Как признать договор купли продажи квартиры недействительным, если покупатели препятствуют этому?

Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за III квартал 2002 года (извлечения)

Как признать договор купли продажи квартиры недействительным, если покупатели препятствуют этому?

Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского
областного суда за III квартал 2002 года

Дела об оспаривании сделок с недвижимостью

Изучение судебной практики показывает, что суды в некоторых случаях неправильно применяют нормы материального права по указанной категории дел, а в связи с этим неверно устанавливают юридически значимые обстоятельства.

Судебная коллегия в обзорах судебной практики неоднократно указывала на недопустимость нарушения закона в части одновременного расторжения договора и признания этого же договора недействительным поскольку это взаимоисключающие требования. Однако суды продолжают допускать такие ошибки.

При рассмотрении указанных споров суды зачастую смешивают понятия совершения и заключения сделки, что влечет постановление неправосудных решений.

Далее приведены примеры некоторых судебных постановлений, которые были отменены в порядке надзора.

1. Решением Новоуральского городского суда отказано в иске Г.Л. и Б. к Ж.А. и Ж.С. об освобождении купленной ими 31.08.1998 года у Ж.А. квартиры N 133 по ул. Автозаводской, 28 в г.

Новоуральске и снятии их с регистрационного учета; удовлетворен иск Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи этой квартиры, заключенного между Ж.A. и его несовершеннолетней дочерью, с одной стороны, и Г.Л.

– с другой: отказано в применении последствий признания недействительной сделки.

Отказывая в применении последствий недействительной сделки купли-продажи квартиры, суд указал, что таких требований Ж.С. суду не заявляла, и суд не вправе в силу ст. 195 ГПК РСФСР применять такие последствия по своей инициативе.

Однако, в соответствии с п. 2 ст.

167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При применении этой нормы суд сам обязан применить последствия недействительности по оспоримой сделке, которую он признал недействительной. Это вытекает и из положений абзаца 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ. предусматривающей право суда применить последствия недействительности по собственной инициативе даже по ничтожной сделке.

Такая же позиция высказана Верховным Судом РФ в Бюллетени ВС РФ N 4, 1997 г., стр. 19.

В связи с неправильным применением материального закона решение суда было отменено постановлением Президиума.

2. 7 октября 1997 г. был нотариально удостоверен, а 13 сентября 1997 г. зарегистрирован в БТИ г. Новоуральска, договор купли-продажи (купчая) недвижимости, по которому М.И. продает за 10 млн.руб. М.В.

принадлежащие ей жилой дом N 6 по ул. Железнодорожной на ст. Мурзинка Свердловской области с надворными постройками и земельный участок по этому же адресу в размере 1500 кв.

м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства

М.И. предъявила в суд иск к М.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и участка, указала, что, обманув ее, М.И. в нарушение договоренности перестала содержать ее, препятствует пользоваться домом и участком, заключить договор купли-продажи ее уговорила внучка-ответчица, однако 10 млн.руб. ей за недвижимость не отдала.

Решением Новоуральского городского суда постановлено: расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка по ул. Железнодорожная, 6 на ст. Мурзинка Свердловской области от 07.10.1997 г., заключенный между М.И. и М.В. признав его недействительным, дом и земельный участок передать М.И.

Суд указал, что сделка заключена под влиянием заблуждения, выразившегося в том, что истица-продавец в силу своего возраста и отсутствия надлежащего образования не имела возможности правильно юридически оценить ситуацию (свои намерения передать дом и участок внучке после своей смерти); поскольку доказательств передачи 10 млн.руб. в оплату за купленную недвижимость ответчицей не представлено, применена реституция только в виде передачи дома и участка.

Одновременно в решении суд указал, что договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей сделку пожизненного содержания с иждивением.

Решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости судом не мотивировано.

Расторгая договор купли-продажи недвижимого имущества и одновременно признавая его недействительным, суд не учел, что требования о расторжении договора и признании его недействительным являются взаимоисключающими и не подлежали одновременному удовлетворению, поскольку расторгнут может быть только действительный (законный) договор. Более того, истица требований о расторжении договора купли-продажи имущества суду не заявляла, а от предъявленного иска не отказывалась.

