Нужно ли при дарении пая в ЖК учитывать мнение членов ЖК?

Договор дарения: как подарить недвижимость законно

Нужно ли при дарении пая в ЖК учитывать мнение членов ЖК?

Как стало известно Domik.ua , не все украинцы знают, как правильно оформить дарственный договор на недвижимое имущество.

Правом подарить недвижимость очень часто пользуются в нашей стране. На первый взгляд, сделать это достаточно просто. Но существуют нюансы, на которые стоит обратить внимание во время оформления дарственного договора. Если будет допущено какое-либо правонарушение, договор дарения могут признать недействительным .

Domik.ua выяснил, как оформить договор дарения, не нарушив законодательство, и какие налоги нужно заплатить при заключении такого соглашения.

Специфика дарственного договора

Нормы, по которым заключается договор дарения, указаны в статьях 717-730 главы 55 Гражданского кодекса Украины.

Дарственный договор отличается от других видов соглашений. Главное отличие в том, что лицо, которое выступает дарителем, передает свое имущество другой стороне, не требуя деньги или другую компенсацию. Если даритель хочет получить взамен финансовые средства или услугу, нужно заключать другой вид договора:

  • наследственный,
  • купли-продажи;
  • пожизненного содержания.

Даритель, согласно закону, может прописать обязанности получателя в договоре дарения. Чтобы вступить во владение подаренным имуществом, получатель обязан выполнить указанные в договоре условия. Подобное условие можно использовать, если речь идет о:

  • передаче третьему лицу какого-либо имущества;
  • передаче третьему лицу денежных средств;
  • возможности пожизненно проживать в передаваемом жилье.

В том случае, если получатель права не выполнит требования в полной мере, даритель вправе потребовать возвратить переданное в дар имущество или компенсировать его себестоимость.

Имущественные права, которые есть у субъекта дарения или которыми он может потенциально обладать, могут выступать предметом дарения. Эта норма касается и прав на недвижимое имущество.

Часовые рамки получения предмета дарения также варьируют. Договор дарения может приниматься как реальный или консенсуальный. Соглашение о дарении считается реальным, когда имущество передается второй стороне сразу после подписания. Есть другой вариант консенсуального договора дарения.

В этом случае получатель может вступить во владение лишь после определенного периода времени или выполнив необходимое условие. Например, для получения подаренных квартир в жилых комплексах в Ровно , одаряемые брат и сестра должны достичь совершеннолетия.

Или в договоре указывается, что отец обещает дочери купить квартиру в Днепропетровске в сданной новостройке только, когда она получит диплом об окончании вуза.

При выборе консенсуального договора для дарственной нужно учитывать, что если даритель скончается раньше, чем выполнено условие в договоре, соглашение будет считаться недействительным.

Кто может выступать дарителем и одаряемым

В том случае, когда недвижимое имущество находится в общей собственности, для реализации договора дарения нужно нотариально заверить согласие совладельца.

Допустим, два родственника унаследовали квартиру в новостройке в Киевской области . Если один хозяин желает подарить недвижимость, он обязан договориться об этом с другим.

Пока второй владелец не даст подтверждения, что он не против оформления договора, он в праве оспорить соглашение на протяжении года.

Несколько иная ситуация, когда недвижимость находится в общей собственности, где доли участников определены, то есть каждый владеет установленной частью квартиры или частного дома. Собственник одной из частей может отдать её в дар, не получая согласия владельцев остальных долей имущества. Акт дарения долевого вида собственности следует заверить у нотариуса или через суд.

Если жилая недвижимость находится во владении одного хозяина, он может подарить половину объекта другому лицу. Права на имущество подаренное лицу, состоящему в официальном браке, не распространяется на одного из супругов.

Гражданским кодексом, устанавливаются специальные условия соглашения. Это происходит в случае заключения договора дарения, в котором стороной-дарителем выступает юридическое лицо.

В учредительных документах дарителя должно указываться, что данное лицо вправе заключать договор дарения. Если в документах отсутствует подобный пункт, юридическое лицо может совершить пожертвование: дарственный договор, где оговаривается условие.

В требовании указывается, что вторая сторона намерена использовать переданное имущество с определенной договором целью.

Когда дарение противозаконно

Статья 720 Гражданского кодекса запрещает родителям, усыновителям и опекунам отдавать в дар имущество, которое принадлежит детям.

