Налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2003 году

Ндфл при продаже имущества ип в 2019 году — audit-it.ru

Налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2003 году

Мария Зайцева, аттестованный налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2019 г.

В 2019 г. в отдельных случаях доходы от продажи имущества, используемого в деятельности индивидуального предпринимателя, не будут облагаться налогом на доходы физических лиц.

Рассмотрим различные варианты налогообложения продажи имущества, а также изменения, вступившие в силу 1 января 2019 года.

Оговоримся, что речь будет идти о собственности, находящейся на территории РФ, и что продавец является налоговым резидентом, то есть пребывает в РФ более 183 календарных дней в течение 12 календарных месяцев.

Ип на енвд

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности.

К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров.

Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается.

Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

Ип на псн

Патентная система налогообложения по аналогии с системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ. Поскольку ПСН разрабатывалась на основе ЕНВД, то и виды деятельности носят схожий характер, только более развернутый (бытовые услуги поименованы каждая в отдельности).

В качестве интересных для данной статьи видов деятельности можно отметить оказание услуг по перевозке грузов и пассажиров, а также сдачу в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.

Ип на усн

В отличие от ранее рассмотренных систем налогообложения УСН не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется.

То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения (кроме тех, которые прямо запрещены в статье 346.

12 НК РФ, например, доходы от организации азартных игр или от деятельности адвокатов).

Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

В случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» есть нюанс, связанный с учетом расходов по используемому в деятельности предпринимателя имуществу, и зависит он от того, используется ли приобретенное имущество как товар или позиционируется как основное средство.

Если суть деятельности предпринимателя – покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.

Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ).

Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал.

Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет – до истечения 10 лет) Ип на усн обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.

Ип на осн

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст.

149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст.

217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.

  • недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a38/978391.html

Помещение с возмещением – Журнал

Налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2003 году

       Любая сделка с недвижимостью, включая дарение, создает обязательства по уплате налогов. В то же время каждый вправе, не нарушая закон, снижать налоговое бремя.

О наиболее популярных способах ухода от налогов при совершении сделок с недвижимостью рассказывает Ольга Вагнер, руководитель юридической службы управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-недвижимость”.

Физические лица        Наиболее благоприятное положение у физических лиц.

Налог на доходы физического лица, как известно, в России один из самых низких в Европе. К тому же продавец недвижимости, используемой в личных целях (квартиры, дома или дачи, земельного участка), получает право на имущественный налоговый вычет. Налоговый вычет — сумма, на которую уменьшается налоговая база, с которой исчисляется налог.

В случае, если человек владеет этой недвижимостью менее трех лет, вычет ограничивается суммой 1 млн руб. А если срок владения больше — на всю сумму сделки (п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Иными словами, налогов продавцу в данном случае платить не придется.        Однако в последние годы многие квартиры в новостройках приобретаются с инвестиционными целями, для последующей перепродажи.

В случае, если разница между датой получения свидетельства о праве собственности на квартиру и датой ее продажи составляет меньше трех лет, а стоимость квартиры значительно выше 1 млн руб., такой продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных расходов, то есть собственных затрат на покупку квартиры, а также расходов, например, на отделочные работы.

Разумеется, все расходы должны быть документально подтверждены.        Для покупателей жилой недвижимости законодатель также предусмотрел налоговые льготы. Имущественный налоговый вычет для них составляет сумму фактических затрат на приобретение жилого дома или квартиры, но в пределах 1 млн руб. Причем с этого года получить этот вычет стало проще.

Как только вы купили квартиру (дом) на вторичном рынке, вам достаточно представить в бухгалтерию предприятия, на котором вы работаете, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость и акт передачи квартиры, после чего бухгалтерия перестанет удерживать налог на доходы из вашей зарплаты до тех пор, пока общая сумма зарплаты не превысит размер налогового вычета.

В случае, если стоимость приобретенного вами жилья больше вашего годового дохода, остаток суммы вычета будет перенесен на следующие годы, до полного его использования.        Налоговый вычет можно использовать при покупке жилого дома или квартиры и на первичном рынке, например в новостройках.

Но обратиться за предоставлением налогового вычета вы сможете только после того, как объект недвижимости будет передан вам в собственность. Раньше покупателям квартир в новостройках приходилось дожидаться, когда дом будет принят госкомиссией, передан на баланс ДЕЗа и зарегистрирован как объект недвижимости.

