На данный момент 2 миллиона, вырученных от продажи квартиры, не облагаются налогом?

Когда можно продать квартиру: срок владения квартирой для продажи без налога, через какое время можно продать квартиру

На данный момент 2 миллиона, вырученных от продажи квартиры, не облагаются налогом?

От уплаты НДФЛ по истечении 3 лет освобождается лишь отдельная категория лиц. К таким случаям относятся:

  • получение наследства;
  • недвижимость, полученная путем дарения членами семьи или близкими родственниками;
  • квартира, ставшая собственностью на основании безвозмездной приватизации;
  • недвижимость, доставшаяся по договору пожизненной ренты.

Вне зависимости от того, когда была проведена приватизация, распространяется тот же закон о сроках продажи квартиры.

Квартира в ипотеку

Такого рода недвижимость облагается налогом по общему правилу и не является исключением. Покупка с помощью ипотечного кредита ничем не отличается от покупки за наличные деньги. Таким образом, продажа недвижимости без налога должна происходить не менее, чем через 5 лет после приобретения.

Важный нюанс – через сколько можно продать квартиру после покупки. Срок отсчета начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре. Ипотечная недвижимость может быть оформлена несколькими способами:

  • с оформлением права собственности на покупателя и наложением обременения кредитной организацией;
  • с оформлением права собственности за банком до момента полного погашения кредита.

Этот момент и является ключевым в вопросе начала отсчета 5 лет. Если кредитный договор составлен так, что право собственности переходит физическому лицу после погашения кредита, то отсчет срока владения квартирой начинается с даты последнего платежа.

Другой вариант ипотечного договора более распространен. Согласно ему, право на квартиру закрепляется за покупателем с самого начала выплат и момента покупки. При подписании соглашения необходимо удостовериться в наличии этого пункта в договоре.

Если обстоятельство не оговорено, то действуют общие правила законодательства. Как и в первом варианте, право собственности переходит от банка к заемщику после исполнения последним своих обязательств в полном размере.

Продажа недвижимости более 5 лет в собственности осуществляется по общим правилам.

Покупка квартиры с участием материнского капитала

По своей сути материнский капитал представляет собой социальное пособие. Согласно налоговому законодательству, суммы пособий не облагаются НДФЛ. Однако утверждение о том, что вся недвижимость, приобретенная с использованием этого пособия, не облагается налогом, ошибочно. Продать квартиру через год после покупки, не заплатив при этом налог, не получится.

Под удержание не попадает лишь сама сумма материнского капитала. Срок владения квартирой, купленной с использованием материнского капитал, также равняется 5 годам.

Влияние вида собственности на размер НДФЛ

В какой вид собственности будет оформлена квартира, никак не отразится на сумме НДФЛ при ее продаже. Обязанность по уплате 13% возникает вне зависимости от оснований, на которых она была приобретена. Исключением является определенная категория лиц, прописанная в законодательстве. Либо же истечение срока давности.
В расчете срока имеют место следующие оговорки:

  • если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то срок составит не 5 лет, а только 3;
  • если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, то срок продажи квартиры без налога составляет стандартные 5 лет;
  • если право собственности было оформлено путем дарения близкими родственниками или членами семьи, вступления в наследство, безвозмездной приватизации, то срок до продажи без уплаты налога составит 3 года.

То есть, главное в вопросе уплаты налога от продажи квартиры – срок владения ей. Для обложения НДФЛ не имеют значения варианты получения дохода и категория, к которой относится налогоплательщик, а также вид собственности на недвижимость.

Какого размера будет налог?

Процент НДФЛ всегда одинаков и составляет 13% от суммы полученного дохода. При этом стоит учитывать, что этот процент взимается не с полной стоимости продаваемой квартиры. Вычисляется он согласно следующим правилам:

  • если квартира продается по цене большей, чем цена на момент покупки, то с разницы взимается налог;
  • если при продаже стоимость квартиры равна покупке или меньше, то продавец освобождается от уплаты налога.

Недобросовестные налогоплательщики пытаются воспользоваться этой уловкой и указывают в договоре купле-продажи меньшую сумму, дабы избежать уплаты НДФЛ.

До 1 января 2016 года действовало другое правило. Согласно ему, налогом облагались суммы свыше миллиона. Все сделки до этого порога не попадали в поле зрения налоговой службы. После 1 января 2016 года ситуация поменялась.

Налогообложение и кадастровая стоимость объекта тесно взаимосвязаны. Если стоимость недвижимости не превышает 1 млн рублей, и при этом составляет менее 70% от кадастровой оценки объекта, то доход от продажи подлежит обложению налогом.

Размер его исчисляется, исходя из разницы между суммой сделки и стоимостью, указанной в кадастровой оценке.

Налоговый вычет и возможность не платить НДФЛ

Для того, чтобы избежать уплаты налога от продажи, существует несколько механизмов.

