Нужно ли платить налоги при разводе и получении квартиры в собственность по брачному договору?

Брачный договор страхует от потери недвижимости

Нужно ли платить налоги при разводе и получении квартиры в собственность по брачному договору?

Пока семейная пара не нажила недвижимого имущества – браки могут заключаться по любви, без учета материальной составляющей. Но если в собственности одного (или обоих) супругов появляется квартира, дом, дача, земельный участок либо молодая семья «впряглась» в ипотеку – имеет смысл подстраховать себя заключением брачного соглашения.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

В брачном договоре важно указать, как супруги будут распоряжаться собственностью, нажитой в браке: по отдельности или совместно. Согласно российским законам, совместно нажитое в браке имущество (вне зависимости от того, кто за него заплатил) является общей собственностью (впрочем, как и долги) и после развода делится поровну.

Если же один из супругов (как правило, главный приобретатель материальных благ) не хочет после развода отдавать бывшему любимому половину «добра» – это решение и является одной из причин заключения брачного соглашения.

Долги и обязательства по кредитам, займам, контрактам также можно «списать» на их приобретателя.

Согласно законам РФ, вся недвижимость, которую приобрел жених или невеста до заключения брака, продолжает являться его единоличной собственностью и после получения свидетельства о браке.

Будущий супруг не имеет права претендовать на недвижимость, полученную второй половиной в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам – в момент действия брака или до его заключения.

Однако если будущие супруги хотят изменить эти правила, они могут отразить новые условия в брачном договоре.

Главное – перечислить все по пунктам

 

Ева Харитонова, руководитель юридической компании Agentessa, напоминает о том, что брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Если на момент заключения брака супруги (совместными усилиями или средствами одного из членов семьи) выплачивают ипотеку, то в брачном договоре необходимо указать, кому будет принадлежать собственность (пусть даже не выкупленная до конца) на момент возможного развода, а также за кем из супругов останется обязанность выплаты долгового остатка.

Если в течение жизни один из супругов стал недееспособен (приобрел инвалидность, вышел на пенсию), ему при разводе и разделе общей собственности полагается материальная компенсация.«Приблизительно пять из десяти семейных союзов в России сегодня заканчиваются разводом, – свидетельствует Ева Харитонова.

– Чтобы обезопасить свой капитал и недвижимость в будущем, не потерять бизнес, подстраховать благополучие будущих детей, супруги заключают между собой брачное соглашение. Данным документом стороны могут изменить установленный законом режим совместной собственности как в браке, так и при его расторжении».

«Если во время брака вы приобретали квартиры, земельные участки, то обязательно укажите в брачном договоре,  на  средства кого из супругов была куплена недвижимость, и в чью собственность она поступает. Этот факт оградит вас от споров в будущем», – советует Ева.

Важно знать, что заключить брачный договор можно как до официального оформления супружества, так и на любом этапе семейной жизни, однако действовать он начнет только с момента законной регистрации брака. Нередки случаи, когда брачный договор заключается уже на грани развода по инициативе стороны, заинтересованной максимально сохранить свое имущество.

Что достанется потомкам?

Пункты брачного договора могут регулировать не только имущественные отношения мужа и жены, но и защищать права детей. Брачный договор не может умалять прав ребенка, установленных СК РФ.

В брачном контракте могут быть прописаны обязательства мужа по материальному содержанию супруги в случае расторжения брака, возможность оплаты ее отдыха или лечения, а также учебы, лечения и отдыха общих детей.На нужды образования детей одним или обоими супругами может быть открыт специальный счет.

«Супруга может быть финансово подстрахована на случай развода, если при ней остаются дети – до исполнения их совершеннолетия.Известно, что вклад супруги в ведение совместного хозяйства может быть не только материальным.

Даже если женщина не зарабатывает деньги, она все равно тратит время и силы на уборку жилья, приготовление еды, уход за детьми и т.д.», – замечает юрист.Также брачный договор может регулировать размер будущих алиментов, выплачиваемых супругом на содержание совместного ребенка.

