Нужно ли в нашем случае подписывать акт приема передачи квартиры?

Как правильно составить акт приема передачи квартиры?

Нужно ли в нашем случае подписывать акт приема передачи квартиры?

Подписание передаточного акта дисциплинирует продавца и покупателя. Этот документ имеет значение для каждой из сторон.

Покупателю он позволит получить квартиру в надлежащем виде, а продавцу – избавиться от риска ее повреждения.

Но чтобы акт приема-передачи из «лишней бумажки» превратился в неопровержимый документ, его необходимо грамотно составить.

Составление и подписание передаточного акта завершает сделку купли-продажи недвижимого объекта. Его оформление означает, что стороны исполнили взаимные обязательства в отношении друг друга. В документе указывается фактическое состояние жилплощади в момент ее передачи новому владельцу.

Скачать образец акта приема-передачи квартиры. 

Акт приема-передачи квартиры является обязательным условием перехода права собственности от продавца к покупателю, если иное не оговорено договором между ними.

Данное правило зафиксировано в Гражданском кодексе (статья 556).

Если под разными предлогами одна из сторон уклоняется от подписания акта, это приравнивается к неисполнению ею своих обязательств со всеми вытекающими последствиями – вплоть до расторжения договора купли-продажи.

Передаточный акт – не простая формальность. Он может казаться таковым только до тех пор, пока в деловых отношениях продавца и покупателя не возникнут проблемы.

Например, приобретатель жилья заявит, что оно не соответствует качеству, на которое он рассчитывал, подписывая договор. Без передаточного акта это будет серьезным основанием для расторжения сделки в судебной инстанции.

Наличие данного документа подтвердит, что при принятии имущества претензий у покупателя не возникало.

Таблица 1. Значение передаточного акта

Для продавцаДля покупателя
После оформления и подписания документа все риски, связанные с повреждениями или утратой отчужденной квартиры, переходят к ее покупателю. В случае пожара, затопления и иных неблагоприятных событий в новом жилище он уже не сможет отказаться от сделкиЕсли договор купли-продажи содержит условие об обязательном подписании сторонами передаточного акта, то без него он не сможет зарегистрировать в Росреестре свое право собственности на жилплощадь
Продавец перестает нести ответственность перед третьими лицами. Если в передаваемой квартире прорвет трубу, из-за чего будут затоплены соседи, то разбираться с ними станет новый собственникВселение в новую квартиру обойдется без неприятных сюрпризов (срезанная батарея, снятый унитаз, чугунная ванна вместо джакузи, содранные обои – вместо евроремонта).
Обязанность по оплате коммунальных счетов после подписания документа также переходит к покупателюАкт – один из документов, необходимых для получения налогового вычета (в соответствии со ст.220 НК)
В случае попытки покупателя оспорить сделку акт будет доказательством, что проданная ему квартира была передана в хорошем состоянии и полностью соответствовала характеристикам, указанным в договореДо подписания передаточного документа он не сможет пользоваться приобретенной квартирой, так как ключи продавец обычно отдает после оформления акта.

Внимание! Отсутствие передаточного акта может стать основанием для обращения покупателя в судебную инстанцию. Он может оспорить заключенный с продавцом договор и заявить требование о его расторжении в связи с тем, что квартира была ему передана в ненадлежащем виде.

Документы

Подписание передаточного акта не требует ни от продавца, ни от покупателя предоставления обязательных документов. Стороны сами должны продумать, в чем они хотят убедиться, прежде чем поставить свою подпись.

Для продавца главное условие подписания бумаги – внесение покупателем полной оплаты за квартиру, обозначенной в договоре купли-продажи. Удостоверившись в этом, он может подписать передаточную бумагу. Предъявление акта в банке является одним из условий получения продавцом денежной суммы, хранящейся в ячейке.

Более уязвим после составления акта покупатель. Излишнее доверие к продавцу может привести к тому, что в его квартире еще долгие месяцы будут зарегистрированы посторонние лица, придет телефонный счет на несколько тысяч рублей. Перед подписанием акта надо не только визуально осмотреть приобретаемую недвижимость, но попросить продавца показать:

  • паспорт с отметкой о снятии с регистрационного учета (если по условиям договора он обязался сделать это до подписания акта приема-передачи);
  • документальные подтверждения, что квартира полностью освобождена от посторонних лиц (если в ней он был зарегистрирован не один) – «свежая» форма-9, их паспорта и т. д.;
  • оплаченные квитанции за последний месяц – за свет, телефон, по квартплате.

Для составления передаточной бумаги понадобится договор купли-продажи, заключенный в отношении отчуждаемой жилплощади. Его реквизиты указываются в акте.

Также в него вписываются паспортные данные покупателя и продавца, поэтому им нужно иметь при себе удостоверения личности.

Если регистраторы обнаружат в акте ошибки (например, неверный номер паспорта или договора), это послужит основанием для отказа в регистрации сделки.

Особенности заполнения и подписания

Только правильное заполнение акта приема-передачи квартиры придаст ему юридическую силу. Документ должен состоять из нескольких разделов:

  • наименование (заглавие) акта;
  • дата его подписания (слева), место составления (справа);
  • сведения о составителях документа – их ФИО, адрес проживания и паспортные данные;
  • суть (предмет) оформляемой бумаги;
  • ссылка на договор купли-продажи с указанием его номера и даты составления;
  • характеристики отчуждаемой квартиры;
  • подтверждение отсутствия претензий друг к другу;
  • подписи покупателя и продавца.

