Каким протоколом должна руководствоваться УК?

Предупреди собственника об изменении размера платы и живи спокойно!

Каким протоколом должна руководствоваться УК?

Рано или поздно в каждой управляющей организации встает вопрос об увеличении размера платы за содержание и ремонт. Порой сотрудникам управляющей компании необходимо приложить огромные усилия, чтобы обосновать перед собственниками даже минимальное повышение.

И вот, когда собственники все-таки приняли решение об изменении размера платы за содержание и ремонт, бюллетени подписаны, протокол собрания успешно отправлен в органы жилищного надзора, управляющая организация опять рискует получить предписание за нарушение лицензионных требований от ГЖИ либо за незаконное повышение платы от Роспотребнадзора.

 «За что?», – спросите Вы.

За ненадлежащее уведомление собственников. Ну, обо всем по порядку.

Порядок изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства.

Согласно ч.3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Как следует из ч.1 ст.156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно п.6 вышеуказанной статьи, размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Обязанность собственников помещений МКД утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования так же установлена пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Реализуя полномочия по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, собственники помещений должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений.

Согласно пункта 16 Постановления Верховного суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22, при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Поскольку размер платы на содержание и ремонт собственники утверждают на общем собрании, необходимо точно соблюсти всю процедуру его проведения (ссылка на статью про ОСС).

Согласно ч.3 ст.

46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 Жилищного Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В соответствии с пп.З п.3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.

2010 № 731, управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать информацию о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний.

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений.

Кроме того, управляющая организация должна разместить протокол общего собрания об изменении размера платы за содержание и ремонт на сайте ГИС ЖКХ, и досках объявлений (либо иных общедоступных местах, определенных общим собранием собственников не позднее, чем через 10 дней с момента проведения собраний).

Пунктом 31 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 определен порядок раскрытия информации управляющей организацией.

Согласно пп.В п.31 указанных правил, управляющая организация обязана раскрывать на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации в том числе уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Указанная информация подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом.

Часть 13 ст.

155 ЖК РФ так же, предусматривает, что наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Именно за неисполнение требований данной статьи при увеличении размера платы на содержание и ремонт,   управляющие организации чаще всего и привлекаются к административной ответственности.

Так Двенадцатый Арбитражный Апелляционный суд Постановлением от 19.22.2018г по делу № А12-33232/2017 оставил в силе решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 декабря 2017г. и признал законным предписание жилищной инспекции о перерасчете платы за содержание и ремонт в том числе в связи с ненадлежащим уведомлением собственников об изменении такой платы.

Таким образом, при формировании повестки дня об изменении размера платы за содержание и ремонт необходимо учитывать, что управляющая организация должна заблаговременно ( за 30 дней) уведомить собственников об изменении размера платы.

Как правило, такое уведомление включается в текст платежных документов справочно.

Несвоевременное уведомление собственников об изменении размера платы за содержание и ремонт может быть расценено органами государственного жилищного надзора как нарушение лицензионных требований.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/predupredi-sobstvennika-ob-izmenenii-razmera-platy-i-zhivi-spokoyno/

Без тестов, видео и понятых: очень странная история о нетрезвом вождении :

Каким протоколом должна руководствоваться УК?

Около года потратил на судебные разбирательства столичный автомобилист, вернувшись из отпуска в Сочи с протоколом за вождение в нетрезвом виде. Как рассказал корреспонденту Autonews.ru адвокат водителя Александр Липатников, неприятная ситуация с его подзащитным произошла летом 2017 г., когда сотрудники полиции остановили его в городе для проверки документов.

«Водитель утверждал, что полицейские сразу составили на него протокол за нетрезвое вождение, при этом якобы даже не предложили пройти тест на медосвидетельствование, а все оформление происходило без присутствия понятных и без съемки на видеокамеру, — рассказал Липатников. — Автомобилист был трезв и уверен в своей правоте. Ситуация выглядела как правовой беспредел, и сначала я даже не мог поверить, что все происходило именно так».

