организации и запуске новых компаний с целью дальнейшей их продажи.

Хотя это далеко не единственная причина продажи бизнеса. Когда фирма банкротится или не может самостоятельно решить свои проблемы, часто возникает потребность в оценке стоимости компании перед продажей.

В этой статье мы поговорим о том, как разобраться во всем, что касается стоимости вашего бизнеса, и избежать трудностей.

Зачем необходимо знать стоимость компании

Сейчас подавляющее количество фирм в России не считают оценку стоимости компании чем-то необходимым, а их владельцы зачастую не видят в этом смысла до выхода бизнеса на большие обороты и общественную арену. До того оценка воспринимается как повод для личной гордости собственника.
Экономических целей расчета стоимости компании на самом деле примерно двадцать, но важнейших всего три:

  1. Это дает объективные данные о состоянии бизнеса и эффективности управленческого аппарата в нем. Реагируя на них, владельцы всегда могут вовремя скорректировать курс.
  2. Невозможно обращаться за дополнительными денежными вливаниями к инвесторам, не имея информации о реальной стоимости компании, иначе вы рискуете не получить того, за чем пришли.
  3. Оценка позволяет предельно корректно и грамотно учитывать активы, возникшие в ходе экономической деятельности фирмы.

Безусловно, оценивать стоимость необходимо не только для покупки или продажи готового бизнеса. Этот показатель важен для стратегического управления компанией. Четкое представление о стоимости вашего предприятия потребуется также при выпуске ценных бумаг, акций и выходе на фондовый рынок.

Значимо еще и то, что ни один инвестор не согласится вложить свои деньги туда, где не проведена оценка стоимости компании.

Оценка бизнеса предприятия (оценка стоимости бизнеса) – не что иное, как определение стоимости компании в качестве внеоборотных и оборотных активов, которые могут приносить собственникам прибыль.

При проведении оценочной экспертизы необходимо оценить стоимость активов фирмы:

  • недвижимости,
  • оборудования и машин,
  • запасов на складах,
  • всех нематериальных активов,
  • финансовых вложений.

Бизнес – это инвестиционный товар. Любые инвестиции в компанию делаются только с дальним прицелом на возврат средств с прибылью. Так как между вложениями и доходами в бизнесе проходит довольно много времени, для определения реальной стоимости компании специалист анализирует ее деятельность на длительном отрезке и по отдельности оценивает:

  • прошлые, имеющиеся и грядущие доходы,
  • эффективность всей работы предприятия,
  • перспективы бизнеса,
  • конкуренцию на рынке.

После получения этих данных оцениваемую компанию сравнивают с другими аналогичными фирмами. Только комплексный анализ помогает рассчитать реальную стоимость компании.

Оценка стоимости предприятия или компании – это процесс выяснения максимально вероятной цены бизнеса как товара при его продаже другим владельцам. При этом любое предприятие может быть продано как целиком, так и по частям.

Компанию как собственность ее хозяина допустимо страховать, завещать или использовать в качестве залога.

Какие различают виды стоимости компании

Деятельность оценщика регламентирована федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), который определяет несколько основных видов стоимости любого объекта оценки:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, например бизнеса, – это самая вероятная цена, по которой его могут продать в день оценки при следующих условиях: отчуждение происходит на открытом рынке с имеющейся конкуренцией, участники сделки поступают разумно и обладают полной информацией о предмете купли-продажи, а на его стоимость не влияют никакие форс-мажорные обстоятельства.
Рыночная стоимость компании нужна в нижеперечисленных случаях:

  • когда имущество компании или само предприятие изымаются для государственных нужд;
  • когда определяется цена размещенных акций, которые общество покупает по решению собрания акционеров или наблюдательного совета;
  • когда нужно определить стоимость компании, выступающей в качестве залога, например при ипотеке;
  • когда определяется размер неденежной части уставного капитала фирмы;
  • когда владелец проходит процедуру банкротства;
  • когда требуется определить размер имущества, полученного безвозмездно.

Рыночная стоимость компании применяется во всех ситуациях, где решаются вопросы налогов, как федеральных, так и местных.
Как раз этот вид стоимости всегда определяется при сделках купли-продажи бизнеса или любой его части, так как рыночная стоимость является самым объективным показателем и не зависит от желаний участников процесса, она соответствует реальной экономической ситуации.

  1. Инвестиционная стоимость – такая стоимость компании, которая связана с доходностью предприятия для конкретного инвестора в имеющихся условиях.

Этот вид стоимости зависит от персональных инвестиционных требований. Всякий инвестор вкладывает свои средства в бизнес с целью получить прибыль сверх размера вложенного капитала, а не только возврат этого «долга».

Так что инвестиционную стоимость компании высчитывают, опираясь на ожидаемые доходы вкладчика и ставку капитализации этих инвестиций.

Данный вид стоимости компании необходимо рассчитывать при купле-продаже бизнеса, слиянии, поглощении фирм.

  1. Ликвидационная стоимость.

Этот вариант стоимости рассчитывается в ситуации, когда ожидается окончание работы компании по каким-либо причинам (например, реорганизация, банкротство или раздел имущества фирмы).

Определяя ликвидационную стоимость компании, находят наиболее вероятный размер цены, по которой предприятие может быть продано за кратчайший срок экспозиции при условии, что владелец объекта купли-продажи вынужден пойти на сделку по отчуждению его имущества.