Вышеуказанный перечень пунктов – шаблон, который стороны вправе разнообразить. Часто акт подтверждает передачу продавцом ключей, освобождение жилплощади от посторонних лиц или полный взаиморасчет.

В то же время акт приема-передачи квартиры – это не только способ заявить об отсутствии взаимных притязаний. Если покупатель обнаружил серьезные технические или другие недостатки, ему следует перечислить их в документе. Это особенно актуально при покупке недвижимости в новостройке.

Перед подписанием передаточного акта покупатель или дольщик совершают визуальный осмотр помещения. Ставя свою подпись, они удостоверяют отсутствие только внешних дефектов.

Внимание! Если позже выяснится, что переданная квартира имеет серьезные скрытые недостатки, зная о которых, покупатель не стал бы ее приобретать, это станет поводом для их устранения или расторжения договора купли-продажи.

Рис. 2. Форма передаточного акта на квартиру. Источник: Бланкер.ру

Иногда составители акта подробно расписывают, в каком техническом состоянии передается недвижимый объект. Указывается:

  • вид ремонта (капитальный или косметический);
  • наличие коммуникаций – водоснабжения, электропроводки, отопления, телефонной линии;
  • состояние сантехники, полов, окон, потолков.

В других случаях стороны ограничиваются краткой фразой о том, что техническое состояние квартиры полностью соответствует условиям договора.

Если подписывается акт, в котором перечисляются все изъяны квартиры, и продавец обязуется их устранить, то передачи права собственности не происходит. Стороны дополняют документ условием, что она откладывается до устранения выявленных недостатков. Также указывается срок, в течение которого это следует сделать.

О правилах составления акта приема-передачи квартиры и его содержании рассказывает видеоинструкция:

Должен ли регистрироваться документ в Росреестре

Передаточный акт регистрации не подлежит, но от его наличия или отсутствия часто зависит, будет ли зарегистрирован чиновниками договор купли-продажи.

Распространена ситуация, когда стороны не оформляют передаточный документ, считая, что заключенного договора достаточно.

Это справедливо, если в соглашении между покупателем и продавцом имеется пункт, что день его подписания и является моментом передачи прав новому собственнику квартиры.

Тогда все риски и расходы на ее содержание тот начинает нести с указанной даты.

Покупателю следует внимательно отнестись к подписанию подобного договора. Это нужно сделать, убедившись, что квартира находится в хорошем состоянии, освобождена от прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам, иначе предъявить претензии к продавцу впоследствии будет сложно.

Но если такого пункта нет, значит, в договоре прописаны только условия сделки. То, что они исполнены, такой документ не подтверждает. Если к нему не приложат передаточную бумагу, то он не пройдет регистрацию в Росреестре.

Также стороны вправе указать в договоре, что акт приема-передачи жилого помещения составляется после официального одобрения сделки государственными органами. В данном случае у сотрудников Росреестра нет причин для отказа в регистрации перехода права собственности к новому хозяину жилья.

Источник: https://nedviz-info.com/kak-pravilno-sostavit-akt-priema-peredachi-kvartiry/

Что такое передаточный акт на квартиру — содержание и документы

Нужно ли в нашем случае подписывать акт приема передачи квартиры?

Источник изображения: www.pixabay.com

Оформление акта приема передачи квартиры в соответствии со статьей 566 ГК РФ обязательная процедура при проведении сделки. Этот документ имеет юридическую силу и свидетельствует о фактическом переходе недвижимости новым собственникам. Поэтому остается важным вопрос, как происходит составление документа и его подписание сторонами.

Что это за документ

Передаточный акт прикладывается к договору купли продажи квартиры, что указывает на фактическую передачу недвижимости. Это значит, что новые владельцы приняли жилплощадь в том виде, в котором ее передали при продаже.

Если обе стороны сделки подписываются в документе, значит, никто претензий не имеет.

Продавец не будет требовать от покупателя выдать ему в прошествии времени оставленные вещи, если такие были, а новый собственник не выскажет прежнему претензий относительно состояния коммуникаций, стен, пола и прочего.

Обратите внимание! Передаточный акт составляется на квартиру не только в случае купли-продажи, но и при аренде помещения или дарении недвижимости. Во всех случаях цель документа одна – зарегистрировать состояние жилплощади и подтвердить отсутствие претензий у сторон при осуществлении сделки.

Для чего используется документ

Несмотря на наличие юридической силы, этот документ не имеет единого бланка для заполнения. Его можно составить в свободном виде и указать только те моменты, которые действительно важны для сторон. Условия составления следует рассмотреть на основании возможных видов сделки.

При покупке

Покупка жилья на вторичном рынке или от застройщика – это всегда риск, который заключается не только в передаче денежных средств и получении «товара», но и приобретении жилья в надлежащем состоянии. Поэтому в данном случае акт приемки и передачи квартиры преследует свои цели.

