Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

Дело № не определено

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

Дело № – №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Чертановский районный суд в составе председательствующего судьи Бурениной О.Н., при секретаре ФИО2, рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об оспаривании решения муниципалитета ВМО Чертаново Северное ,

установил:

Решениями муниципалитета ВМО Чертаново Северное от ДД.ММ.ГГГГ за № № и от ДД.ММ.ГГГГ за № МЧС № ФИО1 отказано в даче разрешения на совершение договора мены между несовершеннолетней ФИО3 и ФИО4 ( бабушкой ФИО3), ФИО5 ( дедушкой ФИО3), поскольку совершение данной сделки ( договора мены) будет производится между подопечным и близкими родственниками опекуна, что противоречит законодательству.

Не согласившись с данными решениями, заявитель ФИО1 просит признать их незаконными и обязать муниципалитет ВМО Чертаново Северное устранить нарушение законных прав несовершеннолетней ФИО3, путем принятия постановления о разрешении на совершение договора мены между ФИО3 и ФИО5, ФИО4 на следующих условиях: ФИО3 принимает 2\3 доли принадлежащей ФИО4 и ФИО5 в праве собственности на квартиру общей площадью 53, 7 кв.м., расположенной на 5 этаже, ФИО7 по адресу: Россия, – на – Дону, . ФИО3 передает ФИО4, ФИО5 принадлежащие ей доли в размере по 1\3 в праве собственности на транспортные средства: автомобиль Лексус, г.р.з. № автомобиль Хендэ Акцент, г.р.з. №

Требования мотивированы тем, что бабушка и дедушка несовершеннолетней ФИО3 не являются родственниками законного представителя несовершеннолетней – ФИО1, т.к. являются родителями отца несовершеннолетней – ФИО6, который умер.

Кроме того, еще при жизни ФИО6, брак между ним и ФИО1 был прекращен. В связи с чем, никаких препятствий для заключения договора мены, по мнению заявителя, между несовершеннолетней ФИО3 и её бабушкой и дедушкой не имеется.

Также считает, что заключение данного договора будет соответствовать интересам несовершеннолетней, поскольку в результате заключения договора мены, ФИО3 приобретет право индивидуальной собственности на весь объект недвижимого имущества в виде квартиры в обмен на отчуждение принадлежащих ей долей в праве собственности на транспортные средства. При этом стоимость приобретаемого ФИО3 имущества значительно превышает стоимость отчуждаемого ею имущества.

Заявитель в судебное заседание не явилась, её представители в судебном заседании требования заявителя поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель муниципалитета ВМО Чертаново Северное в суд явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, несовершеннолетняя ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ с согласия своей матери ФИО1, обратилась в муниципалитет ВМО Чертаново Северное с заявлением о разрешении совершения сделки мены между ней и близкими родственниками её отца ( его матерью и отцом), т.е.

бабушкой несовершеннолетней, ФИО4 и дедушкой несовершеннолетней, ФИО5. Решением комиссии по защите прав и законных интересов подопечных муниципалитета ВМО Чертаново Северное в от ДД.ММ.

ГГГГ в совершении указанной сделки было отказано, поскольку опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечного в качестве дара или в безвозмездное пользование. ДД.ММ.

ГГГГ решением муниципалитета ВМО Чертаново Северное в повторно отказано в рассмотрении заявления ФИО3 о разрешении совершения сделки мены между ней и бабушкой ФИО4 и дедушкой ФИО5 по тем же основаниям ( л.д. 9 – 12).

В соответствие со ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей.

Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей ( ст. 65 ск РФ).

в соответствии с ч. 3 ст. 60 СК

РФ Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 гражданского кодекса Российской Федерации.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 26 ГК РФ Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2, 3 ст.

37 ГК РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, гражданским законодательством ( ст. 37 ГК РФ) определены правомочия, в том числе и родителей, которые являются законными представителями своих детей, по управлению имуществом ребенка, в соответствии с которым, родители несовершеннолетних в возрасте от 14 д.

XXX лет не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка, что в данном случае намерена сделать ФИО3 с ФИО4 и ФИО5, поскольку предложенный ФИО3 ВМО Чертаново Северное обмен повлечет за собой отказ от принадлежащей несовершеннолетней ФИО3 на праве собственности доли в наследственном имуществе, что приведет к уменьшению объектов имущества, находящихся в собственности у ФИО3, и как следствие, нарушению её имущественных прав.

