Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

Все о неустойке за нарушение срока передачи объекта по Договору долевого участия

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
Можно ли взыскать неустойку по договору ДУ, если Застройщик нарушил срок передачи Объекта? Фото использовано с согласия правообладателя.

Доброго времени суток, мой дорогой читатель.

Сегодня, консультируя на одном из юридических сайтов, я встретила вопрос, который, на мой взгляд, заслуживает особого внимания и разъяснения не только для конкретного обратившегося, но и для Вас, мои дорогие читатели и подписчики, поскольку аналогичных вопросов в последнее время поступает все больше и больше.

Суть вопроса: “Можно ли взыскать неустойку по договору, если Застройщик нарушил предусмотренный Договором долевого участия срок передачи Объекта?”.

Согласно текста Договора долевого строительства “Застройщик уплачивает Участнику пени в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Цены Договора за каждый день просрочки.

“В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику Объекта долевого строительства вследствие уклонения Участника от подписания передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства Застройщик освобождается от уплаты Участнику пени при условии надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.” Вопрошающий уточняет, что “без подписания такого акта застройщик не пускает в квартиру, чтобы проверить качество и стадию сделанного ремонта, т.к. по договору квартира передается с отделкой“.

Что Вам делать, если Вы попали в такую ситуацию?

1) В первую очередь, не смотря на то, что Застройщик Вам препятствует, я предлагаю предпринять все меры, чтобы подписать – таки акт приема – передачи только ПОСЛЕ осмотра квартиры, а не ДО. Отнестись к акту следует крайне внимательно.

Необходимо осмотреть квартиру и указать в Акте все недостатки и дефекты, которые Вы можете усмотреть (кроме скрытых, естественно, которые Вы визуально ни увидеть, ни выявить не можете).

Не спроста Застройщик требует подписания Акта, ограничивая доступ к осмотру помещения.

2)Следует помнить, что Застройщик умышленно отказывается пускать в квартиру ДО подписания акта в связи с тем, что, если застройщик не сможет в нужный срок исправить недостатки квартиры, на которые Вы указали в Акте, как участник долевого строительства, неустойка будет начислена не только по Договору, но еще и по Закону РФ «О защите прав потребителей». Размер такой “дополнительной” неустойки (за уклонение от исправления дефектов построенной квартиры) будет составлять 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителей».

3)Что касается размера неустойки, указанного именно в договоре – о”двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации”, то здесь следует отметить, что цитируемый Доверителем пункт Договора полностью соответствует ст.

6  Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями).

По сути, этот пункт ДДУ “списан” с пункта вышеуказанной нормы права.

4) Однако, отношения дольщика и застройщика, заключивших договор долевого участия, регулируются многими законодательными актами – не только Законом, указанным в пункте 3.

В частности, закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве может применяться факультативно, то есть у Вас есть возможность получения дополнительной денежной компенсации в виде штрафа за нарушение прав потребителей и компенсации морального вреда, если неустойка, согласно договора Вам не будет выплачена. Но это только в случае обращения в Суд – просто так никто “лишние денежки” отдавать не будет.

С учетом изложенного, приходим к выводу, что Застройщик, чтобы не попасть под “дополнительные санкции”, требует от Вас подписания Акта до осмотра Вами квартиры, Вы, естественно, Акт не подписываете, поскольку помещение еще не видели, а Застройщик, в свою очередь, впоследствии, ссылаясь на то, что Вы “уклоняетесь подписать Акт”, якобы совершенно законно освобождается от выплаты неустойки по договору)))

Решение.

Если Вы столкнулись с подобной ситуацией, не идите на поводу у мошенников – Застройщиков. Напишите в адрес Застройщика претензию, в которой просите 1) предоставить доступ к помещению для подписания Вами Акта приема – передачи Объекта и выявления недостатков (дефектов). Укажите, что без осмотра квартиры Акт Вы подписывать отказываетесь.

И вообще, мол, такое требование противозаконно и противоречит всем правилам делового оборота. 2) выплатить Вам неустойку, согласно условиям договора. Неустойку считайте сами. Не забудьте указать срок исполнения требований потребителя в 10 дней и реквизиты счета, на который должны поступить деньги.

Так же предупредите Застройщика, что в случае отказа в удовлетворении Ваших требований в установленные сроки, Вы будете вынуждены обратиться в суд с иском, котором будете просить взыскать в Вашу пользу: неустойку по Договору, неустойку за отказ в удовлетворении законных требований потребителя, компенсацию морального вреда, штрафа в пользу потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы,возмещения судебных издержек.

