Нужно ли прописывать арендатора жилья в коммунальной квартире?

Комната в аренду

Нужно ли прописывать арендатора жилья в коммунальной квартире?

Когда не хватает средств на аренду квартиры, то ищут внаём комнату. Что представляет собой рынок аренды комнат в Москве? Что необходимо предусмотреть в договоре собственникам помещений и арендаторам?

Кому предпочтение?

Рынок аренды комнат в Москве и области достаточно развит, хотя и не так, как рынок аренды квартир. По данным компании «Азбука Жилья», на комнаты приходится примерно 20% от всех сдаваемых помещений в Москве. По России этот показатель гораздо ниже, так как приток населения приходится в основном на крупные города.

Кому же отдают предпочтение собственники при сдаче комнат? «В большинстве случаев (60%) владельцы помещений предпочитают видеть своими жильцами девушек и желательно, славянской внешности. 30% арендодателей — семейные пары без детей, и оставшиеся 10% – мужчин.

Так происходит из-за того, что в основном комнаты на рынке сдают пожилые женщины и матери-одиночки, они в большей степени доверяют именно девушкам», — пояснила Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, предпочтения обычно отдаются неконфликтным, спокойным людям, которые не станут устраивать шумных вечеринок и приводить большие компании гостей, иными словами, тем, кто будет соблюдать правила общежития. Но зачастую за две-три короткие встречи определить это бывает довольно сложно.

Арендаторы комнат встречаются разные, единственное, что их объединяет – это материальное положение, не позволяющее снимать квартиру в Москве. «Это в основном приезжие, которые совсем недавно прибыли в Москву и еще не успели найти хорошую работу.

Или представители мужского пола, которые рассматривают Москву исключительно с точки зрения „заработать и отправить домой“. Им просто нет смысла тратиться на квартиру, так как около 15−20 часов проводят на работе. Москвичи также снимают комнаты.

В основном это студены, молодые пары с невысоким заработком и не желающие жить с родителями», — рассказал Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья».

Наиболее популярный срок аренды комнаты — от 3 месяцев до года, потом у людей появляется стабильность, и они снимают квартиры либо уезжают домой в регионы.

Цена вопроса

По данным экспертов рынка недвижимости, снять комнату в Москве можно в среднем за 10 000−15 000 рублей в месяц. В основном эти предложения эконом — или комфорт-класса. В ближнем Подмосковье средняя аренда комнаты составляет 5 000−10 000 рублей в месяц. В регионах стоимость аренды комнаты начинается от 500 рублей в месяц.

«Также сейчас в Москве в пешей доступности от метро на длительный срок сдаются койко-места (примерно по 200 адресам): арендные ставки составляют 4−10 тыс. рублей. Цена зависит от количества человек в квартире, удобств и местоположения.

Но, например, за 5000 рублей можно снять койко-место в р-не Бауманской, Менделеевской и т. д. Часто сдаются койко-места на кухне, а также в однокомнатных квартирах (подселение).

В Подмосковье койко-места сдаются по ставке от 3000 рублей в месяц (в том числе в частных домах и даже в бытовках)», — отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Самую дешевую комнату в Москве можно снять за 10 тыс. рублей в трехкомнатной квартире в р-не Рязанского проспекта, проживание с хозяйкой. По данным компании «БЕСТ-Новострой», аренда дорогих комнат достигает 30−35 тыс. рублей в месяц.

Как правило, это субаренда от лиц, снимающих квартиры бизнес-класса в ЦАО или других развитых районах Москвы. Встречаются и предложения аренды комнат за 20−30 тыс. рублей практически без ремонта, но, например, с видом на Тверскую.

До сих пор сдаются комнаты в среднем состоянии в коммунальных квартирах в районе Остоженки или Арбата, также за 25−30 тыс. рублей.

Средняя стоимость комнат по округам:

Таблица предоставлена компанией «ИНКОМ-Недвижимость»

От чего цена зависит

На стоимость аренды комнаты влияют те же факторы, что и при аренде квартир: месторасположение, район, транспортная доступность, размеры комнаты, наличие и качество ремонта, бытовой техники и мебели и т. д.

