Купля продажа приватизационных долей

Доля в квартире

Купля   продажа приватизационных долей

Решение жилищного вопроса – насущная проблема для граждан. Стоимость квартир в новостройках или вторичное жильё – превышают бюджетные возможности молодых семей.

Для лиц, которым недоступно приобрести полноценную квартиру, существует вариант вступить в совместное владение собственностью, то есть использовать для проживания только её часть.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Собственник доли квартиры

Субъект совместного владения – лицо, пользующееся жилой площадью коллективно. Разделяет территорию одной квартиры (комнаты) с лицами, не являющимися членами семьи. Беспрепятственность обитания в едином пространстве опирается на наличие общего права у проживающих (двух или более) – жильцов.

Коллективная форма владения имеет разновидности. Дом в новостройке возводится по договору долевого участия. Оно осуществляется до завершения выплаты пая и получения свидетельства.

Совместное владение возникает также:

Совместная собственность, независимо от нюансов её происхождения, возможна на двух условиях:

  • Оформляется коллективное владение квартирой на общем, равном для всех основании, без выделения конкретной части.
  • Выделяется определённая доля на квартиру, с юридическим оформлением конкретно установленных частей.

При этом не имеет значения, на каком основании возникло владение долей. Она наследуется, переходит по дарственной или покупается. Для пользования, а тем более – для распоряжения важен вопрос выделения (не выделения) конкретной части, которая выражается в процентном отношении к жилой площади.

Возможность распоряжаться своей частью недвижимости у каждого из совладельцев существует, но ограничивается другими лицами, с которыми он делит владение по закону.

Многие жизненные ситуации при общем пользовании жильём попадут в зависимость от условий совместного проживания.

Права на долю в квартире

По правилу, владельцы пользуются жильём на одинаковых основаниях. Равнозначно распоряжаясь имуществом, они могут добровольно установить порядок пользования и составить своего рода договор, который будет иметь силу контракта, при решении разногласий в суде.

Для повседневных обстоятельств договор способен координировать условия пользования жилплощадью также для членов их семей.

Независимо от права пользования, распоряжаться принадлежащей частью может лишь собственник, но не проживающие с ним члены семьи.

Основания для проживания и распоряжения возникают при участии в имущественной сделке и получения, в результате её проведения, правоустанавливающего документа:

Это основание отражает причину возникновения условий владения имущественным объектом. Кроме перечисленных, к видам правоустанавливающих документов относятся ордер или договор социального найма, что изначально предоставляют во владение объект.

Кроме этого, юридическую силу приобретают свидетельства, в которых указывается (удостоверяется) форма и размер (в процентном содержании) доступной для распоряжения площади.

При отчуждении имущественного объекта (части) путём юридического оформления и регистрации, требуется представление подтверждающей документации и надлежащее проведение имущественной сделки.

Операции с частью проблематичны, документально утверждается только выраженная числовая характеристика (процентное содержание принадлежащей площади). Определённое местоположение, то есть отдельная площадка на общей территории жилья, где законно мог расположиться такой собственник – отсутствует.

Дарение доли в квартире

Оформить дарственную на часть можно:

  • Подарив долю, удостоверенную в свидетельстве.
  • Выделив из полной собственности на квартиру часть, которая подлежит дарению.

В обоих случаях процедура дарения происходит не аналогично. Если владелец решил подарить принадлежащую ему часть, то ему необходимо, всего лишь – подойти вместе с документами на жилплощадь, в нотариальную контору. А если она не выделена – необходимо выделить путём перерегистрации в местном отделении кадастра и картографии.

При составлении дарственной чётко и подробно обозначается предмет договора. Требуется описать в подробностях часть жилплощади, которая отчуждается одариваемому лицу. Желательно составлять типовой договор дарения.

Он составляется на специальном бланке сотрудником нотариальной конторы, удостоверяется нотариусом и передаётся сторонам.

