Как рассчитать сумму имущественного вычета при переуступке прав?

Налоговый вычет за квартиру

Как рассчитать сумму имущественного вычета при переуступке прав?

В России существует возможность вернуть деньги, уплаченные в виде налога на доходы физических лиц (другое его название “подоходный налог”) или в течение определенного времени не уплачивать сам налог. Если вы купили жилье, вернуть налог можно при помощи имущественного вычета. Для получения налогового вычета оформляется декларация и представляется в налоговую инспекцию. 

Каждый гражданин РФ имеет право воспользоваться этой льготой один раз в жизни на один объект, если недвижимость была приобретена до 01 января 2014 года, если после, тогда возможно неоднократное получение вычета по разным объектам в пределах 2 млн. руб.

Суть вычета в том, что 13 % суммы, потраченной на покупку жилья, возвращается владельцу. Если для приобретения жилья привлекались целевые кредиты (займы), то можно вернуть 13% с суммы уплаченных процентов.

Деньги возвращаются за счет уплаченного НДФЛ, поэтому обязательными условиями для оформления вычета являются официальное трудоустройство и налогооблагаемая зарплата.

Максимальная сумма вычета на квартиру зависит от двух факторов: 

  • размер фактических расходов на недвижимость;
  • размера уплаченного налога.

При этом вычет предоставляется не на всю сумму, а имеет ограничения: 

  • до 13 % от 1 млн. руб. для жилья, купленного до 2008 года;
  • до 13 % от 2 млн. руб. — после 2008 года;
  • до 13 % от 3 млн. руб. по вычету за проценты по ипотечному кредиту с 2014 года.

Таким образом, для жилья, приобретенного до 2008 года, налоговый вычет не может превышать 130 тыс. руб., после 2008 года — 260 тыс. руб., а с процентов по ипотеке – до 390 тыс. руб. с 2014г.

(до 2014 года возврат с процентов по ипотеке без ограничения). 
Вы не можете получить возврат налога больше, чем заплатили за год. Если вы претендуете на 260 тыс. руб.

, но при этом размер налогов за год значительно меньше, оставшийся вычет будет выплачен в последующие налоговые периоды.

Когда делается налоговый вычет

Гражданин претендует на имущественный вычет, когда выполняются три условия: 

  1. расходы на приобретение жилья произведены и документально подтверждены;
  2. имеются документы, подтверждающие право собственности;
  3. гражданин платит налог на доходы физических лиц (подоходный налог).

Имущественный вычет распространяется на два типа расходов: 

  1. Приобретение готовой квартиры, комнаты, дома или доли в них, покупка земельного участка под строительство жилья, участие в долевом строительстве.
  2. Погашение процентов по ипотечным и целевым кредитам, средства которых фактически израсходованы на строительство или покупку жилья.

Имущественный вычет за строящееся жилье (долевое участие в строительстве)

При приобретении строящегося жилья в сумму вычета могут быть включены расходы: 

  • на проектную документацию;
  • на строительные материалы;
  • на услуги рабочих;
  • на подключение к коммунальным сетям.

Все это учитывается в налоговом вычете только в том случае, если общая стоимость недвижимости не превышает 2 млн. руб.

Необходимо, чтобы в договоре было указано, что осуществляется покупка недостроенного дома, квартиры без отделки и др.

 
При покупке строящегося жилья (квартиры, дома) льготу по налогы на доходы физических лиц (НДФЛ) можно получить после его передачи и при наличии соответствующего акта.