«В данной категории следует выделить еще один ключевой параметр, который значительно влияет на стоимость. Это количество человек, проживающих в квартире.

Например, если комната сдается в трехкомнатной квартире, где хозяева живут в одной комнате, а две сдают, то это будет дешевле.

Если же комната предлагается в двухкомнатной квартире с одним хозяином, то цена будет выше», — подчеркнула Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Если же квартира по факту переоборудована в хостел или общежитие и там стоят трехъярусные кровати, то такие койко-места будут самыми дешевыми.

На спрос влияют все те же факторы, кроме того существенную роль играет адекватная цена предложения, а также личные качества собственника.

«Следует помнить, что большинство нанимателей комнат — это люди с ограниченными финансовыми возможностями, которые, тем не менее, стремятся найти комнату, удобную для проживания.

Для этой категории граждан определяющими при выборе жилья факторами становятся наличие приличной сантехники и крупногабаритной бытовой техники, а также достаточное количество спальных мест», — рассказала Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Как отмечают эксперты, спрос на комнаты высокий практически всегда, но сезонные всплески — не редкость: весной, когда начинается активный строительный сезон, а также в августе, когда в город начинают стекаться иногородние студенты.

Квартира вскладчину

На рынке существует альтернатива аренде комнат — съём квартиры вскладчину. Здесь есть свои плюсы и минусы. «Если человек снимает комнату, то он ведет переговоры с одним хозяином и обговаривает все моменты с ним.

Если же несколько человек решили арендовать 2−3-комнатную квартиру, то высок риск развития конфликтов, кто-то может передумать, тогда придется искать соседа, что с юридической точки зрения уже сложнее. По стоимости аренда квартиры вскладчину выглядит дешевле.

Однако в последнее время заметна тенденция повышения ставки аренды в зависимости от количества проживающих. Соответственно, чем больше человек собирается жить в квартире, тем выше будет ежемесячная арендная плата», — рассказала Галина Киселева.

Например, если однокомнатную квартиру планирует снимать один человек — это одна ставка, а если двое-трое, то уже совсем другая. Как правило, стоимость аренды в таких случаях повышается на 10−30%. Такой подход уже давно развит за рубежом и переходит на рынок аренды жилья в Москве.

Единственным плюсом и значимым отличием аренды вскладчину является возможность делить снимаемую квартиру со знакомыми людьми, друзьями, коллегами.

«Аренда непосредственно комнаты или койко-место — идеальный выход для тех, кто стеснен в средствах. Комнаты зачастую сдаются без залога, со сниженной комиссией (30−50%). Снять хорошую квартиру с комиссией меньше 100% достаточно сложно», — подчеркнула Ирина Доброхотова.

В любом виде

Сдаются комнаты в любом состоянии, все зависит от цены и арендаторских предпочтений. Дорогих объектов на рынке не так много, ведь аренда комнат в основном рассчитана на малообеспеченных граждан. Поэтому больше всего на рынке представлено бюджетных вариантов, хотя и они тоже могут быть разными.

«Минимальный набор мебели в комнате, предназначенной для аренды, состоит из кровати, шкафа, стола и холодильника. Ремонт чаще всего косметический. Далее каждый собственник на свое усмотрение может оснастить комнату дополнительным набором опций.

Конечно, состояние жилья влияет на его привлекательность среди клиентов, к какому ценовому сегменту оно бы ни относилось», — рассказала Мария Жукова.

Так, по ее словам, комната с качественным ремонтом и новой мебелью будет пользоваться большой популярностью среди нанимателей, но не стоит забывать, что в сегменте эконом стоит уделять большее внимание другим, более существенным для нанимателя факторам, в первую очередь — это цена предложения.

Ведь если стоимость найма будет намного превышать рыночную, арендатору проще будет снять жилье другого класса, в данном случае вместо аренды комнаты выбрать аренду квартиры. Таким образом, если собственник и делает ремонт в комнате, ему стоит не переусердствовать и помнить главное правило — уровень и качество ремонта, мебели и техники должны быть соизмеримы с классом жилья.

Важен договор!