Если рассматривать покупку жилья на вторичном рынке, документ должен подтверждать следующие сведения:

  • состояние коммуникаций – водоснабжения, электричества и прочих систем;
  • состояние пола и характеристики материала;
  • наличие балкона и его состояние для постоянной эксплуатации – исключает возможный факт аварийности;
  • отсутствие зарегистрированных людей на территории недвижимости;
  • отсутствие задолженности по квартплате – обязательно указать, что в качестве подтверждения прикладывается выписка из лицевого счета (рекомендуется указать показания счетчиков на момент передачи жилплощади);
  • отсутствие в квартире личных вещей продавца или их наличие и намерение оставить покупателям – отсутствие претензий к их использованию;
  • факт выселения прежних собственников в назначенный ранее срок.

Это только основные моменты, которые должны быть прописаны в акте.

Это важно! В основе документа в первую очередь должен быть порядок освобождения комнаты в коммунальной квартире или отдельной недвижимости. Важно указать время передачи жилплощади – это может быть конкретное число или факт подписания акта приема передачи квартиры, что должно произойти до определенного срока. 

Факт подписания акта двумя сторонами дает юридическую силу и подтверждает отсутствие претензий, как уже оговаривалось выше. Отсюда следует, что при покупке квартиры от застройщика к оформлению документа необходимо подходить основательно. Здесь должны присутствовать все моменты, прописанные в договоре купли-продажи.

К примеру, при покупке квартиры от застройщика указывается вид отделки, которая будет соблюдена на момент сдачи новостройки.

Поэтому в акте приемки и передачи недвижимости должно быть прописано состояние и отделка стен, пола, потолка, наличие межкомнатных дверей, коммуникаций и сантехники. Подписанный договор купли-продажи при желании можно оспорить в суде, но акт это дело затрудняет.

Фактически покупатель принял «товар» в том его состоянии, какой ему был предложен застройщиком. Поэтому в случае обнаружения несоответствий решить проблему в свою пользу будет практически невозможно.

При продаже

Важность подписания акта приема и передачи жилплощади для продавцов заключается в следующих пунктах:

  • покупатель, если подписывается в документе, принимает условия заключения сделки, а также состояние продаваемой недвижимости;
  • если квартира была ранее приобретена в ипотеку, и имеется неснятое обременение, это также указывается – подтверждается осведомленность покупателя о сложившейся ситуации (такие случаи встречаются, когда покупателю необходимо заехать в квартиру для проживания, но регистрация в Росреестре еще не прошла);
  • если в квартире имеются изъяны и за них была снижена стоимость, это необходимо отразить в документе.

Это дополнительные к вышеперечисленным факторы, которые должны быть указаны в акте приема и передачи.

При дарении

С точки зрения законодательных нормативов составление и подписание акта приема и передачи не является обязательным при оформлении договора дарения.

Но в то же время, соглашение считается выполненным только при условии подписания акта. Документ необходим даже при условии, что в сделке участвуют близкие родственники.

При отсутствии акта могут возникнуть проблемы с юридической силой дарения.

К примеру, если акт приема и передачи квартиры при дарении будет не подписан, суд по заявлению дарителя может признать соглашение недействительным.

В данном случае бывший собственник может сослаться на написание договора дарения в угнетенном состоянии или под моральным воздействием со стороны одариваемого.

Отсутствие подписанного акта косвенно подтверждает этот факт, даже если новые собственники уже давно проживают в квартире.

Другие возможные варианты

Под другими возможными вариантами понимают предполагаемую сдачу квартиры в аренду. В этом случае в документе прописываются следующие факторы:

  • сдача жилплощади – квартиры или комнаты;
  • наличие мебели в квартире;
  • показания счетчиков;
  • сумму аренды в месяц, квартал или год.

Также можно выделить возможную сделку мены квартиры, что сегодня стало непопулярной процедурой. Но и здесь важно составить акт, в котором указывают все вышеперечисленные моменты. Документ пишется дважды – для каждой квартиры в отдельности, в которой прописываются индивидуальные особенности.

Что должно содержаться в документе

Акт приема и передачи квартиры может выглядеть по-разному, поскольку четкой и утвержденной на законодательном уровне формы нет. Но в документе должны быть обязательные условия для придания ему юридической силы и отождествления всех параметров осуществления сделки без претензий.

Отсюда следует, что необходимо представить примерный образец акта, который составляется с учетом следующих моментов:

  1. В «шапке» указывают информацию, что акт является дополнением к основному договору купли продажи квартиры. Важно написать номер этого договора и дату заключения, место написания акта и дату его подписания.
  2. Далее идет основная часть, в которой пишут данные продавца и покупателя – ФИО обеих сторон и собственников жилья, если квартира оформляется по долям.
  3. В основной части прописывается юридический адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, количество комнат и внешний вид жилплощади. Мало написать «состояние удовлетворительное», рекомендуется в полной мере охарактеризовать в отдельности потолок, окна, стены и пол. Лучше прописать, какой материал использовался для отделки и его состояние на момент передачи жилплощади. Особенно тщательно подходят к вопросу в случае, если квартира могла простоять длительное время и в ней никто не жил.
  4. В основной части прописывают состояние коммуникаций – труб водопровода и отопления, электрики и ее соответствие требованиям пожаробезопасности. Если присутствует интернет, это тоже указывают в акте. Подобное происходит только при условии, что связь и договор оставляют за квартирой. Когда происходит перерегистрация пользователя, можно представить в акте только наличие кабеля для подключения интернета. Важно упомянуть наличие пожарной сигнализации, и ее исправность – можно проверить при передаче квартиры в соответствии с инструкцией аппаратуры.
  5. Основная часть содержит все имеющиеся дефекты в квартире, которые были обнаружены покупателями или указаны продавцом.
  6. Перечислить документы, которые прикладываются к договору – это свидетельство права собственности, договор-основание, в соответствии с которым происходит передача квартиры, выписка из лицевого счета и прочие.
  7. Завершает акт заключительная часть. В ней указываются моменты, что все сведения, указанные в документе сверены и подтверждены сторонами. Прописывается факт, что объект передан от продавца/арендодателя покупателю/ арендатору.
  8. В завершении ставят дату подписания акта, а также свои подписи с инициалами. Это правило соблюдается обязательно: подписывать документ должны все участники сделки.

Обратите внимание! Нередко стороны стараются заключить предварительный акт приема и передачи квартиры для сдачи его в МФЦ или Росреестр, поскольку регистрация сделки без приведенного документа невозможна.

Но если вдруг в дальнейшем потребуется восстановить акт, заявитель получит только тот вид, который был зарегистрирован в госучреждении.

Поэтому, если в окончательный документ, заключенный между сторонами, отличается от зарегистрированного, можно столкнуться с проблемами. 

Как правильно оформить акт приема и передачи квартиры

О правилах составления документа говорится в законодательных нормативах. Но если выделить основные моменты, составляется следующий список:

  1. Текст документа можно написать от руки или напечатать.
  2. Составляется акт физическими лицами или юридическими – юристами, адвокатами и прочими организациями, которые занимаются продажей недвижимости.
  3. Важно предельно точно описывать все обстоятельства оформляемой сделки. Это может быть перечисление особенностей внесения платежей, если расчет происходит частями, а также факторы, предшествующие освобождению недвижимости. К примеру, если квартиру решили продавать, не закончив ремонт, но, уже закупив стройматериалы, необходимо перечислить их в полном объеме и указать тот факт, что весь инвентарь остается у покупателей. Если за это брались дополнительные денежные средства, указать сумму и документ, в котором были прописаны приведенные обстоятельства.
  4. Компания застройщика зачастую составляет готовый бланк для заполнения – типовой текст, который отождествляет все обстоятельства передачи объекта. Если покупатели желают внести дополнительные сведения, продавец не может отказать в этом. Зачастую выделяют просто графу «Дополнения», куда вносят все важные моменты для индивидуального случая.

Если сделка осуществляется через компанию риелтора, сотрудники также предложат типовой акт, который можно дополнить своими пожеланиями. Покупатели должны внимательно вчитываться в текст документа и не подписывать при обнаружении неисправностей или несоответствия.

Возможные сложности при подписании акта приема-передачи квартиры

Среди всех возможных сложностей в подписании акта приема и передачи квартиры выделяют основную – несвоевременность. Это могут быть нарушения сроков со стороны застройщика или несвоевременный выезд продавцов из квартиры.

В любом случае квартира должна быть передана в срок, который указан в акте, зарегистрированном в Росреестре. Если этого не происходит, сторона нарушителя должна выплатить неустойку вторым участникам сделки из расчета 1/300 часть ставки Центробанка на момент совершенного нарушения. На 9 сентября 2019 года ставка составляет 7%.

Итоги

Акт приема и передачи квартиры – это важный документ в фактической эксплуатации объекта новыми собственниками. Без него не происходит выселение продавцом и заселение покупателей. Нарушение сроков влечет административную ответственность, что представляется в виде уплаченной неустойки.

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/chto-takoe-peredatochnyy-akt-na-kvartiru-soderzhanie-i-dokumenty

Советы нотариуса: передача квартиры по договору купли-продажи

Нужно ли в нашем случае подписывать акт приема передачи квартиры?

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы разберем передачу квартиру по договору купли-продажи недвижимости. Здравствуйте, Алексей Викторович! Обязательно ли всегда подписывать акт приема-передачи квартиры?

Алексей Комаров: Закон не требует императивным образом, настойчиво, чтобы стороны подписали акт приема-передачи или какой-то иной документ, подтверждающий факт вступления во владение покупателя.

Акт – это не просто документ, который стороны взяли и подписали через 15 минут после заключения договора купли-продажи, это документ, подтверждающий факт передачи, т.е. вступление во владение покупателя объектом недвижимости.

Имеется в виду, что покупатель получил ключи от квартиры, завез туда свои вещи, стал пользоваться этим объектом недвижимости, основание пользования – договор купли-продажи недвижимости, который стороны подписали, даже несмотря на то, что право собственности ещё не перескочило на покупателя, плюс также подписанный какой-то документ, который может называться актом приема-передачи, может и вообще никак не называться. Исходя из смысла передачи объекта во владение, продавец теряет возможность пользоваться квартирой, это право приобретает покупатель.

В.: Могут ли как-то стороны по-иному доказать факт вселения в квартиру?