Условия получения имущественного вычета

  • Имущественный вычет доступен только гражданам РФ и не распространяется на коммерческую недвижимость.
  • Те, кто воспользовались такой же льготой по подоходному налогу до 2001 года, имеют право на повторный вычет.
  • Вычет не предоставляется, если продажа была произведена родственником владельца, или вы купили ее на средства федерального бюджета, работодателя.
  • Рассчитывать на налоговый вычет можно только в случае, если у гражданина имеется доход, с которого отчисляется налог в бюджет, так как выплата не может превосходить удержанный налог. Пенсионеры, не имеющие облагаемого заработка, могут перенести вычет на предыдущие периоды, когда они платили налоги.
  • В том случае, если квартира принадлежит нескольким лицам, сумма распределяется по-разному в зависимости от времени покупки: если недвижимость купили до 1 января 2014 года, вычет делится между совладельцами пропорционально долям. Если жилье купили после 1 января 2014 года, тогда каждый из совладельцев вправе получить имущественный вычет в пределах 2 млн. руб.
  • Если кто-то из собственников не обращается в инспекцию за вычетом вместе с остальными, он сохраняет возможность получить вычет при приобретении другого жилья.
  • Вычет за ипотечные проценты возможен только при подтверждении фактической уплаты процентов, подтвержденной документально.
  • Для получения налогового вычета за покупку квартиры в существующем доме необходимо представить документы, подтверждающие право собственности, в строящемся — акт о передаче квартиры.
  • Родитель имеет право на вычет за ребенка, если каждому принадлежит половина доли, и ребенку нет 18 лет.
  • Если один из супругов воспользовался имущественным вычетом за другое жилье, то второй может получить полный вычет за их совместную квартиру.

Документы на оформление вычета

В налоговую инспекцию предоставляется следующий пакет документов для возврата налогов: 

  • Декларацию по форме 3-НДФЛ.
  • Справки о доходах по форме 2-НДФЛ с мест официальной работы.
  • Документы, которые подтверждают факт владения собственностью.
  • Один из следующих документов:
    • договор о купли-продажи (либо договор о долевом строительстве);
    • документы об ипотеке или целевом займе;
    • при переуступке прав требования необходимы документы, которые это подтверждают.
  • Акт передачи квартиры.
  • Платежные документы, доказывающие факт расходов на покупку имущества.
  • Паспорт и ИНН собственника.
  • Свидетельство о рождении ребенка, который является одним из совладельцев, и родители желают получить имущественный вычет за его долю.
  • Свидетельство о регистрации брака, необходимое в том случае, если покупка недвижимости осуществлялась супругами совместно.
  • Реквизиты счета, на который будут перечислены деньги.

Порядок оформления налогового вычета

Необходимо выполнить следующие действия: 

  1. Получить в бухгалтерии по месту работы (при необходимости — дополнительно с прошлых мест работы) справку по форме 2-НДФЛ.
  2. Составить декларацию для налоговой инспекции по форме 3-НДФЛ.
  3. Подготовить копии бумаг, подтверждающих владение жильем.
  4. Подготовить копии платежных документов.
  5. При совместной покупке квартиры супругами — подготовить свидетельство о заключении брака и письменное соглашение о распределении налогового вычета за квартиру между собственниками.
  6. Заявление с номером банковского счета для перечисления вычета.
  7. Сдать в налоговую инспекцию весь пакет документов для вычета.

Срок оформления налогового вычета

В инспекции декларация рассматривается не более 3-х месяцев, после чего в течение месяца перечисляют деньги на указанный расчетный счет.

Получение имущественного вычета у работодателя

Если вы хотите вернуть налог при приобретении имущества за период, который еще не истек, можно получить вычет через работодателя. Для этого нужно сделать следующее: 

  1. Предоставить в инспекцию заявление и документы для получения уведомления о том, что вам может быть предоставлен вычет.
  2. Получить уведомление в инспекции в течение 30 дней.
  3. Отнести уведомление и заявление на имущественный вычет в бухгалтерию. Работодатель будет выплачивать зарплату целиком без вычета налога.

Наши услуги

В услуги нашей компании входит юридическая помощь в оформлении вычета. 
Мы берем на себя ответственность за юридически верное оформление всех документов по возврату налога. В комплекс услуг по вопросам налоговых вычетов входят: 

  • консультация о применении текущих законов с целью получения вычета;
  • юридическая экспертиза документации;
  • составление декларации о налогах;
  • Составление реестра документов, подтверждающих право на вычет.

Дополнительные услуги* 

  • Составление заявления с указанием банковских реквизитов для перечисления денежных средств.
  • Доставка декларации в налоговый орган.

* оплачиваются отдельно

Стоимость наших услуг

Консультация – от 300 руб.
Составление декларации – от 650 руб.

Цена услуг компании «Превентива» определяется индивидуально в зависимости от затраченного времени, количества обрабатываемых документов. Кроме оформления налогового вычета, предлагаем смежные услуги — земельный юрист, сопровождение сделок с недвижимостью.