Суд не вправе был решать вопрос о недействительности сделки ни по основаниям ст. 178 ГК РФ (совершение сделки под влиянием заблуждения), ни по основаниям п. 2 ст. 170 ГК РФ (недействительность притворной сделки).

Кроме этого, применение ст. 178 ГК РФ исключает применение ст. 170 п. 2 ГК РФ к этой же сделке, поскольку ст.

178 ГК РФ применяется к сделке, которую стороны имели намерение совершить; если имело место заключение одной сделки в соответствии с намерениями сторон, но совершена была (оформлена) другая сделка с целью прикрытия действительной сделки, применяются положения п. 2 ст.

170 ГК РФ. Суд одновременно признал намерение сторон заключить сделку и купли-продажи и, договор пожизненного содержания с иждивением, что является недопустимым.

Если бы были заявлены требования о признании договора купли-продажи притворной сделкой, и было установлено что, договор купли-продажи прикрывал договор пожизненного содержания с иждивением, тогда как требования о прекращении или расторжении договора пожизненного содержания с иждивением не заявлялись, то суд в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ должен был признать договор купли-продажи недействительным и указать, что следует считать установленным заключение между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением; в этом случае реституция не применяется.

Также суд в решении не сделал никаких суждений в части продажи земельного участка; имея в виду, что совершение сделки с земельным участком и сделки с жилым домом связано единой волей истицы по делу.

3. К.У. обратилась в суд с иском к нотариусу г. Екатеринбурга П. о признании недействительным удостоверенного 03.07.2001 года нотариусом договора купли-продажи 1/2 доли однокомнатной квартиры N 1 дома N 122 по ул. Фурманова в г. Екатеринбурге, заключеннного ею с К.О., ее сестрой.

Иск обосновала совершением сделки в пользу несовершеннолетнего ее сына Ш., 1993 года рождения, с нарушением требований ч. 3 ст.

37 ГК РСФСР, запрещающей совершение сделки опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование,а также без привлечения органа опеки и попечительства (сын являлся собственником квартиры в г. В.

Пышма; для решения вопроса по отчуждению той квартиры его следовало обеспечить жильем). В результате совершения незаконной, по ее мнению, сделки орган государственной регистрации 20.08.2001 года отказал ей в регистрации сделки и права сына на жилье по этой сделке.

Судом произведена замена истца на отдел опеки и попечительства Ленинского района г. Екатеринбурга и ответчика – на К.О. (продавца доли в квартире): нотариус П. привлечена к участию в деле третьим лицом (без определения на чьей процессуальной стороне), К.У. привлечена к участию в деле соответчиком.

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга, оставленным без изменения судом второй инстанции, применены последствия недействительности ничтожной сделки от 03.07.2001 года: К.О. возвращает К.У. 174600 руб., а К.У. возвращает К.О. 1/2 доли вышеназванной однокомнатной квартиры.

Суды первой и второй инстанции признали доводы истицы убедительными, а сделку в силу ст. 168 ГК РФ признали ничтожной.

Между тем, в соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ правила п. 3 ст. 37 ГК РФ применяются только к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом. Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего в г. В.Пышма предметом спора по настоящему делу не являлась.

Ни у какого органа или лица, в том числе у нотариуса и у суда, не имелось никаких правовых оснований для применения п. 3 ст. 37 ГК РФ как через п. 1 ст. 28 ГК РФ (не имущество несовершеннолетнего), так и непосредственно (сделка совершена законным представителем несовершеннолетнего, а не его опекуном, попечителем, их супругом или близким родственником).

Вывод о незаконности совершенной сделки 03.07.2001 года с учетом обоснования, сделанного в судебных постановлениях, является ошибочным.

В постановлении Президиума также отмечается, что недействительной (ничтожной) по основаниям ст.ст. 166-179 ГК РФ может быть признана только заключенная сделка.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такая регистрация не была совершена не в связи с незаконностью оформления нотариусом совершенной сделки, а в связи с отказом в ее регистрации органом государственной регистрации. Поэтому договор 03.07.

2001 года был совершен в нотариальной Форме, но не был заключен.

