Как получить квартиру в районе сноса жилья?

Приобретение квартиры в доме под снос: сделка может обанкротить покупателя – МК

Как получить квартиру в районе сноса жилья?

Владельца жилья в «хрущевке» могут переселить в непрестижный район столицы или вообще за МКАД

Несколько лет назад взамен сносимого жилья можно было получить отличную квартиру в новостройке, причем исходя из норматива 18 квадратных метров на человека.

Тогда находилось немало желающих приобрести подобные «некондиционные» метры — выгода была слишком очевидной.

Особой популярностью пользовались квартиры в Центральном округе: в середине «нулевых» годов был принят закон, обязывающий власти предоставлять жилье в том же районе, где и находился дом, идущий под снос.

— На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке, — говорят авторы исследования, аналитики «Метриум Групп».

— Купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом.

Достаточно долгое время это была едва ли не единственная возможность стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов столицы, а не где-нибудь в «спальнике» за МКАД.

Цены на квартиры в пятиэтажках под снос всегда держались на очень высоком уровне — они могли в два раза превышать средний показатель на локальном вторичном рынке. Как показало исследование, сейчас, когда снести осталось чуть более сотни домов, ситуация не сильно изменилась.

— Можно смело утверждать, что сегмент квартир в сносимых пятиэтажках на сегодняшний день является одним из самых дефицитных в городе.

Из оставшихся адресов почти все уже расселены, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Нам удалось найти не более двух десятков лотов, выставленных на продажу.

Большая часть из них расположена в Западном административном округе, еще несколько — в Юго-Западном и Северо-Восточном.

Специалисты сопоставили цены на эти квартиры со стоимостью жилья в новостройках. Как оказалось, сносимые пятиэтажки сильно переоценены.

Западный административный округ занимает лидирующую позицию по количеству пятиэтажек, готовящихся к сносу: здесь расположено 48 адресов. Много демонтируемых домов находятся в районе Фили-Давыдково.

Средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысячи рублей. Малогабаритная «двушка» площадью 46 кв. м обойдется более чем в 11 млн рублей.

Стоимость жилья сопоставимой площади в новостройке обойдется в такую же сумму.

В Кунцеве в пятиэтажках сносимых серий предлагается только одна квартира, 46,3 кв. м, 7,7 млн рублей (166,3 тыс. руб. за «квадрат»). А на первичном рынке минимальная стоимость «квадрата» составляет 177 тыс. рублей.

При этом в продаже на рынке новостроек остались или большие квартиры стоимостью от 12,25 млн рублей, или студии площадью 22,4 кв. за 5,44 млн рублей.

Получается, что в этом районе покупка квартиры в сносимой пятиэтажке с последующим получением жилья в новостройке может стать выгодным вложением средств.

Северо-Восточный административный округ идет на втором месте по количеству оставшихся пятиэтажек сносимых серий: здесь 28 адресов. При этом цены на жилье в демонтируемых домах сопоставимы с более престижным районом Фили-Давыдково.

К примеру, в Останкинском районе за 12,5 млн рублей предлагается квартира площадью 35 кв. м. За 12,25 млн рублей в этом же районе можно приобрести трехкомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе, площадь которой будет более чем в 2 раза больше — 87,47 кв. м.

А жилье аналогичных габаритов обойдется в этой новостройке в 2 с лишним раза дешевле: 5,4 млн рублей за 35,44 кв. м.

Юго-Запад замыкает тройку лидеров: в этом округе осталось демонтировать 17 пятиэтажек. В одном из готовящихся к сносу домов предлагается квартира площадью 32 кв. м за 6,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести жилье немного большего размера в районе Зюзино: за 6,39 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 35,3 кв. м.

Важный вопрос: можно ли купить квартиру в доме, идущем под снос? Или продажа жилья в подобных зданиях запрещена?

— В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Жилищный кодекс предусматривает обязательное заключение с собственником соглашения об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. После принятия правительством акта о сносе и до подписания собственником соответствующего соглашения купить у собственника принадлежащую ему квартиру, которая расположена в доме под снос, можно. После подписания — уже нельзя, — поясняет юрисконсульт офиса «Водный стадион» ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева.

— Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, продать ее он может в любой момент до подписания договора мены на новое жилье с администрацией города, — говорит директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

— Ошибочное мнение, что такую квартиру нельзя продать, если владелец получает повестку о сносе дома и расселении, и в какой-то иной момент. Если квартира муниципальная и не приватизирована квартиросъемщиком, то продать такую квартиру жилец в принципе не может.