Только после этого застройщик подписывал с ними договор о передаче квартир, и покупатели получали свидетельство о праве собственности, на основании которого могли получить налоговый вычет. С этого года законодатель признал строящиеся дома и квартиры видом недвижимого имущества, поэтому в случае, если застройщик заключает с вами сделку купли-продажи строящегося жилья, вы регистрируете ее в соответствующем государственном органе юстиции (в Москве — Москомрегистрация, в Подмосковье — Московская областная регистрационная палата) и получаете налоговый вычет, не дожидаясь окончания строительства.        

Бремя юридического лица

       Налоговое бремя для юридических лиц гораздо существеннее. Во-первых, при купле-продаже коммерческой недвижимости в цену сделки включается налог на добавленную стоимость. С жилой недвижимостью легче — при реализации ее НДС с нового года не взимается (подпункт 22 п. 3 ст. 149 НК). Во-вторых, при продаже объекта недвижимости юридическое лицо обязано заплатить налог на прибыль.        Конечно, опытный бухгалтер или аудитор расскажет вам о нескольких вполне работоспособных бухгалтерских приемах, которые позволяют снизить НДС и налог на прибыль. Например, налоговая база по налогу на прибыль уменьшается на размер убытков, понесенных юридическим лицом в предшествующий налоговый период (ст. 283 НК). Однако если сделка по продаже недвижимости сопоставима или превосходит годовой оборот компании либо является единственной сделкой собственника, то никуда от этих налогов не деться.        Не лучше положение и покупателя недвижимости. Расходы на покупку недвижимого имущества он не может сразу списать в затраты — только через растянутые на несколько лет амортизационные отчисления. Значит, приобретение недвижимости придется осуществлять из собственных средств компании — либо внеся соответствующую сумму в качестве взносов учредителей в уставный капитал, либо из денежных средств, остающихся в распоряжении компании после уплаты налога на прибыль.        Наиболее популярной схемой ухода от налогов является использование обычного для России механизма теневой сделки. Стороны подписывают договор купли-продажи с заниженной ценой сделки, а оставшуюся сумму покупатель доплачивает наличными либо переводом денежных средств на офшорный счет продавца. При расчетах наличными используется стандартный механизм передачи денег через арендованную банковскую ячейку. До заключения сделки покупатель закладывает туда деньги, а продавец получает доступ к ячейке в случае представления им в банк зарегистрированного договора купли-продажи данного объекта недвижимости.        Недостатки данной схемы видны невооруженным глазом. Во-первых, она незаконна. В случае, если налоговые или правоохранительные органы получат доказательства использования такой схемы, участники сделки автоматически становятся подозреваемыми в уклонении от уплаты налогов (ст. 199 Уголовного кодекса, максимальная санкция — до шести лет лишения свободы). А донести на вас может, например, какой-нибудь бывший сотрудник, считающий, что его несправедливо уволили или мало заплатили при увольнении.        Кроме того, такая схема чревата неблагоприятными правовыми последствиями для покупателя. Заключив сделку, продавец (или один из компаньонов, обделенных при дележе выручки) может через суд добиться признания ее недействительной и потребовать двусторонней реституции: истцу возвращают объект недвижимости, а он — деньги. Но по решению суда будет возвращена лишь та сумма, которая указана в договоре. Поэтому желательно все-таки использовать другие, законные способы снижения налогового бремени.        

Продажа компании вместо продажи недвижимости

       Наиболее эффективным способом снижения налогового бремени является использование механизма смены владельца прав на юридическое лицо — собственника недвижимости. Вместо сделки купли-продажи недвижимости заключается сделка купли-продажи долей в уставном капитале или акций юридического лица. Формально смены собственника недвижимости не происходит, но контролировать, владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости будет новый владелец контрольного пакета юридического лица.        Если старыми участниками или акционерами были физические лица, то им при продаже своих долей придется заплатить лишь 13-процентный подоходный налог. Налоговая база может быть уменьшена на сумму фактических затрат, связанных с приобретением продаваемых акций или долей в уставном капитале. В случае, если продаются доли в уставном капитале ООО, на них распространяются правила имущественных налоговых вычетов (ст. 220 НК), поэтому в отдельных случаях платить налог на доходы не придется вовсе.        Для юридических лиц такая сделка также выгодна, поскольку операции с ценными бумагами НДС не облагаются (подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК). Цена сделки купли-продажи паев или акций, которые не обращаются на организованном рынке ценных бумаг, определяется сторонами в силу принципа свободы договора. Поэтому, если стороны решат занизить сумму сделки, ее сложнее оспорить, чем сделку купли-продажи недвижимого имущества с заниженной ценой.        В то же время следует помнить, что вместе с контрольным пакетом вы приобретаете все обязательства компании, в том числе и непогашенные долги. Поэтому перед заключением сделки неплохо провести независимый аудит и убедиться, что за собственником приглянувшегося вам помещения нет недоимок по налогам, долгов перед поставщиками и подрядчиками, задолженности по зарплате и т. п. В противном случае безопаснее вернуться к механизму заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а не долей (или акций), причем желательно отразить в договоре действительную цену сделки.        