Заказать обратный звонок

Источник: http://preventiva.ru/tax/vozvrat-naloga/nalogoviy-vychet-za-kvartiru.html

Налоги при продаже, переуступке, дарении недвижимости – Рынок жилья

Как рассчитать сумму имущественного вычета при переуступке прав?

18.02.2015 | 09:30 47072

Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир, недостроенных домов и дарении недвижимости, разбиралась корреспондент БН.

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке.

Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется.

В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее.

Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая.

Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Бывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью.

Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится.

Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

То же самое относится к перепланировке квартиры.

Если проводить ее по закону, то придется заказывать новый кадастровый паспорт объекта и обновлять свидетельство из ЕГРП. Несмотря на это, моментом возникновения права собственности все равно является дата первоначальной государственной регистрации.

Честные способы уменьшить налог

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя способами (мы сейчас говорим только о легитимных методах). Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта.

В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть. Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но есть одно «но». Если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то данный вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности. То есть выгоднее продавать объекты недвижимости в разные годы.

Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Если квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Наконец, есть третий способ снизить или вовсе не платить НДФЛ.

Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.

Предположим, человек получил по наследству квартиру в Ленобласти. Недолго думая, он продал ее за 2,5 млн руб., добавил некоторую сумму и приобрел жилье в Петербурге.

В следующем за описанными событиями году он должен подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от реализации объекта. Одновременно следует написать заявление на налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Таким образом, налогооблагаемая база снижается на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. То есть человек должен был бы заплатить НДФЛ в размере 195 тыс. руб. Но так как к пакету документов он приложил второе заявление – на вычет при покупке жилья в размере 2 млн руб.

, то получил право на возврат из бюджета заплаченных налогов в сумме 260 тыс. руб. После взаимозачета в нашем примере государство останется в должниках и налогоплательщику будет возвращено 65 тыс. руб. уплаченных им налогов.

Жилья нет – налог есть

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации.

С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась.

Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент.

Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб.

Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

Подарок с «хвостом»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов.

А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну придется перечислить и вовсе 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ). Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников.

Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ.

Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает. Главный вопрос: с какой суммы будет взиматься НДФЛ? Стоимость недвижимости указывают стороны сделки в договоре дарения. Пока не доказано иное, предполагается, что проставленная цена соответствует рыночному уровню (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ).

Тем не менее занижать стоимость объекта более чем на 20% по сравнению с рыночной рискованно. Если налоговый инспектор задастся целью уличить незаконопослушного налогоплательщика, то тому придется выплатить не только всю сумму НДФЛ, но также штрафы.

Дар может оказаться весьма обременительным.

Так, при получении в подарок однокомнатной квартиры, неполная рыночная стоимость которой в Петербурге составляет примерно 3 млн руб., придется заплатить налог в сумме 390 тыс. руб. От подарка, конечно, можно отказаться. Но лучше сделать это до регистрации права собственности в ЕГРП.

Наказание для «уклонистов»

Рассчитаться с государством следует довольно оперативно: до 30 апреля добровольно и по собственной инициативе сообщить в налоговый орган по месту жительства обо всех полученных за предыдущий год доходах. А до 15 июля – перечислить в бюджет все полагающиеся налоги.

Если пренебречь своими гражданскими обязанностями, то с последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнут «капать» штрафы в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% задолженности перед государством. Через 180 дней просрочки сумма штрафа достигнет максимума.

Налоговые санкции налагаются через суд.

Правда, сначала налоговики предложат решить вопрос полюбовно и добровольно оплатить НДФЛ и штраф.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/212902/

Налоги при отчуждении недвижимого имущества 2016: продажа, переуступка прав, дарение

Как рассчитать сумму имущественного вычета при переуступке прав?

Налогообложение операций с недвижимостью – обширная и непростая тема, требующая компетентности лиц, участвующих в сделках.

В этой публикации мы рассмотрим вопрос уплаты налогов при продаже (в том числе по переуступке прав требования), дарении недвижимого имущества, с учетом изменений в законодательстве с 01.01.2016 года.