И после объявления о сносе дома он уже не может и прописать в эту квартиру других жильцов.

На самом деле покупка квартиры в доме под снос с целью получения взамен более дорогостоящего жилья в новом доме — это целый бизнес, которым ряд граждан занимаются профессионально и имеют от этого неплохой доход. Выгодней всего покупать трехкомнатные квартиры в домах под снос.

По закону квартира в новом доме должна быть той же комнатности, что и в сносимом. Однако площадь однокомнатной квартиры в панельной «хрущевке» — 30 кв. м, в новом панельном типовом доме, в котором дают квартиры для переселенцев, — 38 кв. м; двухкомнатная в старом доме — 45 кв. м, в новом — 58 кв.

м; трехкомнатная в «хрущевке» — 58 кв. м, в новом доме — не меньше 70–75 «квадратов».

— Квартиры в домах под снос потому и стоят несколько дороже аналогичных предложений в панельных домах: есть возможность получить более современное и просторное жилье, — продолжает эксперт.

— Некоторые недобросовестные собственники, чтобы продать свою квартиру дороже и быстрей, в объявлении указывают, что она находится в программе сноса домов, хотя это может и не соответствовать действительности.

Самое сложное в этом бизнесе — узнать, какой дом стоит в программе сноса, поскольку этой информации нет в открытых источниках.

Помимо сноса домов муниципальными органами есть также коммерческий снос, когда расселением жильцов занимаются частные компании, что также редко анонсируется в открытых источниках до запуска программы.

Даже те люди, которые имеют доступ к спискам домов в программе сноса и могут достоверно узнать, какие дома планируют сносить, рискуют: случается, что некоторые объекты выбывают из этого списка или сроки их сноса затягиваются на долгий и даже неопределенный срок. Тем не менее, располагая такой информацией, ряд инвесторов специально ищут такие квартиры.

А те собственники, которые уже получили официальное уведомление о сносе, крайне редко продают свои квартиры или просят за них сумму, аналогичную стоимости квартиры в новом доме с учетом перспектив расселения.

Второй интересный нюанс такого бизнеса — добиться получения под расселение дома в хорошем районе, а не у МКАД, как изначально нередко предлагают переселенцам.

По закону при расселении жильцов из дома в пределах Центрального округа им должны предоставить квартиры в пределах того же Центрального округа, но можно, как вариант, и в другом районе. Жильцов домов во всех остальных округах государство обязуется переселить в тот же район, в лучшем случае соседний, но никак не за МКАД.

Однако не все люди хорошо знают законы и, опасаясь, что из дома на Ленинском проспекте их переселят куда-нибудь в Солнцево, продают такие квартиры по незнанию.

— В российский реестр поступает информация, что здание подлежит сносу, и государственная регистрация перехода права собственности по данному адресу закрывается, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Существуют три основные программы расселения жильцов по программе сноса ветхого жилья до 2016 года в Москве.

Первая: предоставление квартир в новостройках на выбор. Квадратура сносимой жилищной площади должна соответствовать предоставляемой. За дополнительные квадратные метры попросят доплатить.

Вторая: город выделяет денежную сумму для самостоятельного приобретения аналогичной жилищной площади.

И третья — предоставление возможности взять ипотеку на льготных условиях, совместно с субсидированием. Все зависит от конкретной ситуации, пожеланий и решения жилищной комиссии. Но реалии таковы, что лишнего не дадут, поэтому спекулировать на этом не получится.

— На выгоду приобретения сносимого жилья могут влиять многие факторы: расположение (высокая удельная стоимость земли, наличие поблизости жилых домов высокой ценовой категории — это непосредственно влияет на оценку рыночной стоимости изымаемого жилья), присутствие дома в программах на снос и переселение (без этого можно надолго осесть в не очень благоприятной квартире), возможность получения вместо денег привлекательной недвижимости (плановая застройка взамен сносимого фонда), — комментирует юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

— На самом деле не всегда выгодно приобретать квартиру в доме под снос, — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — И вот почему. Как только точно становится известно, что дом будет сноситься и жильцам взамен будет предоставляться другое жилье, продавцы обычно повышают цены. Квартиры получаются переоценены.

Опираясь на практику, могу сказать, что не всегда стоимость новой выданной квартиры обязательно будет выше. Согласно законодательству собственникам переселяемых квартир взамен должно быть предоставлено другое жилье в этом же районе.

