Как проверить приватизацию при покупке комнаты(доли)?

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Как проверить приватизацию при покупке комнаты(доли)?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 24.08. 2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Как проверить приватизацию при покупке комнаты(доли)?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Для продажи, не для покупки. Каких квартир боятся риелторы :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как проверить приватизацию при покупке комнаты(доли)?

На вторичном рынке жилья существуют квартиры, за которые не берутся агенты по недвижимости. Почему такое жилье считается проблемным и насколько обоснованы опасения риелторов

ТАСС/ Григорий Сысоев

На вторичном рынке жилья Москвы и других городов России существуют «чистые» и «проблемные» квартиры. Такое разделение придумали риелторы, которые предпочитают не заниматься сложными случаями. Перечень проблемных объектов у каждого свой — разные варианты объединяет только нежелание агентов по недвижимости вести сделку.

Редакция «РБК-Недвижимости» расспросила риелторов и юристов о том, какие квартиры они считают проблемными и насколько стереотипы о сложности таких вариантов соответствуют действительности.

Стоп-листы для покупателей

За последние годы доля недоверчивых покупателей, которые хотят лишний раз проверить юридическую чистоту квартиры, возросла, рассказали опрошенные редакцией риелторы и юристы.

«Покупатели стали более внимательно подходить к вопросам юридической проверки при покупке жилья, — считает брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин. — Крайне редко встречаются клиенты, для которых этот вопрос маловажен.

Даже если покупатели самостоятельно находят вариант для покупки, то для сопровождения сделки привлекают специалистов».

«Сейчас, в условиях кризиса, клиенты стали еще менее склонны к рискам, чем в благополучное в экономическом плане время, — подтвердил президент Электростальской гильдии риелторов и вице-президент Гильдии риелторов Московской области (ГРМО) Александр Целыковский. — Люди понимают, что им придется рискнуть средствами и активами, которые, возможно, в дальнейшем они уже никогда не аккумулируют. Теперь покупатели перестраховываются».

Перестраховаться действительно просто — достаточно выбрать другую квартиру. «Сейчас на рынке огромный выбор вариантов, — убеждена руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ирина Бербенева.

 — Если возникают сомнения, то проще отказаться от покупки и найти рядом другую квартиру, не вызывающую вопросов. В 2007–2008 годах рисков было гораздо больше».

«При субъективном приближении получается процентное соотношение 70 к 30, где 70% — это так называемые чистые квартиры, а 30% — проблемные», — подсчитал руководитель отдела городской недвижимости отделения на Красной Пресне компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев.

Самыми чистыми с юридической точки зрения юристы и риелторы назвали квартиры в недавних новостройках. Обычно это лоты, которые куплены по договору долевого участия (ДДУ), а затем выставлены на продажу. В этом случае можно легко проследить всю историю переходов недвижимости из рук в руки, так как эта история исчерпывается договором между застройщиком и клиентом ​​ ( Сергей Коньков/ТАСС)

«Если брать ситуацию пяти-десятилетней давности, то сейчас рисков приобрести проблемное жилье меньше. Хотя бы по причине того, что пусть и за короткую, но все-таки историю развития российского рынка недвижимости грамотность людей значительно повысились, — добавил Целыковский.

 — Современный продавец и покупатель уже не полагаются на авось и зачастую, чтобы получить дополнительные гарантии, прибегают к услугам узких специалистов, способных провести максимальную проверку объекта и обладающих такими возможностями, которые по закону недоступны риелтору».

По просьбе «РБК-Недвижимости» брокер агентства Century21 Panorama Realty Константин Ламин составил перечень квартир, которые должны попадать в стоп-лист при обсуждении возможной покупки жилья.