Выясним, каков порядок выполнения налоговых обязательств перед государством граждан РФ и иностранцев, можно ли избежать «бремени» по уплате налогов при отчуждении недвижимого имущества на законном основании.

Для упрощения восприятия информации, воспользуйтесь содержанием статьи по пунктам.

Продав квартиру, бывший владелец задается резонным вопросом: какой налог он должен заплатить на полученную прибыль? Ответ зависит от того, как долго продавец являлся собственником реализованной недвижимости. Согласно п. 17.1 ст.

217 НК РФ, доход от продажи имущества, находящегося во владении продавца более 3 лет (недвижимость получена в собственность до 01.01.2016 года), и более 5 лет (если недвижимость получена в собственность после 01.01.2016 года) НЕ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ.

Продавцам резидентам РФ, являющимся собственниками недвижимости менее 3 и 5 лет соответственно, необходимо уплатить в государственную казну 13% от полученного дохода (НДФЛ).

Обращаем ваше внимание, что изменения в налогообложении касаются только владельцев недвижимости, зарегистрировавших право собственности после 01.01.2016 года. Если вы владели недвижимым имуществом до этой даты, срок владения составляет 3 года и более, налог при его продаже уплачивать НЕ НУЖНО.

Отсчет указанного минимального периода владения в большинстве случаев следует вести со дня выдачи свидетельства права собственности на недвижимое имущество, однако имеются и исключения. Так, срок владения недвижимостью, полученной по наследству (по закону или завещанию), исчисляется со дня смерти наследодателя. Тему налогов при унаследовании недвижимости мы уже освещали ранее.

Если на объект жилищных прав выдавалось новое свидетельство по поводу изменения его характеристик (например, после перепланировки), не касающихся внешних границ, срок владения имуществом считается со дня оформления предыдущего свидетельства, без прекращения права собственности.

Минимальный срок владения имуществом, после которого не нужно платить налоги при его отчуждении, ОСТАЕТСЯ ПРЕЖНИМ (3 года) для объектов недвижимости с правом собственности, возникшим в результате:

  • наследования или дарения со стороны ближайших родственников;
  • приватизации;
  • передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, если вы стали владельцем квартиры после 01.01.2016 года, чтобы не платить налог с ее продажи (13% от дохода для резидентов РФ), вам придется ждать 5 лет.

База налогообложения: сколько нужно заплатить

Разберемся, с какой суммы рассчитывается налог при продаже квартиры. Если вы реализуете недвижимость, приобретенную до 01.01.2016 года, и владеете ею менее 3 лет, налог следует рассчитывать со следующей величины (на выбор плательщика):

  • стоимость продажи объекта по договору отчуждения за минусом имущественного налогового вычета (если он полагается) в размере 1 млн. рублей;
  • стоимость продажи объекта недвижимости по договору отчуждения за вычетом суммы фактических, документально обоснованных расходов на приобретение этого имущества ранее.

По такому же алгоритму рассчитывается налог при продаже недвижимого имущества, оформленного в собственность после 01.01.2016 года, с указанием в договоре отчуждения свыше 70% его кадастровой стоимости на 01.

01 года, в котором осуществляется переход права собственности к новому владельцу. Эти принципы расчета так же действительны в случае, если кадастровая стоимость реализуемого объекта на 01.

01 года, в котором регистрируется право собственности покупателя, не определена.

Если в договоре отчуждения на недвижимость, оформленную после 01.01.2016 года, указывается менее 70% кадастровой стоимости (или сумма, равная ей), налог рассчитывается следующим образом (на усмотрение плательщика):

  • от 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный налоговый вычет, равный 1 млн. рублей (если он положен продавцу);
  • из 70% кадастровой стоимости вычитается сумма фактических, документально подтвержденных трат, сопряженных с приобретением данного имущества.

Уточним: на размер налога на доходы от продажи недвижимости, перешедшей в собственность до 01.01.2016 года, не влияет ее кадастровая стоимость.

Декларацию на возврат налога НДФЛ, НДС при покупке недвижимости вы подаете самостоятельно, налоговая служба не будет на добровольных началах беспокоиться о соблюдении ваших прав.

Налог при продаже недвижимости по переуступке прав

Теперь определим, какой налог нужно платить при продаже квартиры по переуступке прав требования.

