Обмен квартир с доплатой в виде рассрочки на 2 года. Какие есть риски?

Риски при продаже квартиры

Обмен квартир с доплатой в виде рассрочки на 2 года. Какие есть риски?
Бесплатные консультации по жилищным вопросамЗАДАТЬ ВОПРОСПОЗВОНИТЬ

Бесплатные консультации по жилищным вопросам  +7 908 631-53-39 ЗАДАТЬ ВОПРОС

Сложилось мнение, что в сделке купли-продажи на вторичном рынке недвижимости риску могут быть подвержены только покупатели.

Но мало кто задумывается о продавцах квартир, о том, как их могут лишить денег или имущества.

Посмотрим на самые распространенные проблемы, которые могут ожидать продавцов – все они встречались либо в моей практике, либо в практике моих коллег. Их можно избежать, соблюдая простые правила.

Не доверяй словам, не жди оплату после сделки
Как бы это ни казалось странным или нелепым, но самая ненадежная схема расчетов на вторичном рынке – расчет по безналу. Ее проблемы упираются в самый, казалось бы, простой вопрос: когда перечислять денежные средства – до регистрации перехода права собственности или после? Давайте подумаем.

Если оплата будет осуществлена после регистрации, продавец квартиры рискует не получить денежные средства.

Практика знает огромное количество примеров, когда деньги не доходят до продавцов, в том числе: при отсутствии денег у покупателя, растрате или утери последним средств в процессе оформления документов, при банальной жадности или изменении обстоятельств, когда он передумал иметь в собственности купленную квартиру или осуществлять ее оплату.

Много лет потребуется продавцу, чтобы вернуть свое имущество, если покупатель уклоняется от его оплаты, и то – если повезет. Если же продавец встретит на пути профессиональную группу мошенников, то шансы возвратить проданную квартиру или деньги за нее будут близки к нулю.

Мой совет как адвоката – осуществляйте расчеты через банковские ячейки, подобный способ является гарантией для обеих сторон договора купли-продажи.

Только в 2011 г. и первой половине 2012 г. в Московском регионе было рассмотрено почти 50 гражданских дел о понуждении к оплате или расторжении договоров, когда покупатель, получая жилье, отказывался его оплачивать.

Не напиши лишнего в документах об оплате
Многие продавцы жилплощади не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег, в частности: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря.

Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии – возникновения залога на квартиру), а в последующем после совершенной сделки и регистрации оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту – раз; по расписке – два.

Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества.

Подобная ошибка дает возможность покупателю или злоумышленникам, связанным с покупателем обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом заметьте, денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное.

Практика гражданского судопроизводства знает несколько сотен подобных споров.

Не отдавай оригиналы документов агентствам
Частая ошибка продавцов заключается в том, что они склонны обращаться не к профессиональным и зарекомендовавшим себя агентствам недвижимости, а к тем риелторам, которые обещают продать жилье за большую цену. Собственники квартир, не имеющие опыта и знаний в области недвижимости, ошибочно полагают, что лучше именно там, где обещают самую высокую стоимость за их имущество.

Однако обещать больше, чем стоит квартира по рынку, – значит обманывать клиентов еще до начала сотрудничества.

Привлекая продавцов в риелторские компании путем необоснованных обещаний и заверений, агентства, как правило, стараются получить от клиента оригиналы документов на квартиру и подписать договор, в соответствии с которым последний обязуется не продавать жилье через других посредников.

Результатом подобных отношений становится полная «парализация» продавца, его абсолютная зависимость от агентства недвижимости, порой не дающая возможности отказаться от сделки.

Ко мне не раз обращались за помощью клиенты, которым риелторы не возвращали оригиналы правоустанавливающих документов, обязывали, склоняли продавать жилье даже тогда, когда собственники передумали совершать сделку.

Остерегись воров и разбойников при показе квартиры
Некоторых покупателей при осмотре жилья интересует далеко не само помещение, а скорее его содержимое. Насторожитесь, если потенциальный покупатель будет обращать внимание не на вид из окна, состояние квартиры, правоустанавливающие документы, а на вещи, расположенные в комнатах.

Продавцу следует проверять паспорта лиц, которых он впускает в свою квартиру, записывать их данные, данные сотрудников риелторских компаний.

Перед показом помещения необходимо убрать все ценные вещи и документы в надежное место, дабы уменьшить риски возможной кражи или ограбления.

С 2010 г. было проведено более 100 проверок по факту совершения преступлений, связанных с кражей чужого имущества, когда предметы и ценности пропадали у собственников именно после показов квартир потенциальным покупателям.

Не допусти расторжения договора, указывай существенные недостатки жилого помещения
Продавцу следует сообщать покупателям о недостатках квартиры, а существенные из них – прописывать в договоре купли-продажи. Это позволит в дальнейшем избежать судебных исков о взыскании убытков, причиненных продажей некачественного жилья, или расторжения договора в связи с наличием существенных недостатков в помещении.

Такими недостатками могут быть: неузаконенная перепланировка, частично не работающая электропроводка, серьезные нарушения в конструктивных составляющих жилого помещения после ремонта, наличие судебных и иных притязаний со стороны третьих лиц и т.д.

Не забывай об осторожности в целом
Продажа недвижимости за правильную цену, с грамотным оформлением и гарантией получения денежных средств – процедура не самая легкая и не самая безопасная.

Однако мало кто из продавцов задумывается об этом. А это является хорошей почвой для обмана как для профессиональных мошенников, так и нечистых на руку покупателей, да и для некоторых черных маклеров или сомнительных агентств недвижимости. Помните об описанных рисках, и пусть это поможет вам уберечь свое имущество.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ   

Адвокат Олег Сухов

2-комнатная, 48 м2, 5/5 эт.

