Как подготовиться к суду после покупки квартиры у продавца с детьми?

Какие документы после покупки квартиры остаются у Покупателя

Как подготовиться к суду после покупки квартиры у продавца с детьми?

Последнее обновление: 09.01.2019

О том, как происходит сделка купли-продажи квартиры можно почитать по приведенной ссылке. А о том, что остается ПОСЛЕ СДЕЛКИ – расскажем сейчас. Точнее, о том, какие документы остаются на руках у Покупателя после покупки квартиры (на первичном и на вторичном рынках), и какие документы после продажи квартиры должны быть у Продавца.

Кое-кто, наверное, спросит – а какое это имеет значение? Главное – сделка состоялась, передача прав собственности произошла, права зарегистрированы. Какая разница, что там за документы остались на руках после сделки?

И будет в корне не прав. Потому что это имеет значение. Какое?

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Покупателю после покупки квартиры нужны документы о сделке (их список приведен ниже) для того, чтобы:

  • иметь подтверждение своих прав на недвижимость, и иметь подтвержденную историю сделки на случай оспаривания этих прав;
  • иметь основание для прописки (регистрации по новому месту жительства) и открытия лицевого счета в управляющей компании или ТСЖ для нового собственника;
  • для переоформления счетчиков на воду, свет, газ, отопление на нового собственника жилья;
  • для переоформления договоров с провайдером телефонной связи и/или интернета в купленной квартире;
  • для постановки своего нового жилья на налоговый учет (иначе можно влететь на приличный штраф);
  • для получения налогового вычета за покупку жилья (возврата НДФЛ, подробнее о нем – по ссылке).

А Продавцу? Зачем ему нужны документы после продажи своей квартиры? Ведь он с ней уже попрощался навсегда!

Так-то так. Но кое-что может еще понадобиться. Расскажем об этом ниже.

И кстати, нужно помнить, что передавая пакет документов на регистрацию в МФЦ или в отделение Росреестра, участник сделки получает на руки расписку с перечнем принятых от него бумаг. По этой же расписке он будет получать их обратно после регистрации.

Росреестр и регистрация сделки купли-продажи квартиры – сроки, условия, госпошлина, документы.

Документы после покупки квартиры – на руках Покупателя

Списки документов, которые остаются после покупки квартиры, отличаются на первичном и на вторичном рынках.

Причем, речь идет не только о документах, которые выдают (возвращают) из Росреестра после регистрационных действий, а обо всех документах, которые Покупатель проверял при подготовке сделки.

Некоторые из них для регистрации не требовались, но для Покупателя они имеют значение (см. шаг ИНСТРУКЦИИ – «Пакет документов для покупки квартиры»).

На первичном рынке все просто. Здесь на руках Покупателя (дольщика) после покупки квартиры в новостройке должны остаться следующие документы:

  • Договор долевого участия или Договор уступки прав требования (подписанные Застройщиком или дольщиком, уступившим свои права, и зарегистрированные в Росреестре – на их основании затем регистрируется право собственности);
  • Платежные документы, подтверждающие полную оплату договора Покупателем (справка от Застройщика или расписка от дольщика при переуступке прав);
  • Акт приема-передачи квартиры, подтверждающий, что ответственность за квартиру перешла от Застройщика к Покупателю (после сдачи дома в эксплуатацию);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности Покупателя на квартиру.

Кадастровый паспорт квартиры здесь большого значения не имеет, так как полученное право собственности подразумевает, что квартира уже стоит на кадастровом учете (иначе быть не может). И выписки из кадастра доступны в любое время, в случае надобности.

Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.

На вторичном рынке список бумаг немного другой.

Перечень документов, которые должны быть на руках после покупки квартиры и завершения регистрации сделки на «вторичке»:

Эти документы остаются у Покупателя всегда в оригинале.

Свидетельство о праве собственности на квартиру больше не выдают (подробнее об этом – по ссылке).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Если на регистрацию сделки представлялись дополнительные справки, или они собирались для проверки «юридической чистоты» квартиры, то оригиналы или копии этих документов Покупателю тоже следует оставить при себе. Речь идет об этих бумагах:

Подробнее о каждом из этих документов рассказано в соответствующих разделах Глоссария по ссылкам.

