Может ли страховая компания отказать в выплате страхового возмещения при наступлении страхового случая из за того, что перепланировка помещений в здании не зарегистрирована в БТИ?

​Как страховать перепланировку или переустройство квартиры

Может ли страховая компания отказать в выплате страхового возмещения при наступлении страхового случая из за того, что перепланировка помещений в здании не зарегистрирована в БТИ?

Когда мы начинаем ремонт в квартире, у многих из нас появляется желание поэкспериментировать с вариантами планировки ради создания более удобной и уютной обстановки.

Но на этапе принятия решения о проведении перепланировки или переустройства немногие задумываются о том, что некоторые дизайнерские решения с элементами конструктива и инженерных коммуникаций могут повлечь определенные проблемы.

В частности, наличие неузаконенной перепланировки или переустройства может стать препятствием как на этапе заключения договора страхования, так и на этапе получения возмещения.

Сегодня мы расскажем о том, как наличие перепланировки и переустройства влияет на взаимодействие со страховыми компаниями.

1. Что такое перепланировка и переустройство, какие риски они несут

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ:

— переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

— перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Но не все виды перепланировки и переустройства могут быть согласованы с органом местного самоуправления и внесены в технический паспорт БТИ.

Основные требования к их проведению подробно изложены в главе 4 Жилищного кодекса РФ и в постановлении правительства г. Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

Исходя из данного нормативного документа, можно выделить три основные группы перепланировок и переустройств:

— требующие согласования в уведомительном порядке;

— требующие согласования проекта;

— запрещенные перепланировки/переустройства.

Страховщик при рассмотрении вопроса о принятии объекта на страхование оценивает внесенные изменения с точки зрения вероятности наступления страхового события.

То есть принимаемое имущество оценивается комплексно с учетом технических характеристик (износа здания, материала стен и перекрытий) и параметров желаемой страховки (объекты страхования, риски, страховая сумма, срок страхования).

Перепланировки и переустройства, согласуемые в уведомительном порядке, чаще всего не влияют на оценку риска страховщиком, кроме перепланировок в домах со смешанными и деревянными перекрытиями.

В таких видах многоквартирных домов наиболее высока вероятность наступления страхового события по причине самых незначительных изменений. Например, залив в результате переноса или установки инженерных сетей в доме с деревянными перекрытиями причинит гораздо больший ущерб имуществу, нежели аналогичный залив в доме с железобетонными перекрытиями.

Квартиры с имеющейся перепланировкой или переустройством, требующими согласования проекта, также могут быть приняты на страхование без внесения соответствующих изменений в план БТИ на дату заключения договора. Но тариф по подобным перепланировкам и переустройствам часто значительно возрастает. Например, создание новой ванной комнаты с переносом мокрой точки может увеличить страховой тариф в полтора раза.

Развитие страхового рынка России в 2015 году

2015 год стал продолжением динамичного 2014 года. Если в прошлом году основное внимание уделялось ОСАГО, то в 2015 году к нему добавилась «чистка рядов» страховщиков. В течение года рынок покинули 70 страховщиков. По данным регулятора, в «зоне риска» находятся еще 138 компаний. Претензии есть даже к системно значимым страховщикам.

Наличие запрещенных перепланировок не означает однозначного отказа в принятии объекта на страхование. В зависимости от вида перепланировки/переустройства и технических характеристик принимаемого на страхование объекта страховщик может принять на страхование имущество либо по повышенному тарифу, либо с исключением из страхового покрытия определенного риска.

Например, одной из самых распространенных перепланировок является объединение жилого помещения с лоджией с выносом радиатора отопления.

Орган местного самоуправления по такой перепланировке может отказать в согласовании, а страховщик, скорее всего, примет подобный объект на страхование по рискам, связанным с конструктивными элементами, так как риск причинения конструктивного ущерба из-за подобной перепланировки незначителен.

При страховании гражданской ответственности при эксплуатации жилых помещений подход к оценке перепланировки значительно жестче.

