Как заключить сделку через посредника?

К вопросу о понятии посредника при сделках с заинтересованностью

Как заключить сделку через посредника?

А.В. ЕГОРОВА.В. Егоров, магистр частногоправа.В действующем Федеральном законе”Об акционерных обществах” (далее – Закон,Закон об акционерных обществах) в рядестатей законодатель прибегнул к термину”посредник”, который никак нельзя признатьоднозначно определенным в доктринегражданского права.

Поэтому целесообразнопроанализировать основные значениятерминов “посредник” и “посредничество”,чтобы установить, в каком же из этихзначений данная терминологияиспользовалась законодателем. Носначала приведем цитату из действующегоЗакона, упростив содержание нормы достепени, не влияющей на уровеньпредпринимаемого исследования.

Согласнопункту 1 статьи 81 Закона об акционерныхобществах в редакции, вступившей в силу с01.01.

02, перечисленные в Законе лица (членсовета директоров и прочие) признаютсязаинтересованными в совершении обществомсделки в случаях, если они, их супруги,родители, дети, полнородные и неполнородныебратья и сестры, усыновители и усыновленныеи (или) их аффилированные лица являютсястороной, выгодоприобретателем,посредником или представителем в сделке.

Буквальное толкование этой нормыпозволяет сделать по меньшей мере тривывода, имеющих значение при последующем”подставлении” в текст Закона термина”посредник” в различном значении,встречающемся в литературе. Во-первых,фигура посредника не тождественна понятиюстороны в сделке. Во-вторых, посредник неможет быть выгодоприобретателем по сделке.

В-третьих, понятия “посредник” и”представитель” не совпадают. Каждый из этихвыводов имеет под собой одинаковуюподоплеку: в порядке перечисления поправилам логики и законодательной техникимогут использоваться только понятия, неимеющие пересечений по своему объему, тоесть не могущие быть соотнесеныодновременно с одним и тем же явлениемдействительности .

Будем исходить изпрезумпции безупречности законодательнойтехники и в той или иной степенипостараемся задействовать каждый изсделанных выводов при последующемизложении. ——————————–

По-видимому, нет оснований объяснять, чембыла бы неправильна классификация: мужчина,сын, отец, воин.

Легко прогнозируетсяслучай, когда одно лицо будет входить вобъем каждого из этих четырех понятий.Здесь же необходимо привести цитату изранее действовавшей редакции Закона, чтобычитатель имел возможность для сравнения, неполагаясь только на утверждения автораэтих строк.

По ранее существовавшемурегулированию “лицами, заинтересованными всовершении обществом сделки, признаютсячлен совета директоров (наблюдательногосовета) общества, лицо, занимающеедолжность в иных органах управленияобщества… в случае, если указанные лица, ихсупруги, родители, дети… являются сторонойтакой сделки или участвуют в ней в качествепредставителя или посредника”.

Визвестной степени важно, что новый Законрасширил перечень заинтересованных лиц,добавил понятие выгодоприобретателя кчислу лиц, могущих участвовать в сделке сзаинтересованностью, и т.п. Ноостанавливаться на этом подробнее в светеизбранной темы нет смысла, посколькуинтересуют нас все-таки посредники и ихпонимание законодателем в данном случае, ане сделки с заинтересованностью кактаковые.

Итак, какие подходы кпосредничеству мы встречаем в литературе?Их можно подразделить условно наюридические и “все остальные”. Начнем споследних.

Самый общий характер имеетпонимание, которое вкладывает впосредничество повседневноесловоупотребление – термин “посредничество”означает содействие, помощь в налаживанииопределенных связей, общения междукем-либо, содействие соглашению, сделкемежду сторонами . Такое семантическоетолкование понятия “посредничество”позволило Т.Е.

Магнутовой утверждать, что имохватываются самые различные явлениясоциальной жизни . С этим выводом следуетв полной мере согласиться. Однако указанныйподход не много дает для практической целиистолкования нормы действующего Закона, ипоэтому мы можем спокойно ограничитьсялишь его упоминанием. ——————————–

См.: Даль В.Толковый словарь живого великорусскогоязыка. Т. 3. М.