Договор аренды комнат ничем не отличается от договора аренды квартир. Это обычный договор найма жилого помещения. «Арендатор должен обязательно посмотреть документы, подтверждающие право собственности на сдаваемое помещение. Как минимум, это доверенность от владельца квартиры/комнаты на распоряжение данным имуществом. Доверенность должна быть заверена нотариально.

Если комната оформлена в общую долевую собственность, владелец должен получить письменное согласие всех дольщиков на распоряжение данным имуществом, в том числе и на сдачу в аренду», — рассказала Ирина Доброхотова. Это правило обозначено в статьях 246 и 247 ГК РФ.

Оно гласит, что «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом», «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Допустим, квартирой владеют супруги в равных долях.

Между ними произошел конфликт, муж уехал в командировку, а жена сдала свою долю. Тогда супруг может на вполне законных основаниях попросить освободить жилплощадь.

Также эксперты отмечают, что с особым вниманием стоит отнестись к помещениям, которые арендодатели занимают по договору социального найма (то есть у муниципалитета). В этом случае при сдаче таких комнат и квартир на руках должно быть разрешение муниципалитета.

Если эта коммунальная квартира, то посмотреть, принадлежит ли эта комната данному человеку. Если это субаренда, то на договоре должен присутствовать хозяин сдаваемого помещения.

Стоит подчеркнуть, что хозяева комнат в коммунальных квартирах, оформленных в собственность как отдельные помещения, могут не получать согласия соседей для сдачи этой недвижимости в аренду.

«Если в квартире сдаются все комнаты разным людям или если это коммунальная квартира, арендатору желательно посмотреть и познакомиться со всеми людьми, проживающими в данной квартире (могут быть асоциальные личности, судимые).

Это даже не подводные камни, а, скорее, владение информацией. Нужно знать, у кого ты снимаешь комнату, кто живет рядом с тобой, затем нужно официально закрепить арендные отношения», — подчеркнул Роман Бабичев.

Кроме того, особое внимание следует уделить пункту о площади сдаваемой комнаты.

«Она в обязательном порядке должна быть прописана в договоре, чтоб не получилось так, что при общении с хозяином речь шла о комнате 18 кв.

м, а при заселении владелец передумывает и предлагает меньшую комнату», — отметила Галина Киселева. Если такой пункт не прописан в договоре о найме, то доказать обратное будет сложно.

Аренда комнаты предполагает большое количество условий и ограничений, связанных с совместным проживанием определенного количества людей.

По словам Марии Жуковой, во избежание разногласий и конфликтов, все условия и правила следует не только предварительно обговорить, но и обозначить в договоре аренды.

Не стоит забывать, что устные договоренности никакой силы не имеют, и все важные моменты должны быть прописаны в официальном документе.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/81212/

Если арендуете квартиру, важно помнить о 10 ключевых правилах :: Жилье :: РБК Недвижимость

Нужно ли прописывать арендатора жилья в коммунальной квартире?

Мы составили свод простых, но важных правил, соблюдение которых убережет от проблем как съемщика, так и арендодателя

Антон Вергун/ТАСС

Аренда квартир становится все более популярной: спрос растет, а цены снижаются. Многие арендаторы, снимающие жилье впервые, совершают ошибки, для опытного квартиросъемщика очевидные.

Список из десяти простых правил, которые помогут избежать проблем и наладить прекрасные отношения с арендодателем, — в нашем материале.

Независимо от срока съема и типа жилья стоит заключить с хозяином договор аренды. Это обезопасит нанимателей от произвола со стороны арендодателя. В договоре следует четко прописать права и обязанности сторон, срок аренды, правила изменения арендной ставки и любые дополнительные условия.

Следует также различать наем и аренду, так как эти отношения регулируются разными статьями ГК РФ и под них составляются разные договоры. Если владелец предоставляет квартиру физическим лицам для временного проживания — это наем.

Об аренде речь идет, когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или помещение не только жилого назначения.

2. Распределите дополнительные платежи

Помимо собственно арендных выплат, в договоре могут быть (и должны быть) прописаны другие расходы — например, коммунальные платежи или взносы на капремонт. Необходимо заранее определиться относительно размера выплат и на какую из сторон они лягут.

