Можно ли внести по решению суда изменения в уже исполненный договор купли продажи недвижимости?

Договор купли-продажи квартиры: соглашение о расторжении

Можно ли внести по решению суда изменения в уже исполненный договор купли продажи недвижимости?

Расторжение договора купли-продажи квартиры — процедура нередкая. То стоимость жилья подскакивает или падает, то выясняются какие-то интересные подробности о состоянии недвижимости. И тогда либо продавец, либо покупатель решают «переиграть» сделку. Чаще — попросту ее расторгнуть. Однако основания для расторжения сделки сильно определяют исход всего дела. Рассмотрим это подробнее.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости в РК

Процедура расторжения — это досрочное прекращение еще не исполненного полностью или отчасти договора. Получается, что расторгнуть ДКП можно до регистрации, если стороны не исполнили свои обязательства — частично или полностью.

Если обязательства по договору полностью исполнены, то их считают прекращенными и договор расторгнуть нельзя. Но его можно признать недействительным при наличии на это оснований. Об этом мы также поговорим позднее.

К обязательствам в случае с покупкой жилья относятся:

  • оплата стоимости квартиры, дома, нежилой недвижимости, указанной в договоре, — со стороны покупателя;
  • передача жилья, помещения, выписка из него и освобождение территории — со стороны продавца.

Это основные обязательства, их обычно включают и в образец договора.

Другое дело, что в нем бывают прописаны какие-то нюансы, определяющие суть договора: например, продавец должен выплатить свои долги по коммуналке, покупатель — внести аванс до определенного срока и т.д. Т.е.

обязательства могут еще и расширятся: на основные нанизываются разные дополнительные ограничения, но все они должны быть включены в договор купли продажи.

Процедура расторжения — это досрочное прекращение еще не исполненного полностью или отчасти договора. Получается, что расторгнуть ДКП можно до регистрации, если стороны не исполнили свои обязательства — частично или полностью.

Каковы на практике самые частые причины, по которым расторгаются договоры купли-продажи жилья? Комментирует юрист ТОО «Юридическая компания KORGAN» Сакен Ешмуратов: «Чаще всего договоры расторгаются ввиду того, что сделка была осуществлена без согласия всех собственников имущества».

Каким же образом может быть расторгнут документ? Обратимся к закону. По статье 401 ГК РК, для процедуры расторжения у нас есть три варианта развития событий:

  1. Стороны расторгают договор по двустороннему согласию без суда.
  2. Одна из сторон подает иск в суд на расторжение договора, если есть претензии, спорные факты. Например, расторжение договора по инициативе продавца из-за того, что покупатель не выплачивает оставшуюся сумму денег. Или по инициативе покупателя, поскольку продавец не выплатил долги за КСК, хотя должен был.
  3. Одностороннее расторжение посредством отказа одной из сторон от исполнения договора — частично или полностью.

Если договор хотят расторгнуть обе стороны, то просто составляется соглашение о расторжении договора — та же форма, что и договор. Эта ситуация полюбовного разрешения сделки ясна и понятна — однако такие уступчивые и деликатные продавцы и покупатели в нашей жизни практически не водятся.

Чаще всего для расторжения договора приходится подавать в суд, а другая сторона при этом активно или пассивно сопротивляется.

Разницу между этими двумя процедурами объясняет директор ТОО «Юридическая компания Бюрократ» Анна Туловская: «Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного полностью или частично договора.

Расторжение ДКП у нотариуса — это обоюдное соглашение о расторжении договора, заверенное нотариусом, а расторжение через суд полагает наличие спора между сторонами при существенном нарушении условии договора другой стороной».

По закону процедура расторжения в судебном порядке проводится следующим образом.

  1. Перед тем как подавать исковое заявление в суд в одностороннем порядке, нужно поговорить с другой стороной — объяснить причины своего недовольства, может быть, обязательства будут выполнены. Нужно написать заявление о желании расторгнуть договор и обосновать в нем причины.
  2. Если в течение 30 дней будет получен отказ от другой стороны или вообще ваше уведомление будет проигнорировано, то можно писать иск в суд.