Нужно ли требовать с Продавца квартиры оригиналы дополнительных документов после сделки купли-продажи? Или достаточно копий?

Вообще, у Продавца нет прямой обязанности передавать оригиналы этих дополнительных документов Покупателю. Но и никакой опасности такая передача для Продавца тоже не представляет.

Поэтому в идеале договариваются о передаче оригиналов этих справок после сделки.

Но если Продавца беспокоит мания преследования или он просто из вредности отказывает Покупателю, то можно обойтись и копиями, заверив у нотариуса наиболее важные из них (доверенность, согласие супруги, разрешение опеки).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Все эти документы желательно сохранить после сделки в качестве архива сделки. Покупателю они могут пригодиться в случае каких-либо споров о правах собственности и/или о правах пользования квартирой.

Технический и кадастровый паспорта на квартиру после сделки Покупателю особенно не нужны. Если они и понадобятся ему для каких-то целей, он сможет их в любое время получить в БТИ или в Кадастровой палате Росреестра.

А вот справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которую Покупатель брал с Продавца в процессе подготовки сделки, пригодится. Этой бумажкой Покупатель сможет прикрываться, если коммунальщики по ошибке попытаются повесить на него долги ЖКХ по купленной квартире.

Не обязательно, но желательно Покупателю иметь на руках после сделки копию правоустанавливающего документа Продавца на квартиру – то есть копию прежнего договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство или решение суда, на основании которого Продавец получил свое право собственности, и т.п. Это может пригодиться, если возникнут претензии со стороны третьих лиц (кто это такие – см. в Глоссарии по ссылке).

Эту копию прежнего правоустанавливающего документа, так же как и копии разных справок для сделки, Покупатель, обычно, и так имеет на руках в процессе проверки всех документов на квартиру.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Какие документы остаются у Покупателя после покупки квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка купли-продажи квартиры отличается тем, что при ее регистрации в реестр вносится запись о залоге объекта недвижимости в пользу кредитора (банка). Этот залог (обременение ипотекой) регистрируется на основе особого документа – закладной, которая выдается затем на руки кредитору.

А что выдается на руки Покупателю после регистрации сделки покупки квартиры в ипотеку? У него на руках, помимо перечисленных выше документов, остается еще оригинал кредитного договора с банком (с суммой, сроком и условиями выданного кредита). Копия этого договора сохраняется в регистрационном деле.

После того, как Покупатель выплатит весь кредит, ему понадобится справка из банка о погашении долга. С этой справкой он обращается в Росреестр, и снимает обременение со своего права собственности на квартиру.

В процессе выплаты ипотеки, для получения налогового вычета по уплаченным процентам за последний отчетный период (год), Покупателю еще понадобится справка из банка о выплаченных процентах за этот период.

В остальном у Покупателя на руках остаются те же документы, которые перечислены выше для случаев покупки жилья на первичном или вторичном рынках.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Документы после продажи квартиры – на руках Продавца

Продавцу весь список документов, оставшихся после сделки купли-продажи квартиры – ни к чему. Единственное, что ему стоит себе оставить (и то ненадолго) – это свой экземпляр Договора купли-продажи, который ему вернули из Росреестра после регистрации перехода права по сделке. Зачем?

Этот зарегистрированный экземпляр договора может ему понадобиться, например, для получения доступа к банковской ячейке с деньгами (если расчеты за квартиру велись через банковскую ячейку).