Арендодатель может включить коммуналку в стоимость аренды, но вносить платежи сам, чтобы снять эту заботу с арендаторов. Возможна и обратная ситуация: собственник снижает ставку, а съемщик оплачивает всю коммунальные услуги.

Также стоит учитывать, что если в квартире необходим ремонт или замена дорогой мебели и техники, то чаще всего эти расходы либо делятся между сторонами, либо ложатся на арендаторов, но тогда арендодатель может временно снизить ставку.

3. Не тяните деньги с арендодателя

Хорошим тоном считается брать все расходы по облагораживанию квартиры (или хотя бы большую часть) на себя, даже если в поломках и неисправностях виноват хозяин жилья.

Не стоит настаивать на том, чтобы арендодатель платил за улучшение квартиры, ведь вы уже согласились снять ее в таком виде и состоянии.

Это, однако, не распространяется на случаи, когда владелец квартиры случайно или намеренно скрыл какой-то существенный дефект.

Своевременная выплата всех установленных взносов одновременно спасет от юридических проблем и поможет поддерживать нормальные человеческие отношения с арендодателем.

Если по каким-то причинам сейчас заплатить не получается, не стоит скрывать это от хозяина квартиры.

Арендодателям выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе, и в большинстве случаев при финансовых затруднениях они пойдут вам навстречу.

5. Не делайте ремонт без разрешения

Ремонт, а тем более перепланировку в съемной квартире нельзя делать без согласия хозяина. Если съемщик причинит ущерб жилью или соседям, все расходы по возмещению лягут на арендодателя.

Обычно владельцы разрешают съемщикам проводить мелкий бытовой ремонт, а вот проведение косметического или капитального ремонта чаще обсуждается заранее и прописывается в договоре.

Бывает так, что арендодатель специально сдает квартиру под условие, что жильцы своими силами проведут в ней ремонт — это повысит ее привлекательность для будущих арендаторов.

6. Согласовывайте изменения в интерьере

Менее глобальные изменения внутри жилья, такие как перестановка или покупка мебели, не требуют вмешательства хозяина.

Однако следует спросить разрешения арендодателя, если вы хотите выкинуть из квартиры какой-нибудь предмет мебели — вдруг на него у хозяина есть планы.

Точно так же владельцы могут быть против, если вы захотите повесить что-нибудь на стену — ведь для этого придется вбивать незапланированные гвозди или сверлить новые дыры.

7. Уточните отношение хозяина к детям

Многие арендодатели возражают против детей в квартире, и это становится ясно еще до заключения договора. В случае если обстоятельства меняются, надо обязательно предупредить хозяина жилья.

Если арендаторы успели показать себя с хорошей стороны, владелец жилья может пойти навстречу.

Однако для большинства владельцев отсутствие детей — вопрос принципиальный, и, скорее всего, в таком случае вам придется искать новую квартиру.

8. Не заводите без разрешения животных

Обычно наличие питомцев обговаривается до заключения договора. Если спустя какое-то время аренды появляется желание или необходимость впустить в квартиру четвероногого или пернатого жильца, этот вопрос необходимо обсудить с хозяином жилья.

Обычно владельцы против животных, потому что они могут испортить мебель или отделку, но если вы успели зарекомендовать себя как ответственный и аккуратный съемщик, то арендодатель может пойти на уступки.

Сложнее обстоят дела, если у хозяина квартиры аллергия — скорее сего, в таком случае от питомца придется отказаться.

9. Не сдавайте квартиру в субаренду

Надолго подселять в съемную квартиру других людей или даже сдавать ее в субаренду — очень плохая идея.

Хозяин общался и составлял договор с конкретными людьми, которых он рассчитывал видеть своими съемщиками и о которых он успел составить свое мнение.

Проживание в квартире посторонних не только портит отношения между арендатором и арендодателем, но и (если не указано обратное) противоречит договору. Если в ваши планы входит сдача жилья в субаренду, это изначально необходимо обсудить заранее.

10. Используйте жилье по назначению

Субаренда без согласия владельца — частный случай, когда съемщики используют квартиру не по назначению. Бывает, что арендаторы начинают вести на дому какой-то бизнес или даже устраивают в съемных квартирах различные мастерские.

