Кто ответственен за выплату коммунальных услуг за комнаты в соц найме?

| ПРАВОВОЕ ПРОСВЕЩЕНИЕ, НОВОЕ В ФЕДЕРАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ | ЭТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ

Кто ответственен за выплату коммунальных услуг за комнаты в соц найме?

Списокподразделов

Из чего складываются платежи за коммунальные услуги?

Проживая вмногоквартирном доме, каждый из нас обязан опла­чивать его содержание, ремонт,получаемые коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги в общей суммеплатежей каждо­го из нас – составляет примерно две трети.

В данной статье наосновании требований Жилищного Ко­декса РФ, Постановлений Правительства РФ,других нормативных актов, Вам будет рассказано: за что конкретно Вы должныплатить, как происходит начисления за коммунальные услуги, которые Выполучаете, что необходимо сделать, если коммунальные услуги Вами не полученыили Вы недовольны их качеством.

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилогопомещения.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания дан­ногопомещения и, если данное помещение является квартирой, общего имуществасобственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственниккомнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имуществасоб­ственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом или договором.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помеще­ние икоммунальные услуги.

1.  Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вноситьплату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2.

  Обязанность по внесению платы за жилое помещение и ком­мунальныеуслуги возникает у:

1) нанимателя жилогопомещения по договору социального най­ма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилогопомещения государственного или муници­пального жилищного фонда с моментазаключения соответствую­щего договора аренды;

3) нанимателя жилогопомещения по договору найма жилого по­мещения государственного илимуниципального жилищного фон­да с момента заключения такого договора;

4) члена жилищногокооператива с момента предоставления жи­лого помещения жилищным кооперативом;

5)  собственника жилого помещения с момента возникновения правасобственности на жилое помещение с учетом правила, уста­новленного частью 3статьи 169 настоящего Кодекса;

6)  лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающегостроительство многоквартирного дома) после выдачи ему разреше­ния на вводмногоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточномуакту или иному документу о пере­даче, с момента такой передачи.

3. До заселения жилых помещений государственного и муници­пальногожилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений икоммунальные услуги несут соот­ветственно органы государственной власти иорганы местного са­моуправления или управомоченные ими лица.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и комму­нальныеуслуги

1.  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нани­мателяжилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору наймажилого помещения, включает в себя:

1) плату за пользованиежилым помещением (плата за наем);

2)  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включаю­щую в себяплату за услуги и работы по управлению многоквартир­ным домом, содержанию итекущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонтобщего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищ­ногофонда;

3) плату за коммунальныеуслуги.

2.

  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для соб­ственникапомещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание иремонт жилого помещения, в том числеплату за услуги и работы по управлениюмногоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества вмногоквар­тирном доме;

2) взнос на капитальныйремонт;

3) плату за коммунальныеуслуги.

4. Плата за коммунальныеуслуги включает в себя плату:

– за горячееводоснабжение,

– холодное водоснабжение,

– водоотведение,

– электроснабжение,

–   газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в балло­нах),

–  отопление.

Статья 155. Внесениеплаты за жилое помещение и коммуналь­ные услуги

1.  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносит­сяежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если инойсрок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решениемобщего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооперативаили иного специализированного потребительского кооператива.

2.

  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится наосновании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца,следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договоромуправления многоквартирным до­мом либо решением общего собрания членовтоварищества соб­ственников жилья, жилищного кооператива или иного специализи­рованногопотребительского кооператива.

4. Наниматели жилыхпомещений по договору социального най­ма и договору найма жилых помещенийгосударственного или му­ниципального жилищного фонда в многоквартирном доме,управ­ление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату засодержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этойуправляющей организации.

5.

  Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооперативаили иного специализированного потребительского ко­оператива вносят обязательныеплатежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущийремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальныхуслуг, в по­рядке, установленном органами управления товарищества собствен­никовжилья либо органами управления жилищного кооператива.

6.

  Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либожилищного кооператива или иного специализированного по­требительскогокооператива собственники помещений в многоквар­тирном доме, вносят плату засодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату закоммунальные услуги в соответ­ствии с договорами, заключенными с товариществомсобственников жилья либо жилищным кооперативом.

На основании решенияобщего собрания члены товарищества собственников жилья, собственники помещенийв многоквартирном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальныеуслу­ги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при исполь­зованииобщего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. Приэтом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациямпризнается выполнением собственниками своих обязательств по внесению платы закоммуналь­ные услуги (п.6.3, 7.1).

7.  Собственники помещений в многоквартирном доме,   плату за жилое помещение и коммунальныеуслуги вносят этой управляющей организации.

8. Собственники помещений вмногоквартирном доме, осуществля­ющие непосредственное управление таким домом,вносят плату за жи­лое помещение и коммунальные услуги в соответствии сдоговорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие видыдеятельности.

11.  Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицамипомещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение икоммунальные услуги.

При временном отсут­ствии граждан внесение платы заотдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативовпотребления, осу­ществляется с учетом перерасчета платежей за период временногоотсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Рос­сийскойФедерации.

12. Плата за коммунальныеуслуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилогопомещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем,заключенным на срок проживания временных жильцов.

13.

  Наймодатель, управляющая организация обязаны информи­ровать вписьменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного имуниципального жилищных фон­дов и собственников жилых помещений вмногоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение икоммунальные услуги не позднее, чем за тридцать дней до даты представления пла­тежныхдокументов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение икоммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договоромуправления.

14.

  Лица, несвоевременно и(или) не полностью внесшие пла­ту за жилое помещение и коммунальные услуги(должники), обя­заны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставкирефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на моментоплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная соследующего дня после насту­пления установленного срока оплаты по деньфактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей частираз­мера пеней не допускается.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

1. Размер платы закоммунальные услуги рассчитывается исхо­дя из объема потребляемых коммунальныхуслуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходяиз нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации.

2.

Размер платы закоммунальные услуги, рассчитывается по та­рифам, установленным органамигосударственной власти субъек­тов Российской Федерации.

4. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего ка­чества и(или) с перерывами, превышающими установленную про­должительность, изменение размераплаты за коммунальные услуги определяется в порядке, установленномПравительством Россий­ской Федерации.

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого поме­щения икоммунальных услуг

1.  Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных ус­луг (далее -субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилогопомещения и коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимальнодопустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммуналь­ныхуслуг в совокупном доходе семьи.

2.

Право на субсидии имеютграждане:

1)  пользователи жилых помещений государственного и муници­пальногожилищных фондов;

2)  наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищногофонда;

3) члены жилищныхкооперативов;

4) собственники жилыхпомещений.

5.

Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у нихзадолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключениии (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помеще­ний икоммунальных услуг

1. Отдельным категориямграждан могут предоставляться ком­пенсации расходов на оплату жилых помещений икоммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

3. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и комму­нальныхуслуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплатежилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнениигражданами соглашений по ее погашению.

В соответствии с ЗакономСамарской области от 28 декабря 2004 года № 191-ГД «О региональныхстандартах оплаты жилья и коммунальных услуг в Самарской области», региональныйстан­дарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилогопомещения и коммунальных услуг в совокупном доходе се­мьи устанавливается впределах нормативной площади жилого по­мещения и нормативов потреблениякоммунальных услуг, опреде­ляется в процентах от совокупного дохода семьи исоставляет:

«для граждан с доходамидо 3 000 рублей включительно – 10%;

для граждан с доходамисвыше 3 000 до 3 500 рублей включитель­но – 15%;

для граждан с доходамисвыше 3 500 до 4 000 рублей включитель­но – 20%;

дляграждан с доходами свыше 4 000 рублей – 22%.».

Региональный стандартнормативной площади жилого помеще­ния составляет:

• 18 квадратных метровобщей площади на одного члена се­мьи из трех и более человек;

• 42 квадратных метраобщей площади на семью из двух чело­век;

• 33 квадратных метра общей площади на одиноко проживаю­щегочеловека.

