Как вернуть переплату, если я поменяла договор долевого участия?

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Как вернуть переплату, если я поменяла договор долевого участия?

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

  • Как вернуть переплату?
  • Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Как вернуть деньги по договору долевого участия? | Советы юристов

Как вернуть переплату, если я поменяла договор долевого участия?

Заключение договора долевого участия – один из наиболее реальных способов приобрести дешевое жилье в новостройке. Однако этот вариант не из быстрых. На возведение дома у строительной компании уходит до 3-4 лет.

В некоторых случаях задержка может продлиться на несколько месяцев или даже лет после истечения оговоренного срока сдачи жилья в эксплуатацию. Если инвестор видит, что стройка «заморожена» или протекает с нарушениями, он может в одностороннем порядке вернуть деньги по договору долевого участия.

А если застройщик не удовлетворит его требования, то имеет полное право обратиться в суд.

1 Варианты возврата денег по ДДУ.

2 Основания для расторжения договора долевого участия.

3 Как уведомлять застройщика о расторжении ДДУ.

4 Что нужно знать о возврате денежных средств.

5 Когда необходимо обращаться в суд.

6 Как вернуть деньги по ДДУ через суд.

7 Подводные камни и возможные сложности.

Дата сдачи готового дома в эксплуатацию обязательно указывается в договоре долевого участия. Покупатели (инвесторы) ориентируются именно на нее при планировании своего финансового будущего.

Если застройщик задерживает сдачу дома и начинает отодвигать дату передачи квартир в собственность инвесторов, то вариантов здесь немного:

  • продолжать ждать, пока стройка всё же завершится;

  • потребовать расторжения ДДУ и возврата денежных средств.

При этом, если сдача дома задержана более чем на 2 месяца, покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого необходимо просто направить в строительную компанию соответствующее уведомление.

Если в течение 10 дней после направления уведомления от застройщика нет никакой реакции, можно смело обращаться в суд. При этом, помимо непосредственно вложенных в строительство денег, можно истребовать:

  • неустойку в размере 1/150 от текущей ставки рефинансирования за каждый день просрочки возврата денег (это право закреплено в законе №214-ФЗ, а именно в ч. 2 ст. 6);

  • компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 закона, защищающего права потребителей;

  • возмещения убытков, возникших в связи с переносом сроков сдачи жилья (см. ст. 15 ГК РФ), например, расходов на аренду квартиры;

  • компенсации судебных расходов – работы адвоката, нотариуса, а также оплаты госпошлины.

Пытаться получить упущенную выгоду не стоит, даже если покупатель планировал использовать квартиру в качестве инвестиционного объекта. Так сложилось, что суд стремится уменьшить суммы, которые неудавшиеся инвесторы требуют с застройщика, поскольку тому еще необходимо продолжать строительство.

Также следует учесть, что вернуть удастся только те деньги, которые реально были переданы застройщику. Некоторые покупатели пытаются получить со строительной компании рыночную стоимость жилья – это неправильно.

Но, как показывает практика, компании редко дают положительный ответ, мотивируя невозможность вернуть деньги тем, что они уже вложены в стройку. Большинство вообще не предоставляют никаких комментариев.

Перед тем, как вернуть деньги по договору долевого участия, следует уточнить, подпадает ли вам случай под действия статьи 9 закона №-214-ФЗ. Положения данного закона предусматривают возможность отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке, если:

  • застройщик не закончил работу и не передал квартиру в собственность покупателю в течение 2 месяцев после истечения официального срока сдачи дома;

  • застройщик или его представитель не устранили в разумный срок обнаруженные недостатки в конструкции жилья или не вернули средства, достаточные для самостоятельного устранения дефектов покупателем;

  • обнаружены неустранимые дефекты в доме или в объекте недвижимости;

  • по иным причинам, прописанным в договоре.

При этом застройщик тоже имеет право в одностороннем порядке прекратить действие договора и вернуть покупателю деньги, если просрочка по платежу превышает 2 месяца. Естественно, доводить до такого не стоит, так как застройщик изымает из суммы возврата неустойку и штрафы.

Если не оплачивать ДДУ, то это послужит поводом для расторжения договора со стороны застройщика. Покупатель вместо того, чтобы взыскать неустойку с застройщика, сам будет обязан выплачивать штрафы.

Важно: Даже если покупатель решил вернуть деньги и отказаться от покупки квартиры и в связи с этим направил застройщику соответствующее уведомление, он должен продолжать вносить платежи до тех пор, пока договор долевого участия не будет расторгнут.

Уведомление о расторжении ДДУ – это официальный документ. Его необходимо оформить в письменном виде в свободной форме по почте заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. Только в этом случае будет считаться, что застройщик должным образом уведомлен о намерении инвестора расторгнуть ДДУ.

Если же застройщик решил отказаться от исполнения договора на основании неоплаты взноса, то он должен предварительно направить участнику строительства уведомление с требованием оплатить взнос и оповещением о возможных последствиях.

Если покупатель недвижимости проигнорировал уведомление и не вышел с застройщиком на связь, то последний имеет право расторгнуть договор ДУ в одностороннем порядке через 30 дней и вернуть деньги на счет, указанный в документах. Естественно, после вычета всех штрафов и неустоек.

