Как расторгнуть с агентством недвижимости договор на продажу дома?

При продаже лучше заключать устный или же письменный посреднический договор с агентством недвижимости?

Как расторгнуть с агентством недвижимости договор на продажу дома?

Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.

Плюсы устного посреднического договора

Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.

Минусы устного посреднического договора

  • Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е. как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.
  • У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр. проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.
  • Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
  • Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы. Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете. Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.
  • Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать. Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр. закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.
  • Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.

Плюсы письменного посреднического договора

  • Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.
  • Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
  • Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е. конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если  агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.
  • В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
  • Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.

Минусы письменного посреднического договора

  • Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре. В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства,  агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.
  • Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями. Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.

Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор.

Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.

Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости.

Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых — частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели.

Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости.

Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого  сотрудничества. В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Источник: http://dinamareckova.com/ru/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti/

Мошенничество или халатность агентств недвижимости: как вернуть средства предварительно уплаченные за объект недвижимости

Как расторгнуть с агентством недвижимости договор на продажу дома?

Приобретение объекта недвижимости (неважно это жилая квартира, дом или нежилое помещение для ведения бизнеса) вопрос, требующий всестороннего изучения и просчета возможных рисков по нескольким причинам.

Во-первых, стоимость. Стоимость недвижимости в Украине одна из самых высоких по сравнению с европейскими ценами.

Во-вторых, в соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество приобретается с момента государственной регистрации, а к проведению данной процедуры в наших законах тоже немало требований.

В-третьих, немалую популярность последние годы набрала купля недвижимости в новостройках.

Однако, чтобы обойти жесткие условия законодательства, регулирующего инвестирования в объекты недвижимости, застройщики заключают договоры купли-продажи имущественных прав, а не объекта недвижимости.

И уже здесь покупатель не видит ни объекта, ни правоустанавливающих документов на земельный участок, на строительство и т.д.

Чтобы уберечь себя от лишних рисков (мошенничество с документами, проведения расчетов, недобросовестные застройщики) граждане обращаются за услугами в агентства недвижимости (к риелторам) с надеждой на облегчение процедуры приобретения недвижимости.

Но всегда ли риелтор облегчает данный процесс, защитит Ваши интересы, когда это будет нужно, или добросовестно выполнит взятые на себя обязательства … Данный вопрос тоже должен стать перед Вами.

Конечно, на рынке недвижимости существует множество агентств недвижимости, которые имеют хорошую репутацию, но, к сожалению, наша статья сегодня не о них.

Сегодня предлагаем ознакомиться с информацией о том, как действовать если риелтор и/или продавец недвижимости нарушают взятые на себя обязательства.

В первую очередь, когда Вы обратитесь в агентство недвижимости с Вами заключат письменный договор о предоставлении услуг. Иногда уже этот факт внушает доверие, но, если ознакомиться подробнее с текстом типового договора агентства недвижимости о предоставлении услуг становится понятно, что он нарушает положения Закона Украины «О защите прав потребителей».

Согласно условиям Договора о предоставлении услуг обязательства Исполнителя перед Заказчиком считаются частично выполненными, а информационно-посреднические услуги подлежат частичной оплате, если с участием Сторон (то есть продавца и покупателя) заключен договор о намерении заключить договор купли объекта недвижимости. Не предусмотрено основания для расторжения договора по инициативе Заказчика; если Заказчик договор расторгает платит огромные штрафы; указывается цена за услуги, которая отличается от уплаченной и прочее.

Поэтому можно сделать вывод, что себя агентства ограждают полностью, используя нормы действующего законодательства.

По договорам между сторонами (продавец и покупатель) агентства тоже готовят типовой текст, где агентство является третьей стороной. Данный договор именуют «Договором о намерении заключить сделку».

В нем четко определяют предмет договора: обязательство Владельца и Покупателя заключить и нотариально удостоверить договор отчуждения, согласно которому собственник передает покупателю в собственность квартиру, расположенную по определенному адресу. Отмечается, что агентство предоставляет услуги сторонам, а также стороны обязаны оплатить данные услуги.

Определяют цену объекта недвижимости, сроки заключения основного договора, права, обязанности, ответственность сторон, что вполне соответствует законодательным требованиям к тексту сделки.

Если все три стороны данного договора добросовестно берут на себя обязательства и планируют совершить сделку, данный договор охватывает соответствующие правоотношения и устанавливает для сторон четкие рамки действий.