, 1955. С. 341; Словарь современногорусского языка: В 17 т. Т. 10. М.-Л., 1960. С. 1517 -1518.
Магнутова Т.Е. Правовоерегулирование отношений по торговомупосредничеству: Дис. М.: МГУ, 1988. С. 12.
С неменьшей степенью общности согласно другомупониманию вся торговля признаетсяпосредничеством, как деятельность попродвижению товара от его изготовителя кпотребителю.

На этой основе базировалосьдореволюционное понимание торговли, вчастности, определяя предмет торговогоправа, Г.Ф. Шершеневич рассматривалторговый оборот как посредничество соспекулятивной целью. Равно как в основеклассификации торговых сделок лежалоэкономическое понятие посредничества(посредничество в обращении товаров, вобращении труда, посредничество -содействие торговле) .

Посредником приобращении товаров как наиболеесущественной части торгового оборотапризнается любое лицо, находящееся междупроизводителем и потребителем.Посредническую деятельность исключительнопо приобретению и сбыту А.Ф. Федоров называлторговлей в узком смысле слова . ——————————–

Шершеневич Г.Ф.Курс торгового права. Т. 1. СПб., 1908. С. 90 – 92.
Федоров А.Ф.

Торговое право. Одесса, 1911.С. 3.
Аналогичным образом давалосьопределение торговли в советскойлитературе по торговому праву времен НЭПа:”С экономической точки зрения торговля естьодна из отраслей народного хозяйства,имеющая своей задачей служить связующимзвеном между производителем ипотребителем, то есть осуществлять функциипо самой основе своей посреднические” .

Изсходного понимания коммерции, но с рядомсобственных корректив, в настоящее времяисходит Б.И. Пугинский, который частоприбегает к термину “посредничество” вуказанном выше смысле . ——————————–

Бахчисарайцев X.,Граве К., Эйбушитц П. Вопросызаконодательства во внутренней торговле.М., 1925. С. 6.
См.: Пугинский Б.И.Коммерческое право России. М.: Юрайт, 2000. С.

13,14 – 15 и др.
В своей диссертации поэкономическим проблемам А.И. Сидоровауказывает, что посредники – это юридическиеи/или физические лица, которые являютсясвязующим звеном рынка между покупателем ипродавцом или, говоря точнее, междупервичными владельцами денежных средств иих конечными пользователями .

Определениепосредничеству на рынке ценных бумаг автордает как специализированной деятельностина фондовом рынке по перераспределениюденежных ресурсов общества, по взаимосвязипоставщиков капитала и его потребителей, поорганизационно-техническому иинформационному обслуживанию выпуска иобращения ценных бумаг .

Как видно, подтакое определение подпадает практическинеограниченное число торговых операций. ——————————–

Сидорова А.И.Посредническая деятельность на рынкеценных бумаг: Дис. М., 1999. С. 9.
Там же. С.131.
Того же подхода придерживается В.К.Калугин, давая определение торговомупосреднику.

Под ним автор предлагаетпонимать фирму или частное лицо,осуществляющие покупки и последующуюпродажу товара или оказывающие помощь вдоведении товара до потребителя . ——————————–

Калугин В.К.Организационно-экономическоепроектирование структур коммерческогопосредничества: Дис. СПб., 1996. С. 46.

Лицо,выступающее посредником, по оценкамэкономической науки, с правовой точкизрения характеризуется как сторона в техсделках, которые оно заключает: в сделкеприобретения товара и в сделке егопоследующей продажи.

Но ранее, истолковавдействующий Закон, мы пришли к выводу о том,что посредник при заключении сделки исторона в этой сделке суть различныепонятия, за которыми скрываются участникиоборота, выполняющие различные функции.

Наэтом основании можно сделать вывод, чторассмотренное только что пониманиепосредничества не совпадает с тем, котороеимел в виду законодатель приформулировании статьи 81 Закона обакционерных обществах.

Этот же выводправомерен для такой разновидноститорговых деятелей, как эксклюзивныепродавцы (дистрибьюторы) и дилеры на рынкеценных бумаг, поскольку они выступают вобороте от своего собственного имени и засвой собственный счет. С правовой точкизрения такие экономические посредникисовершают два уровня сделок, подлежащихстрогому разграничению между собой.