Процедура платная. Кроме этого, взимается налог с одариваемого. Он составляет 13% от общей стоимости. Сделка, проходящая между родственниками, позволяет сэкономить:

  • Оплата составления типового договора снижается с 1% от общей стоимости дара – до 0,3%.
  • Родственники освобождаются от налога на доход, либо налог снижается.

Чтобы соблюсти обозначенное преимущество, родство нужно подтвердить документально.

Если договор составляется в юридической компании или по договорённости сторон самостоятельно, его обязательно удостоверяют в нотариальной конторе. После регистрации и внесения сведений в учётные записи, одариваемые получают собственное свидетельство.

Приватизация доли в квартире

В неприватизированном жилье, предоставленном до принятия закона о собственности или в муниципальной квартире, где жильцы пользуются возможностью проживания на основании договора социального найма, приватизация доли возможна:

  • с разрешения владельца;
  • с разрешения муниципалитета.

Приватизация квартиры, которое владельцы распределили между собой, может быть продиктовано условиями, в которых находятся жильцы, например:

  • Проживали в квартире на условиях «подселения».
  • Родители с выросшими детьми не смогли улучшить условия жизни и приватизировали его совместно.
  • Супруги после развода не смогли разъехаться.

После смерти владельца, оставшиеся члены семьи разделили территорию по числу жильцов.

Владельцем здесь станет лицо, на которое выписали ордер или оформили договор социального найма. По ходатайству владельца муниципалитет, который является собственником неприватизированного жилья, выдаёт письменное разрешение на приватизацию по условиям совместного владения. С полученным разрешением остаётся зарегистрировать приватизированный объект.

Зарегистрировавшие объект на своё имя, получают возможность имущественного распоряжения своей частью, а члены их семей могут беспрепятственно проживать совместно с собственниками.

При покупке части жилья важнее всего уяснить, что покупается не отдельная комната или её территориальная зона, а право на её часть – возможность распоряжаться. Например, покупка ? части двухкомнатной квартиры означает, что приобретена собственность на двоих или половина права распоряжаться, а не одна из двух комнат, как в случаях с коммунальной квартирой.

Соответственно, совладельцы могут по собственному усмотрению договориться:

  • Разделить жилую площадь, в том числе и комнаты.
  • Пользоваться обеими комнатами совместно.

Наличие определённых долей усматривает преимущество в пользовании, которое по правилам связывают и с беспрепятственным владением большей или меньшей жилой (нежилой) площадью.

Но покупка нескольких метров, которую несложно осуществить, далеко не во всех случаях связана с желанием владельца проживать на приобретённой площади.

Распространены случаи покупки ничтожно малой части, которая может служить:

  • для прописки в городе;
  • вложением денег;
  • страховочным вариантом.

Приобретая небольшую территорию, владельцы зачастую планируют впоследствии выкупить всё жильё по частям. Покупка этого вида недвижимости практически ничем не отличается в юридическом смысле. Однако, договор купли-продажи целесообразнее оформить в юридической или риэлтерской фирме.

Продажа доли в квартире

При продаже актуальны те же правила, что и при покупке. Продавцу придётся побеспокоиться о надлежаще подготовленных документах, он обязан уведомить извещением в письменной форме, под роспись своих совладельцев.

Извещение удостоверяется у нотариуса. Во избежание конфликта с совладельцами-соседями, если они отказываются поставить свою подпись или нотариально удостоверить её, извещение можно отправить почтой. Отправление доставляется заказным письмом, с вложенной описью и уведомлением о получении.

После получения уведомления, лицо, подготавливающее документы к продаже, оформляет у нотариуса самостоятельно следующее:

  • Копии почтовых уведомлений о получении извещения, что объект продаётся.
  • Свидетельства об извещении.
  • Отказ от покупки доли.

Отказом будет считаться отсутствие притязаний на право преимущественной покупки, то есть – неявка лиц по указанному адресу до указанного в извещении срока (в течение месяца).

Соблюдается необходимое правило: стоимость продаваемой части, указанная в извещении не занижается в результате торгов с другими покупателями.

