О законном проживании в квартире другого собственника

Правовое положение лиц, не являющихся собственниками жилых помещений – аналитика недвижимости и строительства

О законном проживании в квартире другого собственника

Часть из обозначенных оснований проживания регламентирована достаточно подробно, остановимся на правовом положении бывших членов семьи собственника.

К вещным правам можно отнести: право члена семьи собственника (в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника) и право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа.

К обязательственным правам можно отнести: право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст.

31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст.

31 ЖК РФ), право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); право проживания поднанимателя.

Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Эта гарантия жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения действует до тех пор, пока поддерживаются семейные отношения между ними и собственником жилого помещения.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшими членами его семьи (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса).

Отметим, что доказательственное значение может иметь только такое соглашение, которому придана письменная форма. Исключая супругов, для всех остальных бывших членов семьи достаточно простой письменной формы.

Для соглашения супругов, определяющего их имущественные права, в том числе и право на проживание в квартире собственника, именуемого брачным договором, предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 41 Семейного кодекса).

Бесспорным доказательством прекращения семейных отношений между супругами может служить решение суда о признании брака недействительным, о расторжении брака или соответствующее свидетельство, выданное органами ЗАГСа. С учетом личного характера этих отношений сам факт обращения собственника жилого помещения в суд с иском о выселении других членов семьи можно рассматривать как доказательство прекращения их семейных отношений.

Положение п. 4 ст. 31 ЖК РФ о производной роли права пользования жилым помещением члена семьи собственника распространяется в качестве общего правила на всех бывших членов семьи собственника независимо от возраста, трудоспособности, срока проживания в этой квартире и иных обстоятельств.

Вместе с тем, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения или другие обстоятельства не позволяют ему приобрести иное жилое помещение, за ним может быть сохранено право пользования квартирой собственника на определенный срок, продолжительность которого в каждом конкретном случае решается судом.

Отметим, что это право суда, но не обязанность. В данной ситуации бывший супруг должен обратиться в суд с требованием о взыскании алиментов, а затем об обеспечении себя и других членов его семьи жилым помещением.

Предоставляется ли жилье с учетом алиментных обязательств – часто встречающийся вопрос. В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса к зачету предъявляются встречные однородные требования.

На практике получается, что собственник жилья платит алименты на ребенка, иногда и на бывшую супругу, и в дополнение к этому должен обеспечить их иным жилым помещением согласно решению суда.

Вопрос о возможности продления этого срока пользования жилым помещением бывшими членами семьи законом не урегулирован.

Если учесть, что по ряду заслуживающих внимания причин предоставленный судом срок оказался недостаточным для подыскания иного жилья, и речь идет о выселении престарелых, несовершеннолетних, инвалидов, т. е. социально незащищенных людей, то продление такого срока вполне допустимо.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

Специальное указание на выселение бывших членов семьи собственника, пользующихся жилым помещением на основании решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Основание: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушение.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин, по требованию собственника жилого помещения, подлежит выселению на основании решения суда.

Вместе с тем прекращение семейных отношений ведет к изменению статуса бывших членов семьи собственника – с этого момента они фактически становятся нанимателями и несут все права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Как представляется, в качестве нанимателей жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, бывшие члены семьи применительно к ст. 679 ГК РФ имеют право вселить в занимаемое ими помещение независимо от согласия собственника дома или квартиры своих несовершеннолетних детей.

Вселение других лиц допускается с согласия собственника дома или квартиры.

В свою очередь, и собственники недвижимости не могут произвольно, по своему усмотрению вселять в жилое помещение принадлежащего им дома или квартиры других лиц, игнорируя интересы и права тех, кто проживает на этой площади в качестве пользователей, т. е. бывших членов семьи. В силу закона такие лица вправе требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

Прекращение права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника возможно и до истечения установленного судом срока – при изменении их материального положения.

В случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения это право прекращается, за исключением одной категории граждан – бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из этой нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Пунктом 4 ст.