Использование офшоров

       Удобнее всего заключать сделки с недвижимостью, когда собственником объекта недвижимости является офшорная компания. В случае, если эта компания заключает сделку купли-продажи недвижимости, она, конечно, подлежит налогообложению в соответствии с российским налоговым законодательством в связи с тем, что доходы от сделки получены на территории России. Однако, если сам офшор меняет собственника (например, акции офшорной компании переходят новому владельцу), такая сделка не подпадает под российскую юрисдикцию, и обязательств уплаты российских налогов не возникает. Единственное, что вам могут вменить правоохранительные органы,— это создание юридического лица за пределами России без соответствующего разрешения Центробанка. Однако при использовании грамотной офшорной схемы и регистрации офшоров в определенных юрисдикциях доказать факт такого нарушения правоохранительным органам весьма трудно. Поэтому использование офшоров в качестве номинальных собственников выгодно и достаточно безопасно.        

Точка возврата

       Какую бы схему оптимизации налогов вы ни выбрали, следует учитывать, что заинтересованные лица в состоянии оспорить любую сделку. Поэтому для большинства покупателей актуальны титульное страхование (страхование от риска утраты права собственности в результате оспаривания сделки) или использование статуса добросовестного приобретателя. Возможность оспорить сделку подачей иска о применении последствий ничтожной сделки сохраняется за любым заинтересованным лицом в течение десяти лет после начала совершения такой сделки (ст. 181 Гражданского кодекса). Однако произвести реституцию, то есть вернуть имущество, может лишь та сторона сделки, которая осталась собственником на момент вынесения судебного решения о двусторонней реституции. Если же покупатель к этому моменту успел продать имущество третьему лицу, которое не знало и не могло знать о незаконности оспариваемой сделки, то истребовать имущество у нового владельца — добросовестного приобретателя можно лишь в строго ограниченных законом случаях, например, когда имущество утрачено собственником помимо его воли либо когда добросовестный приобретатель получил имущество по безвозмездной сделке (ст. 302 Гражданского кодекса). Постановлением от 21 апреля 2003 года #6-П Конституционный суд закрепил такое толкование в правоприменительной практике.        Поэтому, если покупатель имеет основания полагать, что совершенная им сделка купли-продажи недвижимого имущества, акций или долей в уставном капитале будет оспорена, имеет смысл незамедлительно перепродать это имущество третьему лицу. Следует позаботиться о том, чтобы новый покупатель формально не являлся афиллированным лицом по отношению к первичному покупателю. В этом случае истребовать у нового собственника имущество будет практически невозможно.        Сделки купли-продажи недвижимости или приобретения прав на недвижимое имущество другим способом сами по себе достаточно сложные юридические процедуры, сопровождающиеся к тому же целым спектром специфических рисков. Для того, чтобы минимизировать эти риски, лучше воспользоваться услугами юристов, хорошо знающих специфику заключения сделок с недвижимостью. Возможно, они подскажут вам и другие схемы помимо упомянутых в этой статье.        

       Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями “Денег”, e-mail: lawyer@kommersant.ru.

       

АНОНС31 января Как жить по новому Жилищному кодексу 7 февраля Как делать революцию в рамках закона

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/541015

Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?

Налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2003 году

Роман Милехин

Аудитор “Сибирская Юридическая Компания-Аудит”

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст.

11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.

№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.

Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.

17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ “бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности”.1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о “бывших предпринимателях” нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий “систематическое получение прибыли”

Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих “льгот”:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше “льготами”.