Кроме того, Суд считает, что, несмотря на то, что отец несовершеннолетней ФИО3 – ФИО6 умер, его родители – ФИО4 и ФИО5 ( бабушка и дедушка несовершеннолетней) не вправе совершать сделку по обмену долями в наследственном имуществе со своей внучкой, поскольку они являются между собой близкими родственниками и, следовательно, на них распространяются ограничения п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, суд находит, что оснований для признания решений органа опеки и попечительства ВМО Чертаново Северное от ДД.ММ.ГГГГ за № № и от ДД.ММ.ГГГГ за № № незаконными не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении заявления ФИО1 об оспаривании решения органа опеки и попечительства ВМО Чертаново Северное – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Источник: http://www.gcourts.ru/case/124308

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Обмен квартирами между родственниками

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия.

Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район желаемого проживания, планировка и другие нюансы.

Теперь об обмене практически забыли, ведь квартиру можно спокойно приобрести на рынке недвижимости, причем выбор вариантов многообразен. Но договор мены все же имеет право на существование, и к нему нередко прибегают риелторы на вторичном рынке недвижимости. 

Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ. 

Суть договора мены

Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости.

Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко.

Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене. 

Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.     

Документы, необходимые для сделки

Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

  • Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР. 
  • Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
  • Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица. 

Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу. 

Налогообложение при обмене квартирами

Так как обмен недвижимости приравнен к сделке купли-продажи, то и налоговые последствия для сторон будут определяться по таким же правилам. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. При обмене получается, что обе стороны выступают продавцами, а значит, обе облагаются налогом. 

По общему правилу ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Но из данного правила есть исключения.

Налог уплачивается только при продаже квартиры, которая пребывала в собственности последнего владельца менее трех лет. К тому же продавец может попросить налоговую службу о применении к нему налогового вычета.

Тогда налог будет платиться со стоимости квартиры, превышающей 1 млн. руб.   

Указание реальной стоимости обеих квартир очень важно даже при обмене между родственниками, ведь именно эти суммы будут фигурировать в случае возникновения необходимости расторжения договора, или признания сделки недействительной. 

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным … Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто … Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami.html

02.07.2019 – Тимур Мотнов

Здравствуйте, у нас с мужем 2квартиры купленные в браке, одна большей площади зарегистрирована при покупке на его имя, вторая меньшей площади купленная 3года назад, на мое, хотим развестись, муж согласен переехать в мою, как правильно переоформить квартиры, я должна буду платить налог со своей или так как я приобретаю в замен большую то не нужно платить, и будет ли муж платить со своей налог, так как он по документам получает меньшую?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami.html

Юные собственники

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Обмен долями с несовершеннолетним | Дом | Квартирный вопрос