Черный список квартир:

  • квартиры с отказниками при приватизации;
  • квартиры, в которых проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы;
  • квартиры от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, а после развода не оформил соглашение о разделе имущества;
  • квартиры, собственники которых имеют неисполненные (на момент продажи) обязательства по исполнительным листам службы судебных приставов. Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде;
  • приобретенные с использованием материнского капитала квартиры, владельцы которых не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире в соответствии с законом;
  • квартиры, где один из сособственников признан по суду умершим или без вести отсутствующим;
  • квартиры, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием;
  • квартиры одиноких пожилых собственников, которые продают свою жилплощадь по очень низкой цене и не приобретают взамен другое жилье.

Почему не любят проблемные квартиры

Недвижимость из черного списка не пользуется популярностью из-за того, что после заключения сделки договор купли-продажи могут оспорить в суде. В этом случае суд может признать сделку ничтожной — и покупатель потеряет приобретенную квартиру.

«В наше время интернета возникает ложное ощущение полной информированности. Оно обманчиво, — полагает Ирина Бербенева. — Выписка из ЕГРН не является панацеей, архивные выписки из домовой книги бывают неправильными.

Попадаются технические ошибки в этих выписках — например, не вписан несовершеннолетний собственник. Впоследствии это может привести к большим неприятностям».

Две главные неприятности — это аннулирование сделки и подселение в уже купленную квартиру человека с постоянной регистрацией. При аннулировании бывший продавец квартиры обязан возместить покупателю полную стоимость сделки, а бывший покупатель — вернуть квартиру. Второй случай сложнее.

«На момент приватизации квартиры некоторые члены семьи собственника недвижимости (это могут быть и бывшие члены семьи), проживающие в этой квартире, могли отказаться от приватизации, — объяснил механику процесса Константин Ламин. — При этом по закону они сохраняют право пользования квартирой. Шансы нового собственника снять с регистрационного учета подобную категорию пользователей через суд нулевые».

Квартиры с перепланировкой часто попадают в разряд нежелательных. «Стоп-фактором будет наличие неузаконенной перепланировки, затрагивающей несущие стены», — рассказал Денис Гаджиев ( Станислав Красильников/ТАСС)

Наличие в истории квартиры нескольких переходов права один за другим за небольшой срок должно насторожить, считают в агентстве «Миэль». «Есть вероятность, что таким образом скрываются какие-нибудь неприятные моменты», — предупредила Бербенева.

Пример подобной квартиры привел президент Электростальской гильдии риелторов. «Недавно клиентка сама подобрала себе квартиру, в истории которой тянулась длинная цепочка перехода прав собственности, и права эти возникали неоднозначно, после чего переходили от субъекта к субъекту.

Она заказала серьезную юридическую проверку квартиры, в ходе которой выяснилось, что квартира была приватизирована пожилой супружеской парой, женщина умерла, а ее супруг заключил договор пожизненной ренты с третьим лицом, не родственником. Через какое-то время он расторг договор ренты и отбыл в неизвестном направлении. Найти его сейчас не представляется возможным.

От покупки такого лота по понятным причинам клиентка отказалась», — рассказал Александр Целыковский.

Отказ от реализации квартир, полученных по договору ренты, подтвердили и в агентстве «НДВ-Недвижимость».

«Покупатели часто опасаются квартир, которые продаются по заниженной цене с целью избежать уплаты налогов, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

 — В таком случае действительно повышаются шансы в дальнейшем столкнуться с проблемами по взысканию денежных средств, фактически переданных продавцу.

Однако сейчас риелторы чаще всего составляют специальные обязательства по возврату «хвоста», так что нельзя сказать, что сделки с занижением — редкость на рынке» ( ТАСС/ Борис Кавашкин)

В чем угроза унаследованного жилья

Распространенный страх — купить квартиру, полученную по наследству. Наличие стереотипа о проблемности такого жилья подтвердили все риелторы и юристы, которых опросила «РБК-Недвижимость». «При покупке такой квартиры стоит проявлять осторожность, — заявил адвокат Владимир Старинский.

 — Дело в том, что спустя какое-то время могут объявиться третьи лица с имущественными претензиями, и если в суде сделку признают недействительной, то все последствия ее отменяются — имущество и деньги сторонам возвращаются.