А.К.: Могут. Могут быть какие-то свидетельские показания, литеральные доказательства, письма, переписка, я только не уверен, что электронная переписка может служить доказательством. Нередко обращаются к нотариусу, чтобы удостоверить какой-то факт из сети Интернет для того, чтобы потом это можно было использовать в качестве доказательства в суде.

Но мне кажется, что нет никакой проблемы для сторон договора подписать акт, что один передал, а другой принял. Но еще раз повторяю, что сам по себе подписанный документ (акт) ничего не значит, если за этим документом не было фактического вступления во владение, если не передавались никакие принадлежности объекта: ключи, например, не завозились вещи, а просто подписали бумажку и разошлись.

Такой акт юридически не будет ничего значить.

В.: Как Росреестр смотрит на тот факт, что покупатель и продавец договорились, что будут передавать квартиру и получать соответственно уже после регистрации перехода права собственности?

А.К.: Что касается акта приема, то Росреестру всё равно.

Договор купли-продажи – это не договор дарения, в котором важно передать имущество, поскольку в силу договора дарения как реального, без передачи имущества Россреестр не должен регистрировать переход права собственности, если стороны не заявляют, что они передали имущество, то такой договор считается незаключенным, исходя из норм ГК. К договору купли-продажи нет таких требований, это консенсуальный договор.

В.: Существует ли защита от двойных продаж. Например, если продавец был недобросовестным, смошенничал и продал квартиру двум лицам. Один успел зарегистрировать право собственности, а другой получил имущество во владение по акту, но переход права собственности по каким-то причинам еще не произошел. Кто в данном случае будет итоговым собственником?

А.К.: Говоря про акт приема-передачи, имея в виду и сам акт, и фактическую передачу вместе, то мы должны понимать, что практика как  оборот недвижимости, и в Санкт-Петербурге в частности, воспринимает акт приема-передачи узко.

Единственное, что могут знать по поводу акта приема-передачи, это то, что акт опосредует переход риска случайной гибели или порчи на имущество. Т.е.

мы заключили акт приема-передачи жилого дома, отдали документы на регистрацию перехода права собственности, сидим и ждем регистрации, и в этом момент, например, крыша ломается и происходит какое-то подтопление, или часть дома загорается. Вот возникает вопрос, кто должен нести эти риски, кто должен оплачивать восстановление этого дома.

Если это событие произошло в период до акта приема-передачи, заключенного сторонами, тогда этот риск лежит на продавце, если после – то на покупателе. Дальше практика по поводу акта приема-передачи ничего не знает. Стороны, когда заключают договор купли-продажи, акту уделяют минимальное значение, и это справедливо, их можно понять. Шансов, что загорится квартира в этот перид, мало.

На самом деле акт приема-передачи выполняет больше функций. Первая функция – функция переноса риска случайной гибели. Вторая функция акта приема-передачи заключается в том, что если мы говорим о купле-продаже индивидуально-определённой вещи, а объект недвижимости – индивидуально-определённая вещь, то в силу 398 ст.

ГК у нас по-разному возникает момент требования передачи вещи от покупателя к продавцу в свою собственность. Вы как раз говорили про двойные продажи. Например, я покупатель, и вы покупатель, кто-то продавец объекта недвижимости.

Я заключил с ним договор купли-продажи недвижимости, мы с ним так договорились, что вступать во владение я буду сразу после договора купли-продажи, а на регистрацию документы мы понесем через месяц, или может быть, ситуация, что мне передан объект недвижимости, а потом продавец вообще куда-то исчез.

Продавец оказался недобросовестным, мошенником, он после заключения со мной договора побежал и с вами заключил договор. Дальше возникает вопрос: а чье право здесь должно быть, потому что, если я выхожу в суд с требованием о передаче объекта мне, вы тоже, то суд смотрит и думает, кому передавать, ведь оба заключили договор купли-продажи.

В таких случаях значение будет иметь момент, в чье владение раньше перешел объект недвижимости. Если он перешел раньше ко мне во владение, значит я буду иметь право требовать перехода права собственности на объект в свою пользу. Естественно, я заинтересован очень кровно, чтобы объект перешел ко мне во владение как можно раньше.

Если я не получу объект в собственность, то мне придется взыскивать убытки с продавца, а он мошенник, где я его найду потом. Здесь важно вселиться как можно раньше. Это принципиальный момент. Т.е. вторая важная функция акта – возможность истребования индивидуально-определённой вещи в свою пользу.

В.: Если один из покупателей успел зарегистрировать право собственности, а другой просто вселился, то кто будет иметь приоритет?

А.К.: Когда мы смотрим на дефиницию договора купли-продажи, то там говорится о том, что продавец обязан передать вещь в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить. Применительно к недвижимости это правило усложняется. По отношению к недвижимости здесь усложненная передача объекта.

Передача объекта состоит из двух процедур. Первая – вступление во владение фактическое, вторая – перенос титула права собственности. Если я купил телефон, то я просто передал и всё, а здесь еще реестр вмешивается, нам нужно передать и перенести право собственности на вас.

Судебная практика считает, что этот накопленный состав важнее чем тот случай, когда объект просто передан во владение, поэтому право собственности устоит за тем, за кем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости.