Страховщик может принять на страхование объект с перепланировкой или переустройством по имущественным рискам, но отказать по риску гражданской ответственности, поскольку произведенные работы могут и не нанести значительного ущерба конструктивным элементам, но причинить значительный ущерб соседним помещениям.

2. Как застраховать квартиру с перепланировкой

Принимая решение о страховании своего имущества, не соответствующего плану БТИ, нужно четко понимать, что наличие неузаконенной перепланировки, о которой страховщик не был уведомлен на момент заключения договора, может послужить поводом для отказа в выплате при наступлении страхового случая.

Принимая решение о страховании имущества, многие отдают предпочтение коробочным продуктам. Этот способ отличается удобством и простотой в оформлении, ведь купить такую страховку можно, не тратя времени, например воспользовавшись соответствующим разделом на Банки.ру.

Но при страховании имущества с перепланировкой или переустройством лучше воздержаться от подобного способа страхования. Большинство коробочных страховок содержит оговорку о том, что страхователь подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок или переустройств в страхуемой недвижимости.

Даже если подобная прямая оговорка отсутствует в тексте самого полиса страхования, то в правилах страхования имущества большинства компаний содержится пункт, согласно которому не является страховым случаем и не возмещается ущерб, возникший в результате нарушения норм эксплуатации имущества.

К таковым можно смело отнести неузаконенную перепланировку. Внести изменения в коробочный продукт или отметить наличие перепланировки не представляется возможным.

При наличии желания или необходимости страхования недвижимости с неузаконенными внесенными изменениями лучше прибегнуть к классическому страхованию.

При заполнении заявления в рамках классического имущественного страхования или страхования объекта ипотеки стоит как можно подробнее указать сведения об имеющейся перепланировке квартиры.

А при наличии отчета об оценке, содержащего проектное изображение проведенных перепланировок, или письменного согласования работ по перепланировке, полученного из компетентных органов, — предоставить их в страховую компанию. Страховщик для оценки степени риска может запросить дополнительную информацию.

Например, фотографии объекта недвижимости, принимаемого на страхование, либо справку из ГУП «Мосгаз» (в случае проведения работ по переустройству, затрагивающих газовое оборудование), либо иную проектную или разрешительную документацию.

При отсутствии этой документации страховщик может пересмотреть тариф или исключить из страхового покрытия определенные риски.

Например, при отсутствии справки из ГУП «Мосгаз» в случае перемещения газовой плиты в квартире страховщик вправе принять решение о повышении тарифа либо исключить из страхового покрытии ущерб по причине взрыва бытового газа.

Если ваша перепланировка или переустройство являются серьезным нарушением строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности, то страховая компания с большой долей вероятности откажет в заключении договора.

При оформлении полиса гражданской ответственности в случае эксплуатации недвижимости с перепланировкой стоит обратить внимание на то, что не все страховые компании готовы покрывать ущерб, являющийся следствием уже имеющейся перепланировки (переустройства), о чем прямо указывают в правилах страхования.

3. Страховка ипотечной квартиры на этапе перепланировки

Так как квартира, приобретенная в ипотеку, является залогом в банке, согласовать перепланировку в БТИ можно только при наличии письменного согласования с залогодержателем. Согласно законодательству объект залога должен быть застрахован.

Но, поскольку многие страховщики не покрывают риски, связанные с проведением строительно-монтажных или ремонтных работ, либо покрывают, но с существенным увеличением тарифа, банк-залогодержатель потребует разрешение из страховой компании на проведение данных работ.

Для получения согласия от страховщика потребуется предоставить в страховую компанию уведомление о планируемых работах, заполненное по форме страховщика. Уведомление содержит полную информацию о планируемых работах: вид работ, сроки, исполнитель. Если планируемая перепланировка требует согласования с соответствующими техническими службами, к уведомлению должен быть приложен проект.