А в дальнейшем сумма из этого договора будет фигурировать в налоговой декларации, которую Продавец должен будет предоставить в налоговую инспекцию. И по данным этой декларации – уплатить налог. При этом, он может рассчитывать на установленные законом налоговые вычеты при продаже квартир (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

А чтобы спать спокойнее, Продавец может себе оставить еще экземпляр Акта приема-передачи квартиры. Это позволит ему снять с себя ответственность за содержание и состояние квартиры после продажи. По закону, пока квартира физически не передана Покупателю по акту, ответственность за нее (пожар, потоп, оплата ЖКХ и т.п.) продолжает нести Продавец.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Здесь речь шла о получении документов в бумажном виде после регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Если же документы подавались на регистрацию в электронном виде (технически такая возможность есть, при наличии электронно-цифровой подписи), то возвращаются они оттуда в такой же форме.

То есть на email приходит несколько файлов – файлы собственно документов и файл электронно-цифровой подписи в формате .sig, подтверждающий их подлинность и факт регистрации.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kakie-dokumenty-posle-pokupki-kvartiry-ostayutsya-u-pokupatelya/

Инструкция выписки из купленной квартиры бывших собственников и других прописанных

Как подготовиться к суду после покупки квартиры у продавца с детьми?
Статья обновлена: 17 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Я приглашенный адвокат с юридического бюро «Бессонов и партнёры». Специализируюсь на выписке граждан по суду.

В п. 1 ст. 35 ЖК и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713 четко написано, что выписать любого человека из квартиры без его согласия можно только ЧЕРЕЗ СУД. Это также относится к людям, которые отказались от участия в приватизации. По-другому никак.

Поэтому, если после покупки квартиры прежние собственники и их члены семьи отказываются или игнорируют требование выписаться, нынешним хозяевам нужно подать в районный суд исковое заявление о прекращении прав пользования жилым помещением. В суд придется обратиться, даже если в договоре купли-продажи есть пункт, что прежние собственники выпишутся в течении определенного срока.

статьи:

Хорошо, если в договоре купли-продажи есть пункт о том, что бывшие собственники и другие прописанные должны выписаться в течении определенного срока. Но если данного пункта нет, ничего страшного — на помощь нынешним собственникам приходит Гражданский Кодекс. Ниже написана логическая цепочка, на основании каких статей ГК можно опираться:

  1. П. 1 ст. 209 ГК РФ — собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (квартирой).↓
  2. П. 1 ст. 235 ГК РФ — право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

    Объяснение — прежний собственник после продажи не имеет права пользоваться квартирой, проживать в ней. Значит по суду можно его выписать.↓

  3. П. 2 ст. 292 ГК РФ — переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

    Объяснение — выписать по суду можно и тех, кого прежний собственник прописал, т.к. они они не имеют право проживать в квартире после продажи.↓

  4. Ст. 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    Объяснение — права собственников квартиры нарушены проживанием (пропиской) прежних хозяев и они имеют права требовать устранить эти нарушения.

Подведем итог — через суд можно выписать бывших хозяев, членов их семей и всех кого они прописали, т.к. все они не имеют право проживать в квартире + они мешают нынешним собственникам полностью владеть и распоряжаться квартирой.

На основании пункта в договоре купли-продажи (если он есть) и статей ГК суд должен вынести судебное решение в пользу новых владельцев квартиры. Копию этого решения нужно отнести в паспортный стол.

Об этом более подробно написано в конце инструкции.

Этап №1 — Подготовка к суду

Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать.

В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.