Однако в случае, если в данном районе нет подходящих квартир для расселения, собственникам может быть предоставлено жилье в другом районе, но в пределах города. Стоит помнить, что по законодательству собственник приватизированной квартиры взамен получает жилье аналогичной площади вне зависимости от количества прописанных.

Конечно, собственник может получить взамен квартиру большего размера в доме более высокого класса, но в этом случае ему придется доплатить разницу в стоимости.

Впрочем, вариант переселения в квартиру большей площади без доплаты также возможен. Например, в Юго-Западном округе очень мало жилья, в которое можно переселить собственников квартир из домов, идущих под снос. Поэтому многим людям предлагают переселиться в квартиры большей площади и без доплаты, но — в Новой Москве.

— Если заранее знать о том, что через несколько лет дом станет аварийным, то покупка квартиры в таком объекте выгодна.

Однако однозначно сказать, что цена будущей квартиры будет выше, чем сносимой, нельзя, — считает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. Необходимо учитывать метраж новой квартиры и ее месторасположение.

Если метражи сопоставимы, то стоимость новой квартиры будет выше. Что касается места, зачастую жильцов переселяют из престижных районов в более удаленные. Как следствие, стоимость таких квартир будет ниже.

— Пик инвестиционной привлекательности сносимых «хрущевок» пришелся на 2002–2008 годы, — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

— Программа активно реализовывалась, дома быстро сносились, и люди действительно получали квартиры, которые были значительно лучше, больше по площади и дороже, чем прежнее жилье. В 2008 году был зафиксирован ценовой максимум по этой категории вторичного жилья в Москве: 177,4 тыс. руб. за 1 квадратный метр квартиры.

В те времена выгода от покупки жилья в сносимой пятиэтажке достигала 200–300 процентов. Вложив, например, 6 млн руб., инвестор мог достаточно быстро получить 20 млн руб.

Потом ажиотаж спал. Роль сыграли и экономический кризис, и переориентация нового руководства города с жилищного на дорожное строительство. Многие пятиэтажки «зависли»: в планах по сносу они значились, но сроки этого сноса были совершенно неопределенными.

В 2013 году, после того как новые муниципальные власти заявили о намерении завершить программу сноса ветхого жилья, интерес к покупке такой «вторички» возобновился. Постепенно стали расти цены, увеличивался ценовой разрыв между сносимыми и несносимыми пятиэтажками.

В 2014 году квартиры в домах под снос уже были примерно на 25% дороже. Однако той инвестиционной привлекательностью, как в начале 2000-х годов, такие квартиры уже не обладают. Больше того — вложив приличные деньги, можно получить квартиру, стоимость которой на 15–20% меньше.

Вероятность такого исхода невелика, но существует: если, к примеру, в округе нет новостроек экономкласса, жильцов могут переселить в менее престижный район. Или даже за МКАД.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2016/08/25/priobretenie-kvartiry-v-dome-pod-snos-sdelka-mozhet-obankrotit-pokupatelya.html

Покупка в доме под снос: плюсы и минусы

Как получить квартиру в районе сноса жилья?

Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.

Дом под снос – довольно удобное место для жизни

Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:

– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем.  Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.

Процесс получения нового жилья может затянуться надолго

Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, – совсем не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Владимир Агейчиков, генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Ивантеевка:

– Покупать квартиру в доме под снос  – довольно рискованное дело. Во-первых, гарантий, что в конечном итоге данный дом непременно снесут, никто не даст. Во-вторых, переезд в новое жилье взамен сносимого по срокам может затянуться надолго: то кризис нагрянет, то застройщик обанкротится. Купить квартиру в доме под снос легко, тем более что и стоит она дешевле рыночных аналогов, но вот продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.Из плюсов остается главный возможный бонус – вероятность улучшить свои жилищные условия бесплатно, за счёт застройщика. Но здесь уже кому как повезет. Одним словом, лотерея…

Покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме. Артем Хохлов, директор АН «Земеля» г. Иркутска, партнер КР «Мегаполис-Сервис», предостерегает от необдуманных покупок:

– Если говорить о приобретении жилья в доме под снос, то изначально необходимо представлять себе конечную цель этой покупки. И здесь много нюансов: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи. Хорошо, если новая квартира окажется в том же районе, где располагалась прежняя в аварийном или ветхом доме, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение. Да и элементарная удаленность от места работы – тоже немаловажный фактор.