Проект предполагает: титульный лист, описание планируемых ремонтных работ, экспликацию помещений до и после перепланировки/переустройства, план помещения до и после перепланировки/переустройства, с печатями организации и подписями ответственных сотрудников, выполняющих данный проект.

В случае когда подобное согласование не требуется, к уведомлению прилагается эскиз — план квартиры до и после изменений.

Для согласования внесения в покрытия рисков, связанных с работами по перепланировке, страховая компания может увеличить тариф на период проведения указанных работ. Так что при планировании ремонта будьте готовы к дополнительной, пусть и не самой значительной статье расходов.

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=8920842

Нужно ли согласовывать перепланировку?

Может ли страховая компания отказать в выплате страхового возмещения при наступлении страхового случая из за того, что перепланировка помещений в здании не зарегистрирована в БТИ?

Есть собственно два мнения о необходимости перепланировки:

  1. Согласование перепланировки необязательная процедура
  2. Узаконивание перепланировки необходимо, так как несогласованные изменения в квартире – это незаконно

Тема дискуссионная и существует множество аргументов в пользу каждой из позиции. Мы будем отстаивать здесь вторую – о необходимости перепланировок – и дадим несколько развернутых аргументов, доказывающих нашу точку зрения.

1. Ожидание звонка в дверь от проверяющих служб.

Очень неприятно запускать кого-то в свой дом для проверки квартиры на соответствие строительным нормам. Тем более, если после этих проверок вам выписывают санкции.

Само ожидание неприятного разговора приносит массу дискомфорта в жизнь человека, который хочет быть в своей квартире как за каменной стеной. А на деле выходит, что при нарушениях это спокойствие могут законно нарушить проверяющие службы.

2. Если дом признается аварийным в результате проведенных строительных работ, то собственник обязан будет компенсировать все затраты других собственников, вплоть до компенсации жилья.

По мнению строительного эксперта Дениса Калеева, совокупность неблагоприятных факторов на конструкции дома могут привести к авариям разного масштаба, вплоть до обрушения, и мы являемся свидетелями этих громких аварий, которые освещают центральные каналы телевидения. Пример: случай в Химках, когда были выполнены проемы в стенах в панельном доме без предварительных расчетов. Несущие стены покрылись трещинами, и только благодаря настойчивости управляющей компании были произведены расчеты, которые показали, что необходимо срочно проводить усиление конструкций. Масштабы необходимых усилений были таковы, что пришлось усиливать не только стены на этаже, где были проемы, но и этажами выше и ниже. И теперь просто представьте себя соседом выше, к которому приходят и предлагают усилить металлом стены в его квартире.

Этот случаи не единственный. Совокупность факторов: обильные осадки, сильные перепады температур в короткий срок, несанкционированные перепланировки, влияние подземного и наземного транспорта в совокупности могут привести к обрушению даже достаточно «молодое здание».

А теперь давайте смоделируем ситуацию: сосед сделал ремонт и сломал несущую стену, эксперты вовремя, до обрушения, выявили такой дом и признали его аварийным. Следующим шагом будет немедленное выселение людей.

Только после этой процедуры наступает этап поиска виновного. Он официально должен компенсировать вам затраты по жилью.

Но если забыть о виновном и вспомнить, о последствиях, то проблема глобальная: при аварии в многоэтажном доме без жилья, на улице могут оказаться сотни семей. Это не иначе, как социальная катастрофа.

3. В случае наступления аварии в доме (залив водой), на каком бы этаже ваша квартира не находилась, юристы страховой компании обоснуют причину аварии вашей несогласованной или незаконной перепланировкой. И это может повлечь значительную компенсацию за собой.