Важно, что вместо 30 дней в договоре может быть указан другой срок — нужно внимательно изучить его.

Юрист Сакен Ешмуратов отмечает, что «через нотариуса расторгается, когда имеется согласие обеих сторон на расторжение, а в судебном порядке — соответственно, когда были допущения нарушения прав долевых собственников». Т.е., как правило, спросы появляются, если плохо проверены документы на квартиру и все обременения на нее.

Интересен третий случай — когда сторона отказывается от исполнения договора. В данном случае у него нет претензий, просто что-то случилось и он не может выполнить обязательства. Человек также вправе сделать отказ, если:

  • в договоре не указаны сроки;
  • изменены акты, на основании которых заключили договор.

Об одностороннем отказе нужно предупредить другую сторону не позднее, чем за месяц.

Договор купли-продажи: как защитить себя от девальвации? >>>

Что происходит при расторжении договора?

Во-первых, прекращаются обязательства сторон с момента подписания соглашения или вступления в силу решения суда. После расторжения договора каждая сторона вправе требовать возвращения своего имущества, денежных средств.

Когда основанием для расторжения стало нарушение пункта договора, и покупатель/продавец понес убытки, то эти убытки должны быть возмещены. Все проблемные ситуации по каждому условию договора должны быть прописаны в резолюции решения суда о разрешении спора.

Влияние девальвации — продавец хочет выгоды?

Когда после девальвации доллар подорожал то, соответственно, цена, которая была указана в договоре, оказалась ниже рыночной — например, продали по договоренности за 20 000 долларов по курсу 180 тг/долл., а теперь этот курс — 307 тг/долл.

И вот тогда может возникнуть ситуация, когда продавец начинает настаивать на расторжении договора, возврате ему квартиры — он хочет продать по новому курсу, дороже. Могут ли расторгнуть договор по такой причине, и вообще является ли рост курса валют основанием для изменения цены, изменений в договоре? Что может потерять покупатель, опасно ли это для него?

Ситуацию комментирует Анна Туловская: «В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан рост курса валюты не является основанием для расторжения либо изменения условия договора. Данные изменения могут быть внесены только по соглашению сторон.

Также законом установлено то что, сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании вышеизложенного можно с уверенностью сказать то, что при надлежащим и добросовестным исполнении условии договора со стороны покупателя не влечет для него каких-либо рисков».

Признание договора купли-продажи недействительным

После регистрации есть возможность признания сделки недействительной, но для этого должны быть веские причины, законные основания. Если суд признает недействительность сделки, то договор автоматически аннулируется.

Какие же это причины? Согласно статье 157 ГК РК сделка может быть признана недействительной по иску гражданина, госоргана или прокурора (если был факт мошенничества, например) по следующим причинам.

Десять причин для признания договора недействительным

Статья 159 ГК РК прописывает следующие основания недействительности сделки.

1. Если нет разрешения на ее осуществление — например, продавец не является владельцем квартиры и работает по доверенности владельца. А в доверенности не прописано полномочие на продажу. Или же нет разрешения на продажу, например, земли — если продается дом с земельным участком, то сам участок может быть в аренде и договор придется тоже аннулировать.

2. Если собственником является ребенок, а квартира была продана без согласия одного из его законных представителей — например, матери или отца. Родитель может подать иск в суд и расторгнуть эту сделку.

3. Если продавец или покупатель оказался человеком недееспособным из-за слабоумия, душевной болезни. Здесь нюанс — если болезнь обнаружена уже после совершения сделки, то нужно исследовать этот факт.

Если врачи смогут дать заверение, что болезнь началась еще до купли-продажи квартиры, то суд признает эту сделку недействительной. В эту же когорту можно отнести ситуацию, когда квартиру продал или купил человек, которого суд ограничил в дееспособности частично.

Тогда иск должен подать попечитель и через суд признать сделку недействительной.

4.