292 ГК предусмотрены определенные ограничения при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), – если при этом затрагиваются охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Статья 31 ЖК РФ регулирует жилищные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают совместно.

Статья же 292 ГК РФ не упоминает такого ограничения, допускает возникновение у члена семьи прав в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает.

Зачастую родители и их взрослые дети проживают раздельно в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности родителям, подобные ситуации статьей 31 ЖК РФ не охватываются.

Отметим, что указанная норма жилищного законодательства является специальной, но она не может исключить действия положений Гражданского кодекса РФ, положениям которого необходимо отдавать предпочтение согласно ст. 3 ГК РФ.

Таким образом, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие отдельно от самого собственника в другом его жилом помещении, приобретают право пользования жильем, в котором проживают, в соответствии со ст. 292 ГК РФ.

Статья 31 ЖК в данном случае не применяется.

Если же рассматривать группу – члены семьи, проживающие совместно с собственником жилого помещения, то здесь можно выделить две подгруппы. Первая – супруг, родители, дети, усыновители и усыновленные (согласно ст. 137 СК РФ).

Указанные лица автоматически приобретают право пользования жильем, если проживают в нем постоянно. Следовательно, при вселении собственником в свой дом, квартиру супруга, детей, родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением.

Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Все другие условия пользования жильем данной группы лиц могут устанавливаться дополнительным соглашением, заключенным в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

Вторая подгруппа членов семьи – другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и пр.).

Указанные лица право пользования жильем автоматически не приобретают. Но они могут быть признаны членами семьи собственника в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ.

Для признания их членами семьи собственника требуется установление юридического факта – вселение их собственником в жилое помещение «в качестве членов своей семьи».

Обратим внимание на то, что вселение в качестве члена семьи и регистрация гражданина по месту жительства – различные понятия, так как согласно Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Сама по себе регистрация по заявлению собственника не является правоустанавливающим фактом, порождающим право пользования жилым помещением. Но все же она является весомым доказательством. Напомним, что Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. от 28.03.2008 г.), утвердившее Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не один раз изменялось, ориентируясь на положения гражданского и жилищного законодательства об основаниях возникновения и прекращения прав на жилище.

Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса РФ предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.

В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

Частью 4 этой статьи установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Следовательно, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья нет, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Нельзя не отметить, что ЖК РФ не регулирует взаимоотношения самих сособственников по владению и пользованию общим жилым помещением. В самом общем виде решение этой проблемы содержится в ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – судом.

Судебная практика при определении порядка пользования квартирой в многоквартирном доме состоит в распределении жилых комнат, служебные помещения остаются в общем пользовании.

Определение порядка пользования объективно невозможно, если квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат – одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением.

Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.

Источник: http://vseon.com/analitika/yuridicheskaya-konsultatsiya/801-i

Приобретатель доли в праве на квартиру не может выселить члена семьи другого собственника

О законном проживании в квартире другого собственника

Верховный Суд РФ отменил судебный акт, которым супруг обладательницы 1/2 доли в праве собственности на квартиру был выселен по требованию владельцев второй половины доли.

Основанием для выселения послужило то обстоятельство, что истцы, приобретшие долю уже после вселения супруга, не дали своего согласия на его дальнейшее проживание в квартире, договоров о пользовании квартирой между сторонами не заключалось.

Кроме того, ответчик не был зарегистрирован в спорном жилом помещении.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб супругов ВС РФ указал, что ответчик был вселен в квартиру на законном основании с согласия супруги и лица, которому на тот момент принадлежала вторая половина доли в праве собственности.

Как член семьи собственника жилого помещения, ответчик имеет право пользования этим помещением независимо от наличия или отсутствия регистрации по месту жительства. Новый собственник, приобретая долю, знал о проживании в квартире ответчика.

Однако при переходе доли сложившийся порядок пользования квартирой не изменялся, новый порядок не устанавливался.

В связи с указанными обстоятельствами ВС РФ пришел к выводу, что оснований для выселения ответчика не имеется (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 июля 2017 г. N 5-КГ17-109)

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установлено, что Загидов М.З., Загидов Ш.З., Загидов М.З. обратились в суд с иском к Панарину А.М.