Вместе с правами на объект недвижимости новый собственник получает и право на владение участком земли, где он находится. Такое положение прописано в статье 120 Земельного кодекса Украины.

Источник: http://domik.ua/novosti/dogovor-dareniya-kak-podarit-nedvizhimost-zakonno-n250399.html

Покупка квартиры через ЖСК

Нужно ли при дарении пая в ЖК учитывать мнение членов ЖК?

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

https://www.youtube.com/watch?v=o2f3yVwQ1gs

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру

Нужно ли при дарении пая в ЖК учитывать мнение членов ЖК?

Несмотря на экономические трудности, спрос на жилье в Казахстане остается высоким.

Этому способствует дефицит готовой недвижимости, изношенность жилого фонда, рост населения и так называемый «инстинкт жилья», то есть желание жить в собственной недвижимости, свойственный казахстанскому менталитету. И порой в желании во что бы то ни стало купить квартиру, человек теряет бдительность и становится жертвой незаконных действий продавца или откровенного мошенничества.

В данном материале рассмотрим несколько факторов, которые нужно учитывать при покупке квартиры.

Об актуальных условиях ипотеки можно прочитать в специальной статье.

Квартиры в рассрочку от страховых компаний

Не так давно в городах Казахстана стали предлагать купить квартиру в рассрочку через накопительное страхование жизни, причем без переплаты и подтверждения дохода.

То есть клиент оформляет страховой полис, находит квартиру, вносит первоначальный взнос. Затем компания приобретает эту недвижимость в свою собственность, а клиент заключает с компанией договор найма и платит ежемесячные взносы.

Спустя 10-30 лет жилье обещают передать в собственность арендатору, а также некоторую накопленную сумму денег.

В общем, чтобы приобрести жилье необходимо участвовать в накопительном страховании жизни. Причем компания, которая предлагала такой способ покупки квартиры была иностранной и не имела лицензии на занятие страховой деятельностью в Республике Казахстан.

Страховой омбудсмен Казахстана Андрей Копов предостерегает от покупки жилья таким способом.

— В Казахстане запрещена деятельность нелицензированных страховых компаний. Во-первых, это должны быть резиденты, согласно законодательству Республики Казахстан.

Во-вторых, у них должна быть надлежащим образом оформлена лицензия на занятие страховой деятельностью, выданная Национальным банком РК.

В-третьих, в законе четко определено, чем должна заниматься страховая компания. Торговать недвижимостью она не имеет права.

Получается, что если такая контора не выполнит своих обещаний, то клиент не сможет рассчитывать на поддержку государства в лице Нацбанка, и решение своей проблемы придется находить самостоятельно.

«Нурлы жер» в 2017 году: условия и цены новой жилищной программы >>>

Под вывеской жилищного кооператива может скрываться финансовая пирамида

Также встречаются объявления о возможности купить квартиру через потребительский кооператив. Конечно, сама по себе схема покупки через кооператив вполне себе законна. Жилищно-строительные кооперативы становятся довольно популярными в Казахстане, в частности в Астане. Граждане могут объединиться, для того чтобы построить и содержать дом.

Но некоторые кооперативы предлагают не строить вместе, а приобретать любые квартиры в рассрочку за счет паевых взносов других членов кооператива. То есть пайщик должен внести 10% от стоимости квартиры и ждать пока другие, человек 10-15 внесут свои 10%. Получается, что чем больше людей привлекут в кооператив, тем быстрее можно купить жилье.

Но при этом недвижимость в собственность приобретает не член кооператива, а компания. И затем эту квартиру дает в аренду пайщику. Клиент же «клюет» на низкие ежемесячные взносы и радужные обещания председателя передать данную недвижимость в собственность члену кооператива лет через 30.

Ипотека без подтверждения дохода в Казахстане — это не более чем маркетинговый ход. Доход придётся подтвердить, но по упрощенной схеме, а также, скорее всего, предоставить залог. О том, какая переплата будет по кредиту на таких условиях, читайте здесь

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>> 

Недвижимость от недобросовестного риэлтора

При покупке квартиры рекомендуется обращаться к риэлторам. И выбор надежного риэлтора очень важен, так как иначе это может обернуться серьезными проблемами. Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Елена Грива рекомендует покупателей насторожиться, если в поведении риэлтора, который предлагает вам определенную квартиру, присутствуют следующие факторы:

  • риэлтор предлагает сделать предоплату до подписания договора и исполнения своих обязательств по договору;
  • не предоставляет информацию об объекте, в связи с тем, что он не делал предварительный просмотр объекта и правоустанавливающих документов;
  • если фотографии в объявлении не соответствуют действительности;
  • потребителю, позвонившему по рекламе, вместо рекламируемого объекта предлагают другой объект, объясняя это тем, что рекламируемый объект продан;
  • если, после подписания договора, риэлтор отказывается организовать встречу с собственником объекта или его доверенным лицом;
  • если на этапе передачи задатка не предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов или надлежащим образом заверенные копии правоустанавливающих документов.