Примером может служить случай на Дмитровском шоссе. В девяти этажном доме на 9-м этаже прорвало трубу холодного водоснабжения, залило все квартиры по стояку до 3-го этажа. Почти всю ночь лилась вода, пока не отключили стояк холодной воды всему дому. В это время мы как раз завершали процесс согласования перепланировки квартиры на пятом этаже. Собственники квартиры, в которой произошла авария, были застрахованы, и соответственно они потребовали от страховой компании возместить ущерб себе и третьим лицам. Страховая компания предъявила претензии к собственнику квартиры на пятом этаже и к собственнику квартиры на шестом этаже, якобы авария произошла в связи с несанкционированной перепланировкой этих квартир. Кажется, это совсем не логично: как могла перепланировка на 5-6 этажах повлиять на прорыв трубы на 9-м этаже? Однако у экспертов страховой компании нашлось достаточно аргументов для такого противоречивого иска. У собственника на пятом этаже было все согласованно и предъявлено в суд, а вот собственник квартиры шестого этажа выплатил огромную сумму за ущерб. К сожалению, такие ситуации сплошь и рядом. И чтобы как-то себя защитить, лучше позаботиться о юридической чистоте своей квартиры и вопросов перепланировки.

4. Перепланировка может быть препятствием при продаже квартиры: многие просто отказываются покупать квартиру с проблемой.

Мы переговорили с риэлторами, которые продают и помогают людям покупать квартиры ежедневно. Вопрос был задан так «как часто встречаются квартиры с незаконной перепланировкой и насколько охотно их покупают?».

Оказалось что, во-первых, каждая третья квартира на вторичном рынке уже с выполненной незаконной перепланировкой, во-вторых, продажи их намного сложнее, нежели квартир без перепланировки.

По словам риэлторов, если перепланировка незначительная (например, снесена перегородка между ванной и санузлом), квартиру ещё могут рассмотреть, а если перепланировка более серьёзная, потенциальные покупатели просто отказываются от такой квартиры, продолжая поиски на рынке недвижимости.

5. Покупатели с привлечением ипотеки вынуждены отказываться от вашей квартиры. Коммерческие банки обычно отказывают гражданам в ипотеке на ненадежное жилье.

Почему же банки не дают ипотеку под квартиры, в которых выполнена перепланировка? Всё очень просто: они минимизирует свои риски. Если заемщик не сможет выплачивать ипотечный кредит, то им достанется квартира с большими проблемами, и уже банк, как собственник, начнёт отвечать за выполненную перепланировку, чего он делать, естественно, не хочет.

6. Даже купив у вас квартиру, собственник может отказаться от договора по причине несогласованной перепланировки.

Покупая недвижимость, вы приобретаете не только новый дом, но и проблемы связанные с этой недвижимостью. Например, это может быть невозможность согласования перепланировки. Для того чтобы дальше жить без проблем, вам придётся полностью сделать новый ремонт с перепланировкой, соответствующей нормам и правилам.

Пример: собственник купил квартиру в Москве, но не сразу осознал, что квартира с несогласованной перепланировкой. Он старается расторгнуть договор и успешно это делает на основании того, что перепланировка в квартире не соответствует законодательным нормам. По закону суд встанет на сторону покупателя, а для продавца это станет достаточно затратным мероприятием.

7. Перепланировка может стать причиной отказа в выезде заграницу.

Подобно любой задолженности, несогласованная перепланировка может стать причиной отказа в выезде заграницу. Поэтому, планируя свою поездку, во избежание неприятных ситуаций, не о своих бытовых проблемах, которые могут стать препятствием на пути к отдыху, встрече с родственниками или деловой встрече.

8. Вам могут отказать в получении кредита под залог квартиры, если ваша перепланировка не будет согласована.

Когда банк оценивает размер кредита под залог квартиры, он спрашивает все документы, в том числе поэтажный план БТИ, а также требует документы на саму квартиру. Если обнаружится несанкционированная перепланировка, то вам попросту откажут в кредите. Банку не нужно неликвидная недвижимость и он всячески будет стараться от нее отказаться.

9. Несогласованная перепланировка уменьшает срок жизни квартиры

Как правило, квартиры собственников планируют передать её своим детям и внукам. Но при этом часто владельцы не задумываются о целостности конструкций в доме и перепланировке, которая может навредить дому.