Во-первых, это закупка товара эксклюзивнымпродавцом у изготовителя (дилером упродавцов ценных бумаг) и, во-вторых, этосделки продажи товара контрагентамэксклюзивного продавца (покупателям ценныхбумаг).

На этом же основании и доход такихэкономических посредников не получаетправовую форму “вознаграждения” заоказанные услуги, а представляет разницу вценах покупки и продажи (включая скидки,которые изготовитель товара даетэкономическому посреднику за опт игарантированный сбыт, когда речь идет одистрибьюторах) .

——————————–

Handbuch des gesamtes Aussendienstrechts: (3 Baende) – Heidelberg:Verl. Recht und Wirtschaft. Bd.l. Kustner, Wolfram: Das Recht desHandelsvertreters. – 2., neubearb. und erw. Auflage – 1992. S. 50.
Поэтому следует критически оценитьвключение А.В.

Белевичем понятия”посредник”, без оговорки об экономическойстороне вопроса, в сделанное им определениедилерской деятельности: “Дилерскаядеятельность представляет собойсовершение сделок купли-продажипосредником от собственного имени и за свойсчет” . ——————————–

Белевич А.В. Посреднические услуги в сфереобращения ценных бумаг. Управление ценнымибумагами.

Клиринг // Правовые основы рынкаценных бумаг / Под ред. проф. А.Е.Шерстобитова. М.: Фонд “Международныйинститут правовой экономики” (МИРПЭ);Финансовый издательский дом “ДеловойЭкспресс”, 1997. С. 122.
Напротив, заслуживаетподдержки позиция М.Р.

Саркисян о том, что вдеятельности дилера преобладает непосредничество, а самостоятельнаяторговля, в которой он становитсясобственником приобретаемых товаров,выступает стороной заключаемой сделки инесет все обязательства по ней, то естьдилер является торговцем, торговымпосредником только в экономическом смысле.

Дилерскую деятельность нельзя признатьпосредничеством в юридическом смысле, таккак дилер действует в собственном интересе,а не в интересе клиента . В аналогичномключе высказывается А.В. Майфат . ——————————–

Саркисян М.Р.Биржевое посредничество позаконодательству Российской Федерации:Дис. Краснодар, 2000. С. 48.
Майфат А.В.

Понятие и организационно-правовые формыпосредничества в гражданском праве: Дис.Екатеринбург, 1992. С. 25.Следует особоотметить во избежание недоразумений, чтонепризнание за дистрибьютором или дилеромчерт посредника, на чем мы настаиваем, ни вкоем случае не означает, что сделки с ихучастием не будут сделками сзаинтересованностью при наличии всехостальных предпосылок.

Безусловно, будут,но не по критерию посредничества в сделке, апо тому основанию, что дистрибьютор илидилер являются стороной этой сделки. Конечно, нам могут возразить, законодательвполне мог понимать под посредником встатье 81 Закона об акционерных обществах иэкономического посредника, то есть дилера,но такое возражение, как нампредставляется, будет лишено какой-либопрактической значимости.

Когда в сделкеучаствует дилер, которого мы назовемпосредником, то он одновременно будетстороной в сделке, уйти от этого возможно,только не признавая за посредником качествстороны в той сделке, которую он заключил.

