Нужно ли переоформление договора аренды нежилого помещения при смене вида деятельности в нем?

Договор аренды нежилого объекта недвижимого имущества

Нужно ли переоформление договора аренды нежилого помещения при смене вида деятельности в нем?

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель).

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность.

Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

Подробнее…

При этом действующим ГК РФ при перечислении объектов, которые могут быть переданы в аренду, нежилое помещение (при наличии отличительных качеств данного объекта) в качестве самостоятельного предмета аренды не указано (ст. 607 ГК РФ).

Однако, как показывает практика, аренда нежилых помещений – один из наиболее часто встречающихся в предпринимательской деятельности вид договоров аренды.

Поскольку данные правоотношения напрямую не урегулированы отдельными нормами главы 34 ГК РФ, то в данном случае применяются общие правила о договоре аренды по аналогии закона.

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует.

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ).

Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

  • предмет договора аренды;
  • размер и порядок уплаты арендной платы;
  • порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
  • срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации: для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм.

Подробнее…

Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо для каждой из его составных частей.

Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой (например, деньги и услуги, работы).

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст.

651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Важно! Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее – Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

! 05.12.2018 депутатами Государственной Думы РФ на рассмотрение внесен законопроект «О внесении изменений в статью 44 Закона о регистрации», согласно которому в часть 5 указанной статьи закона предлагается внести изменения, в соответствии с которыми государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части можно будет осуществить без предоставления технического плана на такую часть при его наличии в реестровом деле правоустанавливающих документов.

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/dogovor-arendy-nezhilogo-obekta-nedvizhimogo-imushchestva/

Договор аренды помещения

Нужно ли переоформление договора аренды нежилого помещения при смене вида деятельности в нем?

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизируйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.

Инструкция по подготовке договора аренды помещения

Договор аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса, которые регулируют арендные отношения в целом. В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением. 

Без каких условий договор аренды помещения будет считаться незаключенным?

При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества. Если в аренду передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  • выписки из технического или кадастрового паспорта;
  • поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  • выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес. При заключении договора аренды, не требующего госрегистрации, можно индивидуализировать объект аренды и без официальных документов. Стороны могут самостоятельно составить план, на котором будет отражено местоположение и характеристики арендуемой недвижимости.

Если объект аренды не был описан в договоре надлежащим образом, но при этом стороны фактически исполняли свои обязанности (помещение было передано по акту приемки, арендатор пользовался объектом и вносил арендную плату), то ни одна из сторон не может требовать признать договор незаключенным.

Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ).

Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре – включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя.

Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно.

Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения.

Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи.

Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор – принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) – это условие о ремонте арендованного объекта.

Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора.

Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя.

Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам.

Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности – свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника.

Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).

Регистрация договора аренды помещения

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды – не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

  • заявление о регистрации;
  • документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
  • документы, устанавливающие право на недвижимость;
  • кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения – один месяц со дня приема заявления и документов.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

  1. Арендатор исполнял свои договорные обязанности ненадлежащим образом. Это может быть просрочка при внесении арендной платы; сдача арендованной недвижимости в субаренду без разрешения арендодателя; несоблюдение обязанности осуществлять текущий ремонт помещения и др.  
  2. Договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок. Если стороны заключали договор на неопределенный срок только с целью избежать государственной регистрации, то арендатор обхитрил сам себя. Дело в том, что преимущественное право аренды он имеет только если договор был заключен на определенный срок, до истечения которого арендатор должен уведомить о своем желании продлить договор. Ну а если срока у договора нет, то и продлить его на новый срок невозможно.
  3. Договор был расторгнут досрочно до истечения своего срока действия. В этом случае арендатор теряет свое преимущественное право, т.к. оно возможно только при истечении срока договора аренды помещения, а не расторжения его досрочно.
  4. Арендатор не сообщил арендодателю (или сообщил ненадлежащим образом) о намерении продолжить аренду недвижимости. Срок и порядок такого уведомления стоит предусмотреть в тексте договора, ведь если он будет не указан, то Гражданский кодекс обязывает арендатора сообщить о своем намерении продлить аренду в разумные сроки. Что считать такими сроками? Если стороны не договорятся об этом, то оценивать разумность сроков придется в суде.
  5. Арендодатель в принципе не намерен больше сдавать недвижимость в аренду. В такой ситуации на нет и суда нет, ведь собственник имеет право распоряжаться своим помещением как посчитает нужным. Понудить арендодателя заключить с ним договор аренды помещения на новый срок арендатор не может. Преимущественное право на аренду может быть ему предоставлено только относительно другого лица, желающего арендовать этот же объект, и только в течение года.
  6. Арендатор не желает продлевать договор на новых условиях, предложенных арендодателем. Преимущественное право только дает возможность арендатору на заключение договора аренды, но не на сохранение прежних договорных условий. Если арендодатель при продлении договора аренды помещения намерен повысить арендную плату, а арендатору это невыгодно, то преимущественное право не дает ему никаких привилегий. Потребовать сохранить прежние условия аренды на этом основании нельзя.  При этом арендодатель не может предложить более выгодные условия для другого арендатора.
  7. Преимущественное право на продление договора аренды помещения ограничено договором или законом. Стороны могут указать в тексте договора, что арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды, т.к. эта льгота не является императивной (обязательной) нормой. Кроме того, законодательство не дает арендатору преимущественного права при аренде транспорта, земельных участков, лесного фонда, водных объектов и при прокате.