Пользуйтесь консультацией: Різниця між завдатком та авансом

Однако, как действовать, если сторона оказалась недобросовестной, или если Ваши жизненные обстоятельства изменились, и Вы не имеете возможности заключить договор купли-продажи недвижимости? Ведь согласно Договора о намерении заключить сделку устанавливаются штрафные санкции, а также в случае неприменения к Вам какой-либо ответственности сторона, получившая денежные средства, не спешит их возвращать.

В данном случае в первую очередь обратите внимание в каком виде Вы передаете денежные средства, то есть правовой статус таких денег.

В тексте договора может быть указано, что Покупатель для обеспечения выполнения договора передает, а Владелец принимает в счет причитающихся с Покупателя по договору отчуждения объекта недвижимости платежей предоплату в определенном размере и то, что Стороны признают эту предоплату Авансом или Задатком.

В соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со ст. 546 ГК исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком.

Аванс в перечень видов обеспечения исполнения обязательства не включены. Аванс, уплаченный в счет будущих платежей, не несет, как задаток, функции обеспечения. На аванс не возложена функция обеспечивать взятое сторонами на себя обязательства.

Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за неисполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Поэтому если Вы передали владельцу именно Аванс Вы имеете право на его 100% возврат.

Если сложилась ситуация, что договор купли-продажи невозможно заключить рекомендуем урегулировать вопрос возврата предварительно уплаченных средств в досудебном порядке: устно или письменно обратиться к агентству и владельцу. Однако, если данная ситуация перерастает в конфликтную, советуем обратиться в суд. Консультацию по данному вопросу, а также составить письменную претензию и исковое заявлений помогут профессиональные юристы ЮК Легал.

Обращаем Ваше внимание, что на сегодня сложилась определенная судебная практика, в которой суды становятся на сторону покупателя, что уплатил аванс. С некоторой предлагаем ознакомиться:

1. Истец обратилась в суд с иском о взыскании суммы аванса.В обоснование исковых требований ссылалась на то, что истец заключила два договор: о предоставлении услуг и о намерении заключить сделку. По первому договору истец уплатила вознаграждение АН.

По второму договору истец авансировали продавцу определенную денежную сумму на подготовку документов для продажи, учитывая, что новые документы не были готовы, старую документацию истцу не предъявили для ознакомления.

Позже истец выяснила, что застройка, что предложенная для продажи, была построена в 1970 годах, составляет не 120,0 кв.м, а 85,4 кв.м. Из таких обстоятельств истец отказалась от заключения соглашения, и считает что она не состоялась по вине продавца.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, указав, что аванс — это денежная сумма или другая имущественная ценность, которая передается одной из сторон договора другой в счет будущих платежей.

В отличие от задатка, который при неисполнении договора стороной, давшей задаток, ею теряется, аванс в случае нарушения условий договора возвращается стороне, которая его выдала. На аванс не возложена функция обеспечивать взятые сторонами на себя обязательства. Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за исполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Пользуйтесь консультацией: Все, що варто знати про «аванс» в цивільних правовідносинах

2. Истец обратился с иском о возврате денежных средств, полученных за продажу садового дома.Свой иск истец обосновал тем, что им и ответчиком при участии АН заключены договор о намерении заключить сделку о приобретении в собственность садового дома и земельный участок.

На момент заключения указанных договоров никаких документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемые садовый дом и земельный участок продавцы не имели (оформляли наследство), и после получения от истца денежных средств должны были обратиться к нотариусу для их оформления.

Согласно указанного договора ответчик получил от истца аванс в размере 500 долларов США, что подтверждается договором о намерении заключить сделку. Однако при тщательном осмотре дома истец выявил, что указанный дом находится в аварийном состоянии, имели место трещины насквозь стен, подвал под домом расходился с домом.

Считая, что продавцы, намеренно скрыли факт аварийного состояния садового дома, как и работники АН, которые должны были обратить внимание покупателя на явные и скрытые дефекты стен, и аварийное состояние дома в целом, истец обратился к ответчику с требованием вернуть денежные средства и сообщили, что не будут покупать дом.

Однако ответчики отказались возвращать деньги.

Суд исковые требования удовлетворил, руководствуясь нормами гражданского законодательства: согласно статьи 675 ГК Украины товар, который продавец передает или обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям относительно его качества в момент его передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не установлено договором купли-продажи.

3. Истец обратился в суд с иском о взыскании денежных средств.

При этом указал, что по предварительному соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры ответчика осуществлена, так как истцу стало известно, что в отношении спорной квартиры существуют риски, поскольку квартира является предметом уголовного производства.