Заметим, что обязанность супругов материально поддерживать друг друга закреплена п. 1 ст. 89 СК РФ. В соответствии с п. 2 ст.

89 СК РФ супруга вправе требовать от мужа в судебном порядке выплаты алиментов в случае, если она является нетрудоспособным нуждающимся лицом, находится в состоянии беременности или в периоде трех лет со дня рождения ребенка, а также осуществляет уход за общим ребенком-инвалидом до достижения им возраста 18 лет либо за общим ребенком-инвалидом с детства I группы.Имущество, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит разделу, поскольку затрагиваются интересы несовершеннолетних детей.

В рамках принятых правил

Брачный договор заключается в письменной форме и в обязательном порядке заверяется нотариусом. В данном документе описывается, как правило, движимое и недвижимое имущество каждого из участников контракта и права на владение оным каждого из супругов. При перечислении недвижимости указываются ее адрес и кадастровый номер.

Стороны могут прописать режим управления собственностью (единоличный, совместный, долевой или раздельный) как на все имущество супругов, так и на его отдельные виды.Контракт может регламентировать правила получения доходов будущими супругами, порядок оплаты семейных расходов и другие имущественные отношения.

В то же время брачный договор не может регулировать семейный уклад и морально-этические нормы супружеских взаимодействий. Способы участия супругов в доходах друг друга не регулируются семейным законодательством, и потому нецелесообразны к отражению в официальном документе.

Также брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, возможность на обращение в суд за защитой их прав.

Если помогли родители

В России нередки случаи, когда квартиру молодым покупают родители жениха или невесты – с использованием накопленных средств или взяв в банке кредит. Родители могут оплатить первоначальный взнос по ипотеке, но право собственности на будущую недвижимость по документам оформляют на своего сына или дочь.

В таком случае можно прописать этот пункт в брачном контракте, указав, что имущество останется при разводе у того супруга, чьи родители приняли материальное участие в сделке.Также, предупреждая возможные разбирательства в суде вследствие развода, брачным договором можно откорректировать порядок распределения долгов по кредитам.

Семейный кодекс требует нести совокупную ответственность обоих супругов за выплату кредитных взносов, и если один из них отказывается платить по счетам, ответственность полностью ложится на плечи второго.

В контракте можно прописать правила погашения долгов по всем кредитам, в том числе по ипотеке – тогда при расторжении брака задолженность будет списана на одного из партнеров.

Никаких разночтений!

От квалификации нотариуса зависит четкость и однозначность формулировок, отражение всех важных условий договора посредством понятных, официальных терминов и описаний, а также гарантия соблюдения интересов обеих участников соглашения.Регулирование брачного договора осуществляется положением ГК, но в первую очередь – ст. 4 Семейного кодекса (СК).

Согласно данным Федеральной нотариальной палаты, за последние пять лет в России было зарегистрированы несколько страховых случаев, связанных с причинением ущерба гражданам при совершении нотариальных действий. В итоге страховщики выплатили пострадавшим несколько миллионов рублей по коллективному и по индивидуальному страхованию нотариусов.

В России заключение брачных договоров практикуется с 1996 года, с момента вступления в силу нового Семейного кодекса РФ.По закону брачный договор начинает действовать в день государственной регистрации брака и автоматически прекращает свое действие в момент его расторжения, но его можно прервать и досрочно, опять же – с участием нотариуса.

Односторонний отказ от исполнения брачного договора законом не допускается.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: //www.cian.ru/stati-brachnyj-dogovor-strahuet-ot-poteri-nedvizhimosti-218346/

Налоговые вопросы при сделках с недвижимостью. Незнание закона не освобождает от ответственности. Просвещайтесь!

Нужно ли платить налоги при разводе и получении квартиры в собственность по брачному договору?