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, “льготами” воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы “случайно” закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

______________________________

1 С этими разъяснениями можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России в разделе “Новости” от 11 января 2019 года: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8280775/.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/milehin/1257362/

Информация о покупке недвижимости

Налог при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2003 году

Стандартная ставка налогового сбора при приобретении или отчуждении недвижимости, при условии, что закон не предписывает иного, составляет 4 % от рыночной стоимости объекта недвижимости (например, гаража, дачи, хозяйственных построек и пр.) без учёта различных обязательных выплат.

В случае смены прав владения объектами недвижимости за основу расчёта налогового сбора берётся разница между рыночной стоимостью отчуждённой и рыночной стоимостью приобретённой недвижимости.

Освобождение от уплаты налогов возможно: 

  • в том случае, если стоимость вновь приобретённой недвижимости меньше стоимости недвижимости, проданной в предыдущий либо последующий год;
  • в случае осуществления сделки купли-продажи между супругами;
  • в случае осуществления сделки купли-продажи между прямыми родственниками;
  • в случае покупки земельного участка, на котором в течение последующих 4 лет будет начато строительство жилого дома;
  • в случае покупки объектов недвижимости, находящихся в собственности государства или местного муниципалитета;
  • в случае покупки новой квартиры, стоимость которой не превышает 15 миллионов форинтов.

Льготное налогообложение: 

  • при покупке первой квартиры, стоимостью до 15 миллионов форинтов, покупателями, чей возраст не превышает 35 лет, оплачивается лишь половина от размера установленного налога;
  • при покупке новой квартиры, стоимость которой превышает 15 миллионов форинтов, но не превышает 30 миллионов форинтов, налогом облагается лишь разница между двумя стоимостями;
  • В случае обмена квартиры (когда продажа квартиры и покупка квартиры состоялись в течение одного года) налоговый сбор начисляется на сумму разницы в стоимости двух квартир.

Размер налогового сбора при купле-продажи квартиры и передаче имущественных правах

За основу расчётов ставки налогового сбора при приобретении или отчуждении недвижимости, при условии, что закон не предписывает иного, принимается рыночная стоимость недвижимости. Ставка налогового обложения составляет 4 % за каждый объект недвижимости.

При приобретении частичной доли владения недвижимостью сумма 4 % -ного налога рассчитывается пропорционально полученной доли собственности.

При обмене недвижимости и смене прав собственности владельцев между собой за основу начисления налогового сбора берётся разница между рыночной стоимостью обменянных объектов недвижимости без учёта обязательных выплат.

О правилах налогообложения при продаже недвижимости (земельные угодья, все объекты, в комплексе относящиеся к земельным угодьям) и прав собственности (право пользования земельными угодьями, право сдачи земельных угодий в аренду):

Доходом считается любой доход, полученный физичесим лицом при передаче прав собственности на недвижимость, например, цена продажи, рыночная стоимость полученных взамен вещей, а также в случае субъкта предпринимательской деятельности стоимость долевого имущественного вклада, зафиксированная в уставе хозяйственного общества. Сделка по обмену рассматривается по принципу отдельных сделок купли-продажи каждой из сторон.

Bevételnek tekintendő minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez, így az eladási ár, a cserébe kapott dolog szokásos piaci értéke, valamint gazdasági társaságban való apportálás esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben meghatározott értéke. A cserét úgy kell tekinteni, mintha a felek külön-külön adásvételi szerződéseket kötöttek volna.

Сумма дохода может быть уменьшена за счёт вычетов следующих расходов:

  • стоимость недвижимости, стоимость имущественного права на момент приобретения (в случае наследования, а также получения в качестве дарственной за основу налогообложения надо принимать стоимость на момент приобретения, а в тех случаях, когда стоимость первоначального приобретения установить не представляется возможным, в качестве стоимости на момент приобретения используется сумма, равная 75 % дохода),
  • все расходы, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости (плата за услуги адвоката, суммы, направленные на дачу объявлений, сумма обязательного налогового сбора, уплаченная при приобретении объекта недвижимости),

подтверждённые официальными документами суммы инвестиций, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости (например, капитальный ремонт, повышение уровня комфорта, увеличение числа комнат, надстройка этажа) при условии, что направленные на это суммы ещё не были вычтены в качестве расходов при какой-нибудь другой деятельности. (Стоимость самостоятельно проведённых работ не может быть принята во внимание в качестве расходов, уменьшающих доход).