При этом истец ссылается на то, что стороны заключили договор о намерении заключить нотариально удостоверенный договор отчуждения квартиры. Во исполнение условий договора о намерении истец передал ответчику гривневый эквивалент 2000 долл. США в качестве «обеспечиваемого платежа».

Однако в тот же день истец узнал, что квартира фигурирует в уголовном производстве, в связи с чем заинтересованность в квартире отпала. Ответчик вернул истцу часть средств в размере 1000 долл. США, однако остальную часть средств ответчик не возвращает в добровольном порядке, поэтому истец вынужден обратиться в суд с иском.

Суд исковые требования удовлетворил и отметил, что статьей 635 ГК Украины предусмотрено, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении. Таким образом, внесение задатка как способа выполнения обязательства может иметь место только при наличии обязательства, которое должно было возникнуть на основании договора купли-продажи квартиру. Указанная позиция высказана в постановлении Верховного Суда Украины от 13.02.2013 года по делу № 6-176цс12.

В постановлениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 6 марта 2012 года, от 14 марта 2012 года, от 27 июля 2011 года в делах о взыскании авансовых платежей, уплаченных по предварительным договорам, и расторжение таких договоров суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что в случае незаключения сторонами основных договоров в срок, определенный предварительным договорам, переданные истцами в счет оплаты по основным договорам денежные средства являются в соответствии с ст.570 ГК Украины не задатком, а авансом и подлежат возврату лицам, которые их оплатили.

4.Истец обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств (аванса). В обоснование иска указала, что Истцом (покупатель) заключены 2 договора: договор о намерении заключить соглашение и договор о предоставлении услуг.

Покупатель для обеспечения выполнения договора передала в счет причитающихся по договору отчуждения объекта недвижимости платежей предоплату, которую договорились считать авансом.

После заключения договоров Истцу стало известно о том, что она стала ответчиком по гражданскому делу о взыскании имущества и на ее недвижимость, которая находится на территории АР Крым наложен арест.

Данные обстоятельства заставили обратиться к ответчикам с требованием расторгнуть заключенные договора и вернуть уплаченные средства. В ответ на свои обращения Истец получила устный ответ об отказе возврата уплаченных средств.

Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что на квартиру наложен арест, а также существует задолженность по оплате за коммунальные услуги в значительном размере, о чем истца ранее не уведомили ни АН, ни продавец.

Суд исковые требования удовлетворил, указав, что вышеуказанные обстоятельства являются препятствием для заключения Договора отчуждения имущества, поэтому при заключении договора о намерении заключить сделку ответчики нарушили требования действующего законодательства Украины и не уведомили истца об имеющихся препятствиях. Стороны четко определили, что уплаченная денежная сумма является авансом. На аванс не возложена функция обеспечивать взятое сторонами на себя обязательства. Поэтому независимо от того, какая сторона ответственна за исполнение обязательства, то кто получил аванс, должен его вернуть.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что в судебных инстанциях покупатели, которые предварительно оплатили средства за объект недвижимости, но не приобрели его, могут защитить свои права и вернуть такие средства.

Этот процесс нелегкий и может занять длительное время.

Для того, чтобы должным образом оформить исковое заявление, привести убедительные доводы, применить нормы законодательства, которые помогут восстановить нарушенные права, следует обратиться к юристу.

Обратившись к специалистам ЮК Легал Вы сможете получить юридическое сопровождение процедуры купли-продажи недвижимости, а также представительство интересов в судебных инстанциях по возврату денежных средств.

ТОВ Юридична компанія Легал

Источник: https://protocol.ua/ua/moshennichestvo_ili_halatnost_agentstv_nedvigimosti_kak_vernut_sredstva_predvaritelno_uplachennie_za_obekt_nedvigimosti/

Договор с агентом по недвижимости

Как расторгнуть с агентством недвижимости договор на продажу дома?

В последние годы редко какая сделка купли-продажи обходится без участия риэлтора. В то же время, опыт общения наших заказчиков с риэлорскими компаниями не всегда положителен.

Целью этой статьи являются ответы на наиболее частые вопросы, связанные с заключением договора с агентством недвижимости, и развенчание некоторых мифов, в частности, об «эксклюзивном договоре» и страховании ответственности.

Распространенные вопросы относительно договора с риэлторской компанией, которые часто задают нам клиенты на консультации:

— Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке? Последуют ли за этим штрафные санкции со стороны агентства? Каков их размер, определяется ли он законом РФ?

— Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон.

Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы.

Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

— В договоре с агентством часто указывается, что клиент не имеет право одновременно обращаться в другое агентство по этому же вопросу. Насколько законно это требование?

— Принцип свободы договора исходит из того, что если подобные положения не запрещены законом, то стороны вправе оговорить их в договоре. Следовательно, агентство вправе предлагать своим клиентам «эксклюзивное» представительство, а клиенты вправе на него согласиться.

— Все чаще встречается понятие «эксклюзивный договор», что оно означает?

— Понятие «эксклюзивный договор» подразумевает по общей практике исключительное предоставление определенного услуги (товара). То есть исполнитель ограничивает для заказчика круг лиц, способных оказать услугу по подбору/продаже/аренде недвижимости, только собой (см. также предыдущий ответ).

— Среди рекомендаций клиентам часто встречается – взять образец договора в агентстве и отнести его на экспертизу независимому юристу. А что делать, если агентство отказывается давать чистый бланк договора для проведения такой процедуры, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна? Насколько обоснованы аргументы агентства?

— Аргументы не обоснованы абсолютно, и с таким «скрытным» агентством, я бы рекомендовала не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

— Что такое «ответственность агентства застрахована» и насколько это защищает интересы клиента такого агентства?

Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.

Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица — агента). После этого надо сопоставить – застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.

При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.

Вот пошаговая инструкция как это сделать:

Шаг первый. Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.

Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности – услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести.

Например, может быть прописано: «Услуга — подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны.

Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.

Шаг второй. Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной — да).

А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец; жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения; не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.

Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.

Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.

И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.

Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи — все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.

Шаг третий. Регистрация сделки.

Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.

Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.

Выводы. Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.

Следует помнить:

1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг».

О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи — ни слова.

Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.

2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.

3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.

У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица.

Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает.

Поэтому, пока гражданам уповать только на себя – требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.  

Источник: https://precedent-nn.ru/dogovor-s-agentom-po-nedvizhimosti/

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа

Как расторгнуть с агентством недвижимости договор на продажу дома?

Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто.

Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.

Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.

Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:

  • все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
  • для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
  • чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
  • следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.

Возникновение спорных ситуаций

В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника.

Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции.

Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре.

Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:

  1. Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
  2. Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
  3. Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.

Эксклюзивный договор

Данные тип договора предусматривает полную передачу права на продажу квартиры агентству недвижимости, так что клиент не вправе при этом сам вмешиваться в процесс продаже или продать квартиру без участия агентства.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости – это один из самых распространенных вопросов в сфере торговли недвижимостью, поскольку процедура купли-продажи в данном случае может затрагивать финансовые интересы нескольких сторон.

Например, при совершении подобной сделки, посредник может также взять на себя строгие обязательства перед покупателем, и в случае их невыполнения понести немалые убытки, связанные со штрафными санкциями.

Поэтому, при заключении эксклюзивного договора, риелтор старается исключить вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на покупку квартиры, дав при этом максимальные гарантии клиенту в части того, что сделка будет выполнена качественно и в срок.

Поскольку расторжение эксклюзивного договора — это очень сложная процедура, а штрафные санкции при этом могут быть очень большими, то заключать такой договор рекомендуется только тем, кто окончательно решил продать недвижимость, так как единственным весомым условием расторжения такой сделки может быть грубое нарушение со стороны риелтора.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/agentskie/kak_rastorgnut_dogovor_s_agentstvom_nedvizhimosti/

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости – Юридический справочник

Как расторгнуть с агентством недвижимости договор на продажу дома?

Но риск получения штрафов может омрачить перспективу удачной сделки. Например, договор с агентством согласован, подписан, вступил в силу. Но в случае появления покупателя квартиры на условиях, которые лучше, чем прописанные в договоре, захочется расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Грозит оплата больших штрафов и пени согласно неисполнению обязательств, или ненадлежащего исполнения обязательств. Урегулирование спорных вопросов, возникающих между гражданами и риэлторскими компаниями производится согласно положений ФЗ «О защите прав потребителей» Следует различать два созвучных понятия с разными последствиями.

Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть отражена в оформленном должным образом и подписанном акте выполненных работ (услуг).

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости, риски, последствия

Дальше два пути:

  • либо самостоятельно вручить уведомление специалистам агентства недвижимости с обязательным подтверждением в получении, это может быть роспись сотрудника на копии уведомления
  • либо выслать уведомление заказным письмом на юридический адрес риэлтерской компании, копию документа обязательно сохранить у себя вместе с почтовой квитанцией

Если спор будет рассматриваться в судебном порядке, потребуются подтверждения факта извещения о расторжении договора.