Чуть менее известно продолжение, придуманное польским писателем Станиславом Ежи Лецем, – «а знание часто освобождает!». В справедливости этой мысли в очередной раз мы убедились, готовя очередной выпуск наших «Налоговых историй». Уж на что, казалось бы, закон должен быть четким и однозначным – а постоянно находятся различные варианты и разночтения.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Квартира по брачному договору
В 2008 году, когда я состояла в браке, мы с мужем приобрели квартиру. Осенью 2011 году заключили брачный договор, по которому квартира становилась моей собственностью. Еще через два года, в 2013 году, брак распался. Сейчас я хочу квартиру продать.

Как, вероятно, уже догадался проницательный читатель, вопрос здесь сводится к пресловутым «трем годам».

В соответствии с нормами Налогового кодекса (НК), доход от продажи квартиры, находившейся в собственности более трех лет, полностью освобождается от налогообложения. Если же «стаж владения» меньше, тогда вывести из-под налогов можно лишь 1 млн руб.

Итак, с какого момента в данном случае эти три года будут исчислять: с 2008 года (приобретение квартиры супругами), 2011 (брачный договор) или 2013 (развод)?

Подавляющее большинство наших экспертов высказались в благоприятном для автора письма смысле. «В силу ст.

33 Семейного кодекса имущество супругов является общей совместной собственностью, – разъясняет Дамир Хакимов, юрист компании «Century 21 Россия».

– Брачный договор изменил указанный в законе режим, и имущество стало не общей, а индивидуальной собственностью. При этом собственность (нахождение в собственности) не прерывалась, изменился лишь ее режим».

Эксперт уточняет, что похожий вопрос был поставлен перед Управлением ФНС по Москве в 2011 году. Письмом от 8 июня 2011 г.

№ 20-14/4/055986 был дан следующий ответ: «Срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество».

Подтверждает эту точку зрения и адвокат Олег Сухов. «Срок будет исчисляться с момента приобретения квартиры: в данном случае, с 2008 года, – говорит он. – Брачный договор не является сделкой по приобретению имущества».

Однако есть один нюанс, на который обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Если после подписания брачного договора супруга получала новое свидетельство о собственности на квартиру, то срок будет отсчитываться от этой даты».

Первый интересующий вопрос – какого размера налоги нужно платить? Здесь, как выясняется, определяющим становится не гражданство, а немного другая материя – является ли человек налоговым резидентом.

«Как следует из п.2 ст.

207 НК, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», – говорит Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

У правила предусмотрены некоторые исключения (обучение и лечение за границей, работа на морских нефтяных и газовых месторождениях), но в целом оно недвусмысленно: чтобы быть резидентом, надо проводить в России более половины года.

Если «проживание за границей», о котором упоминает автор письма, продолжается дольше – статус резидента она теряет.

И налоги в этом случае, напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», составят уже не 13, а 30%.

Еще один интересующий вопрос: можно ли плату за услуги управляющего вывести из-под налогообложения? Большинство экспертов высказались отрицательно. «В п.1 ст.

210 НК сказано: если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу», – подтверждает такую точку зрения Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

И, наконец, третье. Существует такое приятное для обывателей понятие – «налоговый агент»: когда человек работает по найму, то все хлопоты по взаимоотношениям с ФНС берет на себя работодатель, а работник получает зарплату уже за вычетом налогов.

Нельзя ли в данной ситуации превратить в налогового агента компанию, которая снимает квартиру для своего сотрудника? Как выясняется, наше предположение верное.

«Абсолютно верно, согласно Налоговому кодексу, налоговым агентом выступает компания, которая снимает жилье для своего сотрудника, – говорит Оксана Мельник, заместитель гендиректора компании «Русский дом недвижимости». – Это их обязанность – оплачивать НДФЛ».

«Компания, арендующая квартиру для своего сотрудника, как раз и должна выступать налоговым агентом для собственника, – подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Это ее обязанность по законодательству».

