Можно ли разменять квартиру?

Размен трехкомнатной квартиры

Можно ли разменять квартиру?

Размен 3-х комнатной квартиры – серьезный и ответственный шаг, на который, даже если это необходимо, трудно решиться человеку. Свадьба, развод, стремление сменить место жительства – причин разменять жилье множество.

В этом отношении особенно повезло обладателям «трешек», если нет нужды в таком просторном и комфортном жилье, его можно наиболее выгодно обменять.

Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.

Другая сложность – недостаточно просто продать свое жилье, а затем купить себе новое, иначе так Вы временно останетесь без крыши над головой, если нет в запасе другого объекта недвижимости. Договоры купли-продажи на старую и новые квартиры необходимо заключить одновременно.

Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости.

А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.

Варианты размена 3-х комнатной квартиры

Когда речь заходит о подобной сделке, собственники чаще всего представляют себе вариант размена «трешки» на «двушку» и «однушку». Однако, математическое правило, о котором знает любой первоклассник, что 2+1=3, здесь не работает.

Все дело в том, что наверняка две однокомнатные и «однушка» по площади будут больше исходной трехкомнатной квартиры. В каждой квартире есть кухня, коридор и санузел с ванной комнатой.

Продавая «трешку», вы как бы меняете один набор этих помещений на два набора, что невозможно без доплаты. Аналогично и в том случае, если хотите разменять трехкомнатное жилье на три однокомнатных.

Такие варианты в основном возможны только с доплатой.

Впрочем, есть несколько вариантов и без доплаты финансовых средств:

  • Размен 3-х комнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную возможен, если «трешка» имеет большой метраж, или находится в престижном районе, а новое жилье планируется приобретать в менее удачном месте
  • Трехкомнатная квартира с роскошным ремонтом может быть обменена на «двушку» и «однушку» без ремонта или с минимальной отделкой, а также с неудачной планировкой
  • Однако, наиболее реальным является размен 3-хкомнатной квартиры на две 1-но комнатные. Если у квартир равноценный ремонт, сделка пройдет максимально оперативно
  • Если «трешка» имеет большой метраж и хороший ремонт, нетрудно разменять ее на 2 однокомнатные
  • Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные возможен в виде договора мены, если у «однушек» один хозяин. Такая сделка тоже пройдет наиболее оперативно.

Размен 3-х комнатной квартиры в Москве имеет массу нюансов и сопряжен с целым рядом трудностей.

Например, если один из собственников против сделки, но ее совершили в обход него, он легко может опротестовать размен в суде.

При размене необходимо учитывать интересы несовершеннолетних жильцов, иначе сделку можно признать недействительной. Чтобы избежать этих и других проблем, лучше обратитесь к профессиональным риэлторам.

Высококвалифицированные специалисты нашего агентства недвижимости помогут Вам разменять жилье, легко преодолевая трудности. Наши специалисты оценят Вашу жилплощадь, проведут рекламную кампанию, оперативно подберут жилье для Вас, помогут оформить необходимые документы и проверят чистоту. У нас большая база объектов недвижимости и 15-летний стаж.

Наши цены

Наименование услуги Стоимость
Юридическая проверка недвижимости и продавцаот 30 000 рублей
Юридическая проверка недвижимости, продавца. Проведение сделки (составление договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре по Москве)от 50 000 рублей
Полное сопровождение сделки: осмотр недвижимости, проведение предварительных переговоров с продавцом,  заключение предварительного договора (аванса/задатка), юридическая проверка недвижимости и продавца. По итогам выдача юридического заключения, сопровождение при проведение взаиморасчетов, составление договора купли-продажи на недвижимость, регистрация перехода права на недвижимость, передача недвижимости по подписываемому акту приема-передачи.от 80 000 рублей

Источник: http://www.votchina.com/razmen-trehkomnatnoy-kvartiry/

Процедура размена квартиры

Можно ли разменять квартиру?