Для этого придётся составлять новое заявление. Иначе сосед с лёгкостью признает в суде ничтожность состоявшейся сделки.

В остальном сделка совершается по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи объекта недвижимости:

  • Составление договора купли-продажи с учётом всех нюансов.
  • Регистрация в учётных кадастровых записях с получением свидетельства.
  • Передача актом, пользования помещением в условиях совместного существования.

Последний момент при сделке нередко игнорируют, что влечёт за собой нелицеприятные последствия, когда в период адаптации лица к совместному существованию возникают неразрешимые путём компромисса конфликты, что приводит к судебным разбирательствам.

Прописка (регистрация) при доле в квартире

Прописка в квартире при наличии части происходит на общих основаниях:

  • Для собственника.
  • Для супруги.
  • Для детей, которые не достигли 18 лет и живут вместе с родителями.

Паспортисты стремятся препятствовать подобным акциям со стороны заселяющихся лиц, но они вполне правомочны. Исключение могут составить случаи, когда прописанные дети или супруг совместно не живут.

Родившийся у жильцов ребёнок автоматически получает регистрацию по месту жительства матери.

Прописка третьих лиц, не являющихся непосредственно членами семьи, имеет другой юридический статус. Она не допускается без письменного разрешения совладельцев.

При возникновении острой необходимости в предоставлении регистрации лицу, независимо от разрешения других собственников, есть возможность дарения незначительной части своей доли, доступной для регистрации. Эта часть может составлять 2 м 2.

Многочисленные нюансы, которые приходится учитывать при общем распоряжении лицам и членам их семей, не снижают актуальности этого вида недвижимого имущества.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pravo-na-dolyu-v-kvartire.html

4. Приватизация и деприватизация жилых помещений

Купля   продажа приватизационных долей

Приватизацияжилья. Участники приватизации. Принципыи условия приватизации жилого фонда.Формы собственности на приватизированнуюквартиру. Приватизация коммунальныхквартир. Деприватизация.

Приватизацияжилья, осуществляемая в России с 1991 года– грандиозное перераспределениесобственности на значительную долюнационального достояния, которымявляется созданный в стране жилищныйфонд.

Приватизацияжилья – это бесплатная передача всобственность граждан на добровольнойоснове занимаемых ими жилых помещенийв домах государственного и муниципальногожилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежатприватизации жилые помещения:

– предоставленныхпо договорам найма после 01.03.2005 г.;

– находящиеся ваварийных домах;

– в домах закрытыхвоенных городков;

-в специализированных домах (гостиницы,общежития предприятий, интернаты дляинвалидов, престарелых, ветеранов идр.);

-в домах производственного назначения,в школах, больницах, на территориипансионатов, домов отдыха, пионерскихлагерей, детских дошкольных учреждений;

-занимаемые гражданами, включенными всписки на получение другого жилогопомещения в порядке улучшения жилищныхусловий на всю семью и не освободившимижилое помещение.

Приватизацияжилых помещений в домах, включенных вгосударственные списки памятниковистории и культуры, осуществляется приусловии, что архитектурно-художественныеэлементы интерьера квартир в собственностьграждан не передаются.

Участникиприватизации. Право на бесплатнуюприватизацию жилых помещений имеют всепроживающие в них по договорам социальногонайма (в том числе и отсутствующие,осужденные) взрослые граждане инесовершеннолетние только один раз.

Исключение составляли несовершеннолетние:став собственником занимаемого жилогопомещения в порядке приватизации, онисохраняли свое право однократнойприватизации иного жилья, которое онибудут занимать после достижениясовершеннолетнего возраста (действовалодо 01.01.2007 года).

Занесовершеннолетних детей в возрастедо 14 лет сделку приватизации жильяосуществляют родители, усыновители илиопекуны. Отказ детей от участия вприватизации жилья возможен только приналичии разрешения органов опеки ипопечительства.

Дети в возрасте от 14 до18 лет совершают сделки сами с согласияродителей, усыновителей или опекунов.