  1. Оформляем необходимые документы. Их нужно подготовить заранее, чтобы оповестить стороны и обратиться в суд (следующий этап). Данный список:
    • Исковое заявление на ответчиков о прекращении прав пользования жилым помещением. →Юристы составят исковое заявление в суд на выписку человекаОставьте заявку и юристы без ошибок составят правильное исковое заявление в суд для выписки человека. Без выезда в офис. Плюс бесплатная юридическая консультация.Правовед.RUБланк искового заявления на выписку бывших собственников и членов их семьи, как его заполнить + образец находится этой статье.Официальное название — исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением. Во-первых, не нужно в заявлении добавлять про выселение, даже если бывшие собственники все еще проживают в квартире — об этом в конце статьи. Во-вторых, также нет смысла указывать про снятие с регистрационного учета.Важно. В исковом заявлении адресом проживания бывших собственников обязательно укажите адрес квартиры, из которой хотите их выписать. Это нужно чтобы суд отправил им судебные повестки — ст. 113 ГПК РФ. По логике суда адресом проживания ответчиков является адрес их прописки — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N25. Даже если они не проживают по адресу прописки и не получат извещение, суд все равно посчитает извещение доставленным. Получение извещений — это обязанность гражданина. Если они не явятся на судебное заседание, судья рассмотрит дело без их участия — заочно по п. 4 ст. 167 ГПК РФ.По новым правилам в иске нужно указать больше данных об ответчиках — ст. 131 ГПК РФ. А именно: 1) Их ФИО, серия и номер паспорта, дата и место рождения. Данные бывших собственников указаны в договоре основания — купли-продажи, дарения и т.п. Данные остальных можно узнать в выписке из домовой книги. О ней ниже. 2) ИНН ответчиков. Номер можно найти через сайт налоговой службы, вбив их паспортные данные.Сколько потребуется копий? Зависит от количества лиц в деле. Например, истцов — 2, ответчиков — 3, третьих сторон — 2, судья — 1. Значит копий нужно 2 (у истцов в суде) + 3 (у ответчиков в суде) + 2 (третьим лицам в суде) + 1 (судье) = 8.Почему стоит доверить составление искового заявления юристуПочти каждая ситуация при выписке через суд индивидуальна. Выше я указал ссылку на статью с бланком искового заявления, как его заполнить и образец. Но в статье только типовой бланк. Возможно в нём нет тех пунктов, которые нужно указать именно в вашей ситуации. Даже из-за небольшой неточности в заявлении, ее могут отклонить. Поэтому составлять исковое заявление советую у юристов или адвокатов.Жителям г. Москвы или области за составлением искового заявления советую обратиться в наше юридическое бюро «Бессонов и Партнеры». Специалисты бюро внимательно выслушают, ознакомятся с вашей ситуацией и правильно составят исковое заявление, которое точно примут в суде. Стоимость составления заявления около 7 тыс.руб. Для посетителей этого сайта будет скидка от 5% до 10% на все услуги. Для её получения назовите адвокату бюро кодовое слово «проживём» или скажите, что Вы обратились с сайта «Проживем.com». По всем вопросам и за бесплатной консультацией звоните на номер 8 (495) 642-31-96 (только для жителей Москвы и области / ежедневно с 9:00 до 21:00).Также в бюро «Бессонов и Партнеры» можно заказать услугу «Выписка — все включено», где адвокаты сами соберут все необходимые документы, будут за Вас присутствовать в судебном заседании и защищать ваши интересы по выписке бывших собственников. По окончании суда привезут на дом копию судебного решения. Для данной услуги потребуется только оформить судебную доверенность на специалиста и всё. Стоимость услуги 50-60 т.р.→Юристы составят исковое заявление в суд на выписку человекаОставьте заявку и юристы без ошибок составят правильное исковое заявление в суд для выписки человека. Без выезда в офис. Плюс бесплатная юридическая консультация.Правовед.RU
    • Документ, который подтверждает право собственности на квартиру. К этому документу относятся свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на квартиру. Свидетельства не выдают с 2016 года. Если свидетельства на руках нет, вместо него как раз и подойдет выписка из ЕГРН. Выписка нужна бумажная, как ее заказать читайте здесь. Если есть свидетельство, советую принести его + выписку из ЕГРН.
    • Договор основания. Если квартира была куплена, то договор купли-продажи. Если подарена — договор дарения.
    • Выписка из домовой книги (справка о зарегистрированных лиц по форме №9). В ней указаны ФИО зарегистрированных (прописанных) граждан в квартире, в том числе и прежних собственников и те, кого они прописали. Инструкция получения читайте по этой ссылке. Образец выписки из домовой книги
    • Копию финансового лицевого счета на квартиру (выписка из лицевого счета, карточка учета). Ее нужно получить в Управляющей компании (ТСЖ, ЖСК и т.п.) или МФЦ (не везде). Образец финансового лицевого счета
    • Паспорт(а) истца(ов). Если один из истцов несовершеннолетний — его свидетельство о рождении.
    • Если был нанят юрист или адвокат — его паспорт и доверенность от истцов. Паспорт доверителя в данном случае не нужен. Образец доверенности(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
  2. Уведомляем ответчиков и третьи лица насчет предстоящего судебного разбирательства.