Вопрос о размене квартиры актуален для пар, которые хотят развестись и жить отдельно, для раздельного проживания родителей и подросших детей, для расширения своей жилплощади и т.д.

Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).

Как разменять квартиру в России в 2019 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.

В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1

Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.

Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.

Размен 2-комнатной квартиры

Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.

Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.

Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

  • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
  • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
  • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
  • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

Способы обмена жилья в 2019 году

Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  1. Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  2. Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.

Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

Если квартира приватизирована

Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  2. Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  3. Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  4. Получить выписку ЕГРН.

Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

Если квартирами обмениваются родственники

Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

Если размер жилья неравнозначный

Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

Размен неприватизированной квартиры

Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2019 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  1. Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  2. Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  3. Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  4. Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).

Размен квартиры при несогласии сособственника

Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.

Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

Особенности размена квартиры, где прописаны дети

Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

  1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
  2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

Размен квартир в судебном порядке

Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.

На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

  • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
  • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
  • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.

Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

Источник: http://expert-home.net/kak-razmenyat-kvartiru/

Размен квартиры: дети хотят жить отдельно от родителей

Можно ли разменять квартиру?

Многие украинские семьи рано или поздно сталкиваются с проблемой, когда необходимо разменять жилье. Дети вырастают и хотят жить отдельно от родителей.

Лишь единицам удается до этих пор накопить необходимую для приобретения отдельной квартиры сумму, остальным приходится разменивать собственное жилье. Как показывает практика, это довольно непростая задача.Подрастающие дети часто не хотят жить с родителями. Совместное проживание на одной жилплощади приводит к конфликтам.

Особенно в том случае, если сын или дочь поселились в родительском доме со своим супругом или супругой. О конфликтах между членами таких семей немало написано на специализированных форумах, журналах и даже в учебниках по психологии. Поэтому часто после нескольких лет совместного проживания семьи принимают решение разъехаться.

Чаще украинского хотят продать трехкомнатную квартиру и за полученные средства приобрести две «единички». По словам экспертов по недвижимости, таких предложений у них куча. Как правило, сначала ищут покупателя на квартиру, потом специалисты подбирают варианты будущих апартаментов. А уже после этого одновременно заключается сделка купли-продажи объектов.

Не секрет, что наибольшую выгоду получит владелец трехкомнатной квартиры в одном из центральных или приближенных к нему районов Киева, расположенной в современном монолитно-кирпичном доме, с удобной планировкой и хорошим ремонтом.

Если жилье находится на Институтской, Большой Житомирской или Богдана Хмельницкого, то ее владелец может рассчитывать на «единичку» в приближенном к центру города районе и однокомнатную квартиру в спальном районе, чаще всего на Левом берегу столицы.Однако сейчас продавцы жилья класса «люкс» оказались в сложном положении.

Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой — не самых ликвидных апартаментов. Спрос на объекты бизнес-и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, ее владельцы вынуждены идти на уступки. Надо отметить, что покупатели такой недвижимости — топ-менеджеры или акционеры крупных компаний.

Поэтому они хорошо умеют торговаться и, как показывает практика, могут получить довольно значительную скидку. Особенно сейчас, когда цены на рынке фактически диктуют покупатели.

Для всех остальных категорий желающих разъехаться ситуация тоже не такая уж радужная.

По словам специалистов по недвижимости, большинство желающих разменять жилье — владельцы квартир среднего состояния домов в спальных районах города. При этом лишних средств, которые позволят существенно улучшить условия проживания тем, кто разъезжается, у таких людей нет. Таким образом, их единственный актив — это собственное жилье.

Проблема заключается в том, что продать такие апартаменты и приобрести за полученные средства две однокомнатные квартиры — большая проблема. Ведь продать трехкомнатную квартиру в хрущевке сейчас реально за $ 70 тыс., тогда как за «единичку» придется выложить не менее $ 50 тыс. Путем нехитрого расчета понятно, что на вторую квартиру покупателю не хватает $ 30 тыс. — астрономической, как для некоторых украинских, суммы. Именно поэтому такие сделки не стали массовыми. Большинство покупателей, как правило, продает собственное жилье, и улучшают или ухудшают свои условия проживания.