Один из них очень прост, необходимо дождаться срока, когда можно продать квартиру без уплаты НДФЛ (3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств). Другая возможность – налоговый вычет.

Его действие регламентируется в п. 2 ст. 220 НК РФ. С помощью вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей.

Пример из практики: от базы налогообложения (стоимости квартиры фактической или кадастровой) отнимается 1 миллион рублей. Если наследник решил продать доставшуюся ему квартиру по цене 4 млн рублей раньше 3 лет владения, то ему необходимо уплатить налог. Расчет его, с учетом налогового вычета, производится следующим образом.

Базой налогообложения станет фактическая стоимость, так как она выше, чем 70% от кадастровой. Из суммы продажи (4 млн) необходимо отнять вычет (1 млн), получится 3 млн. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере 13%.

Если бы фактическая стоимость не превышала 1 млн, то наличие налогового вычета освободило бы от уплаты НДФЛ.

Если квартира была приобретена путем покупки, а не дарения или наследования, то механизм расчета меняется. Применяется формула «доходы минус расходы». Т.е. для расчета базы налогообложения в налоговый орган необходимо предъявить 3-НДФЛ и доказательства покупки продаваемой квартиры.

Пример. Квартира куплена в 2016 году за 6 млн рублей, владелец продает ее в 2018 году за 7 млн. Срок владения имуществом для продажи без НДФЛ, в данном случае, 5 лет. Доход при этом равен 1 млн рублей. Он и облагается ставкой в 13%, сумма налога равна 130 тыс. рублей.

Одновременно физическое лицо может воспользоваться только одним из этих инструментов: «доход минус расход», либо налоговый вычет.

Еще один вариант уменьшить сумму НДФЛ или вовсе возможность продать квартиру без уплаты налога: покупка новой недвижимости на средства, вырученные от продажи старой.

Все действия должны быть совершены в одном календарном году с оформлением имущественного вычета при условии, что клиент не пользовался имущественным налоговым вычетом.

Его размер составляет 2 млн рублей, предоставляется единоразово.

Кто не платит налог?

Полное освобождение получают собственники, владеющие недвижимостью период, указанный в законе. Других освобождений законодательством не предусмотрено.

Однако существуют вычеты. Их несколько:

  • возврат имущественного налога на квартиру, его размер 1 млн рублей;
  • возврат налога, с учетом расходов на продажу.

Оба эти вычета могут быть предоставлены как единой суммой в конце года, так и частями в течение всего года. Оформляются они в налоговом органе, носят заявительный характер и заявляются в налоговой декларации 3 НДФЛ в следующем после продажи налоговом периоде. Для этого необходимо заполнить декларацию и:

  • В размере 1 млн. Предоставить в налоговую паспорт и договор купли-продажи.
  • Вычет с расходов. Необходим паспорт, договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.

Вычетами можно пользоваться при каждой сделке.

Варианты наказаний и штрафов

Санкциям подвергаются следующие виды нарушений:

  • неуплата налога;
  • непредставление сведений в налоговый орган.

За каждый месяц просрочки взимается 5% от неуплаченной суммы. Общая сумма штрафа не более 30% и не меньше 1000 рублей. При полном отказе от уплаты налога сумма составит 20% от размера НДФЛ.

Обязанность извещения налогового органа о продаже недвижимости и подача декларации возлагается на налогоплательщика. База налогообложения регистрируется, высчитывается сумма, подлежащая уплате, выдается квитанция.

Обязанность уплаты налогов закреплена в Конституции РФ. Выполнять ее необходимо всем лицам, подпадающим под действие закона. При этом необходимо учитывать срок, который дается на этот процесс. Для того, чтобы изменения в правилах налогообложения не стали сюрпризом, необходимо отслеживать все поправки.

Источник: //j.etagi.com/ps/prodazha-kvartiry-bez-naloga/

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

На данный момент 2 миллиона, вырученных от продажи квартиры, не облагаются налогом?

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный.

налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб.

Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – 3-х лет).

Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры – купили, приватизировали, получили по наследству.

Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры.

Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г.

– менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность – до 1 января 2016 г.

– 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е.

, купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет.

Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей.

Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема – передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога – покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года.

Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет).

С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей).

Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям.

В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо.

Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Источник: //www.juryst.ru/nalog02.html

Пенсионер продал квартиру за 2 миллиона сколько налог платить

На данный момент 2 миллиона, вырученных от продажи квартиры, не облагаются налогом?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Пенсионер продал квартиру за 2 миллиона сколько налог платить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

В нашей стране существует множество разнообразных налогов, причем один из них достоин пристального внимания – налог, уплачиваемый продавцом при реализации собственной квартиры.

Ндфл с унаследованной квартиры

Вызов профессионального строителя для контроля качества приемки новой квартиры у застройщика и грамотного заполнения Смотрового листа.
Консультации и помощь в получении ипотеки. Снижение ставки по кредиту. Увеличение суммы кредита. Подготовка документов для банка.