Постановлением Правительства Самарской области от 24.12.2008 № 532 «Об установлении регионального стандарта сто­имостижилищно-коммунальных услуг,дифференцированнойпо муниципальным образованиям Самарской области на 2009 год», установлены стандарты по каждомумуниципальному образованию области.

Источник: http://bogatoe.samregion.ru/infoother/prokuratura/prosveshenie/4902/

Выселение из муниципальной квартиры

Кто ответственен за выплату коммунальных услуг за комнаты в соц найме?

Сегодня рассмотрим вопрос про выселение из муниципальной квартиры.

Несмотря на то, что количество муниципальных квартир неуклонно сокращается, тем не менее, жилищных споров, связанных с выселением из муниципальных квартир меньше не становится.

Что такое муниципальная квартира?

Муниципальная квартира – это жилое помещение, которое находится в собственности органа местного самоуправления. С жильцами муниципальной квартиры просто заключен договор социального найма.

Более подробно про муниципальное жилье поговорим в другой статье, поскольку тема эта очень большая, а в этой статье речь пойдет только про выселение из муниципальной квартиры.

В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации

по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В силу ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации

наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

На основании ст.70 Жилищного кодекса Российской Федерации

наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Согласно части 2 ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации

дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В соответствии с частью 2 ст.83 Жилищного кодекса Российской Федерации

наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В этой статье:

11 оснований для выселения из муниципальной квартиры

Основания для выселения из муниципальной квартиры в настоящее время детально регламентированы в Жилищном кодексе РФ.

Кстати, некоторые почему-то отождествляют понятия «выселение из муниципальной квартиры» и «расторжение договора социального найма жилого помещения»

Между тем, для юриста, специализирующегося на жилищных вопросах, различия на  лицо. Смотрите сами:

Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора.

Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец).

В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), то есть выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Основания для выселения из муниципальной квартиры четко прописаны в части 4 ст.83 Жилищного кодекса РФ (основания №1-4), в статье 85 Жилищного кодекса РФ (основания №5-10) и в части 2 ст.91 Жилищного кодекса РФ (основание №11)

Основание №1. Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин («пункт 1 части 4 статьи 83», «статья 90» ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу «пункта 1 части 4 статьи 83» и «статьи 90» ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Таким образом, одним из предметов доказывания по спорам указанной категории является вопрос об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

Поэтому, обратите внимание: предусмотренным ст.

90 Жилищного кодекса РФ основанием для выселения является не сам факт невнесения платы за жилье и коммунальные услуги, а именно неисполнение гражданином обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, вызванное виновным противоправным бездействием гражданина, который без каких-либо уважительных причин не исполняет свои обязанности нанимателя жилого помещения.

Основание №2.Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Основание №3.Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Говоря про выселение за нарушение прав соседей, хочу отметить, что в соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

На основании части 1 ст. 91 Жилищного кодекса РФ,

если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют систематически нарушают права и законные интересы соседей наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, указанной нормой истцу предоставлено право обратиться с иском к ответчику о выселении в связи с систематическим нарушением прав и законных интересов соседей после предупреждения о необходимости устранить нарушения.

Следовательно, выселение за нарушение прав соседей  без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности, выселение за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей требует обязательной совокупности следующих условий:

1)систематичности противоправных действий лица;

2)виновного поведения лица;

3)предупреждения лица о необходимости устранить нарушения.

Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения за нарушение  прав соседей, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами при использовании жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Очень часто в делах о выселении за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей используются свидетельские показания.

Основание №4.Использование жилого помещения не по назначению.

В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Обратите внимание, что в соответствии со ст.91 Жилищного кодекса России

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Основание №5. Дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

Отмечу, что при получении нового жилья при сносе старого ветхого (аварийного) жилья не стоит ожидать улучшения своих жилищных условий.