Автовокзал
ул. Щорса, 56 Б

3.40 млн ₽

70 833 ₽/м2 14 969 ₽/мес

1-комнатная, 27 м2, 1/3 эт.

Пионерский
ул. Данилы Зверева, 17

1.53 млн ₽

56 666 ₽/м2 6 736 ₽/мес

2-к. кв. ЖК Русь, 61 м2, 6/9 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 95а

от 3.96 млн ₽

от 64 918 ₽/м2 от 17 434 ₽/мес

3-комнатная, 69 м2, 1/2 эт.

п. Бобровский
ул. Демина, 27

2.50 млн ₽

36 231 ₽/м2 11 007 ₽/мес

1-комнатная, 31 м2, 4/9 эт.

Среднеуральск
ул. Набережная, 1б

2.16 млн ₽

69 677 ₽/м2 9 510 ₽/мес

1-комнатная, 25 м2, 9/9 эт.

Уктус
ул. Походная, 69

1.99 млн ₽

79 600 ₽/м2 8 761 ₽/мес

  • Продажа квартиры в ипотеке
  • Покупка 1-комн. квартиры
  • Обмен квартиры с доплатой
  • Оценка квартиры и продажа
  • Обмен на новостройку

Все портфолио …

ЗАЯВКА   

  • Как согласовать перепланировку
  • Как продать квартиру, комнату
  • Как купить квартиру, комнату
  • Как собрать документы
  • Как провести расчеты

Все вопросы и ответы …

СПРОСИТЬ

  • База недвижимости
  • Профессиональный подход
  • Проверка документов
  • Проверка продавца
  • Безопасные расчеты

КУПИТЬ

1-комнатная, 30 м2, 1/5 эт.

ВИЗ
бульвар Верх-Исетский, 25

1.80 млн ₽

60 000 ₽/м2 7 925 ₽/мес

1-комнатная, 27 м2, 3/5 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 78

2.10 млн ₽

77 777 ₽/м2 9 245 ₽/мес

1-комнатная, 32 м2, 3/4 эт.

Эльмаш
Старых Большевиков, 6

2.45 млн ₽

76 562 ₽/м2 10 786 ₽/мес

3-комнатная, 84 м2, 9/10 эт.

Старая Сортировка
ул. Билимбаевская, 5

3.75 млн ₽

44 642 ₽/м2 16 510 ₽/мес

2-комнатная, 49 м2, 4/5 эт.

Центр
ул. Московская, 2

4.70 млн ₽

95 918 ₽/м2 20 692 ₽/мес

2-комнатная, 50 м2, 12/16 эт.

Заречный
ул. Готвальда, 21/2

4.50 млн ₽

90 000 ₽/м2 19 812 ₽/мес

  • Как согласовать перепланировку
  • Как продать квартиру, комнату
  • Как купить квартиру, комнату
  • Как собрать документы
  • Как провести расчеты

Все вопросы и ответы …

СПРОСИТЬ

  • С обременением
  • С долгами
  • По наследству
  • На крайних этажах
  • Без ремонта
  • С поиском цены

ПРОДАТЬ

  • База недвижимости
  • Профессиональный подход
  • Проверка документов
  • Проверка продавца
  • Безопасные расчеты

КУПИТЬ

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

1-комнатная, 46 м2, 16/16 эт.

Эльмаш
ул. Таганская, 53 а

3.15 млн ₽

68 478 ₽/м2 13 868 ₽/мес

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

2-комнатная, 88 м2, 20/22 эт.

Эльмаш
ул. Совхозная, 2

6.10 млн ₽ / 5.80 млн ₽

65 909 ₽/м2 25 535 ₽/мес

2-комнатная, 42 м2, 2/9 эт.

Юго-Западный
пр. Решетникова, 3

3.15 млн ₽

75 000 ₽/м2 13 868 ₽/мес Страницы: 1 2 3 4 5 … 22   следующая→   все

Продать недвижимость

Источник: https://domnedv.ru/uslugi/prodat-nedvijimost/riski-pri-prodaje-kvartiryi/

Авантюра или точный расчет: читатель рассказал, как решился на покупку квартиры, имея всего $3 тысячи – Недвижимость Onliner

Обмен квартир с доплатой в виде рассрочки на 2 года. Какие есть риски?

Несмотря на то, что в последнее время жилье в Беларуси стало доступнее, для многих покупка квартиры до сих пор является невыполнимым квестом. Благо наши соотечественники умеют крутиться.

Кому-то помогут родители, кто-то успел взять льготный кредит на несколько десятков лет под минимальный процент, кто-то нашел спутника жизни с имеющейся жилплощадью, кому-то квартира досталась в наследство от покойной бабушки.

Но что если ни один из этих пунктов не выполнился? Всю жизнь снимать квартиру, каждый месяц выплачивая по несколько сотен долларов «в воздух»? Наш читатель Роман делится своей историей о том, как он фактически без денег отправился решать жилищный вопрос, еще вчера казавшийся риторическим.

Мне 30 лет, и с 2007 года я живу в Минске. Родственников в столице у меня нет, поэтому с первого дня своего пребывания здесь я снимал квартиру. Сначала мы жили вчетвером с друзьями по два человека в комнате. Потом я снимал с товарищем «двушку», где каждый из нас имел по отдельной спальне.