Это может привести к тому, что шум и запах испортят отношения с соседями, а квартира потеряет товарный вид. Даже если бизнес съемщиков законен, у арендодателя с большой вероятностью возникнут проблемы.

Использовать для работ и бизнеса можно только апартаменты, поскольку они официально не являются жильем. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b3f55b29a79474a5efc9737

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Нужно ли прописывать арендатора жилья в коммунальной квартире?

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы.

Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен.

Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом.

Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике.

Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату.

В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Решайте проблемы с соседями по дому легко!

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

  1. Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
  2. Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения.

Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении.

Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников.

Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст.

209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст.

246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Мои соседи постоянно шумят – что делать?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся.

Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно.

Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц.

В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sosedka_sdaet_komnatu_v_kommunalke_ya_protiv_chto_delat/7207

Не приходить без звонка, не придираться к пыли — какие права на квартиру теряет собственник, если сдал её в аренду — Справочник Недвижимости

Нужно ли прописывать арендатора жилья в коммунальной квартире?

Три права на квартиру

Право собственности считается самым «полным» правом на имущество: оно включает в себя три основных права — владения, пользования и распоряжения.

Право владения квартирой означает, что собственник может обладать имуществом. С точки зрения закона, владение ≠ праву собственности. Когда наниматель говорит «моя квартира», имея в виду съёмное жильё, он подразумевает, что именно он в данный момент владеет квартирой.

Право пользования квартирой предполагает, что собственник может использовать недвижимость по назначению. Например, жить в квартире. Или хранить там свои вещи — тоже вариант.

Право распоряжения квартирой — право решать судьбу имущества: к примеру, продать квартиру, заложить или сдать.

Если квартира сдаётся, часть прав на неё собственник теряет. Права владения и пользования временно переходят к нанимателям, а у владельца недвижимости остаётся только право распоряжения и несколько других прав, включая те, что прямо прописаны в договоре.

Разбираемся, что может, а что не может делать собственник со своей квартирой, если он её сдал.

Неприкосновенность жилища и частной жизни

Многие считают, что право собственности выше всех остальных прав. Но это не так. Человек, который снял квартиру, имеет право на неприкосновенность жилища (да-да, той самой съёмной квартиры) и неприкосновенность частной жизни (то есть своей).

Неприкосновенность жилища означает, что никто не может заходить в квартиру без согласия арендатора. Даже собственник квартиры, если он её сдал. Закон определяет несколько случаев, когда владелец вправе это сделать без согласования с жильцом. И желание проверить свою квартиру к ним не относится.

Неприкосновенность частной жизни — это право человека не допускать получения и распространения информации о своей жизни без его согласия. Собственник больше не может являться в квартиру, когда ему вздумается, а особенно — когда нанимателя нет дома. Потому что жильё — это часть частной жизни человека, там он хранит свои документы, переписку и другую личную информацию.   

Разберём самые популярные «арендные» кейсы во взаимоотношениях квартирантов и хозяев квартир, какие у кого права и обязанности.

Может ли хозяин квартиры приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие жильца

Коротко: нет, визиты и их время согласуются заранее

В договоре найма указывают, как часто собственник может приходить с проверками квартиры. Реже можно, чаще — нет. Обычно это 1 посещение в месяц, о времени которого договариваются заранее. Этот вопрос лучше обсудить до подписания договора.

В другое время, особенно когда нанимателей нет дома, заходить в квартиру владелец недвижимости не имеет права.

Любителя являться в квартиру без согласия квартирантов можно привлечь к ответственности — от штрафа (если это предусмотрено договором) и расторжения договора, если хозяйские визиты мешают жильцу пользоваться квартирой, до уголовной ответственности — за нарушение неприкосновенности жилища.

По ней предусмотрено наказание в виде штрафа до 40 000 рублей / испытательных работ до 1 года / ареста на срок до 3 месяцев. Если у нанимателей что-то пропадёт, то могут обвинить собственника квартиры.

Это тоже уголовная статья.