    Истцы до обращения в суд должны отправить документы ответчикам и третьим лицам. Данную обязанность возложили на истцов с 1 октября 2019 года — ст. 10 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ были внесены изменения в п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Раньше этим занимались суды.

    Одному из истцов или доверенному лицу нужно сделать несколько копий вышеуказанных документов (кроме паспортов или свидетельства о рождении). Каждому ответчику и третьему лицу отправляется по одному пакету документов.

    По суду адресом проживания ответчика считается адрес прописки/регистрации — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N25. Поэтому ответчикам отправляем на адрес квартиры, с которой и хотим их выписать. Здесь все законно.

    Адрес Управления по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС) можно узнать в интернете.

    Теперь идем на любое отделение почты — по ссылке найдете ближайшее отделение. Каждый пакет документов нужно отправить ценным письмом с описью вложения. Необязательно заказывать уведомление о вручении. В описи вложения нужно прописать название каждого документа, который будет отправлен.

    Например, в письме имеется: исковое заявление — 1 шт., выписка из домовой книги — 1 шт. И так далее. Опись пишется в двух экземплярах на каждый пакет документов для отправки. Оба экземпляра заверяются работником почты.

    Затем один заверенный экземпляр кладется в сам конверт с документами, а второй экземпляр отдается отправителю.

    Отправить один пакет документов будет стоить около 250 рублей. Нужно обязательно сохранить чеки об оплате по отправке + заверенные описи вложения. Этими документами истец и доказывают суду, что он всех уведомил.

    Образцы документов от почты

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Опись

    Чек об оплате

После отправки документов ответчикам и третьим лицам можно сразу обращаться в суд. Не нужно ждать пока они их получат. По закону суд должен длится максимум 2 месяца (п. 1 ст. 154 ГПК РФ), но на деле все растягивается на 2,5 — 5 месяцев.

Если один из собственников-истцов младше 14 лет, вместо него в суд должен прийти один из его родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, он должен присутствовать вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.

  1. Подаем документы в приемную суда.

    Ещё раз напоминаю, подать заявление в суд и участвовать в нем можно одному из собственников, всем необязательно. Кто фигурирует в исковом заявлении как истец, тот и подает. Или нанятый юрист/адвокат по доверенности. Обратиться нужно в районный суд по месту нахождения квартиры — ст. 24 и ст. 28 ГПК РФ.

    Сначала в канцелярии суда нужно взять реквизиты на оплату госпошлины. Обычно они висят на информационном стенде. Сейчас редко где дают квитанцию. Размер госпошлины — 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) и оплатить ее лучше в ближайшем банке, чтобы взамен дали чек.

    После оплаты в приемную суда (экспедицию) нужно предоставить оригиналы и копии: 1) вышеуказанных документов; 2) документов от почты по уведомлению сторон — опись и чек об оплате; 3) чек по оплате госпошлины.

    На одной копии искового заявления сотрудник суда поставит штамп с датой его принятия и входящим номером. Эту копию истцы должны забрать себе.

    Образцы штампов

Источник: //prozhivem.com/kvartira/vypiska/byvshih-sobstvennikov-cherez-sud.html

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Как подготовиться к суду после покупки квартиры у продавца с детьми?

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться.

Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором.

Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе.

Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

//www.youtube.com/watch?v=p2CNsW66dZI

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс.

Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд.

Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс.

Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов.

Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной.

Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя.

Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Что запомнить

  • Проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.
  • Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
  • В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD.

Текст обновлён 17 ноября 2019 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

Источник: //lifehacker.ru/pokupka-zhilya-na-vtorichnom-rynke/

4 вещи, которые обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры

Как подготовиться к суду после покупки квартиры у продавца с детьми?