В результате уступки прав по ДДУ (договор долевого участия) до сдачи дома госкомиссии, продавец (дольщик) получает доход в виде суммы денег, которую ему выплачивает покупатель за переуступку.

При этом вырученные денежные средства фигурируют как доход от реализации имущественных прав (а не имущества), к нему п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применим. Таким образом, продавец объекта долевого строительства на подобных условиях обязан платить налог в любом случае.

В ходе реализации права требования (переуступки) размер налога рассчитывается так: от цены переуступки отнимают сумму фактических, документально доказанных расходов на приобретение имущества (стоимость по ДДУ, договору паевого взноса).

Если вы решили продать квартиру в новостройке после сдачи дома госкомиссии (свидетельство права собственности выдано позднее 01.01.2016 года), не выждав положенные 5 лет, размер налога будет зависеть от изначальной стоимости жилья и указанной в договоре купли-продажи его кадастровой стоимости (схемы, приведенные выше).

Уплата налога при дарении недвижимости

Налог по договору дарения недвижимости регламентируется п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Если дарителем выступает близкий родственник, член семьи (официальный супруг, родитель, сын, дочь, дедушка, бабушка, брат, сестра), налог уплачивать не нужно. Освобождены от подобной выплаты и работники консульства, члены их семей (решение Венской конвенции).

В остальных случаях налог на дарение недвижимости придется уплатить. Его размер составляет все те же 13% для резидентов РФ (оплачивает одариваемое лицо). Налог начисляется исключительно по факту оформления договора дарения, его регистрации в Росреестре.

Расчет суммы налога происходит на основе кадастровой стоимости имущества или его цены, указанной в договоре дарения. Договорная стоимость подарка не должна быть менее 70% ее кадастровой стоимости. В противном случае, для определения размера налога сравнивают рыночную и кадастровую стоимость недвижимости (в пользу больших сумм).

Если дарится только часть объекта недвижимости (доля в квартире, доме), предварительно рассчитывается стоимость доли в соотношении со 100% стоимостью всего объекта, а затем, уже исходя из полученной величины, формируется сумма налога.

Если налогоплательщик – иностранец

Налоговая ставка на доход, полученный на территории РФ нерезидентами (лицами, пребывающими в России менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев) составляет 30%. Это касается и любых сделок по отчуждению недвижимости.

Исключением выступают доходы, полученные иностранцами-нерезидентами путем дарения им недвижимости близкими родственниками.

Какого-либо специального налога на недвижимость, приобретенную в России, иностранцы не уплачивают (налог при продаже платит продавец, если обязан по закону). Налоговые вычеты для уменьшения налоговой базы плательщиков-нерезидентов не применяются.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Неуплата налогов при продаже недвижимости карается денежными штрафами и лишением свободы сроком до 3 лет.

Согласно ст. 229 НК РФ, лицо, обязанное по закону уплатить налог с полученного дохода (продажа недвижимости, принятие недвижимого имущества в дар и др.), должно подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за периодом отчетности (по сути, годом проведения сделки).

В случае несвоевременной подачи декларации, за каждый месяц просрочки может быть назначен штраф в размере 5% от суммы налога (не менее 1 тыс. рублей, но не свыше 30% в общей сумме штрафа). При умышленной неоплате налога до 15 июля года, следующего за отчетным, накладывается штраф в размере 40% от суммы налога.

Законно уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости можно путем обращения за имущественным налоговым вычетом. Подробнее об этом читайте здесь.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/nalogi-pri-otchuzhdenii-nedvizhimogo-imushchestva

Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости?

Как рассчитать сумму имущественного вычета при переуступке прав?

Покупатель недвижимости (квартиры, комнаты, дома или доли в этом имуществе) вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Это возможность вернуть из бюджета налог на доходы в размере до 260 тыс рублей или не платить его в будущем (в той же сумме).

Порядок применения имущественного налогового вычета, о котором рассказывается ниже, действует в отношении недвижимости, купленной после 1 января 2014 года.

Как работает?

Напомним, что налог на доходы считают по итогам года. То есть в конце каждого года вы суммируете все полученные доходы, вычитаете положенное вам по закону и рассчитываете размер налога.