Это могут быть проемы в несущих стенах, подрезка конструкции, штробления для электрики, установка сейфов в несущей колонне. При таких вмешательствах срок службы дома сильно снижается: рассчитанный на 120 лет службы, дом может простоять в итоге 30 лет.

В случае таких вмешательств дом не выстоит до передачи детям и внукам. Дом признают аварийным, а всех жильцов потребуют расселить за ваш свой счёт.

10. Жалобы соседей, которые могут сделать жизнь невыносимой.

Часто собственники квартир вынуждены обращаться в компании, занимающиеся согласованием перепланировки из-за того, что у них в разгаре конфликт с соседями.

Соседи пишут в контролирующие службы, которые обязаны реагировать на соответствующие письма и организовывать проверку вашей квартиры на предмет обращение соседей.

В случае если ваша перепланировка согласована, то причины для беспокойства отсутствуют, но если планировка несанкционированная или ее невозможно согласовать, то вас ждет официальное общение с управляющей компанией и соседями.

11. Конфликт между родственниками тоже может стать провокацией для написания жалобы в Мосжилинспекцию.

Контролирующие и инспектирующие службы могут организовать проверку и в случае выявления несанкционированной перепланировки, вы получите предписание. Чаще всего в предписании предлагают согласовать выполненную перепланировку в определённый срок или вернуть квартиру в исходное состояние.

12. Часто перепланировка в квартире является причиной конфликта с управляющей компанией. При этом их вмешательство может значительно усложнить дальнейший процесс согласования для собственника.

Если управляющая эксплуатирующая компания выявила несогласованную перепланировку, то, скорее всего, любые споры и просьбы к управляющей компании вам придется оставить.

Были случаи шантажа и вымогательства дополнительных средств. Управляющие компании понимают, что вы юридически с ними спорить не сможете, и это может привести к тому, что вы потеряете свой голос на общей собрании по решению проблемного вопроса.

13. Штраф за не санкционированную перепланировку.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры для физических лиц на сегодня составляет 2500 рублей. Плюс предписание с требованием либо согласовать выполненную перепланировку, либо вернуть всё в исходное состояние. Для юридических лиц штраф за несанкционированную перепланировку на порядок выше и зависит от каждого конкретного случая.

14. Самый «страшный» аргумент — это то, что вас могут лишить собственности, если вы совсем не реагируете на требования Жилинспекции. Конечно, это самые запущенные случаи, но сам факт наличия таких прецедентов должен настораживать.

Процедура лишения права собственности на квартиру в случае несанкционированной перепланировки прописана.

Если собственник не реагирует на предписание, инспекция подает в суд заявление о лишении собственника права собственности.

Нового собственника, приобретающего квартиру, обязывают вернуть планировку квартиру в исходное состояние, а разницу между стоимостью квартир выплатить бывшему собственнику.

15. Страхование квартиры при незаконной перепланировке.

Любой агент с радостью возьмет деньги и заключит с вами договор страхования, но в случае наступления страхового случая вероятность получения денег от компании невелика. Аргумент агента: в квартире есть незаконные действия, а страховая компания не может покрывать незаконные работы.

Таким образом, вопрос о согласовании перепланировки лучше рассматривать именно в юридическом ключе. Конечно, каждый решает его для себя самостоятельно. Кто-то задастся вопросом: зачем я буду оформлять перепланировку, если я не собираюсь продавать квартиру? На наш взгляд, такой подход изначально неверен.

На текущий момент действительно может не быть желания продавать квартиру. Но неизвестно, что может произойти через 5, 10, 20 лет. Мы рекомендуем быть готовым к потенциальной продаже своей квартиры.

И пусть вы не хотите этого делать, зато у вас будет уверенность, что вы можете это сделать без юридических проблем.

Получите коммерческое предложение на услугу

Скачайте типовой договор PDF 2.54 MB

Источник: https://zhilex.ru/blog/nuzhno-li-soglasovyvat-pereplanirovku/

Глав-книга
Добавить комментарий