При нежелании сторон сделки (их представителей) регистрировать законную сделку в органах государственной регистрации либо оспорить отказ этих органов в такой регистрации такая сделка в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ ничтожна не по вине нотариуса, а вследствие нежелания участников сделки произвести требуемую законом регистрацию сделки.

В этом случае такая сделка не может быть признана недействительной (ничтожной) ни по каким основаниям, кроме п. 1 ст. 165 ГК РФ, т.к. она не заключена (ее нет). Возврат денег по такой сделке может быть произведен судом по иску покупателя к продавцу.

Президиум, не направляя дело на новое судебное рассмотрение, вынес новое решение об отказе в иске в соответствии с нормами материального права и установленными судом 1 инстанции обстоятельствами.

4. Р. обратилась в суд к администрации г.

Верхняя Салда, БТИ и земельному отделу с иском о признании предварительной устной сделки купли-продажи действительной и признании права собственности на 1/4 доли дома, расположенного по адресу: г. В.Салда, ул.

25 Октября, 43 “а”. В судебном заседании свои требования поддержала, дополнив, что просит признать договор купли-продажи 1/4 дома от 20.08.2001 года действительным .

Решением Верхнесалдинского городского суда договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома, расположенного по адресу г. В.Салда, ул. 25 Октября, 43 “а”, заключенный между Агинской, и Р. признан действительным. За Р. признано право собственности на указанную долю.

Истицей представлен суду договор от 20.08.2001 года. из которого следует о достижении между сторонами соглашения о заключении договора купли-продажи в будущем на определенных условиях, т.е. имеющийся договор является предварительным. Согласно ст.

429 ГК РФ (предварительный договор), 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке) юридически значимым обстоятельством при обращении в суд о признании прав по такому договору является доказывание и установление факта уклонения другой стороны от заключения договора. Таких обстоятельств по настоящему делу не установлено. Требования о понуждении А. заключить договор суду не заявлялось.

У суда не было оснований признавать договор купли-продажи состоявшимся и возникновение у Р. права собственности на 1/4 долю спорного домовладения.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/9253246/

Информационный сайт

Как признать договор купли продажи квартиры недействительным, если покупатели препятствуют этому?
Гражданское право

– Хочу купить квартиру, нашел подходящую. Хозяин квартиры у меня требует задаток. Что такое задаток с юридической точки зрения? Какого размера бывает задаток? Как его лучше оформить?

– Покупатель передает задаток продавцу для подтверждения серьезности своих намерений. Размер задатка устанавливается соглашением сторон. При продаже квартиры задаток обычно бывает 500-2000 долларов США. Задаток часто путают с авансом, но это разные юридические понятия.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (по каким-то причинам, за которые ни одна из сторон не отвечает) задаток должен быть возвращен (ст.381 ГК РФ).

Таким образом, если окажется, что невозможно собрать справки на квартиру, выписать жильцов или в квартире произойдет пожар, то вам должны вернуть задаток в одинарном размере.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.(ст.381 ГК РФ). Таким образом, если вы найдете более подходящую квартиру, то задаток остается у продавца. А если продавец найдет более выгодного покупателя, он обязан заплатить вам двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

– Я покупаю квартиру. Должен буду заплатить продавцу крупную сумму денег. Можно ли оформить документы на передачу денег распиской? Является ли расписка юридическим документом?

– Расписка в получении денег юридическим документом и доказательством в суде не является. Передачу денег нужно оформлять договором в простой письменной форме. Заметим, что если в договоре купли-продажи квартиры указана реальная стоимость квартиры, то этот договор будет являться сам по себе доказательством передачи вами денежной суммы.

В случае признания сделки купли-продажи недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение – продавец выплатит вам денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи, а вы вернете продавцу квартиру.

Если же в договоре указана сумма, соответствующая оценке БТИ, а вы платите за квартиру реальную рыночную цену, то в этом случае вам нужно обезопасить себя, чтобы в случае признания сделки недействительной вы могли получить реально уплаченную вами сумму. Для этого нужно составить договор займа с особыми условиями.

По этому договору продавец квартиры занимает у вас сумму денег, равную реальной стоимости квартиры, и должен вернуть вам ее в том случае, если по каким-то причинам сделка будет признана недействительной. При подписании договора займа вы должны иметь двух свидетелей, являющихся незаинтересованными лицами.