Годы шли, работы менялись, доход увеличивался. Несколько лет назад я позволил себе снять однокомнатную квартиру за $300 в эквиваленте. Жил сегодняшним днем, путешествовал и наслаждался жизнью (насколько позволяли финансы). Деньги, которые откладывал, уходили на обновление автомобиля.

За время пребывания в Минске сменил три машины, последнюю из которых продал полторы недели назад (об этом ниже). Я, конечно, знал, что однажды мне придется как-то решать вопрос с недвижимостью, но доход всегда позволял снимать квартиру — проблема не стояла остро.

К тому же цены на квартиры в Минске вызывали лишь удивление. Даже если каждый месяц откладывать по $500 (а это значит, отказать себе фактически во всем), то на однокомнатную квартиру нужно было бы копить лет десять.

Сегодня цены на жилье упали, но все равно для большинства людей, в том числе и для меня, накопить на квартиру с зарплаты почти нереально.

В один из сентябрьских вечеров меня словно током ударило: нужно любым способом заполучить собственное жилье! Просто раньше я планировал купить квартиру к 30 годам — эта цифра казалась мне очень далекой, и я в этом плане особо не заморачивался.

И вот мне незаметно стукнул четвертый десяток. Мысль о том, что «пора», не позволила мне заснуть всю ночь. Но в тумбочке у меня было лишь три с копейками тысячи долларов — раз в десять меньше, чем нужно на самую простую квартиру в столице.

Я открыл браузер и начал вбивать в строку поиска «квартиры в рассрочку», «квартиры в кредит», «долевое строительство» и так далее. К утру я сделал для себя два вывода. Во-первых, квартира в черте города мне вряд ли светит.

Во-вторых, $3 тысячи будет недостаточно для первого взноса даже при покупке самой малометражной «однушки». Утром я разместил объявление о продаже машины.

В этот же день я позвонил всем застройщикам и даже подъехал в пару агентств. Ближе к концу дня в моем шорт-листе осталось три варианта. Все они были за городом на расстоянии 6—10 км от МКАД. У одного из застройщиков первоначальный взнос составлял около $13 тысяч (в рублях по курсу). Стоимость метра здесь была наиболее низкой.

Другое меня пока не волновало. Я впервые в жизни выбирал не съемную квартиру, поэтому местность смотрел исключительно по картам Google. Вокруг лес — ну и отлично. До Минска вроде ходит какой-то транспорт — то что надо! Была бы в этот день на руках сумма на первый взнос — завез бы! Но денег пока не было.

Было $3 тысячи и объявление о продаже машины. Для того чтобы собрать сумму на первый взнос, я думал либо занимать деньги, либо брать кредит. Последний вариант мне не нравился, потому что пришлось бы тянуть два кредита: за первый взнос и за квартиру.

Спросил у хороших знакомых, смогут ли они одолжить круглую сумму на год, и те согласились, добавив мне оптимизма.

Когда сообщил коллегам, что выбрал будущее жилье исключительно по ценнику, они спросили, ездил ли я смотреть другие варианты. Я сказал, что не ездил вообще никуда, даже в район, который выбрал. Просто стоимость метра там была самая низкая из всех, что я пересмотрел. В итоге меня уговорили «не пороть горячку» и посмотреть разные варианты, причем вживую.

В этот же день, съездив в один из трех выбранных вариантов, его решил исключить — не понравился район. Осталось два. На чаше весов были две однокомнатные квартиры за $36,9 тысячи и $39,6 тысячи.

Посмотрев оба варианта, остановился на более дорогом из-за свободной планировки (я люблю квартиры-студии, когда кухня и комната объединены в одно пространство). Дом должен сдаться в начале следующего года. Поискал в интернете отзывы про застройщика — вроде бы надежная компания.

Нюансы были разные, но никого еще не «кидали», все достраивали до конца. С менеджером мы договорились посмотреть такую же квартиру, которую я (возможно) получу, только в уже достроенном доме. До осмотра оставалось еще два дня. Как раз вроде нашлись покупатели на машину.

Несколько дней я рассматривал картинки своей потенциальной квартиры, анализировал, сколько нужно будет платить по кредиту и вообще потяну ли я это все. Дом сдается без внутренней отделки, поэтому нужны еще какие-то средства на ремонт. А у меня по-прежнему $3 тысячи и объявление о продаже машины.

В назначенный день приехали (с моей девушкой) смотреть квартиру. Она оказалась меньше, чем я думал, глядя на картинки. По сути, прихожая, одна большая Г-образная комната и санузел. Общая площадь — 33 метра квадратных.

Совсем мало. Но высота потолков здесь варьируется от 2,5 до 4 метров (это последний мансардный этаж), то есть можно соорудить конструкцию со спальным местом на втором этаже.

Учитывая, что это однокомнатная квартира, — отличный вариант.

В доме оставалась только одна такая квартира, и я решил «забить» ее. Договорились с менеджером, что приеду подписывать договор через неделю.

Далее у меня будет недели две, чтобы продать машину и занять денег, чтобы в итоге получилось $16 тысяч по курсу (таков первый взнос в размере 40%). Машину купили на следующий день за $7 тысяч. Итак, $10 тысяч уже есть. Еще $3 тысячи одолжили родственники.

$3 тысячи я взял у друга. Пообещал рассчитаться с долгами за год. Подписал договор и поехал в банк. Туда понадобилась справка о доходах. Остальные документы сделала мне менеджер застройщика. Еще в банке сказали, что, раз я не женат, нужно искать поручителя.

Это не составило труда. И через два дня все документы на кредит были поданы. Его одобрили через три дня и сказали ехать в банк с 40% стоимости квартиры ($16 тысяч по курсу).