Глава ОАРК советует перед началом работы с риэлтором проверить подтверждение права предоставлять риэлторские услуги.

— Для этого необходимо узнать, в каком агентстве недвижимости работает риэлтор и позвонить в офис компании, — говорит Елена Грива. — Если риэлтор работает как индивидуальный предприниматель — попросить предоставить свидетельство ИП. И обязательно, обращаю внимание, надо составить договор. Перед подписанием внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора.

Среди признаков компетентности риэлтора Елена Грива выделяет наличие:

  • сертификата о прохождении обучения в риэлторской сфере,
  • аттестата, подтверждающего профессиональный уровень риэлтора;
  • рекомендаций и отзывов клиентов;
  • членство в профессиональном сообществе, например в ОАРК (проверить наличие этого документа можно на сайте ОАРК).

Право физическому лицу предоставлять риэлторские услуги дают трудовой договор или наличие свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Как не попасть на черного риэлтора? >>>

Юридическая чистота: какие нюансы необходимо проверить

На рынке вторичной недвижимости существует ряд распространенных мошеннических схем. Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Станислав Лопатин выделяет факторы, которые должны насторожить покупателя:

  • Продавец отказывается предоставить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество, справку о зарегистрированных и прекращенных правах на недвижимое имущество.
  • Право собственности на квартиру у продавца возникло менее одного года назад.
  • Собственники квартиры часто менялись в течение последних трех лет.
  • Площадь квартиры указанная в правоустанавливающем документе или техническом паспорте не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции.
  • Наличие обременений или юридических притязаний третьих лиц.
  • Правоустанавливающий документ, указанный в справке о зарегистрированных правах (обременениях) не соответствует документу, который предоставляет продавец.
  • Право собственности на квартиру не зарегистрировано.
  • Продавец отказывается предоставить подлинники правоустанавливающих документов на квартиру.
  • Нынешний собственник получил квартиру в качестве наследства.
  • Квартира перешла в собственность продавца по постановлению судебного исполнителя в результате продажи с торгов.
  • Право собственности возникло на основании решения суда.
  • Квартира бы приобретена продавцом в результате приватизации.
  • У продавца отсутствуют подлинники правоустанавливающих документов, имеются лишь дубликаты или копии, верность которых засвидетельствована нотариусом.
  • В правоустанавливающих документах имеется большое количество подчисток и исправлений.
  • Переговоры о продаже ведет один человек, денежные средства получает другой человек, а собственником является третий.
  • Собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере.
  • Недвижимость продается по доверенности.
  • Отсутствует технический паспорт, в паспорте не указаны изменения в планировке, не совпадает площадь недвижимости с указанной в правоустанавливающем документе и справке о зарегистрированных правах.
  • Продавец предлагает указать в договоре более низкую стоимость по сравнению с реально уплачиваемой ценой, предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.
  • Продавец торопится продать квартиру как можно скорее и по цене более низкой, чем на рынке.
  • Продавец отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.
  • Продавец не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры и не подтверждает отсутствие брачных отношений на момент приобретения им квартиры.
  • .Продавец является участником судебных разбирательств, в том числе касательно приобретаемой недвижимости.
  • Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным.

— При наличии хотя бы одного из перечисленных факторов, имеются риски признания договора купли-продажи недействительным, — подчеркивает Станислав Лопатин. — В таких случаях лучше всего обращаться кюристам для детальной проверки.

Ипотека от Жилстройсбербанка: совместные программы с застройщиками в 2017 году >>>

Опасные виражи долевого строительства

Правительство и местные власти стараются делать все возможное, чтобы навести порядок в сфере долевого строительства.

Так в Казахстане принят новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве», акимат столицы регулярно обновляет список недобросовестных застройщиков Астаны.