Учтите, если гражданин, ушедший на заслуженный отдых, покупает не квартиру, а землю, то он должен платить все налоги в полной мере. В этом отношении государство не дает никаких поблажек. Земельный налог уплачивается всеми налогоплательщиками в полном объеме. И неважно, кто вы — пенсионер или работающий гражданин.

Следующая ситуация, которая может касаться недвижимости — это ее покупка. Очень часто граждане имеют право на вычет от совершенной сделки. И налог при покупке квартиры пенсионером не уплачивается. Работающие пожилые люди имеют право на получение соответствующего вычета за указанный период времени.

В наших законах четко оговорено, что любой доход должен облагаться налогом. Сумма его не фиксирована, а составляет 13% процентов от полученного дохода. Но в некоторых случаях сумма налога может быть сокращена или аннулирована.

Дом с земельным участком

Не платить налог можно в том случае если хозяин недвижимости владеет ей больше 3-х лет, либо 5-ти лет в некоторых случаях или домовладение стоит менее миллиона рублей по кадастровой стоимости.

По закону с 2016 года собственник обязан оплатить налог с продажи недвижимости, если право собственности оформлено менее 5-лет назад. Также установлен 3-х летний срок необлагаемой сделки от продажи недвижимости в следующих случаях:

  • право собственности появилось после приватизации;
  • право собственности зарегистрировано до 2016 года;
  • собственность получена в наследство или подарена;
  • право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.

Такой вычет можно использовать исключительно один раз в налоговый период. Если реализуются доли недвижимости, вычет применяется пропорционально долям.

Существуют некоторые отклонения от принятых изменений – граждане, которые обзавелись квартирой не посредством покупки, а в результате приватизации или получения в дар, могут освободиться от уплаты налогов уже через три года.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Налоговый кодекс дает право на выбор расчета налога. То есть человек может выбрать взять налоговый вычет или рассчитывать налог из разницы доходов и расходов. Но использовать два расчета вместе нельзя!

Заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры

Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

В правоприменительной практике часто встречаются случаи, когда лица пенсионного возраста ошибочно полагают, что они освобождены от НДФЛ с продажи недвижимости, идентифицируя правомочие с послаблениями по имущественному налогу. В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет — 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения.

В итоге пенсионера обяжут оплатить сбор, кратный 13% с 1 млн. 820 тыс. рублей (вместо 1,6 млн. рублей). Помимо этого, в отношении контрагентов по сделке могут начать проверку на предмет мошенничества.

Минимальные сроки владения недвижимостью

Продажа дома это получение дохода, который по закону должен облагаться налогом в 13 %. Облагается налогом сумма равная одному миллиону и выше. Для того чтобы облегчить налоговое бремя государство установило налоговый вычет.

От первого вида налога пенсионеры освобождены с 2014 года, если они не используют квартиру для получения дохода. Нужно платить НДФЛ в размере 13% в случае продажи квартиры до истечения 3-летнего срока владения.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом.

Основные пункты налогообложения при продаже квартиры отражены в ст. 220 НК РФ. С 29.11.2014 действуют поправки к некоторым пунктам Налогового кодекса.

Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона.

Татьяна, спасибо большое за оперативный ответ. Квартиру она покупала в 2012 году за 7 млн 200 тыс, так по ДКП.

С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 году

Иными словами, она имеет возможность применить имущественный вычет при покупке жилья, максимальный размер которого составляет 2 млн руб.

Во всяком случае, можно сказать точно, — налог на квартиру для пенсионеров, в принципе, существует. Но платится он не всегда. И есть много моментов, которые помогают получить льготы либо полностью освобождают вас от уплаты. Со всем этим предстоит познакомиться далее.

Многие люди пенсионного возраста, которые не имеют постоянного места работы и решают продать какой-то из принадлежащих им на праве собственности недвижимый объект, задаются вопросом: как начисляется налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2019 году, новый закон предусматривает какие-либо льготы для них или нет.

Налогообложение на продажу квартиры: ставка, расчет и вычет

Самый главный пункт, от которого зависит, нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры – это минимальный срок, в течение которого гражданин владел этой недвижимостью.

Согласно действующему законодательству, для жилья, приобретенного до 2016 года, такой период составляет 3 года, для квартир, купленных с 2016 года, – пять лет.
Квартира оформлена в долевое строительство в 2010 г., свидетельство о праве собственности должны получить летом 2012 г.

Есть ли разница, в каком году ее продавать в этом или в 2013м? Не хочу потерять налоговую льготу, но я выхожу на пенсию.

При определении обязанности по уплате налога с доходов от продажи квартиры, важное значение имеют сроки, в течение которых у продавца длилась триада прав на нее.