Скорее, стоит очень внимательно следить за действиями муниципальных органов власти, которые должны предоставлять вам равноценное жилье, в ином случае, вам придется отстаивать свои права в суде, потому что на практике сплошь и рядом ситуации, когда гражданам предоставляют не равноценное жилье, а например, с меньшим количеством комнат.

Основание №6.Жилое помещение признано непригодным для проживания.

Источник: https://evgeniyvolkov.ru/vyiselenie-iz-munitsipalnoy-kvartiryi.html

Квартира в наем

Кто ответственен за выплату коммунальных услуг за комнаты в соц найме?

Зачастую граждане не в состоянии приобрести квартиру, так как ее стоимость очень большая. Логичным выходом в такой ситуации представляется заключение договора найма квартиры. Законодательство содержит несколько вариантов составления такой сделки.

Несколько ограниченным (по лицам, имеющим право за заключение договора) представляется договор социального найма. Он, безусловно, является оптимальным вариантом (из-за невысокой оплаты) для тех лиц, которые имеют право на составление такого договора.

Обычные граждане имеют право заключить стандартный договор найма квартиры, то есть на коммерческой (за плату) основе снять квартиру у собственника с целью проживания в ней. Кроме этого, существует возможность заключить договор аренды нежилой квартиры, а также оформить на такое имущество доверительное управление.

При этом лицо, получающее доход от сдачи квартиры в аренду, обязано уплачивать соответствующий налог, установленный Налоговым кодексом Российской Федерации.

Договор социального найма квартиры

Под договором социального найма жилого помещения, согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), понимается передача наймодателем такого жилого помещения во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю (то есть гражданину).

Наймодателем в указанных правоотношениях выступает собственник вышеуказанного жилья государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный или муниципальный орган).

Такая сделка устанавливается без определения срока.

Граждане, которые могут быть нанимателями по этому договору указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. К таковым относятся:

  • малоимущие граждане, признанные таковыми;
  • физические лица, право на заключение такой сделки, которыми разрешено федеральным законом Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации, а также Указом Президента.

Предметом такого договора, согласно ст. 62 ЖК РФ, выступает жилое помещение, в том числе и квартира.

Эта сделка должна быть составлена в письменной форме и основываться на решении о предоставлении такого жилья (ст. 63 ЖК РФ).

Кроме этого, разработан типовой договор, который установлен Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель имеет право требовать своевременную оплату за предоставление квартиры. Кроме этого, наймодатель обязан:

  • передать нанимателю обусловленное договором жилье;
  • принимать участие в содержании, а также в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • проводить капитальный ремонт;
  • предоставлять коммунальные услуги.

В свою очередь, наниматель, в соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса РФ обладает следующими правами:

  • вселять в такую квартиру иных лиц;
  • сдавать жилище в поднаем;
  • разрешать проживать в квартире временным жильцам;
  • производить обмен или замену жилого помещения;
  • требовать от наймодателя проведения капитального ремонта и иных его обязанностей.

Наниматель обладает не только правами, но и должен исполнять следующие обязанности:

  • использовать квартиру в пределах и по назначению, установленными Жилищным кодексом;
  • обеспечивать сохранность и должное состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилья, а также своевременно вносить за него установленную плату.

Ст. 83 ЖК РФ предусматривает основания для прекращения и расторжения договора найма. Такая сделка может быть расторгнута в любое время по согласию сторон. Кроме этого, наниматель может расторгнуть договор, после письменного согласия всех лиц, проживающих с ним.

В случае выезда нанимателя на проживание в иное жилище, сделка автоматически расторгается, если иное не установлено федеральным законом.

Вышеуказанная статья также предусматривает возможность расторжения договора в судебном порядке наймодателем в случае:

  • неуплаты нанимателем в течение шести месяцев платы за квартиру или за коммунальные услуги;
  • повреждения или разрушения жилища нанимателем;
  • нарушения прав соседей, делающим невозможное их дальнейшее проживание с нанимателем;
  • использование таким лицом жилого помещения не по назначению.

