Как правильно расшифровать пункт кредитного договора?

Разница между ФОП (ФЛП) и ТОВ (ООО)

Как правильно расшифровать пункт кредитного договора?

Успешность бизнеса, его законность во многом зависит от организационно-правовой формы предпринимательской деятельности. Для начинающих бизнесменов вопрос, что лучше открыть ТОВ или ФОП, всегда актуален.

Ответ на него требует глубоких знаний о специфике каждого вида собственности с опорой на ныне действующие законодательные акты. Именно поэтому целесообразно обратиться за профессиональной помощью. Компания А.Б.А (Аутсорсинг. Бухгалтерия.

Аудит) предлагает свои услуги.

Что такое ФОП?

Расшифровка аббревиатуры дает представление, что такое ФОП. Дословно — «фізична особа підприємець». Соответственно ФЛП — это физическое лицо предприниматель. Выбирая форму регистрации предпринимательской деятельности ТОВ или ФОП, важно учесть следующие факторы:

  • вид деятельности;
  • размер налогообложения и возможности вывода прибыли для личных средств;
  • наличие официальных деловых партнеров;
  • клиенты — население или предприятия;
  • наличие имущества в личной собственности;
  • привлечение к бизнесу инвесторов, кредиторов и возможность последующей его перепродажа.

ФОП, как форма хозяйственной деятельности, создается одним физическим лицом. Предприниматель не имеет права подарить или продать свой бизнес, так как он будет зарегистрирован лично на него. Основной минус открытия  ФОП(ФЛП) – юридическая ответственность предпринимателя (ФЛП) распространяется на все его имущество.

Предприниматели, для которых выгодна регистрация ФОП:

  • первый опыт ведения личного бизнеса;
  • вид деятельности — предпочтительно сфера услуг;
  • процент финансовых вложений небольшой;
  • работа с населением — приоритетное направление;
  • доходы 1,5 – 5 млн. грн.

Регистрация ФОП

Процедуру регистрации ФОП можно провести несколькими способами:

  1. Воспользоваться услугами нотариуса.

  2. Привлечь специалистов аутсорсинговых компаний.

  3. Зарегистрироваться самостоятельно в режиме онлайн на сайте Минюста Украины.

Процедура регистрации ФЛП бесплатная, но при выборе первых двух вариантов необходимо оплатить услуги специалистов. Основные этапы регистрации:

  • Оформление заявления. Для этого документа предусмотрена специальная форма. Ее можно заполнить на сайте в электронном виде или оформить бумажный вариант документа.
  • Определение вида деятельности, которой будет заниматься предприниматель, с использованием классификатора видов экономической деятельности (КВЭД).
  • Подача заявления и копии паспорта государственному регистратору. При условии, что регистрационная форма заполнена правильно, выписку из ЕГРПН (Единого государственного реестра плательщиков налогов) можно получить уже на следующий день. Физическое лицо считается субъектом предпринимательской деятельности с даты постановки на учет и соответствующей записи в реестре.
  • Оформление и подача ЗАЯВЛЕНИЕ о применении упрощенной системы налогообложения (ЕН), регистрация книги учета доходов, получение извлечения из реестра плательщиков единого налога.

Данные о предпринимателе передаются в органы статистики, Пенсионный фонд, налоговую инспекцию. Они используются для открытия счета в банке и при оформлении электронных ключей.

Заявление на ЕН необходимо подать в течение 10 дней с момента регистрации. При несоблюдении этих сроков предприниматель автоматически становится плательщиком налогов по общей системе.

В случае, когда нет возможности подать заявление лично, и зарегистрировать книгу доходов, можно переслать их по почте.

Процедура вывода прибыли

Простота вывода личных средств — основной плюс ФОП. Прибыль предприниматель может получить наличными и безналичными средствами.

Прибылью предприниматель может свободно пользоваться на личные нужды. Для безналичных расчетов, предпринимателю необходимо оформление банковского счета, на который будет выводится прибыль.