В случае продажи квартиры, которая находилась в индивидуальной собственности пенсионера, за 2 млн. рублей у продавца возникает право на уменьшение величины налоговой базы на 1 млн. рублей.

Согласно законодательству, сделки покупки или продажи жилой недвижимости облагаются налогом вне зависимости от социального статуса или возраста.

Человек проживает в квартире долгое время, но приватизировал ее относительно недавно. Решив продать эту жилплощадь, он думает, что платить государству не придется — он же в ней живет с незапамятных времен. Но он ошибается. Право собственности на нее возникает только в момент ее приватизации, а до этого жилплощадь находилась лишь в социальном найме.

Следует отметить, что решающее значение имеет не общая стоимость продажи квартиры, а разница между суммой, которая была отдана за покупку жилья и суммой, указанной в договоре о продаже недвижимости.

Если цена продажи меньше, чем кадастровая стоимость * 0.7, то стоимость квартиры для расчета налога принимается как кадастровая * 0.7.

Налоговый вычет при продаже квартиры — изменения, как получить

При этом применяется налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Именно на такую сумму можно уменьшить налоговую базу при расчетах с ФНС.

Законом предусмотрено уменьшение суммы, с которой выплачивается сбор. Этим может воспользоваться человек, не получивший налоговый вычет за все годы жизни. Размер подобного уменьшения равен двум миллионам. В приведенном примере собственнику не надо будет платить в казну при соблюдении условия — он не получал до этого предусмотренной льготы ни разу в жизни.

Этот метод выгоден в случае если нет документально подтвержденных расходов: дом получен в дар или же построен своими руками за 500 тысяч.
Но это неправильное мнение.

Налоговики считают действия с одним объектом и действия с другим — двумя разными, не зависящими друг от друга. Налогооблагаемая база формируется из разности сумм по операциям с проданной жилплощади: полученной от реализации минус истраченной на покупку.

Вот на эту разницу и начисляется соответствующий сбор. А вновь приобретенная площадь тут совершенно не учитывается.

Человек получает квартиру бесплатно, в качестве подарка. В обязательно составляемом договоре указывается оценочная стоимость жилья. Продавая ее, новоявленный владелец считает, что база будет уменьшена на эту оценку. И он не прав. Уменьшение возможно только на 1000000, так как продавец в свое время не понес никаких расходов, получая недвижимость безвозмездно. Пример.

Заблуждаются порой и продавцы-пенсионеры, считая, что могут воспользоваться вычетом в 1000000 или только скорректировать сумму для уплаты налога на цену покупки, так как доходами уже не обладают (пенсия не рассматривается в качестве таковых). И они ошибаются.

Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.

Чтобы снизить процент сделок с искусственно заниженной стоимостью квартиры в договоре, было заложено новое правило расчета налога на продажу квартиру пенсионерами и другими категориями граждан.

Есть ли в России налог на квартиру для пенсионеров? Данный вопрос интересует многих. И далеко не всегда непосредственно льготников.

На практике данным вопросом занимаются родственники пожилых людей, чтобы уклониться от уплаты налогов на квартиру.

Но стоит ли это делать? Действительно ли люди, ушедшие на заслуженный отдых, имеют определенные привилегии в отношении недвижимости и имущества в целом?

Она как пенсионер сможет его перенести на три года назад. Допустим, что свидетельство о праве собственности у нее будет оформлено в 2014 году и право на вычет возникнет в 2014 году, тогда перенести (получить вычет) можно будет за 2013, 2012 и 2011 годы.

Для этого необходимо от суммы продажи вычесть 1 миллион, а полученный остаток умножить на 13%. Это касается только жилой недвижимости, купленной до 2016 года.

Источник: //fdosamara.ru/sudebnaya-zashhita/6924-pensioner-prodal-kvartiru-za-2-milliona-skolko-nalog-platit.html

Как правильно заплатить налог после продажи квартиры – Ипотека и финансы

На данный момент 2 миллиона, вырученных от продажи квартиры, не облагаются налогом?

09.02.2012 | 10:00 123945

На сайтах продажи недвижимости некоторые объявления сопровождаются пометкой: «В собственности менее трех лет». Она указывает на малоприятный фактор, который усложняет процесс реализации и ведет либо к снижению доходов продавца, либо к увеличению рисков покупателя.

Речь идет о налогах с продажи.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения. В противном случае доход должен быть задекларирован и налог уплачен, что не слишком нравится нашим согражданам. Как правильно платить налог с продажи квартиры?

Точка отсчета
Точкой отсчета пресловутых трех лет владения является вовсе не день, когда был заключен договор купли-продажи и деньги внесены в банковскую ячейку.

Если недвижимость приобретена на вторичном рынке в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также если квартира приватизирована или получена после сноса аварийного дома, то началом владения считается момент регистрации договора в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Некоторые районные отделы Управления не отличаются расторопностью, и разрыв между датой совершения сделки и ее регистрацией может достигать полутора-двух месяцев.

Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Если дом – новостройка, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности. Но прежде дом должен быть построен и сдан госкомиссии. То есть от уплаты денег до вступления во владение может пройти два-четыре года.

Особняком стоит вопрос о наследуемом жилье. Срок владения такой недвижимостью исчисляется иначе. Как указывается в п.

4 статьи 1152 ГК РФ: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

В связи с долевой собственностью на жилье порой возникают весьма замысловатые конфигурации. Случается, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, с одного из продавцов, владеющего своей долей свыше трех лет, налоги не взимаются.

А второй участник сделки, допустим, недавно унаследовавший полквартиры, будет должен рассчитаться с государством по полной. И даже единственный владелец недвижимости может оказаться в неординарной ситуации. Предположим, квартира была приватизирована мужем и женой в равных долях еще в 1990-х. После смерти мужа его имущество, в соответствии с законом, перешло вдове.

Решив продать жилплощадь как можно быстрее, она вынуждена будет заплатить налог с полученной по наследству половины.

Чек или миллион?
Следующий вопрос – сколько именно придется заплатить? В НК РФ указывается, что доход физического лица от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, облагается налогом 13%.

На самом деле, не все так печально.

Налоговый кодекс предоставляет продавцу возможность снизить выплаты двумя способами: либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных затрат, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Перечень фактических расходов довольно широк. Прежде всего, это та стоимость, за которую был куплен или построен объект.

Причем расходы на новое строительство могут включать в себя затраты на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных материалов, строительно-монтажные и ремонтные работы, оплату подключения к инженерным сетям.

Ремонт и отделку тоже можно включить в этот перечень, но только в том случае, если в договоре указано, что дом, квартира или комната были куплены без отделки. Важнейший момент: все расходы должны быть строго подтверждены чеками, платежными поручениями, выписками из банковского счета, договорами, расписками, актами приемки-передачи.

Альтернативный вариант подходит для тех, кто не может подтвердить свои расходы документально или вовсе их не имел (получил недвижимость в дар или по наследству). Они могут использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

То есть доход от продажи квартиры будет облагаться налогом только в части, превышающей данную сумму. Например, если жилье было продано за 3 млн руб., то налог взимается только с 2 млн руб., что, впрочем, тоже составит немалую сумму – 260 тыс.

руб.

Налоговый вычет «привязан» к объекту и периоду. Другими словами, сколько бы человек не владели домом или квартирой, при продаже они будут иметь право на совокупный вычет в размере одного миллиона рублей. Эта сумма делится в соответствии с долями, каждый собственник уменьшает свою налогооблагаемую базу на получившийся после раздела результат, а с разницы платит 13-процентный налог.

Привязка к периоду означает, что в течение налогового периода (года) при продаже недвижимости можно претендовать только на один налоговый вычет. Предположим, человек получает в наследство сразу дом и квартиру и решает с ними расстаться.

Так как никаких расходов он не понес, следовательно, ему остается единственный вариант уменьшения налогооблагаемой базы –налоговый вычет. Но вычет будет предоставлен только в отношении одного объекта. С денег, полученных за второй, придется уплатить налог в полном объеме – 13%. Более рационально в таком случае расставаться с наследством поэтапно.

Скажем, дом продать сразу, а квартиру – через год, в новом налоговом периоде, когда вновь возникнет право на вычет.

Посчитать и выбрать
Нельзя сказать однозначно, какой вариант сокращения налогооблагаемой базы предпочтительнее. Необходимо каждый раз проводить калькуляцию. Но некоторые общие правила все же есть.

Если объект был приобретен за сумму, меньшую, чем миллион рублей, а продается, благодаря подросшим ценам, несколько дороже, то весьма вероятно, выгоднее будет использовать право на вычет. Например, комната в коммунальной квартире, купленная за 800 тыс.

рублей, продана два года спустя за 1,1 млн руб. Если пойти по пути учета фактических затрат, то придется заплатить налог с чистого дохода – с 300 тыс. руб., что составит 39 тыс. руб.

Если же предпочесть вычет, то налогооблагаемая сумма будет равна разнице между продажной ценой и 1 млн руб. В данном случае это 100 тыс. руб., с которых следует 13 тыс. руб. налога. Выгода очевидна.

Но в городах с высокой стоимостью квадратного метра, к которым относится и Петербург, как правило, все же выгоднее уменьшать налогооблагаемую базу на сумму понесенных затрат. Рассмотрим такой пример. Однокомнатная квартира была куплена на стадии строительства за 3 млн руб.

После сдачи дома ее рыночная цена составляет 3,5 млн руб. С учетом налогового вычета налогооблагаемая база составит 2,5 млн руб., а налог – 325 тыс. руб. Тогда как разница между доходами и расходами – всего 500 тыс. руб., а налог, соответственно, 65 тыс. руб.