Кроме этого, существуют два случая, при которых договор прекращается: жилое помещение разрушается или одиноко проживающий наниматель умирает.

Таким образом, договор социального найма представляется одним из вариантов найма квартиры. Однако для этого необходимо находиться в списке тех лиц, которые имеют право на заключение такого договора.

Договор (коммерческого) найма квартиры

Договор найма жилого помещения (в том числе и квартиры) регламентируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Ст.

671 ГК РФ, определяется договор найма как предоставление наймодателем (собственником) жилого помещения за плату во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю.

Вышеуказанная сделка заключается в письменной форме. Размер оплаты устанавливается по договоренности сторон и не может меняться в одностороннем порядке.

Такой договор должен быть заключен на срок не более пяти лет. Если же срок в сделке не установлен, то она считается заключенной на пятилетний срок (ст. 683 ГК РФ). Сделка может быть расторгнута по согласию сторон в любое время (ст. 687 ГК РФ).

Кроме этого, по требованию наймодателя в судебном порядке такой договор может быть расторгнут в случае неуплаты денежных средств за квартиру в течение шести месяцев, а также если нанимателем осуществлена порча или разрушение такого жилища или если оно используется не по назначению.

Однако суд может установить срок для устранения нарушения действий, послуживших поводом для судебного разбирательства о расторжении такого договора. Если нарушения не были устранены, то суд расторгает вышеуказанную сделку.

Кроме этого, в таком же порядке сделка может быть расторгнута по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания или становиться аварийным.

В случае расторжения сделки, проживающие по такому договору лица, выселяются из жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

Пример

Елисеев заключил договор найма квартиры с Бугаковым. Сделка была заключена в надлежащем порядке. Однако спустя год Елисеев просрочил выплату денежных средств за квартиру более чем на шесть месяцев. Бугаков обратился в суд с просьбой о расторжении договора. Судом было предписано Елисееву выплатить указанные суммы, назначив конкретный срок на исправление такого нарушения.

Наниматель в указанный срок произвел оплату найма квартиры Бугакову, вследствие чего суд не стал расторгать сделку. В дальнейшем Елисеев уплачивал денежные средства в срок до окончания действия договора.

Таким образом, суд не стал сразу расторгать договор, а сначала предписал устранить нарушение, что возымело положительный эффект, так как денежные средства были выплачены, а расторгать сделку не пришлось.

Договор коммерческого найма квартиры выступает довольно популярным способом найма жилища.

Далеко не все граждане имеют право на получение социального жилья, а также учитывая высокие цены на квартиры, не многие могут позволить себе приобретение такой собственности.

Поэтому заключение такого договора может послужить адекватным способом получения жилой площади для проживания.

Права и обязанности сторон по договору найма квартиры

Наймодатель в первую очередь имеет право на получение соответствующей платы за предоставление квартиры внаем.

Кроме этого, он имеет право на инициирование процесса расторжение такой сделки, по основаниям, которые уже были изложены выше.

Не запрещается внесение в договор различных прав наймодателя, которые не противоречат законодательству. Кроме прав, наймодатель имеет и обязанности, которые установлены ст. 676 ГК РФ.

Они заключаются в:

  • передаче нанимателю свободного жилища, которое пригодно для проживания в нем;
  • осуществление должной эксплуатации дома, в котором находится сдаваемое жилое помещение, а также обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
  • обеспечение предоставления коммунальных услуг за плату.

Наниматель имеет право на включение в договор лиц, постоянно с ним проживающих. Однако в этом случае, он несет ответственность за их действия.

Кроме этого, наниматель имеет право требовать от наймодателя выполнения его обязанностей по осуществлению ремонта. Согласно ст. 684 ГК РФ, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Также наниматель вправе с согласия наймодателя осуществить поднаем такого жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме этого, договор найма остается в силе, если даже изменился собственник сдаваемой внаем квартиры. В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан:

  • использовать жилище только для проживания, обеспечить его сохранность и соответствующим образом содержать;
  • производить реконструкцию или переустройство только с согласия собственника;
  • осуществлять платежи за квартиру.