Затем сравниваете его с той суммой, которую заплатили вы лично или за вас работодатель.

Разницу либо возвращаете из бюджета (если налог перечислен в сумме больше необходимой), либо доплачиваете (если налог перечислен в меньшей сумме).

Кто может получить?

Право на имущественный налоговый вычет возникает одновременно с госрегистрацией права собственности на купленную или построенную недвижимость (за исключением квартир, приобретенных по договору долевого участия).

Государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости — это внесение необходимой записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Как правило, дата выдачи Свидетельства о регистрации права собственности и дата записи в ЕГРП не совпадают (свидетельство обычно выдается на руки немного позже).

Дата внесения записи в реестр указывается в Свидетельстве.

К примеру, право собственности на квартиру зарегистрировано 31 декабря 2014 года. Следовательно, право на вычет возникло у вас в 2014 году, и он будет уменьшать ваши облагаемые налогом доходы, полученные с 1 января 2014 года и в последующие годы, до полного исчерпания суммы вычета.

В случае, если квартира приобретена по договору долевого участия (ДДУ), вычет можно получить после заключения договора, его оплаты и оформления акта приема-передачи, то есть до оформления права собственности непосредственно на квартиру.

За вычетом можно обращаться в год покупки недвижимости и в любые последующие годы.

Например, купив квартиру в 2014 году, вы можете заявить о вычете и уменьшить свои доходы, облагаемые налогом, в 2014, 2015, 2016, 2017 и т. д. годах. И не важно, сколько лет прошло с момента приобретения недвижимости.

Но есть три нюанса:

1. Вычет предоставляется по правилам, действовавшим в год приобретения недвижимости.

2. Можно требовать возврата налога, с момента уплаты которого не прошло трех лет. (К примеру, вы купили квартиру в 2015 году, а за вычетом обратились в 2019-ом. В этом случае вы можете требовать возврата налога, уплаченного в 2016, 2017 и 2018 годах. Налог, перечисленный в 2015 году, вам уже не вернут, т. к. с момента его уплаты прошло более трех лет).

3. Пенсионеры вправе требовать возврата налога, который был заплачен в годы, предшествующие году приобретения недвижимости. (Так, купив квартиру в 2015 году, они могут вернуть налог за 2014, 2013 и 2012 годы).

Как рассчитать сумму вычета?

Сумма имущественного налогового вычета исчисляется от стоимости купленной недвижимости с прибавкой прочих расходов, связанных с ее приобретением (подробнее об этом — ниже). При этом стоимость недвижимости для целей вычета не может превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

До 1 января 2014 года вычет предоставлялся только по одному объекту недвижимости — его выбор оставляли за собственником. Как правило, выбирался самый дорогой. С 1 января 2014 года имущественный вычет можно получить по любому количеству объектов недвижимости, но в пределах 2 млн рублей. Если недвижимость стоит меньше, право доиспользовать вычет сохраняется пожизненно.

Например, вы купили квартиру за 1,5 млн. рублей и полностью получили по ней вычет. Недоиспользованная сумма вычета составит 500 тыс. рублей. Если впоследствии, например через несколько лет, вы приобретете другую недвижимость (квартиру, комнату, дом и т. д.), то вы имеете право заявить вычет и по ней, в пределах «недоиспользованных» 500 тыс рублей.

Какие расходы учитываются?

Расходы на приобретение недвижимости можно разделить на три группы:

1. На покупку, отделку, строительство и достройку квартиры (доли в ней), комнаты (доли в ней), жилого дома (доли в нем), земельного участка, предоставленного под жилищное строительство, или участка, на котором расположен жилой дом (доля в нем).

2. На уплату процентов по ипотечному кредиту, предоставленному для покупки, строительства вышеупомянутых объектов (квартиры, жилого дома, комнаты и т. д.).

3. На уплату процентов по кредитам, полученным для перекредитования ипотечного займа.

Перечень расходов на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) приведен в ст. 220 НК РФ (пп. 3 п. 3). В него включены следующие расходы:

  • на приобретение жилого дома (в том числе не оконченного строительством);
  • на приобретение отделочных и строительных материалов;
  • на разработку проектной и сметной документации;
  • на подключение к сетям газо-, водо-, электроснабжения и канализации или создание автономных источников газо-, водо-, электроснабжения и канализации;
  • на услуги или работы по отделке и строительству/достройке.