Когда в сделке участвовал человек, который дееспособен, но на момент подписания договора был не в состоянии руководить своими действиями (состояние аффекта, алкогольное или наркотическое опьянение, тяжелая болезнь, повлекшая замутненность сознания). Тогда этот гражданин должен сам подать иск, а если такой гражданин уже умер, то подать иск могут заинтересованные лица — например, его дети, которые знают, что родитель был в такой сложной ситуации.

5. Если покупателя или продавца ввели в заблуждение, которое имеет существенное значение. Например, заблуждение относительно качеств квартиры, возможности использования площади по назначению и т.д.

При этом есть нюанс — куплю-продажу квартиры могут не аннулировать, если заблуждение стало следствием грубой неосторожности участника сделки. Попросту говоря — не проверили, как следует, документы, не осмотрели жилье, отнеслись к процессу беспечно и халатно.

6. Если сработало такое понятие как «кабальная сделка» – когда одной из сторон она заключалась из-за стечения тяжелых обстоятельств и условия ее были крайне невыгодны, а другая сторона воспользовалась этим фактом. В таком случае суд тоже может признать сделку недействительной.

7. Договор был подписан под влиянием угроз, насилия, обмана.

8. Когда представитель одной стороны вступил в злостное соглашение с другой стороной, а сам владелец жилья/покупатель не был в курсе всех обстоятельств. Тогда потерпевший может подать иск в суд. Убытки возместит недобросовестный представитель.

9. Если собственник — ребенок или недееспособный человек, а сделку совершили их законные представители в целях своей собственной выгоды.

10. Если содержание сделки не соответствует закону, заведомо нарушает правопорядок и нравственность. Есть один нюанс — человек, нарушивший закон, не может потребовать признания сделки недействительной, если его иск вызван корыстными мотивами, желанием уклониться от ответственности.

Кто возмещает убытки?

Когда сделка признана недействительной, то каждая сторона должна по закону вернуть все, полученное по сделке. Если вернуть в натуральном виде нельзя — например, жили в квартире и испортили хороший ремонт — то нужно возместить все деньгами.

Особый пункт — если продажа жилья носила преступный характер. Чаще всего дурные намерения бывают у одной из сторон, еще чаще — у продавца. В таком случае, если сделку признают недействительной, то тот, кто смошенничал не получает возврат имущества, оно конфискуется государством.

Если кто-то из участников сделки виновен в расторжении договора и принес убытки другой стороне — например, скрыл, что сильно течет крыша и у покупателя затопило зал, испортилась вся мебель, дорогой паркет — то суд взыщет в пользу пострадавшей стороны компенсацию.

Разница между расторжением и недействительностью

Не все понимают разницу между расторжением договора и признанием его недействительным.

Каковы будут последствия для сторон? На наш вопрос отвечает Анна Туловская: «Расторжение договора и признание его недействительным имеют одинаковое последствие — стороны возвращаются в первоначальное положение: то есть покупатель возвращает имущество и получает назад уплаченные им денежные средства. Разница только в действиях покупателя и продавца.

На практике расторжение договора купли-продажи происходит по обоюдному согласию в досудебном порядке. Признание сделки недействительной относится к юрисдикции судебного органа, в соответствии действующего законодательства РК, и на основаниях, предусмотренных ст. 159 ГК РК».

Таким образом, хорошо подвел черту понятий юрист Сакен Ешмуратов: «Расторжение договора подразумевает свободу волеизъявления сторон, а недействительной считается сделка, которая совершена с нарушением законодательства».

Залог квартиры: что важно знать заемщику >>>

Если квартира была продана давно

По недействительным сделкам существует срок исковой давности. Согласно статье 162 ГК РК подать иск можно в течение года, начиная с того дня, как человек узнал о каких-то меняющих ситуацию обстоятельствах. Если человек подписал договор через угрозы и насилие, то опять же — в течение 1 года со дня прекращения угроз в свой адрес.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8183/

Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Можно ли внести по решению суда изменения в уже исполненный договор купли продажи недвижимости?