В банке я провел около трех часов. Сначала нужно было оплатить 40% стоимости квартиры рублями по курсу Нацбанка. Кредит я запрашивал на 45 514 рублей, а одобрили почему-то ровно 45 000.

Если посмотреть «неденоминированным» глазом, кажется, что 514 рублей — мелочь, но это больше $250. Пришлось доложить их к наличным, благо занял я с небольшим запасом.

Уже на следующий день банк перечислил все деньги на счет застройщика, то есть фактически квартира была полностью оплачена. Мне осталось лишь рассчитаться с банком.

За первый год, когда ставка по кредиту составит 17,5% (а если быть точным, ставка рефинансирования минус 0,5 пункта), я планирую погасить долг. Далее ставка вырастет до 24% годовых (ставка плюс 6 пунктов). Начиная со второго года я намерен выплачивать по 1500—2000 рублей каждый месяц, чтобы быстрее сбить основной долг.

Учитывая большую сумму кредита, ежемесячно я буду платить огромную сумму только за процент. Так, первый полноценный платеж у меня составит 902 рубля. Из них 250 рублей — это основной долг, 652 рубля — проценты. На 13-й месяц сумма увеличится (вслед за процентом) — там только за погашение процентов я буду платить 840 рублей.

По основному долгу при этом надо будет погашать по 250 рублей в месяц до конца кредита. В принципе, сумма посильная. Максимальная сумма кредита (13-й месяц) составит 1090 рублей, и после этого ежемесячный платеж будет постоянно уменьшаться.

Если я буду платить кредит все 15 лет, в итоге выплачу 123 600 рублей, из которых 78 600 — процентная ставка.

Сейчас я понимаю, что подписался на очень затратную авантюру, и наверняка еще будут дни, когда я подумаю, зачем вообще ввязался в это. Теперь я полностью завишу от работы, и потеря постоянного дохода обернется для меня катастрофой. Мне нужно отдавать большой долг и солидный кредит.

При этом еще по меньшей мере год я вынужден снимать квартиру (недавно переехал на более дешевую). В общем, на жизнь при нынешних доходах мне остается в лучшем случае рублей 300. И это я пока не думаю о том, на какие деньги делать там ремонт.

Хотя уже смотрю на ролики, как самому выравнивать стены и класть плитку.

Кроме всего прочего, мне нужно будет внимательно принимать квартиру. Я общался с людьми, построившими себе жилье на аналогичном мансардном этаже в другом доме, и они сказали, что в квартире сильно текли потолки. Такие же жалобы поступали и от жильцов других квартир.

В общем, мне предстоит нелегкий путь до того момента, когда я смогу въехать в эту квартиру. Надеюсь, как-нибудь справлюсь с новым испытанием в жизни. По крайней мере из зоны комфорта, в которой я пребываю уже несколько лет, эта «однушка» выбила точно.

Про отпуска и привычные поездки в Европу/Азию по два-три раза в год придется забыть. При этом я понимаю, что покупаю себе жилье не до конца жизни. Это маленькая квартира-студия для одного-двух человек. Здесь можно некоторое время прожить с маленьким ребенком, но в будущем в любом случае придется расширяться.

Хотя, имея в собственности квартиру, сделать это будет проще, чем строиться с нуля.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2016/10/30/kvartira-31

Обмен недвижимости самостоятельно

Обмен квартир с доплатой в виде рассрочки на 2 года. Какие есть риски?
Бесплатные консультации по жилищным вопросамЗАДАТЬ ВОПРОСПОЗВОНИТЬ

Бесплатные консультации по жилищным вопросам  +7 908 631-53-39 ЗАДАТЬ ВОПРОС

Обмен квартиры в Екатеринбурге является одной из самых распространенных, но в тоже время и самых сложных сделок на рынке недвижимости. И конечно, обращение к Риэлторам сможет уберечь Вас от ошибок и избавить от неприятных «сюрпризов» в будущем, так как проведение таких обменов – весьма не простая задача.

Как сделать обмен квартиры самостоятельно без риэлтора

Если Вы решили сделать обмен своей жилплощади самостоятельно, мы готовы привести Вам несколько рекомендаций о том, как его подготовить и сделать без чьей-либо помощи со стороны.

Виды обмена

Существуют несколько разновидностей обмена в Екатеринбурге:

1. Прямой обмен собственности (или мена) – когда Вы меняетесь с собственниками будущего объекта по схеме: они едут на Вашу жилплощадь – Вы к ним. Это с одной стороны, самый простой вид обмена, с другой и самый сложный.

Найти такую недвижимость очень трудно.

В эпоху СССР встречались усложненные варианты этого вида обмена: выстраивалась “цепочка” из нескольких квартир, комнат, их количество иногда могло достигать нескольких десятков и находится они могли на всей территории страны. Что делало эту цепочку слабой, так как если кто-то в цепочке передумывал, все рушилось.

Этот вид обмена на сегодняшний день практически не встречается из-за своей ненадежности.

2. Обмен жилья через куплю-продажу. Более 90 % всех обменов любого имущества на сегодняшний день совершается именно этим способом, то есть одна квартира, либо комната продается, и одновременно приобретается другая или даже несколько. Такой вид обмена более удобен, чем прямая мена, так как Вы можете выбирать жилье из всех продающихся в данный момент времени и ограничены только ценой.

Обмен через куплю-продажу в свою очередь подразделяется еще на несколько групп:- большей площади на меньшую с доплатой и наоборот- разъезд-съезд (обмен одного объекта на несколько).

– обмен между городами.