Понятых нет, видеозапись отсутствует

Адвокат взялся за дело и добился перевода его рассмотрения в Москву.

При ознакомлении с материалами оказалось, что акт медосвидетельствования в них действительно отсутствует, как и указание в протоколе информации о двух понятых. Согласно принятым в 2014 г.

поправкам в КоАП, вместо приглашения понятых инспекторам ГИБДД можно использовать оперативную видеосъемку. Но видеозаписи в деле также не обнаружилось.

Таким образом обвинение в вождении в нетрезвом виде, что согласно ч.1.ст.12.8 КоАП наказывается штрафом 30 тыс. руб. и лишением права управления транспортными средствами на срок от полутора до двух лет, водителю было предъявлено на основании одного только составленного инспекторами ГИБДД протокола.

Дело в таком виде поступило в один из мировых судов в Южном Бутове вместе с жалобой адвоката на отсутствие в материалах принципиально важной информации. Мировой судья сначала пошел навстречу и направил запрос составившим протокол полицейским из Сочи с требованием прислать видеозапись. Однако, как утверждает Липатников, полицейские игнорировали судейский запрос несколько месяцев.

«В итоге от заместителя командира роты № 1 ДПС ГИБДД УВД по Сочи пришел ответ о том, что видеозапись отсутствует за истечением времени срока хранения файлов, — уточнил адвокат.

— Но в ситуации, когда вместо понятых используется видеозапись, она должна быть в материалах дела сразу и находиться в них постоянно, пока хранится само дело.

Без записи такое дело вообще не должно направляться в суд».

Однако мировой суд удовлетворил такой ответ от инспекторов и лишил водителя прав на полтора года. Не помогло и обращение в районный суд, где также довольствовались ответом, что запись была, но уже стерта. «К чему формальности, зачем все эти «бесполезные бумажки»? Инспектор ДПС сказал пьяный — значит пьяный», — негодует Липатников.

Согласно законодательству, водителю пришлось сдать права в ГИБДД, но он продолжил борьбу и в марте 2018 г. обратился в Мосгорсуд. И лишь там, спустя пять месяцев рассмотрения, суд встал на сторону автомобилиста и отменил решения нижестоящих инстанций.

«Акт освидетельствования на состояние алкогольного опьянения в материалах дела отсутствует, а сведения о приобщении видеозаписи к материалам дела и сама видеозапись отсутствуют. Понятые при применении мер обеспечения по делу не привлекались», — говорится в решении Мосгорсуда (есть в распоряжении Autonews.ru).

Теперь защита автомобилиста намерена направить жалобу на составившего такой протокол инспектора на превышение должностных полномочий в Следственный комитет. Согласно ч.1. ст. 286 УК России, наказание за такое правонарушение предполагает до четырех лет лишения свободы.

Писать, с чем не согласен и снимать на видео

Юрист адвокатской палаты Московской области Артем Иванча в беседе с Autonews.ru согласился, что без наличия в материалах дела доказательной базы суд должен был изначально оправдать автомобилиста.

«Суд независим и должен руководствоваться доказательствами, — заявил Иванча. — Исследовать было нечего и автомобилиста оправдали. Почему тяжбы заняли столько времени, сказать сложно — возможно, в судах просто скопилось слишком много одинаковых дел».

Всем попавшим в такую ситуацию эксперт советует внимательно знакомиться с тем, что инспекторы ГИБДД пишут в протоколах. По его словам, если в документе есть ошибки, принципиально важно не отказываться от подписания протокола, а написать, как все было на самом деле.

«Не надо верить в презумпцию невиновности. Всегда читайте, что вы подписываете, — говорит Иванча. — Если вы на нервах и не можете сосредоточиться, не надо отказываться от подписания, это никак не поможет, а только обострит ситуацию.

Пишите, что с протоколом полностью не согласны, а все пояснения предоставите после привлечения защитника. Если все-таки есть возможность, то напишите все свои замечания в протокол — укажите, каких процедур не было — если вы не проходили медосвидетельствование, а протокол за пьянку за рулем, пишите, как было на самом деле.