Однако это означало бы полноевыхолащивание содержания из чистоюридического понятия “сторона сделки” илисоздание существующего параллельноэкономического понятия “сторона сделки”, вчем нельзя усмотреть ни малейшего смысла. “Сторона сделки” – понятие юридическое,”представитель в сделке” – понятиеюридическое, поэтому и посредник в сделке,включенный законодателем в один ряд состороной и представителем, долженпониматься в правовом смысле, во избежаниененужного перекрещивания значений этихпонятий. На этом логично было бызакончить анализ “всех остальных” подходовк посредничеству, и следующие пониманияпосредничества, к которым мы обращаемся,относятся уже к области юриспруденции. Применительно к правовой науке опосредничестве принято говорить двояко. Содной стороны, традиционно подпосредничеством понимается совершениефактических действий, направленных навыявление потенциального контрагента,согласование с ним всех необходимыхусловий сделки и сведение сторон длянепосредственного заключения сделки. Этидействия совершаются посредником наосновании договора о торговомпредставительстве (агентстве) илисамостоятельного маклерского договора (вотдельных правовых системах, гдемаклерский договор урегулирован каксамостоятельный договорный тип). С другойстороны, под посреднической деятельностьюпонимается деятельность поверенного,комиссионера, агента, а также частодоверительного управляющего. То естьдеятельность, непосредственно, как правило,без какого-либо вмешательства со стороныполучателя услуг приводящая к правовомурезультату для последнего (установлениюобязательственного отношения, переносуправа собственности на имущество и т.п.).Именно эти последние два пониманияпосредничества заслуживают нашегонаибольшего внимания.”Простое”, илифактическое, посредничество

Первое,которое мы условно назовем посредничествомв собственном смысле слова , по-видимому,ведет свою историю из древних времен иобязано своим появлением и развитиемторговле. Дореволюционная российская наукаи законодательные положения в подавляющембольшинстве случаев вкладывали именно этопонимание в термин “посредничество”.Основной фигурой, которая занималасьпосредничеством, был маклер. ——————————–

Е.Л. Невзгодина вданном случае использует оборот “простоепосредничество”, который достаточно ясен иемок, но который позволяет выставить противсебя серьезные возражения, главным образомлогико-правового свойства. Если естьпонятие “простое посредничество”, то можнопредположить, что есть и более широкоепонятие – посредничество, объем которогодля своих целей автор ограничивает путемдобавления прилагательного “простое”.Правила логической классификации явленийговорят о том, что деление явления наразновидности не может в рамках однойклассификации проводиться по разнымоснованиям, а значит, необходимо охватитьантонимом “простого” посредничества всеиные случаи, также подпадающие под общеепонятие посредничества. Никакого другогоподходящего слова, кроме “сложное”, мы несмогли отыскать в русском языке, и именно поэтой причине намеренно не используемпредложенный Е.Л. Невзгодиной оборот. (См.:

Источник: https://www.lawmix.ru/comm/5123

Посреднические договоры у предпринимателя

Как заключить сделку через посредника?

30 ноября 2018 Пригодится для: Предприниматели

Разобрались, что считать доходом посредника, как отразить его в учёте и что по этому поводу думает налоговая.

Посредники продают и покупают товары и услуги, занимаются перевозками, сопровождают сделки, ищут клиентов для заказчиков. За свою работу получают вознаграждение — это может быть фиксированная сумма или процент от стоимости сделки. 

Виды посреднических договоров

Есть четыре вида посреднических договоров, выбирать нужно под свои задачи.

Агентский договор. Посредник, в этом случае — коммерческий агент, действует от имени второй стороны: предоставляет услуги по заключению договоров или всячески способствует оказанию самой услуги (ч. 1 ст. 297 ХКУХозяйственный кодекс Украины).

Так работают туристические, страховые агенты, агентства недвижимости. К примеру, турфирма заключает агентский договор с туроператором и продаёт туры населению. Риелтор подписывает договор с бизнес-центром, ищет арендаторов и заключает с ними договоры.

Договор поручения. В таких договорах посредник — это поверенный. Его обязанность от имени и за счёт другой стороны, доверителя, заключить сделку или совершить какие-либо юридические действия (ч. 1 ст. 1000 ГКУ).

Поверенный может заключить договор о покупке товара для предприятия и от имени этого предприятия; изменить или расторгнуть договор

Договор комиссии. Посредников по таким договорам называют комиссионерами. Они заключают сделки от своего имени, но за деньги второй стороны — комитента (ч. 1 ст. 1011 ГКУ). Получают товары и перепродают их, за что получают оплату, прописанную в договоре.

Комиссионер также может по поручению комитента закупать товар и за это получать вознаграждение. Например, у комиссионера есть покупатель на товар, принадлежащий комитенту, он заключает договор о продаже от своего имени, но товар берёт у комитента.