Однако на практике денег у другой стороны уже, как правило, нет, поэтому взыскать их будет очень сложно — можно остаться и без денег, и без квартиры».

Предельный срок исковой давности по наследственным делам составляет десять лет в соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса России, указали в агентстве «Миэль».

«Есть нюансы: например, если наследодатель мужчина, то вероятность появления неучтенных наследников выше, чем в случае с наследодателем женщиной, — считает Ирина Бербенева. — Возможно наличие детей, о которых никто не знал, кроме наследодателя.

Учитывая отсутствие единой базы регистрации актов гражданского состояния в нашей стране, никто не может дать гарантии, что, например, во Владивостоке у наследодателя, проживавшего в Москве, не было детей. Проверить это, к сожалению, невозможно».

«Перспективы развития конфликтов между наследниками первой, второй и третьей очереди и риски покупки квартиры можно оценить, проверив нотариально заверенные отказы от наследства и пробив возможные дела по квартире на сайте суда, — парировал юрист Сергей Тарасов. — Помимо родственников, у умершего могли быть иждивенцы — несовершеннолетние, больные и так далее.

Они могут доказать, что зависели от наследодателя, даже не будучи родственниками умершего, и могут претендовать на часть наследства. Спрогнозировать такой поворот событий непросто, но все же возможно — вряд ли, например, у пенсионерки 80 лет могут быть такие иждивенцы.

Поэтому квартира, доставшаяся по наследству единственному сыну от такой пенсионерки, несет меньше рисков, чем наследство от сорокалетнего мужчины».

Поддельные документы — один из наиболее распространенных страхов для риелторов и потенциальных покупателей жилья. «Общий уровень мошенников повысился: сейчас документы подделывают качественнее, а сами схемы изощреннее и сложнее», — считает Ирина Бербенева ( Александр Рюмин/ТАСС)

За что отвечают риелторы

Покупатели, которые опасаются стать жертвой мошенников, часто обращаются к риелторам в надежде, что те застрахуют их от проблемной сделки, рассказали московские агенты по недвижимости. Некоторые компании даже выдают своим клиентам сертификаты. По сути, это письменное заключение о результатах проверки конкретной квартиры.

В Электростальской гильдии риелторов усомнились в реальной эффективности таких сертификатов. «Так называемые гарантийные письма для покупателя обычно рассчитаны на срок до десяти лет.

В них содержатся обязательства возместить человеку ущерб в случае негативного развития событий.

Некоторые компании все еще выдают их сегодня, но, скорее, это нужно рассматривать в качестве маркетинговой составляющей», — считает Александр Целыковский.

«Судите сами: с одной стороны, это абсолютно добровольная история, а с другой — непонятно, к чему она может привести как для риелтора, так и для клиента, — разъяснил эксперт.

 — Прецедентов в части последствий исполнения или неисполнения гарантийных обязательств такого рода нет.

Считаю, это всего лишь маркетинговый ход, тем более что, как правило, подобные «гарантии» составляются таким образом, что клиенту крайне трудно в конечном итоге претендовать на материальное возмещение».

Риелторы не несут материальной ответственности за сделки «с браком», подтвердил Сергей Тарасов. «На практике с риелторов невозможно взыскать компенсацию в судебном порядке. В отличие, например, от нотариусов, регистрирующих сделку и осуществляющих полную проверку документов, — они несут полную имущественную ответственность за свои действия», — заявил юрист.

Сам по себе риелтор не отвечает за юридическую чистоту квартиры, поэтому тем, кто хочет обезопасить себя от неприятностей, следует заключить договор о проведении юридической экспертизы объекта, посоветовал Владимир Старинский. «В этом договоре нужно прописать ответственность за возникновение рисков в дальнейшем. Никакие устные договоренности и обещания в суде вы доказать не сможете», — резюмировал адвокат. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59392ec89a7947ae2fe937d9

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить приватизацию при покупке комнаты(доли)?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Глав-книга
Добавить комментарий