о выселении из квартиры, находящейся по адресу: _ В обоснование иска Загидовы указали, что каждому из них принадлежит по 1/6 доли в праве собственности на квартиру по указанному адресу. 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру принадлежит Рябовой Е.А.

, которая проживает в квартире вместе со своей семьёй – несовершеннолетним сыном Панариным А.А. и мужем Панариным А.М. Панарин А.М. в спорной квартире не зарегистрирован, имеет другое место жительства. Поскольку согласия истцов на вселение Панарина А.М.

в спорную квартиру получено не было и, считая, что его проживание в квартире нарушает их права как собственников данного жилого помещения, обратились в суд с настоящим иском (исковое заявление судом первой инстанции оставлено без удовлетворения, однако было удовлетворено судом апелляционной инстанции).

Судом кассационной инстанции установлено, что в квартире, находящейся по адресу: _, Загидову М.З.. на основании договора дарения от 9 апреля 2014 г., Загидову Ш.З. на основании договора купли-продажи от 27 марта 2014 г.

и договора дарения от 9 апреля 2014 г. и Загидову М.З. на основании договора дарения от 9 апреля 2014 г. принадлежит по 1/6 доли в праве собственности на квартиру каждому (всего – в размере 1/2 доли), Рябовой Е.А.

на основании договора дарения от 5 мая 2009 г. – 1/2 доли.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Рябова Е.А. с 2009 года проживает в спорной квартире вместе со своей семьей – сыном Панариным А.А., _ года рождения, и мужем Панариным А.М.

Загидов Махмуд З., Загидов Ш.З., Загидов Мурад З. и Панарин А.М. в квартире по указанному выше адресу не зарегистрированы (л.д. 16-17).

Суд апелляционной инстанции удовлетворяя требования истцов  указал на то, что, поскольку Панарин А.М.

зарегистрирован по другому месту жительства, согласия истцов (которым принадлежит 1/2 доли в праве собственности на квартиру) на вселение и проживание Панарина А.М.

в спорной квартире получено не было, договоров о пользовании квартирой между сторонами не заключалось, он не приобрел права пользования спорным жилым помещением и подлежит выселению из него.

Судом апелляционной инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, что выразилось в следующем.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1, 2).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

Частью 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Согласно пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г.

N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” судам необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или её отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Как видно из материалов дела, ответчик был вселён в спорную квартиру на законном основании с согласия собственника Рябовой Е.А. как член её семьи в 2008 году.

Установлено,  что ответчик вселён в спорную квартиру и с согласия прежнего собственника другой 1/2 доли квартиры – Рябова А.Ф. с учётом сложившегося порядка пользования жилым помещением.

Приобретая долю в спорной квартире в 2014 году, истец Загидов Ш.З. знал о проживании в данной квартире всей семьи Панариных, семейные отношения которых сложились до появления истца в качестве собственника доли спорного жилого помещения.

При переходе права собственности на 1/2 доли квартиры 8 апреля 2014 г. от Рябова А.Ф. к Загидову Ш.З. и при переходе права собственности 9 апреля 2014 г. от Загидова Ш.З. к истцам, сложившийся порядок пользования квартирой не изменялся, новый порядок пользования квартирой не устанавливался.

В связи с чем дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: http://almprok.ru/priobretatel-doli-v-prave-na-kvartiru-ne-mozhet-vyiselit-chlena-semi-drugogo-sobstvennika

Выписать человека из квартиры без его согласия – Адвокат в Самаре и Москве – представительство в суде и юридические услуги

О законном проживании в квартире другого собственника

Выписать человека из квартиры без его согласия только через суд. Случаев, когда меры по выселению необходимы, может быть масса, но в любом случае, придется доказывать это в суде, используя только факты. В данной статье написано как выписать человека как из приватизированной квартиры, так из муниципальной.

Условия выписки человека из квартиры без его согласия

Итак, какие же могут быть условия для выселения человека?

