Нарушен пункт договора купли продажи дома

К чему может привести неоплата договора купли-продажи квартиры

Нарушен пункт договора купли продажи дома

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Когда вы рискуете?

Безрадостные результаты вас могут ожидать в различных ситуациях. Стоит упомянуть о самых распространённых из них. Например, стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил.

Либо при проведении альтернативной сделки стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не прописали их. В этом случае средства за жилое помещение может получить не продавец, как полагается, а покупатель или третьи лица.

Еще один рискованный вариант — оформление договора купли-продажи, согласно условиям которого продавец заранее, до фактического принятия денег подтвердил их получение, и это нашло отражение в договоре.

Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за свою квартиру денежные средства, жилое помещение они смогут вернуть. В чем они заблуждаются?

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон только в исключительных случаях и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором, как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в его собственность проданного жилого помещения — он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.

Стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространённое из них — неуплата денежной суммы за жилое помещение.

Необходимо отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой.

И если договором данные права продавца прописаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств весьма невелики.

Так, с 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовало возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. Из более чем 300 судебных споров о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено большинство исков.

2. Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т.к. продавец имеет право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств.

Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора.

Суды обращают внимание на такие моменты, как срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год), социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства), иные факторы. Что характерно, именно в Московском регионе суды, в отличие от судов на периферии, и в отличие от позиции Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.

3. Отсутствие расписки не может свидетельствовать о неоплате договора

Стоит отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении.

В договоре среди прочих условий может быть отражено, что «расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным.

Большинство судов при отсутствии расписки считаютподтверждением факта оплаты соответствующие пункты договора купли-продажи с прямым указанием об оплате, проведенной покупателем недвижимости до момента подписания документа.

Для суда это является достаточным письменным доказательством выполнения финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврат переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), специально для ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1873913-2012-09-17-k-chemu-mozhet-privesti-neoplata-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryi/

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества

Нарушен пункт договора купли продажи дома

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: …, по цене 4 000 000 руб.

Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г.

, переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: … Московская область,

Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.

18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.

Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы.

Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по оплате квартиры, однако пришел к выводу о том, что неоплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи квартиры не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. При этом апелляционная инстанция указала, что Зайцева Т.В. не представила суду каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения Горгиняном А.Г. договора, а факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору сам по себе таковым нарушением не является.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 4 000 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи квартиры).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 4 000 000 руб.

Зайцева Т.В. ссылалась на неуплату ей ответчиком 3 910 500 руб., суд первой инстанции наличие у Горгиняна А.Г. задолженности по договору в названной сумме установил, а суд апелляционной инстанции этот факт не опроверг и под сомнение не поставил.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Асташов С.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что неоплата покупателем приобретенной недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. В этом случае сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.

Это относится и к ситуациям, когда внесена небольшая сумма (не оплачена практически вся цена).

По ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из этой нормы, однако, не следует, что в таком случае продавец не вправе требовать расторжения договора.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71863398/

Рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры

Нарушен пункт договора купли продажи дома

Предлагаем рассмотреть тему: “рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Чтобы знать, как самостоятельно правильно составить договор купли- продажи квартиры, нужно проверить документацию и учесть особенности такого типа сделок. Изначально учтите, что к составлению подобных договоров нужно подходить при наличии подготовки.

Это связано с тем, что сделки, которые касаются жилья, зачастую подразумевают крупную сумму денег.

Конечно, можно пойти по более простому пути и найти шаблон в интернете, в который подставить свои данные, но при этом в нем могут быть не отражены тонкости, присущие именно вашей квартире.

Когда лицо, реализующее жилое помещение нашло на него покупателя, которого все условия устраивают, им нужно задуматься о том, как составить договор купли-продажи квартиры.

Говоря о покупателе, нужно оговориться, что в его интересах будет изначально убедиться, что у продавца имеются все необходимые правомочия относительно квартиры, а также в том, что проводимая сделка является чистой со стороны юриспруденции. То есть заключаемое соглашение должно полностью вписываться в рамки законодательства.