Звонки по телефону, электронные или факсовые сообщения не принимаются как доказательства, так как сделать их могли любые лица, в том числе, знающие пароли.

Расторгать договор в одностороннем порядке есть смысл в том случае, если финансовая выгода от его расторжения очевидна Расторжение договора в одностороннем порядке происходит, когда появляется самостоятельное решение с финансовой выгодой.

Как разорвать эксклюзивный договор с агентством недвижимости?

Особенности эксклюзивного договора Эксклюзивный договор налагает большую ответственность на как на исполнителя заказа, так и на клиента Агентства заинтересованы заключить с клиентом возмездный эксклюзивный договор на преимущественное право работы в качестве исполнителей с определенным объектом недвижимости.
Это соглашение лишает заказчика прав обращаться в другие риэлторские фирмы для совершения сделки с недвижимостью.

Расторжение договора с агентством недвижимости

Это укрепляет серьезность персонала и мотивирует специалистов качественно выполнять обязательства на каждом этапе работы.

Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть зафиксирована документально во избежание недоразумений.
Это могут быть акты осмотров, передачи документов, расписки, описи.

Следует учесть, что первичная цена объекта всегда выше средней на рынке недвижимости.
Важно Шаги по снижению, их необходимость и обоснование можно включить в текст договора в виде примерного графика с пороговыми значениями.

Гражданский кодекс РФ не исключает дополнение в типовой договор любых пунктов на усмотрение сторон.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

  • от агентства – использование максимальных ресурсов и обслуживания, консультирование по всем маркетинговым, налоговым вопросам, юридическая «чистота» сделки;
  • от клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать вне конкуренции.

Рамки эксклюзивного договора защищают клиента от происков мошенников, способствуют полному анализу ситуации и успешному завершению сделки в интересах клиента.

Односторонний порядок расторжения договора.

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия

Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента.

Договор с риэлтором: как не попасть впросак Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое).

Внимание

Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре.Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон, и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Договор с агентом по недвижимости

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги скорее всего вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца;
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Разорвать договор с агенством недвижимости

Если в договоре есть противозаконные условия, о которых вы только что прочитали, их можно оспорить в суде, и сам такой «эксклюзивный» договор может быть признан недействительным, что по ст.

167 Гражданского кодекса РФ обязывает стороны вернуть все полученное по такому договору или возместить деньгами стоимость полученных работ и услуг.

При этом агентству придется доказывать факты и обосновывать документами произведенные по «эксклюзивному» договору затраты, чтобы получить возмещение от клиента.

Эксклюзивный договор Когда подходящий вариант найден, собственник и покупатель сами, каждый для себя, решают, заключать ли им договор, и договариваются о конкретных условиях сделки.

Даже расчет по сделке происходит непосредственно между покупателем и продавцом, агентство недвижимости при этом может выступать лишь в роли посредника, действующего от имени и по поручению одной из сторон сделки.

Можно ли расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Как разорвать эксклюзивный договор с ан?

Агентство может удержать только потраченные суммы, мотивируя выполнением обязательств по исполнению договора. Остальную часть денежных средств риэлторы обязаны без проволочек вернуть. Таким образом, расторгнуть соглашение в одностороннем порядке можно в любое время, только потеряв при этом средства за фактически произведенные расходы, подтвержденные документально.

Это соответствует положениям настоящего законодательства.Если решение о расторжении договора принято окончательно, нужно предпринять ряд действий, доказывающих намерения.

Для этого потребуется письменное уведомление с обязательным указанием даты.

Расторжение эксклюзивного договора с агентством недвижимости

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон, и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Как можно расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости

  • Категории
  • Недвижимость
  • 1.5 мес. назад был заключен эксклюзивный договор с АН на продажу участка. за этот период не было ни одного просмотра со стороны агентства. Мы самостоятельно нашли покупателей (это наши соседи).По договору мы должны любые действия по продаже заключать через АН, и за это оплатить их услуги.И в случае отказа от продажи или если передумаем, оплатить неустойку.По-скольку со стороны АН не происходило никаких действий по поиску покупателей и просмотру.

Источник: http://allelets48.ru/kak-rastorgnut-eksklyuzivnyy-dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti/

Глав-книга
Добавить комментарий