Определить возможности

Начинается любой обмен недвижимого имущества с осознания и определения своих жилищных возможностей.

Глубокое заблуждение всех, кто решает произвести обмен – это начинать не с того, что имеется, а с того, чего хочется и исходя из этого назначать цену на свою собственность. Необходимо как следует оценить свои финансовые возможности.

Определите цену имеющегося недвижимого имущества, сколько Вам нужно доплаты (и наоборот), а также ориентировочные параметры и место расположения будущей собственности, которая Вам требуется.

Реклама

После этой подготовительной работы следует организовать рекламу продаваемой квартиры, комнаты в СМИ и Интернете. Очень важно, как именно сформулировано предложение о продаже недвижимости.

Наберитесь терпения, возможно, Вам будет поступать довольно много «лишних» звонков.

Отличить самостоятельно людей, имеющих намерение купить от людей с «другими намерениями» без соответствующего опыта по сделкам с недвижимостью не просто.

Договор задатка с покупателем

Когда Вы найдете желающего на вашу жилплощадь, то необходимо заключить с покупателем авансовый договор, в котором будут оговорены все условия будущей сделки. Придется Вам на время освоить профессию юриста, чтобы не допустить ущемления своих интересов.

Подбор квартиры

Следующий этап обмена жилья самостоятельно – это подбор квартиры, которая Вас полностью устроит. Ситуация осложняется тем, что не каждая квартира, которая продается в данный момент времени, подходит для обменной сделки. Такая квартира должна соответствовать довольно большому количеству условий.

Идеальная ситуация, когда понравившийся объект Вам свободен и продавец ее продает, не покупая себе ничего взамен. Но это бывает крайне редко. Во много раз чаще встречаются варианты, собственники которых, как и Вы, покупают себе другую жилую площадь. И как раз такие-то обычно больше нравятся тем, кто меняется, ведь, как правило, они выгоднее по цене.

В результате выстраивается обменная цепочка, количество квартир, в которой может достигать 10 – 15 штук.

Договор задатка с продавцом

Наконец, Вы определились с объектом недвижимости, который Вы хотели бы купить. Теперь Вам снова придется на время стать юристом, чтобы все грамотно учесть в договоре, по которому Вы будете вносить аванс за выбранный вариант. 

ВНИМАНИЕ! Ошибки на этом этапе могут привести к потери денег! Призываем быть предельно осторожными и бдительными!

Подготовка документов к сделке

Дальше нужно подготовить все документы для сделки, провести тщательную юридическую проверку всех участвующих в обмене объектов. Требуется самостоятельно оценить все риски предстоящей сделки с недвижимостью.

Наконец, назначен день сделки и все к ней готовы. Достижение договоренностей по порядку взаиморасчетов, оформлению сделки, срокам освобождения – один из самых проблемных этапов обмена. Очень много споров бывает на этом этапе.

Сделка

Итак, все договоренности достигнуты, договора подписаны. Теперь следует провести одновременную государственную регистрацию всех объектов, участвующих в обменной цепочке. Очень важно, чтобы регистрация была именно одновременной и именно всех квартир, либо комнат. Это очень важно для таких сделок, потому что можно продать свою недвижимость и не купить другую.

После регистрации перехода права происходят окончательные взаиморасчеты между всеми сторонами сделки, идет обмен расписками. Обратите внимание, в какой именно форме эти расписки составлены.

Переезд

Далее нужно проконтролировать сроки переезда и регистрации по новому месту жительства всех участников сделки.

Все передаточные акты подписаны и… хорошего Вам НОВОСЕЛЬЯ. Надеемся, что наши советы уберегут Вас от многих ошибок.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ   

2-комнатная, 48 м2, 5/5 эт.

Автовокзал
ул. Щорса, 56 Б

3.40 млн ₽

70 833 ₽/м2 14 969 ₽/мес

1-комнатная, 27 м2, 1/3 эт.

Пионерский
ул. Данилы Зверева, 17

1.53 млн ₽

56 666 ₽/м2 6 736 ₽/мес

2-к. кв. ЖК Русь, 61 м2, 6/9 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 95а

от 3.96 млн ₽

от 64 918 ₽/м2 от 17 434 ₽/мес

3-комнатная, 69 м2, 1/2 эт.

п. Бобровский
ул. Демина, 27

2.50 млн ₽

36 231 ₽/м2 11 007 ₽/мес

1-комнатная, 31 м2, 4/9 эт.

Среднеуральск
ул. Набережная, 1б

2.16 млн ₽

69 677 ₽/м2 9 510 ₽/мес

1-комнатная, 25 м2, 9/9 эт.

Уктус
ул. Походная, 69

1.99 млн ₽

79 600 ₽/м2 8 761 ₽/мес

  • С обременением
  • С долгами
  • По наследству
  • На крайних этажах
  • Без ремонта
  • С поиском цены

ПРОДАТЬ

Выражаю сердечную благодарность компании Дом Недвижимости, ГК Недвижимость Урала и ее сотруднику Бахтовой Наталье Валентиновне, которая организовала и сопровождала сделку по продаж…

Показать всё

1-комнатная, 30 м2, 1/5 эт.

ВИЗ
бульвар Верх-Исетский, 25

1.80 млн ₽

60 000 ₽/м2 7 925 ₽/мес

1-комнатная, 27 м2, 3/5 эт.

ВИЗ
ул. Крауля, 78

2.10 млн ₽

77 777 ₽/м2 9 245 ₽/мес

1-комнатная, 32 м2, 3/4 эт.