Договор транспортного экспедирования. Посредник — экспедитор, за плату и за счёт другой стороны, клиента, перевозит груз или организует перевозку (ч. 1 ст. 929 ГКУ).

Экспедитор может выступать от своего имени или от имени клиента.

Это выглядит так: предприниматель из Луцка заключает с компанией договор о перевозке товара конечному покупателю в Харьков. Он выступает в роли экспедитора, отвечает за перевозку товара.

Своего транспорта у ФЛПФизическое лицо — предприниматель нет, но он может взять в аренду грузовики, нанять водителей, охрану, если груз ценный.

Все эти расходы оплачивает клиент, а предприниматель как экспедитор получает оплату только за организацию перевозки.

Как отчитываться по посредническим договорам

После совершения сделки посредник должен представить заказчику отчёт в произвольной форме и передать полученные по договору деньги, товары, продукцию по акту приёма-передачи.

Что писать в отчёте:

  • реквизиты посреднического договора и его сторон;
  • описать суть сделки;
  • указать номенклатуру проданного или купленного товара, работы, услуги, цену и другие характеристики;
  • дату покупки/продажи товаров (работ или услуг);
  • перечислить расходы, которые вы понесли как посредник при выполнении договора, указать реквизиты первичных и подтверждающих документов;
  • статус покупателя товаров (обязательно для 2-й группы ЕНЕдиный налог);
  • сумму вознаграждения, которую получите за свои услуги;
  • другие сведения, если это нужно.

Посреднические договоры у единщиков

На упрощённой системе запрещено заниматься финансовым посредничеством (пп. 6 пп. 291.5.1 НКУ) — раздел КВЭД 64Предоставление финансовых услуг, кроме страхования и пенсионного обеспечения под запретом.

Да и классические посреднические договоры могут использовать не все предприниматели.
Рассмотрим в разрезе групп единого налога.

1-я группа ЕНЕдиный налог. Нельзя оказывать услуги по посредническим договорам. Такие ФЛП могут предоставлять лишь бытовые услуги населению (пп. 1 п. 291.4 НКУ).

2-я группа. Запрещено оказывать посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оценке недвижимости (КВЭД 68.31Агентства недвижимости ) (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Даже в роли посредника нельзя продавать ювелирку и бытовые изделия из драгметаллов, драгоценных и полудрагоценных камней (в т. ч. органогенного образования).

На 2-й группе можно оказывать услуги населению и плательщикам ЕН (пп. 2 п. 291.4 НКУ). А это значит, что с юрлицами и ФЛП на общей системе заключать посреднические договоры вам нельзя.

3-я группа. Нет ограничений для работы по посредническим договорам. Но помните, что КВЭД, по которому вы предоставляете такие услуги, должен быть зарегистрирован у госрегистратора и внесён в реестр единщиков. В противном случае придётся уплатить 15% ЕН и перейти на общую систему.

Доход единщика-посредника

У предпринимателей на упрощённой системе особый порядок определения доходов по посредническим договорам.

Так, доход единщика по договорам поручения, комиссии, транспортного экспедирования и по агентским договорам — это только вознаграждение, которое он получает за свои услуги посредника (п. 292.4 НКУ).

Деньги, которые по договору вы получили от конечного покупателя, принадлежат второй стороне и для вас транзитные. Вы должны перечислить их полностью контрагенту, а затем уже он выплатит вам вознаграждение за выполненную работу.

Часто ФЛП-посредник допускает ошибку: получает оплату по сделке, перечисляет деньги второй стороне, но за минусом своего вознаграждения. Например, агент получил за продажу тура в Венгрию 28 тыс. грн, туроператору перечислил 25,2 тыс. грн, а комиссию — 2,8 тыс. грн оставил себе.

Так поступать не советуем. Налоговая может трактовать самостоятельное удержание вознаграждения как расчёты в неденежной форме, определит такую операцию как бартер (пп. 14.1.10 НКУ), который запрещён на едином налоге (п. 291.6 НКУ).

Как отражать в учёте

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/posredniceskie-dogovory-u-predprinimatela

Посреднические сделки: юридические аспекты

Как заключить сделку через посредника?

