Может ли бывшая собственница расторгнуть договор купли продажи недвижимости?

Срок действия договора купли продажи недвижимости

Может ли бывшая собственница расторгнуть договор купли продажи недвижимости?

Начиная с 1 марта 2013 года Федеральным Законом были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся отмены регистрации ряда договоров, по которым совершались сделки с квартирами и с иной жилой недвижимостью. Так, в частности, согласно ст.

558 ГК РФ была упразднена регистрация договора по купле-продаже жилой недвижимости.

Теперь любые договора считаются заключенными не с момента их официальной регистрации, что подтверждалось проставлением специального штампа на договоре, а с момента подписания таких договоров сторонами (продавцом и покупателем).

Теперь участники сделки освобождаются от платы за ее регистрацию. Таким образом, кроме платы за внесения изменений, если таковые были, в территориальном регистрирующем органе оплата происходит только за регистрацию права покупателя.

При регистрации такой сделки

Договор купли-продажи недвижимости

При совершении сделок с недвижимыми объектами необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и регистрации его в службе Росреестра. Покупатель и продавец вправе определять его содержание, однако обязаны включить ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимости в 2019 году.

Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре.

Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится. Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре.

В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц.

Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2019 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.

Регистрация договора купли продажи недвижимости

> > > Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает или , кто-то хочет купить дачу.

А как должен быть заключен данный договор?

Законодательство предусматривает определенные требования к . Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован? В частности, должен быть:

  1. предъявлен соответствующему государственному органу для осуществления регистрации.
  2. заверен у нотариуса;
  3. заключен в письменной форме;
[2]

А где регистрируется договор купли продажи недвижимости?

Данный вопрос интересует многих. Регистрацией сделок с недвижимостью занимается специальный государственный орган – Росреестр. Многих

Каков срок действия договора купли-продажи в 2019 году

Каждый договор, чтобы он в себе не содержал и для чего бы ни предназначался, имеет свой срок давности.

То же самое относится и к договору купли-продажи. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта покупки в виде составления определенного документа.

После окончания срока действия документа, он считается аннулированным и не имеет никакой юридической силы.

Воспользоваться им после того, как его давность истекла, нельзя.

Как оформляется и сколько действует договор купли-продажи?

> > > Миллионы людей ежедневно продают или покупают различные товары. С юридической точки зрения, они совершают такой вид сделки, как купля-продажа.

Этот вид сделок является одним из самых часто встречающихся в товарном обороте. Для их правильного , необходимо знать об особенностях данного вида сделок, в том числе, сколько действует договор купли-продажи.

Законодательство о сделках купли-продажи. Фото № 1Оформление (составление) сделок покупки (продажи) регламентируются в первую очередь положениями ГК РФ (Гражданского кодекса).

[1]

Целая глава кодекса (50) посвящена регулированию содержания, оформления и других особенностей этих сделок. Куплю-продажу относит к взаимообязывающим и возмездным договорам.Это означает, что одна сторона отпускает (продает)

Срок действия договора купли продажи квартиры

Оформление сделки купли или продажи недвижимого имущества обеими сторонами (продавцом и покупателем) стало уже обыденной процедурой. По такому договору одна сторона (продавец) берет на себя обязанность предоставить покупателю недвижимость, что принадлежит ему на правах собственности.

Обязательными составляющими такой сделки считаются: наименования сторон;

Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе.

Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги.

Каковы сроки договора купли продажи недвижимости Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.

Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.

Что должно быть в договоре Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация. Информация о предмете— четко прописывается, о

Договоры купли-продажи между физлицами в основном бессрочные

» Договоры купли-продажи совершаются обычно при покупке значимых объектов: недвижимости, транспортных средств, крупных партий товаров.

Договор дает гарантию правомерности сделки и защищает стороны от нарушений условий, заложенных в документальной форме. Продавец по условиям имеет право получить денежные средства, в указанных в договоре валюте и способе оплаты. Покупатель может в полной мере распоряжаться объектом как своим собственным.

ДКП заключаются в письменном виде, по желанию сторон сделка может быть подтверждена нотариально. Срок действия договора купли продажи чаще всего не ограничен, то есть договор считается бессрочным.

Однако в некоторых случаях сроки могут быть указаны.

Временное ограничение имеют лишь соглашения:о найме

Каждый договор, чтобы он в себе не содержал и для чего бы ни предназначался, имеет свой срок давности.

То же самое относится и к договору купли-продажи.

Воспользоваться им после того, как его давность истекла, нельзя. Договор купли-продажи (ДКП) является сделкой между сторонами, которые участвуют в сделке.