Все подписи должны быть выполнены таким же образом, как в паспорте, и каждая подпись должна быть снабжена собственноручной “расшифровкой” подписывающегося: подпись и ФИО полностью рукой самого подписывающегося.

– Я покупаю квартиру и должен буду передать продавцу крупную сумму денег. Где и как лучше передавать деньги за квартиру?

– Лучше всего передавать деньги в банке. В банке вы можете выбрать из 3 основных процедур безопасных расчетов: – ответственное сейфовое хранение, – индивидуальное сейфовое хранение, – аренда зала для расчетов.

Услуги банка оплачиваются (от 50 до 150 долларов в зависимости от банка и оказываемых вам услуг), но вы гарантированно защищены от всевозможных неприятностей, связанных с ответственным моментом передачи денег. Кроме того, банк проверит подлинность денег.

Деньги завозятся в банк до регистрации договора (за один день, например), они проверяются, и, когда покупатель вступает в свои права собственности, продавец получает в банке деньги, подписывая акт приемки-передачи квартиры.

Судопроизводство

– Перед ДТП я готовил автомобиль к продаже. Теперь продать его по этой цене я уже не могу. Можно ли считать это упущенной выгодой? Можно ли взыскать с виновника ДТП ответчика через суд не только стоимость восстановительного ремонта автомобиля, но и эту упущенную выгоду?

– Объем возмещения вреда, причиненного пострадавшему, должен быть полным (ст.1064 ГК РФ), т.е. потерпевшему должны быть возмещены (ст.15 ГК РФ) и реальный ущерб, и неполученные доходы. Реальный ущерб – это расходы, которые потерпевший произвел или должен будет произвести.

Реальный ущерб может быть выражен утратой или повреждением имущества потерпевшего (автомобиля, багажа и др.), а также дополнительными расходами, которые потерпевший несет в связи с повреждением здоровья (расходы на лечение, дополнительное питание, приобретение лекарств, протезирование, посторонний уход и др.).

Неполученные доходы (упущенная выгода) – это доходы, которые потерпевший получил бы, если бы не попал в ДТП. Например, в случае утраты работоспособности при ДТП потерпевший имеет право на возмещение утраченного заработка.

Таким образом, при обращении в суд в исковом заявлении можно потребовать возмещения не только реально причиненного ущерба, но и упущенной выгоды.

Однако на истца гражданским законодательством возложена обязанность доказывания своих исковых требований путем представления доказательств, к которым относятся показания свидетелей, различные документы и т.д.

Если суд придет к выводу, что упущенная выгода действительно имела место, то он вправе удовлетворить исковые требования и в этой части.

– Год назад попал в ДТП. Виновник отказывается выплачивать деньги за ремонт автомобиля. В течение какого времени можно подавать в суд?

– Иск можно предъявлять в течение 3 лет со дня ДТП (в течение срока исковой давности). Пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен судом в исключительных случаях – например, из-за длительной болезни истца.

Требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, могут быть заявлены без ограничения во времени.

Налогообложение

– Попал в серьезное ДТП, машина разбита и уже год стоит в гараже. Должен ли я платить налог с владельцев транспортных средств?

– Да, должны. Уплата налога с владельцев транспортных средств, т.е. с лиц, имеющих в собственности транспортные средства, регламентируется ст.6 Закона РФ “О дорожных фондах в Российской Федерации” и Закон не освобождает владельцев транспортных средств от уплаты этого налога в случае нахождения транспортного средства “не на ходу” или в ремонте.

Жилье

– Соседи сверху – музыканты и играют на рояле с утра до вечера. Шум целый день, нормально жить невозможно, договориться с ними не удалось. Что делать?

– Вы можете обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или в суд с так называемым негаторным иском.
Вы можете требовать (ст.

304 ГК РФ) устранения нарушения вашего права собственности – шумные соседи не посягают на вашу собственность, но препятствуют нормальному пользованию ею. Имейте в виду, что в суде вы должны будете предъявить доказательства нарушения ваших прав.