Кроме того, в состав этих затрат включаются расходы на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или участка, предназначенного для жилищного строительства (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такие расходы могут быть учтены в составе вычета лишь после получения права собственности на дом.

Перечень расходов на приобретение квартиры/комнаты (доли в них), также приведенный в статье 220 НК РФ (пп. 4 п. 3), включает следующие расходы:

  • на приобретение квартиры/комнаты (доли в них) либо прав на нее в строящемся доме;
  • на работы по отделке;
  • на покупку отделочных материалов;
  • на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Затраты на достройку и отделку могут быть включены в состав имущественного вычета при условии, что вы приобретаете, например, жилой дом, не завершенный капитальным строительством. На такие объекты выдают специальное свидетельство о регистрации. Если куплен завершенный строительством дом, включить расходы на его достройку в состав вычета не получится.

Увеличить размер имущественного вычета за счет затрат на отделку квартиры разрешается, если она приобретена в новостройке и желательно по ДДУ. Расходы на отделку квартиры, купленной на вторичном рынке, при расчете вычета не учитываются.

Обратите внимание! Если вы покупаете квартиру или дом, которые нуждаются в отделке, об этом должно быть написано в договоре купли-продажи или ДДУ. В договоре должно быть указано, что квартира/дом приобретаются «без отделки» (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Все расходы, связанные с отделкой, должны быть документально подтверждены.

Например, приобретается квартира стоимостью 1 550 000 рублей. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 560 000 рублей. При максимальной стоимости недвижимости для целей вычета 2 000 000 рублей затраты на отделку должны быть подтверждены документально минимум на сумму в 2 000 000 — 1 550 000 = 450 000 рублей.

Как быть с ипотекой?

Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы вправе получить дополнительный налоговый вычет — в отношении процентов по ипотечному кредиту. Его сумма также ограничена: максимум — 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Вычет в отношении ипотечных кредитов предоставляется только по одному объекту недвижимости, который вы выбираете самостоятельно (п. 8 ст. 220 НК РФ).

В состав вычета также включают проценты, полученные для перекредитования ипотечных кредитов.

Например, вы получили ипотечный кредит в одном банке. Затем для погашения ипотеки получили кредит в другом. В этом случае проценты по второму кредиту могут быть включены в состав вычета. Главное — в кредитном договоре должно быть указано, что новый кредит получен с целью перекредитования (рефинансирования) ипотечного кредита.

Какие документы нужны?

Чтобы получить имущественный вычет, вы должны предоставить в налоговую инспекцию

 декларацию формы 3-НДФЛ и специальное заявление на вычет.

Все расходы, включаемые в сумму имущественного вычета, должны быть документально подтверждены! Эти документы прилагаются к декларации.

Перечень документов, подтверждающих приобретение недвижимости и право на вычет, приведен в статье 220 Налогового кодекса (пп. 6 п. 3). К ним относят (копии):

 — при покупке квартиры/комнаты на вторичном рынке:

  • договор на приобретение квартиры/комнаты со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру/комнату;
  • документы, подтверждающих факт оплаты квартиры/комнаты (например, расписка продавца в получении денег, платежные поручения и т. д.).

— при покупке квартиры/комнаты в новостройке по ДДУ или договору переуступки прав:

  • договор долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договор уступки права требования с дополнительными соглашениями и приложениями к ним;
  • документы, подтверждающих факт оплаты ДДУ (например, платежные поручения);
  • документ, подтверждающий факт передачи квартиры/комнаты (например, акт приема-передачи).

— при покупке жилого дома и земельного участка:

  • договор на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
  • свидетельство о праве собственности на жилой дом и земельный участок;
  • документы, подтверждающие факт оплаты дома и участка.

— при оплате процентов по ипотечному кредиту:

  • документы, подтверждающие факт оплаты процентов по кредиту (например, выписка со счета, справка банка и т. д.);
  • кредитный договор со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему.

Документами, подтверждающими затраты на достройку дома (отделку квартиры), могут быть: договоры подряда со строителями на проведение работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ, подтверждающие их оплату.