И хотя сегодня стать дольщиком уже не так опасно, как это было в кризисных 2000-х, тем не менее стоит внимательно относится к выбору застройщика. Тем более что сейчас на дворе очередной экономический кризис.

Юрист Станислав Лопатин выделяет главные опасности долевого участия в строительстве на сегодняшний день:

  • Отсутствие разрешительных документов на строительство.
  • Некачественное строительство, недоделки, нарушение проектных показателей.
  • Нарушение сроков строительства.
  • Нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию при завершенном строительстве.
  • Удорожание стоимости недвижимости в процессе строительства.
  • Несоответствие реальной площади недвижимости договорной.
  • Неполная готовность (отделка).

«Нурлы жер» в 2017 году: условия и цены новой жилищной программы >>>

Какой договор не стоит заключать с застройщиком?

— Если граждане заключили типовой договор долевого участия, утвержденный Министром национальной экономики Республики Казахстан от 3 декабря 2014 года № 123, и в обязательном порядке применяемый застройщиками при долевом строительстве, то в принципе основной риск невозврата денег или передачи в собственность недвижимости практически решен, — считает Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатұлы. — Поскольку законом порядок такого строительства и ответственность застройщика четко прописаны, механизм позволяет защитить права и интересы дольщиков. Остальные спорные моменты, которые будут возникать между сторонами, думаю решаемы, в крайнем случае можно обратиться в суд.

Опасность и риск лишиться денег или имущества, по мнению юриста, достаточно высок при заключении альтернативных договоров наподобие инвестирования, предварительных договоров купли-продажи и т.п.

— В скором времени, начиная с октября текущего года, такие договора или соглашения (сделки) по привлечению денег физических или юридических лиц для строительства жилых домов, заключенные с нарушением установленных требований и порядка, будут признаваться недействительными, — говорит Ерлан Ерболаұлы. — А вот возврат оплаченных денег в такой ситуации зачастую под вопросом, да и очень длителен процесс, поскольку все имущество такого застройщика при негативном развитии событий рискует быть арестованным, обремененным претензиями третьих лиц.

Юрист не рекомендует покупать жилье, если у застройщика не имеется разрешительных документов, например отсутствие строительной лицензии, первичных документов и согласований на объект строительства, рабочего проекта строительства, правоустанавливающего документа на земельный участок и т.п.

Жилстройсбербанк открыл новую программу — «Свой дом», об условиях приобретения квартир в новостройках от государства читайте здесь.

Когда не стоит приобретать жилье по госпрограмме

В последние годы качество домов, сдаваемых в рамках госпрограмм, в частности Программы развития регионов до 2020 года, стало заметно выше.

Сказывается усиление контроля процесса строительства со стороны госорганов после печально известной «Бесобы», а также многочисленных примеров нарушения строительных норм при возведении доступного жилья по всему Казахстану.

Достаточно вспомнить, что за 8 месяцев 2014 года за некачественное строительство жилья по госпрограмме к административной ответственности была привлечена 371 подрядная организация.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сформировался определенный пласт предложения о продаже таких квартир, сданных в эксплуатацию в начале 2000-х. Цена на такое жилье достаточно высокая, так как дома считаются новостройками.

В них хорошие планировки, новые инженерные коммуникации, но страдает облицовка зданий, подвальные помещения, кровля.

Срок эксплуатации этих домов под большим вопросом, поэтому стоит тщательно все взвесить, прежде чем решиться на покупку квартиры.

stena.ee, reporter63.ru; egalite-infos.fr

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8257/

Приватизация кооперативной квартиры

Нужно ли при дарении пая в ЖК учитывать мнение членов ЖК?

Тема приватизации продолжает сохранять свою актуальность. Для каждого конкретного жилья установлен свой порядок оформления процедуры.

Многих все еще волнует вопрос, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру в России? Правовой статус этого жилого помещения отличается от стандартных вариантов, приватизация которых осуществляется в соответствии с Законом № 1541-1.

Чтобы оформить право собственности на кооперативное жилье, необходимо пройти регистрацию в уполномоченном государственном ведомстве — Росреестре.

Как это все происходит на практике, какие нужны документы, что будет, если проигнорировать процедуру оформления, и другие вопросы в рамках этой темы мы рассмотрим далее в статье.