Еще меньше киевлян соглашается на обмен жилья, поскольку в этом случае обе стороны, участвующие в сделке, должны быть удовлетворены предложенными им вариантами. А это, как показывает практика, непросто. Однако единичные случаи иногда случаются.

Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры, размер комиссионных агентства недвижимости, срок проведения операции.

Если ни один из этих способов размена квартиры невозможен, то всегда есть запасной вариант — не продавать свою квартиру, а сдать ее в аренду, самим же временно съехать в более дешевое жилье.

В этом случае каждой из семей придется приложить относительно небольшую сумму для того, чтобы заплатить за свои апартаменты. Учитывая тот факт, что интерес к аренде недвижимости растет, сдать свое жилье можно в достаточно короткий срок.

Дмитрий Корчев,Глава правления Киевского городского отделения АСНУ

Разменять квартиру в столице без доплаты практически нереально. Прошли уже те времена, когда однокомнатные квартиры стоили $10 тыс., двухкомнатные — $20 тыс., а трехкомнатные — $30 тыс.Чаще жилье разменивают люди с достатком ниже среднего.

Ведь богатые украинцы могут собрать необходимую сумму для приобретения жилья детям или «разойтись миром» с бывшим мужем. Поэтому обычно квартиры разменивают в спальных районах города, например на Борщаговке или Лесном массиве. Реально продать трехкомнатную хрущевку в этих районах города можно за $70 тыс.

Однако купить за эти средства две полноценные однокомнатные квартиры невозможно, поскольку дешевое жилье стоит более $50 тыс. Единственное исключение — это продажа жилья в центральной части города и покупка двух квартир в отдаленных районах, где стоимость жилья существенно ниже. Однако таких случаев — единицы.

Поэтому разменять жилье без доплаты в столице нереально, нужна дополнительная оплата. Проблема заключается в том, что у большинства украинцев нет дополнительных средств.

Ольга Архипова,председатель Одесского регионального отделения АСНУ

Для того чтобы разменять жилье, нужно начинать «с конца». Т.е. я рекомендую проанализировать предложения на рынке и выбрать те варианты, которые заинтересуют желающих разъехаться. Я не советую «подгонять» стоимость своей квартиры под ту сумму, которая необходима для покупки отдельных апартаментов.

Ведь покупатели не готовы переплачивать за квартиру. Поэтому желающим разменять свое жилье, возможно, нужно будет собрать определенную сумму, которую не хватает для приобретения отдельного жилья.После того как все эти вопросы решены, можно выставлять квартиру на продажу и посмотреть на реакцию потенциальных покупателей.

При этом я советую воспользоваться помощью риэлторов. Именно они помогут установить правильную цену на объект. Если стоимость жилья на рынке растет, то получить задаток и внести его за будущее жилье лучше в один день.

Если цены снижаются, то стоит взять задаток и поискать подходящие варианты, число которых может постоянно увеличиваться.

Ольга Прохорова,Глава правления Луганской риэлторской палаты

Продать одну трехкомнатную квартиру и купить две однокомнатные во многих областных центрах, таких как Луганск, обычно очень трудно. Ведь разница в стоимости квадратного метра в центральной и приближенной к нему части города, как правило, невелика.

Для того чтобы приобрести две квартиры, нужно добавить определенную сумму, которой часто у местных жителей нет. Часто бывает, что квартиру, которую ее владельцы хотят разменять, выставляют по завышенной цене. Например, трехкомнатную могут продавать за $80 тыс., объясняя это тем, что у ее владельца «две дочери».