Покупка недвижимости — рискованное мероприятие на всех этапах. Бывает множество ситуаций, когда из­-за неверно составленных документов или мошеннических схем продавца возникают проблемы с недвижимостью вплоть до ее потери. Итак, если вы не хотите рисковать и ставить на кон свои сбережения, то позаботьтесь о максимальной проверке сделки на юридическую чистоту. 

Термин «юридическая чистота» активно используется в среде риелторов и означает, что недвижимость, которую вы планируете приобрести, «чистая» с юридической точки зрения.

То есть она не обременена долгами, кредитами, продавец, у которого вы планируете приобрести квартиру, является дееспособным лицом, и его действия в будущем не будут оспорены третьими лицами.

Цена на данный вид услуг стартует от 10 тысяч тенге в зависимости от сложности работы.

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Проверяется наличие подчисток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей — не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после совершения нотариальной сделки.

Это при условии отсутствия дальнейшей ее регистрации покупателем.

А потом мошенники уже по первичным документам, но с других покупателей, после вторичного нотариального оформления, снова получают деньги за эту же квартиру.

Поэтому предоставление дубликатов без подтверждения их государственной регистрации должно сразу насторожить. Следует узнать причину отсутствия такой регистрации и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

Самостоятельная проверка сделки на юридическую чистоту обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно, с большим опытом работы в данной сфере. 

2. Проверить собственников квартиры

В браке ли продавец?

Обязательно следует проверить информацию о том, состоит (или состоял) ли продавец на момент сделки в законном браке, иначе могут возникнуть проблемы с бывшими супругами. Как известно, имущество, нажитое в браке, является общим и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».

Директор юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев говорит, что случаи, когда бывший супруг еще до официального раздела имущества продавал квартиру, в его практике не редкость.

Покупателя, естественно, об этом в известность не ставят. Например, только после обращения одного из супругов в суд было удовлетворено требование об отмене договора купли-продажи.

А покупателю для возврата своих денег так же пришлось обращаться в суд.

Юрист Евгений Роут указывает, что супруги могут попросту сговориться между собой: один уезжает с деньгами от продажи квартиры за рубеж, а другой опротестовывает сделку или ее часть.

Но иногда продавцы сами не знают о нюансах продажи квартиры, купленной в браке. Риелтор Анастасия Ксендз рассказывает о том, как ее клиентка не переписала всю недвижимость на себя после смерти мужа. И только в процессе продажи квартиры выяснилось, что ей принадлежит лишь половина.

Сегодня благодаря государственной базе данных физических лиц нотариусы могут проверить, состоит ли продавец в браке или разведен. Однако режим регистрации актовых записей о заключении и расторжении брака ведется с 1 июня 2008 года.

Вся информация о браках и разводах, случившихся до этого периода, неизвестна.

Согласие супруга получать не нужно, если продаваемая квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или по наследству.

Как правильно купить и продать приватизированное жилье>>>

Дееспособен ли он?

Если возникают какие-то сомнения в адекватности человека на момент сделки, то лучше подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сразу стоит оговориться — нахождение собственника на учете в каком-либо из этих лечебных учреждений по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нужно обращать внимание на лица, состоящие в группе риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и так далее.

— В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила представленные документы «психа». Суд был вынужден признать договор недействительным, — приводит пример юрист Талгат Мылтыкбаев.

— Другим, очень похожим основанием, — говорит юрист, — является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, при котором он не понимает значение своих действий в момент подписания договора. Сюда относят и употребление спиртных напитков, наркотиков, и травмы, и плохое самочувствие.

— Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость, — рассказывает реальный случай Талгат Мылтыкбаев.

— В течение установленного срока, до принятия наследства, дочь умершего обратилась в суд о признании договора купли-продажи недействительным.

Она представила медицинские документы, из которых следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками.

//www.youtube.com/watch?v=9kGWvIbJD_0

Суд назначил посмертную экспертизу, которая установила, что на момент совершения сделки умерший находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать». Этот факт послужил достаточным поводом для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери-наследнице.