Имущественный налоговый вычет можно получить двумя способами:

1. Сумму налога, которую с вас удержали, например на работе, вам возвращают из бюджета, и вы получаете вычет самостоятельно.

В этом случае по окончании календарного года, в котором была приобретена недвижимость (или в последующие годы), необходимо предоставить в налоговую инспекцию один из вышеперечисленных пакетов документов.

2. С вас на работе не удерживают налог. При выборе этого способа необходимо получить в налоговой инспекции специальное уведомление, подтверждающее факт покупки недвижимости и право на вычет.

Для этого вместо заявления на имущественный вычет и возврат налога в налоговую инспекцию направляется заявление на выдачу уведомления для получения имущественного налогового вычета по месту работы, а декларация по налогу (форма 3-НДФЛ) не требуется.

Полученное уведомление с указанной в нем суммой вычета вы передаете в бухгалтерию по месту работы. На основании этого документа с вас перестают удерживать налог на доходы.

Что сулит совместная покупка недвижимости?                                            

Ситуация 1. Недвижимость приобретается в совместную собственность (то есть квартира поступает в общую собственность всех покупателей, и доли в ней между ними не распределены).

Ранее Налоговый кодекс предусматривал, что в такой ситуации общая сумма имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в той пропорции, о которой они договорятся. Заявление о распределении суммы вычета направлялось в налоговую инспекцию.

С 1 января 2014 года каждый совладелец квартиры вправе заявить о вычете в его максимальной сумме 2 млн. рублей.

Заявление о распределении суммы вычета потребуется, если стоимость недвижимости         меньше суммы вычета, на которую вправе рассчитывать каждый из совладельцев. 

Например, супруги купили квартиру стоимостью 3 600 000 рублей в совместную собственность. Общая сумма вычета, которая может быть предоставлена по этой квартире двум собственникам, составляет 3 600 000 рублей.

По заявлению супругов вычет распределен следующим образом: мужу — 1 800 000 рублей, жене — 1 800 000 рублей. «Недоиспользованная» сумма вычета у каждого покупателя в этом случае составит 2 000 000 — 1 800 000 = 200 000 рублей.

Ее можно будет вернуть после покупки другого объекта недвижимости.

Ситуация 2. Недвижимость приобретается в долевую собственность с указанием в документах, кому и в каком размере принадлежит та или иная доля.

В таком случае вычет может быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. При этом, если квартира поступает в собственность не только супругов, но и их несовершеннолетних детей (младше18 лет), то вычет за детей вправе получить родители (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Например, квартира стоимостью 1 900 000 рублей куплена в общую долевую собственность жены, мужа и их несовершеннолетнего ребенка (по 1/3 каждому). Каждый из собственников может рассчитывать на вычет в размере 633 333 рублей.

При этом один из супругов вправе увеличить свои расходы на покупку доли в недвижимости на сумму, приходящуюся на долю ребенка. В таком случае один из родителей получит вычет в размере 633 333 + 633 333 = 1 266 666 рублей.

«Недоиспользованная» сумма вычета у него составит 2 000 000 — 1 266 666 = 733 334 рублей, у второго супруга — 2 000 000 — 633 333 = 1 366 667 рублей.

Когда вычет не предоставляется?

Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Полный их перечень можно найти в статье 105.1 НК РФ. К ним, в частности, относятся близкие родственники.

Вам откажут в вычете и в случае, если недвижимость оплатили за вас другие лица и никаких обязательств у вас перед ними нет.

Кроме того, в состав имущественного налогового вычета нельзя включить расходы на покупку недвижимости, оплаченные из средств материнского капитала или за счет выплат из федерального, областного или городского бюджета.

Источник: https://www.domostroynn.ru/statyi/instrukcii/kak-poluchit-nalogovyy-vychet-pri-pokupke-nedvizhimosti

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Как рассчитать сумму имущественного вычета при переуступке прав?

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

В 2018 продала квартиру и купила другую. Какой налог я должна заплатить?

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости.

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodayu_kvartiru_po_pereustupke_pokupayu_druguyu_kakoy_nalog_platit/7961

Глав-книга
Добавить комментарий