Однако за такие деньги продать такие апартаменты почти нереально. Ведь даже габаритное жилье в центральной части города стоит $55-65 тыс. В этом случае нас часто выручает пригород, где стоимость квартир существенно ниже.

В ближайших к городу селах можно купить как квартиру, так и небольшой домик за относительно небольшую сумму. Такой способ разъезда популярен у местных жителей.

Станислав Лобко,

юрист компании «Рыбин и Партнеры»

Если квартира приватизирована или куплена на имя обоих супругов, она обычно продается с последующей покупкой двух новых квартир (комнат). Вместе с тем, если квартира маленькая или недорогая, один из бывших супругов может претендовать на всю квартиру, компенсировав деньгами или имуществом стоимость ее половины.

Если же квартира не приватизирована, разъезд возможен только путем ее обмена на две неприватизированные квартиры (комнаты).По общему правилу супруги имеют равные права на приобретенную в браке квартиру.

Впрочем, один из супругов может претендовать на большую долю в том случае, если это предусмотрено в брачном договоре, или он сможет доказать суду, что его бывший муж не заботился о материальном благополучии семьи или тратил семейное имущество не в интересах семьи, или с ним остаются проживать дети.

При этом после разъезда дети имеют право проживать на жилплощади любого родителя.Необходимость получить согласие других членов семьи зависит от того, принадлежит им право собственности на часть квартиры: если такие права отсутствуют, бывшие супруги может не согласовывать свои действия с другими жильцами.

Кроме того, в данном случае может возникнуть проблема определения места жительства детей с одним из их родителей.

Основные юридические трудности возникают в случае возникновения спора.

Например, если один из супругов обращается в суд с требованием присудить ему всю квартиру с выплатой компенсации, ему следует помнить, что сумма компенсации должна быть внесена на счет суда уже на момент подачи иска. Кроме того, если права на квартиру, кроме бывших супругов, имеют еще и третьи лица, для того, кто съезжается, будет проблематично получить даже компенсацию.

Источник: http://www.kanzas.ua/articles_different/page_view/Razmen-kvartiry-deti-hotyat-zhit-otdelno-ot-rodite-19-12-2012/

Как разменять квартиру?

Можно ли разменять квартиру?

Большая квартира считается очевидно выгодным капиталовложением, за исключением, пожалуй, одной ситуации: когда такую жилую площадь нужно разменять на несколько маленьких. Knowrealty детально разобрался в риелторской ситуации математического неравенства, когда 1+1 совсем не равно двум.

Рисунок: Полина Васильева

Если вы достаточно авантюрны, чтобы без помощи риелторов пуститься в размен одной большой квартиры на несколько маленьких, можно вполне уверенно предположить, что начнете вы с интернет-серфинга.

 Выберите правильный объект интернет-поиска: по запросу «разменять квартиру» вы найдете больше адекватной информации, чем по фразам «обмен квартиры» или «продажа квартиры».

Заодно успеете проникнуться драматическими коллизиями ключевых запросов, выпадающих в виде подсказки поисковых систем: «размен квартиры при измене», «как уговорить свекровь разменять квартиру» и «что значит поменять квартиру во сне».

Перед принятием окончательного решения четко определитесь с личной мотивацией: какую именно из своих бытовых задач  вы пытаетесь решить посредством размена жилплощади? Среди классических вариантов – развод супругов, прибавление в семье или выросшие дети, активно стремящиеся выпасть из родового гнезда. В кризисные времена добавляется еще и финансовый аспект: большую квартиру меняют на две маленьких, одну из которых можно сдавать в аренду. От конкретики вашего случая зависит приоритетность параметров, определяющих выгодность сделки. Если для разводящихся и скандалящих супругов важнее всего скорость размена, то для семейной пары с детьми, разъезжающейся со старшим поколением, определяющими факторами станут метраж новой жилплощади и инфраструктура района. Заранее четко выстроенная система приоритетов поможет в итоге принять самое взвешенное решение.