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

  • Что можно сделать, подскажите?На сегодняшний день имеется кв-ра, в которой по 1/3 доли в собственности родителей и совершеннолетнего сына. Несовершеннолетний ребенок собственностью не наделен. Приобретается еще одна кв-ра с привлечением маткапилала. Должны выделить доли всем, включая родителей. Кв-ра приобретается для старшего,родители от своих долей в ней откажутся (ну, или подарят ему позже). Хотим чтобы собственником был он один во вновь приобретенном жилье. Возможно ли долю несовершеннолетнего в новой кв-ре обменять на долю совершеннолетнего в уже имеющейся?
  • это с вашей опекой обсудите
  • Между ребенком и его ближайшими родственниками возможен единственный вид сделок – дарение ребенку.общение с опекой не может отменить закон.что можно тут сделать – поставить промежуточным звеном надежное лицо, не являющееся ближайшим родственником
  • Те доля меньшего будет “висеть” в кв-ре старшего до его совершеннолетия?А выделить ему долю в имеющейся, а не во вновь приобретаемой?
  • Подобные ответы и советы не использовать МК – не интересны.
  • Anonymous написал(а): >> Те доля меньшего будет “висеть” в кв-ре старшего до его совершеннолетия?===============================где я это сказал?А выделить ему долю в имеющейся, а не во вновь приобретаемой?===============================что такое “выделить”?Есть дарение, купля-продажа, мена, получение в наследство – это все понятно. а что такое “выделить”, это какой тип сделки вы имеете в виду?
  • Любой, кроме наследства. Можем подарить (мать-отец-брат), можем обменять. Никто дите обделить не хочет. Как сделать старшего единственным собственником вновь приобретаемого жилья?
  • вы не сможете с ним обменяться, я вам сразу написали написал что делать – поставить посредника, т.е. ту долю в другой квартире которую вы хотите ему отдать, перевешиваете на неявного родственника, и сын продает ему долю в старой квартире и покупает в новой.А приобретенную долю этот “посредник” передает старшему ребенку.Но сами понимаете, есть риски, начиная от кирпича на макушку или мочи в голову
  • Мы хотим ему и физически и юридически отдать новостройку, приобретаемую с МК. Нужно вывести из нее (вновь приобретенной) долю несовершеннолетнего. Посредник понятен, не совсем понятен алгоритм. Продаем посреднику 1/3 доли старшего в старой кв-ре, далее одновременная купля продажа (обмен) долей посредник-несовершеннолетний? Далее посредник продает свою долю уже в новострое старшему? Или как? Пардон, если туплю…
  • А если тупо не выделить. ДКП будет только на родителей. На них и собственность оформить. Далее подарить ее старшему, а старший подарит имеющуюся долю в старой кв-ре младшему. Совсем незаконно? Что нам грозит?
  • Ну, както так
  • Да вроде ничем особым, по факту, не грозит
  • Тогда пойдем таким путем.
  • только очень серьезно подкладывайте соломки под “посредника”
  • Не, я не про посредника. ))) Долго и дорого. Попробуем второй вариант.
  • и испортите историю квартиры навсегда. Это сейчас не доработано и проверить участие мат капитала тяжело, а позже все наладится и будет вылезать ваша афера, ни один покупатель не купит квартиру с грязной историей. Дерзайте если уверены что ваш сын будет в этой квартире жить вечно.
  • это да, но вы же знаете, половина риэлтеров убедит клиентов, что “все нормально, все так делают”
  • Это как раз меня не пугает. Приспичит – продадим другую ему на расширение. Мне наоборот на руку, что она будет “плохопродаваемая”. Меньше шансов, что про…т её. Дайте дельный совет, как законно все оформить. Не портя историй.
  • Приспичит уже ничего не сделаете, обязательство наделить в именно этой квартире дали перед переводом маткапитала, а то бы маткапитала не было. Опасаетесь что про..т, оформляйте как положено по закону, тем более “Приспичит – продадим другую ему на расширение” есть возможность.Отто написал как законно решается вопрос.
  • Может есть другие решения. ВЫ что либо предложить можете? Кроме совета оформить “как положено”?
  • Вам уже не один человек объяснил, что и как нужно сделать, чтобы не нарушать закон. Проверить использование мат.капитала достаточно просто, учитывая, что покупаете новострой.
  • Пока мне только один человек (Отто) дал совет об использовании посредника. Алгоритма не дал и он. Одобрил мой.))) Спасибо ему.
  • Алгоритм Отто дал. Читайте внимательно.Вашу идею не одобряю. Обманывать государство – не лучший вариант.
  • не буду с вами пререкаться. читайте сами внимательно.
  • Anonymous написал(а): >> Отто написал – “ту долю в другой квартире которую вы хотите ему отдать, перевешиваете на неявного родственника” – это нереально, эту кв-ру я оформляю на всех членов семьи согласно обязательству. —–Речь о доле старшего сына в старой квартире, которой вы хотите наделить младшего вместо доли в новой. Ведь вы предполагали делать мену, а для мены нужна доля старшего в старой квартире, и доля младшего в новойДоля старшего в старой переходит посреднику, а он меняется с младшимДалее – “и сын продает ему долю в старой квартире и покупает в новой” – в новой сын уже будет иметь долю.———действительно получилось непонятноРечь о том что младший сын продает ему (посреднику) долю в старой (в смысле бывшей для него, младшего сына) квартире , которая на самом деле новая, но для него уже старая, и покупает в новой для себя, которая старая для вас ))Фактически я написал тоже что и вы, вы этого не поняли, а Юля поняла ))
  • О блин, автору точно понятнее стало
  • Нет, Отто имеет ввиду, обойти запрет на возмездные сделки между близкими родственниками с помощью посредника, а мена это возмездная сделка. Несовершеннолетнему разрешат в опеке обмен только если меняться с ним будет не родственник. Поэтому используют прокладку, переоформляют в имеющейся квартире долю старшего на не родственника и совершают мену, потом не родственник дарит(продает) то что получил после мены на нужное лицо (старшего) и вы свои доли можете подарить и все квартира его. А в старой имеете собственником ребенка.
  • Уже выпить нельзя человеку, да?
  • Ну, мы друг друга поняли таки. ))) ход мыслей у каждого свой.)))Не очень тема с посредником нра. Тем более, что он не в единой сделке “отсвечивает”. Думала, мож кто еще чего присоветует. С миру по мысли, как грицца…Отто, чисто гипотетически: собственность мы по любому изначально оформляем на двоих (тк ипотека – МК на погашение, не первоначалка), доли детям мы потом должны выделить по дарственным. Доки у нас без обременений и мы таки пишем дарственную на старшего. Вот если вдруг кто то докопается, договор дарения признают недействительным и заставят вернуть все “взад”?
  • трудно сказать как будет.”все взад” это сделать собственниками вас , а вопрос будет в том, чтобы сделать собственниками и вас и детей, так что толи вернут вам и обяжут заново выделить, то ли суд выделит сам второму ребенку, которого обошли, хрен знает.опасность не в суде имхо, а в том что любой покупатель квартиры будет видеть, что до совершеннолетия младшего плюс 3 года сделка может быть оспорена изза нарушения прав детей.
  • Ну вот за будущих покупателей я меньше всего переживаю. Кв-ра покупается “на вырост”, так сказать. Хорошая двушка в 64 метра. Вполне ему на семью даже с двумя маленькими детьми хватит. Если как кролик плодится не будет.))) А если и будет, то сомневаюсь, что на расширение быстро накопит. Младшего тоже не обидим. )))
  • тогда самое простое кинуть опекуесли чтото закрутится, всегда успеете быстро исправить но я бы вообще не торопился комуто какие то доли выделятьсмысл старшему дарить? пусть на вас висит – здоровей будетне надо вот этих миндальничаний
  • Тут долгая история. Не для этого раздела. ))) Хотим юридически его от себя отделить. Сейчас у нас с ним есть общедолевая собст-ность. Нас это не устраивает по ряду причин. Можно, конечно, поскромнее хоромы выделить (я, собственно, однушку ему планировала купить), но тут уже отец наш завелся – не остановить. Говорит, пока моем – возьмем нормальную. Вдруг потом не сможем помочь. )))За советы спасибо!
  • ну желаю чтоб упрямство отца бед не принесло