Прежде всего, разберемся с понятием «экономия на процентах». «Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды устанавливаются статьей 212 НК РФ, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

– Подобные доходы возникают, если в соответствии с кредитным договором проценты уплачиваются по ставке, которая меньше 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (кредит в рублях) или 9% годовых (кредит в иностранной валюте)».

Кредит в валюте с процентами менее 9% годовых – это тот самый случай.

А вот дальше мнения наших экспертов разошлись. Мария Литинецкая считает, что автору письма остается только заплатить налог – если только он не имеет еще не реализованного права на получение имущественного вычета.

Адвокат Олег Сухов считает иначе. По его словам, согласно абз. 3 пп. 1 ст. 212 НК, материальная выгода от экономии на процентах, если кредит был предназначен для приобретения или строительства жилья, не является доходом налогоплательщика. «Поэтому налогообложению она не подлежит, а требования налоговой инспекции в данном случае неправомерны, – делает вывод эксперт.

– Автору вопроса следует ответить на него ответным обоснованным письмом: доходов, связанных с получением материальной выгоды, он не получал, а потому не должен уплачивать никакой налог. Налоговая инспекция может попытаться доказать обратное в суде – но результата не добьется. Кроме того, в данном случае явно истекли сроки исковой давности: 3 года, согласно ст. 113 НК РФ».

Как видим, снова те самые три года, о которых говорилось в первом вопросе.

С какого момента (2006 или 2012 год) их отсчитывать? Эксперты единодушны: с 2006-го! «Гражданский кодекс РФ объекты незавершенного строительства относит также к недвижимому имуществу, – говорит Олег Сухов.

– Дом, строительство которого не завершено и тем более не подписан акт ввода в эксплуатацию, является объектом незавершенного строительства».

Дом не новый, а старый: он просто находится в стадии реконструкции. «Автор указывает, что он решил его перестроить, а не снести, – подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – С юридической точки зрения дом существует, поскольку у владельца на руках есть все свидетельства о собственности. Абсолютно неважно, на какой стадии реконструкции он находится в данный конкретный момент».

Одним словом, 3-летний срок тут надо исчислять с 2006 года, срок этот давно истек – и, следовательно, при продаже его владелец освобождается от уплаты налогов.

«Взаимозачет» по налогам
Продаю квартиру, которой владела менее трех лет. Стоимость – 3 млн руб., т.е. налогов мне придется заплатить 260 тыс. (13% от суммы, превышающей 1 млн, т.е. 2 млн). Одновременно с этим покупаю новую квартиру и хочу получить налоговый вычет, который составляет те же 260 тыс. руб.

В налоговой инспекции сказали, 260 тыс. руб. с меня они возьмут сразу, а возвращать мне станут постепенно.


Автора письма интересует: если сумма, которую она должна бюджету, равна сумме, которую ей должны вернуть – нельзя ли тут устроить «взаимозачет»? «Позиция ФНС абсолютно правомерна: уплата налогов – это обязанность гражданина, которая возникает сразу же после продажи квартиры, – отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А возможность получения налогового вычета – это право, которое еще необходимо реализовать, то есть подтвердить фактические доходы, предоставить справки в налоговую и т.д. Это совершенно не связанные друг с другом вещи».

«Взаимозачет налогов недопустим, – подтверждает адвокат Олег Сухов. – А возврат денег покупателю (в рамках имущественного налогового вычета) может производиться двумя способами:
– поступление денег на счет покупателя в банке;
– получение денег на работе, где у работника просто не высчитывают подоходный налог».

Особое мнение тут обнаружилось у адвоката Олега Сухова. Он ссылается к п. 4 ст. 85 НК: согласно ей, нотариусы, удостоверяющие договоры дарения, должны в пятидневный срок сообщать о них в налоговые органы.

«При этом информация об удостоверении договоров дарения должна содержать сведения о степени родства между дарителем и одаряемым, – обращает внимание эксперт.