Если в квартире проживают исключительноодни несовершеннолетние, то приватизацияжилья и любые сделки с ним должныосуществляться с предварительногописьменного разрешения органов опекии попечительства.

Интересыосуществляющих дееспособных членовсемьи и их несовершеннолетних детейпредставляют доверенные лица понотариально удостоверенной доверенности,выданной для совершения действий,связанных с приватизацией указанногов ней жилого помещения.

Вслучае помещения несовершеннолетнегов детское или воспитательное учреждениеего администрация, родители или опекуныобязаны в течение 6 месяцев оформитьдоговор передачи жилого помещения вего собственность и принять меры пораспоряжению жилым помещением в интересахнесовершеннолетнего.

Принципы и условияприватизации жилого фонда:

-добровольность приобретения гражданамижилой площади в собственность;

– однократность;

-бесплатность передачи занимаемыхгражданами помещений, полученных до01.01.2005 года, в соответствии с усыновленнымразмером и учетом потребительскихкачеств жилого фонда;

-владение, пользование и распоряжениеприватизированным жильем по своемуусмотрению;

-оплата расходов по обслуживанию иремонту приватизированного жильяпроизводится собственниками по тем жеставкам, которые установлены длягосударственного и муниципальногожилого фонда.

Граждане,принятые на учет до 1 марта 2005 года дляулучшения жилищных условий, сохраняютправо получения квартир по договорусоциального найма. В соответствии сост. 49 ЖК РФ по договору социального наймажилые помещения предоставляютсямалоимущим гражданам и иным категориямграждан, признанных законами РФ илисубъектов РФ, нуждающимися в жилыхпомещениях.

Приобретениевновь полученного жилого помещения всобственность осуществляется по желаниюграждан после получения ордера на егозаселение.

Размербесплатно передаваемых гражданам всобственность жилых помещений определяетсяместными органами власти, но не менее18 м2на человека и дополнительно 12 м2на семью с учетом потребительскихкачеств жилья.

При переезде вдругое жилое помещение и заселении егопо договору найма граждане имеют правона приватизацию этого жилья на следующихусловиях:

-если ранее приватизированные имиквартиры переданы безвозмездно местныморганам власти, то гражданам бесплатнопередается площадь по нормативу и сосредним уровнем потребительских качествв данном населенном пункте;

-в иных случаях отчуждения ранееприватизированной квартиры, оцененнойниже стоимости эквивалента, гражданамбесплатно площадь стоимостью в размереэтой разницы. Аналогично решаютсявопросы в отношении выехавших членовсемьи собственника приватизированнойквартиры.

Фактприобретения в собственность жилья попрежнему месту жительства в размеременее бесплатно передаваемого нормативадолжен быть подтвержден актом оценкистоимости приватизированного жилогопомещения.

Жилыепомещения до 2001 года можно былоприватизировать в одну из четырех формчастной собственности:

-общую совместную – без определениядолей участников приватизации;

-индивидуальную – единственнымсобственником становится один из членовсемьи, на имя которого оформляетсядоговор передачи;

– общую долевую –все члены семьи, принявшие участие вприватизации, имеют определенные доли(обычно равные) в общей жилой площади;

– долевую – сопределением долей в коммунальныхквартирах.

Смая 2001 г.

законе «О приватизации жилищногофонда РФ» были внесены изменения, всоответствии с которыми жилье можетпредоставляться в собственность одногоиз совместно проживающих лиц (остальныедолжны дать на то письменное согласие)либо в общую собственность с определениемдоли каждого участника. Поправкафактически отменила вариант владенияобщей собственностью без выделениядолей: ведь в случае смерти одного изсобственников квартиры по этой поправкедоли теперь выделяются автоматически,причем поровну между всеми владельцами,включая умершего.

Посколькув соответствии с п.3. ст. 244 ГК РФ договоромможет быть установлена только долеваясобственность, образование совместнойна приватизированное жилье не допускаетсяс 31 мая 2001 года.