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3358635.htm

Все сделки с долями недвижимости обязали оформлять через нотариуса

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

Неважно, дарит или продает добрый хозяин пару метров своей квартиры, в любом случае просто ударить по рукам с будущим владельцем доли он не может. Сделку надо будет обязательно оформить через нотариуса. А тот проследит, чтобы ничьи права не нарушались.

Когда квартиру начинают юридически делить на метры и сантиметры, всегда есть опасность, что добром это не закончится.

Этим часто пользуются мошенники и бандиты. Скупают какую-то небольшую долю недвижимости. Такую, что, пожалуй, и под микроскопом рассмотреть трудно. А потом начинают выживать других хозяев.

Всегда есть масса способов сделать жизнь другого человека невыносимой, и мошенники этим пользуются. А потом скупают уже за копейки у других владельцев оставшиеся метры. Несчастные соседи уже и сами рады убежать куда подальше.

Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается?

Россияне смогут бесплатно получить совет от нотариуса

В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр. Так что лазейка для мошенников оставалась.

Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано.

Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.

Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое. Так как согласно новому закону все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, в свою очередь, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки.

Так что в тайне от других хозяев, ни сантиметра их квартиры в чужие руки не уйдет.

В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле – продает.

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

Важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам реальные последствия сделки, в частности, что такая сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, т.к. нарушает права иных сособственников, либо обратить внимание одной из сторон на то, что предлагаемые условия сделки нарушают ее права или ухудшают ее положение.

Обычные люди порой не сильны в юридических тонкостях и не представляют реальных последствий сделки. А потому попадаются на красивые речи мошенников. Поэтому и решено подключить к делу нотариуса, который защитит людей.

Корсик: Нотариус дает слабой стороне возможность защитить свои права

Новым законом также вводится серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки.

Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.

Тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе предусмотрен доступный. Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5 процента от стоимости доли, но не более 20 000 рублей.

Кстати, недавно Федеральная нотариальная палата России опубликовала статистику, показывающую новую тенденцию: граждане стали чаще обращаться к нотариусу, чтобы оформить недвижимость.

Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. За год нотариусы отправили в Росреестр 97 тысяч документов на регистрацию прав на недвижимость.

Фактически нотариус теперь работает в режиме одного окна: сам собирает необходимый пакет документов, подает их в Росреестр, получает и выдает сторонам сделки.