Необходимость изменить условия или расторгнуть договор может возникнуть достаточно часто. Например, при отказе Пенсионного фонда в перечислении средств материнского капитала или при изменении обстоятельств у сторон сделки.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не запрещает сторонам расторгнуть договор согласно ст. 450 ГК РФ. При расторжении договора обязанности сторон прекращаются. По общему правилу после оплаты цены объекта недвижимости, передачи его покупателю и регистрации перехода права собственности договор считается исполненным.

Стороны, конечно, могут предусмотреть в договоре и дополнительные условия. Исполнение является одним из способов прекращения обязательств, в силу ст. 408 ГК РФ. Это означает то, что с момента исполнения условий договора  он прекращает свое действие.

Таким образом, невозможно расторгнуть исполненный договор, когда полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.

  Еесли покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату или произвел ее не в полном размере, обязательства не считаются исполненными, а значит они не могли прекратиться исполнением, следовательно,  условия договора можно изменять или расторгать договор,  ст. 450 ГК РФ (п.

65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).  Расторжение договора по соглашению сторон договора является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению продавца и покупателя расторжение договора происходит в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами.

Такое соглашение будет основанием для Росреестра внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записи в реестр прав (ЕГРП) возможна лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора.

На основании заявлений сторон договора кули-продажи и предоставленного соглашения о расторжении договора подлежит  регистрации прекращение договора в Росреестре. Подача на регистрацию полного пакета документов является основанием для внесения записи о прекращении договора купли-продажи в ЕГРП.  Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.

33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора сторонами договора уплачивается государственная пошлина.

В случае если, договор купли-продажи еще не прошел государственную регистрацию и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав, то государственная регистрация сделки может быть прекращена на основании заявлений покупателя и продавца (п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – Закон о регистрации) В этом случае заключение соглашения о расторжении договора не требуется.

По требованию одной из сторон расторжение договора купли-продажи может быть произведено по условиям самого договора или по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости и если документы поданы на регистрацию предусмотрено право стороны договора подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации ( абз. 2 пункта 3 ст. 19 Закона о регистрации). Эта норма Закона о регистрации, по мнению Конституционного суда РФ, призвана обеспечить необходимый баланс интересов участников оборота недвижимого имущества, а также стабильность этого оборота (определение Конституционного Суда РФ от 23.03.2010 № 411-О-О). Если обязанность покупателя по оплате исполнена, а продавец отказался от регистрации договора, продавца можно обязать заключить договор, возмещать убытки, и др. В связи с отказом Пенсионного фонда в перечислении денежных средств, договор продолжает действовать, т.к. оплата по договору произведена не полностью. Поэтому имеется возможность подать на регистрацию соглашение о расторжении договора купли-продажи, оплатив государственную пошлину. Такое соглашение может быть подписано как лично сторонами договора, так и их представителями на основании нотариальной доверенности. Обращаться за регистрацией соглашения в Росреестр следует всем сторонам сделки или их представителям, действующим на основании доверенности.

Если коротко говорить о расторжении договора купли-продажи недвижимости то это все.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Источник: https://www.lawnow.ru/articles/law/izmenenie-i-rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи: практические и теоретические вопросы на примере одного спора (Розенцвайг А.В., адвокат Алматинской городской коллегии адвокатов, к.ю.н.; Скрябин С.В., ведущий научный сотрудник НИИ частного права Каспийского университета, к.ю.н., доцент)

Можно ли внести по решению суда изменения в уже исполненный договор купли продажи недвижимости?

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи:
практические и теоретические вопросы на примере одного спора

А.В. Розенцвайг, С.В. Скрябин

1. Предварительные замечания

Взяться за перо нас побудило несколько обстоятельств.

Во-первых, интересное дело, в котором мы представляли одну из сторон спора. Этот случай мог стать классическим примером применения правил статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — «ГК, «кодекс») о мнимой сделке. Мог стать, но не стал, по причинам, от нас не зависящим.

Во-вторых, вопрос о недействительности сделок стал проблемой просто сверхактуальной. В мае 2016 года состоялись ежегодные цивилистические чтения по теме «Недействительные сделки в гражданском праве».