– Таким образом, налоговый орган осведомлен о факте родства дарителя и одаряемого еще до того, как право собственности одаряемого будет зарегистрировано в Росреестре».

Остальные эксперты считают, что лучше подстраховаться. «Нужны документы, подтверждающие факт родства, – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – В данном случае необходимо свидетельство о рождении родителя».

«Родство надо доказывать, – соглашается Ирина Шугурова («МИЭЛЬ»). – Для этого нужно предоставить свидетельство о рождении того родителя ребенка, чья мама (бабушка ребенка) подарила квартиру, свидетельство о браке, если менялась фамилия мамы ребенка, и свидетельство о рождении ребенка. Через цепочку этих документов можно подтвердить, что это бабушка и внук».

Источник: //www.metrinfo.ru/nalog/articles/nalogovye-voprosy-pri-sdelkah-s-nedvizhimostyu.131327.html

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Нужно ли платить налоги при разводе и получении квартиры в собственность по брачному договору?

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Брак, развод и ваша недвижимость

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор.

Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе).

Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса.

На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ.

Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители–дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Подарили квартиру, меняю на другую. Супруг получит право на нее?

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру.

Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск.

Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки.

Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено.

По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия.

Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга.

В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим.

Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры.

К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка.

Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании.

Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым.

Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем).

Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры.

Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру.

В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства.

В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица.

То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта.

Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

  • проблемы с самой сделкой купли-продажи;
  • проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность.

Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц.

Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов.

Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

10 фактов о брачных договорах

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_pri_razvode_ne_delit_ee_s_muzhem/6456

Брачный договор – как сохранить имущество

Нужно ли платить налоги при разводе и получении квартиры в собственность по брачному договору?

19 ноября в 16:59 1411

Сам по себе брачный договор – соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае расторжения брака. Данная формулировка дана законодателем в ст.40 Семейного Кодекса РФ.С 1 июля 2014 года в стране действует единая база брачных договоров.

Она закрыта для широкой аудитории, а доступ в нее возможен только через нотариуса.В России каждый год заключается 40 тысяч брачных контрактов. Эта цифра растет в среднем на 5-10% ежегодно, и рост будет продолжаться.

Популяризация объясняется экономической ситуацией в стране, которая отразилась и на простых гражданах, желающих защитить свои капиталы от непредвиденного бракоразводного процесса.

Также статистика говорит о том, что в большинстве случаев инициатором брачного договора выступает мужчина.

Согласно проведенным опросам среди молодежи, 55% респондентов считают заключение контракта правильным шагом и собираются его заключить в будущем или хотя бы задумываются об этом.

Кто может заключить брачный договор?
Брачный договор заключается как между супругами, так и между лицами, только собирающимися вступить в брак. Данное действие удостоверяется заявлением, поданным супругами в органы ЗАГС.

Если же брак был расторгнут или было подано заявление на его расторжение в соответствующую службу или судебную инстанцию, то брачный договор заключить в таком случае не получится. Не смогут оформить брачный договор и сожители, так как проживание одной семьёй женщины и мужчины без брака не является веским основанием для появления у них прав и обязанностей супругов.

Теперь разберемся, с какого момента распространяются действия брачного договора. В случае, если договор был заключён до вступления в брак, то он вступает в законную силу в момент регистрации брака в ЗАГСе. Если же молодожены заключили договор уже после регистрации брака, то активировать его действия возможно только у нотариуса.

Важным условием нотариального удостоверения является личное присутствие каждой стороны при заключении контракта, что накладывает запрет на заключение брачного контракта через посредника.

брачного договораПо поводу содержания данного договора. Контрактом могут быть урегулированы только имущественные отношения между супругами, а также между супругами и детьми.С помощью брачного контракта можно не только регламентировать права супругов, но и изменить установленный законом режим совместной собственности.

Согласно статье 34 Семейного кодекса, совместной собственностью называется имущество, нажитое во время брака. Поэтому при разделе имущества доли супругов признаются равными. Однако этого можно избежать, составив брачный контракт, который урегулирует их обязанности в отношении как уже нажитого ими имущества, так и совместного капитала в будущем.