Если документы подаются в электронной форме, то сделка может быть зарегистрирована за один день.

“Задача, которую мы ставили перед нотариусами, – обеспечение юридической чистоты сделок, а не только формальная фиксация перехода права, – сказал недавно “РГ” председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов.

– Результаты показывают, что действия, которые мы предприняли год назад, себя оправдали и будут оправданы в дальнейшем: существенно сократились совокупные общественные издержки на нотариальные действия.

Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению количества судебных дел, временных и финансовых расходов граждан, как по обращению в Росреестр, так и по обращению в суды”.

Источник: https://rg.ru/2016/05/29/vse-sdelki-s-doliami-nedvizhimosti-obiazali-oformliat-cherez-notariusa.html

Особенности совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Обмен долями между несовершеннолетними и родственниками

Любая сделка с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное, тем более если в ней участвуют несовершеннолетние.

Сегодня мы расскажем, к каким тонкостям  придется приготовиться “взрослым”, решившим, к примеру, купить или продать квартиру, одним из собственников которой является ребенок.

А поможет нам в этом разобраться начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова.

– Галина Юрьевна, скоро 1 июня – День защиты детей. Как с этой точки зрения при совершении сделок с недвижимостью защищает российское законодательство наших детей?

– Общие правила совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних подопечных установлены в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они гласят, что все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры. В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях  орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях.

Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано и оно может быть обжаловано в суде.

После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки по отчуждению, а после этого уже можно обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от несовершеннолетнего к правоприобретателю.

– Поясните, о каких еще сделках может идти речь?

– Предварительного разрешения органа опеки  требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Кстати, разрешение органа опеки и попечительства на совершение любой из перечисленных выше сделок и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечного выдаются в письменной форме для исключения в последующем возможных споров. Например, для выдачи родителями отказа от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной  в коммунальной квартире, потребуется предварительное получение разрешение органа опеки и попечительства, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав.

Кроме того, статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

– Кто конкретно вправе совершать сделки от имени несовершеннолетнего ребенка?

– Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории: лица в возрасте от 14 до 18 и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние же в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки самостоятельно но с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

То есть договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок (начиная с 14 летнего возраста) сам, а родители ставить в договоре отметку «Согласен».

– Какими могут быть последствия при приобретении недвижимости, где собственником или одним из собственников является несовершеннолетний? 

Сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 169 ГК РФ) является ничтожной.

  Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего  без предварительного согласия органа опеки,  является оспоримой.

 Правовые последствия совершения  опекуном или подопечным (с согласия попечителя) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки по распоряжению имуществом подопечного определены в ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве.

При совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством (т.е. ст.

 450-453 ГК), за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего подопечного.

При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем) в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 15, 1064 ГК).

– Если имущество не отчуждается, а наоборот приобретается на имя несовершеннолетнего, надо ли в  этом случае родителям получать согласие органа опеки и удостоверять сделку у нотариуса? И как быть, в случае, если одновременно с приобретением  недвижимости возникает ипотека в силу закона?  

При покупке или дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему согласие органа опеки не требуется, т.к. у ребенка не уменьшается имущество.

Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, или средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.

– Дети, конечно, это святое. Но что будет, если несовершеннолетний, движимый желанием жить от родителей отдельно, захочет без согласия родителей продать свою долю в квартире? Ведь тоже ситуация из неприятных…

   –  Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 Гражданского Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 Гражданского Кодекса, а именно: каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость.

– Есть ли у регистрирующего органа какие-либо требования к документам, подаваемым для регистрации сделки с участием несовершеннолетних, каковы особенности при регистрации таких документов?

 – Закон о государственной регистрации недвижимости  устанавливает обязательное правило, согласно которому сделки, связанные с распоряжением  недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему  гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

 Документы на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус.

Сроки регистрации по нотариально удостоверенному договору сокращены: при подаче документов в бумажном виде – три рабочих дня с даты приема в органе регистрации прав и пять рабочих дней с даты приема в МФЦ нотариально удостоверенной сделки. Если такие заявление и документы предоставлены на регистрацию в электронной форме – срок регистрации составит 1 рабочий день со дня поступления документов в орган регистрации прав.(ст.16 Закона о регистрации).

Пресс-служба

Источник: http://rosreestr.tatarstan.ru/rus/index.htm/news/1206856.htm

Глав-книга
Добавить комментарий