Это «официальный» счет. Он является объектом проверки фискальных органов.

Важно помнить, что получение прибыли должно строго соответствовать виду деятельности предпринимателя. Например, если предприниматель производит меховые изделия, то на счет должны поступать средства от реализации меховых изделий.

Зачисление денег на счет предприятия не требует особых знаний и специфических умений. Эти услуги предоставляет банк, в котором открыт счет. Важно помнить, что все поступления, (любое получение прибыли), наличных и безналичных средств, должно своевременно фиксировать в книге учета доходов.

Со счета предприятия крайне нежелательно совершать покупки для личных нужд, чтобы потом не рассказывать инспектору что Вы покупали для себя лично, а лучше перевести их на собственный счет Физ.Лица и только после этого приобретать все необходимое.

Что такое ТОВ?

Для средних и крупных компаний предпочтительна регистрация ТОВ.  ТОВ расшифровывается как «Товариство з обмеженою відповідальністю», соответственно ООО — «Общество с ограниченной ответственностью».  Учредителями, как правило, являются несколько субъектов предпринимательской деятельности.

В отличии от ФОП, в котором предприниматель единолично несет финансовую ответственность всем своим имуществом, ответственность учредителей ООО определяется размером взноса в уставной фонд предприятия (общие средства учредителей). Другие особенности ТОВ:

  • процентное распределение долей между участниками;
  • активы и прибыль — общая собственность всех учредителей;
  • общее собрание участников ТОВ — высший орган управления, который принимает решение о распределении прибыли между учредителями в соответствии с долей финансового участия.

Капитал такого предприятия поделен на части. Их размер определяется и фиксируется протоколом общего собрания учредителей, прописывается в Уставе субъекта хозяйственной деятельности.

В каких случаях ООО, как форма ведения предпринимательской деятельности, более предпочтительна:

  • возникла необходимость расширения бизнеса, он не соответствует требованиям к ФОП;
  • есть деловые партнеры и необходимо официально оформить их части бизнеса;
  • вид деятельности, для которого допускается только ООО (финансы, страхование, организация туров);
  • учредители планируют продажу бизнеса или привлекают инвесторов;
  • если бизнес планируется с доходом более 5 млн.грн.

Регистрация ТОВ

Процедура регистрации ТОВ более сложная и длительная чем регистрация ФОП. Привлечение специалистов — оптимальное решение. Это дополнительные расходы, но такие вложения оправдывают себя. Юристы должны подготовить пакет документов с учетом актуальных законодательных актов.

Предварительные мероприятия

Непосредственно перед регистрацией ООО необходимо провести ряд предварительных мероприятий:

  • определить название ТОВ (к нему законодательство выдвигает специфические требования);
  • определиться с адресом ООО (это может быть офис, объект собственности одного из учредителей, место непосредственного осуществления хозяйственной деятельности);
  • определение размера уставного капитала и долей его учредителей (ограничений здесь нет, но размер уставного фонда должен вызывать доверие, в случаях привлечения инвесторов это особенно важно);
  • определить вид деятельности согласно КВЕД;
  • выбрать систему налогообложения (общую или упрощенную).

Эти данные помогут специалисту значительно ускорить процесс регистрации ТОВ.

Основные мероприятия

Основатель ООО или его уполномоченное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности на осуществление деятельности от лица основателя ТОВ) подает в Регистрационную службу пакет документов:

  • паспорт;
  • Устав ТОВ с подписями учредителей в двух экземплярах (документ, заверенный нотариально, в глазах инвесторов и кредиторов выглядит более убедительно);
  • протокол учредительного собрания с подписями всех его участников;
  • регистрационное заявление;

Вместе с названными документами учредитель имеет право подавать заявление на оформление единого налога, заявление на добровольную регистрацию плательщика налогов на добавленную стоимость.