На практике люди продают ветхое жилье, не дождавшись переезда

На самом деле, вместо новостройки в удобном районе жильцы домов под снос часто получают лишь деньги от продажи своей квартиры, да и то с дисконтом. Рассказывает Елена Иванова, ведущий специалист юридического департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»

– Все плюсы квартиры в доме под снос перекрывются недостатками, связанными с ветхостью жилья, которое до переселения в новое требует больших вложений в ремонт. Так что момент покупки в таком доме – очень тонкий. Насколько мне известно, в подмосковной Электростали в АН «Мегаполис-Сервис» в прошлом году был случай, когда клиент обратился с вопросом о продаже своей квартиры в доме, идущем под снос. Причина – человек не захотел испытывать нервотрепку со сроками и прочим, а предпочел более спокойное развитие событий. И, надо сказать, по-своему оказался прав, так как квартира была продана с небольшим дисконтом за короткое время. Новые же хозяева только недавно получили ключи от квартиры в новостройке.

Советы юриста

Если же процедура все-таки начата, то собственникам, скорее всего, будет предложено соглашение об изъятии. Елена Иванова делится тонкостями юридических процедур:– С правовой же точки зрения могу сказать следующее.

Если дом точно идёт под снос, то в это время собственникам будет предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, также допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ).

 Собственнику может быть направленно уведомление о решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, также это может быть проект соглашения об изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд.  Порядок и сроки установлены законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

 Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Может и производить вложения, которые обеспечат дальнейшее использование жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Недавно стало известно, что власти столицы намерены упростить процедуру расселения аварийного жилья.

Вместо дома под снос можно получить вариант еще хуже

Во время процедуры предоставления нового жилья нужно рассчитывать на жилье эквивалентной стоимости. Однако стоит помнить, что если предлагаемый вариант вам не понравится – с вами не будут нянчиться и предлагать постоянно новые квартиры.

Елена Иванова предостерегает от излишних надежд, ведь среди альтернативных вариантов, возможно, будет тот, который не понравится:– При определении компенсации за жилое помещение владелец жилья может рассчитывать на получение эквивалента рыночной стоимости и стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли, а также он может претендовать на возмещение убытков, повлеченных изъятием его помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению вам может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости при определении размера компенсации за изымаемое жилье (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).Жилое помещение, предоставляемое при переселении из аварийного фонда, может находиться по месту вашего жительства, оно может быть выбрано в границах этого населенного пункта или в границах другого населенного пункта субъекта РФ (с учетом письменного согласия собственника).

Отдельно хочется заметить, что при получении замены ваши отказы от предоставляемого  помещения на территории другого населенного пункта (в том числе и неоднократные) не могут быть основанием для отказа в предоставлении их вам. Другими словами – возможно, придется согласиться и на не понравившийся вариант (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).

Источник: https://www.cian.ru/stati-pokupka-v-dome-pod-snos-pljusy-i-minusy-218206/

Цены на «хрущевки» под снос скачут с 8 до 25 миллионов рублей

Как получить квартиру в районе сноса жилья?

По оценкам специалистов по продаже недвижимости столичного региона, объем предложения квартир в попавших под программу реновации пятиэтажных домах растет. С сентября 2018 года по настоящее время он увеличился более чем вполовину (+54%).

При этом средняя стоимость одного квадратного метра за этот же период также увеличилась на 17%, 186,6 тысячи рублей сейчас против 159,3 тысячи рублей в начале прошлой осени.

Средневзвешенная стоимость объекта теперь составляет порядка 8,1 миллиона рублей (+14% или 1 миллион рублей по сравнению с прошлым сентябрем).

Когда столичные власти заявили о старте программы реновации, пояснил директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, многие москвичи отнеслись к этому с изрядной долей скептицизма, поскольку думали, что только на подготовку плана ее реализации у властей уйдет не один год. Правда, собственники недвижимости в пятиэтажных домах поспешили отозвать свои объявления о продаже квартир, ожидая развития событий. С течением времени, констатировал эксперт, когда процесс сдвинулся с места, не без помощи массированной информационной поддержки спрос на подержанные «хрущевки» в сносимых домах все-таки стал отыгрывать утерянные было позиции обратно. В результате продавцы таких квартир принялись более активно выходить на вторичный рынок жилья, надеясь заработать на сделке.