  • Если квартира была приобретена собственником до его вступления в брак, то после развода права его супруга (супруги) на эту квартиру прекращаются, так же как и права его (ее) родственников.Так гласит ст.31 Жилищного Кодекса РФ. Бывших родственников, которые не желают выписываться, быстро обяжут к этому через суд, так что в этом случае с законодательной точки зрения препятствий нет, только вот нервы Вам, скорее всего, потреплют.
  • Использование не приватизированного имущества не по назначению< (а именно, если квартира принадлежит муниципалитету), причинение ему вреда, нарушение прав соседей (ст.91 Жилищного Кодекса).Такого жильца выселить достаточно просто: сначала заинтересованные в этом лица пишут заявление на имя квартиросъемщика, в котором излагают все свои пожелания и недовольства, затем ему приходит предупреждение. Оно, как правило, на него не действует, и дальше Вы прямиком можете обращаться в суд.
  • Если человек длительное время не проживает в квартире, не платит за коммунальные услуги, но при этом имеет другое постоянное жилье, его также можно выписать через суд.
  • Если родители лишены родительских прав и по решению суда не должны жить вместе с ребенком, они выселяются без предоставления им другого места жительства через суд. Об этом говорит ст. 91 Жилищного Кодекса РФ.
  • Если человек прописался в квартире собственника после ее приватизации, т.е. собственник квартиры может без труда выписать человека, прописанного на его жилплощади, но это не относится к несовершеннолетним. До совершеннолетия выписать нельзя.
  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, проживающий вместе со своим официальным опекуном в другом месте.
  • Если Вы получили квартиру в подарок или по завещанию, а в ней уже кто-то прописан.

Как выписать человека без его согласия из приватизированной квартиры

С одной стороны, это самое простое, когда квартиру приобрел в собственность (или приватизировал) один из супругов до свадьбы.

  • Выписать из приватизированной квартиры одного из супругов, не являющегося собственником данного жилого помещения, не составляет труда согласно ст. 31 Жилищного Кодекса. Причем выписать вместе с членами его семьи.
  • Если в приватизации квартиры участвовал один из супругов, а другой отказался от приватизации, то это не дает право выписать его.Даже если супруг не участвовал в приватизации квартиры, все же он может жить в ней, поэтому выписать его без согласия нельзя. Собственник по-прежнему остается единственным, кто может распоряжаться квартирой, например, продать ее или сдать внаем, но в этих документах обязательно будет информация о прописанных там людях. И хоть распоряжаться квартирой они не могут, пользоваться ею в целях проживания они имеют полное право.Нетрудно догадаться о том, что квартиру с подобным обременением продать будет очень сложно: по сути, она продается вместе с прописанными там лицами, которых ни один суд не обяжет выселиться. Добиться выписки бывших родственников Вы сможете только уговорами.
  • Если человек подолгу отсутствует (не по уважительной причине), не оплачивает коммунальные платежи и имеет при этом другое место жительства, то имеет смысл подать в суд, хоть и не факт, что дело Вы выиграете.

Порядок действий для выписки человека из приватизированной квартиры без его согласия:

  1. Сперва нужно грамотно составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, или же исковое заявление о выселении бывшего члена семьи собственника, пишется в районный суд по месту нахождения имущества. Для составления грамотного искового заявления советую обратится к юристу или юридическую компанию, которые имеют знания и опыт в этом деле, потому что для составления иска нужно провести тщательный юридический анализ, ведь к каждой ситуации требуется индивидуальный подход.
  2. Обращаетесь в районный суд по месту нахождения имущества с исковым заявлением, документами на квартиру (свидетельство о праве собственности и договор основания), дополнительно предъявляете задолженность человека по коммунальным платежам, квитанции об уплате и, если причина выселения развод, то и свидетельство о разводе.
  3. Если бывший супруг (супруга) собственника жилья на суд не является, дело он сразу выигрывает. Если же человек, который «в бегах», не является на суд, то процесс может затянуться не в Вашу пользу.
  4. Суд выносит решение о выписке человека, однако он может учесть его материальное состояние и в некоторых случаях – обязать Вас потерпеть бывшего родственника еще какое-то время. В худшем случае, тот может потребовать, чтобы Вы предоставили ему другое жилье на это время, и Вам придется беспрекословно подчиниться решению суда. Так что, в некоторых случаях сразу избавиться от осточертевшего бывшего родственника бывает невозможно, и Вам придется запастись терпением.