Выбрать и скачать Договоры аренды помещения

Источник: https://www.regberry.ru/dogovory/dogovor-arendy-pomeshcheniya

Краткое руководство по заключению договора аренды нежилого помещения

Нужно ли переоформление договора аренды нежилого помещения при смене вида деятельности в нем?
Договор аренды нежилого помещения — это соглашение, используемое при аренде коммерческой недвижимости, между субъектами гражданских правоотношений.

Он дает арендатору право на владение и пользование имуществом в коммерческих целях, в течение определённого срока аренды или наступления каких-либо обстоятельств, за определённую плату в пользу арендодателя.

Рассмотрим подробнее как заключить договор аренды нежилого помещения.

Из каких частей состоит договор аренды нежилого помещения

Субъекты (лица, вступающие в гражданские отношения при заключении договора):

арендатор (государство, органы местного самоуправления, физические и юридические лица);

арендодатель или его представитель (действует на основании доверенности).

Объект — предмет договора аренды:

Важно! Перед подписанием договора, необходимо удостовериться, что нежилое помещение ничем не обременено (не находиться в залоге и т. д.) и арендодатель является собственником имущества. В этом поможет выписка из ЕГРН, в которой содержится вся информация об объекте недвижимости.

Договор аренды нежилого помещения охватывает практически все типы коммерческой недвижимости, в том числе:

Офисные помещения. Это пространство охватывает бухгалтерские фирмы, юридические конторы и другие виды деятельности.

Розничная торговля и общепит. Торговые и ресторанные помещения обычно находятся в торговых центрах. Это пространство охватывает рестораны быстрого питания, специализированные закусочные, магазины одежды, сетевые магазины и т. д.

Промышленность. Промышленные помещения сдаются в аренду предприятиям, которым требуются склады и складские помещения, производственным зданиям, фабрикам или предприятиям, которым требуются производственные площади, а также служебные помещения для сотрудников.

Коммерческое помещение может состоять из большинства других нежилых объектов. Примерами являются склады самообслуживания, медицинские клиники и гостиницы.

Каковы обязанности арендодателя в отношении коммерческой недвижимости

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или промышленного помещения у арендодателей возникает ряд различных проблем, включая:

Характеристики недвижимости: арендодатель должен убедиться, что коммерческое использование разрешено для данного имущества и характеристика будет соответствовать определенному типу коммерческого пользования арендатора. Например, как правило, нельзя эксплуатировать ресторан в зданиях офисных помещений.

Использование имущества. Арендодатель должен обозначить, как арендатор может использовать имущество для своего бизнеса. Арендатор должен указать, какой тип бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. д.).

Право сдавать помещение в субаренду. Арендодатель должен обозначить, имеет ли право арендатор на исключительное пользование нежилого помещения, может ли сдавать в субаренду.

Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Арендатор может либо оплатить процент коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх арендной платы. Арендодатель сам определяет, будет ли арендатор платить арендодателю или же напрямую коммунальным компаниям. Подробнее об этом написано в особенностях налогообложения аренды.

Парковка. При наличии парковки, она может быть бесплатной (включена в стоимость аренды) или взиматься в качестве дополнительной платы.

Внесение изменений. Иногда арендатору требуется внести определенные улучшения в помещение, для осуществления своей повседневной деятельности. По закону, он может внести все необходимые изменения, если те в свою очередь, не повлияют на должное функционирование имущества.

Необходимо обратить внимание на соответствие принадлежности имущества обозначенную в договоре, с фактической.

Подробнее о правах арендатора.

Какие существуют условия аренды нежилых помещений

Аренда с фиксированной датой окончания. Этот тип аренды указывает точную дату окончания аренды. Это выгодно обеим сторонам, поскольку срок аренды заранее определен, арендная плата не может быть увеличена в течение этого периода, и в арендный договор не могут быть внесены изменения.

Аренда с автоматическим продлением. Аренда, основанная на автоматическом продлении, означает, что аренда продолжается на согласованных условиях до тех пор, пока владелец или арендатор не уведомит о расторжении договора.

Автоматическое продление позволяет продлить контракт на тех же условиях, что и ранее, даже после истечения срока.