Выбор сделать проще простого.

Рискованные игры
Но, как правило, люди не любят платить налоги. Львиная доля квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продается с использованием апробированных на рынке схем. Договор купли-продажи заключается на сумму, меньше миллиона рублей, обычно – на 990 тыс. руб.

В банковскую ячейку вносится сумма, соответствующая реальной цене недвижимости. На разницу продавец пишет расписки о том, что им были получены деньги за неотделимые улучшения жилплощади, произведенные прежним владельцем или за оставляемую им мебель и технику.

После регистрации договора покупатель забирает расписки себе – на тот случай, если продавец внезапно передумает и, ссылаясь на временное помутнение рассудка, захочет аннулировать сделку. По закону, если суд признает его правоту, он должен будет вернуть только те денежные средства, которые фигурируют в договоре.

Расписки, таким образом, должны защитить покупателя от произвола продавца. Но защита эта весьма сомнительна с юридической точки зрения.

Продавец тоже рискует и, в отличие от покупателя, ничем не защищен. Не исключено, что на странную сделку (например, на продажу двухкомнатной квартиры в районе Невского проспекта менее чем за миллион рублей) обратят внимание налоговые органы.

Не следует забывать о важном условии: налогооблагаемая сумма не уменьшается автоматически. Так же, как и сам собой не возникнет налоговый вычет.

Даже если затраты на покупку жилья превысили сумму, вырученную от его продажи (на падающем рынке может случиться и такое), продавец должен до 30 апреля года, следующего за годом сделки, подать декларацию в налоговый орган по месту прописки.

Если он решил уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, к заявлению должны прилагаться подтверждающие документы. Если остановил свой выбор на вычете, необходимо пометить это в декларации. В тридцатидневный срок налоговики примут решение и сообщат, с какой суммы следует заплатить налоги.

Анна Васильева   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/89817/

Налог от продажи квартиры с 2016 года

На данный момент 2 миллиона, вырученных от продажи квартиры, не облагаются налогом?

Порядок начисления налогового платежа при продаже квартиры, которая стала собственностью продавца не ранее 1 января 2016 года.

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом. Но существуют и такие варианты продажи, при которых налог не выплачивается. Это зависит от вырученной суммы, и от длительности периода, на протяжении которого продавец был собственником квартиры.

Период владения квартирой

До 1 января 2016 необходимость выплачивать налог определялась довольно просто. Если человек владел продаваемой квартирой более трехлетнего периода, то доход, вырученный им по факту сделки с недвижимостью налогом не облагался. А с наступлением 2016 года осуществляется другой принцип налогового начисления, основанный на некоторых преобразованиях в налоговом кодексе.

Правило, позволяющее продавать без налогового отчисления квартиру, которая состояла в собственности дольше трехлетнегосрока, осталось. Однако теперь оно актуально лишь для тех продавцов, чья недвижимость оказалась в собственности следующим образом:

· получена в наследство;

· по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца;

· в результате оформления приватизации;

· получена в дар от близкого родственника.

Но и в том случае, если вы свою квартиру купили, то продать ее, сохранив всю сумму, тоже можно, только после 5, а не 3 лет владения. Теоретически указанный срок может быть сокращен решением местных властей. Но произойдет ли это когда-либо на практике, пока не известно.

ПРИМЕР

Ситуация 1

Допустим, вам нужно продать квартиру, купленную более пяти лет назад. Ваша сделка не влечет за собой выплату налога. И совершено неважно, сколько денег вы выручили.

Ситуация 2

Ваша квартира досталась вам в наследство как минимум 3 года назад, и вы собрались ее выставить на продажу. И в этом случае вы тоже не обязаны будете оплачивать налог, независимо от стоимости объекта.

Ситуация 3

Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный по договору долевого участия, и он был официально вашим более 5 лет, налог платить, также не придется.

Начало периода владения квартирой определяется очень легко. Отсчет начинается с даты, вписанной в Свидетельство собственности. Увидеть нужную дату можно, так же, в выписке из госреестра. Проще всего начинать отсчет с дня выдачи свидетельства, но этот документ с 2016 года больше на руки не выдается, поэтому новым собственникам остается только выписка из реестра.

Стоит отметить, что приведенными выше способами период владения отсчитывается часто, но не всегда.

Так, если квартира перешла в вашу собственность по наследству, то ваши права собственника вступают в силу в день смерти наследодателя, хотя в документации могут быть указаны другие даты.

Если жилье получено в кооперативе, то, опять же, независимо от дат, проставленных в документах, собственником вы считаетесь с момента окончательного оформления передачи квартиры, а значит, после того, как все условия договора будут соблюдены.

Размер продажной стоимости квартиры

За продажу объекта, которым вы официально владеете совсем недавно, налог, возможно, придется заплатить, а может быть, и нет. Здесь уже все зависит от его стоимости.