Эльмаш
Старых Большевиков, 6

2.45 млн ₽

76 562 ₽/м2 10 786 ₽/мес

3-комнатная, 84 м2, 9/10 эт.

Старая Сортировка
ул. Билимбаевская, 5

3.75 млн ₽

44 642 ₽/м2 16 510 ₽/мес

2-комнатная, 49 м2, 4/5 эт.

Центр
ул. Московская, 2

4.70 млн ₽

95 918 ₽/м2 20 692 ₽/мес

2-комнатная, 50 м2, 12/16 эт.

Заречный
ул. Готвальда, 21/2

4.50 млн ₽

90 000 ₽/м2 19 812 ₽/мес

Проверка квартиры на арест

Проверка жилья на обременение

Проверка недвижимости на законность прав

Проверяем объект, документы, продавца, покупателя, деньги.

Проверенная недвижимость …

ПРОВЕРИТЬ

  • Как купить недвижимость
  • Как продать недвижимость
  • Как обменять недвижимость

Специалист

Полозова Светлана Владимировна

+79086315339

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Хочу выразить огромную благодарность Полозовой Светлане Владимировне за помощь в продаже квартиры. Я проживаю в другом городе, и мне было необходимо продать квартиру в кратчайший с…

Показать всё

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

1-комнатная, 46 м2, 16/16 эт.

Эльмаш
ул. Таганская, 53 а

3.15 млн ₽

68 478 ₽/м2 13 868 ₽/мес

Обмен

Ипотека

Рассрочка

Скидка

2-комнатная, 88 м2, 20/22 эт.

Эльмаш
ул. Совхозная, 2

6.10 млн ₽ / 5.80 млн ₽

65 909 ₽/м2 25 535 ₽/мес

2-комнатная, 42 м2, 2/9 эт.

Юго-Западный
пр. Решетникова, 3

3.15 млн ₽

75 000 ₽/м2 13 868 ₽/мес Страницы: 1 2 3 4 5 … 22   следующая→   все

Обмен квартир в Екатеринбурге

Источник: https://domnedv.ru/uslugi/obmen-kvartir-v-ekaterinburge/obmen-kvartiryi-samostoyatelno/

Семь вариантов покупки квартиры. «Рассрочка на 5−8 лет — самый высокорисковый»

Обмен квартир с доплатой в виде рассрочки на 2 года. Какие есть риски?

Мы много говорим о ценах на недвижимость, об их росте и снижении. Realt.by задался вопросом, как приобрести эту самую недвижимость, если работать не в сфере IT, продать нечего, а сбережений не хватает.

Вначале хотели побеседовать на эту тему с застройщиком, но поняли, что каждый из них будет говорить о своем выгодном предложении. Поэтому обратились к Наталье Пичухе, руководителю «Твоя столица. Новостройцентр».

Чтобы вы в очередной раз не подумали, что данный материал — реклама, решили обойтись без громких названий компаний и проектов. Только цифры, факты и реальные возможности. Эксперт выделила семь вариантов покупки недвижимости сегодня, рассказывая о степени рисков в каждом из них. При этом риск участия в строительстве мы оставляем за скобками.

Вариант № 1. Собственные накопления

— В настоящее время это самый популярный источник приобретения новостроек. С начала 2015 года по сегодняшний день цена квадратного метра упала в среднем на 30%.

Соответственно, те покупатели, которые два года назад, имея определенную сумму сбережений, не могли позволить себе покупку квартиры, сейчас являются полноправными участниками рынка.

Можно сказать, что новостройки сейчас востребованы в том числе и за счет отложенного спроса прошлых лет.

Вариант № 2. Кредиты

— Последний год мы наблюдаем за тем, как кредиты становятся доступнее. Ставка рефинансирования упала на целых 7 процентных пунктов.

Сегодня, например, лица, состоящие в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут взять кредит у Белагропромбанка под 17% годовых на 20 лет, независимо от даты постановки на учет. Это предложение увеличило интерес покупателей к проектам, которые реализуются через долевое строительство.

Если же вы не стоите на очереди, вы можете взять кредит у банка под 25% годовых сроком до 15−20 лет. Данные кредиты востребованы покупателями, потому что все мы помним ставки двухгодичной давности в 35−40% годовых.

Вариант № 3. Лизинг

— Лизинг — это форма финансирования на приобретение недвижимости лизинговой компанией, которая делает это по договоренности с клиентом.

В этом случае клиент не является собственником недвижимости до тех пор, пока не выплатит всю стоимость квартиры. Важно отметить, что этим инструментом можно воспользоваться только для приобретения готового жилья от застройщика.

На сегодня самое интересное предложение по лизингу предлагает ООО «АСБ Лизинг» — дочерняя компания ОАО «АСБ Беларусбанк».

Расскажу, как происходит процесс сделки. Например, вы хотите купить готовую квартиру у застройщика. Вы приходите в лизинговую компанию и говорите, что вас интересует покупка вот такого жилья.

Лизинговая компания приобретает его в свою собственность и передает вам в лизинг, то есть в пользование. Выплачивать деньги вы будете не застройщику, а лизинговой компании. Сегодня такое финансирование осуществляется под 21% годовых сроком до 15 лет.

Пока вся сумма не выплачена, собственником жилья вы не являетесь.

Лизинг — вполне интересное предложение для покупателей еще и потому, что в сделке может участвовать совокупный доход всех челнов семьи, не только заемщика, но ближайших родственников.

Вариант № 4. Система строительных сбережений

— У Беларусбанка есть такая программа, как «Система строительных сбережений». Например, у человека есть некая определенная сумма, которую он размещает на депозит в Беларусбанке. Эта сумма должна пролежать нетронутой в банке минимум 19 месяцев. По истечении этого срока банк предоставит вам кредит под ставку рефинансирования (18%) + 1%.