Например, если арендатор арендовал помещение на 12 месяцев с автоматическим продлением, договор аренды может оставаться обязательным и действительным даже после 12 месяцев. Если ни одна из сторон не выражает возражения, договор аренды просто продлевается еще на 12 месяцев. Аренда может быть прекращена только:

по истечении срока, путем уведомления арендодателя по любому из оснований, указанных в договоре (в том числе невыплате арендной платы или платы за обслуживание более одного месяца, нарушение порядка использования нежилого помещения со стороны арендатора, субаренда арендованного помещения без предварительного согласия арендодателя);

по уведомлению, предоставленному арендатором по любому из оснований ст. 450 ГК РФ (к примеру, потеря квалификации, которая дала право арендатору осуществлять деятельность, для которой были сданы в аренду нежилые помещения, арендуемые помещения становятся непригодными пользования, арендодатель грубо нарушает свою обязанность содержать арендуемые помещения в надлежащем состоянии);

Срок направления уведомления об отказе от договора арендодателем или арендатором в соответствии со ст. 610 ГК РФ должен составлять 3 месяца, если стороны не договорились о другом. Этот период уведомления указывается с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором уведомление было доставлено другой стороне. Если стороны договорились о другом периоде уведомления (например, о праве на немедленное уведомление), существует неопределенность относительно того, что это уведомление также начинает действовать только в первый день следующего месяца. Поэтому процедуру следует четче прописывать в договоре аренды.

Рекомендую ознакомиться с рисками аренды нежилого помещения у физических лиц.

Процедура заключения договора аренды

1 этап. Необходимо удостовериться в праве арендодателя сдавать нежилую собственность в аренду (право собственности или право сдавать в аренду по закону или с согласия собственника ст. 608 ГКРФ). Если это представитель, нужно проверить доверенность этого лица. Проверка недвижимости в ЕГРН, получение выписки.

2 этап. Составление договора. Можно воспользоваться услугами юристов или же самому написать договор. Документ достаточно шаблонный, поэтому составить его не сложно. Важно обратить внимание на содержание договора, он должен включать: объект, субъект, права и обязанности сторон.

3 этап. Акт приёма-передачи. Тут необходимо быть предельно внимательным, так как любая оплошность может обойтись в копейку. Необходимо оценить помещение и оборудование на предмет наличия дефектов и неисправностей. Занести информацию в соответствующем виде в акт приёма передачи.

4 Этап. Стороны имеют право обратиться в Росреестр, для регистрации договора. Понадобится уплата пошлины, которую может оплатить как арендатор, так и арендодатель посредством включения данного пункта в договоре.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Юридическое сопровождение договора аренды

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rukovodstvo-po-zaklucheniyu-dogovora-arendy

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Нужно ли переоформление договора аренды нежилого помещения при смене вида деятельности в нем?

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являютсяусловия о предмете договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение(п.1ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду.

Под предметом договора, авернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,понимаются действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению во временноевладение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в арендуарендатору и действия арендатора по принятию имущества (объектааренды) по временное владение и (или) пользование с уплатойарендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет арендыимущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий”предмет” и “объект” договора кроется в исторически сложившейсяпрактике включать в раздел договора “Предмет договора” или “Общиеположения” информацию о предмете и об объекте.

В результатескладывается впечатление, что предметом договора аренды выступаетименно имущество, которое детально описывается в разделе “Предметдоговора”. Данные об объекте аренды являются составляющей частьюпредмета аренды.

Вслучае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такойдоговор признается незаключенным.

Пример описанияпредмета аренды

Арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение ипользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачиватьарендную плату за пользование объектом аренды на условиях договораи вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,согласованных сторонами.

Объектаренды

Договор аренды долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным.

Положения договора арендыоб объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основаниикоторых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственностиарендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,будет являться свидетельство о собственности.

Вдоговор следует включать следующую информацию:

1) наименованиеимущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, покоторому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использованиеобъекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса ит.п.;

4) реквизиты документа,на основании которого арендодатель вправе передавать в арендуобъект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующегодокумента, например свидетельства о собственности и договоракупли-продажи объекта;

5) общая площадь,сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратныхметрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но нетребуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь напоэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением наплане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта вдоговоре аренды может повлечь признание договора незаключенным(п.3ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,если такая регистрация необходима (п.1ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когдаточным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,например при передаче в аренду части здания или помещения, невыделенного на поэтажном плане.

Втаком случае описание объекта аренды должно содержаться в двухдокументах: в договоре и поэтажном плане.

В самом договоре арендыбудет указано “часть помещения” с указанием данных такого помещенияи его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копиипоэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,которая передается в аренду.

Изложенный порядокописания объекта аренды полностью соответствует требованиямГражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи варенду части помещения, здания с обозначением ее соответствующейчасти на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемойплощади.

Судебнаяпрактика

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079253

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Нужно ли переоформление договора аренды нежилого помещения при смене вида деятельности в нем?

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным .

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

  • документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
  • документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

  • Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
  • Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд , если:

  • одна из сторон нарушает условия договора;
  • арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
  • собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Источник: https://lifehacker.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Глав-книга
Добавить комментарий