Если расторжение договора произошло по инициативе инвестора, то застройщик обязан вернуть ему деньги в течение 20 рабочих дней с момента направления тому уведомления. Если происходит задержка на больший срок, то застройщик становится должным выплатить неустойку в размере 1/150 от текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если же договор был расторгнут самим застройщиком, то он должен направить деньги несостоявшемуся покупателю в течение 10 дней. Если произошла задержка – то застройщик выплачивает аналогичный размер неустойки.

При расторжении ДДУ возвращаются только те деньги, которые фактически были уплачены. Например, квартира стоит 3 млн рублей. Если покупатель успел перевести только половину суммы, т.е. 1,5 млн рублей, то ему вернется именно 1,5 млн рублей, как бы за это время не изменилась стоимость жилого объекта.

Если застройщик не возвращает покупателю деньги после уведомления, произведенного должны образом, то участник строительства имеет право обратиться в суд и потребовать:

  • возврата средств, переведенных на основании ДДУ;

  • взыскания неустойки;

  • компенсации понесенных убытков и упущенной выгоды.

Вместе с иском в суд подаются следующие документы:

  • копия договора об участии в долевом строительстве;

  • квитанции об уплате взноса или другие подтверждения проведения платежа;

  • копия уведомления о расторжении ДДУ, направленного застройщику, вместе с квитанцией об оплате (берется на почте);

  • подтверждение причин расторжения договора (например, претензия о недостаточном качестве выполненных работ или о задержке срока сдачи дома);

  • квитанция об уплате госпошлины (не уплачивается, если цена иска не превышает 1 млн рублей, в противном случае – 1% от суммы, превышающей 1 млн рублей).

В сам иск нужно включить расчет суммы требований. Помимо возврата суммы произведенных платежей, с застройщика можно истребовать оплатить:

  • неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ;

  • компенсацию морального ущерба;

  • размер упущенной выгоды и сопутствующие расходы (чаще всего можно взыскать с застройщика суммы, затраченные на аренду жилья за тот срок, когда покупатель должен был жить в собственной квартире);

  • судебные расходы, в т.ч. госпошлину.

Подача иска производится в арбитражный суд по месту регистрации юридического лица – застройщика.

После того, как суд рассмотрит все обстоятельства дела, заслушает стороны, он вынесет свое решение. В случае положительного исхода истец получит на руки исполнительный лист. Его необходимо направить:

  • в центральный офис застройщика по юридическому адресу, указанному в договоре;

  • по месту нахождения имущества ответчика, например, в региональный офис;

  • в службу судебных приставов.

По закону, именно приставы должны заниматься взысканием средств по исполнительному листу. Но, как показывает практика, быстрее получить деньги можно, если направить исполнительный лист сразу в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. В таком случае сотрудники банковской организации самостоятельно произведут перечисление в пользу истца.

Получить информацию, в каком банке у строительной компании находятся деньги, можно несколькими путями. Например, посмотреть в договоре или направить запрос в налоговую службу.

Следует понимать, что расторжение договора долевого участия ведет к тому, что покупатель теряет право на получение квартиры, даже если строительство завершится буквально через пару дней после возврата денег.

Поэтому, если застройщик уже практически завершил строительство и видно, что процесс не «заморожен», возможно, лучше дождаться окончания стройки и вступить во владение недвижимостью.

Тем более, что цена жилья, введенного в эксплуатацию, определенно больше, чем сумма внесенных средств по ДДУ.

Что касается расчета неустойки при истребовании ее через суд, то здесь придется смириться с тем, что ее размер обычно занижается.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если срыв сроков договора не имел для второй стороны серьезных последствий, то судья имеет право снизить размер штрафных санкций.

Обычно судьи пользуются этой статьей, чтобы не осложнять финансовое состояние застройщика, ведь в случае невозможности погасить обязательства тому придется объявлять банкротство – а это неприятности для других дольщиков.

То же касается и компенсации морального ущерба. Практика показывает, что чаще всего размер неустойки не назначается выше 150 тысяч рублей, а морального ущерба – 50 тысяч рублей.

Сложнее всего доказать упущенную выгоду и расходы на аренду другого жилья, которое физлицо было вынуждено снимать, ожидая окончания стройки. Обычно здесь удается получить не больше 10-20 тысяч рублей.

В любом случае вернуть деньги по ДДУ удается, если только у застройщика на счетах находится нужная сумма. При отсутствии достаточного размера резерва и массовом наплыве дольщиков, требующих возврата средств, компания может объявить банкротство.

В этом случае дольщики автоматически становятся кредиторами и включаются в общую очередь лиц, требующих от банкрота возмещения.

При этом участники долевого строительства являются кредиторами только третьей степени, так что денег им удается дождаться далеко не всегда.

Еще один подводный камень – если застройщик использует для заключения договоров ДУ и возведения объекта дочернюю компанию.

В этом случае все претензии клиентов будут направлены именно к дочерней фирме, которая имеет на своем балансе минимальное количество средств. Всё основное имущество и деньги находятся у холдинга.

В случае финансовых затруднений «дочка» просто будет ликвидирована, а дольщики останутся ни с чем.

По статистике, по такой схеме работает большинство участников рынка долевого строительства. Чтобы избежать подобных проблем и в будущем иметь возможность вернуть деньги по договору долевого участия, следует заключать соглашение напрямую с материнской компанией – или же использовать счета эскроу, т.е. работать через банк-посредник.

.

То же касается и компенсации морального ущерба. Практика показывает, что чаще всего размер неустойки не назначается выше 150 тысяч рублей, а морального ущерба – 50 тысяч рублей.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/kak-vernut-dengi-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Глав-книга
Добавить комментарий