Суд не сможет запретить соседям заниматься музыкой, но может обязать их выполнить звукоизоляцию своей или вашей квартиры.

– Я живу в небольшом доме, полученном по наследству. Имею земельный участок под строительство с фундаментом и дачу с земельным участком 6 соток. Имею ли я право купить еще один дом с земельным участком?

– Да. Вы имеете право купить еще один дом. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом (ст.213 ГК РФ). Вы можете иметь любое количество домов, дач, квартир и участков.

– Мне нужно определить реальную стоимость квартиры (для получения компенсации за долю в квартире), поэтому необходимо иметь официальный документ об оценке квартиры. Где можно оценить квартиру? Сколько это стоит? Что такое БТИ? Знаю, что БТИ оценивает квартиры, но для чего используется оценка БТИ?

– Вам нужно обратиться к услугам профессионального оценщика. Стоит это около 30-100 долларов США в зависимости от типа квартиры. Профессиональный оценщик выдаст вам экспертное заключение или оценочный лист.

БТИ – бюро технической информации – это государственная служба оценки недвижимости.

Оценка недвижимости по методике БТИ не соответствует рыночной стоимости (в среднем она в 2-6 раз меньше) и используется на практике для определения налогооблагаемой суммы.

– Обязательно ли разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние? Может ли суд признать договор о продаже недействительным, если такого разрешения нет, а у ребенка нет другой площади?

– Разрешение органов опеки и попечительства обязательно – без такого разрешения сделка является ничтожной.

Если нет разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние, то такая сделка – договор купли-продажи – ничтожна, поскольку не соответствует требованиям закона. Безусловно, суд признает такую сделку недействительной и возвратит стороны в первоначальное положение.

Семья

– Может ли мой муж при разводе требовать часть дома, если дом куплен мною до регистрации брака?

– Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью со всеми правами, какие предоставлены собственнику по распоряжению имуществом (ст.36 Семейного кодекса РФ).

Следовательно, ваш муж не имеет права требовать при расторжении брака часть дома, который был куплен вами до вступления с ним в брак.

Однако если вашим мужем в период брака были произведены вложения за счет общего имущества или его личных средств, которые значительно увеличили стоимость дома, – это может быть капитальный ремонт, перепланировка и т.п.

, и в суде это будет доказано, то тогда дом может быть признан совместной собственностью. В этом случае ваш муж при расторжении брака вправе претендовать на 1/2 часть домовладения, если оно подлежит разделу в натуре, либо на соответствующую денежную компенсацию (ст.35 Семейного кодекса РФ).

– Я работал и на свои деньги купил квартиру, жена никогда не работала, а теперь при разводе требует раздела квартиры и хочет половину всего имущества. Что можно сделать?

– Ваша жена вправе это делать – все имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК РФ).

При этом имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Например, если в период брака муж на свое имя купил квартиру (дом), то эта квартира является общим имуществом супругов, даже если жена никогда не работала и была домохозяйкой. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял (п.3 ст.

34 Семейного кодекса РФ) ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если супруг не имел самостоятельного дохода по неуважительным причинам, то при разделе имущества супругов суд может учесть это и выделить этому супругу меньшую долю имущества.

Татьяна БАЦАНОВА

Источник: http://www.ug.ru/old/02.05/po6.htm

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры – БТИ

Как признать договор купли продажи квартиры недействительным, если покупатели препятствуют этому?

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, таким вопросом задаются все граждане, решившие продать свою недвижимость. Обман при заключении сделок купли-продажи недвижимости нередкость, и в силу того, что сумма в таких договорах обычно фигурирует достаточно крупная, афера может быть тщательно подготовлена.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Подготовка объекта

Как правильно продать квартиру? Первое, что необходимо сделать владельцу квартиры, это подготовить недвижимый объект к продаже. Это значит, что квартиру нужно не только привести в хорошее внешнее состояние, но и проверить некоторые моменты, касающиеся ее. К ним можно отнести:

  • отсутствие задолженности по коммунальным платежам – если в дальнейшем выяснится, что долг есть, то этап регистрации такой договор не пройдет;
  • желание других собственников квартиры ее приобрести (если они имеются) – у них по закону есть право преемства в покупке остальной части квартиры.