Тот, кто вступил во владение, но не подсуетился и переход права на себя не перевел, будет иметь лишь право на возмещение убытков. Но я считаю, что это спорная позиция.

В.: Спасибо за ответы! Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч! 

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/294_sovety_notariusa_peredacha_kvartiry_po_dogovoru_kupliprodazhi/

Акт приема-передачи квартиры: что важно знать?

Нужно ли в нашем случае подписывать акт приема передачи квартиры?
Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 29.10.2014 Версия для печати

Пожалуй, самый радостный момент при покупке жилья в строящемся доме — это получение ключей от новой квартиры.

Однако прежде этого покупателю и застройщику необходимо подписать акт приема-передачи — стандартный документ, оформляемый при любой операции, связанной с куплей-продажей недвижимости.

Форма его у каждого застройщика может быть своя, но суть остается неизменной — акт подтверждает, что обязательства сторон (в данном случае застройщика и участника долевого строительства) выполнены в полном объеме.

По словам директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, в акте приема-передачи обязательно указывают паспортные данные покупателя и официального представителя застройщика, полный адрес квартиры и ее основные характеристики: стоимость, площадь, этаж, количество комнат и т. п.

Согласно закону № 214-ФЗ акт подписывается после ввода здания в эксплуатацию. К этому времени дому должен быть присвоен фактический адрес, а каждому помещению — номер.

Кроме того, уполномоченным лицом — кадастровым инженером, имеющим соответствующую лицензию, во всех помещениях в установленном порядке должны быть произведены замеры, которые отражаются в ведомости помещений и их площадей.

Она является неотъемлемой частью технического плана здания, оформляемого на объект строительства.

— Как правило, от момента ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи квартиры проходит несколько месяцев, — рассказывает руководитель департамента по работе с клиентами «ЛСР.

Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова.

— В течение указанного срока застройщик осуществляет мониторинг качества работ, предъявляемых подрядными организациями, и в случае выявления недостатков контролирует их устранение.

После этого процесс приема-передачи проходит в четком и оперативном порядке. Для получения ключей владельцу квартиры достаточно один раз приехать на объект, предъявить правоустанавливающие документы и платежные квитанции, подтверждающие факт покупки, осмотреть квартиру и, если у него нет замечаний, подписать акт.

По словам заместителя директора АН «Бекар», Леонида Сандалова, при приеме жилплощади совместно с представителем девелопера составляется смотровой лист (дефектная ведомость), в которой покупатель фиксирует все недостатки и недоделки в квартире, несоответствующие договору с застройщиком.

Если у дольщика после осмотра жилплощади есть какие-либо замечания по строительной части, застройщик обязан их устранить и снова предъявить квартиру покупателю. Подписывать или нет в этом случае акт приема-передачи, зависит от положений самого этого документа.

Так, директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов считает, что подписывать документ следует только после того, как застройщик устранит все дефекты.

А вот заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов во избежание проблем и штрафов советует все же подписать акт в течение срока, указанного в договоре; в случае же возникновения споров опираться на положения дефектной ведомости, утвержденной застройщиком.

Момент подписания акта приема-передачи квартиры не подразумевает каких-либо расходов с обеих сторон. Но на следующем этапе необходимо зарегистрировать квартиру в собственность, и обычно покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя застройщика, которому поручает оформление права собственности, и оплачивает эти услуги девелопера в соответствии с расценками компании.

Полный пакет документов на квартиру передается участнику долевого строительства после оформления недвижимости в собственность, а при подписании акта приема-передачи покупатель получает только ключи, экземпляр подписанного акта и смотрового листа. После передачи жилплощади и подписания акта покупатель принимает на себя обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры.

Поэтому бывает, что участник долевого строительства намеренно затягивает подписание «приемки». По словам Сергея Степанова, это происходит, когда покупатель не планирует сразу переезжать в новую квартиру и таким образом стремится «сэкономить» на жилищно-коммунальных платежах. Однако такое случается редко, ведь большинство дольщиков приобретают недвижимость для собственного проживания.

В отношении лиц, намеренно затягивающих подписание акта, предусмотрены серьезные санкции и большие штрафы.

К тому же, как замечает Ольга Аветисова, принять помещение у застройщика в срок, указанный в договоре, — обязанность дольщика и в случае уклонения участника долевого строительства от приемки помещения закон № 214-ФЗ дает возможность застройщику передать помещение в одностороннем порядке.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/the-act-of-acceptance-transfer-of-the-apartment-it-is-important-to-know/

DOM.RIA – Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Нужно ли в нашем случае подписывать акт приема передачи квартиры?

Подписание акта-приема передачи означает, что в вопросе приобретения жилья будущий владелец выходит на финишную прямую. Это важный шаг, и к нему нельзя относиться как к формальности. Подписав этот документ, вы уже не сможете предъявить застройщику претензии насчет дефектов, поэтому их придется устранять за свой счет.

Все, что вас не устраивает в отношении жилья, передаваемого застройщиком, нужно озвучить и задокументировать перед оформлением акта приема-передачи.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры – важный документ, который регламентирует передачу объекта недвижимости от застройщика к дольщику (на первичном рынке), от продавца к покупателю (на вторичном). Он входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру.