В своей деятельности компании часто пользуются услугами посредников. При этом в каждом случае фирмы стараются выбрать для себя наиболее оптимальный посреднический договор. В данной статье мы рассмотрим некоторые моменты, которые фирме необходимо учесть при заключении такого договора.

Как известно, Гражданский кодекс не содержит такого понятия, как посредническая деятельность. Однако в нем приводится понятие коммерческого посредника – лица, действующего в чужих интересах, но от своего имени1.

Отношения посредников и фирм, пользующихся их услугами, регулируются нормами договоров поручения, комиссии и агентирования2. Рассмотрим подробнее предмет каждого из указанных видов договоров:

  • по договору поручения поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия3;
  • по договору комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента4;
  • по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала5.

В каждом из 3 перечисленных договоров одна сторона (поверенный, комиссионер, агент) выступает посредником и обязуется выполнить определенные действия по поручению и за счет другой стороны (доверителя, комитента, принципала).

Выбор же той или иной формы посреднического договора зависит от нескольких обстоятельств, в частности, от чьего имени действует посредник и от характера самого поручения.

Так, если предполагается совершение разовых сделок (например, закупка) или однотипных юридических действий (например, сбор необходимых документов, оформление соответствующих прав фирмы в регистрирующих органах или представление ее интересов в государственных органах, судах и т. д.), фирма может выбрать договор поручения.

Отметим, что этот договор отвечает всем установленным Гражданским кодексом признакам представительства от имени другого лица, а в тех случаях, когда поручение непосредственно связано с предпринимательской деятельностью, – коммерческого представительства6.

Если же компании необходимо заключить одну или несколько сделок, но, например, нет возможности осуществить это самостоятельно или организация не хочет вступать в непосредственные отношения с контрагентами, то посреднические отношения могут быть оформлены договором комиссии. На практике договор комиссии, как правило, заключается на совершение сделок по договору купли-продажи. И третий вариант – агентский договор. По нему агент, чтобы исполнить поручение, помимо совершения действий, влекущих за собой юридические последствия, выполняет в интересах принципала также действия фактические. Например, при продаже товара агент может и рекламировать его. Так как при этом в правоотношения с рекламодателями принципал не вступает, то действия агента для него не повлекут за собой юридических последствий. Он лишь обязан будет оплатить понесенные посредником расходы на рекламу. Как видим, агентские договоры предоставляют посредникам больше возможностей для исполнения поручения заказчика. Ведь по договору комиссии совершаются только сделки (юридические действия, которые направлены на возникновение, изменение или прекращение гражданских отношений). Что касается договора поручения, то с его помощью помимо сделок можно оформить также и оказание услуг посреднического характера. Однако в этом случае фактические действия, хотя и могут сопутствовать выполнению юридических действий, не являются предметом договора поручения. Обратите также внимание, что определение коммерческого посредника применимо к комиссионеру и агенту.

Другой отличительной чертой агентского договора является его длящийся характер, выраженный в том, что он заключается, как правило, на определенное время, а не для выполнения определенных действий (сделок).

Кроме того, договор может содержать условия, запрещающие агенту заключать аналогичные агентские договоры, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре7, а принципалу – с другими агентами, действующими на ней8.

Что касается договора комиссии, то его разрешается заключать с указанием или без указания территории исполнения, с обязательством комитента не совершать с контрагентами сделок, выполнение которых поручено комиссионеру, и без него9. Перейдем к другим аспектам рассматриваемых договоров (см. также таб. на стр.30).

Права и обязанности

По договору поручения и агентскому договору, по которому агент выступает от имени принципала, права и обязанности, возникшие из отношений с контрагентами, появляются у доверителя (принципала).

По договору же комиссии и агентскому договору, где агент действует от своего имени, правообладателем и ответственным перед третьими лицами становится посредник. При этом не имеет значения, вступил ли комитент (принципал) непосредственно в правоотношения с контрагентами и поименован ли он в договорах.