Уплата налогов, освобождение от уплаты налогов

Доход, полученный при отчуждении недвижимости, облагается налогом в размере 15 %. Данный налог устанавливается при подаче ежегодной налоговой декларации, в установленные для этого сроки. 

Сумму дохода, полученного при отчуждении недвижимости не надо заявлять в таких случаях, когда доход как таковой не был получен, а также когда жилая недвижимость находилась в собственности продавца более пяти лет, а другие типы недвижимости находились в собтсвенности продавца более 15 лет.

Доход, полученный при отчуждении недвижимости или имущественных прав и налог, обязательный к уплате после получения такого дохода, заявляется при подаче ежегодной налоговой декларации и оплачивается в сроки, установленные на это налоговым законодательством.

Сумма, подлежащая налогообложению, расчитывается с учётом списываемых, документально подтверждённых затрат (затраты могут быть списаны только в рамках суммы дохода и при конечных расчётах не могут быть выражены отрицательным числом).

Что входит в понятие «доход»?

Доходом считается сумма, полученная физическим лицом при проведение сделки с недвижимостью.

В случаях, когда покупатель оплачивает сумму стоимости недвижимости частями, при расчёте налоговой базы во внимание принимается полная стоимость сделки купли-продажи в год её реализации, поскольку согласно положениям налогового законодательства датой получения дохода от реализации сделки с недвижимостью считается дата подачи договора купли-продажи для регистрации в соответствующие инстанции.

Что входит в понятие «затраты»?

Из суммы дохода, полученного при отчуждении недвижимости или имущественных прав, могут быть вычтены следующие суммы расходов:

  • сумма, потраченная на приобретение недвижимости и связанные с этим прочие расходы
  • суммы инвестиций, направленные на увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости,
  • расходы, связанные со временем приобретением или отчуждением недвижимости, включая сюда и документально подтверждённые выплаты – обязательства перед государством, относящиеся к данному объекту недвижимости.

Не подлежит списанию из суммы дохода сумма таких выплат и затрат, которые указаны физическим лицом в качестве списываемых (либо уже списанных) в результате осуществления самостоятельной деятельности.

Все выплаты и расходы должны быть подтверждены официальными документами и квитанциями!

Как с каждым годом уменьшается база налогообложения, какова ставка?

Ставка подоходного налога с физических лиц составляет 16 %.

В случае осуществления сделки по купле-продаже жилого дома или квартиры, прилегающих к ним земельных участков, относящемуся к квартире права пользования земельным участком, а также имущественных прав, относящихся к объектам недвижимости (узуфрукт – вещное право пользования чужим имуществом) расчитываемая сумма налогообложения снижается согласно ниже указанному:
Например:

Год приобретенияРасчитанная сумма в %
2016.  0. год100
2015.  1. год100
2014.  2. год90
2013.  3. год60
2012.  4. год30
2011.  5. год0

Это означает, что доход, полученный в 2016 году после продажи недвижимости, приобретённой в качестве квартиры в 2011 году или ранее, налогообложению уже не подлежит.

По всем другим типам недвижимости (земельные участки, дачи, дома отдыха, земельные угодья, торговые помещения, прочие помещения, не используемые для проживания) разница между полученными доходами и затратами может быть уменьшена в соответствии со следующим расчётами:

Год приобретенияУменьшение расчитанной суммы в %
2016. 0. год0
2015. 1. год0
2014. 2. год0
2013. 3. год0
2012. 4. год0
2011. 5. год0
2010. 6. год10
2009. 7. год20
2008. 8. год30
2007. 9. год40
2006. 10. год50
2005. 11. год60
2004. 12. год70
2003. 13. год80
2002. 14. год90
2001. 15. год100

Это означает, что доход, полученный в 2016 году после продажи нежилой недвижимости, приобретённой в 2001 году или ранее, налогообложению уже не подлежит.

Есть некоторые специальные случаи, когда проведённые сделки с недвижимостью не облагаются налогом: например, при прекращении супругами права совместного владения недвижимым имуществом, в случае получения дохода при приобретении доли владения одного из супругов или если физическое лицо заключило договор с другим физическим лицом на предмет отчуждения прав собственности взамен предоставления частичного содержания, пожизненного содержания либо наследования имущества.
(Forrás: ingatlanmagazin.com) (A tévedés és a változtatás jogát fenntartjuk.)

Источник: https://vengrija-dom.ru/informacija-o-pokupke-nedvizhimosti

Глав-книга
Добавить комментарий