Подготовка документов по продаваемой квартире является одним из важных этапов в процессе продажи недвижимого имущества. Именно правильность сбора пакета бумаг сможет повлиять в дальнейшем на быстроту оформления и регистрации сделки. Если документы будут подготовлены небрежно, некоторые будут отсутствовать или возникнет другая проблема, то придется собирать и подавать их заново.

Важно! При подготовке необходимо учесть сроки выдачи бумаг органами, а также сроки их действия. Нецелесообразно брать сначала документ, который действует не больше месяца, а потом получать бумагу со сроком действия в три месяца, лучше сделать наоборот.

Поэтому стоит сначала составить список документов и обозначить, какие из них необходимо получить в первую очередь, а какие в последнюю очередь.

Перед подачей их в регистрирующий орган нужно тщательно проверить их на правильность заполнения. Договор купли-продажи должен содержать точно такие же данные о жилом помещении, которые указаны в технических бумагах на нее. В случае ошибки, в регистрации специалистом будет отказано.

Необходимые документы

Все бумаги нужно заполнить без ошибок, разборчивым почерком и без помарок. В обязательном порядке должны быть указаны только достоверные сведения.

Документы, которые необходимы для продажи квартиры:

  1. Свидетельство о праве собственности на недвижимый объект.
  2. Паспорт каждого из граждан, который является участником сделки.
  3. Технические бумаги на квартиру.
  4. Выписка из домовой книги, содержащая сведения о лицах, которые прописаны в жилом помещении. Именно ее не имеет смысла заказывать заранее, так как она имеет короткий срок действия. Ее рекомендуется брать незадолго до регистрации сделки.
  5. Бумага об отсутствии задолженности за помещение.
  6. Свидетельство о появлении детей на свет – когда они есть.
  7. Свидетельство о заключении брака и письменное согласие на совершение продажи от супруга, заверенное у нотариуса – если продавец состоит в официально зарегистрированном браке.
  8. Разрешение от работника органов опеки и попечительства – если владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо.

Могут потребоваться и иные документы, в зависимости от конкретных условий. Более точный список документов в определенной ситуации может быть уточнен у работника органа Росреестра.

Покупать квартиру всегда проще, если из нее уже выписаны все зарегистрированные лица, поэтому нужно заняться выпиской всех из продаваемого жилья.

Их в любом случае придется выписывать, поэтому лучше это сделать заранее.

Поиск покупателя и предварительный договор

Для поиска покупателей необходимо подать объявление о продаже квартиры. Это можно сделать:

  • обратившись в местную газету;
  • поместив объявление на сайте в интернете;
  • развесив распечатанные объявления по району или городу.

После того, как потенциальный покупатель был найден, нужно обсудить вопросы по квартире. Отвечать на все вопросы потенциально будущего владельца нужно честно, не утаивая важные детали. Ни в коем случае нельзя выставлять квартиру только в положительном свете, все негативные нюансы должны быть озвучены.

Далее стороны обсуждают необходимость и возможность заключения предварительного договора, который будет регулировать продажу имущества. Этот документ дает гарантию того, что потенциальный хозяин не поменяет свое решение и купит квартиру. Для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.

В предварительном договоре также указывается факт передачи аванса или задатка от покупателя к продавцу. Именно на денежных обязательствах, после этого момента, будет держаться заключенный договор. В случае, когда одна из сторон нарушит предварительную договоренность, последуют определенные последствия, которые будут иметь материальный характер.

Вместо предварительного договора может быть заключено соглашение о внесении аванса или задатка. Между этими двумя понятиями имеется существенная разница, которую обязательно нужно учесть. Например, при несовершении дальнейшей покупки недвижимости по вине покупателя, внесенные денежные средства по задатку, остаются у продавца.

Эти документы могут быть заключены в произвольной форме, но обязательно должны содержать основную информацию о сторонах, которые ее заключают. Также должен быть указан предмет, в отношении которого заключается предварительный договор, и сумма внесенного аванса или задатка.

Расчет и регистрация договора

Расчет при подписании договора купли-продажи может быть произведен в момент заключения договора или при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. Оплата может производиться в безналичном виде и в наличном. Продавцу стоит внимательно рассмотреть форму передачи денежных средств и обдумать, какая именно будет безопаснее конкретно для него.