При наличии всех необходимых документов, правильном их оформлении, соответствии действующему законодательству Государственный регистратор заверяет их и принимает согласно описи. Регистрация осуществляется в течение трех дней. Далее директор, или учредитель  получает заверенную регистратором и выписку из Единого реестра.

Постановка ТОВ на учет в налоговую инспекцию, пенсионный фонд, органы статистики осуществляется автоматически.

Процедура вывода прибыли (дочитать)

Вывод личных средств при оформлении ООО, прибыль делится между учредителями в соответствии с размером их части в уставном капитале, оформляется как дивиденды и выводится в конце отчетного периода.

Дивиденды облагаются налогом в соответствии с  выбранной системой налогообложения.

Дивиденды могут быть перечислена на индивидуальный счета каждого из учредителей, а уже с личных счетов можно осуществлять любые личные покупки.

Налоги

Выбирая между ТОВ или ФОП, важно проанализировать налоговую нагрузку:

Система налогообложения/организационно-правовая формаОбщаяУпрощенная
ФОП41,5%5% (или ставка единого налога в зависимости от группы)
ТОВ18%5%

В таблице представлены общие процентные ставки обязательных платежей. Очевидно, что для ФОП лучше выбирать упрощенную систему налогообложения, для ТОВ выбор варианта зависит от вида экономической деятельности.

Наличие НДС

Налог на добавленную стоимость (или НДС) — специфическая форма налогообложения. Он распространяется на «добавленную» часть стоимости товара в ходе его производства и реализации.

При оформлении формы предпринимательской деятельности важно заранее определиться с оплатой НДС.

Как правило, клиенты, которые платят НДС, охотно сотрудничают с другими плательщиками налога на добавленную стоимость.

Итоги

Самостоятельно разобраться в вопросе ТОВ или ФОП очень сложно.

Анализ требований к оформлению документов, учет плюсов и минусов каждой организационно-правовой формы, ее соответствие Налоговому кодексу — по всем этим вопросам необходимо получить консультацию специалиста.

Важно проанализировать возможные риски бизнеса, условия для его расширения, тонкости закрытия предприятия, налоговую нагрузку (обязательно сопоставить с ожидаемой прибылью).    

Преимущества и недостатки ФОП и ТОВ   

Квалифицированный специалист обязательно разъяснит плюсы и минусы ФОП. Для принятия окончательного решения очень важно владеть такой информацией. Преимущества оформления ФЛП:

  • несложный бухгалтерский учет (его можно вести самостоятельно);
  • возможность выбора более выгодного варианта налоговой системы;
  • средства, которые поступают на счет предприятия, можно снимать (отчет за них не предусмотрен), важно своевременно подавать необходимые отчеты в налоговую инспекцию и оплачивать налоги;
  • процедура закрытия ФОП не представляет сложности;
  • предприниматель регистрируется по месту прописки физического лица, поэтому открывать офис в обязательном порядке, нет необходимости.

Есть и другие преимущества этой формы хозяйственной деятельности. В случае, когда годовой доход менее 1 миллиона гривен, предприниматель имеет право не использовать кассовый аппарат.

Риск потери собственного имущества — главный недостаток ФЛП. Задолженность по налогам и другим обязательным платежам — основание для привлечения предпринимателя к ответственности. Он отвечает всем имуществом, которое на него зарегистрировано. 

ТОВ в сравнении с ФОП имеет ряд преимуществ:

  • финансовая ответственность распространяется только на уставной капитал, то есть она ограниченная;
  • возможность строить большой бизнес и привлекать к финансовой деятельности инвесторов, пользоваться системой кредитования;
  • взнос каждого учредителя оговаривается и фиксируется в уставных документах.

Относительно последнего пункта важно знать, что финансовое участие может быть выражено в денежном эквиваленте или имуществом. Оба варианта взносов в последствии используются в хозяйственной деятельности предприятия.