Супругитакже не могут установить совместнуюсобственность, поскольку полученное впорядке безвозмездной передачи жильене является совместно нажитым имуществом.

Определенная договором доля в правеобщей собственности – личное имуществокаждого супруга.

В случае ее возмездногоотчуждения постороннему лицу требуетсяне согласие другого упруга, как прираспоряжении совместной собственностью,а соблюдение преимущественного праваего покупки.

Любойиз членов семьи имеет право отказатьсяот участия в приватизации в письменномзаявлении о приватизации жилого помещенияи сохранить за собой право приватизациидругого впоследствии полученного жилья.

Приприватизации коммунальных квартирместа общего пользования передаются вобщую долевую собственность граждан,участвующих в приватизации. Долиопределяются пропорционально занимаемойкаждой семьей жилой площади или в равныхдолях.

Освободившеесяжилое помещение в коммунальной квартиреможет быть предоставлено по социальнойнорме:

– проживающим вэтой квартире:

*по договору социального найма нанимателемили собственником, если они признанымалоимущими и нуждающимися в жилойплощади, либо имеют площадь меньшенормы;

* по договорукупли-продажи гражданам, обеспеченнымобщей площадью меньше нормы;

– иным гражданампо договору социального найма вустановленном порядке.

Припомощи приватизации был сформированпервичный рынок жилья в РоссийскойФедерации.

Граждане,ставшие собственниками жилых помещений,владеют, пользуются и распоряжаютсяими по своему усмотрению. Они вправепродавать, завещать, сдавать в арендуэти помещения, совершать с ними иныесделки, не противоречащие законодательству.

Для совершения сделок в отношенииприватизированных жилых помещений, вкоторых проживают несовершеннолетние,независимо от того, являются ли онисобственниками или членами данным жилымпомещением, требуется предварительноеразрешение органов опеки и попечительства.

Данное правило распространяется такжена жилые помещения, в которыхнесовершеннолетние не проживают, однакона момент приватизации имели на этожилое помещение равные с собственникамиправа.

Деприватизациюможно было до мая 2002 года провести тремяспособами:

-расторгнуть договор передачи квартирыв собственность по соглашению;

-обратиться в суд с исковым заявлениемо признании договора о приватизациижилья недействительным на основании,предусмотренном ст. 166-179 ГК РФ. Приположительном решении граждане вновьполучают ордера на вселение уже какнаниматели;

-подать в место где оформлялась приватизациязаявление с просьбой принять в дар вмуниципальную собственностьприватизированную жилую площадь ивыдать на нее ордер.

С2002 года, после внесения изменений взакон о приватизации, граждане,приватизировавшие жилые помещения,являющиеся для них единственным местомпостоянного проживания, вправе передатьпринадлежащие им на праве собственностии свободные от обязательств жилыепомещения в государственную илимуниципальную собственность, асоответствующие органы исполнительнойвласти, органы местного самоуправленияили уполномоченные ими лица обязаныпринять их в собственность и заключитьдоговоры социального найма этих жилыхпомещений с этими гражданами.

При подаче заявлениянужно предоставить следующие документы:

– паспорт всехчленов семьи;

– подлинник договорапередачи квартиры в собственность;

– свидетельство особственности на жилье;

– справку о прописке;

– справку обинвентаризационной оценке квартиры.

Договордарения удостоверяется нотариусом, азатем нужно зарегистрировать переходправа собственности на квартиру вучреждении юстиции. После этого бывшийсобственник квартиры становитсянанимателем муниципального жилья.

Источник: https://studfile.net/preview/5915878/page:12/

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Купля   продажа приватизационных долей

30.09.2019 | 10:00 8631

Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства.

Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут еще более жесткими.

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат.

Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Долой криминал!

Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.

С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение.

А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса.

Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жесткий заслон.

По действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.

Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Лазейка в этом механизме в свое время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)».

Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв.

м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Игорь Воронин    Vinicius Amano on Unsplash   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250135/

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Купля   продажа приватизационных долей

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Глав-книга
Добавить комментарий