После этого подпишите протокол, но с пометкой, что дополните свою позицию с помощью защитника».

В свою очередь адвокат Липатников советует сразу же начинать видеосъемку в ситуации, если при составлении протокола инспекторы ГИБДД по мнению водителя нарушают его права.

«На записи точно должно быть отражено место и время происходящего и сама ситуация: если на вас, к примеру, пишут необоснованный протокол за отказ от медосвидетельствования, нужно отразить свое намерение его пройти. Если нет понятых, фиксируйте это, снимите самого инспектора, — советует эксперт.

— На основании этих материалов можно отправить жалобу на действия инспектора его руководству. Звонить по так называемым телефонам доверия я не вижу смысла, в лучшем случае трубку возьмут такие же полицейские в дежурной части.

Не очень эффективно писать жаловаться и в прокуратуру — материалы дела все равно будут находиться в суде».

Источник: https://www.autonews.ru/news/5b92197f9a79472b5780142c

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Каким протоколом должна руководствоваться УК?

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/836-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniy

За подделку протоколов общих собраний жильцов накажут

Каким протоколом должна руководствоваться УК?

Фальсификация итогов общих собраний собственников жилья – наиболее распространенный способ, позволяющий нечистым на руку коммунальщикам “приобрести” наиболее прибыльный жилфонд или незаконно повысить тарифы для жильцов.

До 2015 года такие действия оставались ненаказуемыми.

Уголовные дела по этим фактам не возбуждались, так как протоколы общих собраний и листы решений собственников не считались официальными документами, а значит, их подделка не подпадала под статью 327 Уголовного кодекса. С 2015 года такая возможность появилась.

Вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, где протоколы общих собраний и решения собственников признаны официальными документами. Но уголовные дела в отношении “остапов бендеров” от ЖКХ остаются пока единичными случаями.

147 процентов – “за”

Предприимчивые коммунальщики действуют изобретательно.

Например, в прошлом году одна из крупных управляющих компаний в Мурманске решила повысить тарифы на ремонт и содержание общего имущества до 35,82 рубля за 1 квадратный метр в месяц.

Более того, за косметический ремонт подъездов коммунальщики решили ввести отдельную плату – 1,31 рубля с квадратного метра ежемесячно, хотя закон не позволяет вводить такой платеж.

На квитанциях за услуги ЖКХ запретили публиковать рекламу

Жильцам объяснили просто: такое решение якобы было принято на общем собрании собственников. Жительница одного из домов, которую не приглашали ни на какие общие собрания, подала в суд на УК.

Опрос 25 свидетелей показал, что их подписи или подписи их родственников в листах ания были подделаны.

Например, в одном случае за новый тариф “проала” женщина, которая еще 10 лет назад перебралась в Санкт-Петербург.

В Североморске возникла и вовсе анекдотичная ситуация. Несколько лет назад собственники квартир одного из жилых домов решили поинтересоваться, какой способ управления выбран в их доме.

Из городской администрации им прислали протокол внеочередного общего собрания собственников квартир, датированный 4 марта 2008 года.

В нем было указано, что в доме была выбрана непосредственная форма управления, за которую проали целых 147,98 процента собственников жилья.

Правила безопасности

Есть ряд признаков, по которым можно судить, насколько чисты намерения организаторов общего собрания, рассказала руководитель мурманского регионального центра НП “ЖКХ Контроль” Валентина Котова. По ее словам, извещение о проведении общего собрания должно появиться не менее чем за 10 дней, а не за неделю или 2-3 дня, как это нередко бывает.

Информация, изложенная в нем, должна быть полной и соответствовать Жилищному кодексу. Если его инициирует юридическое лицо, должны быть указаны его полные данные, в том числе о его регистрации. Если инициатор – физическое лицо, то он должен быть собственником какого-либо помещения в этом доме.

Обязательно должно быть указано, что это за помещение и какими документами подтверждено право собственности.