Поэтому у лица, изъявившего делание приобрести недвижимость, имеется право ознакомиться с такими документами:

  1. Документ, посредством которого удостоверяется личность продавца. В том случае, когда продавцов несколько, то подобные бумаги должны быть представлены каждым из них.
  2. Потребуется удостовериться в том, что продавец имеет право собственности по отношению к продаваемой квартире.
  3. Бумаги, носящие технический характер.
  4. В том случае, когда собственник квартиры является лицом, не достигшим восемнадцатилетия, то потребуется убедиться в том, что орган, осуществляющий деятельность в сфере опеки, дал свое согласие на проведение такой сделки.
  5. Если лицо, продающее жилье, состоит в законном браке, то нужно будет получить согласие супруга на продажу. При этом стоит отметить, что оно потребуется только тогда, если жилплощадь была приобретена уже после узаконивания отношений.
  6. Выписка, которая делается из домовой книги. В ней должно быть прописано, кто зарегистрирован в квартире. Получив этот документ на стадии, предшествующей подписанию договора, вы избавите себя от необходимости заниматься процессом выселения третьих лиц из своей квартиры.
  7. Кроме того, нужно сделать выписку с лицевого счета, что требуется для того, чтобы узнать, имеется ли у собственника задолженность по платежам за коммунальный сервис. Если таковая имеется, то в договоре нужно прописать, как она будет погашена.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Важно! Лицо, продающее недвижимость должен сообщить покупателю о том, что на квартиру были наложены обременения, и в чем они заключаются. Для того чтобы самостоятельно удостовериться в их отсутствии, можно обратиться в Росреестр и получить там соответствующую выписку.

Говоря о том, как правильно составить договор, касающийся купли- продажи квартиры, стоит отметить, что форма у него обязательно должна быть письменная. При этом заверять его не требуется, однако если у вас имеется такое желание, то вы можете это сделать.

Связано такое явление зачастую с тем, что при присутствии нотариуса при заключении сделки появляется больше гарантий, согласно которым сделка будет являться чистой с юридической стороны. Не стоит забывать, что эта процедура влечет дополнительные расходы.

Траты стороны могут поделить пропорционально между собой.

Договор должен содержать условия, которые являются существенными. При наличии таких условий обе стороны получат гарантии, что поставленные ими цели достигнуты.

Основной договор при заключении сделки купли-продажи квартиры должен в себе содержать сведения о том, где и когда он был составлен.

Указываются данные каждой стороны, сюда относят данные документа, удостоверяющего личность либо полное наименование юридического лица.

Бланк обязательно должен в себя включать предмет, в отношении которого и проводится сделка. Продавец должен сослаться на документы, на основании которых он владеет недвижимостью.

Также прописывается стоимость квартиры и прописывается порядок, согласно которому будет произведен расчет. Указывается, какими правами и обязательствами наделяются участники.

Окончательным этапом является то, что стороны подписывают соглашение. Если в сделке участвует организация, то ее представитель ставит печать на документе.

Для того чтобы иметь общее представление о составлении договора, касающегося продажи квартиры, образец можно скачать в интернете.

Когда составляется договор, то в нем обязательно прописывается, что является его предметом. В рассматриваемом случае им выступает жилплощадь. Согласно жилищному законодательству она должна обладать условиями, носящими гигиенический и санитарный характер. Кроме того, должна иметься возможность проживать в ней на постоянной основе. Помещение должно быть обособленным.

Для того чтобы соглашение не было признано несоответствующим действительности из-за несоблюдения норм, установленных жилищным законодательством, требуется как можно подробнее описать продаваемую квартиру.

Нужно указать адрес, по которому она располагается, площадь, являющуюся жилой и общей. Также указывается, на каком этаже она расположена и присвоенный ей номер из кадастра.

Если приобретается лишь часть квартиры, то прописывается четким образом, как проходит граница вашей доли.

При заключении договора продавцом должны быть перечислены лица, которые наделены правом пожизненного проживания в этой квартире. Также подробно прописываются все обстоятельства и ответственность, которую несет каждая из сторон в случае нарушения положений документа, что повлечет за собой признание сделки недействительной.

Указывается точная стоимость жилья и порядок, согласно которому производятся расчеты. В том случае, когда предусматривается рассрочка платежа, то нужно будет указать, когда и какая сумма должна быть внесена. Нужно иметь в виду, что стоимость указывается в рублях, при этом сумма должна быть прописью.

Читайте так же:  Могут ли выселить из квартиры за долги

Процесс передачи денежных средств может происходить несколькими способами, в частности, стороны могут договориться о наличном или безналичном расчете. Кроме того, можно воспользоваться ячейкой, оформленной в отделении банка.

Стоит отметить, что с целью ухода от налогообложения, стороны могут договориться и прописать в соглашении меньшую стоимость, которая имеется на самом деле.

В таком случае лицо, получающее денежные средства пишет документ, в котором указывается сумма, которая была им получена на руки.