Как безопасно получить оплату за проданную квартиру? При самостоятельной продаже жилого помещения будет безопаснее воспользоваться банковской ячейкой для передачи денежных средств. Именно такой способ становится наиболее популярным, он может служить гарантией получения денег для продавца, а также приобретения права собственности новым владельцем.

Договор купли-продажи недвижимости нужно заключать в письменной форме, также он обязательно заверяется у нотариуса. В случае с самостоятельной продажей, а также за неимением опыты продажи недвижимого имущества, лучше доверить составление такого договора нотариусу или записаться на консультацию, где можно будет задать все интересующие вопросы по документу.

В таком договоре обязательно должны быть:

  • реквизиты участников сделки;
  • стоимость продаваемой квартиры;
  • адрес, по которому располагается недвижимое имущество, и его характеристики (согласно технической документации);
  • метод и время, когда деньги должны быть переданы продавцу;
  • срок, в который покупатель должен получить квартиру;
  • распределение денежных средств на оформление совершаемой сделки;
  • порядок подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет проверен и подписан сторонами, сделку необходимо зарегистрировать. После того, как будет проведена проверка поданных документов сотрудником Росреестра, и сделка будет зарегистрирована, можно приступать к расчету и передаче имущества.

Передача недвижимости будет осуществляться на основании подписания документа передачи объекта новому хозяину. Такая бумага составляется в двух экземплярах и остается у каждой из сторон сделки.

Обман при расчете через банковскую ячейку

При продаже квартиры для продавца моментом обмана может быть именно передача денежных средств за проданное имущество. Аренда банковской ячейки в банке для передачи денег за квартиру, на данный момент, является наиболее безопасным для всех сторон сделки.

Но, чтобы быть полностью уверенным в безопасности, нужно обязательно иметь представление о таком способе оплаты по договору купли-продажи. Аккуратным нужно быть:

  1. При закладке денежных средств. Банки предоставляют право самостоятельной проверки купюр стороной и предлагают возможность воспользоваться услугами кассира. Лучше воспользоваться услугами специалиста, даже, несмотря на то, что за это нужно будет заплатить. Потерять, в случае неподлинности купюр, продавец может намного больше.

Если возможности нанять кассира на проверку денег нет, то можно воспользоваться специальной машинкой для проверки купюр, которую банк должен предложить клиенту.

  1. Обозначить в договоре аренды, когда именно и при каких условиях заканчивается доступ к ячейке покупателя и разрешается доступ продавцу. Соблюдение этих сроков является гарантией сохранения денег от мошеннических действий.
  2. Фальшивая доверенность. В соглашении о пользовании банковской ячейкой лучше указывать только те стороны, которые являются продавцом и покупателем по договору. Если участвует доверенное лицо, то необходимо тщательно проверить подлинность доверенности и ее сроки действия.

При пользовании таким методом обязательно подписывается соглашение о пользовании ячейкой. Именно оно и регулирует доступ и иные условия совершения действий по отношению к содержимому ячейки.

Обман при продаже квартиры

Для продавца самым опасным моментом при заключении сделки является передача денежных средств. Поэтому нужно быть осторожнее именно на этом этапе.

Например, при пользовании ячейкой у продавца есть около 10 дней для того, чтобы забрать деньги. Лучше никому не сообщать, когда и куда вы идете, если вы планируете забрать деньги наличкой.

Банки предоставляют возможность перевода денег на банковский счет лица.

Важные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Узнайте, как можно больше информации о гражданине, с которым планируете подписывать договор;
  • если есть сомнения в платежеспособности покупателя и в его честности, то лучше не терять время, а продолжить поиски будущего владельца квартиры;
  • если вы думаете, что гражданин вас обманывает на любом этапе сделки, не торопитесь, подумайте несколько дней, если есть возможность, возьмите консультацию юриста;
  • когда от лица покупателя выступает представитель, нужно тщательно изучить представленную им доверенность;
  • необходимо внимательно просматривать все документы, которые показывает покупатель.