Если в досудебном порядке неустойку Вам не выплатят- обращайтесь в суд с вышеуказанными исковыми требованиями. Закон позволяет Вам не оплачивать госпошлину при подаче иска и обращаться в суд по месту Вашей регистрации (жительства).

Подписывайтесь на канал, просвещайтесь совершенно бесплатно, ставьте лайк, высказывайте свое мнение, делитесь опытом, участвуйте в обсуждениях. Автору важно знать Ваше мнение.

С уважением к Вам Т.С.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist13ru/vse-o-neustoike-za-narushenie-sroka-peredachi-obekta-po-dogovoru-dolevogo-uchastiia-5d2d93bba1b4f100ac2c056b

Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

По наблюдениям юристов Агентства правовой защиты «Дольщик» наиболее распространенным случаем нарушения прав участников долевого строительства (дольщиков) является просрочка передачи застройщиками объектов долевого строительства (квартир).

Нарушение сроков передачи квартир всегда носило массовый характер, однако в последние годы, с замедлением темпов строительства и приостановкой работ на многих объектах, дольщики, как правило, обращаются за помощью, когда просрочка передачи застройщиком квартиры составляет уже не менее года.

При этом иногда в момент обращения дольщиков за юридической помощью застройщики уже находятся в процедуре банкротства, что объективно снижает перспективы реального достижения нужного дольщику результата.

Поскольку одной из основных целей работы Агентства правовой защиты «Дольщик» является правовое просвещение участников долевого строительства, в этой статье мы на основе судебной практики юристов Агентства приведем наиболее распространенные ситуации, связанные с нарушением застройщиками сроков передачи квартир, и дадим рекомендации относительно защиты прав дольщиков.

Судебная практика по спорам дольщиков о взыскании с застройщиков санкций за нарушение сроков передачи квартир не отличается единообразием.

Во многом эта практика зависит и от объективной стороны нарушения (от цены договора участия в долевом строительстве, от своевременности её уплаты дольщиком, от периода просрочки передачи квартиры, от того, была ли квартира вообще передана), и от того, как суд субъективно оценит последствия нарушения сроков передачи квартиры.

В силу ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 214») договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

По смыслу ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Исключением из указанного правила является случай, когда застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направил участнику долевого строительства информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора и при этом стороны (застройщик и дольщик) в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, внесли соответствующие изменения в договор.

В ряде случаев специалисты Агентства сталкивались с ситуацией, при которой дольщики, получившие подобные уведомления застройщика, не раздумывая подписывали дополнительные соглашения и продлевали срок передачи квартиры застройщиком. Но таким образом дольщики добровольно ограничивают свои права.

Подписание дополнительного соглашения, во-первых, не позволяет дольщику требовать от застройщика неустойку за несвоевременную передачу квартиры, которая могла бы быть начислена в продлеваемый период, а во-вторых, лишает дольщика права в продлеваемый период в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Право дольщика на односторонний отказ от исполнения договора закреплено ст. 9 ФЗ № 214, по смыслу которой оно возникает при неисполнении застройщиком обязательства по передаче квартиры более чем на два месяца относительно срока, установленного договором.

Необходимо отметить, что объяснения застройщика типа «все другие дольщики уже подписали дополнительные соглашения», «если вы не подпишете продление, договор прекратится (будет недействительным)» или «подпишите, поскольку вы сами несвоевременно внесли долевой взнос» не основаны на законе.

В ряде случаев застройщики, нарушающие срок передачи квартиры, предлагают дольщику подписать акт приемки квартиры с заранее указанной датой, соответствующей сроку, определенному законом.

Соглашаясь на такие условия, дольщики не только ограничивают себя в праве взыскания санкций за просрочку с застройщика, но и рискуют, что на них будет возложена оплата коммунальных платежей за период с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и до момента фактического получения квартиры.

Санкции, применяемые к застройщику, нарушающему срок передачи квартиры, определены ст.

10 ФЗ № 214, по смыслу которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанными законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ,  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Необходимо отметить, что со вступлением в силу ФЗ № 214 размер неустойки, уплачиваемый застройщиком за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры дольщику был снижен относительно общего размера неустойки, установленного в законе РФ «О защите прав потребителей».

Так, согласно ст. 28 закона «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3 (трех) процентов цены выполнения работы.