Однако в случае, если сделка будет признана несоответствующей действительности, то лицо, совершившее покупку, может рассчитывать на возврат только той суммы, что обозначена в договоре.

В том случае, когда жилплощадь продается вместе с предметами мебели и прочим имуществом, то следует составить опись всего, что находится в квартире. Кроме того, в ваших интересах будет прописать правила, которые касаются ответственности за причинение ущерба имуществу до того момента, пока оно не будет передано вам.

В соглашении прописывается конкретное число, к которому квартира должна быть передана покупателю. Это значит, что продавец до указанного времени должен съехать и вывезти свое имущество. В указанный день все имеющиеся комплекты ключей должны быть переданы покупателю.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.”>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно.

Источник: https://mse69.ru/rekomendatsii-po-samostoyatelnomu-sostavleniyu-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?

Нарушен пункт договора купли продажи дома

Вопрос:

  1. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости продавцом, не получившим деньги?
  2. От него одного надо подавать подобный иск или от двоих продавцов одновременно?

2 физ.лица (продавца), имея в общей долевой собственности жилой дом и зем. участок, заключили дог-р купли-продажи жилого дома с зем. уч. По договору оплата должна была быть произведена до подписания д-ра купли-продажи. Договор не содержал пункта о возможности его расторжения, в случае неуплаты.  Право собственности на жилой дом и зем.

участок уже зарегистрировано в органах юстиции за покупателем. Однако денежные средства одному из продавцов не были переданы. Покупатель утверждает, что деньги передал одному из продавцов, который, в свою очередь, не собирается отдавать их второму продавцу.

Никаких доказательств передачи и получения денежных средств у второго продавца нет, кроме слов, покупателя.

В договоре купли-продажи стоит следующее условие по оплате:12.Расчет между сторонами производится в следующем порядке: за жилой дом выплачивается сумма в размере 800 000 руб., за земельный участок –            400 000 руб., данные денежные средства выплачиваются за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Сумма в размере 300 000 руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается Покупателями 13. Продавцам в течение 5 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору засчет заемных средств по договору займа.

Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцами о получении соответствующей суммы.

В передаточном акте недвижимости ничего про получение денежных сумм не стоит.

Ответ:

  1. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  в пункте 65 данного постановления, даны следующие разъяснения.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом данное постановление не содержит оговорки о том, что для возврата имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ необходимо наличие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в силу неисполнения покупателем условия об оплате недвижимости.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости ввиду его неоплаты покупателем возможно в судебном порядке при отсутствии в этом договоре такого условия.

Однако вопрос об удовлетворении требования продавца о расторжении договора на основании статей 1102, 1104 ГК РФ при том, что им не было использовано право требовать оплаты по договору в порядке пункта 3 статьи 486 ГК РФ и уплаты процентов по статье 450 ГК РФ, находится на усмотрении суда.

При этом судом может быть принят во внимание тот факт, что  недвижимое имущество принадлежало продавцам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в ходе судебного разбирательства судом будет исследована возможность истребования у покупателя доля в праве на дом и доля в праве земельный участок в натуре.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости, подтверждением оплаты денежных средств является предоставление расписки продавцами о получении соответствующей суммы. Передаточный акт, как следует из ст. 556 ГК РФ и условий вышеназванного договора, является подтверждением исполнения продавцом  передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Таким образом, продавец (собственник недвижимого имущества), не получивший оплату по договору купли-продажи недвижимости  и не выдавший покупателю расписки о получении соответствующей суммы, на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

2. Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, продавцам недвижимое имущество принадлежало на праве обще долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

Следовательно, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости со стороны продавца одновременно всеми собственниками долей в праве общей долевой собственности на этот объект подтверждает исполнение ими только правил статьи 250 ГК РФ в силу пункта 2 статьи 236 ГК РФ.

Таким образом, за судебной защитой своих нарушенных прав может обратиться любой из двух продавцов объекта недвижимости, именно тот, чьи права по оплате его доли в праве на недвижимое имущество были нарушены покупателем.

Партнер                                                                                                              М.С.Крысова

Прим. При подготовке ответа на вопрос консультанты руководствовались тем, что стороной продавца, являющейся автором вопроса, по договору купли-продажи деньги в счет оплаты стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  не были получены вообще (ни до подписания договора, ни после). 

Источник: http://www.mi-p.ru/vozmozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-prodavcom-ne-poluchivshim-dengi.html

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Нарушен пункт договора купли продажи дома

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Глав-книга
Добавить комментарий