Также в извещении должна быть указана повестка общего собрания. Его вопрос должен быть сформулирован четко – например, “Участие в программе “Комфортная городская среда”. Формулировка должна быть понятной всем.

Кроме того, повестка должна включать в себя пункты о выборе председателя собрания, секретаря и счетной комиссии. Там же должно быть указано, где жильцы могут ознакомиться с материалами для подготовки к собранию.

Обычно ОСС проводятся в очно-заочной форме. Должно быть четко указано, где проходит очная часть собрания, в которой обычно участвуют наиболее активные жильцы. Их может быть двое, пятеро и десять – это не регламентируется законом. Как правило, на очной части собрания формируется его повестка и решаются все организационные вопросы.

Заочная форма, в ходе которой жильцы ставят свои подписи в листах решений, может проводиться достаточно долго. Закон этот срок не регламентирует. Но голоса жильцов должна подсчитывать счетная комиссия. В листах решений должна быть указана та же повестка, что и в извещении.

Если подозрения подтвердились

Данную ситуацию комментирует заместитель руководителя государственной жилищной инспекции Мурманской области Ирина Ракитская.

1. Если у собственников есть подозрения, что протоколы общего собрания фальсифицированы, направить заявление в полицию, приложив к нему копии протоколов. Органы внутренних дел должны решить, есть ли основания считать протоколы фальсифицированными. Это же заявление может быть направлено в государственную жилищную инспекцию, после чего ГЖИ направит свое заявление в полицию.

Как исключить из платежки ненужные коммунальные услуги

2. Если у собственников есть подозрения, что протокол фальсифицирован, то они могут обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным.

3. Если в протоколе отражен вопрос о выборе управляющей организации, а по иску собственников суд примет решение о признании протокола недействительным, то собственники должны провести собрание и выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления, создав товарищество собственников жилья или выбрав форму непосредственного управления домом.

– Управляющие организации могут быть инициаторами общих собраний, но таких случаев очень немного, – отмечает Ирина Ракитская.

– Общие собрания проводятся в основном по инициативе самих собственников и решения принимаются ими, а затем утверждаются на общем собрании.

Протокол должен оформляться секретарем, если он избран, или советом многоквартирного дома. Как правило, управляющая организация “помогает” оформлять протоколы УО.

Стоит помнить, что не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников многоквартирного дома инициатор собрания обязан передать подлинники решений и протокола в свою управляющую организацию, ТСЖ или ЖСК.

В свою очередь, жилищники обязаны передать подлинники этих документов в течение 5 дней с момента получения в органы государственного жилищного надзора. Эти документы будут храниться там в течение трех лет.

В случае необходимости эти документы можно затребовать.

Но есть еще одна проблема. По словам Валентины Котовой, зачастую инициатор собрания сдает в ГЖИ сам протокол, без приложений в виде листов решений, подписанных собственниками.

– Организации жилищного контроля не имеют права проверять правильность составления этих документов, не говоря уже о проверке их подлинности, – отмечает эксперт. – Закон обязывает ГЖИ только принять бумаги. Те протоколы, которые мне доводилось видеть, в большинстве своем не соответствуют законодательству. А ведь это не просто формальность…

Инфографика “РГ”: Леонид Кулешов/Игорь Зубков

Источник: https://rg.ru/2018/04/04/za-poddelku-protokolov-obshchih-sobranij-zhilcov-nakazhut.html

Значительные сделки ООО: заключаем по новому закону

Каким протоколом должна руководствоваться УК?

Хозяйственные договоры: практические советы и образцы документов

В 2018 году вступил в силу Закон № 2275, который существенно изменил правовое регулирование для обществ с ограниченной ответственностью (далее – ООО) и обществ с дополнительной ответственностью (далее – ОДО).

Изменений немало, и одно из наиболее важных коснулось порядка заключения договоров этими обществами. Речь идет о значительных сделках.

В консультации мы рассмотрим, какие же сделки являются теперь значительными для ООО и ОДО и какие требования законодательства нужно выполнить, чтобы правильно заключить такие сделки.