Это рыночная стоимость, утвержденная и установленная законодательством в области кадастровой оценки недвижимости. Именно к этому показателю должны прийти методы массовой оценки в случае с кадастровой стоимостью объекта. Этот вид стоимости рассчитывается чаще всего для налогообложения имущества.

Источник: https://practicum-group.com/blogs/otsenka-stoimosti-kompanii/

Верховный суд РФ разъяснил, как правильно оценить ущерб от ДТП

Оценка стоимости товара, если его уже нет в продаже

Верховный суд принял решение, очень важное для владельцев автомобилей и других транспортных средств. Оно касается оценки ущерба, причиненного в результате аварии.

Ведь, как правило, наибольшее количество споров вызывает именно оценка такого ущерба. Автовладельцы хотят получить как можно больше, а страховщики заплатить как можно меньше.

Причем до того момента, как появилась единая методика оценки стоимости восстановительного ремонта, возникновение споров логично объяснялось. Один эксперт считает по одной методике, другой – по второй, а судебный по-третьей.

Но, несмотря на то, что теперь порядок оценки прописан в законах и других нормативных актах практически досконально, вопросы по-прежнему возникают. Причем, как оказалось, сумму выплаты пострадавшему занижают сами судьи.

Аргументы для этого они представляют довольно неожиданные.

Определение стоимости на основе цены, указанной в договоре купли-продажи, незаконно

Разбираться со столь сложными спорами приходится Верховному суду. А пострадавшему приходится дожидаться компенсации несколько лет.

Итак история эта началась с того, что некто Володин в конце апреля 2015 года, двигаясь на своем мотоцикле, попал под колеса автомобиля, которым управлял некто Фомичев. В ГИБДД установили, что виновником ДТП является Фомичев.

Как изменятся ПДД на перекрестках

В результате аварии больше всего пострадал мотоцикл, который восстановлению не подлежал. При этом куплен он был буквально за три дня до аварии.

Надо сказать, что Фомичев был застрахован по ОСАГО с расширенным покрытием до миллиона рублей. Пострадавший Володин сначала обратился в свою страховую компанию за прямым возмещением ущерба. Однако страховщик отказался выплатить на том основании, что якобы водитель не представил документов о том, что он собственник мотоцикла.

При этом непонятно, что страховщик имел в виду: договор купли-продажи мотоцикла, а также свидетельство о его регистрации были предъявлены.

При этом при заключении договора с мотоциклистом и получении от него премии документов страховщику хватало. А для выплаты их недостаточно.

Также страховщик не назначил проведения технической экспертизы. Володин решил тогда провести независимую экспертизу за свой счет. Но на независимую экспертизу страховщик ни разу не направил своего эксперта, хотя его дважды приглашали телеграммой.

Оценка уничтоженного автомобиля от его стоимости, прописанной в договоре купли-продажи, не зависит. REUTERS

Между тем экспертиза установила, что повреждения мотоцикла таковы, что он не подлежит восстановлению. При этом эксперты указали, что стоимость этого транспортного средства на момент оценки составляет 1 миллион 156 тысяч рублей. А стоимость годных остатков – почти 149 тысяч.

Вычитаем одно из другого – получаем стоимость ущерба. То есть 1 миллион 7 тысяч рублей. Именно столько мотоциклист должен был получить в качестве компенсации за уничтоженную технику.

Однако по ОСАГО со своей страховой он мог рассчитывать на сумму не более 400 тысяч рублей. Но у виновника аварии ОСАГО было с расширением до миллиона рублей.

Поэтому Володин обратился в страховую компанию виновника аварии за выплатой по расширенному лимиту. И тоже получил отказ. Якобы отсутствуют документы о стоимости восстановительного ремонта транспортного средства.

То есть представленные результаты независимой экспертизы страховщика почему-то не устроили.

На подготовку водителей установят минимальные цены

Володин обратился в суд. При этом потребовав уплаты неустойки и штрафа. Но Озерский городской суд Московской области решил, что мотоцикл, купленный по договору купли-продажи за 650 тысяч рублей, не может стоить дороже после трех дней его эксплуатации. А поэтому ущерб, штраф и неустойку высчитывал именно из этой суммы. С этим согласилась и апелляционная инстанция Московского областного суда.

Однако с таким решением не согласился Верховный суд.

Под действительной стоимостью имущества понимается его рыночная стоимость, которая представляет собой текущую стоимость товара, определяемую на основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке.

То есть определение судом стоимости на основе цены, указанной в договоре купли-продажи, нельзя признать правильным и соответствующим положениям закона, установил ВС.

Определение действительной стоимости имущества на день наступления страхового случая или размера расходов, необходимых для приведения имущества в состояние, в котором оно находилось до момента наступления страхового случая, требует специальных познаний. Суд должен был назначить экспертизу. Но ни один из нижестоящих судов этим не озаботился.

На этом основании ВС отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Действительно, сумма, указанная в договоре купли-продажи, может быть ниже рыночной. Например, продавцу срочно нужны деньги, и он продает свой мотоцикл по дешевке.

Но это не означает, что покупатель купил дешевку. За те же деньги он не сможет приобрести точно такой же продукт, который достался ему с большой скидкой.

А закон при гибели имущества требует компенсации в размере действительной его стоимости.

Источник: https://rg.ru/2017/04/24/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-kak-pravilno-ocenit-ushcherb-ot-dtp.html

Глав-книга
Добавить комментарий