У ООО, как и у других форм ведения предпринимательской деятельности, есть и недостатки:

  • длительный процесс и ликвидации предприятия;
  • сложный финансовый учет и обязательное привлечение бухгалтера;
  • наличие юридического адреса предприятия.

Использование профессиональных услуг поможет сделать правильный выбор.

Источник: http://www.buhuslugi.com.ua/ru/articles/793-raznitsa-mezhdu-fop-flp-i-tov-ooo.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Как правильно расшифровать пункт кредитного договора?

Кредитный договор – это договор, заключаемый между кредитором и заёмщиком, согласно которому банк или иная кредитная организация (кредитор) берёт на себя обязательство перечислить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, прописанных в кредитном договоре. А заёмщик принимает на себя обязательство вернуть полученные денежные средства и заплатить начисленные проценты на полученную сумму денежных средств, которая является платой за пользование кредитом.

Кредитный договор и действующее законодательство

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные в ГК РФ для договора займа, если иное не установлено §2 гл. 42 ГК.

Помимо ГК РФ, кредитные отношения регулируются банковским законодательством: Законом о ЦБР, Законом о банках и нормативными актами Банка России, определяющими порядок предоставления и возврата кредитов, порядок начисления и уплаты процентов и др.

Стороны и предмет кредитного договора

Лицо, предоставляющее денежные средства в кредит, называется кредитором, а лицо, получающее денежные средства, – заёмщиком. В качестве кредитора может выступать только банк или иная кредитная организация.

Отметим, что предметом кредитного договора могут быть только денежные средства.

Форма кредитного договора

Согласно требованиям ГК РФ, кредитный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме.

Если не соблюдено условие о письменной форме кредитного договора, данное кредитное соглашение признаётся недействительным кредитным договором. Такой договор следует считать ничтожным.

Существенные условия кредитного договора 

К существенным условиям кредитного договора относятся:

  • Стороны кредитного договора;
  • Размер выданного кредита;
  • Цель выданного кредита;
  • Срок выданного кредита;
  • Способ обеспечения кредитных обязательств;
  • Условия выдачи кредита;
  • Условия погашения кредита;
  • Размер платы за пользование кредитом, выраженный в процентах.

Виды кредитных договоров

На практике различают следующие виды кредитных договоров:

  • Обеспеченные и необеспеченные. При заключении обеспеченного кредитного договора одновременно составляется договор об обязательствах, например, договор имущественного залога или поручительства;
  • Целевой и нецелевой. При заключении целевого кредитного соглашения в договоре четко прописывается цель кредита, на которую могут быть использованы выданные денежные средства. Нецелевые договоры не имеют такого строгого ограничения;
  • Договор о потребительском кредите. Согласно такому договору, физическое лицо получает в своё распоряжение заёмные средства, которые возможно израсходовать на удовлетворение исключительно личных потребностей;
  • Инвестиционный договор. В рамках такого кредитного соглашения денежные средства выдаются участникам инвестиционных проектов на особых условиях;
  • Договор о рефинансировании.

Права и обязанности сторон

Согласно условиям кредитного договора, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязан перечислить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, прописанных в кредитном договоре.

В соответствии с условиями кредитного договора, заёмщик обязан вернуть денежные средства в срок, предусмотренный договором, и уплатить проценты за пользование кредитом.

Заёмщик также обязан:

  • использовать кредит на цели, предусмотренные в договоре;
  • своевременно представлять бухгалтерскую отчетность (бухгалтерский баланс и пр.) и другие документы, которые необходимы банку для осуществления контроля за использованием кредита;
  • обеспечить допуск представителям банка во все помещения компании для осуществления контроля за выполнением своих обязательств по кредитному соглашению и соглашению о залоге;
  • обеспечивать кредитора информацией обо всех кредитах, которые были получены и планируются к получению от третьих лиц;
  • при ликвидации или реорганизации компании немедленно погасить свой долг по кредиту с полной выплатой начисленных процентов вне зависимости от установленного срока погашения кредита.