Указанный размер неустойки мог быть лишь увеличен договором, но не уменьшен. При этом общая сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не могла превышать общую цену работы. В свою очередь, в силу ст.

6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает такому участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, учитывая действующую ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (на момент подготовки этой статьи она составляет 7,75% в год) при нарушении застройщиком сроков передачи квартиры дольщику – гражданину неустойка, рассчитываемая на основании ФЗ № 214 (15,5% в год), оказывается в 70 раз меньше неустойки, рассчитываемой на основании закона «О защите прав потребителей» (3% в день).

Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда по вопросу применения «конкурирующих» норм закона «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214 выражена, в частности, в кассационном определении от 04.10.

2010 года по делу № 33-11340, согласно которому «При применении Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона)». Из указанного тезиса судебная коллегия делает следующий вывод: «Суд при взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства применил ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», при этом не учел положения ст. 6 и п.9 ст.4 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, т.е. неправильно применил нормы материального права, что в соответствии со ст. 362 ч.1 ГПК РФ является основанием для отмены судебного решения.».

И всё-таки в ряде случаев, несмотря на приоритет норм ФЗ № 214, юристам Агентства правовой защиты «Дольщик» удавалось взыскивать неустойку, размер которой рассчитывался на основании закона «О защите прав потребителей».

Но даже в случае взыскания неустойки из расчета двукратной ставки рефинансирования, определенной ФЗ № 214 за каждый день просрочки, получаемая дольщиком сумма является довольно внушительной.

Например, в случае нарушения срока передачи застройщиком квартиры дольщику – гражданину в течение 1 года, при условной цене договора участия в долевом строительстве в размере 3000000 рублей, сумма неустойки составит 465000 рублей.

При этом дольщики и после получения квартиры от застройщика не лишаются права взыскивать с застройщика неустойку, что подтверждается практикой Ростовского областного суда. Более того, не является препятствием для взыскания неустойки и фраза об отсутствии претензий к застройщику, содержащаяся обычно в актах приема–передачи квартир, подписываемых дольщиками.

Кроме того, в силу ст. 4 ФЗ № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.

В силу ст. 13 закона «О защите прав потребителей», требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Например, в случае полного удовлетворения судом требований дольщика в рассмотренном случае и взыскания с застройщика пени в размере 465000 рублей, сверх указанной суммы дольщик, приобретающий квартиру для личных (семейных) нужд, вправе требовать штраф за неудовлетворение требований дольщика во внесудебном порядке в размере 232500 рублей.

Кроме того, в связи с пропуском срока передачи квартиры у дольщика могут возникнуть и убытки. Они согласно ст. 10 ФЗ № 214 подлежат возмещению сверх неустойки. Сходную норму содержит и ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг;  договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. При этом размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Таким образом, если дольщик из-за пропуска застройщиком срока передачи квартиры был вынужден заключить возмездный договор найма жилого помещения и оплачивать плату за наем жилья,  либо, например, купил отделочные материалы и мебель и уплачивал плату за их хранение в период просрочки застройщика, такой дольщик вправе требовать от застройщика возмещения понесённых на это расходов.

В завершение хотелось бы отметить, что действующее законодательство предоставляет дольщикам различные способы защиты и восстановления своих прав. Активно и грамотно пользоваться ими или забыть об их существовании – каждый дольщик решает для себя сам.

Юристы Агентства правовой защиты «Дольщик», специализирующиеся в области споров с застройщиками, имеют не только необходимые знания, но и обширнейшую практику, позволяющие обеспечить эффективную правовую защиту прав участников долевого строительства.

Источник: http://xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/articles/2-prosrocka-peredachi

Сколько можно взыскать с застройщика за просроченную квартиру

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

В предыдущей статье мы начали раскрывать популярную у застройщиков тему навязывания к подписанию дополнительных соглашений о пролонгации сроков строительства, когда застройщик допустил просрочку. Её вы можете найти здесь.

Последствие в этом случае для дольщика простое: он не сможет взыскать неустойку. Впрочем, всё равно найдутся и такие, кто пойдёт взыскивать. У читателя возникает вопрос: «А сколько я могу заработать?» Давайте разберёмся.