Перспектив у подобной операции, как уточняют специалисты по продаже бывшего в употреблении жилья, достаточно. Помимо, собственно, получения через определенное время новой жилой площади, это еще и довольно выгодно.

Так, по подсчетам брокеров по продаже недвижимости, один квадратный метр «реновируемой» квартиры стоит меньше своих «нереновируемых» аналогов в кирпичных пятиэтажках (186,8 тысячи рублей вместо 204,1 тысячи соответственно).

Естественно, усредненная стоимость подлежащего сносу объекта также выглядит привлекательнее (8,1 миллиона рублей за квартиру в сносимой «хрущевке» против 11,4 миллиона рублей в несносимой). Хотя следует отметить, что разброс между крайними показателями весьма высок.

Например, «однушка» площадью 19 квадратных метров, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО) на втором этаже 5-этажного панельного дома под снос предлагается на продажу по цене 4,2 миллиона рублей.

А вот четырехкомнатная квартира размером в 91 «квадрат», находящаяся на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки в Мещанском районе ЦАО, оценивается продавцом уже в 25 миллионов рублей.

Между тем появилась определенная категория собственников, выставляющих свои «хрущевки» в запланированных к сносу домах по завышенным ценам. Доля таких продавцов, по подсчетам Михаила Куликова, в границах «старой Москвы» на сегодняшний день уже в три раза больше, чем год назад (20% сейчас против 7% тогда). Эта тенденция верна и в отношении размера завышения стоимости.

«Так, если раньше его диапазон составлял порядка 300−500 тысяч рублей за объект, то сейчас он находится на уровне 500−700 тысяч рублей. Причем тон здесь задают собственники квартир в тех районах, которые уже затронула реновация, или соседних с ними.

В ряде случаев продавцы набавляют свыше миллиона рублей к реальной стоимости своих объектов, что можно расценить как нонсенс, учитывая, что речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилищном фонде. При этом нужно понимать, что в торге участвуют две стороны, каждая из которых должна быть готова к компромиссу, если они действительно хотят, чтобы сделка состоялась”, — констатировал Михаил Куликов.

Справедливости ради следует отметить, что порядка 70% продавцов квартир в сносимых «хрущевках» устанавливают для своих объектов вполне адекватные их состоянию цены. Но интересно, что если в случае торга продавцы год назад соглашались скинуть от первоначальной стоимости минимум 10%, то теперь дисконтный «потолок» не превышает 8%.

Кстати, еще 10% собственников намереваются продать такое жилье даже ниже его реальной рыночной стоимости (чаще всего в данном случае речь идет о локациях, в которых снос домов предполагается в отдаленной перспективе). Говоря о последних, риелторы отмечают, что это, как правило, люди, которым в силу определенных жизненных обстоятельств необходимо как можно быстрее выручить средства от реализации недвижимости.

Что касается покупателей таких «хрущевок», то их столичные риелторы подразделяют на две неравные группы.

Наименее малочисленная (около 40%) — это те, кто покупают квартиры в домах под реновацию с целью собственного проживания. Остальные 60% покупателей выступают в подобных сделках в качестве инвесторов.

Правда, в своей массе это, как правило, не профессионалы, которые постоянно зарабатывают себе на жизнь подобными сделками, констатируют специалисты по продажам. С большой долей вероятности эти граждане вообще впервые выступают в такой роли, решив попытать счастья и поставить на программу реновации.

Если принимать всех инвесторов на вторичном рынке «старой» Москвы за 100%, то, по подсчетам экспертов, вкладывающихся в столичные «хрущевки» наберется примерно 17% (при том, что с 2017 года их число возросло вдвое — с отметки в 8,5%).

Наиболее привлекательными объектами для них являются самые низкобюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех районах, которые уже затронуты программой реновации, или там, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе.

Как утверждают специалисты по продажам жилья, они намереваются до момента сноса дома сдавать жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры предполагают реализовать ее на рынке по цене, заметно превышающей стоимость первоначальной покупки.

«Получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу — по цене, существенно превышающей стоимость приобретения, — соглашается Михаил Куликов.

— Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и тому подобных)».

Однако, предупреждает эксперт, перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд и иллюзий на ее счет питать не следует.

Главный минус, по мнению Михаила Куликова, заключается в том, что еще далеко не полностью готов поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы. Из-за этого сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными.

