Можно ли часть места общего пользования присоединить к квартире, если другие собственники согласны?

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Можно ли часть места общего пользования присоединить к квартире, если другие собственники согласны?

Выделение доли в квартире может происходить в отношении недвижимого имущества, которое находится как в долевой, так и совместной собственности. Подробнее о порядке выделения доли в квартире мы расскажем в этой статье.

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены.

Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку – в 2020 году

Можно ли часть места общего пользования присоединить к квартире, если другие собственники согласны?

Перепланировка жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, независимо оттого, какого он типа, разрешена по закону.

В то же время в зависимости от количества этажей, материалов, которые использовал строитель, износа здания, этажа, где расположена квартира — некоторые виды работ проводить можно, а другие нет.

Под перепланировкой следует понимать сложный капитальный ремонт, который должен изменить конфигурацию помещения, функциональное назначение комнат, поэтому обязательно будут затронуты коммуникации.

Изменить общие площади и части конструкций возможно, но это связано с некоторыми особенностями. Для начала владелец квартиры должен понимать, что законодатель требует получить разрешение на проведение строительных работ в самой квартире, а для этого необходимо подготовить проект.

Работы должны выполняться строго по проекту и уже на начальном этапе проектировщики могут предложить владельцу только перечень допустимых изменений. Но их все равно необходимо согласовать с Жилинспекцией и межведомственной комиссией (МВК), другими контролирующими инстанциями (СЭС, МЧС, Энергонадзором, газовым хозяйством и т. д.).

Существует перечень общедомового имущества, которое можно затронуть владельцу при перепланировке своего помещения, например:

  • лестничная площадка, лестница, коридор;
  • чердак, крыша, подвал;
  • инженерные сети и коммуникационные узлы;
  • фасад здания, балконные плиты, перекрытия и несущие стены;
  • земельный участок, к которому относятся благоустройства и элементы озеленения на нем расположенные;
  • трансформаторная будка, пункт теплопередачи, общий гараж или автостоянка, детская площадка;
  • другое.

Образец согласия соседей на перепланировку

Законодательное регулирование

Право на общедолевую собственность жильцов на имущество законодатель устанавливает кодексом:

В Постановлении правительства № 491 (13.08.06) определен состав помещений, которые можно отнести к общедомовому имуществу. В Градостроительном кодексе (ГСК) РФ в ст. 1 (пункте 14) и ст. 51 (части 7 и пункте 6) указан порядок и условия для осуществления реконструкции общедомового имущества. Об этом же говорит ЖК в главе 4, ст. 25.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В правилах и нормативах технической эксплуатации жилищного фонда (ЖФ) России указаны операции, которые можно проводить с общедомовым имуществом. ЖФ в РФ учитывается согласно специальной Инструкции, в ней сказано, что все изменения, которые будут осуществлены со зданием, должны после реконструкции вноситься в его техпаспорт.

В то же время существует перечень запрещенных работ в самой квартире, где могут жить люди или работать, если она будет переведена в нежилое помещение. Он указан в Постановлении правительства за № 883-П от 15.11.05.

Переоборудование жилого помещения может быть простым, что называется переустройством, сложным – перепланировка, реконструкцией, затрагивающей все здание.

Иногда провести ремонтные работы невозможно без вмешательства в общее имущество, поэтому и требуется согласие соседей, что указано в ЖК, ст. 40, части 2. Это касается не только приватизированных квартир, но и муниципального жилья, в том числе и коммуналок.

Если в первом случае владельцы проживают на основании документов, подтверждающих право на собственность, во втором основанием является договор соцнайма, то в третьем может быть − то или другое.