Также существуют некоторые нюансы выписки человека из приватизированной квартиры.

Все оказывается намного сложнее, если приватизация проводилась супругами вместе, да еще и при участии родственников супруга, не являющегося владельцев жилого имущества. По той же статье (ст.

31 ЖК РФ), выписать бывших членов семьи так просто уже не получится, т.к. если они отказались от приватизации, то они отказались от доли квартиры в пользу права в ней проживать, поэтому выписать их будет невозможно.

Единственный вариант в данном случае – это разменять квартиру, и то только с их согласия. Соответственно просто продать квартиру нельзя.

Можно выписать из квартиры и человека, которому ближайшие несколько лет предстоит провести в тюрьме.

Только нужно учесть, что по возвращении из мест столь отдаленных, он вполне может потребовать, чтобы его заново зарегистрировали на прежнем месте проживания.

А если к этому времени другие собственники уже продадут квартиру, вновь прибывший сможет оспорить сделку в суде, и, скорее всего, суд будет на его стороне – особенно если жить ему больше негде.

Как выписать человека без его согласия из муниципальной квартиры

Муниципальная (не приватизированная) квартира – это собственность муниципального жилищного фонда (администрации города), который в этом случае выступает Вашим наймодателем, т.е. сдает Вам в аренду квартиру.

Наниматель – это прописанный в этой квартире человек, которого нужно выселить. Как быть в этом случае? На основные вопросы отвечает ст. 91 Жилищного Кодекса.

При каких условиях Вы можете выселить «неугодных»?

  • Если наниматель дебоширит, постоянно нарушает права соседей и других жильцов на данной жилплощади;
  • Если он более полугода не выплачивает коммунальные платежи, то суд обяжет его выселиться со всей его семьей, и другие наниматели, проживающие в этой квартире, не обязаны оплачивать за него коммунальные платежи;
  • Если он использует не по назначению свою жилплощадь;
  • Если в результате неправильной эксплуатации состояние жилья ухудшается, а то и вовсе находится под угрозой;
  • Если Вы в разводе, но приходится жить вместе, то можете выписать бывшего родственника только в том случае, если у него есть другое жилье.

План действий в таких случаях следующий:

  1. Сначала Вы должны уведомить собственника (то есть муниципальный орган) о ненадлежащем поведении жильца, чтобы тот выслал ему письменное предупреждение. Руководствоваться можно ст. 91 Жилищного Кодекса.
  2. Затем можно уже составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, пишется в районный суд по месту нахождения имущества. Для составления грамотного искового заявления советую обратится к юристу или юридическую компанию, которые имеют знания и опыт в этом деле, потому что для составления иска нужно провести тщательный юридический анализ, ведь к каждой ситуации требуется индивидуальный подход.
  3. Обращаетесь в районный суд по месту нахождения имущества с исковым заявлением и документами на квартиру. Не помешают и справки о задолженности по коммунальным платежам.
  4. Суд проведет расследование, и если в ходе него все жалобы на человека подтвердятся, то он будет выселен по решению суда.

Но и здесь могут встретиться подводные камни. Например, что касается отсутствующего долгое время в квартире человека. Согласно ст. 71 Жилищного Кодекса, само по себе временное отсутствие не является причиной на то, чтобы выселить человека. Как решать данный вопрос? В соответствии со ст. 72 Жилищного Кодекса, Вы имеете право на принудительный обмен муниципальной квартиры.

Также если Ваш бывший супруг или супруга не платит за коммунальные услуги, это тоже не является достаточным условием для его (ее) выселения: вне зависимости от того, кто из семьи платит, пользоваться жилплощадью могут все на ней прописанные. Особенно это касается тех случаев, когда супруг не платит, потому что не имеет личного дохода в связи с проблемами со здоровьем, либо по причине того, что он ухаживает за маленькими детьми или нетрудоспособными стариками.