Кроме того, вызывает серьезные вопросы и качество предоставляемого жилья. Те, кто уже переехал по реновации в новые дома, высказывают недовольство планировкой, отделкой, качеством шумоизоляции и степенью инсоляцией полученных квартир.

Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности — фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».

Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, — приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке.

В большинстве случаев потребители из последней целевой группы — это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.

Кстати, и среди новоиспеченных «инвесторов», и среди тех, кто приобретает подлежащие сносу «хрущевки» в целях личного пользования, немало тех, кто намеревается воспользоваться предложением властей и доплатить за получение квартиры большей площади. Их доля в общей массе покупателей реновируемого жилья колеблется в диапазоне 10−30%.

Новости недвижимости: Суд обязал застройщика в Реутове вернуть почти 2 млрд руб

Проблемы недвижимости: Девять поводов лишиться собственного жилья

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/246696/

Услуги для тех, чье жилье сносят. На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

Как получить квартиру в районе сноса жилья?
01.03.2018 В практике снос бывает двух типов — по решению муниципалитета или при освоении территории частным застройщиком. Соответственно, в процессе есть отличия. Рассмотрим их подробнее.
Снос для муниципальных и государственных нужд.


Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан.

Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.   Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки.

Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений. Правда, мало кто вникает в этот пункт и пытается его оспорить.   Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:   – зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст.

32 ЖК РФ); – письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

  До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания.

Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Теоретически.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Иными словами, на практике эта цена не учитывает никаких убытков, стоимости вашего ремонта, минимальна и оспаривать ее сложно Денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья.

В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье.

В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

Практика показывает, что если снос производит муниципалитет, по судом вопросы выселения решаются быстро. Поэтому стоит внимательно рассматривать предлагаемые варианты. При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья.

Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения.

Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально.

Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья.

Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. На практике — это предоставленная взамен квартиры комната, или несколько комнат в многокомнатной квартире.

Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Либо, если это снос ветхого домишки с низкой стоимостью, на эти деньги вообще ничего не купить.
Это не совсем справедливо. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. Но таков закон. Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.  Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Инвесторы и строительные компании, которые по контракту с городскими властями занимаются обновлением жилищного фонда, должны начать расселение жильцов за полгода до сноса зданий.

Жильцы домов, подлежащих сносу, имеют также право на получение материальной компенсации взамен предоставления новых квартир. Такая компенсация может выдаваться при возникающих спорах, когда жильцы не желают переезжать в другой район города и хотят сами купить себе жилье взамен сносимого, если им удобно оставаться жить в данном районе из-за близости работы, больниц, школ и т.д. Если старое жилье сносит частный застройщик, то ситуация для граждан проще. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых расположены их дома. Тогда застройщик должен добиться согласия переселенца. Не секрет, что часто граждане предъявляют в таких случаях завышенные запросы, требуя вместо одного ветхого домишки несколько квартир и т.д. Но практика показывает также и случаи таинственных пожаров в сносимых районах.

О правах собственников и нанимателей

Собственники, которые приобрели квартиру, подлежащую расселению, путем наследования, дарения, купли-продажи, обмена могут по соглашению сторон обменять ее на новую равной стоимости. Если владелец квартиры не согласен с результатом оценки, он может потребовать привлечения специалистов независимой оценки.

При оценке жилья учитывают район, место расположения дома, внутреннее благоустройство. Новая квартира может быть меньше, но в более престижном районе, или больше, но на окраине. Так как она является собственностью, урезать “лишние”, “ненормированные” метры никто не в праве.

По желанию владельца ему могут выплатить стоимость квартиры без предоставления другого помещения.

Для нанимателей жилья порядок немного иной. Если у вас обнаружат излишек площади, – можете с ним распрощаться, ведь нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Но во всех случаях можно и даже нужно отстаивать свои права собственника и “торговаться”. Если переселение ведет государственная организация – будет сложнее, вас просто выселят судом, а вот инвестор, который заинтересован в быстром расселении дома, как правило, готов пойти на уступки.

В каком случае принимается решение о сносе жилых домов?

Все мы на протяжении последних лет являемся свидетелями реализации государственной программы по обновлению жилищного фонда страны. В некоторых городах начинается снос старых хрущевок. Граждане обеспокоены вопросами, связанными с расселением сносимых домов и целых микрорайонов в рамках данной программы.