ВАЖНО!

Если вы продаете недвижимость, которой владеете менее 3 (5) лет, и выходит так, что от налога вы освобождены, декларация все равно должна быть вами составлена и подана по всем правилами. Иначе вам грозит штраф, минимум 1 000 рублей.

При сделках по продаже жилья, заключенных до 2016 года, размер налога высчитывался от конкретной суммы, прописанной в договоре. Соответственно, чем меньше стоимость продаваемой квартиры, тем меньше налог.

С целью уйти от налога многие продавцы специально занижали договорную стоимость, указанную в документах. Делалось это так. Допустим, квартира стоит 6 миллионов руб. От этой суммы налог получается немаленький, и декларировать ее не выгодно. Поэтому сделок заключалось две.

Сначала оформлялась сделка продажи непосредственно самой квартиры, и указывалась минимальная сумма, например 1 миллион руб. Вот этот договор и направлялся в госреестр. Он же становился основанием для налоговой декларации.

Сразу после этого заключался договор продажи неких улучшений, которые неотделимы от квартиры. Здесь уже указывалась остальная сумма. Этот второй договор оставался незадекларированной сделкой между участниками сделки.

Сейчас ситуация изменилась. С 1 января 2016 года налоговая выплата отчисляется от договорной стоимости объекта только в том случае, когда она больше, чем 70% кадастровой стоимости этого же объекта.

Если договорная цена ниже, то налог рассчитывается от кадастровой стоимости. То есть, за основу может быть взята либо реальная цена, либо кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.

Берут ту сумму, которая оказывается выше.

ПРИМЕР

Нужно продать квартиру, которая стала собственностью после наступления 2016 года, и которой продавец владел 3 года или меньше. Такая квартира подлежит налоговому обложению по новому алгоритму.

Ситуация 1

Продажная цена объекта – 5 млн руб., а кадастровая – 6 млн руб. При умножении кадастровой цены на понижающий коэффициент получаем сумму в 4,2 млн руб. (6 000 000 × 0,7 = 4 200 000). В этом варианте продажная цена получается выше, и именно ее берут для расчета налогового отчисления.

Ситуация 2

Продажная цена 5 млн. При этом кадастровая, допустим, 8 млн. Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент и получаем сумму в 5,6 млн. Это явно больше, чем продажная цена. При таком соотношении налог высчитывается от уменьшенной кадастровой стоимости.

Здесь необходимо упомянуть, что в некоторых регионах цены на недвижимость Реестром не определены, и использовать кадастровую стоимость невозможно. В этих регионах приведенное выше правило не работает, а налоговые отчисления рассчитываются, как и раньше – только на основании продажной цены.

Еще один немаловажный момент. За местными властями остается право корректировать понижающий коэффициент, изменяя его в меньшую сторону. Измененный коэффициент может применяться как для всех граждан региона, так и для отдельных категорий (многодетных семей, инвалидов, ветеранов).

Как уменьшить сумму дохода при расчете налога

Налоговая ставка при операциях с недвижимостью составляет 13% ее стоимости. Чтобы сократить расходы на выплату налога, можно прибегнуть к одному из двух законных способов.

Способ 1. Налоговый вычет. Налоговым кодексом предусмотрена сумма, на которую можно снизить доход от продажи жилья при расчете налога. Она составляет 1 млн рублей (в год). Если использовать данный способ при продаже квартиры, недорогой квартиры, которая стоит 1 млн или меньше, налог выплачивать не нужно.

ПРИМЕР

Ситуация 1

Продается квартира за 900 тысяч рублей. Эта цена выше кадастровой, и должна быть основанием налогового расчета. Но если мы применяем принцип имущественного вычета, то сначала нужно из суммы дохода вычесть 1 млн. Поскольку вычет полностью перекрыл доход, налог не выплачивается.

Ситуация 2

Продажная цена объекта 3,5 млн. Она выше кадастровой. Мы от 3,5 млн вычитаем миллион и получаем 2,5 млн. Налог нужно заплатить от полученной суммы в 2,5 млн. Рассчитываем его так: 2 500 000 × 13% = 325 000. Отказаться в пользу налога нужно от 325 тыс. руб.

Ситуация 3

Договорная цена квартиры 1 млн, а кадастровая – 3 млн. В расчеты берем, естественно, кадастровую, так как она выше договорной (3 000 000 × 0,7 = 2 100 000 > 1 000 000).

Итак, расчет основывается на цифре, составляющей 7/10 от кадастровой стоимости. Эта цифра у нас 2,1 млн. Отнимаем имущественный вычет, получаем 1,1 млн. от этой суммы нужно выплатить налог в размере 13%.

Считаем: 1 100 000 × 13% = 143 000 (рублей).

Ситуация 4

70% от стоимости кадастровой составляет 800 тыс рублей, а договорная – 700. Берем в расчет кадастровую цену. Она меньше, чем сумма вычета, и значит, налог не выплачивается.