Обязательно требуется согласие, если перепланировка:

  • затронет земельный участок под домом, который принадлежит всем правообладателям (ЖК, ст. 44);
  • уменьшит площадь места общего пользования из-за того, что какая-то его часть присоединится к квартире (ЖК, ст. 36).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Нужно ли получать

Если владелец помещения при проведении перепланировки затрагивает места общего пользования, т. е. выходит за пределы своей собственности, то ему необходимо для подачи документов на разрешение среди остальных бумаг иметь письменное согласие:

  • проживающих в многоквартирном доме;
  • прописанных с ним в муниципальной квартире;
  • проживающих в коммунальной квартире;
  • других совладельцев квартиры, если они есть.

В последнем случае, независимо от того, находится квартира в долевой собственности или принадлежит совладельцам на равных правах строительные манипуляции, которые решил сделать один из них, так или иначе, затронут имущество других. Если же помещение находится у банка в залоге, то потребуется взять и его разрешение.

Необходимо понимать, что муниципальное жилье является государственным, и орган администрации считается его собственником. Поэтому нанимателям муниципального жилья требуется для начала получить разрешение на перепланировку от собственника, а только потом можно будет готовить документы в Жилинспекцию, среди которых должно быть согласие соседей.

За разрешением основной наниматель должен обратиться в отдел архитектуры, к которому относится дом, причину переоборудования квартиры придется указать серьезную.

Разрешение у жильцов дома или коммуналки должен востребовать собственник, т. е. муниципалитет. Но фактически получить согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку может инициатор ремонта, если администрация нотариально оформит на него доверенность.

К переоборудованию квартиры с затрагиванием общедомового имущества может относиться обустройство:

  • лоджии на первом этаже, она фактически становится пристройкой, что затрагивает фасад здания;
  • небольшого тамбура перед входом в квартиру, это уменьшит размер лестничной клетки или фойе;
  • нескольких квартир в одно помещение, если они расположены рядом горизонтально или вертикально, для этого придется оборудовать проемы в перекрытиях или несущих стенах;
  • чердачного помещения под жилое, это может сделать собственник верхнего этажа;
  • на фасаде здания дополнительного вентиляционного канала;
  • входа с улицы, для чего необходимо будет сделать крыльцо, обычно это требуется собственникам, которые перевели квартиру в нежилое помещение и открыли в ней, например, небольшой магазинчик, парикмахерскую, кафетерий;
  • другое.

Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.

С длительно отсутствующими гражданами инициатору перепланировки придется связаться по телефону или по почте, отправив ему примерный бланк согласия и выразив просьбу.

Прислать свое согласие он может отдельно от остальных жильцов также по почте заказным письмом.

Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи.

Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.

Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).

Посещать жильцов поочередноКаждый из них, кто не возражает против перепланировки и затрагивания общедомового имущества, должен на отдельном листе оформить свое согласие. Обычно так делают, если квартир в доме немного.
Собрать жильцов на общедомовое собраниеОбязательно оформляется протокол собрания. В присутствии собравшихся рассматривается вопрос о переоборудовании квартиры, расположенной в доме, оглашается список строительных работ и общедомового имущества, которое необходимо затронуть. Согласие жильцов, их должно присутствовать около 70%, можно оформить на одном листе, где каждый проставит подпись напротив своей фамилии. Протокол собрания и документ о согласии жильцов в 2 экземплярах предъявляются нотариусу, последний он заверяет. Один экземпляр заявитель отдает собственнику дома, а второй прилагает к своим документам.

Образец такого согласия можно найти в интернете, оформляется он в свободной форме по типу деловых бумаг.

Главное, чтобы в тексте было выражено согласие с проведением строительных работ, указано жилое помещение, расположенное по такому-то адресу, и данные его владельца или основного нанимателя.

К оформлению протоколов общедомовых собраний Минстрой РФ относится довольно строго, а проверяющие из Жилинспекции могут сделать опрос жильцов, которые дали свое согласие.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Какие еще нужны документы

Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:

  • проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
  • заявление;
  • техпаспорт;
  • поэтажный план здания;
  • документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
  • техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
  • несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
  • протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
  • заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
  • разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
  • другие по требованию.

Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Ответственность за незаконное переустройство

Если перепланировка в квартире будет сделана без предварительно полученного разрешения, то она считается несогласованной и ее требуется узаконить.

За незаконные действия собственник должен понести наказание в виде штрафных санкций, их размер отличается для физических лиц и юридических. Но, выплатив штраф, собственник не может быть освобожден от подготовки документов и подачи на согласование.

Принять решение узаконить свои действия собственник имеет право самостоятельно, после окончания ремонта, если он это не сделал до его начала.

Если предписание контролирующего органа не будет выполнено в установленные сроки, которые он отведет для ремонта, то согласно ЖК квартиру разрешается выставить на публичные торги и продать.

Когда помещение будет продано, из выручки вычтут судебные издержки и затраты на повторный ремонт, оставшуюся часть денег возвратят бывшему владельцу. Предварительно в судебном порядке он будет лишен прав на собственность, т. к. отказался провести узаконивание перепланировки.

Если пользователем помещения и нарушителем окажется основной наниматель, проживающий в муниципальном жилье, то его выселят на основании принудительного расторжения договора соцнайма.

Судебная практика

Судебные иски по вопросу перепланировки могут касаться не только узаконивания действий собственника. Обычно владельцы помещений подают их после получения отказа от контролирующего органа, когда ремонт уже закончен. Они прикладывают к заявлению документальные доказательства, подтверждающие, что нормы закона нарушены не были.

В большинстве случаев суд оказывается на их стороне, тогда для узаконивания перепланировки и получения нового техпаспорта на помещение потребуется только решение суда. Перечень документов истец готовит такой же, как если бы он подавал заявление на согласование в Жилинспекцию, дополнительно прилагается письменный отказ.

Но существует и судебная практика в отношении письменных согласований, которые владельцы квартир получают от жильцов. Часто орган местного самоуправления требует от предприятия-собственника письменное согласие жильцов, когда квартира переводится из жилой в нежилое помещение с целью организации в ней бизнес-структуры.

Конечно, предполагается, что будет происходить перепланировка помещения.

Инициатор ремонта подает в суд заявление, т. к. не согласен с действиями контролирующего органа, но суды всегда на стороне последнего.

Тем более, когда предполагается затрагивание земли возле дома и другого имущества общего пользования.

Оформлять согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое на самом деле не требуется, но для осуществления последующей перепланировки оно необходимо.

В то же время суд может признать решение общего собрания жильцов дома незаконным, а оформленное согласие недействительным.

Такая практика существует в вопросе, например, присоединения чердака к квартире, расположенной на верхнем этаже, с целью обустройства двухуровневого жилья. Суд признал недействительным протокол собрания, которого фактически не было, т. к.

ответчик, он же инициатор перепланировки, заявил, что провел его заочно. Решением суда чердак должен быть приведен к первоначальному состоянию в короткие сроки.

Подать заявление в суд и выиграть процесс при этом может любой жилец многоквартирного дома, который своего согласия не давал. На основании такого иска признается недействительным не только протокол общего собрания и согласие жильцов, но и разрешение на проведение строительных работ, выданное администрацией города, отделом архитектуры или Жилинспекцией.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/soglasie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma-na-pereplanirovku/

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Можно ли часть места общего пользования присоединить к квартире, если другие собственники согласны?

Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

[2]. Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

[3]. Маленький многоквартирный пример

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².

Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п.

, – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %).

А это, помимо прочего, означает, что количество всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников.

Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»).

Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Источник: https://zakon.ru/Discussions/raschet_doli_v_prave_na_obschee_imuschestvo_v_mnogokvartirnom_dome/39862

Ваши права

Можно ли часть места общего пользования присоединить к квартире, если другие собственники согласны?

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

  1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
  2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
  3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

  • Что такое ООО
  • Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
  • Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Глав-книга
Добавить комментарий