Также обязательным пунктом является проверка документов, удостоверяющих личность.

Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. Разумна и проверка полномочий нотариуса.

Неоднократно фиксировались факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных несуществующими нотариусами. 

10 тысяч тенге — минимальная стоимость проверки недвижимости на юридическую чистоту 

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки еще более важна, чем изучение личности продавца. Кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

  • Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
  • Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
  • Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
  • Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
  • Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
  • Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).
  • Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
  • Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности. В зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. 

4. Отсутствие ограничений и обременений

Необходимо выяснить наличие обременений на данное жилье и определить их объем. Недвижимость может быть обременена залогом или арестом, например. В этом случае готовящаяся сделка может развалиться еще на этапе регистрации прав. 

 Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. 

О чём расскажет история жилья

В департаменте юстиции есть такая услуга — история объекта. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась.

Как отмечает юрист Сакен Ешмуратов, эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат. В идеале с квартирой не должно совершаться никаких действий (покупка, дарение, завещание) в течение последних трех лет.

Дело в том, что три года — это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки по нашему законодательству. 

Особую настороженность должны вызвать следующие факты:

  • Наличие судебных споров, касающихся объекта недвижимости (от такой сделки лучше отказаться вовсе, или, по крайней мере, потребовать у владельца жилья судебное решение, которое должно быть тщательно проанализировано юристами).
  • Частый переход квартиры из рук в руки за последние три года (возможно, конечно, это «инвестиционная» квартира, но вполне может статься, что и «криминальная»).
  • Торопливость нового собственника жилья в продаже квартиры, притом, что недавно с этим жильем были совершены какие-то сделки или проходил суд, касающийся этого объекта. 

Как проверить юридическую чистоту квартиры>>>

Перечень документов, с которыми необходимо ознакомиться: 

  1. Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (выдаются в ЦОНах) — формируются порталом электронного правительства. 
  2. Правоустанавливающие документы, которые вам должен предоставить продавец.  
  3. Квитанции коммунальных служб, КСК, которые выдаются соответствующими организациями, по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности. 
  4. Справки с Налогового департамента об отсутствии задолженности по оплате налогов. 
  5. Техпаспорт на квартиру. Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и т.д. без разрешения уполномоченного органа. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. 
  6. Если вы приобретаете дом, то обязательно проверьте акт на земельный участок. 

Советы специалистов Не стоит покупать недвижимость, если…

  • Вам предоставляют дубликаты правоустанавливающих документов. Чаще всего это говорит о том, что с квартирой что-то нечисто. Следует узнать причину отсутствия оригиналов и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.
  • Имеется большое количество подчисток и исправлений в документе. Также стоит уделить внимание бланкам и печатям, не находятся ли они в числе похищенных или утраченных.
  • Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте.

    Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.

  • Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, и, соответственно, процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.

  • Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.
  • Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.
  • Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
  • Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным. 

Наиболее распространенные случаи мошенничества

  • Продажа квартиры нескольким покупателям одновременно. Продавец использует нотариально заверенные копии, дубликаты документов о приватизации либо несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует договор.
  • Продажа чужой квартиры. Документы на квартиру подделаны либо похищены. Квартира приватизируется на фиктивного владельца и продается.
  • Получение задатка с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток берется не с одного, а с нескольких покупателей, даются расписки в получении задатка и копии документов, после чего квартира продается одному из них.
  • Продажа незаконно присвоенной квартиры. Покупка через посредника, использующего генеральную доверенность.
  • Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам. Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу, а не ту, которую продает.
  • Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствие чего новый собственник не может в нее вселиться.
  • Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры (например, не учел интересы несовершеннолетних детей), сделка признается недействительной.
  • В договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры, а продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом расторгает сделку купли-продажи. Даже если у вас есть расписка о действительно уплаченной сумме, получить эти деньги назад будет весьма сложно. 

Информационная служба kn.kz

Источник: //www.kn.kz/article/7917/

Глав-книга
Добавить комментарий