Формула начисления неустойки

Итак, пункт 2 статьи 6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» гласит: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере».Показываем на примере. Внесли вы, допустим, по договору 7 640 552 рубля. Срок передачи объекта – 30 марта 2018 г., а сегодня пусть будет 25 октября 2018 года, то есть имеется уже 210 дней просрочки. Смотрим сайт ЦБ РФ. Так, ставка на 30.03.2018 г. – 7,5%.Теперь считаем 7 640 542,00 (сумма договора) × 210 (период просрочки) × 2 (льгота гражданам) × 1/300 × 7,5% (ставка рефинансирования) = 802 256 рублей.

Неплохо, правда? Добавьте к цифре ещё штраф – 50% от неё, поскольку застройщик  наверняка не выплатит неустойку в добровольном порядке. Штраф уплачивает застройщик согласно ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Итого 1 204 312 рублей за полгода просрочки – прилично получается! Но не всё так просто.

Реалии взыскания

Во-первых, надо ещё доказать факт просрочки. Мой тезис – нет бесспорных ситуаций. Например, в договоре у вас срок передачи квартиры – 3 месяца с даты ввода в эксплуатацию дома.

Дом по договору должны ввести в I квартале 2016 г., то есть вам должны передать квартиру максимум в июне 2016-го, а передали в ноябре.

Но суды трёх инстанций просрочки не увидели, и их поправил только Верховный суд [1].

Что уж говорить о конфликтных историях: невыдача ключей, недопуск дольщика до приёмки объекта. В таком случае надо ещё доказать суду, что дольщик объект принять хотел, вёл себя добросовестно, а вот застройщик – не очень.

Решение этих вопросов зависит от личных установок и практики конкретного судьи в конкретном суде, поэтому никакие «универсальные инструкции» из Интернета о взыскании неустойки не работают.

Во-вторых, если – о чудо! – вы доказали факт просрочки и свою добросовестность, то в игру вступает ст. 333 Гражданского кодекса РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

И суды очень любят применять эту статью по заявлению застройщиков и резать как неустойку, так и штраф. Режут её с разной степенью безжалостности в зависимости от региона. В Санкт-Петербурге в среднем снижают на 20-40% от суммы требований. В Москве и Московской области от заявленного миллиона можно получить только 150-200 тыс. рублей.

Когда редкие дела о взыскании неустойки доходят до Верховного суда РФ, то он постоянно напоминает судам два тезиса: а) застройщик должен доказать явную несоразмерность неустойки [2], б) уменьшение неустойки явление исключительное [3].В-третьих, реальное взыскание неустойки.

Получить положительное решение суда и исполнительный лист – это полдела. До реформы долевого строительства исполнение решений суда по таким искам представляло колоссальную проблему. Застройщик заключал контракты с дольщиками через одну фирму с уставным капиталом в 10 000 рублей.

Деньги немедленно выводились со счетов по мере их поступления, поэтому перспектива исполнения зависела от того, есть ли приход денег на счета фирмы-застройщика к дате получения исполнительного листа.

Психология снижения неустойки

У судов есть свои мотивы, почему они снижали, снижают и будут снижать неустойку и штраф.   В частности, психологические. Судьи – те же люди, а значит, им свойственны предубеждения. Например, восприятие неустойки в качестве средства «неосновательного обогащения» дольщиков за счёт застройщиков.

Не укладывается в головах многих из них, как можно требовать 1 204 тыс. рублей неустойки за полгода просрочки.  Ведь они (судьи) работают (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) на пределе сил по 12-14 часов в сутки, порой без выходных и праздников.

«Мы терпим, и вы потерпите», – слышится между строк судебных решений… Добавьте к этому, что многие из них заканчивали юридические факультеты в советское время, когда отношение к собственности было в целом отрицательным.  Не секрет, что стройка – история весьма затратная с точки зрения себестоимости и рисков.

Есть позиция, что тотальное взыскание неустойки повергнет застройщиков в банкротство, поэтому лучше быть с ними мягче.Не учитывает такая логика того обстоятельства, что большинство требований обоснованны, а порой и обусловлены поведением застройщиков.

Резюме: взыскание неустойки – это весьма трудоёмкий, а порой и творческий процесс. Он требует знаний и опыта, поэтому рекомендую доверить решение этого вопроса  профессионалам. С уважением, адвокат Иван Васюков           

Источник: https://nsp.ru/zhk/legal-advices/98

Вс рф: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет.

Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ).

А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится.

Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств. 

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: https://www.garant.ru/news/1224163/

Застройщик не освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, по причине устранения недостатков объекта

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику, в обоснование которого ссылался на то, что он исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в полном объеме, а застройщик, в свою очередь, передал квартиру с нарушением установленного договором срока в связи с устранением им выявленных при первичном осмотре недостатков. В этой связи заявитель просил взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 “О защите прав потребителей”, а также судебные расходы.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске было отказано.