Даже когда принято решение о сносе дома, его жильцы имеют право пройти процедуру приватизации жилой площади. Это допускается законодательством РФ согласно договору по социальному найму. Однако прописаться в дома, подлежащие сносу, довольно трудно, даже если речь идет о ближайших родственниках жильцов.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а взрослые граждане могут быть прописаны на спорную территорию по индивидуальному рассмотрению заявлений представителями городской власти.

«Добро» на прописку дается с учетом всех требований норм жилья (квадратных метров).

Покинуть свои дома и переехать по новому месту жительства на предоставленные жилые площади гражданам предлагается в случаях:

  • Если комиссий принято решение, что жилой дом находится в аварийном состоянии, непригоден для нормальной жизни и норм бытового проживания, зданию грозит обвал стен или несущих конструкций. Дом не подлежит восстановлению, капитальному ремонту или реконструкции.
  • Если снос жилых домов предусмотрен программой реконструкции районов города.
  • Дом подлежит сносу, потому что стоит на территории, которая необходима городу по каким-либо муниципальным нуждам. Например, это может быть связано с благоустройством города, когда на месте старого жилого дома будет разбит городской парк или в этом месте планом предусмотрена укладка новой скоростной трассы.

Когда снос жилых домов происходит из-за внешних факторов?

  1. Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно расположено на месте возможных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.
  2. Если после осмотра специалистами выявлены дефекты несущих конструкций или фундамента здания.

    Такие дефекты могут возникнуть не только из-за старости жилого строения, но и вследствие пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений и других аварий.

  3. Снос жилых домов также предусмотрен в случае зарегистрированных факторов и жалоб жильцов, если рядом с домом находятся производственные или другие объекты, деятельность которых связана с постоянными шумами, мешающими нормальной жизни жильцов.

    Согласно нормам допустимого уровня шума в жилых районах, показатели не должны превышать 45 дБ (ночью) и 55 дБ (в дневное время). Но по этому пункту в мегаполисах добиться чего-то весьма сложно.

Итак, подведем итог. Если Ваш дом подлежит сносу, Вам обязаны предоставить равнозначное по площади и качеству благоустроенное помещение в черте города. И никакие отписки, типа «квартир в городе нет, можем предоставить за пределами…» не пройдут. Другое же дело – если Вы дадите на то свое добровольное согласие. То же касается и метража. Никто не может Вас ущемить в Ваших законных метрах и дать маленькую избушку на курьих ножках

А самое главное – знать свои права и иметь желание бороться за своё благополучие.

Последний же вопрос, а что делать, если сносить вас должны, но пока непонятно когда, и эти сроки затягиваются. Многие ждут сноса годами, в то время как планы властей и строителей меняются. Но даже это время можно использовать себе на пользу.

А именно.

Узаконить ранее построенные, но неузаконенные пристрои. Оформить в собственность земельный участок, или собрать все документы для надлежащего оформления аренды земли. Так как права собственника при переселении и расселении закон защищает лучше, чем права арендатора, в том числе по социальному найму

Если это квартира, которая может быть в малоэтажном старом доме — вам надо успеть ее приватизировать. Так как сроки бесплатной приватизации заканчиваются совсем скоро – в марте этого года.

Поскольку такие действия занимают время, не стоит думать и упускать будущие возможности. Вспомните, может быть какое-то ваше имущество пока еще не оформлено соответствующим образом? Тогда надо это сделать, так как после получения уведомления о сносе вы либо не успеете, либо некоторые действия уже будут невозможны.

Мы предлагаем вам услуги:

  • приватизация квартир

  • узаконение жилых домов, построек и пристроев

  • оформление в собственность земельных участков, надлежащее оформление аренды земли

  • представление интересов переселенцев в судах, составление исковых заявлений

  • сбор необходимых документов и составление договоров.

Обращайтесь:

Корпоративный юрист Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Работаю с юридическими и физическими лицами, предприятиями и частными клиентами.

Если вы сомневаетесь в необходимости каких-то действий, мы готовы проконсультировать вас по телефону.

 

Евгения Огурцова  Тел. (347)298-58-13, 8-963-136-58-13

Уфа, ул. Кирова, 31

Отвечу, помогу, пойму и решу вашу проблему!

При написании статьи использованы материалы открытых источников интернет.

Источник: http://www.expert-russia.ru/m/services/yuridicheskie-uslugi/uslugi-dlya-tekh-che-zhile-snosyat-na-chto-mogut-rasschityvat-sobstvenniki-zhilya-pri-snose-ikh-domo/

Глав-книга
Добавить комментарий