Таким образом, как наймодатель, так и наниматель обладают рядом прав и обязанностей по соответствующему договору. Законодательство разрешает сторонам включать в сделку любые права и обязанности, не нарушающие закон.

Аренда (нежилой) квартиры

Гражданский кодекс отдельно не выделяет аренду нежилой квартиры, однако, упоминает в ст.

671 ГК РФ о том, что юридическим лицам жилое помещение предоставляется на основе договора аренды.

Вышеперечисленные факты говорят о том, что такие правоотношения будут регулироваться § 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ, то есть общими положениями об аренде.

Согласно ст. 606 ГК РФ, под арендой понимается переход имущества за плату во владение и пользование от арендодателя к арендатору.

Если такой договор составляется на срок более года (или если хотя бы одна сторона является юридическим лицом), то сделка подлежит заключению в письменной форме.

Кроме этого, такой документ подлежит государственной регистрации.

Срок аренды устанавливается сторонами, а если он не определен в тексте сделки, то считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, аренда нежилой квартиры отдельно не регулируется законодательством. Для того чтобы правильно составить такой договор, необходимо ориентироваться на общие положения об аренде.

Доверительное управление квартирой

Для того чтобы доверить управление квартирой, необходимо заключить соответствующий договор доверительного управления имуществом.

Ст. 1012 ГК РФ, определяет эту сделку как передача имущества учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок в доверительное управление с целью осуществления последним управления таким имуществом в интересах собственника. Для осуществления вышеуказанной цели, доверительный управляющий имеет право совершать сделки в интересах собственника.

Существенными условиями договора, согласно ст. 1016 ГК РФ являются:

  • состав имущества, которое переходит в доверительное управление;
  • наименование сторон сделки;
  • размер и форма вознаграждения (если предусмотрена договором);
  • срок действия (не более 5 лет).

Договор доверительного управления квартиры заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Учредителем управления является собственник квартиры, а доверительный управляющий может являться индивидуальным предпринимателем или коммерческой организацией.

Управляющий осуществляет правомочия собственника, а также может распоряжаться имуществом, в случае разрешения этого договором.

Данный договор прекращается вследствие:

  • смерти собственника имущества;
  • смерти управляющего (признания банкротом юридического лица и т. д.);
  • отказа сторон от управления на основании невозможности личного осуществления управления доверительным управляющим;
  • истечение срока, указанного в договоре.

Таким образом, договор доверительного управления может стать удобным инструментом в случае невозможности осуществлять управления квартирой самостоятельно или по иным причинам.

Указанный договор не подразумевает передачу права собственности, а лишь закрепляет за квартирой внешнее управление указанного в договоре лица.

В целом законодательство предусматривает несколько вариантов найма квартиры. Некоторые варианты доступны определенному законом и иными нормативными актами лиц, а другие доступны всем физическим лицам. Для каждого случая устанавливаются свои права и обязанности для сторон совершаемой сделки.

Кроме этого, каждый договор обладает рядом специфичных положений, которые регулируются соответствующим законодательством.

Расторжение договора найма в результате повреждения квартиры нанимателем

Я сдал свою квартиру внаем молодой семье. Через два года я обнаружил, что состояние квартиры существенно ухудшилось, хоть и недавно производили капитальный ремонт. Ухудшение условий проживания было вызвано деятельностью нанимателями. Могу ли я расторгнуть договор с этой семьей? Если да, то что для этого нужно сделать?Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, Вы в сложившейся ситуации имеете право расторгнуть такой договор. Однако осуществить это возможно лишь в судебном порядке. Поэтому Вам будет необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, в тексте которого необходимо указать причину, причину Вашей просьбы о расторжении. Также необходимо будет приложить к иску доказательства, свидетельствующие о том, что порча квартиры действительно имеет место. Суд имеет право указать нанимателю, устранить нарушение, а в случае невыполнения такого предписания, может расторгнуть договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/

Глав-книга
Добавить комментарий