Имеет ли право собственник квартиры устраивать во время визитов проверки чистоты и порядка

Коротко: в меру разумного

Наниматель обязан поддерживать квартиру в «надлежащем состоянии», делать в ней текущий ремонт, а вот соблюдать идеальную чистоту — нет. Разбросанные вещи и даже грязные полы — личное дело квартиранта, собственник не может указывать жильцу, как и когда нужно убираться. До тех пор, пока это не причиняет вреда квартире. Например, пятна плесени уже считаются вредом, а слой пыли — нет.

Если жилец действительно портит квартиру, то у её хозяина есть право не только сделать ему замечание, но и расторгнуть договор.

Если собственник беспокоится за порядок, в договоре нужно прописать обязательную уборку перед выездом.

Может ли собственник квартиры трогать вещи жильцов

Коротко: нет, этого делать нельзя

Некоторые собственники думают, что они вправе прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как им нравится. Но это не так. Делать это нельзя даже во время ежемесячного обхода.

Конечно, всё в рамках разумного: владелец квартиры может сесть на стул во время визита, но вот передвигать шкафы или проверять их содержимое вправе только с согласия нанимателя. Которое вряд ли получит. 

А вот жильцы могут сделать перестановку мебели, снять картины или ковёр со стены, сложить книги из книжного шкафа в коробку и убрать её на антресоли и т. д. Главное — чтобы при отъезде из квартиры наниматели всё вернули на свои места.

Имеет ли право хозяин съёмной квартиры поменять замки, пока жильцов нет дома

Коротко: нет, не имеет

Любая смена замка должна проходить с согласия нанимателя и только с его ведома. В противном случае собственника квартиры можно обвинить в том, что он препятствует использованию жилья.

Если это произошло, наниматель имеет право обратиться в суд и потребовать с собственника деньги, которые ему пришлось потратить из-за того, что он не попал в квартиру. Например, за проживание в гостинице или билет до ближайших родственников, а сверх того — компенсацию морального вреда.

Имеет ли право собственник выселить квартирантов до окончания действия договора найма, если они ничего не нарушали

Коротко: по закону — нельзя, по договору в согласованные сроки

Обычно в договоре найма прописывают, что собственник и наниматели могут прекратить действие договора просто так, нужно только заранее предупредить другую сторону. И если все согласились на такой порядок и соблюдают его, то он, конечно, работает.

По закону всё сложнее:собственник имеет право выселить жильцов из квартиры до истечения срока действия договора только через суд и только за нарушения:

  • если наниматель портит или разрушает жильё;
  • если квартирант не платит за жильё: больше 2 месяцев в случае, если договор действует менее года, и больше 6 месяцев — для договоров найма на срок от года;
  • если наниматель использовал квартиру не по назначению или мешал соседям.

Любое из этих нарушений нужно доказать в суде. Но этот сценарий встречается очень редко: как правило, стороны предпочитают мирно договориться о сроках расторжения договора заранее.

Но ни закон, ни среднестатистический договор не дают собственнику право выставить из квартиры жильцов, которые ничего не нарушали, когда ему вздумается. Это чревато судебным разбирательством. В любой ситуации нужно предупредить о своём решении заранее.

Может ли собственник приносить в квартиру вещи для хранения

Коротко: только с согласия квартирантов

Как мы уже писали, хозяева недвижимости утрачивают свои права пользования квартирой, если сдают её в аренду. Во время действия договора только наниматель может разрешать собственнику пользоваться квартирой, в том числе приносить туда вещи или, наоборот, забирать что-то.

До конца действия договора квартира должна быть в том состоянии, в каком собственник передал её нанимателю и которое стороны описали в акте приёма-передачи. Все новые вещи — диван или стиральную машину, купленные собственником с согласия нанимателя, нужно оформить отдельным документом.

Можно ли приехать «пожить» или подселить родственников, если сдал квартиру

Коротко: нет, нельзя.

Как только квартиру начали снимать, для собственника это — чужое жильё. Жить там или подселять родственников он не имеет права.

«Закрытая комната» в арендованной квартире: может ли ей пользоваться собственник по своему усмотрению в удобное для него время

Коротко: нет, не может

Собственник сдаёт в аренду всю квартиру целиком, со всеми открытыми и закрытыми комнатами, кладовками и балконом, если в договоре не прописано что-то другое. К нанимателю переходит вся квартира.