Например, если в договоре сказано, что квартира и автомобиль принадлежат жене, то при разводе муж не сможет на неё претендовать.

Брачный контракт позволяет установить следующие режимы владения имуществом:• совместной собственности (собственность нескольких лиц на одно и то же имущество без определения долей);• долевой собственности (собственность, в которой для каждого участника (сособственника) определена конкретная доля в праве собственности на общее имущество);

• раздельной собственности (собственность, в которой доходы каждого из супругов, прочее имущество, нажитое каждым из супругов в период брака, становится не их общей собственностью, а индивидуальной собственностью кого-то из супругов).

Что исключает брачный договор?Брачный договор не может ставить одного из супругов в крайне невыгодное материальное положение.

Например, если в случае развода мужу передаются дом, дача, автомобиль и гараж, а жене — однокомнатная квартира, то договор с такими условиями имеет все шансы быть признанным недействительным, так как он ставит жену в проигрышное положение по отношению к мужу.

Еще есть один важный нюанс, недвижимость и имущество, право на которое подлежит государственной регистрации, не может переходить в собственность одного из супругов по брачному договору.

Если же договором предусмотрена передача жене квартиры, собственником которой является её супруг, то данный пункт будет недействительным, поскольку переход права собственности является сделкой, для которой требуется государственная регистрация.В этом случае необходимо заключать отдельный договор (договор дарения).

И закрепить в брачном контракте, что переданная недвижимость является собственностью супруга и на нее не распространяется законный режим имущества супругов.Также законодатель разрешает определять в договоре степень участия супругов в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов.

Для примера – в брачный контракт можно включить пункт по оплате налога. По закону налог на собственность платит её формальный владелец. Если муж купил дачу за несколько миллионов рублей и записал её на жену, то налог ляжет на плечи супруги. Избежать этого можно, включив в брачный договор пункт о том, кто конкретно будет платить налог с недвижимости.

Сфера распространения брачного договораДоговор иногда заключается на конкретный срок, также он может быть и бессрочным. Он может создать зависимость для возникновения некоторых правоотношений от определенных семейных обстоятельств, например, от рождения детей.

Условия брачного договора могут относиться не только к уже существующим имущественным правам, но и к будущим предметам и правам, которые могут быть приобретены в период брачных отношений.Согласно статье 42 Семейного кодекса, личные отношения супругов, условия быта, а также отношения с детьми, условиями брачного контракта оговариваться не могут.

Брачный договор не запрещает супругу обращаться в суд за защитой своих прав, а также ограничивать право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания. При разводе суд не примет во внимание другие претензии, например, отказ покупать продукты, делать уборку в доме, оплачивать ежегодные путёвки на курорты и т.д.

Важно, что брачный договор никак не может уменьшить права ребёнка, установленные Семейным кодексом РФ. Это касается вопросов содержания ребёнка, обеспечения получения им образования, прав ребёнка на недвижимость.

Что касается порядка изменения или расторжения договора, изменить условия договора или разорвать его можно в любой момент, пока брак не расторгнут судом или в ЗАГСе. Действие договора автоматически прекращается с момента расторжения брака. Если брак расторгается в судебном порядке, то договор аннулируется с момента вступления судебного решения в силу.

О популярности «брачных контрактов» сказано уже много. Другое дело, что он является серьезным средством регулирования имущественного положения каждого из супругов. Грамотное составление контракта позволит избежать не только существенной потери капитала одним из супругов, но и тяжелых судебных тяжб, касающихся разделения совместно нажитого имущества.

Дмитрий Щукин, юрист юридической компании “Дельта консалтинг”

Источник: //sibadvokat.ru/magazine/brachnyiy-dogovor-kak-sposob-sohranit-kapital-kazhdomu-suprugu

Глав-книга
Добавить комментарий