Когда все цели сформулированы, постарайтесь вникнуть в текущую ситуацию на рынке недвижимости. Для начала вполне достаточно понять, кто сейчас определяет правила этого рынка – продавец или покупатель.

 Прошлый кризис вполне убедительно доказал, что при падении спроса на недвижимость сроки поиска покупателя увеличиваются почти в два раза, дорогие квартиры в центральных районах резко теряют свою популярность, а спрос на массовое жилье растет.

 Чтобы понять, в какую сторону направлен вектор очередного переселения народов в мегаполисе и каковы перспективы именно вашего квартирного размена, не пожалейте времени на вменяемую профессиональную аналитику типа «Индикаторов рынка недвижимости».

Изучение ситуации поможет определиться с форматом размена квартиры. Наиболее реальное решение – стандартная альтернативная сделка, когда одновременно происходят продажа старой квартиры и покупка новой.

По такому обмену квартир через цепочку сделок купли-продажи обычно осуществляются всевозможные разъезды и съезды, обмены жилплощадей с доплатой или расселение коммуналок.

Подобный алгоритм дает владельцам недвижимости определенную финансовую свободу (не нужно искать несколько дополнительных миллионов рублей для «чистой» покупки квартиры), но рождает дополнительные риски и ситуационные ограничения.

В большинстве случаев такие сделки невозможно провести самостоятельно, поскольку нужно выстроить цепочку из заинтересованных продавцов и покупателей квартир, проверить юридическую чистоту всех объектов недвижимости и организовать одновременное оформление всех необходимых пакетов документов. Кроме того, тесная зависимость всех участников альтернативной сделки друг от друга только добавляет ситуации организационных коллизий и психологического разнообразия.

Более спокойный вариант размена большой квартиры, идеальный при растущих ценах на недвижимость и наличии свободных финансов, реализуется по такому алгоритму: сначала на свободные средства покупается второе жилье, первое освобождается и выставляется на обычную продажу, а затем на вырученные деньги приобретается еще одна или несколько квартир. Очевидные плюсы – в разнообразии выбора, относительной простоте всех этапов сделки и отсутствии временных ограничений.

Еще один довольно экзотичный вариант – это прямая мена жилых площадей, ностальгический привет из советского прошлого.

 По сути это бартерная сделка, когда каждая из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем, а квартиры меняются по гражданско-правовому договору либо вообще без привлечения денег, либо с доплатой, если жилплощади неравноценны.

 Сегодня такой вариант можно использовать при мене квартир в муниципальном сегменте жилья, а вот смешивать в подобной операции приватизированные квартиры и государственный жилой фонд с 2005 года запрещено законодательно.

Перед началом размена квартиры ознакомьтесь с реальными законами «разменной» математики. Действующие уравнения рынка мегаполисов: за трешку можно получить две однушки в менее престижном районе либо однушку и двушку с доплатой.

 Двушка тоже делится на две однокомнатные квартиры только с доплатой, поскольку цена квадратного метра однокомнатной квартиры всегда изначально дороже. Решая подобные системы уравнений, проявите гибкость математического мышления.

 Например, если размен вашей квартиры не складывается сразу, сдайте ее в аренду, а сами переберитесь в более дешевое жилье, скапливая разницу между арендными ставками как будущую доплату за лишние квадратные метры. Как и любой важный бытовой вопрос, размен квартиры – дело для горячего сердца и холодной головы.

Мария Ерохина

15.10.15

Источник: https://knowrealty.ru/kak-razmenyat-kvartiru/

Как осуществить размен квартиры? Советы специалистов

Можно ли разменять квартиру?

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости.

По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок.

Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства.

Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки.

Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится.

Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором.

Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна.

Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир.

В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых.

При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3.

Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить.

А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё.

Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей.

Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге.

Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой.

Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/razmen-kvartiry-kak-provesti-vygodnuyu-sdelku.html

Глав-книга
Добавить комментарий