То есть клиент банка сможет взять кредит на жилье под 19% годовых. Сложность в том, что сумма кредита и сроки его выплаты напрямую зависят от объема вложенных средств и времени их размещения на депозите. Чем больше сумму вы положили на счет, чем дольше она там пролежала, тем на больший кредит вы можете рассчитывать. Разумеется, доход также учитывается при выдаче займов.

В этом варианте мы имеем дело с большими девальвационными рисками. Ранее при тех же рисках ставка по кредиту была более привлекательной, т.е. намного ниже среднерыночной ставки по кредитам на недвижимость.

Вариант № 5. Обмен старой квартиры на новую с минимальной доплатой

— Это самый простой способ обзавестись новым жильем и также один из популярных — продать старую квартиру, доложить собственные средства и купить квартиру в новостройке.

Этот вариант, конечно, не подойдет тем, кто находится на нулевой ступеньке квеста «купить свою квартиру», однако повод задуматься для тех, кто живет в старом жилом фонде и мечтает переехать в новые стены. Данные сделки выгодно совершать на падающем рынке, т.к.

сумма к доплате будет минимальна. Стоит отметить, что падение цен на новостройки в последние месяцы остановилось.

Вариант № 6. «Трейд-ин»

— Есть, если я не ошибаюсь, только один застройщик, который предлагает своим клиентам выкупить их старые квартиры, взамен предоставив им новую с вашей доплатой — этот инструмент называется «трейд-ин».

Вариант № 7. Рассрочка от застройщика

— Сейчас на рынке представлены рассрочки на срок до 8 лет с первоначальным взносом от 10% до 50%. Вы вносите первый взнос и далее в течение срока рассрочки перечисляете денежные средства на счет застройщика согласно графику.

Поговорим о рисках

— Понятно, что если вы накопили на собственную квартиру, на доплату при продаже старой квартиры или же застройщик принял вашу квартиру в зачет, с проблемами вы не столкнетесь.

Стоит помнить, что при привлечении кредитов, в том числе и по программе строительных сбережений, при лизинге недвижимости ставка за пользование ресурсами, как правило, привязана к ставке рефинансирования.

Что это значит — что в случае каких-либо негативных событий в экономике ставка рефинансирования может вырасти и, соответственно, вырастет процент за пользование вашим кредитом.

Это мы проходили на опыте прошлых лет.

Поэтому имеет смысл при выборе банковских кредитов отдать предпочтение тому, по которому ставка фиксированная, то есть не подлежит изменению, пусть на сегодня это и на 2% выше самого доступного предложения.

Основным риском при длинной рассрочке от застройщика является тот факт, что до момента полного погашения вами задолженности собственником квартиры остается застройщик. Мы не понимаем, как будут складываться дела у этого застройщика, какие его ждут финансовые риски в течение этих 5−8 лет при нынешней экономической ситуации.

Предположим вы приобрели квартиру в рассрочку на 7 лет, исправно платите 4 года, а на пятый год у застройщика могут начаться проблемы. Соответственно, они начнутся и у вас. К сожалению, вариант с длинной рассрочкой — на мой взгляд, вариант с самыми большими рисками на сегодня.

Источник: https://realty.tut.by/news/money/511874.html

Жильё по обмену. Как устроен квартирный trade-in в Петербурге

Обмен квартир с доплатой в виде рассрочки на 2 года. Какие есть риски?

Схема обмена старой квартиры на новую становится привлекательной для петербургского застройщика. «Фонтанка» рассмотрела случаи, когда такие сделки могут оказаться обоюдовыгодными.

pixabay.com/banksy07

Прежде всего нужно понимать, что просто сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится. На рынке недвижимости у схемы, известной как trade-in, есть свои особенности. Во-первых, «квартира в зачет» – это не простой обмен вторички на первичку.

Во-вторых, застройщики не забирают вторичное жилье покупателя «в счет оплаты нового» и не выкупают его. Суть схемы «квартира в зачет» в том, что покупатель бронирует недвижимость у застройщика, а собственное жилье продает через риелтора-партнера. Вырученные деньги (если требуется – с доплатой) идут на оплату квартиры в новостройке.

Но все делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

– Мы сотрудничаем с партнерами – агентствами недвижимости, которые работают исключительно на вторичном рынке жилья и отлично его знают. Менеджер агентства напрямую связывается с покупателем, вместе они осматривают квартиру и проводят оценку стоимости.

Если результаты оценки устраивают клиента, то он подписывает с агентством договор на продажу квартиры. Обычно на реализацию уходит от месяца до полугода, – описывает схему trade-in директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

– После заключения договора с агентством недвижимости цена на выбранную в одном из наших жилых комплексов квартиру фиксируется. Оплатить новое жилье можно полностью за счет продажи имеющегося или имея на руках сумму на первый взнос.

Если покупатель привлекает заемные средства для покупки нового жилья, то мы посодействуем получению ипотеки без первого взноса.

В Группе компаний «КВС» по программе «Квартира в зачет» есть две формы оплаты. Застройщик предоставляет клиенту определенную рассрочку – либо на три месяца, либо на шесть. Клиент платит первый взнос 15% и через три месяца закрывает всю стоимость квартиры.

– Таким способом оплаты чаще всего пользуются клиенты, у которых уже найден покупатель на старую квартиру. В этом случае стоимость недвижимости будет равна 100%-ной оплате.