Читайте так же:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру

В нем фигурируют двое участников – продавец и покупатель. Не прибегая к сложным размышлениям, продавец предоставляет покупателю некий товар, в ответ от второго лица он получает вознаграждение, обычно в денежном эквиваленте. Практика заключения договоров очень распространена в мире предпринимательства.

На сколько заключается договор купли-продажи и от чего зависит время его действия?

В какой срок можно подать претензии на расторжения сделки купли-продажи? Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе.

[3]

Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.

Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.

» На сколько заключается договор купли-продажи и от чего зависит время его действия?

В какой срок можно подать претензии на расторжения сделки купли-продажи?

Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе.

Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги.

Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.

Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Источник: https://cinemafoodfest.ru/srok-dejstviya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Квартира с сюрпризом

Может ли бывшая собственница расторгнуть договор купли продажи недвижимости?

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Может ли бывшая собственница расторгнуть договор купли продажи недвижимости?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?

Может ли бывшая собственница расторгнуть договор купли продажи недвижимости?

Вопрос:

  1. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости продавцом, не получившим деньги?
  2. От него одного надо подавать подобный иск или от двоих продавцов одновременно?

2 физ.лица (продавца), имея в общей долевой собственности жилой дом и зем. участок, заключили дог-р купли-продажи жилого дома с зем. уч. По договору оплата должна была быть произведена до подписания д-ра купли-продажи. Договор не содержал пункта о возможности его расторжения, в случае неуплаты.  Право собственности на жилой дом и зем.

участок уже зарегистрировано в органах юстиции за покупателем. Однако денежные средства одному из продавцов не были переданы. Покупатель утверждает, что деньги передал одному из продавцов, который, в свою очередь, не собирается отдавать их второму продавцу.

Никаких доказательств передачи и получения денежных средств у второго продавца нет, кроме слов, покупателя.

В договоре купли-продажи стоит следующее условие по оплате:12.Расчет между сторонами производится в следующем порядке: за жилой дом выплачивается сумма в размере 800 000 руб., за земельный участок –            400 000 руб., данные денежные средства выплачиваются за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Сумма в размере 300 000 руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается Покупателями 13. Продавцам в течение 5 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору засчет заемных средств по договору займа.

Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцами о получении соответствующей суммы.

В передаточном акте недвижимости ничего про получение денежных сумм не стоит.

Ответ:

  1. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  в пункте 65 данного постановления, даны следующие разъяснения.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом данное постановление не содержит оговорки о том, что для возврата имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ необходимо наличие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в силу неисполнения покупателем условия об оплате недвижимости.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости ввиду его неоплаты покупателем возможно в судебном порядке при отсутствии в этом договоре такого условия.

Однако вопрос об удовлетворении требования продавца о расторжении договора на основании статей 1102, 1104 ГК РФ при том, что им не было использовано право требовать оплаты по договору в порядке пункта 3 статьи 486 ГК РФ и уплаты процентов по статье 450 ГК РФ, находится на усмотрении суда.

При этом судом может быть принят во внимание тот факт, что  недвижимое имущество принадлежало продавцам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в ходе судебного разбирательства судом будет исследована возможность истребования у покупателя доля в праве на дом и доля в праве земельный участок в натуре.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости, подтверждением оплаты денежных средств является предоставление расписки продавцами о получении соответствующей суммы. Передаточный акт, как следует из ст. 556 ГК РФ и условий вышеназванного договора, является подтверждением исполнения продавцом  передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Таким образом, продавец (собственник недвижимого имущества), не получивший оплату по договору купли-продажи недвижимости  и не выдавший покупателю расписки о получении соответствующей суммы, на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

2. Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, продавцам недвижимое имущество принадлежало на праве обще долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

Следовательно, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости со стороны продавца одновременно всеми собственниками долей в праве общей долевой собственности на этот объект подтверждает исполнение ими только правил статьи 250 ГК РФ в силу пункта 2 статьи 236 ГК РФ.

Таким образом, за судебной защитой своих нарушенных прав может обратиться любой из двух продавцов объекта недвижимости, именно тот, чьи права по оплате его доли в праве на недвижимое имущество были нарушены покупателем.

Партнер                                                                                                              М.С.Крысова

Прим. При подготовке ответа на вопрос консультанты руководствовались тем, что стороной продавца, являющейся автором вопроса, по договору купли-продажи деньги в счет оплаты стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  не были получены вообще (ни до подписания договора, ни после). 

Источник: http://www.mi-p.ru/vozmozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-prodavcom-ne-poluchivshim-dengi.html

Глав-книга
Добавить комментарий