Образец акта приема-передачи в Украине:

С помощью акта приема-передачи инвестор принимает у застройщика недвижимость, подтверждая, что он не имеет претензий к качеству объекта строительства. Акт предоставляется застройщиком после осмотра готовой квартиры будущим владельцем. В этот момент дом уже должен быть сдан в эксплуатацию, а на квартиру должен быть выдан технический паспорт.

Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Если по техпаспорту площадь квартиры отличается более чем на 0,5 кв.м от той, которую инвестор оплатил по договору, проводится перерасчет. Если площадь меньше – вы получаете компенсацию, если больше – доплачиваете за лишние метры. Это также нужно сделать до оформления акта.

Как принять квартиру: порядок действий

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

В ходе осмотра объекта недвижимости и подписания акта приема-передачи в квартире в обязательном порядке присутствует представитель застройщика и покупатель или его доверенное лицо, имея при себе соответствующий документ. Вы также можете пригласить юриста или прийти с членом семьи, который поможет провести осмотр и разобраться в бумагах.

Встретившись на объекте, вам предстоит проверить квартиру на отсутствие дефектов и брака. При этом соблюдайте следующие рекомендации.

Убедитесь, соответствует ли жилье документам

Для начала сверьте, все ли работы, указанные в документации, были выполнены подрядчиком. Например, если по договору ваша квартира в новостройке оштукатурена, имеет стяжку, двери, то все это должно быть на своих местах в момент осмотра.

Инструкция по приему квартиры в новостройке

Бывает, что некоторые компоненты, описанные в документации, отсутствуют, а представитель застройщика уверяет инвестора, что все будет сделано сегодня-завтра, но акт нужно подписать сейчас.

Будущий владелец, находясь в шаге от финального оформления бумаг, может поддаться эмоциям и подписать акт.

Этого делать не рекомендуется, так как потом могут уйти месяцы, чтобы заставить застройщика завершить свою работу, и то нет гарантии, что это удастся.

В случае сомнения также проверьте размеры жилья, убедитесь, что они соответствуют указанным в документации данным. Если это не так, потребуйте провести замеры в вашем присутствии, пригласив специалиста.

Проверьте качество выполненных работ, оборудования и отделки

Убедившись, что квартира приведена в соответствие со всеми пунктами договора и акта приема-передачи, проведите ее осмотр, проверив следующее:

  • ровность поверхностей штукатурки и стяжки, отсутствие трещин и пустот под ними;
  • прочность штукатурки, которая не должна осыпаться, когда вы проводите по ней рукой;
  • качество откосов и стыков (их удобно проверять в холодное время, так удастся более точно определить, не продувает ли из них сквозняк);
  • ровность и качество установки дверей, окон, подоконников, а также соответствие комплектации оборудования заявленным в документации параметрам;
  • работоспособность розеток, выключателей, проводки в целом;
  • качество воды из трубопровода (она не должна иметь неприятного запаха или вкуса, поэтому при сомнениях перед подписанием акта возможно даже придется провести экспертизу в лаборатории);
  • работоспособность подключенных коммуникаций, вентиляционного канала;
  • отсутствие пустот под плиткой и качество оклейки обоев (если выполнена чистовая отделка) и многое другое.

Как проверить качество новостроя: 5 шагов

Записывайте все недоработки и брак, который найдете в ходе такой проверки. Идеальный вариант развития событий – если вас все устраивает. Остается подписать акты осмотра и приема-передачи жилья. Иногда подписывается только второй документ.

Акт приема-передачи: что делать, если обнаружены дефекты

При наличии претензий к качеству квартиры, несоответствию технической документации, подписание акта приема-передачи откладывается, а вместо него на данном этапе оформляется дефектный акт.

В нем инвестор перечисляет все моменты, которые его не устраивают.

Акт принимает представитель застройщика, после чего компания устраняет недоработки в установленные сроки или направляет мотивированный отказ.

Только когда дефекты будут исправлены, можете подписывать акт приема-передачи недвижимости. Иногда при наличии претензий представитель застройщика предлагает подписать акт приема-передачи, указав в нем дефекты и сроки их устранения. В таком случае вы уже приняли жилье, а решение проблемы может затянуться. Поэтому при наличии претензий лучше повременить с подписанием документа.

Что такое дефектный акт

Дефектный акт – это документ, который составляется после осмотра повреждений, имеющихся на объекте. Этот документ является определяющей основой для восстановительного ремонта, а также полного ремонта повреждений.

Дефектный акт составляют в случае, когда инвестор не готов принимать квартиру в том состоянии, в котором ее сдает застройщик, и требует от компании исправить дефекты. В момент составления акта застройщик не может отказываться от замечаний покупателя, так как их объективность должен оценить независимый эксперт.

Как составить дефектный акт

При осмотре квартиры присутствует инвестор и представители застройщика. Покупатель может также пригласить своего эксперта в сфере строительства, который поможет ему разобраться в наличии дефектов и оценить состояние жилья.