Как выписать человека без его согласия из подаренной квартиры

Статья 292 Гражданского Кодекса РФ довольно четко дает понять, что если квартира переходит Вам по наследству или по договору дарения, то Вы имеете полное право выписать лиц, которые в ней проживают и не хотят выписываться. Делается это через суд. Например:

  • Если Вам подарили квартиру, то Вы можете через суд выписать проживающих там лиц, на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ — переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
  • Если супруг (а) во время проживания в браке, подарил (а) Вам свою квартиру, то Вы можете его (ее) выписать, только после развода, тогда вступает в силу ст. 31 Жилищного Кодекса.

Если в подаренной или наследуемой Вами квартире, прописаны несовершеннолетние дети, то выписать их не сможете, тем более когда у них нет дополнительного жилья. Однако если дополнительное жилье у детей есть, тогда возможно суд одобрит Ваше заявление о выселении.

Примерный порядок действий:

  1. Сначала необходимо грамотно составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, пишется в районный суд по месту нахождения имущества. Для составления грамотного искового заявления советую обратится к юристу или юридическую компанию, которые имеют знания и опыт в этом деле, потому что для составления иска нужно провести тщательный юридический анализ, ведь к каждой ситуации требуется индивидуальный подход.
  2. Затем нужно обратиться в районный суд по месту нахождения имущества с исковым заявлением и с договором дарения, или с документом правонаследования.
  3. Также нужен документ, подтверждающий переход права собственности на квартиру по указанной причине (свидетельство о государственной регистрации права собственности) и свидетельство о разводе.
  4. При рассмотрении дела, суд примет решение о прекращении правом пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Источник: https://pravo163.ru/vypisat-cheloveka-iz-kvartiry-bez-ego-soglasiya/

Жилищные права несовершеннолетних

О законном проживании в квартире другого собственника

(Латынова Е. В.)

(«Законодательство и экономика», 2012, N 12)

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Е. В. ЛАТЫНОВА

Адвокат Московской коллегии адвокатов «Адвокатское партнерство», автор книги «Практика применения законодательства о правах собственности на жилье», а также неоднократно переиздававшейся книги «Жилищные права» Е. В. Латынова отвечает на вопросы, часто встречающиеся в практике рассмотрения жилищных споров с участием несовершеннолетних.

В Конституции РФ содержится основополагающее правило правового государства: все равны перед судом и законом. Как практикующий адвокат, безусловно, соглашусь с тем, что суды не допускают различное применение закона в зависимости от расы, вероисповедания и т. п.

Однако и не в полной мере соглашаюсь с одинаковым применением судами закона ко всем участникам процесса. Есть определенная категория граждан, в отношении которых закон применяется судами под особым углом зрения. Речь идет о несовершеннолетних.

Действительно, порой в отсутствие каких-либо специальных нормативных актов, касающихся жилищных прав детей (в данной статье мы поговорим именно об их жилищных правах), без каких-либо разъяснений Верховного Суда РФ суды принимают решения, абсолютно не основанные на требованиях закона, исходя только из слепой необходимости защиты жилищных прав детей.

Начну с общеизвестного для всех практикующих юристов факта, что признать несовершеннолетнего ребенка не приобретшим права пользования жилым помещением нельзя.

По общему правилу, установленному статьей 70 Жилищного кодекса РФ, для приобретения права пользования жилым помещением гражданину необходимо в него вселиться с письменного согласия нанимателя и членов (бывших членов) его семьи.

Для вселения других граждан, не являющихся близкими родственниками нанимателя, в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи требуется еще и согласие наймодателя. Если такой гражданин не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований указанной выше статьи, его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением.

При установлении одного из этих обстоятельств суды принимают решения о признании совершеннолетнего гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением.