Был подготовлен проект закона, который предполагал дополнить ГК, гражданское законодательство некоторыми новеллами, большая часть которых связана с введением ничтожных и оспоримых сделок, изменениям редакции правил кодекса о мнимых и притворных сделках[1].

Кроме того, Верховным судом Республики Казахстан (далее по тексту — «ВС») 7 июля 2016 года № 6 было принято Нормативное постановление «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности»[2], которое, в том числе, касается вопросов, затрагиваемых в настоящей статье.

Одним словом, проблема о недействительных сделках имеет высокую теоретическую и практическую востребованность, а признание сделок недействительными — один из наиболее распространенных на практике способов защиты гражданских прав.

По нашему мнению, подобная распространенность зачастую не совсем оправдана. Однако состояние нашего законодательства и правоприменительной практики нередко обусловливают использование именно этого способа защиты гражданских прав. Выбор здесь предопределен прагматическими интересами участников оборота: проще, дешевле, понятнее и привычнее.

В-третьих, описываемый ниже гражданско-правовой спор исчерпал возможности обжалования в Казахстане. По нему приняты все предусмотренные законом судебные акты, которые можно, и, как мы полагаем, нужно, обсудить, вынеся в публичное пространство.

Речь идет, мягко говоря, о ряде юридических ошибок (упущений) суда первой инстанции, которые остались незамеченными судами апелляционной и кассационной инстанций. Причем это касается как применения норм материального, так и процессуального права.

И, наконец, последнее. Наш доверитель высказал нам упрёк в выборе неверного способа защиты его интересов, что, по его мнению, повлекло отказ в удовлетворении заявленных требований и дополнительные издержки.

Однако знакомство со всеми перипетиями дела и последующий анализ состоявшихся судебных актов, вынесенных уже без нашего участия, позволяют утверждать о правильности выбора способа, процессуальной модели защиты, собранных и представленных суду доказательств, которые подтвердили наши аргументы.

Поэтому настоящая статья — повод для того, чтобы ещё раз самим оценить возникшую ситуацию, выслушать мнение юридической общественности, привлечь внимание к состоянию казахстанской юридической теории и судебной практики на примере конкретного дела.

Но обо всем по порядку.

2. Обстоятельства спора

И. являлась собственницей жилого дома и земельного участка, расположенных в г.

Алматы (далее по тексту — «Недвижимость»), что подтверждалось справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на Недвижимость, выданной уполномоченным органом. Помимо И.

, в доме были зарегистрированы её супруг — К. и их совместные дети, один из которых был несовершеннолетним, а другой находился на обучении за рубежом.

В ноябре 2014 года И. заключила с покупателем А. договор купли-продажи Недвижимости (далее по тексту — «Договор»). Цена сделки составила 905 000 000 (девятьсот пять миллионов) тенге. Договор зарегистрирован уполномоченным органом 6 ноября 2014 года; собственником Недвижимости стал А.

Описанную выше общую ситуацию необходимо дополнить некоторыми деталями, которые раскрывают суть сложившихся правоотношений между сторонами.

Прежде всего, укажем на наличие определенных личных отношений между семьей И. и А. Последний неоднократно бывал в доме, имел совместные дела с супругом И. и даже приятельствовал с ним.

Не менее важным представляется и тот факт, что Договор был нотариально удостоверен. Это была стандартная форма договора, которая предлагается к подписанию практически любым казахстанским нотариусом, без каких-либо юридических излишеств[3].

Далее, несмотря на заключение Договора, И. и её семья продолжала проживать в доме, пользоваться Недвижимостью, нести соответствующие обязанности (в частности, по оплате коммунальных платежей), а регистрация членов семьи И. по месту нахождения Недвижимости не была прекращена.

Важно и то, что цена Договора продавцу выплачена не была. Во всяком случае, никаких допустимых доказательств исполнения соответствующей обязанности по Договору А. не представил.

Кроме того, пояснения И. содержали сведения о том, что заключение Договора состоялось под психологическим давлением (принуждением) со стороны её супруга. Последнее обстоятельство им не отрицалось. Более того, при рассмотрении дела в суде оно нашло своё подтверждение.