Суды пришли к выводу о том, что застройщик исполнил обязательства в части возведения жилого дома своевременно, надлежащим образом известил истца о готовности объекта и вводе его в эксплуатацию, а также о необходимости принятия жилого помещения и устранил выявленные в квартире недостатки.

По мнению суда, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости недостатки имели легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствовали о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами нижестоящих судов не согласилась по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г.

N 2300-1 “О защите прав потребителей” (далее – Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.

N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.

Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом совместно с представителями застройщика, о чем составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры.

В дефектной ведомости указано, что в связи с наличием недостатков качество помещения не соответствует договору и проектной документации и эти недостатки в соответствии со статьями 7 и 8 Закона об участии в долевом строительстве являются основанием для отказа в подписании передаточного акта.

Акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость подписаны представителем застройщика.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. Факта необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлено.

С учетом устранения названных выше недостатков квартира была передана истцу в надлежащем состоянии с нарушением сроков, установленных договором.

При таких обстоятельствах, выводы суда об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства являются ошибочными и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку нарушение срока передачи квартиры потребителю вызвано устранением выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса РФ и статьи 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которым на ответчика должна быть возложена обязанность доказать отсутствие вины.

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Источник: https://adv-simfi.ru/zastroyschik-ne-osvobozhdaetsya-ot-otvetstvennosti-za-narushenie-srokov-peredachi-obekta-dolevogo-stroitelstva-po-prichine-ustraneniya-nedostatkov-obekta.html

Взыскание неустойки с застройщика при нарушении сроков объекта долевого строительства – Центр юридических услуг «Норма Права»

Неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

Порядок взыскания неустойки с застройщика, задерживающего сдачу объекта долевого строительства регламентируется ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ:

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Перед обращением в суд рекомендуется направить в адрес застройщика заказное письмо, в котором сообщить о нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства и привести расчёт пени.

Прежде всего необходимо определить дату с которой выполняется расчёт пени. Это первый день, следующий за датой передачи объекта, указанный в договоре долевого участия. Например, если указана дата сдачи 15 мая 2018 года, то первый день взыскания пени начинается с 16 мая 2018 года. Если срок указан 3 квартал 2017 года, то пени взыскивается с 1 октября 2017 года.

Пример расчёта неустойки:

  • Дата передачи объекта строительства в договоре указан – 31 августа 2018 года. Претензия составляется 30 сентября.Количество дней просрочки составит даты с 1 сентября по 30 сентября – 30 дней.
  • Размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (8,25% — ставка рефинансирования в 2019 году)
  • Сумма договора составляет 5000000 рублей (Пять миллионов рублей).

Неустойка за один день составляет: 5000000 * 1/150 * (8,25/100) = 2750 рублей/день

В целом, неустойка за сентябрь составит 30*2750 = 82500 рублей.

Кроме пени, с застройщика можно требовать взыскания убытков (например, вам приходится снимать жилую площадь из-за задержки получения жилья). Также можно и нужно требовать возмещения морального вреда и возмещения судебных расходов.

Помните, что госпошлина платится только с суммы иска, превышающей 1000000 рублей.

В судебной практике судьи могут возмещать сумму неустойки не в полном объёме, и порой они компенсируют истцу 10% от расчётной суммы, ссылаясь на несоразмерность последствий нарушения обязательств застройщика по отношению к истцу. Ссылка идёт на п. 1 ст. 333 ГК РФ

Статья 333. Уменьшение неустойки

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Но по результатам Обзора судебной практики, утверждённой Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г. (9.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.) указано что суды имеют право снижать неустойку только в при следующих обстоятельствах:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

А вот возмещение убытков компенсируется в полном объёме. Также, если дольщик составлял письменные претензии застройщику, то можно требовать возмещения штрафа за несоблюдение Закона о защите прав потребителей. В соответствии с п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае признания судом требований истца, ответчик обязан возместить 50% от суммы неустойки.

Статья 13 Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей.

п. 6 При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Помощь юриста будет полезна при составлении письменных претензий недобросовестному застройщику, и при обращении в суд при отказе застройщика в выплате неустойки

Источник: https://vdolevoe.ru/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-pri-narushenii-srokov-obekta-dolevogo-stroitelstva/

Глав-книга
Добавить комментарий