Расчеты по договорам также будут вестись посредником. Впоследствии он должен передать организации все полученное по сделкам, а также уступить права по тем из них, которые не исполнены контрагентом10.

Таким образом, право собственности на товары, приобретенные или реализуемые по посредническому договору, к посреднику не переходит. С правом собственности тесно связан риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

По общему правилу11 его несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в отношении имущества, переданного посреднику для исполнения поручения, действует специальная норма.

Следуя ей12, такой риск всегда возлагается на посредника, если он действует от своего имени.

Возможные риски

Как уже отмечалось, по агентскому договору диапазон действий посредника шире, чем по другим договорам, и это влечет за собой определенный риск для принципала. Связан он с тем, что сразу не всегда возможно предусмотреть в договоре все те действия, которые должны быть совершены агентом.

Поэтому в договоре, как правило, определяются лишь общие полномочия агента.

В этом случае принципал в отношениях с контрагентами не вправе отказаться от исполнения совершенных агентом сделок, ссылаясь на отсутствие у него соответствующих полномочий, если только не докажет, что контрагент знал или должен был знать об ограничении полномочий посредника13.

При оформлении посреднического договора важно учитывать, чтобы включенные в него условия соответствовали правовому содержанию, установленному гражданским законодательством. Обусловлено это тем, что договор может быть переквалифицирован контролирующими или судебными органами14.

Например, договор комиссии часто признают договором купли-продажи из-за того, что посредник по договору обязуется перечислить деньги за товар, взятый на комиссию, в определенный срок, что противоречит самой юридической природе договора комиссии, из которой не прослеживается гарантия комитенту, что его товар будет продан.

Также посредники, действующие от своего имени, не могут исполнять поручение по заключению сделок с недвижимостью (например, по договору комиссии риелтор может только найти подходящий объект недвижимости, но не заключать сделку)15.

Некоторые фирмы-посредники заключают договоры на осуществление лицензируемой деятельности, хотя при этом собственной лицензии у них нет.

Это недопустимо, так как вид деятельности, на осуществление которой требуется лицензия, может выполняться только получившими ее юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями16.

Теперь перейдем к такой немаловажной составляющей посреднического договора, как вознаграждение посредника.

Вознаграждение посредника

Комитент и принципал обязаны выплатить посреднику вознаграждение независимо от того, предусмотрены ли в договоре порядок его выплаты, размеры, а также сама обязанность такой выплаты 17. То есть договор комиссии и агентский договор предполагаются возмездными.

В отличие от них договор поручения предполагается возмездным, если речь идет о коммерческом представительстве и договором не предусмотрено иное18.

Все посредники имеют право удерживать в обеспечение своих требований вещи, подлежащие передаче доверителю (комитенту, принципалу)19.

Поэтому во избежание разногласий в договоре нужно точно определить размеры вознаграждения и условия его выплаты.

Вознаграждения посредникам, выступающим от своего имени

Такие посредники имеют право удержать всю сумму причитающегося им по договору вознаграждения из любых поступлений от контрагентов20.

Так, если по договору с третьим лицом оплата происходит частями, то комиссионер или агент, действующий от своего имени, может удержать всю сумму своего вознаграждения из первой части, если иное не предусмотрено посредническим договором. При этом посредник не будет нести ответственность, если в оставшейся части третье лицо не исполнит свое обязательство по сделке.

За исключением случаев, когда посредником не принято ручательство за контрагента (делькредере) или не проявлено необходимой осмотрительности при его выборе. Последнее, в свою очередь, потребует доказывания со стороны комитента (принципала)21.

Если же посредник, действующий от своего имени, из собственных средств перечислит комитенту (принципалу) аванс в счет будующих поступлений от реализации товаров, эта операция будет расценена как выданный коммерческий кредит со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями22.