Статьей 70 ЖК РФ установлено: для вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Кроме того, суды признают: для приобретения несовершеннолетними права пользования жилыми помещениями, в которых они были зарегистрированы по месту жительства своими родителями или одним из них, фактического вселения не требуется.

Уже давно сложившаяся судебная практика свидетельствует, что суды отказывают в удовлетворении исков о признании детей не приобретшими права пользования жилыми помещениями, в которые они не вселялись. Суды исходят из положений Конституции РФ, Семейного кодекса РФ, делая следующие выводы.

1. В соответствии с частью 2 ст. 38 Конституции РФ забота о детях, их воспитание являются не только правом, но и обязанностью родителей. Каждый имеет право на жилище, которого не может быть лишен произвольно (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Согласно статье 65 СК РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу указанных норм несовершеннолетние приобретают право на жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение. При этом закон не устанавливает какой-либо срок, по истечении которого то или иное лицо может быть признано вселенным.

Имея право на спорную жилую площадь, дети, будучи несовершеннолетними, в силу своего возраста, самостоятельно реализовать свои права пользования жилыми помещениями не могут.

В силу положений СК РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей или их раздельное проживание не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 62), в том числе на жилищные права.

(Определение Верховного Суда РФ от 25 августа 2009 г. N 5-В09-90.)

2. Проживание ребенка и его родителей в другом жилом помещении не может служить основанием для признания его не приобретшим права пользования жилым помещением, где имеет право на жилую площадь один из его родителей. Фактическое вселение ребенка на спорную жилую площадь в данном случае не требуется.

Источник: http://center-bereg.ru/d192.html

Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

О законном проживании в квартире другого собственника

Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:

1.

Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или переустройство жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью.

В этом случае суд вправе по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

2. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:

1.

Могут быть выселены бывшие члены семьи собственника, прекратившие с ним семейные отношения. Собственник вправе предъявить такой иск, и он подлежит удовлетворению, кроме случаев выселения несовершеннолетних детей собственника, а также лиц, которые сохраняют право пользования в связи с отказом от участия в приватизации этого жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ).

2. Собственник продал жилое помещение. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу – основание для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).

3. Гражданин пользуется жилым помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа.

При этом он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, не исправляет эти нарушения по требованию собственника в указанные сроки (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).

4. Собственник расторгает бессрочный договор пользования или досрочно расторгает договор безвозмездного пользования, заключенный на определенный срок.

Собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю жилого помещения, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно только в определенных случаях.

Например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением; не выполняются обязанности по его поддержанию в исправном состоянии или содержанию; существенно ухудшилось его состояние; без согласия собственника жилое помещение передано в пользование третьему лицу (ст. ст.

698, 699 ГК РФ).

Утрата права пользования муниципальным помещением

1.

Утратить право пользования муниципальным жильем может гражданин, зарегистрированный в жилом помещении, если он выехал добровольно на другое место жительства, не выполняет обязанности нанимателя, а также его выезд носит постоянный, а не временный характер. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Если кто-либо из участников договора социального найма выезжает в другое место жительства и отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора, то этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.

В этом случае выехавший утрачивает право на жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

2. Утрата права пользования муниципальным жильем возможна в следующих случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Когда наниматель и (или) проживающие с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение, не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя, когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, их по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Такое выселение является крайней мерой. Оно не может использоваться без предупреждения и требования об устранении нарушений. Нарушения в использовании помещения – это его использование под офисы, склады и т.п.

, несоблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями, а также действия, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (п.

39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

3. Утрачивают право пользования муниципальным жилым помещением родители, лишенные родительских прав, если суд решит, что они не могут проживать в одном помещении с детьми (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

При утрате права пользования заинтересованные лица обращаются в суд с исковым заявлением об утрате права пользования и выселении. К участию в деле при наличии требования о выселении привлекается прокурор, который дает заключение по делу.

Когда решение суда вступает в законную силу, на его основании орган Федеральной миграционной службы снимает граждан с регистрационного учета.

Назад к материалам

Источник: http://www.prokhmao.ru/legal-advice/archive/2014/10/40490/

Глав-книга
Добавить комментарий