Банально: к закрытой комнате собственнику придётся идти по коридору, которым в данный момент владеет квартирант, чьё право на неприкосновенность жилища будет нарушено.

Поэтому, если наниматели согласились снять квартиру с закрытой комнатой, о визитах хозяин должен договариваться заранее.

Может ли собственник запретить проживание детей арендатора в квартире

Коротко: нет, не может

Формально, если договор уже подписан, то наниматель может воспользоваться своим законным правом и заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей даже без согласия хозяина. Это прямо разрешает закон. Квартирант даже не обязан соблюдать нормы жилой площади на человека.

Но на практике для собственника очень важно, кто живёт в его квартире. Поэтому в договоре обычно перечисляют всех будущих жильцов. На конфликт арендаторы, при формальном соответствии своих действий закону, идут нечасто.

Может ли хозяин квартиры запрещать арендаторам заводить животных

Коротко: непонятно

Закон ничего не говорит по поводу животных в квартире, поэтому лучше прописать все нюансы в договоре, чтобы потом не было споров. В любом случае наниматель будет отвечать за весь ущерб, нанесённый квартире питомцем, даже если завёл его с согласия хозяина квартиры.

Может ли собственник заставить квартиранта ремонтировать жильё

Коротко: смотря какой это ремонт

По закону, наниматель должен решать только текущие проблемы, а капитальный ремонт квартиры всё ещё лежит на собственнике.

В законе нет чёткого определения, что считать капитальным, а что — текущим ремонтом.

Но обычно считается, что капитальный — это ремонт, который касается несущих конструкций, крупных частей снабжающих систем и т. д.

 Текущий — более мелкий и недорогой ремонт в квартире: покраска стен, замена сломанного смесителя. Но стороны могут договориться и о другом распределении обязанностей: закон это позволяет.

Можно ли не платить за квартиру, если не платит квартирант

Коротко: нет, нельзя

В договоре можно предусмотреть, какие из платежей за квартиру лежат на квартиранте, а какие — на хозяине жилища. Обычно нанимателю достаются платежи за коммунальные услуги по счётчикам: воду, электричество и счета за телефон и интернет.

Но обязанным перед управляющей компанией, ТСЖ или ресурсными компаниями остаётся собственник. За просрочку платежей будет отвечать тоже владелец недвижимости, даже если наниматель задержал оплату за квартиру или не оплатил какие-то коммунальные услуги.

Может ли владелец продать или заложить квартиру, если сдал её в аренду

Коротко: может

То, что в квартире живут наниматели, не значит, что её нельзя продать или заложить: договор найма не ограничивает право собственника распоряжаться квартирой. Продать её владелец имеет полное право.

Если квартира выставлена на продажу, собственник обязан предупредить покупателя о том, что она сдаётся, — это считается обременением. Все обязанности по договору найма перейдут к новому собственнику.

Если покупатель ищет жильё с инвестиционной целью, то он может даже обрадоваться, что квартира уже сдаётся и не придётся искать арендаторов. Но таких немного. Поэтому если в договоре прописаны условия досрочного расторжения и жильцы с ними согласны, то лучше попросить арендаторов съехать перед продажей.

А как быть, если собственник сдаёт одну из комнат, а сам живёт в соседней

Коротко: придётся договариваться

Если наниматель снимает одну комнату, а в другой продолжает жить собственник, то о том, как пользоваться общими помещениями, придётся договариваться.

Тут прав у собственника намного больше: он может пользоваться и закрытой комнатой, и хранить свои вещи в коридоре, и селить к себе своих родственников при соблюдении одного правила: все это не должно мешать нанимателю пользоваться его комнатой и жить в ней. Так, нельзя поселить родственников на кухне или поставить пианино в проходе к арендованной комнате.

Чтобы избежать недопонимания, лучше прописать в договоре, как делится общее пространство с собственником квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/ne-prikhodit-bez-zvonka-ne-pridiratsya-k-pyli-kakie-prava-na-kvartiru-teryaet-sobstvennik-esli-sdal-ee-v-arendu

Глав-книга
Добавить комментарий