При решении самостоятельно продавать свою квартиру, нужно быть готовым к трудностям и быть аккуратнее. Нужно понимать, что в случае недобросовестного отношения можно быть обманутым на крупную сумму денег. Если есть возможность, то нужно взять консультацию у опытного юриста перед тем, как начинать процедуру продажи.

Источник: https://orenbti.ru/zemlya/kak-izbezhat-obmana-pri-sdelke-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Как признать договор купли продажи квартиры недействительным, если покупатели препятствуют этому?

Сделка купли-продажи недвижимости может быть отменена, если последствия ее наступления нарушают права участников или третьих лиц. Оспорить договор и признать его недействительным можно только в судебном порядке при наличии законных оснований и доказательств.

Особенность передачи недвижимости по договору купли-продажи в том, что право собственности возникает о покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре.

После отмены договора судом выносится решение о возврате сторонами имущества, которое являлось объектом неправомерного соглашения. Если право собственности на квартиру зарегистрировано, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для отмены договора и перехода права к прежнему собственнику.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

Любая сделка может быть признана недействительной, если ее совершение нарушает права участников или третьих лиц. Согласно ст. 166 ГК РФ, договор купли-продажи не может иметь правовых последствий по основаниям оспоримости или ничтожности.

Оспоримая сделка признается недействительной в судебном порядке и только при наличии доказательств.

Например, дееспособный гражданин заключил договор купли-продажи квартиры и оформил сделку. Однако в дальнейшем, становится известно, что уже в тот момент продавец не мог понимать значения своих действий.

Договор купли-продажи может быть признан ничтожным, если известно, что он изначально был заключен с явным нарушением закона. Отмена сделки происходит также в судебном порядке, однако не для возможности ее оспаривания, а для применения последствий недействительности.

Основания для признания ничтожности договора

Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

  • Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
  • Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
  • Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
  • Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
  • Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

  • По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
  • Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

После признания сделки недействительной применяется реституция, то есть отмена договора купли-продажи и возврат событий сделки в первоначальное имущественное состояние: продавцу переходит обратно в собственность недвижимость (после внесения изменений в Росреестре), а покупателю возвращаются деньги.

Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Исковое заявление о признании договора недействительным необходимо подавать в суд общей юрисдикции (районный или городской). Территориальная подсудность по искам, связанным с недвижимостью возникает по месту нахождения спорного имущества.

Исковое заявление должно быть составлено по установленной ст. 131 ГПК форме и содержать в себе:

  1. Наименование суда и адрес.
  2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, контактные данные).
  3. Название иска — о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
  4. Описательная часть с указанием на нарушение прав.
  5. Доказательства обоснований позиции истца.
  6. Просительная часть — содержит требование о восстановлении нарушенного права.
  7. Цена иска — рассчитывается от стоимости недвижимого имущества (указанной в договоре или кадастровой).
  8. Список прилагаемых документов.

Для принятия искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины при признании сделки недействительной устанавливается от цены иска, как при подаче заявления имущественного характера, и рассчитывается по нормам п. 1. ст. 333.19 НК РФ.

Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным:

Судебная практика

Если имеет место нарушение условий заключения сделки по основаниям ничтожности договора, позиции судов по поводу признания сделки недействительной в большинстве случаев однозначны. При оспоримых сделках решения судов могут разниться, в зависимости от ситуаций и предоставленных доказательств.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 даны разъяснения по поводу некоторых споров, возникающих из отношений о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

  • Если государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, то это не является основанием для признания сделки недействительной.
  • При уклонении от госрегистрации одной из сторон право собственности может осуществиться на основании решения суда.
  • В случае смерти продавца приобретатель вправе обратиться с иском о нарушенном праве к наследникам.
  • Если продавец обманным путем заключил договоры с несколькими гражданами, относительно одного и того же имущества, то недвижимость может быть передана к тому покупателю, с которым договор был заключен ранее. Остальные приобретатели вправе требовать возмещения ущерба.

Если покупателю передана во владение квартира, но право собственности на нее еще не зарегистрировано, то он является законным владельцем имущества и имеет право отстаивать свои права. Однако право собственности и возможность распоряжаться до момента государственной регистрации остается за продавцом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym/

Глав-книга
Добавить комментарий