И, наконец, последнее. Между покупателем А. и супругом И. сложились заёмные отношения. Согласно пояснениям К., всего им было получено от А. два транша на общую сумму 656 900 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот) долларов США.

По утверждениям И. и К., Договор и был заключен лишь для того, чтобы А. получил в банке деньги, предоставив в качестве обеспечения Недвижимость, и передал их в последующем К. для осуществления последним неких бизнес-проектов. После возврата денег А. обязался Недвижимость вернуть[4].

3. Юридический анализ фактической ситуации, проведенный до предъявления иска

Анализ представленных И. документов, пояснения, данные ею и супругом истицы К., позволил сделать следующие общие выводы.

Во-первых, представленные документы (Договор, справки уполномоченного органа и другие) дают основания для однозначного утверждения о том, что И. являлась полноправной собственницей Недвижимости; какие-либо обременения на момент заключения Договора отсутствовали, правообладателем являлась И., которой Недвижимость принадлежала на праве индивидуальной собственности.

Во-вторых, положения Договора однозначно указывают на использование стандартной формы сделки, удостоверяемой нотариально. Каких-либо особых условий названный Договор не содержит, поэтому к спорным правоотношениям сторон должны применяться общие положения ГК.

В-третьих, документы о совершении заёмных операций между супругом И. и А., между последним и банком нам вначале представлены не были. По указанной причине анализ соответствующих отношений был произведён исключительно на основании пояснений супруга И. Цели, на которые были потрачены заёмные денежные средства, так и остались неизвестными[5].

В-четвертых, изученные материалы дают определённые основания усмотреть в действиях А. наличие уголовно наказуемого деяния.

Между тем попытка инициировать такой вариант развития событий не предпринималась, поскольку имелся риск существенного усложнения и затягивания по времени решения вопроса о принадлежности Недвижимости и её возврате.

На рассмотрение И. были представлены следующие возможные варианты решения возникших проблем.

Вариант 1. Расторжение Договора по причине неисполнения А. обязательств по оплате (пункт 2 статьи 401, пункт 1 статьи 406, статьи 437-439, пункт 2 статьи 444 ГК).

В данном случае можно исходить только из условий Договора и доказать факт его неисполнения Покупателем.

Реализацию этого варианта мы сочли нецелесообразной по следующим причинам.

1) Заявление подобного требования будет свидетельствовать о признании действительности Договора, что впоследствии сделало бы затруднительным возможное уголовное преследование А., т.к. будет свидетельствовать о признании И. правомерности приобретения Недвижимости.

2) Наличие определенных рисков. Например, если А. сможет выплатить сумму, указанную в Договоре, он, в свою очередь, будет вправе требовать передачи ему Недвижимости.

3) Существенное увеличение судебных издержек и, прежде всего, значительный размер государственной пошлины. Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 535 Кодекса Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)» (далее — «НК»), он определен в размере 1 (одного) процента от суммы иска[6].

Вариант 2. Использование конструкции притворной сделки.

Пунктом 2 статьи 160 ГК предусмотрено: «Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду».

Как отмечается в комментарии ГК, в притворной сделке воля сторон направлена на установление гражданских прав и обязанностей. Но не тех, которые составляют внешнюю сторону для окружающих, а иных, какие стороны имели в виду. Поскольку при притворности различают две сделки, каждая из них нуждается в самостоятельной оценке.

Прикрывающая сделка всегда является недействительной. Законность прикрываемой сделки определяется фактическими признаками[7].

По очень точному научному определению, притворная сделка является футляром, который в результате будет отброшен, а к отношениям сторон должны применяться нормы, относящиеся к прикрытой сделке[8].

Применение правила пункта 2 статьи 160 ГК в отечественной судебной практике базируется на установлении наличия либо отсутствия (доказанности или недоказанности) целого ряда важных фактических обстоятельств, которые свидетельствовали бы о притворности сделок.