Особенности приватизации кооперативных квартир

Термином «приватизация» обозначается процесс передачи муниципальной или государственной жилой площади в частную. К кооперативным квадратным терминам он не применим, потому что они ранее не принадлежали государству. Однако это юридические тонкости.

Оформление права собственности — процедура, единая для всех. Нюансы терминологии обусловлены некоторыми правовыми формальностями. На них остановимся позже и более детально.

Собственниками приватизированных квартир являются пайщики, выкупившие квадратные метры по рыночной стоимости. Обязать оформлять свою же собственность в собственность их никто не может.

В Кодексе об административных правонарушениях РФ ответственности за это не предусмотрено. Приватизировать или нет кооперативную квартиру — решает ее владелец в индивидуальном порядке.

Но принимая решение, необходимо знать следующее:

  • кооперативное жилье, не оформленное в собственность, нельзя продать, завещать, подарить, распорядиться другим способом;
  • не имея документов, нельзя оформить закладную или передать квартиру в качестве обеспечения по ипотечному займу;
  • при возникновении спорных ситуаций сложно будет доказать полную выплату паевых взносов, необходимо будет искать свидетелей, поднимать архивные документы;
  • нельзя разделить квартиру между детьми.

Оформленные права в любой момент можно подтвердить выпиской из ЕГРН.

Процедура приватизации пугает граждан «хождением по мукам» — сбором и посещением различных инстанций, тратой денег. Но, по сути, особых сложностей в том, как приватизировать кооперативную квартиру, нет.

Правовой режим кооперативных квартир

Механизм приобретения квартир посредством вступления в жилищный кооператив (ЖК) был внедрен во времена СССР. Такая форма улучшения жилищных условий отличалась от стандартной процедуры выделения квадратных метров из госфонда, так как она сопровождалась выплатой денежных паев.

Правовой статус ЖК характеризуется следующими особенностями:

  • список будущих владельцев определяется заранее;
  • право собственности оформляется на одного пайщика, а не на всех членов его семьи (но если член кооператива состоит в браке на момент вступления в ЖК, жилье будет считаться совместной собственностью);
  • владение квартирой в ЖК происходит на правах общей долевой собственности всех пайщиков до момента выделения конкретной доли;
  • недвижимость в ЖК не является ни государственной, ни муниципальной, поэтому на нее не распространяются правила стандартной приватизационной сделки. Однако наличие на жилье права общей долевой собственности не позволяет пайщикам самостоятельно распоряжаться жилплощадью.

Вот, собственно, чем отличается кооперативная квартира от приватизированной.

Порядок оформления права собственности на приватизированную квартиру

Фактическое возникновение прав на кооперативную квартиру происходит после ввода здания МКД в эксплуатацию и получения пайщиками свидетельства, подтверждающего, что паевые взносы были внесены в полном объеме.

У этого документа нет юридической силы, так как система регистрационного учета РФ базируется на других принципах. Возникает резонный вопрос: можно ли приватизировать кооперативную квартиру вообще?

Это можно сделать, обратившись в соответствующие регистрационные органы. Но для начала должны быть соблюдены следующие условия:

  • оформить права собственности могут только те граждане, которые полностью перечислили паевые взносы и не имеют задолженности перед ЖК;
  • в ЖК должны в обязательном порядке быть учредительные документы — их необходимо будет представить в госорган при оформлении первой квартиры в собственность (в дальнейшем предоставление документов не потребуется, так как они будут храниться в базе Росреестра);
  • членство в ЖК предполагает наличие конкретной доли в общем праве — ее размеры будут соответствовать количеству квадратных метров квартиры, если она в собственности. Член кооператива может оформить в собственность только ту площадь, которая входит в состав квартиры и оплачена паевыми взносами.

Руководство ЖК обязано выдавать пайщикам любые формы документов и справки, которые могут потребоваться на начальной стадии оформления жилья в собственность, поэтому подготовительный этап не вызовет каких-то осложнений.

Алгоритм дальнейших действий

Пошаговая инструкция оформления приватизированной квартиры в собственность начинается со сбора и подготовки пакета документов.

Для выполнения регистрационных действий понадобятся следующие формы и справки:

  • заявление о проведении регистрации;
  • заявление на постановку объекта на кадастровый учет (постановка МКД на кадастровый учет происходит параллельно с первым обращением для регистрации прав собственность на кооперативное жилье);
  • паспорт заявителя;
  • бланк о выплате паевых взносов в ЖК (справка выдается в архиве БТИ);
  • технический план квартиры — документ заказывается у кадастрового инженера при личном обращении;
  • документы, подтверждающие правообладание, — наследственное производство, дарение и т.д.;
  • квитанция об оплате госпошлины (в 2019 году эта сумма составляет 2 тыс. руб. за один объект недвижимости).