Определение понятия

Согласно определению, приведенному в ст. 44 Закона № 2275, значительными являются:

  • сделки, по которым стоимость имущества, работ или услуг, являющихся предметом договора, превышает 50 % стоимости чистых активов общества по состоянию на конец предыдущего квартала. Такие сделки могут заключаться исключительно с согласия общего собрания участников (ч. 2 ст. 44);
  • другие сделки, которые являются значительными для общества в зависимости от их суммы или иных критериев. Для этого вида сделок правила их отнесения к значительным, а также правила получения согласия на их заключение устанавливаются уставом общества (ч. 1 ст. 44). То есть, если у участников общества есть желание ограничить полномочия руководителя предприятия на заключение договоров, например, определенной суммой или определенным видом, они могут это сделать, включив соответствующее положение в устав.

Второй вид значительных сделок является факультативным. Это значит, что он применяется, только если на это есть желание участников общества, которое они закрепляют в уставе. А если такого желания нет, можно в устав ничего по этому поводу не вносить.

А вот что касается первого вида сделок, то для них правило о значительности прямо предусмотрено законом, причем императивной нормой. Поэтому изменить данное правило уставом нельзя. Далее в консультации мы будем рассматривать именно этот вид значительных сделок.

С какого момента применять новые правила

Закон № 2275, которым внесены изменения по значительным сделкам, вступил в силу с 17.06.18 г. Именно с этой даты все ООО и ОДО должны выполнять требования ст. 44 Закона № 2275.

На практике некоторые субъекты хозяйствования считают, что применять новые правила они обязаны только после внесения изменений в свой устав (с целью приведения его в соответствие с нормами Закона № 2275).

Однако это не так. Вопрос возникает из-за норм п. 3 гл. VIII Закона № 2275.

Ими предусмотрено следующее: в течение года со дня вступления в силу этого закона положения устава ООО, которые не соответствуют Закону № 2275, являются действительными в части, соответствующей законодательству по состоянию на день вступления в силу этого Закона.

И сказано, что этот пункт не применяется после внесения изменений в устав. Другими словами, старые положения законодательства применяются, пока в устав ООО не внесены изменения, но не более одного года.

Однако норма ч. 2 ст. 44 Закона № 2275 никак не привязана устава. Это императивная норма закона, которую нельзя изменить уставом. Значит, данное требование нужно применять с момента вступления в силу Закона № 2275, то есть с 17.06.18 г.

Как определить стоимость чистых активов общества

Правила заключения значительных сделок оперируют таким понятием, как «чистые активы». Чтобы определить, является ли сделка значительной для общества, нужно знать стоимость чистых активов этого общества по состоянию на конец предыдущего квартала.

Однако в Законе № 2275 нет определения этого понятия. Найти такое определение можно в П(С)БУ 19. Так, согласно п. 4 этого стандарта чистые активы предприятия – это его активы за вычетом обязательств. А данные следует брать из финансовой отчетности: это итог первого раздела пассива баланса по состоянию на конец предыдущего квартала.

Кого касается требование о значительных сделках

Как уже было отмечено выше, Закон № 2275 распространяется на ООО и ОДО (ст. 1 этого Закона). Он определяет правовой статус этих обществ, порядок их создания, деятельности и прекращения, права и обязанности их участников. Именно ООО и ОДО для заключения значительных сделок должны получать согласие общего собрания участников.

Распространяется ли требование о значительных сделках на частные предприятия?

Нет, не распространяется. Как было отмечено выше, Закон № 2275 распространяется только на ООО и ОДО. А частные предприятия – это самостоятельная организационно-правовая форма юрлица. В своей деятельности они руководствуются ст. 113 ХК. Поэтому они под действие Закона № 2275 не подпадают.

Можно ли не применять требования о значительной сделке, если разбить сумму сделки на несколько сделок и заключить не один, а несколько договоров?