В одном из споров Верховный суд Республики Казахстан, рассматривая вопросы притворности договоров займа, купли-продажи квартиры и ее залога, постановил, что в число подлежащих исследованию и оценке обстоятельств по подобным делам относятся: последующее проживание в доме ответчицы; отсутствие в материалах дела каких-либо сведений об оплате стоимости приобретенной квартиры; невыяснение судом обстоятельств заключения данного договора, передачи денег от покупателя продавцу; иные обстоятельства покупки квартиры. Особо было отмечено, что лицо даже не осмотрело приобретенную квартиру. Этот факт был признан грубой неосмотрительностью для человека, приобретающего дорогостоящую недвижимость[9].

В другом случае суд надзорной инстанции отменил все решения по делу, приняв новое решение об удовлетворении иска Б., Г. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Б. и К., притворным.

ВС согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры в силу его притворности с применением статьи 160 ГК, поскольку в суде ни Б., ни К. не оспаривали, что между ними заключен сначала договор займа, а затем, в обеспечение его исполнения — договор залога квартиры, принадлежавшей Б. и Г.[10].

В Обзоре судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры за 2002 год ВС сформулирована следующая правовая позиция: «Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной».

Данная позиция обоснована тем, что, поскольку, согласно пункту 2 статьи 160 ГК, при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, поэтому коллегия областного суда, отменяя решение суда 1-й инстанции, которым притворный договор купли-продажи квартиры между М. и Б. признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли-продажи. При этом заключение договора займа соответствует нормам статьи 725 ГК и потому нет оснований для признания его недействительным[11].

В представленных для анализа пояснениях И. и её супруга усматриваются определенные основания для применения к спору правил ГК о притворности сделок. Супругу И. понадобились деньги, А.

предложил вариант: переоформление Недвижимости на его имя без оплаты, с последующим представлением её в качестве обеспечения для получения займа в банке. В отсутствие доказательств преступных намерений А.

фактически сложившаяся ситуация соответствует конструкции притворной сделки, поскольку очевидно, что стороны вместо купли-продажи имели в виду сделку вещного поручительства, совершаемую при ипотеке.

К вещному поручительству при ипотеке недвижимости прибегают тогда, когда должник не имеет прав на недвижимость, выступающую её предметом. В этом случае вещный поручитель становится участником залоговых отношений (см. пункты 1 статей 6 и 7 Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»).

По нашему мнению, данный вариант наиболее соответствовал фактической ситуации, описанной выше. В рассматриваемом случае И. являлась единоличной собственницей Недвижимости (что, однако, не исключает возможность признания права общей собственности на нее).

Супруг И. не имел прав на Недвижимость и, следовательно, не мог выступать ни вещным поручителем, ни самостоятельно получить ипотечный заём в банке.

В случае квалификации Договора в качестве сделки вещного поручительства применение механизма притворной сделки сделало бы возможным обращение взыскания на Недвижимость. В этом случае банк как кредитор А.

мог потребовать выплату его долгов (статья 22 Закона об ипотеке, пункт 7 статьи 319 ГК). Возможно, что при реализации этого варианта удалось бы ограничить сумму взысканий размером заёмных средств, полученных от А. супругом И.

, но риск утраты Недвижимости всё же был весьма значительным.

Вариант 3. Признание Договора недействительным как совершенного под влиянием насилия и/или угрозы.

Согласно пункту 9 статьи 159 ГК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=33719552

Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Можно ли внести по решению суда изменения в уже исполненный договор купли продажи недвижимости?

(Гришаев С. П.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ВОЗМОЖНО ЛИ РАСТОРЖЕНИЕ

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ?

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 8 октября 2007 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Прежде чем ответить на вопрос, поставленный в заголовке, необходимо определить, что понимается под термином «расторжение договора».

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.

) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.

520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».

Использованный в данном случае термин «отказаться» не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания.

Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.

165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК).

Таким образом, для одного из видов сделок — договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.

165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т. е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ).

По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, — прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).

Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.

Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Это положение было отмечено и в п.

5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.

2001 N 59), в котором указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В качестве примера рассматривается следующий случай.

«Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

В своем решении суд указал, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом.

В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.

Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания».

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости.

Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j2168.html

Глав-книга
Добавить комментарий