Сравнительная таблица посреднических договоров

Критерии сравненияДоговор порученияДоговор комиссииАгентский договор
Стороны договораДоверитель/ ПоверенныйКомитент/ КомиссионерПринципал/ Агент
Предмет договораСовершение юридических действийСовершение сделокСовершение юридических и фактических действий
От чьего имени действует посредникОт имени доверителяОт своего имениОт своего имениОт имени принципала
Оформление доверенностиНеобходимо, когда ее наличие является условием исполнения договора поручения (при заключении договоров, совершении действий с товарными (денежными) ценностями доверителя, ценными бумагами) или для подтверждения полномочий поверенногоНе требуетсяНе требуетсяНеобходимо в тех же случаях, что и для договора поручения, если агентский договор построен по аналогии с договором поручения
Срок договораДоговор может быть заключен на определенный срок или без указания такого срока
Передача прав по исполнению договораПередоверие возможно, если оно предусмотрено доверенностью (договором) либо если для охраны интересов доверителя к нему вынуждают обстоятельстваСубкомиссия, если договором не предусмотрено иноеСубагентский договор, если договором не предусмотрено иное
Вознаграждение посредникуНе выплачивается, если поручение не связано с предпринимательской деятельностью (если законом, иными правовыми актами или договором поручения не предусмотрено иное); выплачивается в случае коммерческого представительства (если договором не предусмотрено иное)Выплачивается в полном размере или соразмерно выполненной посредником работе
Прекращение договораПрекращается вследствие:
  • отмены поручения доверителем;
  • отказа поверенного
Прекращается вследствие:
  • отказа комитента от исполнения договора;
  • отказа комиссионера от исполнения договора в случаях, предусмот-ренных законом или договором
Прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия
Представление посредником отчетаТолько если это требуется договором или следует из характера порученияОбязательноОбязательно
Возражения по отчетуСообщаются в порядке и в срок, предусмотренные договоромСообщаются в течение 30 дней с момента получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок
Отмена поручения доверителем (комитентом, принципалом)В любое время (при коммерческом представительстве – с уведомлением другой стороны не позднее чем за 30 дней)В любое время (при этом в случае бессрочного договора комитент обязан уведомить комиссионера не позднее чем за 30 дней)Возможна при бессрочном договоре с обязательным уведомлением другой стороны не позднее чем за 30 дней
Отказ посредника от исполнения порученияТолько если это предусмотрено договором или договор бессрочный (в этом случае комиссионер обязан уведомить комитента не позднее чем за 30 дней)

Документальное оформление

Итак, организация определилась с видом посреднического договора. Теперь ей нужно отслеживать поступление документов, которые связаны с его исполнением. Они будут являться подтверждающими документами для налогового и бухгалтерского учета, а также помогут отстоять позицию компании в суде, если возникнут споры с посредником и контрагентами.

Помимо самого договора, у организации должны быть:

  • отчет посредника с приложением копий документов, подтверждающих расходы посредника;
  • копии документов контрагентов (копии договоров, счетов, накладных, актов приема-передачи и т. п.) для правомерного отражения произведенных операций в бухгалтерском учете23, если посредник действует от своего имени;
  • оригиналы документов контрагента, если посредник действует не от своего имени24;
  • счета-фактуры на вознаграждение посреднику;
  • копии документов, подтверждающих оплату вознаграждения и других расходов посредника.

Поскольку действующим законодательством форма отчета посредника не установлена, организации ее разрабатывают самостоятельно с учетом требований бухгалтерского учета к первичным документам25. Форму отчета и периодичность его представления желательно закрепить в приложении к посредническому договору.

Если возникли возражения по полученному отчету, организация может сама внести в него соответствующие исправления. Но эти исправления обязательно должны быть заверены подписью посредника26.

Или, как вариант, можно направить посреднику протокол разногласий, на основании которого отчет им будет переделан.

Также рекомендуем письменно фиксировать и сохранять все данные посреднику указания, его запросы и уведомления о возможных отступлениях от поручения.

Пример

Источник: http://www.garant.ru/article/6495/

Важная информация для покупателей жилья

Как заключить сделку через посредника?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

    ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

  • Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

    Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

    По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

  • Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

  • В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

  • В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

  • При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

  • Финансово-лицевой счет,

  • Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

    О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

    Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

  • обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

    Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

    Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

    а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

    б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

    в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

    г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

    д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

    е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

    з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

    и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

    и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

    к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

    При этом

    Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

    С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

  • Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

    Глав-книга
    Добавить комментарий