Если заметили нарушения, просите представителей строительной компании предоставить бланк дефектного акта. В Украине форма документа на ремонт жилых объектов утверждена законом, но в данном случае он может быть составлен в свободной форме. Главное, чтобы здесь было указано следующее:

  • название объекта – адрес квартиры;
  • основания для составления акта – осмотр квартиры;
  • тип работ, которые нужно выполнить – перечисленные дефекты с примечаниями, например, сроками устранения;
  • подписи сторон – как свидетельствование того, что вы указали на дефекты, а застройщик принял их к сведению.

Образец дефектного акта можно посмотреть на правительственном сайте. Работают с этим документом следующим образом:

  • оформление – в ходе осмотра квартиры записывают все, что не нравится инвестору, и что он требует изменить от застройщика;
  • прием замечаний – акт подписывают, но это еще не значит, что застройщик должен исправлять дефекты. Теперь документ передают независимому эксперту, и он решает, что можно изменить и исправить, а что останется без изменений;
  • устранение дефектов – нарушения, с которыми согласился оценщик, исправляют за счет того, кто их допустил – обычно за счет подрядчика.

Составление всех этих документов бесплатное для инвестора. Если какие-то из нарушений нет возможности устранить, застройщик дает пояснение, почему это нельзя сделать. В отдельных случаях он возмещает ущерб от них.

Например, если при осмотре квартиры оказалось, что ее площадь меньше той, которую оплатил инвестор, застройщик уже не увеличит жилье, но он вернет деньги за переплаченные квадратные метры. Допустимое отклонение метража – 1 кв. м.

За эту площадь не нужно ни доплачивать, ни требовать возврата средств.

Составленный дефектный акт набирает силу только после подписания сторонами:

  • представителем компании застройщика;
  • инвестором или человеком, который представляет его интересы по доверенности.

Документ составляют в двух экземплярах, один из них с подписью представителя строительной компании, обязательно должен остаться у инвестора.

Что можно вписывать в дефектный акт

Осмотрите общее состояние квартиры, и отдельно обратите внимание на пол, потолок, стены, окна, двери, сантехнику, электропроводку и другие коммуникации. Вписывайте в акт, все отклонения от нормы.

Например, на метр стены по вертикали или горизонтали отклонение не может превышать 3 миллиметров, а на штукатурке не должно быть больше 3 неровностей на 4 кв. м площади.

Обычно в акт вписывают следующие моменты:

  • неисправность или неровность дверей и окон;
  • стены и другие конструкции имеют трещины или повреждения;
  • из поверхности торчит арматура или плиты состыкуются неровно – есть зазор;
  • неровные стены и полы, а углы не равны 90°;
  • несоответствие размеров помещения документации;
  • потеки, мокрые пятна и лужи;
  • поломка коммуникаций и оборудования;
  • отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  • несоответствие номеров счетчиков и другого оборудования с данными в документах.

После того, как осмотрели квартиру и записали дефекты в документ, переходите к анализу состояния других помещений в доме, владельцем которых вы становитесь по договору.

Дефекты, обнаруженные в них, также вписывайте в акт. Каждое нарушение или поломку описывайте максимально точно. Это позволит эксперту объективно и безошибочно посмотреть на описанную вами ситуацию.

Кроме того, это исключит недопонимание с застройщиком.

А вот фасад здания, подъезд и другие места общего пользования принимает комиссия, которая отвечает за ввод дома в эксплуатацию. Поэтому, обнаруженные там дефекты вписывать в ваш дефектный акт нельзя.

После устранения дефектов переходите к приему квартиры. Если теперь вас все устраивает, и застройщик исправил то, с чем согласился эксперт-оценщик, подписывайте акт приема-передачи.

Что делать, если дефекты невозможно определить сразу

Иногда выявить все дефекты на этапе приема невозможно.

Например, если принимаете квартиру летом, полностью проверить исправность системы отопления не получится, можно также не понять, качественно ли утеплены откосы или найти другие подобные проблемы.

Кроме того, сразу не выйдет определить дефекты, которые проявляются со временем. Придется принимать квартиру, проверив ее не полностью. Но на первичное жилье застройщик обязан предоставить гарантию. Обычно она составляет 5 лет.

Проверьте, чтобы гарантийный срок был прописан в договоре и акте приема-передачи. Гарантия должна начинаться не с момента постройки дома, а с момента, когда вы приняли квартиру – подписали акт приема-передачи.

Теперь если вы выявите неисправности или дефекты на протяжении гарантийного срока, можете обратиться к застройщику с вопросом устранения недоработок или возмещения убытков.

Но если вы в процессе ремонта затронули системы или конструкции, в которых выявлен дефект, гарантия становится недействительной.

При нежелании компании решить вашу проблему, возникшую по их вине, не давайте им затягивать процесс, так как гарантийный срок может просто закончиться. Как можно быстрее обратитесь в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Что делать дальше

После того, как акт подписан, покупателю квартиры остается совсем немного, чтобы стать ее законным владельцем:

  • заключить договора с обслуживающими организациями;
  • получить технический паспорт;
  • вступить в права собственности.

Что нужно переоформить после покупки квартиры

Оформлять право собственности можно как через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ), так и через застройщика, если компания практикует такой порядок. Теперь вы полноправный владелец квартиры.

Источник: https://dom.ria.com/articles/akt-priema-peredachi-kvartiry-v-novostrojke-177922.html

Глав-книга
Добавить комментарий