Кредитор имеет право полностью или частично отказать заёмщику в выдаче кредита при выявлении обстоятельств, свидетельствующих о том, что выданная заёмщику сумма кредита не будет возвращена в установленный кредитным договором срок.

Банк также имеет право:

  • осуществлять проверку обеспечения выданного кредита и целевого использования кредитных средств;
  • прекращать операции по выдаче новых кредитов и требовать возврата ранее выданных кредитов в случае выявления нарушений заемщиком условий кредитного соглашения, а также при выявлении случаев предоставления недостоверной бухгалтерской отчетности, систематической задержки выплаты начисленных процентов за кредит, ухудшения финансового состояния организации-заемщика;
  • с согласия или без согласия заемщика полностью или частично переуступать свои права по кредитному договору одному или нескольким банкам.

Заёмщик имеет право полностью или частично отказаться от получения кредита, поставив в известность об этом кредитора до определённого кредитным соглашением срока предоставления кредита.

Согласно статье 814 ГК РФ, в случае выявления нарушений заёмщиком обязанности целевого использования кредита кредитор имеет право также отказаться от дальнейшего предоставления кредита заёмщику по кредитному договору.

Отметим, что условие о целевом предоставлении кредита наиболее часто включается именно в кредитные договоры, а не в договоры займа. Этот факт связан с тем, что банки осуществляют контроль над денежными потоками заемщика и получением заемщиком доходов, которые являются источником погашения выданных кредитов.

Кредитная линия

Сумма кредита может выдаваться частями. Такое предоставление кредита называется открытием кредитной линии.

При открытии кредитной линии кредитор или устанавливает общую сумму, которая будет выдана заемщику в течение оговоренного срока (кредитная линия с лимитом выдачи), или предоставляет заемщику право в течение действия кредитного договора получать денежные средства при условии соблюдения постоянного лимита задолженности перед кредитором.

Установление лимита задолженности означает, что заемщик вправе получить определенную сумму денежных средств, погасить полностью или частично полученную сумму кредита и получить вновь ранее возвращенную сумму в течение срока действия кредитного договора.

То есть, заемщик при установлении лимита задолженности может по одному кредитному договору получать указанную в нем сумму многократно при соблюдении следующего условия: сумма долга заемщика перед кредитором в каждый момент времени не должна превышать определенный ему лимит.

Ответственность сторон

Отметим, что ответственность сторон по кредитному договору может быть и денежной, и имущественной.

В кредитном соглашении, например, может быть указано, что за нарушение заемщиком взятых на себя обязательств банк может остановить дальнейшую выдачу кредита, потребовать досрочного его возврата, уменьшить сумму кредита, предусмотренную к выдаче по кредитному соглашению, увеличить процентную ставку по кредиту и т.д.

Заемщик имеет право потребовать у банка возмещения убытков, которые возникли по причине непредоставления заемщику кредита или предоставления кредита в объёме, меньшем, чем установлен по кредитному соглашению.