Нет, так делать нельзя. В ч. 4 ст. 44 Закона № 2275 этот момент четко регламентирован: если вместо нескольких сделок общество могло совершить одну значительную сделку, то каждая из этих сделок считается значительной.

Таким образом, обойти требование закона с помощью «дробления» сделки не удастся.

Стоимость чистых активов ООО по состоянию на конец предыдущего квартала – отрицательная величина. Означает ли это, что каждый заключаемый договор директор должен согласовывать с собранием участников?

Да, действительно, директору придется согласовывать с общим собранием участников каждый заключаемый договор, даже на очень незначительную сумму. Никаких исключений в ст. 44 Закона № 2275 нет: даже если договор заключен на незначительную сумму, но попадает под критерий значительных сделок, то установленное законом правило должно выполняться.

Как оформить решение общего собрания участников

Решение общего собрания участников общества о предоставлении согласия на заключение сделок должно быть оформлено протоколом.

Порядок проведения общих собраний ООО установлен ст. 29–37 Закона № 2275. На общем собрании ведется протокол, который фиксирует ход собрания и принятые решения.

Этот протокол должен быть подписан председателем общего собрания или другим уполномоченным собранием лицом (ч. 4 ст. 33 Закона № 2275).

Также протокол может быть подписан каждым участником ООО, который ал (но только по желанию участников).

Утвержденной формы протокола нет, он составляется в произвольной форме. В данном случае в протоколе необходимо отразить:

  • дату проведения собрания;
  • место проведения;
  • перечень участников ООО, присутствующих на собрании;
  • повестку дня;
  • результаты ания по каждому вопросу повестки дня;
  • четко сформулированные решения, принятые собранием. В нашем случае суть решения – предоставить согласие на заключение конкретного договора (стоит указать предмет договора, наименование контрагента и сумму договора).

Можно ли одним решением собрания участников предоставить согласие сразу на несколько сделок или нужно по каждому заключаемому договору созывать отдельное собрание?

В Законе № 2275 по этому поводу ничего не сказано. По нашему мнению, не обязательно созывать собрание по каждому договору отдельно.

Если значительных сделок будет заключаться несколько, то можно получить разрешение на их заключение в ходе одного собрания. Да и законодательство не запрещает так поступать.

Ведь на практике в повестку дня общего собрания зачастую включают сразу несколько разных вопросов.

ООО было создано одним участником, он же является его директором. Должен ли в этом случае директор оформлять собственное согласие на заключение значительных сделок?

Особенности проведения общего собрания в случае, если у ООО всего один участник, прописаны в ст. 37 Закона № 2275. Участник принимает решения, отнесенные законом к компетенции общего собрания участников, единолично, оформив его в письменном виде.

Конечно, не совсем логично согласовывать заключение договора с самим собой. Но при формальном подходе к требованиям закона получается, что оформить такое письменное решение все же стоит. Ведь для такого случая закон исключений тоже не делает. Решение участника ООО может выглядеть следующим образом (см. образец 1):

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/47359-2

ОБРАЗЕЦ

Участник ООО «Тайфун», который является его единственным собственником, Караваев Борис Семенович принял решение предоставить директору ООО «Тайфун» согласие на заключение следующих договоров, являющихся значительными для ООО:

1. Договор на выполнение работ с частным предприятием «Астра» на общую сумму 300 000 грн.

2. Договор поставки оборудования с ООО «Каракум» на общую сумму 150 000 грн.

 Особенности проведения собрания

Поскольку некоторым обществам в связи с новшествами Закона № 2275 созывать общее собрание участников теперь придется довольно часто, хотим отметить несколько важных моментов, касающихся правил проведения общего собрания для получения согласия на заключение значительных сделок.