Перечень документов может быть расширен, если это первое обращение в Росреестр. Тогда понадобятся еще такие бланки и формы, как:

  • учредительные документы;
  • решение о приеме гражданина в число пайщиков — справка, подтверждающая членство заявителя в ЖК.

Второе и последующие обращения не требует предоставления дополнительных документов, так как они уже будут внесены в базу Росреестра.

Необходимо учитывать, что при постановке МКД на кадастровый учет владелец каждого жилого помещения должен получить самостоятельный технический план на квартиру.

Это можно сделать при обращении к кадастровому инженеру. Техплан содержит полный перечень характеристик объекта, которые требуется для внесения в госреестр ЕГРН.

Нюансы оформления

Процедура приватизации кооперативной квартиры заключается в выделении самостоятельного жилого помещения из общего состава МКД. Право на получение жилья в собственность, по правилам приватизационной программы, имеет весь круг нанимателей.

Но при регистрации кооперативного объекта следует учитывать ряд особенностей:

  • право на приватизацию имеет только самостоятельный пайщик;
  • если к моменту вступления в ЖК гражданин состоял в браке, то в соответствии с Семейным кодексом РФ его партнер также имеет право на получения квартиры в собственность;
  • другие члены семьи (дети, родители, внуки) не приобретают право собственности, даже если проживали совместно с членом ЖК.

После того, как будет подтверждено право собственности, заявителю выдадут правоустанавливающий документ — выписку из ЕГРН.

Имея на руках этот документ, собственник вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе распределять доли между членами семьи.

Действия, если пай выплачен до 1997 года

Существует мнение относительно того, что приватизация кооперативной квартиры не требуется, если паевые взносы были полностью погашены до 1997 года. В реальности различия касаются порядка подтверждения прав собственности.

В 1997 году на законодательном уровне появился документ о регистрации недвижимости и созданию ЕГРН. До тех пор процедура регистрации происходила через БТИ.

Поэтому, если взносы уплачены до 1997 года, оформление права собственности ограничивается получением справки в Бюро технической инвентаризации. По желанию владелец квадратных метров может провести регистрацию в ЕГРН.

Более предпочтительным вариантом является наличие записи в ЕГРН. Поэтому даже если взносы были выплачены до 1997 года, лучше все равно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности.

Сроки и стоимость приватизации

Заявление и документы для проведения процедуры приватизации кооперативной квартиры рассматриваются в течение 14 дней. Отдельно следует посчитать время на сбор и подготовку документов, особенно если жилищный кооператив прекратил свое существование.

Если ЖК уже нет, следует обратиться с запросом в местный архив. В этом учреждении вам помогут восстановить утраченные протоколы и справки. Если в архиве вы не найдете нужную документацию, потребуется обращение в суд.

Чтобы доказать наличие собственности в ЖК, нужно будет вызвать свидетелей для подтверждения личности пайщика и факта выплаты денежных средств.

Стоимость приватизации складывается из цен за получение бумаг. Справки из ЖСК выдадут бесплатно, копирование протоколов обойдется приблизительно в 10 рублей за один лист. Госпошлина за процедуру приватизации составляет 2 тыс. руб.

Некоторые интересуются, что будет, если не приватизировать кооперативную квартиру. Никто с жилплощади вас не выселит, однако распоряжаться ею вы не сможете, то есть оформлять завещание, дарственную, сделку купли-продажи и другие распорядительные документы.

Заключение

Кооперативную квартиру приватизировать можно и нужно. Для этого в государстве действует особый механизм. Процедура эта дешевле и проще, чем приватизация государственного жилья. Пройти ее нужно, если в дальнейшем вы хотите распоряжаться жильем, как своей собственностью.

Участвовать в приватизации могут только члены жилищных кооперативов, полностью выплатившие паевые взносы и имеющие об этом подтверждение. Если документы не сохранились, их можно получить в местных архивах БТИ или через суд.

Источник: http://expert-home.net/nuzhno-li-privatizirovat-kooperativnuyu-kvartiru-v-rossii/

Глав-книга
Добавить комментарий