Кредитный договор: подробности для бухгалтера

  • Правомерность заключения бюджетным учреждением кредитного договора … «О правомерности заключения бюджетным учреждением кредитного договора». В комментируемом Письме Минфина РФ … бюджетным учреждением кредитного договора. По мнению Минфина, осуществление операций по кредитным договорам не соответствует … комментируемом письме, осуществление операций по кредитным договорам не соответствует целям создания такой …
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за сентябрь 2019 … (ООО «УГМК-Холдинг») долга по кредитному договору перед АО «Газпромбанк», установленная налоговым …
  • Порядок отражения банками предоставления ипотечных каникул в налоговом учете … каникул по заключенному в банке кредитному договору (п. 1 ст. 6.1 … каникул по заключенному в банке кредитному договору (
    п. 1 ст. 6.1 … каникул и внесения изменений в кредитный договор, признание доходов на период ипотечных …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2019 года … и внесения изменений в соответствующие кредитные договоры (договоры займа) признание доходов на …
  • Что изменится в налоге на прибыль с 01.01.2020? … договором Российской Федерации,
    ».
    Проценты по кредитному договору, заключенному специализированным застройщиком с уполномоченным … расходов) в виде процентов по кредитному договору, заключенному специализированным застройщиком с уполномоченным …
  • Аудит годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2018 год … средств по договорам займа и кредитным договорам, операций по выпуску и погашению …
  • Представитель по доверенности – привлечение к субсидиарной ответственности … осуществила должным образом оценку заемщиков. Кредитные договоры были подписаны.
    Одобрение сделок … кредитном комитете, после чего подписывались кредитные договоры: как единоличным исполнительным органом ( … всех лиц, которыми были подписаны кредитные договоры: как Председателя Правления кредитной … реализовавших свои полномочия по подписанию кредитных договоров, отказав в привлечении к субсидиарной … осуществляла формальный анализ заемщиков, подписывая кредитные договоры с компаниями, не являющимися …
  • Бухгалтерские и налоговые последствия изменения цены сделки … -И):
    для импортных контрактов или кредитных договоров — 3 млн. рублей;
    для экспортных … заключения последних изменений.
    Контракт или кредитный договор должны быть поставлены на учет … , поставить на учет контракт или кредитный договор можно и на основе проекта … должен поставить на учет контракт (кредитный договор) не позднее следующего рабочего дня … по экспортному, импортному контракту или кредитному договору на 01.03.2018 в …
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России … целью компенсации расходов последней по кредитному договору с иностранным банком необходимо определить … доходов в виде процентов по кредитному договору производится, пока существуют взаимные обязательства … по которым в соответствии с кредитным договором не наступил, отсутствуют.
    Письмо от … момента приобретения права требования по кредитному договору.
    Письмо от 20 сентября 2017 … При переуступке прав требований по кредитному договору, предусматривающему передачу денежных средств частями …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за май 2017 года … по которым в соответствии с кредитным договором не наступил, отсутствуют.
    Письмо от … если право требования долга по кредитному договору будет уступлено в порядке цессии … права требования к должнику по кредитному договору третьему лицу в порядке цессии …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … денежной форме перед кредитором по кредитному договору НДС не исчисляется. В случае … исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору путем передачи кредитору недвижимого имущества … -гарантийные услуги включаются в условия кредитного договора в соответствии со статьей 819 …
  • К каким расходам придирчивы налоговики (2 часть)? … .
    Например, в споре, когда по кредитному договору организацией были привлечены денежные средства … расходы в виде процентов по кредитному договору и договору займа являются экономически … в виде процентов, уплаченных по кредитным договорам с банком. Причина непринятия расходов … – у заемщика (по кредитному договору с банком) отсутствует деловая цель …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за декабрь 2017 года … (переуступке) денежного требования, вытекающего из кредитного договора, в том числе признанного судом … в результате признания судом недействительным кредитного договора, по которому этому заемщику предоставлялись … изменяет размера обязательства должника по кредитному договору перед банком (в части, оставшейся …
  • Беспроцентный займ участнику общества невыгоден … момент выдачи займа действовали два кредитных договора (ставки 10,75% и 9 … договора займа.
    2. Суд проанализировал кредитные договоры компании, цель их заключения, размеры … заключены для осуществления основной деятельности (кредитные договоры) и для получения прибыли (договор … аналогичных договоров.
    2. При наличии кредитных договоров и договора процентного займа, предоставление …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июнь 2019 … требования по уплате задолженности по кредитному договору, экономической выгоды, которую можно оценить … /45295
    В случае внесения в кредитный договор изменений, отменяющих уплату процентов за …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/kreditnyy_dogovor.html

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Как правильно расшифровать пункт кредитного договора?

Последнее обновление: 27.07.2019

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
  • Возможность уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь.

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.

 А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.

 Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

Глав-книга
Добавить комментарий