При другой схеме оплаты, где клиент продает квартиру в течение 6 месяцев, необходимо внести первоначальный взнос 20% от стоимости жилья.

По истечении срока внести оставшуюся сумму, – добавляет Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС».

Услуга trade-in на первичном рынке Петербурга сейчас довольно распространена. И вполне может стать еще популярнее на фоне изменений в законодательстве.

С одной стороны, ужесточение 214-ФЗ сыграло на руку вторичному рынку недвижимости – интерес к нему растет, а значит, продать старую квартиру получится быстрее.

С другой стороны, отмена долевки ведет к росту себестоимости строительства и, соответственно, повышению цен на квартиры в новостройках. А один из весомых плюсов схемы trade-in – фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок.

– Средний срок, в течение которого квартира на вторичном рынке находит нового владельца, – три месяца.

На это время мы бронируем для покупателя выбранную им квартиру в одном из наших жилых комплексов, цена на нее фиксируется, и объект снимается с продажи, – говорит руководитель направления агентских продаж Группы ЦДС Анна Мегега.

– Если в течение трех месяцев имеющуюся недвижимость не удастся реализовать, мы повторно встречаемся с покупателем и обсуждаем дополнительные инструменты купли-продажи. Мы работаем индивидуально с каждым клиентом и подбираем для него оптимальную схему улучшения жилищных условий.

Есть нюансы

В среднем около половины покупателей хотели бы получить новое жилье по схеме «квартира в зачет». Однако реально до такой сделки доходит немного желающих. Одна из главных причин – дополнительные расходы.

– От застройщика требуется тщательная проработка организационных, юридических вопросов, расширение штата, и это может быть учтено в стоимости услуги.

Также возможно взаимодействие с агентствами, работающими за комиссию, – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

– Существует нюанс, который также можно условно отнести к расходам покупателя, – это дисконт, с которым продается его квартира. Но застройщик может предложить существенную скидку за единовременную оплату нового жилья.

Стоимость услуг агентства недвижимости на вторичном рынке в среднем составляет 4–6%.

С учетом дисконта в размере 10 – 15%, с которым иногда продается старое жилье, схема «квартира в зачет» может показаться вовсе не такой привлекательной.

Но некоторые застройщики готовы избавить своих покупателей от лишних расходов. Например, в компании «Строительный трест» услуги агентства для клиентов застройщика бесплатны.

– Выбрав жилой комплекс, покупатель вносит 10% от суммы недвижимости, что дает возможность зафиксировать ее стоимость.

В течение трех месяцев агентство должно реализовать квартиру покупателя на вторичном рынке, и только тогда клиент вносит остаток суммы. Никаких комиссий при этом не взимается.

Если же риелторы не успевают продать старую квартиру, то мы возвращаем первый взнос клиенту, – поясняет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Компания «Ленстройтрест» оплату комиссии агентству берет на себя, поскольку заинтересована в новой сделке.

– В нашем случае абсолютно все средства от продажи старой квартиры вкладываются в новое жилье. Покупатель ничего не теряет на сделке, поэтому охотнее принимает решение в пользу схемы «квартира в зачет», – добавляет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

И тем не менее, несмотря на все достоинства схемы «квартира в зачет», эксперты не думают, что она обретет огромное количество сторонников.

– При наличии очевидных плюсов для покупателя – в виде упрощения цепочки купли-продажи и гарантии того, что в процессе сделки квартира в новостройке дождется хозяина, есть у данной схемы и свои особенности.

Так, например, ускоренная продажа объекта недвижимости, как правило, влечет за собой и уступки по цене, считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин.

– Именно поэтому схема «рассрочки по оплате», предлагаемая застройщиком, выглядит более предпочтительной и экономически целесообразной для покупателя.

Кому подойдет зачет?

Купить квартиру по схеме trade-in может каждый, у кого уже есть собственное жилье. По мнению Сергея Степанова, эта схема наиболее подходит людям, которые стремятся улучшить свои жилищные условия и из всего разнообразия метражей и планировок выбрать наиболее выгодный для себя вариант, зафиксировав его стоимость на ранней стадии продаж.

– Такая схема подходит и покупателям, которые не обладают дополнительными средствами, чтобы внести первый взнос по ипотеке. Ею также могут воспользоваться люди, которые не хотят или не могут взять ипотечный кредит. Например, их стаж работы на текущем месте составляет менее шести месяцев, – добавляет Анна Мегега.

Ну и, конечно, квартирный trade-in идеален для тех, кто не готов самостоятельно заниматься продажей квартиры. В этом случае собственнику недвижимости достаточно выбрать новую квартиру и переложить все дальнейшие хлопоты на плечи застройщика.

– Клиенты могут улучшить жилищные условия без участия большого количества посредников, по принципу «одного окна». Обращение к надежному застройщику, который работает по такой схеме, снижает риски, может сэкономить время и силы при продаже старой квартиры, – говорит Дмитрий Ефремов.

Собираясь обменять старое жилье на новое, нужно помнить, что далеко не всякую вторичную квартиру примут в схему взаимозачета. Жилплощадь должна быть ликвидной и без проблем в документах.

Но в любом случае каждый должен взвесить для себя: возможно, чуть потерять в деньгах, но гарантированно продать имеющееся жилье и купить новостройку (причем через «одно окно»).

Или немного понервничать в поисках покупателя и прийти к застройщику уже с деньгами на руках. Обе стратегии имеют право на существование.

Екатерина Дмитриева,
для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру

Источник: https://www.fontanka.ru/2019/03/22/107/

Глав-книга
Добавить комментарий