Отдельно следует рассмотреть вариант, при котором продается жилье, состоящее в долевой собственности. Допустим, ее продают как цельный объект, то есть по одному договору купли-продажи, то сумма вычета распределяется по долям пропорционально.

Но если собственники оформляют отдельные договора на свои доли, то право на вычет в размеремиллиона получает каждый из них в полной мере.

Если, например, есть 4 собственника и квартира продается четырьмя частями по 4 договорам, то вычет буде равен 4 млн, по одному миллиону на каждую отдельную долю. Перераспределить вычет между собой собственники не могут.

ПРИМЕР

Ситуация 1

У квартиры 2 собственника. Ее продажная стоимость превышает кадастровую и составляет 2,6 млн руб. Собственники владеют равными долями. Доля каждого – 1,3 млн. Каждый имеет возможность сделать вычет в 500 тыс. И для каждого налог высчитывается так: (1 300 000 – 500) × 13% = 104 000.

Ситуация 2

Та же квартира продается по 2 независимым договорам. Доля каждого владельца 1,3 млн. Высчитываем сумму налога: (1 300 000 – 1 000 000) × 13% = 39 000.

Способ 2. Доход минус расходы на приобретение.В налоговом кодексе зафиксировано право налогоплательщиков снизить размер облагаемой налогом прибыли от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же квартиры.

Для того чтобы воспользоваться этим способом, необходимо иметь документальное подтверждение факта приобретения квартиры. Если есть документальное подтверждение расходов на производимый в квартире ремонт, то эти расходы тоже можно вычесть из дохода.

Кроме того, если объект приобретался в ипотеку, сюда же можно добавить и расходы на ипотечные проценты.

ПРИМЕР

Ситуация 1

Человек продает квартиру, договорная цена которой выше кадастровой и составила 5 млн руб. Куплена эта квартира была после наступления 2016 года, и состояла в собственности продавца менее 5 лет.

Допустим, продавец может документально подтвердить, что на приобретение квартиры он потратил 3,5 млн. Высчитываем сумму, подлежащую налогообложению: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000.

Сам налог равен: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.

Ситуация 2

Квартира продана за 2 млн, а покупалась за 3 млн. Здесь расходы на покупку перекрывают доход от продажи. Соответственно, данная сделка налогом не облагается.

Ситуация 3

Кадастровая стоимость 6 млн, а продажная 4 млн. 70% от кадастровой стоимости – 4,2 млн. Эта сумма больше, и поэтому именно она будет взята для расчета налога.

Покупалась квартира менее 5 лет назад, после 1 января 2016 года за 3 млн. Используя право на вычет расходов, получаем размер дохода: 4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000.

Рассчитываем сумму налога: 1 200 000 × 13% = 156 000.

Ситуация 4

Кадастровая стоимость квартиры 6 млн, продажная – 4. За основу берем 4,2 млн, как 70% часть от кадастровой стоимости. При этом владелец имеет документальное подтверждение того, что на покупку он потратил 5 млн. Расходы перекрыли доход. Налог платить не нужно.

Чтобы снизить сумму дохода таким способом, необходимо составить декларацию на полученный от продажи недвижимости доход, и приложить к нему копии документов, подтверждающих расходы на приобретении, ремонт и т. д.

Предоставленные данные будут сначала проверены, и внесены в расчеты. Подтверждать расходы можно чеками, распиской продавца о получении той или иной денежной суммы, платежным поручением.

Можно обойтись и просто копией договора купли-продажи, если в нем указано, что «все расчеты произведены полностью».

Существует еще и дополнительный имущественный вычет, которым можно воспользоваться только единожды за всю жизнь. Если вы еще не использовали это право, изучите соответствующие положения в налоговом кодексе. Для людей, ставших собственниками до 1 января 2014 года, и после расчеты осуществляются по различным схемам.

Расходы или вычет – что лучше

Использовать сразу оба способа запрещено. Но можно выбрать наиболее подходящий для себя. Первый способ, при котором осуществляется фиксированный вычет, идеален для продавцов, получивших доход в пределах 1 млн. рублей. Он же подходит тем, кто не может документально подтвердить сумму расходов.

Если человек одновременно продает более одной квартиры, то, в принципе, по одной сделке он может воспользоваться правом вычета на 1 млн. рублей, а в остальных – правом снижения дохода за счет подтвержденных расходов на покупку. Это разрешено Минфином.

Однако налоговая инспекция может оспорить такой вариант, ссылаясь на то, что в Налоговом кодексе разрешается замена вычета расходами, но не предусматривается использование и того и другого одновременно.

Подобные спорные ситуации решаются через суд, который может принять как сторону налогоплательщика, так и сторону налоговиков.

Источник: //www.zjs.ru/nalogi/nalogi/

Глав-книга
Добавить комментарий