По общему правилу собрание участников предусматривает присутствие участников в одном месте для обсуждения вопросов повестки дня. Однако это только общее правило, и, как у любого правила, у него есть несколько исключений – Закон № 2275 предусматривает следующие новшества:

  • проведение собрания в режиме видеоконференции (ч. 3 ст. 33). Эта особенность должна быть отражена в протоколе собрания;
  • принятие решения путем проведения заочного ания: свое волеизъявление относительно ания участник выражает в письменной форме, а подлинность его подписи на документе должна быть нотариально удостоверена (ст. 35);
  • принятие решения по результатам проведения опроса (ст. 36). Такой опрос может инициировать, например, исполнительный орган ООО (директор). Он должен направить каждому участнику ООО запрос с проектом решения по предложенному вопросу (вопросам). В этом запросе должны быть указаны адрес, на который нужно предоставить ответ, и срок для ответа. Запросы можно разослать с применением средств электронных телекоммуникаций, но эти моменты должны быть оговорены в уставе ООО.

Последствия несоблюдения требования о согласовании сделок

Главный вопрос, который больше всего беспокоит ООО и ОДО в связи с нововведениями: какими будут последствия, если на заключение такой сделки не получено согласие общего собрания участников?

Такая сделка может быть признана недействительной на основании ст. 203 и 215 ГК как несоответствующая требованиям законодательства. Чтобы этого не произошло, необходимо получить последующее одобрение сделки: эта возможность предусмотрена ст. 46 Закона № 2275.

Одобрение сделки должно быть получено в том же порядке, что и решение о предоставлении согласия на заключение сделки (т. е. на общем собрании участников ООО).

Какие документы нужно требовать у контрагента

Итак, мы выяснили, как теперь нужно заключать значительные для ООО и ОДО договоры и чем может грозить невыполнение этого законодательного требования.

В связи с этим при заключении хозяйственных договоров возникает необходимость проверить, является ли для вашего контрагента (разумеется, если это ООО или ОДО) сделка значительной.

И если является, то получено ли на заключение этого договора согласие общего собрания участников.

Ни Закон № 2275, ни другие нормативно-правовые акты не прописывают, какие документы обязаны предъявить друг другу контрагенты для прояснения вопроса о значительных сделках. Поэтому здесь стоит руководствоваться принципом свободы договора: как стороны договора посчитают нужным, так и будет правильным.

Как показывает практика, одни контрагенты теперь просят друг друга предъявить баланс за предыдущий квартал, другие обходятся бухгалтерской справкой, в которой имеются необходимые сведения о чистых активах общества.

Согласие между сторонами договора в этом вопросе достигается путем преддоговорных переговоров.

В Законе № 2275 есть норма, которая, на наш взгляд, защищает субъектов хозяйствования от недобросовестных контрагентов. Речь идет о ч. 3 ст. 46 Закона № 2275, согласно которой в вопросах одобрения значительной сделки применяется правило абзаца второго ч. 3 ст.

 92 ГК, а именно: в отношениях с третьими лицами ограничения полномочий относительно представительства юрлица не имеют юридической силы, кроме случаев, когда юрлицо докажет, что третье лицо знало или по всем обстоятельствам не могло не знать о таких ограничениях.

И еще один момент. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий контрагента, можно включить в договор соответствующее условие. Кстати, если ваше предприятие тоже является ООО (или ОДО), тогда ваш контрагент будет заинтересован в том, чтобы включить такое условие в договор. Его формулировка может быть, к примеру, следующей (см. образец 2):

Таким образом, требовать или нет у контрагента документы, подтверждающие, что сделка для него не является значительной (баланс, бухгалтерскую справку), – это право, а не обязанность. Эти вопросы стороны договора решают в индивидуальном порядке, учитывая конкретные обстоятельства в каждом конкретном случае заключения договора.

Выводы

Если стоимость имущества, работ, услуг, являющихся предметом договора, превышает 50 % стоимости чистых активов ООО или ОДО, то для таких обществ эти сделки являются значительными. Для заключения таких договоров необходимо получить согласие общего собрания участников общества. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Источник: https://uteka.ua/publication/commerce-12-xozyajstvennye-operacii-9-znachitelnye-sdelki-ooo-zaklyuchaem-po-novomu-zakonu

Глав-книга
Добавить комментарий